Sandbakkvegen 26 og 28

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Areal

BRA: 320 m²
BRA-i: 300 m²
BRA-e: 20 m²
TBA: 93 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Parkering

Oppstillingsplass på tomt.

Eiendom

Tomteareal er 2 086 m² på eiet tomt.

Byggeår

2006

Innhold

1. Etasje: (BRA-i) Gang 1, gang 2, kjøkken hovedetasje, stue, 4 soverom, bad hovedetasje s/ø, bad hovedetasje n/v (BRA-e) Bod 1, bod 2. Underetasje: (BRA-i) Gang 1, gang 2, stue 1, stue 2, kjøkken vest, kjøkken øst, bad vest, bad øst, bod 1, bod 2, 4 soverom (BRA-e) Utv. bod vest, utv. bod øst

Standard

INNVENDIG: Overflater - TG2: GULV: Gulv i gang, stue og kjøkken på hovedetasje av laminat. Øvrige rom i begge etasjer av vinylbelegg Keramiske fliser på våtrom. VEGGER: Veggflater med malt strie og malte trefiberplater. Keramiske fliser på bad. TAK/HIMLING: Hvitmalte takplater, type Tak-ess eller lignende.. Vurdering av avvik: • Det er påvist fuktskader på overflater. Det registreres en del slitasje på vinylbelegg i trafikkerte arealer. Noe fuktsvelling på laminatgulv ved inngangsparti. Generelt en del manglende listverk på gulv og tak. Konsekvens/tiltak • Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade. Laminatgulvet som er benyttet, er trolig ikke fuktbestandig og tåler ikke fukt som tas med under sko som settes ved inngangsdørene i hovedetasjen. Her bør det legges et gulv som tåler fukt. Etasjeskille/gulv mot grunn - TG1: Trebjelkelag mellom etasjer fra byggeår. Ukjent oppbygging. Underetasje med betonggulv mot grunn. Pipe og ildsted - TG3: To piper oppført med ement. Høyden på pipen vurderes å være tilstrekkelig, sett fra bakkenivå. Skorstein over tak har helbeslag. Det gjøres oppmerksom på at undertegnede ikke har tilstrekkelig kompetanse på kontroll av ildsteder og piper. Det kommenteres kun synlige feil, mangler eller skader. Kontrollen er ikke like grundig som den som utføres av feier. På generelt grunnlag anbefales å få ildsted og pipe kontrollert av fagkyndige. Vurdering av avvik: • Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. • Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Ildsted i underetasje er fjernet uten at hullet er tettet forskriftsmessig. Konsekvens/tiltak • Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Det anbefales å montere en sotstein i sotluker. En sotstein kan løse problemet med barennerbart materiale som er for nærme, og er en vanlig praksis. Å tette et hull i pipen etter at et ildsted (peis, ovn) er fjernet, er et viktig brannsikkerhetstiltak som må utføres korrekt for å opprettholde pipens funksjon som branncellebegrensende bygningsdel. Kostnadsestimat: Under 20 000 Rom Under Terreng - TG2: Punktet må sees i sammenheng med ‘Drenering’ Rom under terreng med vinylbelegg på betonggulv mot grunn. Veggplater opplyses å vær limt direkte på yttervegger, ingen utforede bygningsdeler. Det er utført fuktmåling direkte i tilgjengelig treverk flere steder, og den høyeste målingen ble utført på soverom mot sørvest; 14 W% Treverk skal ha fuktinnhold lavere enn 15 vektprosent. I treverk med fuktighet over 17 vektprosent øker faren for råte og muggsoppvekst dramatisk. Hvis fuktinnholdet ligger over 20 vektprosent, er allerede muggsoppen dannet. Vurdering av avvik: • Det er påvist andre avvik: Utførelse av veggplater mot grunnmur er noe utradisjonell. Normalt skal slike vegger lektes ut for å skape en liten avstand mellom grunnmur og trevirke. Dette for å hindre at treverk suger til seg fuktighet som murkonstruksjoner normalt har. Konsekvens/tiltak • Andre tiltak: Selv om det ikke er påvist fukt i konstruksjoner på befaringsdagen, anbefales det å følge med i tilfelle situasjonen endrer seg. Her er det viktig at drenering og annen utvendig fuktsikring fungerer som tiltenkt for å unngå at fukt trenger gjennom konstruksjonen. VÅTROM 1. ETASJE BAD HOVEDETASJE S/Ø: Generell: Våtrommet opplyses å være fra byggeår og vil derfor bli vurdert etter tekniske krav på oppføringstidspunktet; Byggeforskrift TEK97. Overflater vegger og himling - TG2: Vegger utført med keramiske fliser Himling er utført med hvitmalte trefiberplater Vurdering av avvik: • Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Konsekvens/tiltak • Andre tiltak: Så lenge det er dusjkabinett der, vil det gå bra. Om kabinettet fjernes, må en være obs på at vindu med omramming ikke er beregnet for å bli utsatt for vannsprut. Overflater Gulv - TG2: Det registreres lokalt fall rundt sluk, ikke mulig å måle grunnet kabinettets plassering. Øvrig gulv har ingen fall mot sluk. Vurdering av avvik: • Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. • Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Konsekvens/tiltak • Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. Sluk, membran og tettesjikt - TG2: Membranen ligger skjult i konstruksjonen og kan ikke kontrolleres på samme måte som synlige bygningsdeler. Tilstanden til membranen vurderes etter alder og forventet gjenstående levetid. Vurdering av avvik: • Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. • Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Konsekvens/tiltak • Tilgang til sluk må bedres både for inspeksjon og rengjøring. • Når sluket har begrenset tilgang, er det vanskelig å rengjøre sluket og å inspisere den for å oppdage skader i membranen/fuger rundt sluket, som er avgjørende for å forhindre lekkasjer. Eldre bad kan ha tettesjikt som er utgått på dato og kan føre til vannskader på tilliggende konstruksjoner hvis overflatene utsettes for vann. Ukjent/eldre membranløsning og begrenset innsyn ved sluk vil kunne øke risikoen for lekkasje bak flis og i overgang mellom membran og sluk. Dette kan føre til fukt i undergulv, råte og skade på tilstøtende rom. Tiltak: videre undersøkelser; renovering bør vurderes innen normal levetid. Sanitærutstyr og innredning - TG1: Innredning med lyse profilerte fronter og nedfelt servant. - Speil over servant, overskap - Dusjkabinett - Gulvmontert toalett. - Varmekabler i gulv - Mekanisk avtrekk Ventilasjon - TG2: Ventilering via mekanisk vifte i vegg. Vurdering av avvik: • Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Konsekvens/tiltak • Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. Ved dusjing vil det bli store mengder vanndamp på badet. Det er viktig at den fuktige luften raskest mulig blir ventilert ut av rommet. For at rommet skal bli tilstrekkelig ventilert må det også være etablert en luftespalte for tilførsel av luft. (ofte utført med en spalte under dørblad.) Er ventilasjon på bad mangelfull, vil det føre til høy fuktpåvirkning på konstruksjoner som igjen vil føre til fukt og råteskader. Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking fra tilstøtende rom utført, Fuktmåling: 0,0 W% VÅTROM 1. ETASJE BAD HOVEDETASJE N/V: Generell: Våtrommet opplyses å være fra byggeår og vil derfor bli vurdert etter tekniske krav på oppføringstidspunktet; Byggeforskrift TEK97. Overflater vegger og himling - TG1: Vegger utført med keramiske fliser Himling er utført med hvitmalte trefiberplater. Overflater Gulv - TG2: Det registreres lokalt fall rundt sluk, ikke mulig å måle grunnet kabinettets plassering. Øvrig gulv har ingen fall mot sluk. Vurdering av avvik: • Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. • Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Konsekvens/tiltak • Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. Sluk, membran og tettesjikt - TG2: Membranen ligger skjult i konstruksjonen og kan ikke kontrolleres på samme måte som synlige bygningsdeler. Tilstanden til membranen vurderes etter alder og forventet gjenstående levetid. Vurdering av avvik: • Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. • Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Konsekvens/tiltak • Tilgang til sluk må bedres både for inspeksjon og rengjøring. • Når sluket har begrenset tilgang, er det vanskelig å rengjøre sluket og å inspisere den for å oppdage skader i membranen/fuger rundt sluket, som er avgjørende for å forhindre lekkasjer. Sanitærutstyr og innredning - TG2: Innredning med lyse profilerte fronter og nedfelt servant. - Speil over servant, overskap - Dusjkabinett - Opplegg for vaskemaskin - Gulvmontert toalett. - Varmekabler i gulv - Mekanisk avtrekk Vurdering av avvik: • Det er påvist skader på innredning. Noe svellskader på skap under servant. Dryppmerker i bunn under avløpsrør, Konsekvens/tiltak • Lokal utbedring må utføres. Dryppmerker tyder på at det er, eller har vært mindre lekkasjer fra avløpsrørene. Dette bør kontrolleres for å unngå vesentlige skader av innredning. Ventilasjon - TG2: Ventilering via mekanisk vifte i vegg. Vurdering av avvik: • Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Konsekvens/tiltak • Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. • Over tid kan manglende tilluftsventilering resultere i mugg- og soppdannelse, spesielt på steder som ikke får god nok luftgjennomstrømning. Hvis glippen er for liten, kan dette påvirke effekten på avtrekksviften. Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking fra tilstøtende rom utført, Fuktmåling: 0,0 W% VÅTROM UNDERETASJE BAD VEST: Generell: Våtrommet opplyses å være fra byggeår og vil derfor bli vurdert etter tekniske krav på oppføringstidspunktet; Byggeforskrift TEK97. Overflater vegger og himling - TG1: Vegger utført med keramiske fliser Himling er utført med hvitmalte trefiberplater Overflater Gulv - TG2: Det registreres lokalt fall rundt sluk. Øvrig gulv har ingen fall mot sluk. Vurdering av avvik: • Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. • Svertesopp er registrert Dusjdører med tett sokkel vil hindre vann fra andre installasjoner å renne til sluk. Det er noe svertesopp på elastisk fuge mellom gulv og vegg i dusjsone. Svertesopp på elastisk fuge i våtrom er et vanlig problem som skyldes fuktighet og dårlig ventilasjon. Selv om det sjelden er farlig i små mengder, kan det være skjemmende, lukte vondt og i noen tilfeller forverre luftveisproblemer hos sensitive personer. Konsekvens/tiltak • Andre tiltak: Sokkel på dusjvegger bør utføres med åpninger slik av evt. andre lekkasjer i rommet kan komme til sluk. Svertesopp på elastisk fuge i våtrom er et vanlig problem som skyldes fuktighet og dårlig ventilasjon. Selv om det sjelden er farlig i små mengder, kan det være skjemmende, lukte vondt og i noen tilfeller forverre luftveisproblemer hos sensitive personer. Sørg for god ventilasjon på badet. Det reduserer fuktigheten som svertesoppen trives i. En blanding av like deler hvit eddik og vann kan virke desinfiserende. Spray på fugen, la virke i 30 minutter, skrubb og skyll. Vær forsiktig med eddik på naturstein. Evt. skift ut fugen. Sluk, membran og tettesjikt - TG2: Membranen ligger skjult i konstruksjonen og kan ikke kontrolleres på samme måte som synlige bygningsdeler. Tilstanden til membranen vurderes etter alder og forventet gjenstående levetid. Vurdering av avvik: • Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. • Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Konsekvens/tiltak • Det må foretas lokale tiltak for å utbedre utettheter på våtrommet. • Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Eldre bad kan ha tettesjikt som er utgått på dato og kan føre til vannskader på tilliggende konstruksjoner hvis overflatene utsettes for vann. Sanitærutstyr og innredning - TG1: Innredning med lyse profilerte nedfelt servant. - Speil over servant, overskap - Dusj med dører. - Opplegg for vaskemaskin - Gulvmontert toalett. - Varmekabler i gulv - VV-bereder Innredning med lyse profilerte nedfelt servant. - Speil over servant, overskap - Dusj med dører. - Opplegg for vaskemaskin - Gulvmontert toalett. - Varmekabler i gulv - VV-bereder Ventilasjon - TG2: Ventilering via mekanisk vifte i vegg. Vurdering av avvik: • Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Konsekvens/tiltak • Det bør etableres tilluft til våtrommet. • Over tid kan manglende tilluftsventilering resultere i mugg- og soppdannelse, spesielt på steder som ikke får god nok luftgjennomstrømning. Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking fra tilstøtende rom utført, Fuktmåling: 0,0 W% UNDERETASJE BAD ØST: Generell: Våtrommet opplyses å være fra byggeår og vil derfor bli vurdert etter tekniske krav på oppføringstidspunktet; Byggeforskrift TEK97. Overflater vegger og himling - TG1: Veggene har fliser. Taket har himlingsplater. Overflater Gulv - TG2: Det registreres godt fall på gulvet mot sluk: 8-10 mm. pr. m. I tillegg er det lokalt fall rundt sluk. Funksjonskravene til datidens forskrift anses oppfylt. Vurdering av avvik: • Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. • Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det registreres hulromslyd under enkelte fliser. Flisene sitter godt, ingen riss i fuger. Strakstiltak ikke nødvendig. Nos slitte fuger i dussjone. Konsekvens/tiltak • Fuger bør skiftes ut. Bom er når flisen er helt løs eller delvis løs samt riss eller løs fuge. Dersom flisene sitter godt fast og der er registrert noe hullyd på enkelte fliser og ikke over et stort felt i et baderom hvor det er liten belastning, bør ikke dette defineres som bom, da det er urimelig å skifte fliser med mulighet for å kunne skade underliggende membran. Sluk, membran og tettesjikt - TG2: Membranen ligger skjult i konstruksjonen og kan ikke kontrolleres på samme måte som synlige bygningsdeler. Tilstanden til membranen vurderes etter alder og forventet gjenstående levetid. Vurdering av avvik: • Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Konsekvens/tiltak • Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Sanitærutstyr og innredning - TG2: Innredning med lyse profilerte fronter og heldekkende servant. - Speil over servant, overskap - Dusj med dører. - Opplegg for vaskemaskin - Gulvmontert toalett. - Varmekabler i gulv - VV-bereder - Mekanisk avtrekk Vurdering av avvik: • Det er påvist riss/sprekker i utstyr på våtrommet. Konsekvens/tiltak • Riss er vanligvis overfladiske skader i servantens overflate eller glasur. Konsekvensene av riss er hovedsakelig kosmetiske. Ventilasjon - TG2: Ventilering via mekanisk vifte i vegg. Vurdering av avvik: • Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Konsekvens/tiltak • Det bør etableres tilluft til våtrommet. • Over tid kan manglende tilluftsventilering resultere i mugg- og soppdannelse, spesielt på steder som ikke får god nok luftgjennomstrømning. Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking fra tilstøtende rom utført, Fuktmåling: 11,7 W% KJØKKEN 1. ETASJE, HOVEDETASJE: Overflater og innredning - TG2: Innredning med slette fronter og laminat benkeplate, laminatgulv over benkeplate. Oppvaskkum med 1-greps blandebatteri og avløpsrør av plast. Kokeplate, integrerte stekeovn, oppvaskmaskin. Mekanisk avtrekk over kokeplate. Frittstående kjøleskap. Det er ikke komfyrvakt over kokeplate. Det er ikke montert Aquqguard eller tilsvarende i benkeskap under servant. Vurdering av avvik: • Det er påvist at overflater har noe skader. Skjøt på benkeplate og laminatgulv over benkeplate noe mangelfullt utført. Konsekvens/tiltak • Det må foretas lokal utbedring. Dårlige skjøter kan føre til av fukt trenger inn i skjøter og det oppstår svelling. Avtrekk - TG1: Integrert kjøkkenventilator i overskap. Avtrekk ført ut på yttervegg. KJØKKEN UNDERETASJE VEST: Overflater og innredning - TG1: Enkel innredning med slette fronter og laminat benkeplate med keramiske fliser på vegg over benk. Oppvaskkum med 1-greps blandebatteri og avløpsrør av plast. Innredningen har kun integrert oppvaskmaskin. Frittstående komfyr på motstående vegg. Det er ikke komfyrvakt over kokeplate. Det er ikke montert Aquqguard eller tilsvarende i benkeskap under servant. Avtrekk - TG1: Fritthengende ventilatorhette Avtrekk ført ut på yttervegg. KJØKKEN UNDERETASJE ØST: Overflater og innredning - TG1: Innredning med slette fronter og laminat benkeplate med keramiske fliser på vegg over benk. Oppvaskkum med 1-greps blandebatteri og avløpsrør av plast. Innredning med frittstående hvitevarer. Det er komfyrvakt over kokeplate. Det er ikke montert Aquqguard eller tilsvarende i benkeskap under servant. Avtrekk - TG1: Integrert kjøkkenventilator i overskap. Avtrekk ført ut på yttervegg. TEKNISKE INSTALLASJONER: Vannledninger - TG1: Innvendige vannledninger er av plast (rør i rør). Rørskap er etablert på alle bad. Overløp er etablert til bad. Det er på befaringsdagen foretatt en visuell kontroll og det er ikke registrert symptomer på avvik. Anlegget er vurdert å være i god stand. Avløpsrør - TG1: Avløpsrør ligger skjult i konstruksjon, og tilstandsgrad vurderes ut fra forventet levetid. Ventilasjon - TG2: Boligen har (med unntak av mekanisk avtrekk fra kjøkkenvifte og baderomsvifte) kun naturlig ventilasjon i form av vegg/takventiler og ventiler i vinduer. Det gjøres vurdering etter datidens krav der avtekksventiler i vegger og vinduer anses som tilstrekkelig. Vurdering av avvik: • Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Boligen har gjennomgående naturlig ventilasjon. Badet har mangelfull avtrekk/luftutskifting, og dette påvirker også boligens totale ventilasjonsforhold. Konsekvens/tiltak • Ventilasjonsløsningen må utbedres. Ventilasjonen vurderes samlet til TG2 på grunn av økt risiko for kondens, luktproblemer og fuktbelastning i tilstøtende rom. Varmtvannstank - TG1: 2 varmtvannsbereder på 194 liter, plassert på bad i underetasje. Bereder er koblet til vanlig stikkontakt. Type: cTc Ferro Fil Teknisk levetid varmtvannsbereder: 15-30 år. Anbefalt brukstid: 20 år

Hvitevarer

Hvitevarene og brunevarer medfølger ikke i handelen med mindre det tydelig fremgår av salgsoppgaven.

Adkomst

Det vil bli skiltet i regi av EiendomsMegler 1 ved annonsert fellesvisning.

Byggemåte

Stor enebolig med utleiemuligheter med to leiligheter i underetasjen. Opprinnelig oppført som kryssdelt firemannsbolig, men hovedetasjen er senere slått sammen til en boenhet. Boligen fremstår i normalt god stand på befaringsdagen. Ellers vises til beskrivelser og vurderinger for de enkelte bygningsdeler i rapporten. Dette ifølge takstmann. UTVENDIG: Taktekking - TG2: Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft Taket er tekket med betongstein. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Vurdering av avvik: • Taktekking er snødekt , alder eller materiale er ukjent og derfor ikke nærmere vurdert. • Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde. Selv om det var snø på taket på befaringsdagen, var det likevel mulig å se noe mose på taket. Konsekvens/tiltak • Lokal utbedring må utføres. Mose på takstein er et vanlig problem, spesielt i fuktige og skyggefulle områder. Mosen bidrar til å holde på fuktigheten, og får den ligge ekstra lenge kan frø slå rot i den. Med litt uflaks kan røttene finne sin vei inn til undertaket og gjøre skade. I tillegg kan mose føre til frostsprengning. Mosen på tak kan enkelt fjernes med kjemiske midler og stiv børste/plastskrape, helst når mosen er tørr. En kjemisk mosefjerning hindrer rask tilvekst av ny mose. For at taket skal kunne oppnå forventet levetid, er det viktig å vedlikeholde taket etter leverandørens anbefalinger. Veggkonstruksjon - TG2: Yttervegger oppført etter de forskrifter og normer som var gjeldende på oppføringstidspunktet. Oppført som isolert bindingsverk, kledd med liggende trekledning. Kledningen fremstår forholdsvis godt vedlikeholdt. Om kledningen har tilstrekkelig lufting kan ikke påvises uten å demontere kledning, noe som ikke ble foretatt på befaringsdagen. Vurdering av avvik: • Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon. Det er for stor luftespalte bak nederste kledningsbord. Dette bidrar til god lufting av kledningen, men også god tilgang for smågnagere. Mus trenger ikke større åpning enn 6 millimeter for å komme seg inn bak kledningen. Dette kan ses i sammenheng med funn av museekskrementer på kaldloft. Konsekvens/tiltak • Musesperre må etableres. Uten en effektiv musesperre kan mus, rotter og andre smågnagere enkelt ta seg inn bak kledningen og inn i selve huskonstruksjonen. Dette kan føre til omfattende skader på isolasjon, elektriske ledninger og andre materialer. Takkonstruksjon/Loft - TG2: Punktet må sees i sammenheng med Taktekking Bolig oppført med saltak-konstruksjon av W-takstoler. Kaldt loft med tilgang fra loftluke i gang. Det er ikke gangbart gulv på loftet, så det er kun gjort visuell kontroll fra loftluke. Det gjøres oppmerksom på at det kan være feil/mangler på bygningsdelen som ikke ble avdekket på befaringsdagen grunnet begrenset tilgang. Vurdering av avvik: • Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. • Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr. Enkelte steder er isolasjon på loftet helt oppe mot undertak. Dette vil begrense lufting av konstruksjonen. Konsekvens/tiltak • Andre tiltak: • Lokal utbedring bør utføres. Hvis lufting av taket er mangelfull, kan fukt samle seg opp over tid. Dette kan føre til råte og sopp dannelse i takkonstruksjonen. Det bør etableres en god luftespalte mellom isolasjon og undertak. Tilstedeværelse av mus på loftet kan føre til flere uønskede konsekvenser, som primært er knyttet til forurensning og skade på bygningsmaterialer. Det er viktig å finne ut hvor de kommer inn og tette åpningene. Ofte er dette bak kledning (som påvist) Mus trenger kun 6 mm. for å komme seg inn. Vinduer - TG2: Toppsving vinduer med malte trekarmer og 2-lags glass - Produsert i 2002 Vinduer med fastkarm av malte trerammer 2-lags glass – Produsert 2003 Enkel funksjonstest utført på utvalgte vinduer. Det gjøres oppmerksom på at gummipakninger rundt glass på eldre vinduer stivner over tid, dette medfører en svekkelse av isolasjonsevnen til vinduene. Vurdering av avvik: • Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er ikke benyttet vannbrett med sålebenkbeslag under vinduer. Konsekvens/tiltak • Det bør gjøres tiltak for å lukke avviket. Valgt løsning er ikke en god løsning. Hensikten med vannbrett er å lede vann som renner fra vinduet ut og bort fra kledningen under. I tillegg vil valgt løsning føre til begrenset lufting av kledning under vindu. Slik dette er utført vil kledningen få høyere fuktpåkjenning og begrenset lufting. På sikt kan dette føre til fukt og råteskader, lavere levetid på bygningsdelen. Vannbrett med sålebenkbeslag bør etableres, Dører - TG2: Ytterdører i treverk med små glassfelt. Altandører med malte trerammer, lav brystning med 2-lags glass. Enkel funksjonstest utført på dører. Vurdering av avvik: • Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. Det gjøres oppmerksom på at gummipakninger stivner over tid, dette medfører en svekkelse av isolasjonsevnen. Konsekvens/tiltak • Andre tiltak: Eldre ytterdører har dårlig isolasjonsevne og mangelfull tetting. Det betyr at det er et vesentlig varmetap på eldre ytterdører. Selv om ytterdørene fortsatt har tiltenkt funksjon, er det på grunn av alder anbefalt å bytte dem ut. Balkonger, terrasser og rom under balkonger - TG2: Utgang fra stue på hovedplan til altan oppført i impregnert trevirke, vendt mot nordøst på ca. 23 m². Tradisjonelt bjelkelag med terrassebord og rekkverk i tre. Rekkverkhøyde målt til 92 cm. Terrasse ved inngangsparti sørvest på 29 m² Terrasse på bakkeplan mot nordøst på 41 m² Vurdering av avvik: • Balkonger/terrasse er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert. • Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. • Det er påvist andre avvik: Det registreres noe begynnende råte på rekkverk. Generelt manglende vedlikehold av rekkverk. Konsekvens/tiltak • Dersom avvik ikke utbedres er det fare for videre skadeutvikling. Generelt sett er det ikke et krav om å oppgradere eksisterende bygg til dagens forskriftskrav med mindre det foretas vesentlige endringer eller ombygginger. Dette betyr at hvis et rekkverk ble bygget i samsvar med gjeldende forskrifter på den tiden det ble oppført, trenger det ikke nødvendigvis å oppgraderes. Selv om det ikke alltid er et formelt krav, er det alltid viktig å vurdere sikkerheten. TOMTEFORHOLD: Byggegrunn: Byggegrunn er ikke kjent. Iht. NGU sine kartlag er følgende avvik/risiko avdekket for grunnforholdene: - Moderat til lav radonforhold - Registrert aktsomhetsområde for kvikkleireskred ((Angående ''Aktsomhetsområde for kvikkleireskred'' er nærmere forklart under Terrengforhold)) Fuktsikring og drenering - TG2: Punktet må sees i sammenheng ‘Rom under terreng’ Det registreres bruk av knotteplast på grunnmur, Vurdering av avvik: • Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. • Det er påvist andre avvik: Det registreres noe løs klemlist i overgang knotteplast/grunnmur. Forventet levetid på drenering er 30 år. TG2 settes på bakgrunn av lav gjenstående levetid på drenering. Selv om det ikke er avdekket svikt i drenering, må det tas høyde for at drenering må renoveres om ikke så alt for lang tid. Konsekvens/tiltak • Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. • Dersom avvik ikke utbedres er det fare for videre skadeutvikling. Mangelfull eller skadet fuktsikring vil føre til forhøyet fuktpåvirkning på grunnmur som igjen kan føre til fukt og saltutslag på innsiden. Fukt på innsiden kan også føre til mugg og soppdannelse. Grunnmur og fundamenter - TG2: Fundamentering er ikke vurdert da den ligger under bakkenivå og ikke tilgjengelig for inspeksjon. Boligen er oppført på en støpt grunnmur av ukjent utførelse. Utvendig isolert og pusset. Vurdering av avvik: • Det er registrert fritt eksponert isopor e.l. Konsekvens/tiltak • Synlig isolasjon må tildekkes på forsvarlig måte. Isopor er svært sugende. Når det blir direkte eksponert for regn og fukt, vil vann trenge inn i og bak isolasjonen. Når vannet kommer bak pussen og isolasjonen, kan det bli fanget mot den bakenforliggende veggkonstruksjonen. Terrengforhold - TG2: Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde med mulig sammenhengende marin leire (NGU) og terrengkriterier (høydeforskjeller og stigning) som tilsier at det kan være fare for kvikkleireskred. Aktsomhetskartet må brukes sammen med faresonekartet for kvikkleireskred for å gi et helhetlig bilde av faren. Det kan være lokale forhold som viser at det ikke er fare for kvikkleireskred, selv om tiltaket er innenfor aktsomhetsområdet. Det er ikke ulovlig å bygge på leiregrunn, men om selger er kjent med at det er en reell og konkret skredfare i området, og det er mottatt rapporter på dette, skal kjøper ha blitt opplyst om dette før kjøpet. Om rapportene ikke er fremlagt, kan det være brudd på opplysningsplikten og kan føre til krav om erstatning. Vurdering av avvik: • Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. • Eiendommen ligger i rasfarlig/skredutsatt område. Det er enkelte steder registrert flatt terreng eller for dårlig fall rundt boligen. Konsekvens/tiltak • Det bør foretas terrengjusteringer. Mangelfull fall fra bygget vil føre overflatevann inn mot bygget i stede for vekk fra bygget. Dette vil igjen ha en uheldig påvirkning på grunnmur og eventuelle rom under terreng.

Eiendomstype

Enebolig

Oppvarming

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Det er ikke inngått avtale om Norgespris på strøm for boligen. Informasjon om Norgespris: https://www.regjeringen.no/no/tema/energi/strom/sporsmal-og-svar-om-norgespris/id3089310/?expand=factbox3113088

Regulering

Eiendommen ligger i et område regulert til boligbebyggelse. Kopi av situasjonskart, reguleringsplan m.v. følger vedlagt. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse. Egenerklæring om konsesjonsfrihet må undertegnes av kjøper og bekreftes av kommunen. Egenerklæring om konsesjonsfrihet må undertegnes av kjøper og bekreftes av kommunen.

Vei, vann og avløp

Vann: Eiendommen er tilknyttet offentlig nett. Avløp:Eiendommen er tilknyttet offentlig nett. Vei: Eiendommen er tilknyttet offentlig vei. Kommentar fra Namsos kommune: Namsos kommune har ingen informasjon vedr status på de private ledningene. Dersom de er tilknyttet offentlige ledninger iht kommunens krav, må det, ved forespørsel, framlegges godkjent dokumentasjon (fra autorisert rørlegger/entreprenør). Kravet er at overvann IKKE skal være koblet inn på kloakkledning og omvendt. Er ikke eiendommen tilknyttet offentlige ledninger iht gjeldende krav, må det forventes at det vil komme et pålegg. Det var tidligere ikke vanlig eller påkrevd å sende inn slik dokumentasjon til kommunen. Ved evt spørsmål eller mer informasjon, ta kontakt med Tomas Haugum eller Sturla Tømmerås, Namsos kommune.

Overtakelse

Etter nærmere avtale med selger.

Andre relevante opplysninger

Arealloppmåling er foretatt av takstmann.

Boligsalgsrapport / Takst / Våtromstest

Taksten er avholdt den 14.12.2025 av takstmann

Takstmanns konklusjon:
Nedenfor gjengis en kort oppsummering der den bygningssakyndige har beskrevet avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad 2 (TG 2) eller 3 (TG 3). TG3: TG2: Deler av informasjonen i dette avsnittet er hentet fra tilstandsrapporten. Opplistingen over er ikke nødvendigvis uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. Takstmanns kommentar: Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk. Fra takstmanns tilstandsrapport: Brannceller: Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Ja Kommentar: Eneboliger ligger i risikoklasse 4, brannklasse 2. Skillekonstruksjoner mellom boenheter skal ha brannmotstand EI60. For å oppnå dette må konstruksjonen ha minimum 100 mm. isolasjon og 2 lag gips på begge sider. I etasjeskiller må det være 2 lag gips i himling og minimum 150 mm. steinull i bjelkelag. I boligen er trapp mellom etasjer fjernet, men tetting er ikke iht. branntekniske krav. Dør mellom enheter i underetasje er ikke tettet forskriftsmessig. Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja Kommentar: Nyere håndverkstjenester Enkelte vegger er fjernet i tillegg til trapp mellom etasjer. Endringene er registrert hos kommunens byggesakskontor med oppdaterte tegninger.

Boligselgerforsikring

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring, men har fylt ut egenerklæringsskjema. Kjøper oppfordres til å gjennomgå innholdet i skjemaet i forkant av budgivning.

Boligkjøperforsikring

EiendomsMegler 1 formidler Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Det er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler de neste fem årene. Du kan ta kontakt med megler for å få informasjon om boligkjøperforsikring eller lese mer på help.no. Forsikringen tilbys kun til privatpersoner som kjøper eiendom til eget eller nærmeste families bruk, og det er en forutsetning at kjøpsavtalen reguleres av avhendingsloven. Ved kjøp av landbrukseiendom/ småbruk, er det kun forhold tilknyttet til våningshuset som omfattes av forsikringen. For nærmere detaljer henvises det til forsikringsvilkårene. Megler mottar tegningsprovisjon fra HELP.

Adgang til utleie

Det gjøres særlig oppmerksom på at boligen i henhold til gjeldende regelverk er å betrakte som en "flermannsbolig", skattemessig sett. All utleie av deler av flermannsbolig er skattepliktig inntekt. Gevinst ved ev. salg av flermannsbolig er etter gjeldende regelverk delvis skattepliktig dersom leieverdien av den delen man bebor selv utgjør mindre enn halvparten av samlede leieinntekter for eiendommen. Kontakt skattekontoret for nærmere informasjon om skatt ved salg og utleie av flermannsbolig. Det foreligger kontrakter for to ulike utleieforhold i underetasjen. Den ene kontrakten er tidsbestemt, mens den andre er tidsubestemt. Den tidsbestemte avtalen er signert med startdato 22.11.2025 og sluttdato 01.12.2030. Den tidsubestemte avtalen er signert med startdato 26.02.2024. Denne avtalen har en oppsigelsestid for leietaker på tre måneder. Oppsigelsestiden regnes fra den første dagen i måneden etter at oppsigelsen er gitt. For begge avtalene er det avtalt en leie på kr 8 000 per måned for hvert leieforhold. Utleier dekker imidlertid strøm og oppvarming, vann- og avløpsavgifter, kommunale avgifter, internett samt forsikring av boligen. Leietaker er selv pliktig til å tegne innboforsikring. Ytterligere informasjon om utleieforholdene kan fås via megler. Deler av boligen er/har vært utleid/kan leies ut, og arealet er godkjent for beboelse. Utleie av deler av egen bolig er ikke et søknadspliktig tiltak, dog er det en forutsetning at bruken av arealene er i tråd med tidligere godkjenninger, samt at det er intern forbindelse mellom hoveddelen og det arealet som leies ut. Dette følger av plan- og bygningsloven. Det gjøres oppmerksom på at arealet som er utleid/har vært utleid ikke er godkjent som en egen enhet, og etablering av en ny selvstendig boenhet er et søknadspliktig tiltak som vil kunne utløse tekniske og formelle krav, bl.a vil det være krav til at enheten skal ha alle hovedfunksjonene for bolig, ha egen inngang, samt at det ikke er en intern forbindelse mellom boenhetene. Megler kan ikke gi noen garanti for at en ev. søknad om en selvstendig enhet vil bli godkjent av kommunen. Deler av boligen er/har vært utleid/kan leies ut, og arealet er godkjent for beboelse. Utleie av deler av egen bolig er ikke et søknadspliktig tiltak, dog er det en forutsetning at bruken av arealene er i tråd med tidligere godkjenninger, samt at det er intern forbindelse mellom hoveddelen og det arealet som leies ut. Dette følger av plan- og bygningsloven. Det gjøres oppmerksom på at arealet som er utleid/har vært utleid ikke er godkjent som en egen enhet, og etablering av en ny selvstendig boenhet er et søknadspliktig tiltak som vil kunne utløse tekniske og formelle krav, bl.a vil det være krav til at enheten skal ha alle hovedfunksjonene for bolig, ha egen inngang, samt at det ikke er en intern forbindelse mellom boenhetene. Megler kan ikke gi noen garanti for at en ev. søknad om en selvstendig enhet vil bli godkjent av kommunen.

Radon

Eiendommen ligger i et område som har registrert moderat til lav aktsomhetsgrad for radonforhold. Det er lovpålagt at alle utleiere av bolig skal kunne fremvise dokumentasjon på at radonnivåene er i tråd med tiltaks- og grenseverdiene. Alle som leier ut bolig har ansvar for at radonnivået i utleieboligen er så lavt som det er praktisk mulig å få til. Kravet om radonmåling i forbindelse med utleie av boliger trådte i kraft 1. januar 2014. Vurdering av avvik: • Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Boliger bygget før 2007 har normalt ikke radonsperre, og det er derfor stor risiko for radoninnsig. Dette er ikke et avvik mot forskriftene på byggetidspunktet. Konsekvens/tiltak • Andre tiltak: Årsak: Den primære årsaken til radoninnsig er at radioaktive grunnstoffer i berggrunnen. Gassen siver inn i boligen via utettheter i boligen. Risiko: Lav/Moderat Lokal Risiko Eiendommens område er generelt ikke ansett som et høyrisikoområde av Statens strålevern/NGU. Den reelle risikoen ligger i byggeårets standard. Hvis boligen er bygget før 2010, har den trolig ingen eller mangelfull radonsperre, noe som gjør den sårbar for radoninnsig. Konsekvens: Eksponering for høye radonkonsentrasjoner innendørs over tid representerer en dokumentert helserisiko. Folkehelseinstituttet og Strålevernmyndighetene har etablert tiltaksgrenser for å redusere denne risikoen og sikre et forsvarlig inneklima i boliger Tiltak: Uansett lokalt risikonivå, er den eneste måten å fastslå nivået på å gjennomføre en langtidsmåling med sporfilm over minimum to måneder i vinterhalvåret. Hvis nivået overstiger tiltaksgrensen på100 Bq/m³ eller maksgrensen på 200 Bq/m³, må tiltak iverksettes.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 34 438