Overhallsvegen 643

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Areal

BRA: 241 m²
BRA-i: 189 m²
BRA-e: 52 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Parkering

God plass for parkering på egen selveiet tomt.

Eiendom

Tomteareal er 1 186 m² på eiet tomt.

Byggeår

1925

Innhold

BRA-i: (Internt bruksareal) 1.etasje: Hall, bod, kjølerom, stue, trapperom, bad, vaskerom, spisestue og soverom. 2.etasje: 4 soverom, gang og bod. Krypkjeller: Potetkjeller.

Standard

INNVENDIGE OVERFLATER - gulv: Overflater er kun enkelt beskrevet med hensyn til materialvalg og utførelse. Det er ikke utført teknisk vurdering av innvendige overflater. Gulv består for det meste av laminat. Enkelte rom med vinyl, teppegulv og keramiske fliser. Vinylbelegg på bad. INNVENDIGE OVERFLATER - vegger og himlinger: Overflater er kun enkelt beskrevet med hensyn til materialvalg og utførelse. Det er ikke utført teknisk vurdering av innvendige overflater. Veggflater med malte trepaneler og malte trefiberplater. Våtromsplater og malt trepanel på bad. Malt slett himling og malt trepanel. BAD - 1.etasje: - Generell, TG3: Det er etablert ett bad i tilbygg oppført i 2006. Badet er etablert med vinylbelegg på gulv, malt trepanel på vegger med våtromsplater i dusjhjørnet. Enkel servant med 1-greps blandebatteri. - Dusjkabinett - Gulvmontert toalett Vurdering av avvik: • Det er registrert manglende fall på gulvet mot sluk. Våtromsplater er ikke ført gjennom hele våtsonen, og deler av veggflatene i våtsonen er utført med malt trepanel. Vinylbelegget er ikke tilfredsstillende tilsluttet sluket med klemring. Det er heller ikke benyttet tetting mellom våtromsplater og sokkellist. Badet mangler ventilasjon/avtrekk. Det er utført fuktmåling i motstående vegg uten at det er påvist fukt i veggen på befaringsdagen. • Årsak: Badet er utført med flere løsninger som gir redusert sikkerhet mot fuktbelastning. Manglende fall reduserer avledningen av vann til sluk. Mangelfull tilslutning mellom vinylbelegg og sluk og manglende tetting ved overgang mellom veggplater og sokkellist gir økt risiko for vanninntrenging i konstruksjonen. Risiko: Ved vannsøl og vannbelastning i dusjsonen kan vann trenge inn bak veggplater og ved overgangen mot gulvet. Sammen med manglende ventilasjon kan dette gi økt fuktbelastning og føre til fuktskader i bakenforliggende konstruksjoner. Konsekvens: Fuktskader i gulv- og veggkonstruksjoner kan medføre behov for omfattende utbedring. Dersom tettesjiktet ikke fungerer tilfredsstillende, kan lekkasjevann også gi skade på tilstøtende konstruksjoner. Anbefalt tiltak: Badet bør rehabiliteres. Ved rehabilitering bør gulv og vegger utføres med et sammenhengende vanntett sjikt, tilfredsstillende fall til sluk og korrekt tilslutning mellom gulvets vanntette sjikt og sluk. Det bør samtidig etableres tilfredsstillende ventilasjon med avtrekk fra badet. Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000 VASKEROM - 1.etasje: - Generell: Vaskerommet ble omtalt som rom under oppussing i salgsdokumentasjonen fra 2016. Ved befaring fremstår rommet fortsatt som uferdig. Gulvet består av ren betong, veggene er ikke ferdigstilt og deler av himlingen er revet. Det er synlige fukt- og råteskader i takkonstruksjonen over rommet. Vurdering av avvik: • Det er registrert omfattende fukt i takkonstruksjonen. Isolasjonen og dampsperren er også påvirket av fukt. Deler av himlingen er revet og konstruksjonen er ikke ferdigstilt. Rommet mangler ferdige overflater og dokumentert våtromsoppbygging. • Årsak: Fuktskadene har sammenheng med vanninntrenging fra takkonstruksjonen. Omfanget av tidligere og eventuell pågående fuktbelastning er ikke nærmere avklart. Risiko: Fuktpåvirkningen kan ha medført skade på flere deler av takkonstruksjonen enn det som er synlig. Gjenværende fukt i trevirke og isolasjon kan føre til videre utvikling av sopp- og råteskader dersom fukttilførselen ikke er stanset og skadet materiale ikke fjernes. Konsekvens: Det må påregnes videre undersøkelser og utbedring av skadede deler av takkonstruksjonen før rommet kan ferdigstilles. Omfanget av nødvendige tiltak er ikke avklart. Anbefalt tiltak: Årsaken til vanninntrengingen må utbedres. Skadet trevirke og andre materialer må undersøkes og skiftes ut i nødvendig omfang. Det anbefales at konstruksjonen tørkes ut og kontrolleres før rommet bygges opp igjen. Ved ferdigstillelse av vaskerommet må gulv, vegger, himling og øvrige konstruksjoner utføres med løsninger tilpasset våtrom. Rommet fremstår som uferdig og ble allerede omtalt som «under oppussing» i salgsdokumentasjonen fra 2016. Ved befaring er det fortsatt ikke etablert ferdig gulv- og veggoppbygging for våtrom. Deler av himlingen er revet, og det er synlige fukt- og råteskader i takkonstruksjonen over rommet. Skadene vurderes i eget punkt for vanninntrenging/lekkasje fra tak og inngår ikke i kostnadsanslaget for dette punktet. Tilstandsgrad TG3 settes på bakgrunn av at rommet ikke er ferdigstilt som vaskerom/våtrom, og at det må etableres komplett våtromsoppbygging før rommet kan tas i bruk som vaskerom. Kostnadsanslaget gjelder etablering av våtrom med nødvendige overflater, vanntett sjikt, sluk/avløp og øvrige nødvendige arbeider for å ferdigstille rommet. Kostnader knyttet til utbedring av vanninntrenging og skader i takkonstruksjonen er vurdert under eget punkt. Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000 KJØLEROM - 1.etasje: - Overflater og konstruksjon, TG2: I boligen er det etablert et plassbygd kjølerom. Rommet er bygget som en isolert konstruksjon med kjøleaggregat. Vurdering av avvik: • Det er ikke påvist lufting av konstruksjonen. Det er registrert merker etter avrenning fra kjøleaggregatet på tilstøtende konstruksjon. Det er ikke fremvist dokumentasjon på utførelsen av kjølerommet. Det er utført fuktmåling i tilgjengelig del av konstruksjonen uten at det ble registrert forhøyede fuktverdier. • Årsak: Manglende dokumentasjon gjør det ikke mulig å kontrollere hvordan konstruksjonen er bygget opp og sikret mot fuktbelastning. Manglende lufting av konstruksjonen gir redusert mulighet for uttørking dersom det oppstår kondens eller annen fuktbelastning. Risiko: Konstruksjonen kan være utsatt for fuktbelastning som følge av kondens og temperaturforskjeller. Over tid kan dette føre til fuktskader dersom konstruksjonen ikke har tilstrekkelig mulighet for uttørking. Merker etter avrenning fra aggregatet viser også at det har forekommet vannbelastning ved aggregatet. Konsekvens: Fuktbelastning over tid kan føre til skade på treverk og andre organiske materialer i konstruksjonen. Det er ikke påvist slik skade ved befaring, og utført fuktmåling ga ikke utslag på forhøyet fukt. Anbefalt tiltak: Det anbefales å undersøke konstruksjonen nærmere og avklare hvordan kjølerommet er bygget opp. Det bør samtidig kontrolleres at kondensvann fra aggregatet håndteres på en tilfredsstillende måte. Dokumentasjon på utførelsen bør fremskaffes dersom denne finnes. KJØKKEN: - Overflater og innredning, TG1: Kjøkkeninnredningen har profilerte fronter og benkeplate i laminat. Det er oppvaskmaskin, platetopp og stekeovn. - Avtrekk, TG2: Kjøkkenet har kjøkkenventilator med kullfilter. Vurdering av avvik: • Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Konsekvens/tiltak: • Kun kullfilterventilator uten mekanisk avtrekk medfører at fukt, matos og fettpartikler ikke føres ut av boligen. Dette kan gi dårlig inneklima, økt fuktbelastning og opphopning av fett i rommet.

Hvitevarer

Hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger, det gis ingen garanti utover dette. Andre hvitevarer og brunevarer medfølger ikke i handelen med mindre det tydelig fremgår av salgsoppgaven. Boligen overtas som forevist på visning med tanke på rydding, rengjøring, møbler og inventar.

Adkomst

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei.

Byggemåte

Boligen er oppført i 1925 og er oppført og ombygd i flere byggetrinn. Det er registrert flere forhold som følge av alder, tidligere utførelse, slitasje og manglende vedlikehold. Det er registrert vesentlige avvik ved takkonstruksjonen på tilbygget. Taktekking av steinbelagte stålplater er lagt på en takflate med lavere takvinkel enn produsentenes angitte minste takvinkel. Flere takpanner er deformert, og det er registrert lekkasjespor og fuktpåvirkning i takkonstruksjonen. Taktekking på tilbygget bør skiftes, og underliggende konstruksjoner må kontrolleres. Det er også registrert fuktforhold i rom under terreng, med vann på gulv, fuktmerker, svertesopp og forhøyede fuktverdier i trekonstruksjoner. Krypkjeller er ikke tilgjengelig for innvendig kontroll. Fuktsikring og drenering er eldre og uten kjent utførelse, og terrenget har enkelte steder fall mot grunnmuren. Badet har flere avvik ved utførelsen, blant annet manglende fall mot sluk, mangelfull utførelse av våtsoner og tilslutning mot sluk, samt manglende ventilasjon. Vaskerommet er fortsatt uferdig. Det er ikke etablert komplett våtromsoppbygging, og det er samtidig registrert fukt- og råteskader i takkonstruksjonen over rommet. Det er videre registrert alvorlige avvik ved enkelte vinduer og ytterdører, pipe/ildsted, krypkjeller og terrengforhold. Flere andre bygningsdeler har avvik som kan kreve tiltak, blant annet yttervegger, vann- og avløpsinstallasjoner, ventilasjon, varmtvannsbereder og fuktsikring/drenering. Samlet vurderes boligen å ha et omfattende vedlikeholds- og oppgraderingsbehov. De viktigste forholdene er knyttet til tak og takkonstruksjon på tilbygget, fuktforhold under terreng og ferdigstillelse/rehabilitering av våtrom. Tilbygg/modernisering: 1999 - Tilbygg 2006 - Tilbygg 2006 - Ny kjøkkeninnredning TAKTEKKING, TG3: Taket er tekket med Decra-takpanner eller tilsvarende steinbelagte stålplater. Undertaket på hovedbygningen er utført med Brettex diffusjonsåpne undertaksplater. Vurdering av avvik: • På hovedtaket er det registrert noe mosegroing på taktekkingen. På tilbygget er flere takpanner nedklemt/deformert, og det er også registrert mosegroing. Takvinkelen på tilbygget visuelt anslått å være rundt 6°. Produsenten av Decra Classic angir minimum takvinkel på 12°, mens Isola Powertekk angir at produktene kan benyttes på tak over 10°. Takvinkelen på tilbygget er dermed lavere enn produsentenes angitte minste takvinkel for denne typen taktekking. Det er registrert lekkasjespor på undersiden av takkonstruksjonen på tilbygget. Det ble ikke registrert forhøyet fuktighet i konstruksjonen ved befaring. Lav takvinkel kombinert med taktekking som ikke er beregnet for den aktuelle takvinkelen gir redusert sikkerhet mot vanninntrenging. Forholdet kan ha sammenheng med de registrerte lekkasjesporene. • Årsak: Taktekking på tilbygget er benyttet på en takflate med lavere takvinkel enn produsenten angir som minste takvinkel. Dette gir dårligere forutsetninger for sikker avrenning og tetthet ved skjøter og overlapp. Deformerte takpanner og vinterbelastning kan i tillegg ha bidratt til vanninntrenging. Risiko: Det er risiko for fortsatt vanninntrenging ved nedbør, snøsmelting og ved situasjoner hvor vann blir stående eller presses inn under taktekkingen. Gjentatt vanninntrenging kan føre til fuktskader i undertak, isolasjon og øvrige deler av takkonstruksjonen. Konsekvens: Forholdet medfører behov for utskifting av taktekkingen på tilbygget og kontroll av underliggende konstruksjon. Dersom det er oppstått skader på innvendig tak eller isolasjon, må disse delene også skiftes. Anbefalt tiltak: Taktekking på tilbygget bør skiftes til en tekking som er egnet for den aktuelle takvinkelen. Ved utskifting av taktekkingen bør undertak, lekter og underliggende isolasjon kontrolleres. Fuktpåvirkede eller skadde materialer skiftes. Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000 TAKKONSTRUKSJON/LOFT, TG3: Saltakkonstruksjon av sperretak. Skråtak over tilbygg. Deler av boligen er tidliger tilbygget mot vest. Denne delen har skråtak med lukket takkonstruksjon. Hovedbygningen har kaldtloft med tilgang via luke fra gang. Vurdering av avvik: • På hovedbygningens kaldtloft er det registrert fuktmerker på undertak og sperrer. Det ble ikke registrert forhøyet fuktinnhold i treverket ved befaring. Det er ikke etablert luftespalte ved raft, og raftet er flere steder tettet med fugemasse. Kaldtloftet fremstår dermed uten tilfredsstillende ventilering. Det er registrert en del museekskrementer på kaldtloftet. Tilbygget har lukket takkonstruksjon som ikke er tilgjengelig for kontroll av oppbygningen. • Årsak: Manglende ventilering av kaldtloftet skyldes at det ikke er etablert tilstrekkelig lufttilførsel ved raft eller annen dokumentert ventilering av takkonstruksjonen. Fuktmerkene kan være rester etter tidligere fuktpåvirkning. Risiko: Manglende ventilering av takkonstruksjonen reduserer muligheten for uttørking av fukt som tilføres konstruksjonen. Dette kan gi økt risiko for kondens, fuktskader og biologisk nedbrytning av treverk. Den lukkede takkonstruksjonen på tilbygget kan inneholde skjulte feil eller skader som ikke kan avdekkes uten inngrep. Konsekvens: Fuktbelastning over tid kan føre til skader på undertak, sperrer og annet treverk. Skader i den lukkede takkonstruksjonen på tilbygget kan ikke utelukkes. Anbefalt tiltak: Det anbefales å etablere tilfredsstillende ventilering av kaldtloftet og samtidig kontrollere årsaken til de registrerte fuktmerkene. Fugemasse som hindrer nødvendig lufting ved raft bør fjernes der dette er nødvendig for å etablere lufting. Den lukkede takkonstruksjonen på tilbygget bør vurderes nærmere dersom det oppstår nye tegn til fukt eller lekkasje. Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000 NEDLØP, BESLAG OG SKORSTEINER, TG2: Takrenner og nedløp er utført av stål. Overflatevann ledes i hovedsak til terreng. Pipehøyden fremstår tilstrekkelig over tak. Det er snøfanger ved inngangspartiet, mens øvrige deler av taket mangler snøfangere. Det var ikke krav til snøfangere ved oppføring av boligen i 1925. Taket er senere tekket om, og dagens krav til snøsikring vurderes ut fra takvinkel og type taktekking. Det mangler snøfangere på deler av taket. Vurdering av avvik: • Det er registrert glipper og utettheter i skjøter på takrennene. Nedløp er avsluttet over terreng uten utkaster, slik at vann fra nedløp ledes ut ved husveggen. • Årsak: Alder, materialslitasje og utførelse av skjøter og avslutning på nedløp. Risiko: Utette renneskjøter kan føre til at vann renner mot underliggende konstruksjoner. Manglende utkaster medfører at vann fra nedløp slippes ut nær bygningen. Konsekvens: Økt fuktbelastning på grunnmur og terreng nær bygningen. Over tid kan dette bidra til fuktrelaterte skader. Anbefalt tiltak: Tette eller utbedre utette renneskjøter. Nedløp bør forlenges med egnet utkaster slik at vann ledes bort fra bygningen. YTTERVEGGER/VEGGKONSTRUKSJON, TG2: Yttervegger på hovedbygningen er av ukjent utførelse. Det er i Norges bebyggelse opplyst at boligen er oppført med plank i 2. etasje. Tilbygget er oppført med bindingsverk. Ytterveggene er utvendig kledd med stående trekledning. Vurdering av avvik: • Det er registrert råteskader og slitasje i nedre del av trekledningen, særlig på utsatte steder. Enkelte kledningsbord er løse eller har skader i nedkant. Det er også registrert mangelfull utførelse i overgang mellom vegg og tak på tilbygget, med større åpninger i konstruksjonen. Deler av trekledningen har liten avstand til terreng. Det er ikke etablert tilfredsstillende museklosser mot mus flere steder. Det er også registrert tegn til fuktpåvirkning i deler av veggkonstruksjonen der det har kommet inn vann ved vindu i spisestue. Veggen er ikke åpnet for å kontrollere forholdene. • Årsak: Kledningen er utsatt for fuktbelastning over tid. Liten avstand til terreng, mangelfulle detaljer og manglende museklosser bidrar til økt belastning på konstruksjonen. Risiko: Fortsatt fuktbelastning kan føre til videre utvikling av råteskader i kledning og eventuelt underliggende trekonstruksjoner. Åpninger i konstruksjonen kan også gi tilgang for skadedyr. Konsekvens: Det må påregnes vedlikehold og utskifting av enkelte skadde kledningsbord. Det kan være behov for nærmere kontroll av underliggende konstruksjon ved utbedring av skadede områder. Anbefalt tiltak: Skadet kledning bør skiftes, og overgang mellom vegg og tak på tilbygget bør utbedres. Kledning mot terreng bør tilpasses og det bør etableres tilfredsstillende gnagresikring. Ved utbedring av fuktskadede vindusforinger bør underliggende konstruksjon kontrolleres. VINDUER, TG3: Boligen har i hovedsak 2-veis innadslående vinduer med 2-lags glass, produsert i 2000. Enkel funksjonstest er utført på utvalgte vinduer. Selve vinduene har normal funksjon. • Enkelte vinduer har kondensmerker på innsiden. Ved flere vinduer er det registrert avvik ved utvendige omramminger og vannbord. Det er blant annet manglende vannbrettbeslag over vinduer, mangelfullt vedlikehold av treverk og mangelfulle overganger mellom omramming og vannbord. Ved ett vindu er vannbordet utført uten tilfredsstillende avslutning under vinduet. Det er en åpen forbindelse inn mot veggkonstruksjonen, slik at vann kan trenge direkte inn i konstruksjonen. • Årsak: Mangelfull utførelse av vannavledende detaljer rundt vinduet og manglende vedlikehold. Risiko: Vanninntrenging kan føre til fuktbelastning og råteskader i veggkonstruksjonen. Konsekvens: Det kan bli nødvendig å åpne konstruksjonen og skifte skadet treverk dersom det er oppstått fukt- eller råteskader. Anbefalt tiltak: Detaljene rundt vinduet bør utbedres slik at vann ledes ut fra konstruksjonen. Konstruksjonen bør kontrolleres for eventuelle fukt- og råteskader i forbindelse med utbedringen. Øvrige vindusdetaljer med mangelfull utførelse bør også utbedres og vedlikeholdes. Det er ved ett av vinduene registrert en utførelse hvor vannbordet under vinduet mangler. Det er en åpen forbindelse fra utsiden og direkte inn mot veggkonstruksjonen. Det innebærer at vann som kommer til området under vinduet kan trenge inn i veggen. Forskrift til avhendingslova stiller krav om at vannbord over og under vinduer skal undersøkes, og at vinduenes innsetting og detaljer skal vurderes med hensyn til om de sikrer mot vanninntrengning i konstruksjonen. Etter NS 3600:2025+AC:2026 er avvik ved beslag og vannbord et forhold som kan gi TG2. Når detaljer, spesielt ved beslag, gir fukt inn i konstruksjonen, er dette angitt som kriterium for TG3. På bakgrunn av den registrerte åpningen inn mot veggkonstruksjonen vurderes forholdet å medføre risiko for fukt- og råteskader i tilstøtende trekonstruksjoner. Det er ikke foretatt inngrep for å undersøke om det allerede foreligger skjulte skader. Tilstandsgrad TG3 er satt på grunn av risikoen for vanninntrengning i veggkonstruksjonen som følge av mangelfull utførelse av vannbordet. Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000 YTTERDØR/ALTANDØR, TG3: Eldre ytterdør i treverk med mindre glassfelt. To altandører i treverk med høy brystning og 2-lags glass, med ukjent alder. Vurdering av avvik: • Det er registrert betydelig slitasje og værpåvirkning på ytterdør og altandører. Ytterdøren har sprekk i glasset. På altandørene er det registrert fuktskader og nedbrytning av utvendig treverk, særlig i nedre del. Låsemekanismene på altandørene fungerer ikke og dørene kan ikke låses. • Årsak: Skadene på treverket skyldes langvarig fukt- og værbelastning kombinert med mangelfullt vedlikehold. Funksjonssvikten i låsemekanismene skyldes slitasje og alder. Risiko: Videre fuktbelastning kan føre til økt nedbrytning og råteskader i dørblad og tilstøtende trekonstruksjoner. Dører som ikke kan låses gir også redusert sikkerhet mot uønsket adgang. Konsekvens: Dørene kan få redusert funksjon og levetid. Det kan bli nødvendig å skifte dørblad eller komplette dørenheter, og eventuelt utbedre skader i tilstøtende konstruksjoner. Anbefalt tiltak: Alle ytterdører anbefales skiftet. Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000 ETASJESKILLER OG BÆRENDE KONSTRUKSJONER: Bjelkelag er ikke kontrollert for flateavvik eller retningsavvik da dette ikke er et forskriftskrav. Dette er en eldre bolig der det naturlig kan forekomme noe skjevheter i konstruksjonen. Hovedbolig med bjelkelagskonstruksjon av ukjent utførelse. Tilbygg med betong på mark. Opplysninger om dette er hentet fra tidligere salgsprospekt, med forbehold. PIPE OG OILDSTED, TG3: Pipe/skorstein av ukjent utførelse. Vurdering av avvik: • Sotluken er plassert nærmere brennbart materiale enn 30 cm. Avstanden til brennbart materiale er dermed mindre enn det som er lagt til grunn for utførelsen. • Årsak: Sotluken er utført med for liten avstand til brennbart materiale. Risiko: For liten avstand mellom sotluke og brennbart materiale kan medføre økt risiko for varmepåvirkning og antennelse av omkringliggende materialer ved bruk av fyringsanlegget. Konsekvens: Forholdet kan medføre brannfare og behov for tiltak for å oppnå tilfredsstillende avstand mellom sotluke og brennbart materiale. Anbefalt tiltak: Forholdet bør utbedres slik at sotluken får tilfredsstillende avstand til brennbart materiale. Det anbefales at forholdet vurderes av kvalifisert fagperson/feiervesen før videre bruk av fyringsanlegget. Kostnadsestimat: Under 20 000 ROM UNDER TERRENG, TG2: Det er en mindre kjeller under deler av boligen, med adkomst via luke i gulvet i stuen. Rommet er ca. 6 m² og ligger under terreng. Vegger og gulv er utført i betong. Det er trebaserte konstruksjoner i tilknytning til adkomsten og bjelkelaget over rommet. Vurdering av avvik: • Det er registrert betydelig fuktbelastning i kjellerrommet. Det er synlig fukt på vegger og gulv, og det er registrert vann på gulvet. Det er registrert svertesopp på betongveggene. I tilgjengelig del av bjelkelaget er det målt fuktinnhold på 20,6 vektprosent. Trappen til rommet har råteskader. Rommet har ikke etablert ventilasjon. Utvendig terreng har fall mot denne delen av grunnmuren, og et utvendig varmepumpeaggregat er plassert ved kjellervinduet. Kondensvann fra varmepumpen ledes til bakken i området ved kjelleren. • Årsak: Fuktbelastningen kan ha sammenheng med mangelfull fuktsikring av grunnmur og terrengfall mot bygningen. Tilførsel av kondensvann fra varmepumpen kan også bidra til økt fuktbelastning i området. Manglende ventilasjon begrenser uttørkingen av kjellerrommet. Risiko: Vedvarende fuktbelastning gir risiko for videre utvikling av råte- og soppskader i trebaserte konstruksjoner. Høy luftfuktighet og manglende uttørking kan også bidra til videre vekst av svertesopp/muggsopp. Konsekvens: Fuktforholdene kan medføre behov for utbedring av både utvendig fuktsikring og innvendige konstruksjoner. Det kan være nødvendig å åpne konstruksjoner for å avklare omfanget av skjulte skader. Videre fuktbelastning kan føre til redusert levetid og skade på trebaserte bygningsdeler. Anbefalt tiltak: Årsakene til fuktbelastningen bør utbedres. Terreng bør utformes slik at overflatevann ledes bort fra bygningen, og kondensvann fra varmepumpe bør føres bort fra grunnmuren. Det bør etableres tilfredsstillende ventilasjon/uttørking av kjellerrommet. Omfanget av fukt- og råteskader i trebaserte konstruksjoner bør undersøkes nærmere, og skadde materialer bør skiftes ut. Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000 KRYPKJELLER, TG3: Boligen har krypkjeller under deler av bygningen. Det er ikke etablert adkomst til krypkjelleren, og innvendig inspeksjon har derfor ikke vært mulig. Utvendig inspeksjon av krypkjelleren og tilhørende konstruksjoner var heller ikke mulig på befaringstidspunktet. Vurdering av avvik: • Krypkjelleren er ikke tilgjengelig for innvendig inspeksjon. Utvendig er det registrert manglende fall fra grunnmur, og det er ikke påvist lufteventiler som sikrer luftgjennomstrømning til krypkjelleren. • Årsak: Manglende fall fra grunnmur gir redusert avledning av overflatevann bort fra bygningen. Manglende lufteventiler begrenser luftutskiftingen i krypkjelleren. Risiko: Fuktbelastning fra grunnen og redusert luftutskifting kan gi høy fuktbelastning i krypkjelleren. Dette kan føre til fukt- og råteskader i bunnsvill, bjelkelag og andre trebaserte konstruksjoner. Konsekvens: Eventuell skadeutvikling i krypkjelleren kan medføre redusert funksjon og levetid for bjelkelag og andre konstruksjoner. Da krypkjelleren ikke er tilgjengelig for innvendig inspeksjon, er det ikke mulig å kontrollere om det allerede foreligger skader. Anbefalt tiltak: Det anbefales å etablere adkomst til krypkjelleren slik at konstruksjonene kan undersøkes innvendig. Krypkjelleren bør undersøkes for fukt, råte og andre skader. Det bør samtidig vurderes tiltak for å sikre tilstrekkelig luftgjennomstrømning og lede overflatevann bort fra grunnmuren. Kostnad til utbedring: Meget grovt anslag. Omfanget av nødvendige tiltak og eventuelle skjulte skader kan først vurderes etter at krypkjelleren er gjort tilgjengelig for inspeksjon. Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000 FUKTSIKRING OG DRENERING, TG2: Det er registrert fuktsikring av grunnmur på tilbygg mot vest. For øvrige deler av grunnmuren er det ikke påvist utvendig fuktsikring. Drenering er ikke nærmere dokumentert og vurderes å være fra byggeåret. Vurdering av avvik: • Fuktsikring og drenering på hoveddelen av boligen fremstår som eldre og uten kjent utførelse. Det er ikke påvist utvendig fuktsikring på øvrige deler av grunnmuren. Terrenget har stedvis fall mot grunnmuren. • Årsak: Fuktsikring og drenering på hoveddelen av boligen er utført som en del av den opprinnelige konstruksjonen. Utformingen er fra en periode hvor løsninger for fuktsikring var enklere enn dagens anbefalte løsninger. Risiko: Eldre fuktsikring og drenering har redusert funksjon over tid. Sammen med terreng som leder vann mot grunnmuren kan dette gi økt fuktbelastning mot grunnmur og konstruksjoner under terreng. Konsekvens: Fuktbelastning kan føre til fukt- og råteskader i tilstøtende konstruksjoner. Det er allerede registrert omfattende fuktforhold i det lille rommet under terreng, og forholdene rundt drenering og terreng må derfor sees i sammenheng med disse observasjonene. Anbefalt tiltak: Det anbefales å forbedre terrengfallet slik at overflatevann ledes bort fra grunnmuren. Fuktsikring og drenering bør vurderes nærmere, særlig på grunn av registrerte fuktforhold i rom under terreng. Ved utbedring bør fuktsikringen oppgraderes til en løsning som gir bedre beskyttelse av grunnmuren. GRUNNMUR OG FUNDAMENTER, TG IU: Grunnmur er utført i flere byggetrinn og med ukjent utførelse. Fundamentene er skjult og kan ikke undersøkes. Utvendig er deler av grunnmuren tildekket med utvendig isolasjon, noe som begrenser muligheten for visuell kontroll. På tilgjengelige og synlige deler av grunnmuren er det ikke registrert tegn til riss, sprekker, skjevheter eller andre skader. Fundamenter og deler av grunnmuren kunne ikke undersøkes på grunn av manglende tilgjengelighet og tildekking. Det er derfor ikke mulig å vurdere tilstanden på skjulte deler av konstruksjonen. Det er ikke registrert tegn til skader på de delene av grunnmuren som var tilgjengelige for visuell kontroll. Eventuelle skader i skjulte deler kan ikke utelukkes. FJØS/UTHUS: Ukjent byggeår. Det er ikke utført en teknisk tilstandsanalyse av garasje og andre bygg på eiendommen. Enkel standard. Uthuset er kun visuelt vurdert og fremstår med betydelig vedlikeholdsbehov. Merk: Bygget er ikke tilstandsvurdert

Eiendomstype

Enebolig

Oppvarming

Oppvarming med elektriske varmekabler, panelovner, luft-til-luft varmepumpe og vedovn. Det er ikke inngått avtale om Norgespris på strøm for boligen. Informasjon om Norgespris: https://www.regjeringen.no/no/tema/energi/strom/sporsmal-og-svar-om-norgespris/id3089310/?expand=factbox3113088

Regulering

Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel 2007-2019 for Overhalla kommune. Kopi av situasjonskart, reguleringsplan m.v. følger vedlagt. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse. Kommentar fra Overhalla kommune: En ny plan er under behandling.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei og vann. Eiendommen har avløp til privat slamavskiller, med kommunal slamtømming.

Overtakelse

Etter nærmere avtale med selger.

Andre relevante opplysninger

Boligen selges ved fullmektig. Fullmektig har derfor ikke førstehåndskunnskap om boligen, og har i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere opplysningene. Kjøper oppfordres på et generelt grunnlag til å gjennomgå innholdet i tilstandsrapport og egenerklæringsskjema i forkant av budgivning. Vi henviser til selgers egenerklæring. Dette ligger vedlagt i salgsoppgaven. Det er ikke samsvar mellom byggegodkjente tegninger mottatt fra kommunen og dagens utnyttelse av eiendommen. Dette gjelder følgende endringer: 1.etasje: - Planskisse som viser soverom, er i mottatte tegninger fra kommunen areal for bod. 2.etasje: - Dagen planutnyttelse/planskisse viser fem soverom. Det foreligger ingen tegninger som viser tilbygg, så det er kun to av disse rommene som er å anse som godkjente soverom. - Det ene soverommet er i mottatte tegninger fra kommunen areal for bod. Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel/hoveddel til tilleggsdel er søknadspliktig tiltak, tiltaket er ikke omsøkt og det gis ingen garanti for at ev. søknad vil bli godkjent. Kjøper overtar ansvar, risiko og eventuelle konsekvenser knyttet til dette, kfr. oppdragsansvarlig. NB! Oppsummert så er er det rom i boligen som i dag benyttes som soverom, men som ikke er godkjent eller omsøkt som soverom i kommunens byggesaksdokumentasjon. I henhold til gjeldende retningslinjer for markedsføring av bolig kan kun rom som er godkjent til bruk som soverom medregnes i boligens totale antall soverom i annonsering og søkefiltre på FINN.no. To av soverommene er derfor ikke inkludert i oppgitt antall soverom, selv om de i dag benyttes til dette formålet. Kjøper oppfordres til å gjøre seg kjent med rommenes godkjente bruk og eventuelle krav til bruksendring. Det er til orientering ikke påvist avvik for rømning etc. for disse rommene i tilstandsrapporten.

Boligsalgsrapport / Takst / Våtromstest

Taksten er avholdt den 07.08.2026 av takstmann

Takstmanns konklusjon:
Nedenfor gjengis en kort oppsummering der den bygningssakyndige har beskrevet avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad 2 (TG 2) eller 3 (TG 3). TG2: - Nedløp, beslag og skorsteiner over tak - Yttervegger/Veggkonstruksjon - Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) - Innvendige vannledninger - Innvendige avløpsrør - Ventilasjon - Varmtvannsbereder/tank - Fuktsikring og drenering - Kjølerom TG3: - Taktekking - Takkonstruksjon/loft - Vinduer - Ytterdører - Pipe/ildsted - Krypkjeller - Terrengforhold - Bad - Vaskerom TG IU: (Tilstandsgrad ikke undersøkt) - Grunnmur og fundamenter Deler av informasjonen i dette avsnittet er hentet fra tilstandsrapporten. Opplistingen over er ikke nødvendigvis uttømmende og interessenter oppfordres til å lese og sette seg grundig inn i alt salgsmateriell.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis du oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 millioner kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen. Salgsdokumentasjon innhentes av forsikringsselskapet etter tinglysning. Se nettsidene til Sparebank 1 for mer informasjon om hva forsikringen dekker og hvilke begrensninger som gjelder. Kjøper oppfordres på et generelt grunnlag til å gjennomgå innholdet i tilstandsrapport og egenerklæringsskjema i forkant av budgivning. Vi henviser til selgers egenerklæring. Dette ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Boligkjøperforsikring

EiendomsMegler 1 formidler Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Det er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler de neste fem årene. Du kan ta kontakt med megler for å få informasjon om boligkjøperforsikring eller lese mer på help.no. Forsikringen tilbys kun til privatpersoner som kjøper eiendom til eget eller nærmeste families bruk, og det er en forutsetning at kjøpsavtalen reguleres av avhendingsloven. Ved kjøp av landbrukseiendom/ småbruk, er det kun forhold tilknyttet til våningshuset som omfattes av forsikringen. For nærmere detaljer henvises det til forsikringsvilkårene. Megler mottar tegningsprovisjon fra HELP.

Fasiliteter

Radon

Denne boligen har ingen utleie og er derfor ikke radonmålt.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 22 919