Gamleveien 504

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Areal

BRA: 110 m²
BRA-i: 91 m²
BRA-e: 19 m²
TBA: 13 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Parkering

Parkering på egen tomt med gruset innkjørsel.

Eiendom

Tomteareal er 1 333 m² på eiet tomt.

Eiet tomt på ca. 1333 m². Eiendommen er ikke oppmålt, kun skylddelt. Arealet kan avvike fra det oppgitte/anslåtte areal. Kjøper forplikter seg til å gjøre seg kjent med skylddelingsforretning og tomtegrenser. Eventuelt arealavvik aksepteres av kjøper. Tomten er en naturtomt med grus og plenarealer. Terrenget er hovedsakelig flatt.

Byggeår

1960

Innhold

Eneboligen består av følgende rom: 1. etasje: Vindfang, stue, kjøkken, tre soverom, bad og vaskerom. Kjeller: Uinnredet kjellerrom. Eiendommen har to eksterne boder på totalt 19 m², samt en terrasse på 13 m². De oppgitte rom er definert av bygningssakkyndig ihht. vedlagte rapport, etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av plan- og bygningsmyndigheten.   Se utfyllende informasjon i tilstandsrapport og i salgsoppgaven bl.a. under "Ferdigattest og midlertidig brukstillatelse". Vi gjør oppmerksom på at vi benytter kunstig intelligens (AI) som støtteverktøy i arbeidet med enkelte tekster og oppsummeringer. Tjenesten bidrar med utkast og struktur, men alt innhold er gjennomgått, kvalitetssikret og bearbeidet av ansvarlig megler.

Standard

En enebolig i én etasje med tre soverom, stue, kjøkken og bad. Boligen er fra tidlig 1960-tall med overflater og innredning som gjenspeiler byggeperioden. Kjøkkenet har fått nyere fronter og benkeplate, og badet ble oppgradert rundt 2001 med elektriske varmekabler i gulvet. Ellers er standarden i det vesentlige original, og boligen har et klart oppgraderingsbehov på flere punkter. Tomten er på 1 334 m² og terrassen på baksiden gir direkte utgang fra stuen. Inngangen til boligen er via et vindfang som leder inn i gangen. Her er varmepumpen fra 2013 plassert, og sikringsskapet med automatsikringer sitter i veggen. Gulvet er flislagt. Gangen knytter vindfanget til resten av boligen og gir adkomst til stue, kjøkken og soverommene. Stuen strekker seg over et åpent areal med plass til full sofagruppe, og vindusflater mot to retninger slipper inn godt dagslys. Tregulvet gir rommet varme, og malt panel på veggene er karakteristisk for byggeperioden. Pelletsovnen i hjørnet er boligens primære varmekilde ved siden av varmepumpen i gangen. Fra stuen er det utgang til terrassen på baksiden, og en dørpassasje leder videre inn mot gang og soverom. Kjøkkenet har innredning med glatte fronter og benkeplate i laminat. Frontene og benkeplaten er av nyere standard, mens de fleste skapene er av eldre dato. Over benk er det fliser på vegg. Det er oppvaskkum i stål med nedfelt kum, opplegg for oppvaskmaskin, plass til komfyr og kjøleskap, samt kjøkkenventilator med avtrekk ut. Kjøkkenet har adkomst fra gangen og åpner mot spisestuen. Boligen har tre soverom, alle med tregulv og vinduer fra 1998. To av rommene er av moderat størrelse med plass til dobbeltseng, mens det tredje er mindre og egner seg til enkeltrom eller hjemmekontor. Badet ble oppgradert rundt 2001. Gulvet er flislagt med elektriske varmekabler. Veggene har fliser, og himlingen har takess med downlights. Innredningen består av nedfelt servant, toalett og dusjhjørne. Badet har mekanisk avtrekk og tilluft ved dørterskel. Badet har et oppgraderingsbehov knyttet til gulvets fallforhold og slukløsninger. Vaskerommet er av eldre dato og utført etter eldre byggeforskrifter. Det er opplegg for vaskemaskin og skyllekum i stål. Rommet har naturlig ventilering. Overflater: Gulv: Laminat og tregulv i stue og soverom. Fliser på bad, vindfang og gang. Vinylbelegg på vaskerom. Vegger: Malte plater, malt panel og malte overflater. Fliser over benk på kjøkken og på bad. Himling: Malte overflater og takess. For beskrivelse av tilstandsgrad (TG) 2 og 3, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Interessenter oppfordres spesielt til å undersøke disse forholdene som er gitt TG2 og 3 nærmere, da gitte tilstandsgrader her er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Hvitevarer

Hvitevarer følger i utgangspunktet ikke med ved salget.

Adkomst

Se digitalt kart i finn-annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen. På visningsdagen vil det bli skiltet med visningsskilter fra EiendomsMegler 1.

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 02.06.2026. Bygning: Enebolig oppført i én etasje over kjeller og krypkjeller. Grunnmuren er oppført i lettklinkerblokker. Veggkonstruksjonen er av bindingsverk fra byggeår og er kledd utvendig med stående panel. Etasjeskiller er av trebjelkelag. Boligen har en grovkjeller under deler av gulvet med betonggulv og pussede veggoverflater. Under pussen er det etablert tresonittplater (isolasjon). Fundamenter og kjellergulv er etablert direkte mot grunnmasser uten fuktsperre på undersiden. Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv med noen ventiler i grunnmur. Krypkjelleren har ingen adkomst. Tak: Taktekkingen er av lakkerte stålplater med taksteinprofil av ukjent alder. Undertaket er ukjent, men taktro er av trepanel. Taket har saltaksform og er oppført av sperrebind/takstoler i tre. Det er et kaldloft med adkomst fra luke i gavlvegg utvendig, og konstruksjonen er isolert med sagflis over varme rom. Renner og nedløp er utført i malt metall av ukjent alder. Pipe/Ildsted: Boligen har mursteinspipe med sotluke i kjeller. Det er tilkoblet en pelletsovn i stue. Pipemur over tak tyder å ha vært utbedret i senere år. Vinduer: Boligen har malte trevinduer med 2-lags glass i 1. etasje fra 1998. I kjeller er det malt/ubehandlet vindu med koblet glass, muligens fra byggeåret. Dører: Boligen har malt hovedytterdør og boddør, og malt balkongdør i tre med 2-lags glass fra 1998. Øvrige ytterdører er av ukjent alder. Innvendig er det malte, lakkerte og ubehandlede dører. Trapper/adkomst: Det er en trapp i impregnert trevirke ved inngangspartiet og en rampe opp til boddør. Fra terrassen er det en trapp av impregnert trevirke ned til terreng. Innvendig er det en kjellertrapp i tre med åpne trinn. Balkong/terrasse: Det er etablert en terrasse på baksiden på 13 m² med adkomst fra stue og terreng. Terrassen er oppført i det som kan være impregnert trevirke over tett ringmur/fundament av betong/mur. VVS-installasjoner: Innvendige vannledninger er en blanding av kobber og rør i rør, med stoppekran og åpen rørfordeling i kjeller. Avløpsrørene er hovedsakelig eldre rør av støpejern, med noen plastrør koblet inn fra utstyr i vaskerom, bad og kjøkken. Det er stakepunkt på kloakkstamme i kjeller. Varmtvannstanken er fra 2006, er på ca. 200 liter og er plassert i kjeller. Ventilasjon: Rom for varig opphold har naturlig ventilering med spalteventiler i vindu. Badet har mekanisk avtrekk med tilluft ved dørterskel. Vaskerommet har naturlig ventilering. Kjøkkenet har kjøkkenventilator med avtrekk ut. Tekniske detaljer: Oppvarming via pelletsovn i stue og varmepumpe i gang fra 2013. Det er etablert tilfredsstillende røykvarsling og brannslukkingsutstyr, men slukkeapparatet er eldre enn 10 år. Bod som tilbygg: Det er oppført en bod som tilbygg til boligen over deler av terrassen, oppført mellom 2015-2018. Fundamenteringen er av betong/mur, samt impregnert trevirke. Veggkonstruksjonen er oppført i tre og er kledd med stående panel. Taket er oppført av et sperretak med pulttaksform og er tekket med lakkerte stålplater. Undertaket er av presenning. Etasjeskiller er av impregnert trebjelkelag. Innvendig er boden uisolert. Det er et vindu med 2-lags isolerglass fra 2007, samt en enkel malt tredør. Elektrisk anlegg: Boligen har en åpen el-installasjon. Sikringsskap med automatsikringer er plassert i gang. I overkant av sikringsskapet er det hull som ikke er tettet. Skapet er ment som en branncelle, og hvis det oppstår en lysbue eller overoppheting, vil åpninger gjøre at gnister og flammer sprer seg raskere ut i boligen, samtidig som det slipper inn oksygen som mater brannen. Det er hovedsakelig manglende dokumentasjon på anlegget, og det er delvis av eldre dato. Feil kan ikke utelukkes. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? - Nei Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre. - 1962 -Det tas utgangspunkt i byggeåret. Annen informasjon om opprinnelig installasjon er ikke tilgjengelig. Det er foretatt oppgraderinger av ukjent omfang etter byggeåret. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? - Ukjent -Det kan ikke bekreftes at alt arbeid i boligen er utført av en elektroinstallasjonsvirksomhet på grunn av manglende dokumentasjon. Det vil si helt tilbake til opprinnelig installasjonsår. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? - Ja Eksisterer det samsvarserklæring? Nei -Det er utført arbeider/utskiftinger i boligen, men det er ukjent hva som er utført tidligere enn det som er dokumentert. Derfor kan deler av anlegg som er utført etter 01.01.1999 mangle samsvarserklæring, samt at det ikke foreligger dokumentasjon på anlegg som er montert lenger tilbake, dvs. tilbake til installasjonsåret. -Blant annet er det installasjoner på bad, varmepumpe, diverse elektriske punkter osv. som er etablert etter byggeår. Av kjente arbeider ble det i: -2015: Skiftet innmat i sikringsskap og lagt opp ny kurs til vaskemaskin/tørketrommel. Utført av Eltron AS. Samsvarserklæring er datert 23.10.2015. -2016: Byttet strømmåler. Utført av Nord-Østerdal Kraftlag. Samsvarserklæring er datert 12.06.2016. -Kontaktperson har opplyst at det kan ha vært utført arbeider så sent som i 2022. Det er opplyst om blant annet skifte av sikringer, men det bemerkes at dette var utført i 2015. Videre er det opplyst om skifte av komfyrkontakt. Sistnevnte er ikke dokumentert. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? - Ukjent Forekommer det ofte at sikringene løses ut? - Nei -Besvart av kontaktperson. Det bemerkes likevel at dette er et dødsbo og at eierinformasjon er begrenset. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? - Nei -Besvart av kontaktperson. Det bemerkes likevel at dette er et dødsbo og at eierinformasjon er begrenset. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank - Nei Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? - Nei Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? - Ja Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? - Ja Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? - Ja -Det elektriske anlegget er delvis av eldre dato, og anlegget mangler i sin helhet dokumentasjon. Feil kan ikke utelukkes. Det anbefales en utvidet el-kontroll utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet. TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Taktekking | Det er påvist avvik på beslagløsninger på taket, som har ført til skader på taktro over inngangspartiet, samt på vegg over dør til bod. Vann fra taktekkingen får mulighet til å renne innunder beslag ved vindskier. Det bemerkes også at det ble registrert misfarging flere plasser oppunder takustikk utvendig som kan komme av at taket er dårlig luftet. Det er ukjent alder på taktekking og undertak, og derfor tas det utgangspunkt i at det er usikker restlevetid på bygningsdelene med bakgrunn i visuelle observasjoner. Det er registrert rust i beslag ved gjennomføringer på taket. Utførelsen av mønepanner mot pipebeslaget kan gi risiko for inndriv av snø i overgangen. Mønepannene har en del bulker. Det må foretas åpninger av tekking over inngangsparti og boden for å påvise omfanget av skader. Utbedringer foretas deretter. En risikerer at skadene utvikler seg videre om tiltaket ikke utføres. Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Foreta jevnlige undersøkelser av taket. Beslag med rust bør utbedres. Dette kan utvikle seg, og i så fall medføre lekkasjer med tiden. Foreta nærmere undersøkelser av løsning mellom mønepanner og pipe. Her må en foreta tiltak for å hindre inndriv av nedbør. Avviket medfører risiko for skader i underliggende konstruksjon. Med tanke på bulker i mønepanner er det ikke behov for tiltak i dag. For å lukke avviket må de skiftes. - Takkonstruksjon/Loft | Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er registrert skader i undertak. Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr. Det er registrert manglende eller utilstrekkelig lufting av konstruksjonen. Det er mye misfarging og tegn på fuktskader enkelte plasser ved raft på loftet. Her var det vanskelig å komme skikkelig til ved befaringen. Med bakgrunn i alder vurderes konstruksjonen å mangle dampsperre mellom loft og innvendig rom. Dette kan føre til at varm og fuktig inneluft slipper ut på loftet og kondenserer i møte med kald luft. Oppunder gesims er det stedvis sverting/misfarging utvendig. Over inngangspartiet er det utettheter i overgang ved vindskier fra tekking. Dette har ført til råteskade i et område over inngangsdøren og sopp-/muggvekst over boddøren. Ved boddør er det fuktmerker også ned på veggen. Avvik i beslagløsninger vurderes å kunne være årsaken. Det er påvist forholdsvis mye muselort på loftet. I stue er det misfarging på en flekk i himling som kan komme av museaktiviteten. Denne må ikke forveksles med malingsflekk ute ved ytterveggen mot innkjørselen. Ute ved raft er det registrert mindre skjevheter. Dette er ikke unormalt på eldre boliger. Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut. Lufting/ventilering bør forbedres. Lufting av takkonstruksjonen bør forbedres for å forebygge risiko for fuktskader pga. kondensering i konstruksjonen og isdannelse på taket. Endret bruk av boligen kan medføre behov for bedre lufting. Økt lufting kan medføre kondensproblemer, siden man tilfører kaldere luft til eventuell varm og fuktig luft innenfra. Vurder derfor først nærmere undersøkelser og eventuelt forebyggende tiltak, slik som etablering/tetting av dampsperre. Dampsperren har til hensikt å hindre varm vanndamp fra innvendige rom i å komme ut til kald side av konstruksjonen. En kan også vurdere etterisolering i sammenheng med nevnte tiltak. Foreta nærmere undersøkelse av misfargede områder på loftet, og foreta eventuelt utbedringer av undertaket om nødvendig. Mus kan gnage på treverk, isolasjon og ledninger, noe som kan føre til dårlig energieffektivitet, brannfare og vannskader. Det kan være hensiktsmessig med en nærmere gjennomgang, da det er vanskelig å påvise eventuelle skjulte feil av undertegnede. Tiltak vurderes deretter. Det må foretas åpninger av tekking over inngangsparti og boden for å påvise omfanget av skader. Utbedringer foretas deretter. En risikerer at skadene utvikler seg videre om tiltaket ikke utføres. Se dette i forbindelse med nevnte forhold under "Taktekking". Opprettinger av tak kan vurderes i forbindelse med en fremtidig omlegging av taktekking, men fremstår ikke som umiddelbart. - Andre utvendige forhold | En samlet TG 3 gis for tilbygget: Veggkonstruksjonen er feil oppbygd med tanke på lastoverføring fra taket. Selv om dette er en lett konstruksjon, så kan det ikke utelukkes at svikt kan oppstå. Bæringen som er plassert under veggen, mot terrenget er underdimensjonert. Det er feil utførelse på takbeslag. Bruk av presenning som undertak er heller ikke en godkjent løsning. Kledningen er slitt. Det er ingen takrenner. Døren har utvendig slitasje og innvendig fuktskade. Vinduet er ikke utført med beslag utvendig. En må påregne tiltak rundt bærende konstruksjoner. Manglende tiltak kan føre til svikt/skader. Beslagløsning må utbedres. Beslag mot kledning er utført slik at lekkasjer kan oppstå og eventuelt føre til skjulte skader. Det anbefales også at undertaket skiftes, da en presenning ikke vil ha tilfredsstillende funksjon som undertak. Vedlikehold av kledning anbefales. Det anbefales å etablere renner, nedløp og raftbeslag. Manglende renner/nedløp/beslag kan føre til økt fuktbelastning på takfot og yttervegger, siden takvannet ledes ukontrollert fra taket. Utbedring av døren anbefales. Det må etableres tilfredsstillende beslag ved vinduet. Manglende beslag kan føre til skader på vindu og konstruksjonen rundt. Se også kommentarer rundt terrasse og grunnmur med tanke på risikoforhold nevnt her. - Etasjeskille/gulv mot grunn | Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. I soverommet mot øst nærmest veien, er det påvist ca. 32 mm høydeforskjell. Utover dette er det påvist totale høydeforskjeller på mellom 10-20 mm i flere rom. Bevegelser i bygget eller telebelastning kan være årsaken, da det er registrert nye sprekker i grunnmurer som skal ha vært utbedret i senere år. Det er tettet med stålull oppunder etasjeskiller fra kjeller. Uvisst hva som er årsaken, men det ble registrert noen døde insekter i kjelleren. Det er ikke registrert synlige skader i etasjeskilleren. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring. Det bemerkes at konstruksjonen ikke er tilgjengelig for kontroll mot kryprommene. Derfor anbefales det nærmere undersøkelser ved eventuell etablering av adkomst. Med tanke på skjevhetene er det ikke registrert umiddelbart behov for tiltak. Skjevhetene vurderes ikke å påvirke normal bruk av boligen. Kostnadsestimatet er satt for nærmere undersøkelser og dekker ikke nødvendigvis eventuelle behov for tiltak. - Krypkjeller | Det er ikke adkomst til krypkjelleren og den er ikke undersøkt innvendig. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller. Det er for dårlig terrengfall vekk fra konstruksjonen. Krypkjelleren har ingen adkomst og har en uavklart situasjon. Det er delvis flatt terreng og noe motfall mot grunnmur. Sistnevnte er registrert på siden mot innkjørsel, ved bod. Motfall på terreng gir TG 3 iht. NS 3600, da dette øker risikoen for skader betraktelig på denne typen konstruksjoner. Det er begrenset antall ventiler i grunnmuren. Dette kan medføre redusert gjennomlufting. Bedre ventilering må etableres. Terrengfall i tilknytning til konstruksjonen må utbedres. Vær oppmerksom på risikoen ved en krypkjeller som ikke har adkomst. Det bør etableres adkomst, samt at konstruksjonen bør undersøkes nærmere, helst med hjelp av en fagkyndig. Det anbefales terrengjusteringer for å lede overflatevann tilfredsstillende bort fra grunnmur. Terrenget bør ha fallforhold på 1:50 minimum 3 meter ut fra bygningen for optimal avrenning iht. anbefaling i SINTEF Byggforsk. Se kostnadsestimatet i sammenheng med "Terrengforhold". Det kan være behov for bedre ventilering. Dette må ses i sammenheng med eventuelle forhold som avdekkes ved innvendig inspeksjon. Erfaringsmessig sett mangler også krypkjellere av denne alderen plast på bakken, som er et tiltak mot grunnfukt. - Innvendige trapper | Det registreres råteskader i nedre del av kjellertrapp pga. fuktopptrekk fra kjellergulv /grunnmur. Kontaktpersonen har også opplyst om tidligere vanninntrengning i kjelleren. Utbedring eller utskifting av kjellertrapp må påregnes. Det anbefales å etablere kapillærbrytende sjikt mellom trevirke og betonggulv for å hindre videre fuktopptrekk etter utbedring. - Grunnmur og fundamenter | Det er registrert setningsskader/store riss/sprekker. Det er foretatt pussing og maling av utvendig grunnmur i 2016, mens det i 2023 ble pusset igjen sprekker i innvendig kjellermur ifølge kontaktpersonen. Ved befaringen er det registrert at grunnmuren delvis har større sprekker og tegn på setningsskader flere plasser utvendig, samt noe mindre sprekkdannelse innvendig. Utvendig sprekkdannelse inkluderer også muren under terrassen. Manglende eller utilstrekkelig frostisolering kan være årsaken til skadene, eller at bygget har vært utsatt for setninger. Påviste skader må utbedres. Undersøk skadene nærmere og foreta utbedringer. Ut fra observasjonene ved befaringen tyder det å kunne være snarlig behov for utbedringer av deler av grunnmuren. Manglende tiltak kan føre til følgeskader. Noe usikkert med tanke på kostnader, men erfaringsmessig er det knyttet en del kostnader vedrørende utbedring av grunnmurer og eventuell isolering. Estimatet må ikke forveksles med et faktisk pristilbud fra en håndverker. Påviste sprekker utvendig tyder på betydelige svekkelser av grunnmuren. - Terrengforhold | Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren. Det er delvis flatt terreng og noe motfall mot grunnmur. Sistnevnte er registrert på siden mot innkjørsel, ved bod. Motfall på terreng gir TG 3 iht. NS 3600, da dette øker risikoen for skader betraktelig på denne typen konstruksjoner. Det bør foretas terrengjusteringer. Det anbefales terrengjusteringer for å lede overflatevann tilfredsstillende bort fra grunnmur. Terrenget bør ha fallforhold på 1:50 minimum 3 meter ut fra bygningen for optimal avrenning iht. anbefaling i SINTEF Byggforsk. Motfall eller flatt/dårlig fall mot bygningen øker risikoen for fuktopptrekk i tilstøtende bygningsdeler. Sjablongmessig estimat må ikke forveksles med pristilbud fra en entreprenør. Det anbefales å innhente tilbud for et bedre bilde på hva tiltaket kan koste. - Bad - Overflater Gulv | Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er ved vanntest påvist større vannansamlinger, renner ikke mot sluk. Membranen ved dør ligger etablert høyere enn topp slukrist, med en forskjell målt til ca. 5-10 mm, mot dagens anbefaling på minimum 25 mm. Det er inspisert bak list under dørterskel for å påvise høyden på membranen ved døren. Dagens forskrifter setter krav også til at gulvet avgrenses av en oppkant med vanntett sjikt på minst 25 mm over det ferdige gulvet på alle ytterkanter, unntatt mot døråpning der oppkanten må være minst 15 mm over det ferdige gulvet. Dette gjelder i våtrom med flate gulv utenfor dusjsonen. Det er påvist motfall fra sluket på ca. 7 mm lokalt i dusjsonen. Vannet renner ikke mot sluket delvis på grunn av motfall i kombinasjon med svakt fall. Ved større lekkasjer i rommet kan vann renne ut i konstruksjon ved dør. Enkelte fliser har hulrom under, men ingen skader. Ikke behov for tiltak, men observer fliser jevnlig. Det må lages avrenningsmulighet inn til dusj/sluk. For å lukke avviket må det foretas utbedringer av fallforhold. Som oftest er det vanskelig eller umulig å foreta lokale utbedringer ved fallforhold, og det kan ikke utelukkes at hele rommet derfor bør renoveres. Sjablongmessig estimat settes for utbedring av gulvet (om mulig), og det bemerkes at renovering av et helt våtrom med denne størrelsen kan koste over 200 000. Estimatet må ikke forveksles med et pristilbud fra en håndverker. Rommet kan fremdeles brukes. Sørg for god tetting ved dørterskel, lister og foringer. Dette erstatter ikke en tilfredsstillende utførelse etter dagens forskrifter, men det bedrer sikkerheten mot lekkasjevann. Det gjøres oppmerksom på at lekkasjevann kan renne i limlaget under fliser. Overflater bør observeres jevnlig, og det må tas i bruk et lukket dusjkabinett for å spare overflater for fritt vann. - Vaskerom - Generell | Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det er fall mot sluk, men også flatere partier. Det er under 25 mm høydeforskjell mellom topp tettesjikt ved dør og topp slukrist. Vann kan bli stående igjen på overflaten. Sluket mangler klemring, og belegget er kun lagt rundt sluket. Dette gir høy sannsynlighet for fuktskader i underliggende konstruksjon. Det er rifter/skader i veggtapet på ytterveggen. Nedre del av vegg mot soverom har tegn på fuktskade. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Sjablongmessig estimat er satt for renovering av et våtrom iht. dagens forskriftskrav og av denne størrelsen fra bunnen av. Avvik kan forekomme ved innhenting av pristilbud. Valg av overflater vil kunne påvirke kostnaden. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Nedløp og beslag | Takrenner har noen deformasjoner. Snø fra takras kan være årsaken. Det ble registrert buling/deformasjon i nedløpsrør, som et symptom på frostspreng. Takrenner har punktvise lekkasjer. Det er stedvis slitasje overflater på renner og nedløpsrør. For å lukke avviket må deformerte takrenner skiftes. Nærmere undersøkelser anbefales, og ved utettheter i nedløpsrør bør utskiftinger foretas. Deler med deformasjon må utover dette skiftes for å lukke avvik. Frostspreng i nedløpsrør må sies å være normalt i Østerdalen, og er erfaringsmessig registrert forholdsvis ofte. Foreta lokale utbedringer av utette takrenner. Det bemerkes at renner og nedløp kan være av en alder hvor utskiftinger kan være hensiktsmessig for å sikre gode og tette løsninger. - Veggkonstruksjon | Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Ut fra synlig utførelse i nedre kant av kledning mot vindsperre/veggkonstruksjon registreres det redusert/manglende lufting. Kledning har stedvis sprekker og værslitasje. Enkelte kledningsbord tyder å ha noe råte mot bunn. Det er også råte i underkant av kledning ved boddør ved inngangspartiet. På generelt grunnlag anbefales det utbedring av luftingen, men det er ikke registrert utvendige symptomer som følge av dårlig lufting. Dårlig lufting av kledning kan medføre fuktskader i veggen på grunn av sen uttørking av fukt i veggen, som kan oppstå på grunn av inndriv av nedbør og kondensering. Vær oppmerksom på dette. Som følge av beskaffenhet har deler av kledning behov for ekstra vedlikehold og enkelte kledningsbord må påregnes skiftet. Omfanget av nødvendige utskiftinger er ikke vurdert, men er relativt godt synlig. - Vinduer | Det er tegn på innvendig kondensering på vindusglass: Vinduer i boligen har stedvis innvendig malingsavskalling. Soveromsvinduene har noe misfarging av svertesopp e.l. Kjellervinduet har fuktmerker innvendig. Utvendig er det slitasje i karmene på kjellervinduet, samt at tettingen rundt vinduet ikke er tilfredsstillende. Jevnlig vedlikehold av vinduer er påregnelig. Dette for å forlenge levetiden og unngå skader. En må rengjøre misfargede karmer og sørge for god utlufting i rommene. En kan vurdere utskifting av kjellervinduet på grunn av alder og slitasje. En må utbedre tettingen rundt vinduet, da dårlig tetting kan føre til skader på vinduet ved slagregn o.l. - Dører | Det er utilstrekkelig tettelist mot terskel på balkongdør. Dette kan medføre kaldtrekk. Balkongdør og boddør ved inngangspartiet har ikke etablert underbeslag. Ved sistnevnte dør er det råteskade i underliggende kledningsbord. Det er ikke registrert synlig råte i selve døren, men usikkert hvordan konstruksjonen ser ut på undersiden. Øverst på samme dør/omramming er det sverting/misfarging i overflaten utvendig. Det anbefales å etablere tilstrekkelig tettelist på balkongdøren. Det må etableres underbeslag ved dører. Foreta nærmere undersøkelse av konstruksjon under boddøren. Råteskadet trevirke på kledning under dør kan indikere at det kan finnes skader som er skjult ved befaringen. Manglende beslagløsninger øker risikoen for skader. - Balkonger, terrasser og rom under balkonger | Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Det er slitasje i overflater på gulv, trapp og rekkverk. Konstruksjonen har ukjent oppbygging under gulvdekket, og kan være en potensiell risikokonstruksjon med tanke på eventuelle skjulte skader. Fundamentene har en del sprekker. Se "Grunnmur og fundament" for videre betraktninger rundt boligens fundamentering. En må påregne noe vedlikehold. Nærmere undersøkelser anbefales av konstruksjon under terrassegulv. En bør eventuelt etablere ventilering inn til undersiden for å sørge for at konstruksjonen får tørke ut, men muligheten for dette kommer an på konstruksjonsoppbyggingen. - Utvendige trapper | I nedre del av trapp er det registrert noe misfarging/begroing. Kledning på siden er plassert nært terrenget. Det er noe slitasje på overflatene. Det anbefales å etablere et fundament for å begrense skadeutvikling i nedre del av trapp. Kledning på siden bør justeres. Trekledning plassert for nært terreng har risiko for råteutvikling. Noe vedlikehold anbefales. - Overflater | Det er påvist sprekker i enkelte laminatskjøter, samt noen bruksmerker i laminatgulv, samt hakk/bruksmerker i tregulv i soverom. Det er stedvis plate-/tapetskjøter i himling med sprekker og/eller at skjøtene er godt synlige. I stue er det par flekker i taket. Den ene flekken er maling som er sølt på overflaten. Den andre kan komme av museaktivitet på loftet. Overflater har stedvis behov for tiltak. Se "Takkonstruksjon/loft" med tanke på museaktivitet. - Pipe og ildsted | Avstanden mellom ildstedet og brennbart materiale er for liten. Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. Pipa har rennemerker etter sotvann. Det ene hjørnet på fremsiden av ildstedet er plassert nærmere enn 300 mm fra brennbart materiale. Det er registrert noen sprekker og riss i pipemuren. Sotluka har rennemerker etter sotvann, samt noe rustdannelse. Beslaget over tak har rustdannelse. En bør lage lengre avstand til brennbart materiale fra vedovnen. Brennbart materiale plassert nærmere enn 300 mm fra ovnen kan ta skade av varmen. Følg med på eventuell utvikling av riss/sprekker i pipe. For å lukke avviket må sprekker/riss utbedres, da disse kan tyde på svakheter i muren. En bør etablere en pipehatt for å hindre inndriv av nedbør i pipa. Beslag med rust bør utbedres. Dette kan utvikle seg, og i så fall medføre lekkasjer med tiden. - Rom Under Terreng | Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Det er påvist en del fuktopptrekk og målt høye verdier på grunnmur og gulv, samt at det er registrert noe saltutslag. Sistnevnte er indikasjon på fuktopptrekk. Kontaktpersonen opplyser at det har vært vanninntrengning i kjellermuren tidligere, men at dette har blitt utbedret. Det skal ikke ha vært vann i kjelleren siste 2 år. Fundamenter og kjellergulv er med bakgrunn i byggeår og byggemetode på oppføringstidspunktet etablert direkte mot grunnmasser uten fuktsperre på undersiden. Det vil derfor være påregnelig at kjellergulv og nedre del av grunnmur trekker fukt. Trevirket i etasjeskilleren er nokså tørt og det er ikke påvist unormalt fuktnivå i inneluften. Ventileringen vurderes å være ivaretatt. Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. Det anbefales utvendig etterisolering av grunnmurer i forbindelse med eventuell fremtidig skifte av drenering. Minst halvparten av all isolasjon må være på utsiden av en betongvegg. Det gir tørrere vegg og redusert risiko for fuktskader på innvendig side av veggen. Per i dag er det ikke registrert behov for tiltak utover å opprettholde god utlufting, og eventuelt etablere en avfukter. - Innvendige dører | Enkelte av innvendige dører har en del slitasje. Flere av innerdørene har skader/hakk utover normal bruksslitasje. Vedlikehold og noen utskiftinger må påregnes. - Vannledninger | Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende løsning. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er påvist at vannrør som er utsatt for kulde har mangelfull isolering. Det er ikke sluk i kjeller. Det er usikkert omfang/årstall for utskiftinger av vannrør. Derfor er det usikker restlevetid på disse. Det er brukt avispapir som isolasjon på vannrør i kjeller. Løsningen er ufagmessig og har begrenset funksjon. Noe irr på kobberrør, men ingen synlig lekkasje. Det bør foretas tiltak på anlegget som sikrer bedre løsning på eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Vannrør må isoleres i kalde rom. For å lukke avviket må det etableres tilfredsstillende tettesjikt og sluk på gulvet eller annen løsning som sikrer at lekkasjevann ledes til avløp eller at vann stenges av automatisk. Det kan være for fuktig for at en lekkasjestopper med føler vil fungere i rommet. Undersøk dette nærmere. Vannrør har økt risiko for lekkasjer på grunn av alder. Nærmere påvisning av alder og eventuelle behov for tiltak anbefales med hjelp av en rørlegger. Tilfredsstillende isolasjon må etableres på rør i kjeller. - Avløpsrør | Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Det er kun registrert lufting med vakuumventil og er en sekundærløsning for lufting av kloakk. Støpejernsrør er eldre og har noe misfarging/rust. Ukjent alder på plastrør. Ingen synlige skader eller utettheter ved befaringen. Skal avviket lukkes, må løsning på lufting av kloakk etableres. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. I dag er det krav til at hovedkloakk skal luftes over tak. - Ventilasjon | Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. I stue er det kun ventil i det ene vinduet. Med bakgrunn i rommets størrelse kan dette være utilstrekkelig i forhold til bruksbelastning om en familie etablerer seg i boligen. Ventilasjonsløsningen må utbedres. Ventiler på yttervegg anbefales etablert i stue. Selv om det ikke er påvist skader eller andre avvik som følge av dagens løsning, er det er viktig å god ventilasjon i rom, slik at man får en normal luftutskifting. For dårlig ventilering øker risikoen for forekomst av mugg på overflater. Sistnevnte bemerkes registrert på vinduer i soverom, og kan komme av at ventilene har vært stengt av. - Varmtvannstank | Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Tanken er plassert i rom uten sluk og har ingen annen lekkasjesikring. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank. Det anbefales å etablere lekkasjesikring direkte til avløp fra trykkventil. - Fuktsikring og drenering | Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er ut ifra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt. Eventuell fuktsikring er ikke synlig over bakkenivå, og det kan ikke konstateres at det foreligger. Med bakgrunn i alder utelukkes det ikke at dette ikke er etablert, eller at det er fuktsikring av gudrong (asfaltbelegg) under terreng, som var vanlig ved byggeåret. Det er heller ikke kjent om dreneringsrør under bakken er etablert, og disse vil kunne være av eldre dato. Grunnmursplast som er vanlig i dag, ble først tatt i bruk på 1970-tallet. Det er påvist en del fuktopptrekk og målt høye verdier på grunnmur og gulv, samt at det er registrert noe saltutslag. Sistnevnte er indikasjon på fuktopptrekk. Kontaktpersonen opplyser at det har vært vanninntrengning i kjellermuren tidligere, men at dette har blitt utbedret. Det skal ikke ha vært vann i kjelleren siste 2 år. Fundamenter og kjellergulv er med bakgrunn i byggeår og byggemetode på oppføringstidspunktet etablert direkte mot grunnmasser uten fuktsperre på undersiden. Det vil derfor være påregnelig at kjellergulv og nedre del av grunnmur trekker fukt. Det er ikke opplyst om inngrep i dreneringen, og det kan derfor foreligge skader eller utettheter som ikke kan påvises av undertegnede, ut fra opplysninger om tidligere vanninntrengning. Det ble pumpet ut vann i den forbindelse. Krypkjeller er ikke inspisert på grunn av manglende adkomst. Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. Det må foretas nærmere undersøkelser, det kan ikke utelukkes behov for tiltak. Foreta nærmere undersøkelser. Eventuell drenering/fuktsikring kan være av en alder med begrenset gjenværende brukstid, og har dermed økt risiko for svikasjer/fukt, om det i det hele tatt er etablert. Det kan være behov for oppgraderinger/utbedringer som nedgraving av nye rør og etablering av grunnmursplast og klemlist. Om det mangler eller er svikasjer i fuktsikring/drenering, fører dette til oppfukting av fundamenter og gir videre risiko for følgeskader. Med bakgrunn i registrerte forhold og gitte opplysninger er det ikke utelukket at det er behov for redrenering. - Utvendige vann- og avløpsledninger | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Det kan ikke utelukkes at vannledningen har nådd mer enn halvparten av forventet brukstid, da det ikke vites når denne ble skiftet. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Det kan være hensiktsmessig å kontakte en rørlegger for nærmere undersøkelser. - Bad - Overflater vegger og himling | Det er påvist avvik i fuger. Det er noen småriss/krakelering i flisfuger på vegg i dusjen. Ikke unormalt at dette oppstår med tiden. Silikonfuger i dusjsonen har noe misfarging/svertesopp. Det er noen skrammer i himlingsplater nært avtrekksviften. Det bemerkes videre at riss kan oppstå som følge av bakenforliggende problemer. Nærmere undersøkelser anbefales. Misfargede fuger anbefales utbedret. Svertesoppen er ikke farlig, men den kan virke skjemmende. Det anbefales utbedring av himlingsplater med skrammer. - Bad - Sluk, membran og tettesjikt | Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring. Membran i kombinasjon med gammelt sluk uten klemring. Membran er smurt ned på sluk. Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Støpejernssluket har ingen klemring. Det er synlig membran nede i sluket. Plastsluket har ikke synlig membran ved klemring. Sluk og tettesjikt har nådd en alder med usikker tetthet/gjenværende levetid. Det er ikke påvist tettesjikt over gulv ved gjennomføringer. Løsningen/utførelsen rundt rørgjennomføringer gir fare for fukt inn i konstruksjoner. Konsekvensene av ikke-fagmessig utførelse rundt sluk og klemring på våtrom kan medføre lekkasjer og fuktskader. Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig. Eldre sluk av støpejern er ofte utsatt for rust som kan medføre lekkasjer. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. Nærmere undersøkelser må foretas i plastsluket med tanke på utførelse av membran/klemring, om mulig. Usikker/manglende løsning av membran ved klemring gir økt risiko for at vann kan trenge ned mellom membranen og sluket. Dette kan føre til lekkasje og fuktskader i underliggende konstruksjoner over tid. Vær oppmerksom på denne risikoen, og undersøk forholdet nærmere med hjelp av en fagkyndig. Støpejernssluk som dette kan være utsatt for lekkasjer på grunn av at de mangler klemring. En må rengjøre sluk jevnlig for å sikre god avrenning. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen og tettesjikt skiftes ut. På grunn av alder kan det være hensiktsmessig å planlegge oppgradering. Ta i bruk et lukket dusjkabinett for å minske belastning av fritt vann på overflater. Sørg for god tetting rundt rørføringer i gulv for bedre sikkerhet. Erfaringsmessig sett krymper silikonfugemasse over tid, og erstatter ikke en tett membran/mansjett som er brettet opp og strammer godt rundt rørene. Konsekvensen er at det kan oppstå fuktskader i konstruksjonen bak overflatematerialet. Vann kan trenge inn gjennom utette rørgjennomføringer og forårsake fuktskader ved fukttilførsel gjennom enten bruksvann eller lekkasjevann. - Bad - Sanitærutstyr og innredning | Det er et par riss i servanten. Fugen rundt toalettet er slitt/misfarget. Riss i porselen kan utvikle seg, selv om de ikke er av vesentlig omfang i dag. Følg med på rissene og foreta tiltak om nødvendig. Fugen rundt toalettet anbefales fornyet. - Bad - Ventilasjon | Spjeldene i viften åpner seg ikke ved test. Det bemerkes også en del støv på viften som kan ha medvirket til dette. Foreta utbedring av viften. Om rengjøring ikke fungerer må viften eventuelt skiftes. - Vaskerom - Tilliggende konstruksjoner våtrom | Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen. Det er utett rundt sluket og stor sannsynlighet for skjulte fuktskader. I tillegg er det symptom på fuktskade i nedre del av veggoverflate mot soverommet. Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade. En må påregne åpning av konstruksjoner ved oppgradering. Helse, miljø og sikkerhet - Innvendig trapp | Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det er ikke montert rekkverk på innvendig trapp. Kjellertrapp mangler rekkverk. Åpninger i trinn er større enn 10 cm. Rekkverk på innvendig trapp må monteres for å lukke avviket. Åpninger i innvendige trapper er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger. Av hensyn til personsikkerhet anbefales det å etablere rekkverk i samsvar med gjeldende sikkerhetsnivå. Manglende rekkverk gir redusert personsikkerhet og øker risikoen for fall. Åpninger i trinn anbefales forminsket til maks 10 cm, slik at sikkerheten til barn og dyr ivaretas. - Terrasse | Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverket måles til 78 cm, og er dermed lavere enn dagens krav på 100 cm ved terrasser/balkonger. Rekkverkshøyde på balkong eller terrasse må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet. For å lukke avviket anbefales det at høyden endres til 100 cm, som er dagens krav. For lavt rekkverk gir redusert personsikkerhet og øker risikoen for fall. - Utvendige trapper | Åpninger i rekkverk på utvendige trapper er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i utvendige trapper. Rekkverk på utvendige trapper er lavere enn dagens krav på 90 cm ved trapper og passasjer. Målt til henholdsvis 84 og 74 cm. Åpninger i rekkverk er større enn 10 cm. Det er påvist mangler av håndløpere. Rekkverket på utvendige trapper er såpass lavt at det på grunn av sikkerhetsmessige forhold anbefales økning av høyde. For å lukke avviket anbefales det at høyden endres til 90 cm, som er dagens krav. For lavt rekkverk gir redusert personsikkerhet og øker risikoen for fall. Åpninger i rekkverk anbefales forminsket til maks 10 cm, slik at sikkerheten til barn og dyr ivaretas. Dagens forskrift setter krav til håndløper på begge sider i trapper. Manglende håndløper reduserer muligheten for støtte og stabilitet ved bruk av trappen, og øker risikoen for fallulykker, særlig for barn, eldre og personer med redusert balanse. - Håndslukkerutstyr | Det er mangler/skader på håndslukkerutstyr ihht gjeldende forskrift om brannforebygging. Brannslukkingsapparat er mer enn 10 år gammelt. Innhent nytt brannslukningsutstyr. Eldre brannslokkingsapparater kan ha redusert funksjon og pålitelighet, og det er usikkerhet knyttet til om apparatet vil fungere som forutsatt ved brann. Dette kan redusere muligheten for effektiv slokking i tidlig fase og øke risikoen for personskade og materielle skader. - Snøfanger | Det er glatt taktekking, og kun delvis etablert snøfanger. Foreliggende snøfanger er delvis av tre og er ikke godkjent. Snøfanger anbefales montert for å lukke avviket. Ved glatt taktekking bør snøfangere være etablert på hele taket for bedre sikkerhet mot snøras der hvor personer kan oppholde seg, selv om det ikke var krav om snøfanger ved byggeår. Det bemerkes at tak over inngangsdører bør vises særlig hensyn med tanke på eventuell fare for ras. Det er ikke kjent om takkonstruksjonen er dimensjonert for ekstra snølast, slik at dette er undersøkelser som i så fall må gjennomføres på forhånd av eventuell montering. Snøfangere skal være typegodkjente. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Eiendomstype

Enebolig

Oppvarming

Elektrisitet, pelletsovn og varmepumpe. Boligen oppvarmes primært av en pelletsovn montert i stuen og en luft-til-luft-varmepumpe plassert i gangen (produsert i 2013). Det er installert elektriske varmekabler i baderomsgulvet, som ifølge dokumentasjon i sikringsskapet ble etablert i 2001. For øvrig foregår oppvarmingen med elektriske varmekilder. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med. Det foreligger ingen kjente pålegg eller krav etter tilsyn fra brann- og feiervesen. Dette er likevel ingen garanti for at det ikke vil kunne komme pålegg eller krav ved nye kontroller.

Strømforbruk

Den årlige kostnaden vil variere etter eget forbruksmønster og blant annet fyringsmetode.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen. Privat vei som vedlikeholdes av brukerne.

Meglers plikt til å stanse gjennomføring av en handel

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Meglerforetaket har blant annet plikt til å gjennomføre kundetiltak. Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres, skal meglerforetaket ikke etablere kundeforholdet eller gjennomføre transaksjonen med kjøper. Ved meglerforetakets avvikling av kundeforholdet, vil avtalen mellom partene være bindende, men meglerforetaket kan ikke bidra i gjennomføringen av handelen. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter hvitvaskingsloven. Det oppfordres til at alle inn-og utbetalinger skjer via norske banker. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket vil be om å få opplyst disponenter til konti som benyttes i oppgjøret.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt salgsoppgaven. Megler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn klokken 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning, dersom selger er forbruker. Det kan hende at fristene for å akseptere bud blir kortere etter hvert som det kommer inn nye bud. Det er budgiver som setter fristen for når et bud må være akseptert og denne fristen er absolutt. Det betyr at selger må akseptere budet og kjøper må ha mottatt aksepten innen fristens utløp. Dersom du legger inn bud tett opp mot akseptfristen, er det en reell fare for at eiendommen blir solgt før budet når frem til megler. Husk å ringe til megler etter du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt av megler. Megler tar ikke ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet, eller andre tekniske feil.   Alle bud og budforhøyelser med eventuelle forbehold, opplysning om finansiering og ønsket overtakelse, skal sendes skriftlig til megler.   Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet (hemmelige bud og/eller hemmelige forbehold) skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Megler skal sende skriftlig varsel om bud og budforhøyelser, som kan formidles, til budgiver, selger og interessenter. Når et bud aksepteres, skal megler sende skriftlig beskjed om det til både budgiver og selger.   Megler skal kontrollere budgivers finansiering før handel inngås. Dersom slik kontroll ikke lar seg gjennomføre, skal selger motta skriftlig informasjon om dette, og mulige konsekvenser. Dersom megler ikke får kontrollert budgivers finansiering, kan det derfor medføre at en annen budgiver - også en med lavere bud - anbefales overfor selger.   For å legge inn bud kan du enkelt legge inn bud via EiendomsMegler 1s «gi bud»-knapp i nettannonsen, eller benytte budskjema, elektronisk budgivning, skannet budskjema sendt på e-post eller annen godkjent skriftlig metode.   Skal du legge inn bud må du legitimere deg med kopi av legitimasjon og signatur. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver benytter e-signatur, for eksempel BankID. Ta en prat med megler om hvordan du legger inn bud.

Overtakelse

Etter nærmere avtale med selger. Vær vennlig å angi ønsket overtagelsesdato i vedlagte budskjema.

Andre relevante opplysninger

Selger har ikke bebodd eiendommen, og er derfor ikke er kjent med feil eller mangler utover det som fremkommer av salgsmaterialet . Siden selgers kunnskap om eiendommen er begrenset, oppfordres interessenter og budgivere til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen. Interessenter og budgivere gjøres spesielt oppmerksom på at eiendommen/boligen ikke vil bli ryddet eller rengjort ytterligere før overtakelse, den selges slik den fremstår på visningen. Det gjøres oppmerksom på at noe møbler/inventar blir stående igjen ved salg, blant annet Stressless-stol, fryser, en seksjon, tv-bord og et mindre firkantet bord på hjul.

Boligselgerforsikring

Megler gjør særlig oppmerksom på at selger ikke har bebodd eiendommen. Selger har derfor ikke spesifikk kunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere opplysningene i denne salgsoppgaven. Det kan i denne sammenheng eksistere feil og skader på eiendommen som ikke er spesifikt opplyst. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, helst med bistand av bygningssakkyndig. Selger har kjøpt boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis du oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 millioner kroner. For landbruks- og kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for våningshus og boligdelen. Kjøper gjøres oppmerksom på at boligen ikke vil bli ytterligere rengjort/hovedrengjort i forbindelse med overtagelsen.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som dekker utgifter forbundet med juridisk bistand, fagkyndig uttalelse og saksomkostninger. Forsikringen er valgfri og koster kr 17 900.    Forsikringen er meglet frem av Söderberg & Partners og er plassert hos Gar-Bo Försäkring AB. Skadebehandlingsselskapet er Crawford & Company    Kjøper logger selv inn i portalen til Söderberg & Partners og bekrefter at de ønsker å inngå et forsikringsmeglingsoppdrag og dermed få mulighet til å tegne boligkjøperforsikring. For at anmodningen om kjøp av forsikring skal imøtekommes og portalen kunne benyttes, utleverer meglerforetaket informasjon om kjøperne til Söderberg & Partners, så snart bud er akseptert.   Söderberg & Partners sletter opplysningene som innhentes når tidspunktet for kontraktsmøtet har passert og det er klart at kjøper ikke velger å tegne Boligkjøperforsikring. For de kjøperne som tegner forsikring, vil opplysningene lagres av Söderberg & Partners for ulike formål med ulike lagringstid i tråd med beskrivelsen i personvernerklæringen: https://www.soderbergpartners.no/personopplysninger-og-informasjonskapsler/    Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på https://eiendom.soderbergpartners.no/    Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 7 709 i honorar for hver forsikringsavtale som formidles for enebolig/fritid/tomt. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.    Ved kjøp av landbrukseiendom, herunder småbruk, er det kun forhold vedrørende våningshuset som omfattes av forsikringen.    Ved kjøp av kombinasjonseiendom dekker forsikringsselskapet bare for skader ved den delen av boligen som er regulert til boligformål.

Avgiftsbeskrivelse

Dette inkluderer vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Kommunale gebyrer er en kombinasjon av forskudd, abonnement og enkeltgebyrer fakturert etter levert tjeneste. Den totale årlige kostnaden vil variere etter eiers eget forbruk. Årlige avgifter for 2026: - Vann: kr 16 889,- - Avløp: kr 9 315,- - Renovasjon: kr 5 103,- - Feiing/tilsyn: kr 616,- - Eiendomsskatt: kr 0,- Totalt: kr 31 923,- Feiing og tilsyn leveres av Midt-Hedmark Brann- og redningsvesen IKS.

Moderniseringer og påkostninger

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år: 2018: - Oppført bod som tilbygg til boligen 2016: - Pusset og malt utvendig grunnmur - Malt overflater i stue og soverom 2015: - Skiftet innmat i sikringsskap og lagt opp ny kurs til vaskemaskin og tørketrommel, utført av Eltron AS 2001: - Oppgradert bad Ukjent årstall: - Etablert rør-i-rør-system Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført: 2026: - Byttet blandebatteri, slange og dusjhode i dusjen

Betalingsbetingelser

Kjøpesum og alle omkostninger skal være innbetalt fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon til meglerforetakets klientkonto før overtakelse. Det forutsettes at skjøte tinglyses på ny eier. Dersom kjøper ikke ønsker tinglysing av skjøtet med overføring av hjemmel til seg, må det tas forbehold om dette i bud. Ved forsinket betaling påløper forsinkelsesrenter av hele kjøpesummen frem til betaling skjer, selv om deler av kjøpesummen er gjort opp til rett tid.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Bolig med en boenhet kan fritt leies ut i sin helhet. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at det er en del av boligens godkjente hoveddel med rom godkjent for beboelse/varig opphold og så fremt den utleide delen ikke er adskilt som en selvstendig boenhet.

Radon

Kommunen har plikt til å informere om naturfarer som er kjent. På kart/plan som megler har mottatt fra kommunen er området der eiendommen ligger markert med usikker aktsomhet for radon. Radon er et radioaktivt grunnstoff og finnes i byggegrunnen, særlig i grunn med alunskifer og visse typer granitt. Lokale grunnforhold er derfor avgjørende for mengden radon som kan trenge inn i en bygning. Opphold i rom med høye radonkonsentrasjoner over lengre tid gir økt risiko for alvorlig sykdom. Du finner mer informasjon på hjemmesidene til Statens strålevern og Norges geologiske undersøkelse, www.stralevernet.no og www.ngu.no.

Sentrale lover

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.   Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til bygningssakkyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Statens kartverk og andre tilgjengelige kilder.   Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.   Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf.avhendingsloven § 3-9 1. ledd 2. pkt. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.   På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.   Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.   Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.   Forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.   En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.   Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).   Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon Dersom kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.   Ikke-forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.   Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.   En forutsetning for salget er at skjøtet for eiendommen tinglyses på kjøper. Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen.   I tråd med eiendomsmeglingsforskriften vil informasjon om oppdragsgiver, salgsobjektet, interessenter og kjøper bli lagret av meglerforetaket i min. 10 år. Se em1.no for mer informasjon om vår behandling av personopplysninger.

Personopplysningsloven

Iht. personopplysningsloven vil vi behandle interessenter og kjøpers personopplysninger, i den utstrekning dette er nødvendig for å oppfylle våre lovpålagte forpliktelser, herunder for å kunne foreta kundekontroll etter hvitvaskingsloven samt for å utføre oppgaver som vi er pålagt etter eiendomsmeglingsloven. For å bidra til effektive og sikre transaksjoner, er det nødvendig at eiendomsmeglingsforetakene og finansieringsforetakene raskt kan utveksle opplysninger, herunder personopplysninger, av betydning for transaksjonen. For dette formålet er det utviklet en løsning som gjør at kjøpers og selgers finansieringsforbindelse vil kunne hente ut kjøpekontrakten og strukturerte data fra denne (navn, kjøpesum, overtakelsesdato o.l.) gjennom Altinn. Ved bruk av elektronisk tinglysing vil personopplysninger utveksles med Ambita og Kartverket.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 31 923
• Informasjon om eiendomsskatt: Kommunen har ikke innført kommunal eiendomsskatt.