Risveien 4

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Areal

BRA: 202 m²
BRA-i: 139 m²
BRA-e: 54 m²
BRA-b: 9 m²
TBA: 28 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Parkering

Det er en garasje i sokkeletasjen med plass til en bil. Det er også gode parkeringsmuligheter på gårdsplassen. Garasjehimlingen består av malte trefiberplater mellom garasje i sokkeletasje og overliggende boareal. Etasjeskillet fremstår uten brannforhindrende sjikt og vurderes ikke å tilfredsstille brannkravene fra byggeåret. Brannskillet bør kontrolleres og eventuelt utbedres av kvalifisert brannkontrollør.

Eiendom

Tomteareal er 874 m² på festet tomt.

Festet tomt på 873,60 m2. Tomten er opparbeidet med plen og noe beplantning, innkjøring med asfalt. Slakt skrånende tomt med flatpartier. Bortfester: Allstad Dagens festeavgift: Kr 7 824. Opplyst av bortfester. Forholdet mellom bortfester og fester reguleres blant annet i festekontrakten og i Lov om tomtefeste med forskrifter. Festeren har, i henhold til tomtefesteloven § 16, samme fysiske råderett over festetomten til bruk innenfor festeformålet som en eier har, så langt annet ikke følger av festeavtalen. Overdragelse av festeretten forutsetter at samtykke fra grunneier foreligger før overtagelse og tinglysing av skjøte. Godkjenning kan bare nektes når det er saklig grunn til dette. Dersom godkjenning ikke er gitt innen to måneder fra det er søkt om, så regnes dette i følge tomtefesteloven som om godkjenning er gitt. Festekontrakten er vedlagt i salgsoppgaven.

Byggeår

1974

Innhold

Boligen består av følgende rom:   Kjeller: Råkjeller, garasje og bod   1. etasje: Stue, spisestue, kjøkken, bad, vaskerom/teknisk, toalettrom, soveromsgang, entré/gang, tre soverom, soverom/omkledningsrom. Innglasset balkong.   De oppgitte rom ovenfor er definert av bygningssakkyndige iht. vedlagt rapport, etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.   Vi gjør oppmerksom på at antall soverom som er angitt i salgsoppgave er etter Forbrukertilsynets retningslinjer, og kun inkluderer soverom som er godkjent til varig opphold.  De rommene som er opplistet ovenfor er angitt av bygningssakkyndige i tilstandsrapport og er etter takstbransjens retningslinjer, der det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende. Bruken av rommet som er opplyst i tilstandsrapport kan likevel være i strid med byggetekniske forskrifter og/eller manglende godkjennelse, bruksendringer til rom for varig opphold m.m.    Et disponibelt rom (opprinnelig to boder), brukt som soverom, er innredet og omgjort uten at dette er søkt om og uten at nødvendig godkjennelse er gitt av kommunen.   Se utfyllende informasjon i tilstandsrapport og i salgsoppgaven bl.a. under "Ferdigattest og midlertidig brukstillatelse". Vi gjør oppmerksom på at en kunstig intelligens-tjeneste er benyttet til å lage utkast til enkelte tekster og/eller til oppsummerende innhold av større rapporter. Innholdet er kontroll- og kvalitetssjekket og bearbeidet av ansvarlig megler.

Standard

Dette er en innholdsrik og praktisk enebolig over ett plan med kjeller, som er vesentlig oppgradert de siste årene. Boligen har en familievennlig planløsning med en tydelig adskilt soveromsavdeling og en åpen, sosial sone. Her kombineres et moderne kjøkken fra 2020 og gjennomgående nye gulv med en nylig ombygget hagestue, som utvider de sosiale arealene og skaper en fin overgang til uteområdene. Alt ligger til rette for en enkel og komfortabel hverdag. Entré: Fra et dels overbygget inngangsparti kommer du inn i en romslig entré med slitesterke gulvfliser. Her er det god plass til garderobeløsninger for yttertøy og sko. Fra entreen er det direkte tilgang til et toalettrom, samt videre inn til boligens sosiale sone. Toalettrom: Praktisk plassert ved entreen ligger et pent toalettrom, som ble oppgradert i 2025. Rommet er innredet med en foliert servantinnredning og et gulvmontert toalett. Kjøkken: Kjøkkenet fra 2020 har en moderne og funksjonell utforming med rikelig benke- og skapplass. Innredningen har slette, laminerte fronter og en slitesterk laminatbenkeplate med en nedfelt oppvaskkum i kompositt. Alle hvitevarer er integrerte, inkludert stekeovn, mikrobølgeovn, induksjonstopp og oppvaskmaskin. Rommet har en delvis åpen løsning mot spisestuen, noe som skaper en god flyt i den sosiale sonen. Kjøkkenet har også en egen bi-inngang, praktisk for daglige gjøremål. Stue og spisestue: Den åpne løsningen fortsetter inn i en romslig stue og spisestue, som utgjør boligens sentrale samlingspunkt. Rommene har enhetlig laminatgulv fra 2020, som binder sonene sammen. Spisestuen har god plass til et stort spisebord og er utstyrt med en luft-til-luft-varmepumpe fra 2021. I stuedelen gir en vedovn ekstra varme og hygge. Store vindusflater gir godt med lys og skaper en luftig atmosfære. Fra stuen er det utgang til terrassen og hagestuen. Hagestue og terrasse: I 2024 ble en tidligere utebod ombygget til en flott hagestue på 9 m². Rommet har trepanel på vegger og i himling, en praktisk bardiskløsning og store glassflater som gir en god romfølelse. Dette er et allsidig rom som forlenger utendørssesongen. Fra hagestuen er det direkte utgang til en åpen terrasse mot vest. Soverom: Boligen har en egen soveromsavdeling med totalt tre rom, forbundet av en gang med laminatgulv fra 2020. Dette gir fleksible løsninger for en familie, med mulighet for barnerom, gjesterom eller kontor. Ett av rommene er i dag innredet som et romslig omkledningsrom med en stor, åpen garderobeløsning. Fra dette rommet er det praktisk tilgang til vaskerommet. Det er også et disponibelt rom i samme avdeling som er brukt som soverom. Dette rommet var opprinnelig en bod, og siden bruksendringen ikke er søkt om til kommunen er ikke rommet godkjent til varig opphold. Bad: Badet er flislagt på gulv og vegger og har elektrisk gulvvarme. Innredningen består av en servant med underskap, et vegghengt toalett og et dusjkabinett. Rommet har mekanisk avtrekk. Vaskerom/teknisk rom: Innenfor omkledningsrommet ligger et praktisk vaskerom med belegg på gulvet. Her er det opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, samt en utslagsvask. Boligens varmtvannsbereder og sikringsskap er også plassert her. Overflater: Gulv: Overflatene består hovedsakelig av laminat, parkett og fliser. Laminat i stue, spisestue, kjøkken og soveromsgang er fra 2020. Vegger: Veggene har malte og tapetserte plater, samt MDF veggplater. Himling: Himlingene består av malt MDF takpanel og himlingsplater. Lagring: Boligen tilbyr gode lagringsmuligheter. I hovedetasjen er ett av soverommene innredet som et romslig omkledningsrom med rikelig garderobeplass. I kjelleren er det en integrert garasje med tilhørende bod, samt en råkjeller. Garasjen og boden har utvendig adkomst, mens råkjelleren har tilkomst fra garasjen. I tillegg er det en krypkjeller under deler av boligen. For beskrivelse av tilstandsgrad (TG) 2 og 3, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Velkommen til en hyggelig visning!

Hvitevarer

Det gjøres oppmerksom på at integrerte hvitevarer på kjøkken samt kjøleskap medfølger ved overdragelsen. Leveres uten noen form for garantier, ut over eventuell gjenværende leverandørgaranti. Øvrige hvitevarer medfølger ikke.

Adkomst

For veibeskrivelse henvises det til vedlagte kart i salgsoppgaven. Det vil bli skiltet med EiendomsMegler 1-skilt ved fellesvisning.

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 02.12.2025. Bygning: Enebolig bygget i 1974 med tilbygg fra 1983. Fundamenteringen består av grunnmurer i sparesteinsbetong, og Leca ved tilbygget, med ukjent såle- og frostsikringsdetaljer. Deler av krypkjelleren er utgravd til en råkjeller, hvor det er etablert støpte betongpilarer som understøttelse for den opprinnelige grunnmuren. Ytterveggene er oppført i bindingsverk med utvendig stående og liggende kledning fra 1974 og 1983, uten etablert lufting bak kledningen, og med ukjent isolering. Etasjeskillene er trebjelkelag, hvor det er ukjent om det er isolert mot krypkjeller/råkjeller. Etasjeskillet over garasjen er delvis isolert med 150 mm mineralull. Tak: Bygningen har en saltakkonstruksjon fra 1974 og 1983 med prefabrikkerte taksperrer over et kaldtloft. Undertaket er av bord, hovedsakelig fra byggeåret, med lokale utskiftninger i 2023. Taktekkingen består av shingel som ble lagt i 2023. Himlingene mot loftet er isolert med mineralull, etterisolert med sydde isolasjonsmatter, og har dampsperre. Takrenner og nedløp er i metall, hovedsakelig fra 2023. Isbord har metallbeslag. Pipe/Ildsted: Innvendig ett-løps elementpipe med pusset og malte pipevanger og brannmurer. Pipeløpet er helbeslått over tak med regnskjerm/toppdeksel. Det er en sotluke i stuen. En vedovn er tilknyttet i stuen, plassert på fliser, med et toppmontert røykrør som har feieluke. Vinduer: Vinduer med isolerglass fra 1998. De har vannbrett med metallbeslag og luftespalter i overkarmen. Dører: Ytterdøren er en laminert dør med glassfelt og kodelås. Det er to terrassedører med glassfelt. Alderen på ytterdør og terrassedører er ukjent. Mellom garasje og råkjeller er det en brannklassifisert ståldør fra 1997. Innvendige dører har formpressede dørblad av nyere, ukjent dato, mens karmer og dørterskler er fra byggeåret 1974. Trapper/adkomst: Utvendig er det en tretrapp og platting til inngangspartiet mot øst, bygget i 2024 på et eksisterende fundament av støpt betongplate. Den har opptrinn og platting av terrassebord og rekkverk med liggende trespiler. Foran bi-inngangen mot syd er det en strekkmetalltrapp fra byggeåret, som står på betongheller. Det er også en tretrapp fra terrassen ned til terrenget. Adkomst til loftet er via en himlingsluke med stige i entreen/gangen. Balkong/terrasse: Åpen terrasse mot vest, fundamentert på en støpt betongplate. Konstruksjonen består av et gjenbrukt trebjelkelag av 48x148 mm, med gulv av impregnerte terrassebord (28x120 mm) og et liggende spile-rekkverk i impregnert trevirke. Terrassebord og rekkverk ble fornyet i 2024. Det samlede arealet for terrassen og plattingen ved inngangspartiet er 28m². VVS-installasjoner: Vannforsyning fra kommunalt nett med en inntaksledning av PE-slange. Inntaket med stoppekran, varmekabel og digital vannmåler er plassert i råkjeller. Innvendige vannrør er en blanding av kobber og PEX. Eiendommen er tilknyttet kommunalt avløpsnett. Innvendige avløpsrør er av PP- eller PVC-plast, fra byggeåret og nyere dato, med stakeluker i råkjeller. Utvendige vann- og avløpsledninger er fra byggeåret. En 198 liter varmtvannsbereder fra 1992 er plassert på vaskerommet, som har sluk i gulvet. Ventilasjon: Boligen har hovedsakelig naturlig ventilasjon med veggventiler og spalter i vinduskarmer. Kjøkkenet har en ventilator med avkast via yttervegg. Badet har mekanisk avtrekk på yttervegg og en naturlig ventil i himlingen. Vaskerommet har ingen etablert ventilering. Toalettrommet har naturlig ventilasjon via en ventil i himlingen. Loftet er ventilert ved raft og med ventiler i gavlene. Tekniske detaljer: Oppvarming med elektrisk gulvvarme på badet, panelovn på vaskerommet, og en luft-til-luft varmepumpe fra 2021 i spisestuen. Brannsikkerhet ivaretas av utplasserte røykvarslere og et brannslukningsapparat fra 2024. Kjøkkenet er utstyrt med lekkasjevakt og komfyrvakt. Hagestue: Hagestuen ble etablert i 2024 i en tidligere utebod fra 1983. Bygningen har en grunnur av murt Leca og vegger i bindingsverk med stående kledningsbord. Den har to vinduer og en skyveterrassedør med glassfelt. Gulvet er av terrassebord, mens vegger og himling har trepanel. Gulvet er isolert med 150 mm mineralull med dekningspapp over. Ytterveggene er utlektet med 36x48 mm trevirke og har dampsperre, men er uten isolasjon. Himlingen er nedlektet med 48 mm og isolert med 50 mm mineralull før dampsperre. Arealet er 9m². Elektrisk anlegg: Inntak med jordkabel. 3-fase 230V anlegg med 63A hovedsikringer. Inntakssikring plassert på vegg i kjellergarasje. Sikringsskap med automatsikringer, en jordfeilautomat, samt jordfeilbrytere tilknyttet flere kurser. Montert overspenningsvern, jordfeilvarsler, jordfeilrele og digital måler, sikringsskap plassert i vaskerom. Merkede kurser og kursfortegnelse. Åpent ledningsnett. Elektrisk gulvarme ved bad. Funksjon og tilstand må vurderes av fagmann. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? - Nei Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre. - 1974 Anlegget er noe oppgradert etter byggeåret. Opplyst om oppgradering fra 2024, for øvrig ingen opplysninger. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? - Ukjent Dokumentasjon er ikke fremlagt. Samsvarserklæringer må fremlegges. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? - Ja Eksisterer det samsvarserklæring? Nei Samsvarserklæringer for alle elektriske arbeider etter 1.januar 1999 må fremlegges. Det er utført utvidelse av el-anlegget med egen kurs/tilførsel til hagestuen. Utførelsen omfatter et komplett, åpent el-anlegg tilknyttet egen jordfeilautomat i sikringsskapet. Videre er det installert Plejd-styring på tre utelyspunkter. Samsvarserklæring for arbeidet er datert 24.07.2024, og arbeidet er opplyst utført av Elverum Elektro AS. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? - Ukjent Ingen opplysninger. Forekommer det ofte at sikringene løses ut? - Ukjent Ingen opplysninger om sikringer som løser ut. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? - Ukjent Ingen opplysninger om brann/branntilløp eller varmgang/skader ved elektrisk anlegg. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank - Nei Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? - Nei Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? - Nei Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? - Ja Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? - Ja Det anbefales elsjekk av autorisert installatør. Det anbefales elsjekk hvert 5.år. Samsvarserklæringer må fremlegges. Kursfortegnelsen bør skiftes ut. TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Utvendig - Metalltrapp | Det er ikke montert rekkverk. Rekkverk og håndløpere mangler. Rekkverk må monteres for å lukke avviket. Rekkverk/håndløpere må monteres ved trapper. - 1.Etasje Vaskerom/teknisk - Generell | Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Rommet anses ikke å oppfylle krav til våtrom med tetthet og ivaretagelse av lekkasjevann som tilfredsstiller dagens krav til våtrom. Levetidsbetraktninger som våtrom kommer ikke til anvendelse. I følge Byggforsk byggdetaljblad kan man på overflater ikke forvente lengre levetid enn ca 20 år. Dette er helt avhengig av bruken. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Vaskerommet anses å måtte rehabiliteres for å tilfredsstille dagens krav til våtrom. Avtrekksvifte bør monteres ved rehabilitering. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Utvendig - Taktekking | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på undertak. Enkelte vindskier og isbord med vedlikeholdsbehov. I følge Byggforsk byggdetaljblad er middels levetid for papp-, shingel- eller folietekking ca 25 år. I følge Byggforsk byggdetaljblad er middels levetid for bordtak som undertak ca 30 år. Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Enkelte vindskier med vedlikeholdsbehov. Jevnlig kontroll av undertaket og tekkingen anbefales. - Utvendig - Nedløp og beslag | Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Manglende takstige og feieplatting. Takflater uten snøfangere. I følge Byggforsk byggdetaljblad er middels levetid for renner og nedløp ca 30 år. For beslag er middels levetid ca 25 år. Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav. Stigetrinn og plattform for feier må monteres. Ingen opplysninger om evt pålegg vedr manglende feieplatting og takstige, pålegg kan påregnes. Snøfangere kan vurderes ved alle taksider, fremstår som utelatt ved byggetidspunktet grunnet ru overflate ved tekkingen og takvinkel slakere enn 27 grader. Takstige og feieplattform bør monteres. Kostnadsestimat for montering av takstige og feieplattform. Manglende takstige og feieplattform. Korteste side av pipen fremstår å være over 1,20 meter over takflaten, og det foreligger dermed krav om feieplattform for å sikre trygg og forsvarlig adkomst ved feiing og tilsyn. - Utvendig - Veggkonstruksjon | Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Tett utførelse hindrer ventilering bak kledningsbord, ingen påviste følgeskader. Overflatebehandling med noe avflassinger, slitasje og oppsprekkinger. Lokal råteskade registrert ved omrammingsbord rundt vindu ved fasade mot øst. Ifølge Byggforsk byggdetaljblad bør trekledninger malebehandles i intervaller på fra 6 til 12 år. For dekkbeis i intervaller på fra 4 til 8 år og for beis i intervaller på fra 2 til 6 år. Normal levetid ved jevnlig vedlikehold er ca 50 år. Råteskadet trekledning må skiftes ut. Råteskader i bordkledningen kan fortsette å utvikle seg både i tilliggende bordkledning og til bakenforliggende veggkonstruksjon, dersom en ikke foretar tiltak. Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. Tett utførelse uten påviste følgeskader, forholdet bør sjekkes jevnlig. Råteskadet kledning rundt omrammingsbord ved vindu, bør skiftes ut for å hindre videre skade på konstruksjonen. Overflatebehandling bør fornyes der det er avflassing, slitasje og oppsprekkinger, for å beskytte treverket mot vær og fukt. Manglende vedlikehold og utilstrekkelig ventilering kan føre til økt risiko for råte, fuktskader og redusert levetid på ytterveggene. Lusinger eller musebånd bør sjekkes ut for hele boligen grunnet fare for inntrengning av skadedyr. Supplering med musebørste hvor lusinger/musebånd mangler anbefales. - Utvendig - Takkonstruksjon/Loft | Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr. Begrenset besiktigelse av kaldtloft fra himlingsluke. Uten gangbaner for inspeksjon. Det er registrert opprevne sydde isolasjonsmatter. Dampsperre ved loftsluke er ikke klemt/forseglet. Museekskrementer observert ved loftsluke. Enkelte vepsebol. Loft med en del lagret innbo/løsøre, samt mineralull. Det er påvist kondens- og rimdannelse rundt spiker i undertak/bordtak mot kaldt loft. Årsak fremstår å være kondensrelatert/varmluftslekkasjer fra underliggende rom. Spalter ved raft uten insektsnetting. Dampsperre ved loftsluke er ikke klemt/forseglet. Museekskrementer observert ved loftsluke. Konstruksjonene må sikres mot råte, sopp og skadedyr. Det bør etableres gangbaner for å muliggjøre fullstendig inspeksjon av kaldloftet. Opprevne isolasjonsmatter bør utbedres/justeres for å sikre tilstrekkelig isolasjon og forhindre varmetap. Dampsperre ved loftsluke må klemmes/forsegles for å hindre varmluftslekkasjer og redusere risiko for kondens og fuktskader. Museekskrementer og vepsebol bør fjernes, og det bør iverksettes tiltak for å hindre videre inntrenging av skadedyr og insekter, da dette kan føre til skader på konstruksjon, isolasjon og elektriske installasjoner. Lagret innbo/løsøre på loftet bør fjernes eller organiseres slik at inspeksjon og vedlikehold ikke hindres. Kondens- og rimdannelse rundt spiker i undertak/bordtak må følges opp, og årsaken til varmluftslekkasjer bør utbedres for å unngå fuktskader og redusert levetid på takkonstruksjonen. Spalter ved raft bør utstyres med insektsnetting for å hindre inntrenging av insekter og smådyr. - Utvendig - Vinduer | Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Tettelister ved åpningsbare vinduer har mistet noe tettefunksjon. Enkelte vinduer fremstår med kloremerker etter katt/hund. Vinduer med noe justeringsbehov. Ikke påvist punkteringer, men kan forekomme grunnet vinduenes alder. Mer enn halvparten av forventet brukstid oppbrukt på vinduer. I følge Byggforsk byggdetaljblad er middels levetid for vinduer normalt ca 40 år. Normal garantitid for isolerglass mot punktering er 5-10 år. Vinduer må justeres. Utbedring av avvik iht beskrivelse ovenfor. Tettelister bør byttes ved åpningsbare vinduer, mistet noe tettefunksjon. Vinduer med noe justeringsbehov. Utfra varmetapsbetraktning bør punkterte glass vurderes utskiftet hvis dette påvises. Vinduer generelt med noe vedlikeholdsbehov. - Utvendig - Dører | Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Tettelister har mistet noe tettefunksjon. Åpningsmekanisme/vridere med slark. Terrassedør ved bi-inngang har utvendige oppsvellinger og slitasje som overstiger normal slitasjegrad. Ikke påvist punkteringer, men kan forekomme grunnet dørens alder. Mer enn halvparten av forventet brukstid oppbrukt på dører. I følge Byggforsk byggdetaljblad er middels levetid for dører normalt ca 40 år. Normal garantitid for isolerglass mot punktering er 5-10 år. Tettelister bør byttes for å sikre tilstrekkelig tetthet og redusere varmetap. Åpningsmekanismer og vridere med slark bør utbedres eller skiftes for å sikre funksjonalitet og forhindre ytterligere slitasje. Utfra varmetapsbetraktning bør punkterte glass vurderes utskiftet hvis dette påvises. Terrassedør ved bi-inngang med utvendige oppsvellinger og slitasje bør vurderes for utskifting, eventuelt vedlikehold for å unngå ytterligere forringelse og redusert levetid. Det må påregnes vedlikehold av dører, da mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. Manglende tiltak kan medføre økt risiko for varmetap, fuktskader og redusert sikkerhet. Kostnader for vedlikehold er ikke medtatt, men kan påregnes. - Utvendig - Utvendige trapper | Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. For lavt rekkverk, målt 0,79 m (krav byggeår 0,9 m). Rekkverkshøyde må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet. Trapperekkverk må heves, krav 90 cm ved byggetidspunkt. - Innvendig - Overflater | Flere fliser i entre/gang er løse (limslipp), og det er registrert trapping/ujevnheter i overflatene. Laminatgulv i soveromsgang har glippe i skjøt samt merkbar trapping/nivåforskjell. Løse fliser i entre/gang bør skiftes/omlegges. Glippe i skjøt og nivåforskjell på laminatgulv i soveromsgang bør utbedres for å forhindre ytterligere slitasje, snublefare og potensiell skade på gulvet. - Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn | Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Høydeavviksmålinger er foretatt i alle rom ved 1.etasje. Soverom/omkledningsrom med avviksregistreringer over normale toleranser, registrerte avvik opp mot 15 mm. Øvrige rom ved 1.etasje med avviksregistreringer innenfor normale toleranser, registrerte avvik opp mot 10 mm. Høydeforskjeller fremstår i hovedsak fra byggeåret samt påvirket av noe langtidsnedbøyninger, setninger eller telehiv. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Det anses ikke nødvendig med umiddelbare tiltak. Evt utbedringer kan vurderes ved planlagte rehabiliteringer. - Innvendig - Etasjeskille over garasje | Himlingen består av malte trefiberplater mellom garasje i sokkeletasje og overliggende boareal. Etasjeskillet fremstår uten brannforhindrende sjikt og vurderes ikke å tilfredsstille brannkravene fra byggeåret. Brannskillet bør kontrolleres og eventuelt utbedres av kvalifisert brannkontrollør. - Innvendig - Radon | Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Radonmålinger er ikke foretatt heller ikke andre tiltak mot radon, eiendommen ligger i et område som i NGU Radon aktsomhetskart er definert med "usikker" aktsomhetsgrad. Ukjent om det er foretatt radonmålinger ved bygget eller i området. Det bør gjennomføres radonmålinger. Det anbefales gjennomført radonmålinger. Evt tiltak må vurderes etter gjennomførte målinger. - Innvendig - Pipe og ildsted | Ildfast stein har sprekker. Noe sprekkdannelser ved ildsteiner i brennkammer. Ildfast stein bør skiftes ut/repareres. Utskiftning av ildfast stein/gods med sprekk bør skiftes. Funksjon og tilstand piper og ildsteder må vurderes av fagmann. Ingen fremlagte opplysninger om påbud etter feiertilsyn. - Innvendig - Rom Under Terreng | Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Råkjelleren fremsto ved befaringen med generelt liten fuktbelastning konstruksjon og alder tatt i betraktning. Ingen tegn til sviktende drenering eller fuktskader. Murvegger med tradisjonelle tegn til fuktpåvirkning over tid med fuktskjolder, kalk- og saltutslag og avskallinger. Ved befaringen ingen typisk fuktig kjellerlukt. Omfang av lagret innbo/løsøre i råkjeller. Plast mot grunnen kan vurderes som supplement til forbedret ventilering av råkjelleren, utlegging av plast kan redusere avdamping fra grunnen og fuktbelastningen i råkjelleren. Lagret innbo/løsøre bør fjernes. Viktig med jevnlig tilsyn av kjeller for å følge med på utviklingen. Konstruksjonsvalg og materialvalg ved en evt gjenoppbygging bør vurderes i samråd med fagmann. Kostnadsestimat for ytterligere kontroll av fagmann. - Innvendig - Kjellergarasje/bod | Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Kjellergarasje og bod fremsto ved befaringen med generelt liten fuktbelastning konstruksjon og alder tatt i betraktning. Ingen tegn til sviktende drenering eller fuktskader. Murvegger og betonggulv med tradisjonelle tegn til fuktpåvirkning over tid med fuktskjolder og avskallinger. Ved befaringen ingen typisk fuktig kjellerlukt. Avtrekksvifte i bod fremstår som defekt. Omfang av lagret innbo/løsøre i garasje og bod. Trefiberplater i himling med noe mugg/svertesopp. Viktig med jevnlig tilsyn av kjeller for å følge med på utviklingen. Avtrekksvifte i bod anses å måtte skiftes ut. - Innvendig - Krypkjeller | Det er ikke adkomst til deler av krypkjelleren. Krypkjeller er kun vurdert i tilgjengelige deler. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. Krypkjeller har en uavklart situasjon, konstruksjon med skadepotensiale. Begrenset besiktigelse fra veggåpninger. Det er begrenset tilgang til å vurdere rommet mellom det nederste bjelkelaget og bakken (krypkjeller) da høyden på taket er svært lavt og kun tilgjengelig via en liten åpning/inspeksjonsluke. Fuktigheten kan være høy i slike rom/kjellere på grunn av fuktighet fra grunnen, innsig av vann og/eller kondensering. Temperatur og fuktforhold kan gi skader i konstruksjoner slik som bjelkelag, og ofte utvikle seg over tid. Vær oppmerksom på denne risikoen, overvåk tilstanden og undersøk dette nærmere, helst med hjelp av en fagkyndig. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt tilstanden og omfanget på eventuelle skader. Plast mot grunnen kan vurderes som supplement til forbedret ventilering av kryperommet, utlegging av plast kan redusere avdamping fra grunnen og fuktbelastningen i kryperommet. En tilstandsrapport som denne baseres på en visuell befaring uten inngrep i konstruksjonen. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader utenfor krypkjelleren under befaringen, slik som misfarging av treverk, spesielle insekter eller råteskader i konstruksjoner, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. Det anbefales derfor at en er oppmerksom på denne risikoen og undersøker dette nærmere, helst med hjelp av en fagkyndig. Det må forutsettes fuktmiljø ved krypkjellere tilsvarende det som er påvist ved kjeller, skader kan dermed ikke utelukkes. Flere ventiler i grunnmur anbefales, anbefalt 1-2 luker pr 20 m2 krypkjeller. Ytterligere undersøkelser bør utføres for hele kryperommet. Kostnadsestimat for ytterligere undersøkelser, fortrinnsvis med bistand fra fagmann. - Innvendig - Innvendige dører | Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Enkelte dørvridere med slark og justeringsbehov. Karmer og dørterskler med noe slitasje. Mer enn halvparten av forventet brukstid oppbrukt på dører (karmer/terskler). I følge Byggforsk byggdetaljblad er middels levetid for dører normalt ca 40 år. Det bør foretas tiltak på enkelte dører. Utbedring av avvik iht beskrivelse ovenfor. - Tekniske installasjoner - Vannledninger | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er irr på rør. Enkelte Cu-installasjoner med noe irring. Lekkasjevakt mangler på rom med vanninstallasjoner. Kobbervannrør har levetid på fra 25 til 50 år. PEX plastrør har levetid på opptil 50 år. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Det bør foretas kontroll og eventuell utbedring av irring på kobberrør for å forhindre lekkasjer og videre korrosjon. Lekkasjevakt bør monteres i rom med vanninstallasjoner for å redusere risikoen for vannskader. Utskiftninger kan påregnes grunnet elde. Levetid på deler av røropplegget anses overskredet, utskiftninger bør vurderes og må påregnes. Anlegget bør kontrolleres av fagmann. Kostnadsestimat for kontroll utført av fagmann. - Tekniske installasjoner - Avløpsrør | Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Ikke påvist kloakklufting. Ingen påviste lekkasjer eller opplysninger om problematikk med avløpssystemet. Plast avløpsrør har levetid på 50 år. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg. Det må gjøres nærmere undersøkelser. Skal avviket lukkes må løsning på lufting av kloakk dokumenteres/fremvises. Lufting av avløpsanlegget bør lokaliseres. Utskiftninger kan påregnes grunnet elde. Levetid på deler av røropplegget anses overskredet, utskiftninger bør vurderes og må påregnes. Tilstand ved bunnledninger bør kontrolleres. Anlegget bør kontrolleres av fagmann. Kostnadsestimat for kontroll utført av fagmann. - Tekniske installasjoner - Varmtvannstank | Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Bereder tilkoblet veggstikk. Eldre bereder, ingen opplysninger om feil/mangler. Beredere anbefales utskiftet etter 20 år. Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. Det anbefales bereder med fast montering og sikkerhetsbryter. Utskiftning av bereder bør vurderes grunnet elde. Funksjon og tilstand ved berederen bør vurderes av fagmann. - Tekniske installasjoner - Elektrisk anlegg | Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? Ja. Det anbefales elsjekk av autorisert installatør. Det anbefales elsjekk hvert 5.år. Samsvarserklæringer må fremlegges. Kursfortegnelsen bør skiftes ut. - Tomteforhold - Fuktsikring og drenering | Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er ukjent type/alder/løsning på drenering og tettesjikt på grunnmur. Manglende topplist ved avslutning av drensplater. Byggegrop fremstår i hovedsak som utført uten etablert dreneringssystem. Det er synlige utvendige fuktsikringer på grunnmurer ved tilbygg, samt på deler av grunnmuren mot øst (mot råkjeller). Råkjeller som helhet med normal fuktbelastning konstruksjon og årstid tatt i betraktning. Kjeller med tradisjonelle tegn til fuktpåvirkning over tid med fuktskjolder, kalk- og saltutslag, muggvekst og avskallinger. Fuktproblemene i kjeller som kan settes i sammenheng med sviktende drenering. Ingen tegn til innsig av fritt vann ved befaringen. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. Det bør etableres topplist ved avslutning av drensplater for å hindre vann/fuktinntrengning bak platene. Det anbefales å etablere eller forbedre dreneringssystemet rundt bygget, samt kontrollere og eventuelt utbedre utvendig fuktsikring av grunnmuren, spesielt ved kjeller. Tiltakene bør gjennomføres for å redusere risikoen for økt fuktbelastning, videre utvikling av fuktskader, muggvekst og forringelse av konstruksjonen over tid. Manglende tiltak kan føre til ytterligere skader og redusert bruksmessig verdi av kjellerarealene. Ny drenering kan vurderes ut fra arealbehov og eget krav til nytteverdi av råkjelleren. Se for øvrig kommentarer ved rom under terreng. Tilstanden ved kjelleren bør følges opp. - Tomteforhold - Grunnmur og fundamenter | Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. Grunnmuren har sprekkdannelser. Grunnmurer med noe omfang av avskallinger, riss og sprekker, dels gjennomgående sprekker. Tildekkede eller dels utilgjengelige grunnmurer kunne ikke besiktiges. Lokal utbedring må utføres. Lokale tiltak med reparasjoner av sprekker/riss. Jevnlig kontroll av grunnmurer anbefales. Grunnmurer som var tildekket eller utilgjengelige ved befaringen bør kontrolleres. - Tomteforhold - Terrengforhold | Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Tilnærmet flatt ved synlige grunnmurer. Terrenget skal ha fall minst 2 cm pr. meter og minst 3,0 meter ut i fra grunnmur. Det bør foretas terrengjusteringer. Fallet fra grunnmuren skal helst være 1:20 og minst 1:50 i 3 meters bredde fra grunnmuren. Terrenget skal da ligge helst 15 cm eller minst 6 cm lavere 3 meter fra muren enn inne ved grunnmuren. Behov for noe terrengjusteringer. Selger opplyser om at steinmur ned mot garasje samt langs gresskanten frem til nabo i sør bør byttes da betongen mellom steinene har begynt å slippe og har mistet sin funksjon. - Tomteforhold - Utvendige vann- og avløpsledninger | Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Manglende dokumentasjon for vann- og avløpsanlegg. Anlegget er 51 år gammelt. Ingen opplysninger om lekkasjer, frostproblematikk eller problemer med avløp. I følge Byggforsk byggdetaljblad ligger generell levetid plastrør på opptil 50 år, plast avløpsrør har levetid på 50 år. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Dokumentasjon for vann- og avløpsanlegget må/bør fremskaffes, herunder offentlige betingelser vedr vann/avløp for eiendommen. Opplyst om fungerende anlegg, men ut fra alder kan skader plutselig oppstå. Kostnadsestimat kun for kontroll av fagmann. Ytterligere kostnader kan bli påkrevet etter utredning. - 1.Etasje Bad - Overflater vegger og himling | Det er påvist avvik i fuger. Det foreligger ingen dokumentasjon for utførelsen. Veggfliser med noe ujevnheter. Flisfuger med riss/sprekker samt at det er benyttet mørtelfuger i overganger mellom gulv/vegg og vegghjørner. Grov utskjæring i veggfliser for rørføringer under servantinnredning. Utførelsen fremstår som åpen og utett, noe som medfører økt risiko for lekkasjer og fuktskader i gulv- og veggkonstruksjonen, avviket er også nevnt under punktet for sluk, membran og tettesjikt. Noe ufagmessig påføring av fugemasse mellom taklist og himlingsplater. Dokumentasjon vedr utførelse av tettesjikt bak fliser bør fremlegges. Det bør utbedres riss og sprekker i flisfuger, samt benyttes egnede elastiske fugemasser i overganger mellom gulv/vegg og i hjørner for å sikre tilstrekkelig tetthet. Grove utskjæringer rundt rørføringer bør tettes og utføres faglig og forsvarlig for å hindre vanninntrenging. Overflater generelt med utbedringsbehov. - 1.Etasje Bad - Overflater Gulv | Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det foreligger ingen dokumentasjon for utførelsen. Gulvfliser med noe ujevnheter. Gulv med lokalt fall i sluksone, øvrig gulv med noe varierende/feil fallforhold. Mørtelfuger benyttet i overganger mellom gulv/vegg og vegghjørner. Usikkerhet vedr lekkasjesikring ved terskel. Evt membranløsning som lekkasjesikring mot terskel kunne ikke påvises. Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. Dokumentasjon for utførelse må fremlegges. For å etablere fall til sluk iht til dagens forskrift må gulvet rehabiliteres. Mørtelfuger i overganger mellom gulv/vegg og i hjørner bør vurderes erstattet med elastisk fugemasse for å hindre sprekkdannelser og lekkasjer. Lekkasjesikringen ved terskelen bør kontrolleres av fagmann. - 1.Etasje Bad - Sluk, membran og tettesjikt | Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Manglende dokumentasjon for tettesjikt og utførelse. Det er opplyst om tidligere lekkasje grunnet mangelfull utførelse av tettesjikt/membran i sluket. Bakenforliggende konstruksjoner skal være utbedret, men sluket viser fortsatt avvik. Overgangen/påstøp mellom slukrist og slukpotte er fuget med Tec7 eller annen tettemasse, noe som ikke er fagmessig eller forskriftsmessig og kan svekke tetthet og funksjon. Slukmansjett og smøremembran er ikke synlig. Grov utskjæring i veggfliser for rørføringer under servantinnredning. Utførelsen fremstår som åpen og utett, noe som medfører økt risiko for lekkasjer og fuktskader i gulv- og veggkonstruksjonen. I følge Byggforsk byggdetaljblad kan man på overflater ikke forvente lengre levetid enn ca 20 år. Dette er helt avhengig av bruken. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig. Overvåk tilstanden jevnlig. Våtrom av ukjent alder og tilstanden bør overvåkes. Dusjkabinett bør videreføres. Jevnlig kontroll av overflater anbefales. Grunnet stor usikkerhet rundt utførelsen av sluket og baderommets tetthet bør rommet kontrolleres av fagmann. Kostnadsestimat omfatter kun kontroll av fagmann. - 1.Etasje Bad - Sanitærutstyr og innredning | Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Drenasje for innbygget sisterne kunne ikke påvises. Servantinnredningen er ikke forankret eller tilfredsstillende festet til veggen. Ved implementering av innebygget sisterne var det ikke krav om lekkasjesikring, konstruksjonen bør jevnlig observeres. Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. Drenasje fra innbygget sisterne må etableres, ukjent om evt sealbag er montert. Servantinnredningen bør festes eller forankres tilfredsstillende for å unngå risiko for skade på innredning eller personskade ved bruk. - 1.Etasje Bad - Ventilasjon | Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Tilluft via åpen dør. Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. Over tid kan manglende tilluftsventilering resultere i mugg- og soppdannelse, spesielt på steder som ikke får god nok luftgjennomstrømning. Tilluftsspalte under dørblad anbefales. Tilluftsventil ved himlingen bør være lukket. - 1.Etasje Toalettrom - Overflater og konstruksjon | Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Rommet har kun naturlig ventilasjon. Tilluft toalettrom via åpen dør. Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettrom, f.eks. luftespalte ved dør e.l. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Eiendomstype

Enebolig

Oppvarming

Boligen varmes opp ved hjelp av elektrisitet og vedfyring. Det er montert varmepumpe i spisestuen. Vedovn på stue. Varmekabler i gulv på bad. Panelovner på enkelte rom. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med. Varmekilder er ikke funksjonstestet. Ildfast stein under vedovnen har sprekker, og bør skiftes ut/repareres.

Strømforbruk

Selger oppgir et forbruk på 18.611 kWh i 2024. Den årlige kostnaden vil variere etter eget forbruksmønster og blant annet fyringsmetode.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen. Adkomst til offentlig veg over grunneier Allstad Grunneiendom ASs eiendom.

Meglers plikt til å stanse gjennomføring av en handel

I henhold til hvitvaskingsloven har meglerforetaket plikt til å gjennomføre kundetiltak. Kundetiltak vil i praksis gjøres ved å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet, samt å innhente informasjon knyttet til handelens formål og tilsiktede art. Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres, skal meglerforetaket ikke etablere kundeforholdet eller gjennomføre transaksjonen med kjøper. Ved meglerforetakets avvikling av kundeforholdet, vil avtalen mellom partene være bindende, men meglerforetaket kan ikke bidra i gjennomføringen av handelen. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter hvitvaskingsloven. Det oppfordres til at alle inn-og utbetalinger skjer fra norske banker.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt salgsoppgaven.    Megler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn klokken 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning, dersom selger er forbruker. Det kan hende at fristene for å akseptere bud blir kortere etter hvert som det kommer inn nye bud. Det er budgiver som setter fristen for når et bud må være akseptert og denne fristen er absolutt. Det betyr at selger må akseptere budet og kjøper må ha mottatt aksepten innen fristens utløp. Dersom du legger inn bud tett opp mot akseptfristen, er det en reell fare for at eiendommen blir solgt før budet når frem til megler.   Husk å ringe til megler etter du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt av megler. Megler tar ikke ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet, eller andre tekniske feil.   Alle bud og budforhøyelser med eventuelle forbehold, opplysning om finansiering og ønsket overtakelse, skal sendes skriftlig til megler.    Fra 01.07.25 kan ikke megler formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet (hemmelige bud og/eller hemmelige forbehold) skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.   Megler skal sende skriftlig varsel om bud og budforhøyelser, som kan formidles, til budgiver, selger og interessenter. Når et bud aksepteres, skal megler sende skriftlig beskjed om det til både budgiver og selger.    Megler skal kontrollere budgivers finansiering før handel inngås. Dersom slik kontroll ikke lar seg gjennomføre, skal selger motta skriftlig informasjon om dette, og mulige konsekvenser. Dersom megler ikke får kontrollert budgivers finansiering, kan det derfor medføre at en annen budgiver – også en med lavere bud – anbefales overfor selger.   For å legge inn bud kan du enkelt legge inn bud via EiendomsMegler 1s «gi bud»-knapp i nettannonsen, eller benytte budskjema, elektronisk budgivning, skannet budskjema sendt på e-post eller annen godkjent skriftlig metode.    Skal du legge inn bud må du legitimere deg med kopi av legitimasjon og signatur. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver benytter e-signatur, for eksempel BankID.   Ta en prat med megler om hvordan du legger inn bud.

Overtakelse

Ca 15.03.2026, men etter nærmere avtale med selger. Vær vennlig å angi ønsket overtagelsesdato i vedlagte budskjema. Overdragelse av festeretten forutsetter at samtykke fra grunneier foreligger før overtagelse og tinglysing av skjøte. Godkjenning kan bare nektes når det er saklig grunn til dette. Dersom godkjenning ikke er gitt innen to måneder fra det er søkt om, så regnes dette i følge tomtefesteloven som om godkjenning er gitt.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som dekker utgifter forbundet med juridisk bistand, fagkyndig uttalelse og saksomkostninger. Forsikringen er valgfri og koster kr 17 900.-.    Forsikringen er meglet frem av Söderberg & Partners og er plassert hos Gar-Bo Försäkring AB. Skadebehandlingsselskapet er Crawford & Company    Kjøper logger selv inn i portalen til Söderberg & Partners og bekrefter at de ønsker å inngå et forsikringsmeglingsoppdrag og dermed få mulighet til å tegne boligkjøperforsikring. For at anmodningen om kjøp av forsikring skal imøtekommes og portalen kunne benyttes, utleverer meglerforetaket informasjon om kjøperne til Söderberg & Partners, så snart bud er akseptert.   Söderberg & Partners sletter opplysningene som innhentes når tidspunktet for kontraktsmøtet har passert og det er klart at kjøper ikke velger å tegne Boligkjøperforsikring. For de kjøperne som tegner forsikring, vil opplysningene lagres av Söderberg & Partners for ulike formål med ulike lagringstid i tråd med beskrivelsen i personvernerklæringen: https://www.soderbergpartners.no/personopplysninger-og-informasjonskapsler/    Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på https://eiendom.soderbergpartners.no/    Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 7 709,- i honorar for hver forsikringsavtale som formidles for enebolig/fritid/tomt. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.    Ved kjøp av landbrukseiendom, herunder småbruk, er det kun forhold vedrørende våningshuset som omfattes av forsikringen.    Ved kjøp av kombinasjonseiendom dekker forsikringsselskapet bare for skader ved den delen av boligen som er regulert til boligformål.

Forsikringsselskap

Eiendommen er fullverdiforsikret. Premiebeløpet vil variere med andre eieres forsikringsvilkår.

Avgiftsbeskrivelse

Oppgitte beløp er opplyst av kommunen, og baserer seg på fjorårets fakturerte beløp. Dette inkluderer renovasjon, vann- og avløpsavgifter og feiing. Kommunale gebyrer er en kombinasjon av forskudd, abonnement og enkeltgebyrer fakturert etter levert tjeneste. Den totale årlige kostnaden vil variere etter eiers eget forbruk.

Innløsningsvilkår festeavgift

Festeren kan, etter tomtefesteloven kapittel 6, kreve å innløse en festetomt til bolig eller fritidsbolig når det er gått 30 år av festetiden, om ikke kortere tid er avtalt, eller når festetiden er ute. Etter det er gått 30 år kan festeren kreve innløsning av tomt til bolighus hver gang det er gått to nye år, og for festetomt til fritidshus hver gang det er gått ti nye år. Innløsningsvilkår er regulert i tomtefesteloven. Lovens hovedregel er at innløsning kan kreves til 25 ganger oppregulert festeavgift på innløsningstidspunktet. For tidsbestemte festeavtaler (festeavtaler inngått for et gitt antall år) kan bortfester kreve at innløsningssummen skal være 40% av råtomteverdien på innløsningstidspunktet. Se tomtefesteloven kapittel 6 for utfyllende informasjon om innløsning. En fester av tomt til fritidsbolig tilhørende en landbrukseiendom hvor festeinntektene utgjør en viss del av inntekstgrunnlaget for bortfester, kan ikke kreve innløsning. Det kan heller ikke kreves innløsning av festetomt til bolig eller fritidsbolig på tomt som tilhører bygdeallmenninger. Det samme gjelder tomt til fritidsbolig som tilhører statsallmenninger. Kjøper har risiko for om innløsing av festetomten kan gjennomføres. En eventuell innløsning vil være et forhold mellom bortfester og ny fester/ kjøper og selger eller megler har ikke ansvar for at en slik innløsning faktisk kan gjennomføres.

Regulering av festeavgift

Grunneier har tatt følgende forbehold: Festeavgiften er beregnet med utgangspunkt i at ny eier selv skal bo i huset på festetomten. Dersom ny fester ikke bor i huset eller for eksempel er en juridisk person, kan det påvirke ny festeavgift. Interessenter som er å anse som profesjonelle og/eller en juridisk person bærer ethvert ansvar, risiko og eventuelle konsekvenser til nevnte forhold. Grunneier kan kreve at kjøper, etter budaksept, signerer egen erklæring som omhandler festeforholdets formål-    For øvrig vises til vedlagte festekontrakt i salgsoppgaven og brev fra Allstad. Festeavgiften kan i følge festekontrakten reguleres hvert 20. år. Neste ordinære regulering er 01.03.2034. Festeavgiften reguleres i tråd med endring i konsumprisindeksen. Hovedregel i tomtefesteloven er at festeavgift kan reguleres i henhold til konsumprisindeks hvert tiende år og ikke oftere enn hvert år, dersom bedre vilkår for festeren ikke er avtalt i festeavtalen. Se lovens bestemmelser i tomtefesteloven § 15.

Festetid

Festetiden løper til: 01.01.2073 Når festetiden løper ut, og tomta ikke blir innløst, løper festeforholdet videre på samme vilkår som før uten oppsigelsesrett for bortfester, likevel slik at bortfesteren kan kreve regulering av festeavgiften etter reglene i tomtefesteloven. Festeforhold som er forlenget er evigvarende, og gjelder frem til festeavtalen blir sagt opp av festeren eller tomten blir innløst. Ved forlengelse kan bortfester kreve at festeavgiften skal reguleres slik at den svarer til 2 % av tomteverdi, med fradrag for verdiøkningen som festeren har tilført tomten, likevel slik at festeavgiften ikke skal overstige ca kr 15.000, - (2024-verdi) pr. mål. Partene kan deretter kreve festeavgiften oppregulert når det er gått 30 år fra forrige oppregulering. Bortfester kan ikke kreve oppregulering dersom det er avtalt rett til forlengelse og avtalen innebærer at festeavgiften ved forlengelse skal reguleres iht. konsumprisindeks. Informasjonen her er ikke utfyllende, se mer informasjon i tomtefesteloven § 15 vedrørende regulering av festeavgift, forlengelse og unntak.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum og alle omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto før overtakelse, fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes at skjøte tinglyses på ny eier. Dersom kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen til seg må det tas forbehold om dette i bud. Ved forsinket betaling påløper forsinkelsesrenter av hele kjøpesummen frem til betaling skjer

Fasiliteter

Adgang til utleie

Det er ingen utleieforhold knyttet til eiendommen per i dag. Eiendommen kan fritt leies ut etter eiers eget ønske. Kjøper oppfordres til selv å undersøke hvorvidt eventuell utleie av eiendommen utløser skatteplikt.

Radon

Det er ikke utført radonmåling og er heller ikke krav til dette. Kjøper overtar eiendommen slik og er selv ansvarlig for å utføre eventuelle tiltak. For mer informasjon vedrørende radon se www.dsa.no. Kommunen har plikt til å informere om naturfarer som er kjent. På kart/plan som megler har mottatt fra kommunen er området der eiendommen ligger markert med fare, dvs. fare for radon. Radon er et radioaktivt grunnstoff og finnes i byggegrunnen, særlig i grunn med alunskifer og visse typer granitt. Lokale grunnforhold er derfor avgjørende for mengden radon som kan trenge inn i en bygning. Opphold i rom med høye radonkonsentrasjoner over lengre tid gir økt risiko for alvorlig sykdom. Du finner mer informasjon på hjemmesidene til Statens strålevern og Norges geologiske undersøkelse, www.stralevernet.no og www.ngu.no.

Sentrale lover

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til bygningssakkyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Statens kartverk og andre tilgjengelige kilder. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf.avhendingsloven § 3-9 1. ledd 2. pkt. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Forbruker – avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon Dersom kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. Ikke-forbruker – avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. En forutsetning for salget er at skjøtet for eiendommen tinglyses på kjøper. Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen. I tråd med eiendomsmeglingsforskriften vil informasjon om oppdragsgiver, salgsobjektet, interessenter og kjøper bli lagret av meglerforetaket i min. 10 år. Se em1.no for mer informasjon om vår behandling av personopplysninger.

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter som henvender seg til megler vil bli registrert for videre oppfølging. For å bidra til effektive og sikre transaksjoner, er det nødvendig at eiendomsmeglingsforetakene og finansieringsforetakene kan utveksle opplysninger, herunder personopplysninger, av betydning for transaksjonen, raskt. For dette formålet er det utviklet en løsning som gjør at kjøpers og selgers finansieringsforbindelse vil kunne hente ut kjøpekontrakten og strukturerte data fra denne (navn, kjøpesum, overtakelsesdato o.l.) gjennom Altinn.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 17 394
• Eiendomsskatt: kr 6 428
• Informasjon om eiendomsskatt: Skattetaksten er kr 1.563.100,- og danner grunnlaget for beregningen av den kommunale eiendomsskatten.