Vemundvikvegen 2 B

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Areal

BRA: 254 m²
BRA-i: 218 m²
BRA-e: 36 m²
TBA: 42 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Parkering

Parkering i egen garasje og på gårdsplass foran garasjen.

Eiendom

Tomteareal er 492 m² på festet tomt.

Byggeår

1968

Innhold

BRA-i: (Internt bruksareal) Loft: Soverom, gang, loftstue, kott bak knevegger. 1.etasje: Vindfang, gang, toalettrom, bad/vaskerom, soverom, kjøkken, stue, kott under trapp. Kjeller: Gang, uinnredet kjellerrom, bod, badstue, dusj, kjølerom, soverom (godkjent som hobbyrom).

Standard

INNVENDIGE OVERFLATER - vegger og himlinger: Veggene har trepanel, malte plater og malt strie. Himlingene har malte glatte flater, trepanel og himlingsplater. Overflater er kun enkelt beskrevet med hensyn til materialvalg og utførelse. Det er ikke utført teknisk vurdering av innvendige overflater. BAD/VASKEROM - 1.etasje: - Generell, TG3: Bad/vaskerom på hovedplan er fra 1981. Gulvet har fliser på støpt/avrettet gulv, veggene har våtromsplater og himlingen er belagt med plater. Rommet har innmurt badekar, dusjkabinett, innredning med høyskap og opplegg for vaskemaskin. Sluk er av støpejern og er plassert under innredning. Det er registrert manglende fall mot sluk på gulvet. Sluket er plassert under innredning og er ikke tilgjengelig for kontroll og vedlikehold. Det er ikke kjent hvilken løsning som er benyttet for vanntett sjikt, og det foreligger ikke dokumentasjon på utførelsen. Det er ikke etablert ventilasjon i rommet. Det er ikke etablert inspeksjonsmulighet for innmurt badekar. Det ble foretatt fuktmåling i tilgjengelig underliggende konstruksjon ved slukgjennomføringen. Vurdering av avvik: • Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. • Årsak: Manglende fall og begrenset tilgjengelighet til sluk skyldes utførelsen av våtrommet fra 1981. Vanntett sjikt og tilslutning mot sluk er skjulte konstruksjoner, og utførelsen kan ikke fastslås uten inngrep eller dokumentasjon. Manglende ventilasjon skyldes at det ikke er etablert avtrekkspunkt i rommet. Risiko: Manglende fall reduserer sikkerheten for at vann ledes til sluket ved vannsøl og lekkasjer. Manglende tilgang til sluk gjør at sluk, vannlås og tilslutning mot vanntett sjikt ikke kan kontrolleres eller vedlikeholdes på vanlig måte. For et våtrom fra 1981 er det økt risiko for redusert funksjon i det vanntette sjiktet. NS 3600-2025+AC:2026 angir TG3 for eldre våtromsløsninger fra før 2000 når vanntett sjikt er lagt før 2000. Manglende ventilasjon gir redusert uttørking av fukt fra normal bruk av rommet. Konsekvens: Forholdene medfører økt risiko for at en eventuell lekkasje ikke blir oppdaget eller håndtert på et tidlig tidspunkt. Ved svikt i vanntett sjikt eller tilslutning ved sluk kan vann trenge inn i bakenforliggende konstruksjoner og gi fuktskade. Manglende ventilasjon kan gi økt fuktbelastning på overflater og konstruksjoner. Ved eventuell skade eller lekkasje fra badekaret er det også begrensede muligheter for kontroll av konstruksjonen under badekaret. Anbefalt tiltak: Det anbefales at badet rehabiliteres med etablering av nytt vanntett sjikt, korrekt fall til sluk, tilgjengelig sluk for kontroll og vedlikehold samt tilfredsstillende ventilasjon. Ved rehabilitering bør innmurt badekar utføres slik at konstruksjonen kan kontrolleres og eventuelle lekkasjer oppdages. Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000 - Tilliggende konstruksjoner våtrom, TG1: Det er utført fuktmåling i tilgjengelig trevirke i tilliggende konstruksjon under badet, blant annet ved rørgjennomføringer. Det ble målt 15,2 vektprosent fuktinnhold i trevirket. Målingen viser ikke forhøyet fuktinnhold. Fuktinnholdet vurderes i sammenheng med det generelt fuktige klimaet i kjelleren. Det ble ikke registrert forhold som gir grunnlag for å konkludere med fuktskade fra våtrommet på bakgrunn av de tilgjengelige målepunktene. DUSJ - Kjeller: - Generell, TG3: Lite dusjrom i kjeller, beliggende utenfor badstue. Rommet er opplyst å være fra 1968 og har enkel veggmontert dusj som eneste sanitærutstyr. Gulvet er belagt med gulvbelegg. Vurdering av avvik: • Det er registrert åpne skjøter i gulvbelegget. Det er ikke etablert ventilasjon i rommet. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på utførelsen av vanntett sjikt eller hvordan gulvbelegget er tilsluttet vegger og eventuelle gjennomføringer. Rommet har en utførelse fra 1968 og er betydelig eldre enn dagens våtromsløsninger. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. • Årsak: Åpne skjøter i gulvbelegget skyldes slitasje og svekkelse av skjøtene over tid. Manglende ventilasjon skyldes at det ikke er etablert avtrekk fra rommet. Vanntett sjikt og tilslutninger er fra byggeperioden og kan ikke dokumenteres. Risiko: Åpne skjøter kan medføre at dusjvann trenger inn under gulvbelegget og videre ned i konstruksjonen. Manglende ventilasjon gir redusert uttørking etter dusjing og økt fuktbelastning på rommets konstruksjoner. På grunn av alderen kan funksjonen til det vanntette sjiktet ikke forventes å være som for nyere våtrom. NS 3600-2025+AC:2026 angir TG3 blant annet når vanntett sjikt har oppbrukt erfaringsbasert funksjonstid, når det er registrert utettheter, eller når vanntett sjikt ikke tilfredsstiller forventet tettefunksjon. Konsekvens: Vann kan trenge inn i gulvkonstruksjonen og gi fuktskade i underliggende materialer. Manglende ventilasjon kan bidra til fuktrelaterte skader og redusert levetid for overflater og konstruksjoner. Ved fortsatt bruk som dusjrom må det forventes behov for utbedring av våtrommets gulv og ventilasjon. Anbefalt tiltak: Det anbefales å rehabilitere dusjrommet med etablering av nytt vanntett sjikt, sikre tilslutninger mot vegger og gjennomføringer samt etablere tilfredsstillende ventilasjon. Frem til dette er utført bør bruk av rommet som dusjrom begrenses. Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000 - Tilliggende konstruksjoner våtrom, TG1: Eier opplyser at rommet ikke har vært tatt i bruk som dusj i hennes tid som eier. Det er utført fuktmålinger i tilliggende konstruksjoner, hvor det er påvist fukt som kommer fra ytre påvirkning. KJØKKEN - 1.etasje: - Overflater og innredning, TG2: Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter og laminat benkeplate med Kitchen Board på vegg over benk. Oppvaskkum med ettgreps blandebatteri og avløpsrør i plast. Kjøkkenet er utstyrt med frittstående hvitevarer. Det er montert komfyrvakt, men ikke fuktdetektor i benkeskapet under oppvaskkummen. Det ble ikke registrert fuktutslag eller synlige tegn til lekkasje ved oppvaskkum, oppvaskmaskin eller øvrige utsatte overflater. Innredning og overflater fremstår med normal bruksslitasje uten registrerte avvik. Vurdering av avvik: • Det mangler fuktføler med vannstoppventil under oppvaskkummen. Forholdet gjelder et kjøkken etablert etter TEK10. • Årsak: Fuktsikring med fuktføler og vannstoppventil er ikke etablert ved kjøkkenbenken. Risiko: Ved lekkasje fra vanninstallasjoner kan vann renne ut i benkeskap og videre til underliggende konstruksjoner før lekkasjen oppdages. Konsekvens: En lekkasje kan medføre fuktskade på kjøkkeninnredning og tilstøtende bygningskonstruksjoner. Skadeomfanget vil avhenge av lekkasjens størrelse og hvor raskt den oppdages. Anbefalt tiltak: Det anbefales å montere fuktføler med vannstoppventil i benkeskapet under oppvaskkummen. - Avtrekk, TG1: Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut. TOALETTROM - 1.etasje: - Overflater og konstruksjon, TG1: Mindre toalettrom mellom bad og vindfang. Laminat på gulv, malte veggplater. - Sanitærutstyr, TG2: WC-rom med vegghengt toalett med innebygd sisterne og enkel vaskeservant. Sanitærutstyr og synlige deler av installasjonene ble visuelt kontrollert. Vurdering av avvik: • Det er ikke etablert lekkasjedeteksjon med synliggjøring av lekkasjevann fra den innebygde sisternen. Det er ikke kjent om sisternen er montert med vanntett kassett eller annet tiltak som sikrer konstruksjonen mot lekkasje. • Årsak: Det er ikke etablert løsning for å oppdage og håndtere lekkasje fra den innebygde sisternen. Risiko: En lekkasje fra sisterne eller tilhørende vanninstallasjoner kan bli skjult inne i veggkonstruksjonen og pågå over tid før den oppdages. TEK17 stiller krav om at bygningsdeler med innebygd sisterne skal sikres mot fuktinntrengning fra lekkasje. SINTEF beskriver at lekkasjevann skal synliggjøres og at det i toalettrom uten sluk skal benyttes automatisk avstengning av vannet. Konsekvens: En lekkasje kan føre til fuktskade i veggkonstruksjonen og tilstøtende bygningsdeler før forholdet blir oppdaget. Skjulte lekkasjer kan dermed gi et større skadeomfang enn en lekkasje som blir synliggjort tidlig. Anbefalt tiltak: Det anbefales å undersøke hvordan sisternen er utført og om det finnes dokumentasjon på vannskadesikker løsning. Dersom det ikke er etablert tilfredsstillende lekkasjesikring, anbefales det å etablere løsning som synliggjør lekkasje og sikrer automatisk avstengning av vanntilførselen. - Avtrekk/ventilasjon, TG1: WC-rommet er ventilert med naturlig ventilasjon. Tilluft til rommet skjer gjennom luftespalte under døren. Det er ikke etablert mekanisk avtrekk. BADSTUE - Kjeller: - Overflater og konstruksjon, TG2: Det er etablert badstue i kjeller med elektrisk badstueovn. Rommet er innredet med trepanel på vegger og himling. Eier opplyser at rommet ikke er benyttet som badstue, men som lagerplass. På grunn av lagrede gjenstander var inspeksjonen begrenset. Vurdering av avvik: • Det er ikke etablert tilstrekkelige luftespalter rundt badstuekassen for ventilering av konstruksjonen. Oppbyggingen av badstuen fremstår ikke som fagmessig utført. Det er ikke registrert synlige skader i de tilgjengelige delene av konstruksjonen. • Årsak: Avviket skyldes mangelfull utførelse av konstruksjonen rundt badstuekassen. Risiko: Manglende lufting kan redusere uttørkingen av konstruksjonen ved oppvarming og fuktbelastning. Dette kan øke risikoen for fuktopptak og skade på treverk dersom badstuen tas i bruk. Konsekvens: Ved bruk som badstue kan forholdet føre til redusert levetid for konstruksjonen og behov for utbedring. Omfanget av eventuell skjult feilutførelse er ikke avklart på grunn av begrenset tilgang. Anbefalt tiltak: Det anbefales at oppbyggingen av badstuen undersøkes nærmere før rommet tas i bruk som badstue. Luftespalter og konstruksjon rundt badstuekassen bør kontrolleres og utbedres slik at nødvendig ventilering av konstruksjonen er ivaretatt. - Overflater og konstruksjon, TG1: Det er etablert kjølerom i kjeller. Rommet benyttes av eier som lagerrom og er ikke brukt som kjølerom. Kjøleaggregatet er ikke funksjonstestet. Det er ikke registrert avvik på de delene som var tilgjengelige for inspeksjon.

Adkomst

Adkomst til eiendommen fra offentlig vei, med videre privat stikkvei inn til boligen.

Byggemåte

Enebolig oppført i 1968, med påbygg av loftsetasje i 1981, og fremstår med flere bygningsdeler fra byggeperioden. Det er registrert flere forhold som krever oppfølging og vedlikehold. Det er registrert betydelige fuktforhold i kjeller, med forhøyede fuktverdier i oppforede gulv- og utforede veggkonstruksjoner, samt flere sprekker i grunnmur. Fuktsikring og drenering har høy alder og det må påregnes tiltak. Våtrommene har eldre utførelser. Badet i hovedetasjen og dusjrommet i kjelleren har forhold som gjør at det må påregnes oppgradering. Utvendig er det registrert slitasje og aldersrelaterte forhold ved taktekking, takkonstruksjon, yttervegger, vinduer, dører og altan. Tekniske installasjoner har varierende alder. Innvendige vann- og avløpsrør er fra byggeperioden, og varmtvannsberederen er plassert i kjeller uten sluk eller annen lekkasjesikring. Ventilasjonen er i hovedsak naturlig, med manglende ventilering av enkelte rom. Det er også registrert skjevheter i forstøtningsmur, manglende fall bort fra grunnmur på deler av tomten. Garasjen har vedlikeholdsbehov og registrerte skjevheter/setningsskader, men er ikke tilstandsvurdert. Samlet sett fremstår boligen med flere forhold som krever vedlikehold, oppfølging og enkelte større tiltak. De mest omfattende forholdene er knyttet til kjeller/fukt, drenering og våtrom. TILBYGG/MODERNISERING: 1981 - Påbygg loftetasje 2014 - Kjøkkeninnredning (jfr. tidligere salgsprospekt) 2023 - Montert ett ekstra vindu på stue 2023 - Montert utelys på bolig og garasje 2024 - Skiftet vindu på soverom TAKTEKKING, TG2: Steinbelagte ståltakplater, type Decra eller tilsvarende. Tekking og undertak er opplyst å være fra 1981. Besiktigelsen er utført fra bakkenivå. Vurdering av avvik: • Det er registrert noe slitasje på taktekkingen. Taktekkingen har høy alder og har usikker fremtidig funksjon. Undertakets type og tilstand er ikke kjent. Taket er besiktiget fra bakkenivå, da nærmere kontroll fra tak ikke er utført. • Årsak: Slitasjen skyldes alder og ytre påkjenninger over lang tid. Usikkerhet rundt undertakets utførelse og tilstand skyldes at konstruksjonen er skjult og ikke er undersøkt nærmere. Risiko: Alder og slitasje gir økt risiko for redusert funksjon i taktekkingen. Eventuelle skader eller svekkelser i undertaket kan ikke avdekkes ved undersøkelse fra bakkenivå. Konsekvens: Redusert funksjon i taktekkingen kan medføre vanninntrenging og fuktskader i underliggende konstruksjoner. Det må påregnes at taktekkingen må skiftes når funksjonen blir redusert. Anbefalt tiltak: Taktekkingen bør følges opp med jevnlig kontroll og vedlikehold. På grunn av høy alder bør utskifting av taktekking og nødvendig underliggende oppbygging inngå i fremtidig vedlikeholdsplan. TAKKONSTRUKSJON/LOFT, TG2: Takkonstruksjon av sperretak med saltaksform. Loftet er innredet, og store deler av takkonstruksjonen er lukket og ikke tilgjengelig for kontroll. Det er ikke fremvist dokumentasjon på takkonstruksjonens oppbygging. Det er utført kontroll bak knevegger. På den ene siden er konstruksjonen oppvarmet, mens den andre siden er ventilert mot kald sone. Vurdering av avvik: • Det er registrert fuktmerker og fuktskjolder på underlagspapp ved sperrene. Det ble ikke registrert forhøyet fuktverdi i tilgjengelig takkonstruksjon ved befaringen. Konstruksjonens oppbygging og lufting er ikke fullt ut kjent. • Årsak: Fuktskjoldene kan ha sammenheng med tidligere fuktbelastning i takkonstruksjonen. Årsaken kan ikke fastslås ved visuell kontroll. Risiko: Manglende kunnskap om takkonstruksjonens oppbygging og lufting gir økt usikkerhet om konstruksjonens funksjon. Fuktmerker kan være tegn på fuktbelastning som kan gjenta seg dersom årsaken fortsatt er til stede. Konsekvens: Ved fortsatt fuktbelastning kan det utvikles fuktskader i treverk og andre deler av takkonstruksjonen. Omfanget av eventuell skade bak lukkede konstruksjoner er ikke kjent. Anbefalt tiltak: Takkonstruksjonen bør følges opp ved å kontrollere tilgjengelige deler for endringer i fuktforhold og nye fuktmerker. Ved tegn til fortsatt fuktbelastning bør konstruksjonen undersøkes nærmere for å avklare oppbygging, lufting og eventuell skade. NEDLØP, BESLAG OG SKORSTEINER OVER TAK, TG1: Takrenner, nedløp og beslag av lakkert stål. Nedløp er ført under terreng. Skorstein over tak er utført med beslag og pipehatt. Det er ikke registrert synlige skader eller mangler på renner, nedløp eller skorstein over tak. Videre føring av takvann fra nedløp er ikke kjent. YTTERVEGGER/VEGGKONSTRUKSJON, TG2: Yttervegger fra 1968 og 1981, utført som trekonstruksjoner, sannsynligvis bindingsverk. Utvendig kledd med stående trekledning og liggende kledning i øvre deler av gavlene. Konstruksjonens oppbygning er ikke kjent. Vurdering av avvik: • Det er registrert tørroppsprekker og punktvise begynnende råteskader i nedre del av trekledningen på utsatte steder. Det er også registrert begrenset lufting av kledningen. • Årsak: Råteskadene skyldes fuktbelastning i treverket over tid, kombinert med kledningens alder og begrenset uttørking. Begrenset lufting reduserer muligheten for uttørking av fukt som trenger inn bak kledningen. Risiko: Begrenset lufting kan gi økt fuktbelastning og redusert uttørking av kledningen og bakenforliggende trekonstruksjon. Råteskadene kan utvikle seg dersom fuktbelastningen fortsetter. Konsekvens: Videre skadeutvikling kan føre til behov for utskifting av deler av kledningen og eventuelt skadet treverk bak kledningen. Omfanget av eventuell skade i bakenforliggende konstruksjon er ikke kjent. Anbefalt tiltak: Kledningen bør vedlikeholdes og skadde deler skiftes ut. Ved utskifting bør luftingen bak kledningen samtidig forbedres der dette er nødvendig. Det bør legges særlig vekt på nedre del av kledningen og andre fuktutsatte områder. VINDUER, TG2: Boligen har vinduer med toppsving åpningsfunksjon samt enkelte vinduer med fast karm. Vinduene er utstyrt med 2-lags isolerglass. Vindu i kjeller med 1-lags glass. De eldste vinduene er fra 1960-tallet. De fleste har produksjonsår tidlig 80-tall. Vurdering av avvik: • De eldste vinduene har harde pakninger og redusert tetting. Det er registrert innvendige kondensmerker på enkelte vinduer. Utvendige detaljer ved enkelte vinduer har mangelfull utførelse, med åpninger og skader i treverk rundt vinduene. Det er også registrert begynnende råteskader i enkelte utvendige vindusdetaljer. • Årsak: Forholdene skyldes alder, slitasje og langvarig fuktbelastning på utsatte deler av vinduene og tilhørende treverk. Mangelfulle utvendige detaljer gir redusert beskyttelse mot vannbelastning. Risiko: Mangelfull tetting og utvendige detaljer kan gi økt fuktbelastning på vinduskarm og tilstøtende treverk. Videre fuktbelastning kan føre til utvikling av råteskader. Konsekvens: Vinduer og skadde utvendige detaljer kan få redusert funksjon og levetid. Videre skadeutvikling kan medføre behov for utskifting av vinduer og skadet treverk. Anbefalt tiltak: Skadde utvendige treverk og detaljer bør utbedres. Pakninger på eldre vinduer bør skiftes der de ikke lenger gir tilfredsstillende tetting. Vinduer med høy alder og redusert funksjon bør påregnes skiftet ved behov. Ved utbedring bør det samtidig sikres at vann ledes bort fra vinduene og at overgangene mot vegg er tilfredsstillende utført. YTTERDØRER/BALKONGDØRER, TG2: Ytterdør i hovedetasjen er utført i treverk med mindre glassfelt og er fra 2021. Ytterdør i kjeller er av nyere dato, ukjent alder. Altandører på hovedplan og loftetasje er fra 1970-tallet. Vurdering av avvik: • Kjellerdøren kniper mot terskelen og har redusert åpnings- og lukkefunksjon. Altandørene mangler pakninger og har derfor redusert tetting. • Årsak: Forholdene skyldes alder, slitasje og manglende eller svekkede tetningsdetaljer. Risiko: Mangelfull tetting kan gi økt luftlekkasje og redusert beskyttelse mot vær og vind. Vedvarende fuktbelastning på treverk rundt dørene kan gi skadeutvikling. Konsekvens: Dørene kan få redusert funksjon og komfort. Videre slitasje og fuktbelastning kan medføre behov for reparasjon eller utskifting av deler av dørene. Anbefalt tiltak: Kjellerdøren bør justeres slik at den åpnes og lukkes uten å ta mot terskelen. Pakninger bør monteres på altandørene for å bedre tettingen. Dørenes øvrige funksjon og tilstand bør følges opp ved normalt vedlikehold. VERANDA, TG2: Altan ut fra stue i hovedetasjen er utført i trekonstruksjon med impregnerte materialer. Det er også altan ut fra loftstue. Konstruksjonene er understøttet med stolper mot terreng. Vurdering av avvik: • Det er registrert skjevheter i altankonstruksjonen på hovedplan. Det er også registrert skjevheter i rekkverket og stolpekonstruksjonen. • Årsak: Skjevhetene kan skyldes setninger eller utilstrekkelig understøttelse av konstruksjonen. Fundamentering og understøtting er ikke nærmere undersøkt. Risiko: Videre setninger kan føre til økte skjevheter og belastninger i konstruksjonen. Svekket eller utilstrekkelig understøtting kan redusere konstruksjonens stabilitet. Konsekvens: Videre deformasjon kan føre til redusert funksjon og behov for oppretting eller ombygging av deler av altanen. Omfanget av eventuelle forhold ved fundamenteringen er ikke kjent. Anbefalt tiltak: Fundamentering og understøtting av altanen bør undersøkes nærmere. Skjevheter bør følges opp og konstruksjonen bør utbedres dersom det registreres videre setninger eller svekkelser. Ved utbedring bør det samtidig kontrolleres at stolper og øvrige bærende forbindelser har tilfredsstillende innfesting. ETASJESKILLER OG BÆRENDE KONSTRUKSJONER: Betonggulv i kjeller Etasjeskiller i trebjelkelag fra byggeår. Ukjent oppbygging. Bygningsdelen er ikke inspisert utover visuelle forhold som er tilgjengelig ved normal bruk. Det foreligger ikke grunnlag for nærmere vurdering. ROM UNDER TERRENG, TG3: Underetasjen har oppforet gulv og utforede trekonstruksjoner mot grunnmur. Konstruksjonsoppbyggingen er ikke dokumentert. Vurdering av avvik: • Det er registrert flere større sprekker i grunnmuren. Sprekkene er i hovedsak vertikale, og enkelte har betydelig utstrekning gjennom veggen. Det er også registrert horisontale og uregelmessige sprekker i enkelte partier. Forholdene viser tegn til bevegelse i grunnmuren. Eier opplyser at sprekkene har vært uforandret siden hun kjøpte eiendommen i 2020. Hun fikk opplyst at sprekkene oppsto ved bygging av boligen. • Det er påvist forhøyede fuktverdier i trevirke i oppforet gulv og i utforede veggkonstruksjoner. Det er målt fuktverdier på inntil ca. 32 % i tilgjengelig trevirke. Det er registrert fuktmerker og misfarging på enkelte trekonstruksjoner. Hulltaking er ikke foretatt fordi fuktavvik allerede er påvist ved andre undersøkelser. • Årsak: Sprekkenes plassering og omfang kan være forenlig med bevegelser i grunnmuren som følge av belastning fra omkringliggende masser. Det kan ikke fastslås på bakgrunn av visuell undersøkelse alene om sprekkene skyldes jordtrykk, setninger eller en kombinasjon av forhold. Risiko: Videre bevegelser i grunnmuren kan føre til økte sprekkdannelser og deformasjoner. Sprekkene kan også gi økt mulighet for vanninntrenging gjennom grunnmuren. Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for nærmere undersøkelser og tiltak på grunnmur og utvendige grunnforhold. Ved videre bevegelse kan det oppstå skader på grunnmur og tilstøtende konstruksjoner. Anbefalt tiltak: Grunnmuren og de omkringliggende grunnforholdene bør undersøkes nærmere av fagkyndig for å avklare årsak og omfang. Det bør samtidig vurderes behov for tiltak mot jordtrykk og eventuell utvendig sikring av grunnmuren. Det anbefales å følge utviklingen av sprekkene over tid dersom det etter nærmere undersøkelse ikke avdekkes behov for umiddelbare tiltak. • Årsak: Fuktbelastningen kan ha sammenheng med fukt fra grunnen og manglende eller utilstrekkelig utvendig fuktsikring av grunnmuren. Manglende fall på terrenget bort fra grunnmuren kan også bidra til økt fuktbelastning. Det er ikke dokumentert hvordan gulvet er bygget opp, herunder om det er etablert tilstrekkelig kapillærbrytende sjikt eller plastfolie under betonggulvet. Risiko: Forhøyet fuktinnhold i trebaserte materialer kan føre til mikrobiell vekst og nedbrytning av trevirket. Fuktforholdene kan utvikle seg dersom årsaken til fuktbelastningen ikke reduseres. Konsekvens: Fortsatt fuktbelastning kan medføre skader på oppforet gulv og utforede veggkonstruksjoner. Det kan bli behov for å åpne konstruksjonene for å avklare skadeomfang og konstruksjonsoppbygging, samt utbedre berørte materialer. Anbefalt tiltak: Årsaken til fuktbelastningen bør undersøkes nærmere. Utvendig terreng, grunnmur og eventuell drenering/fuktsikring bør vurderes samlet. Det anbefales også å undersøke oppbygningen av oppforet gulv og utforede vegger nærmere for å avklare om det foreligger fuktskader. Kostnad til utbedring: Ikke forsvarlig å stipulere uten nærmere undersøkelse av årsak og omfang. Kostnadsestimat: Under 20 000 SKADEDYR, TG2: Det er kontrollert for skadedyr og fuktkrevende insekter i tilgjengelige deler av boligen. Vurdering av avvik: • Det er registrert spor etter gnagere i kjeller og på kneloft. Det er også registrert aktivitet etter fuktkrevende insekter i kjeller. Omfanget av museaktiviteten og eventuelle inntrekksveier er ikke avklart. I følge eier har det vært observert mus i boligen ett par ganger siste 6 år. • Årsak: Museaktiviteten kan ha sammenheng med åpninger eller andre adkomstmuligheter til bygningen som ikke er avdekket ved undersøkelsen. Kjelleredderkopper er registrert i den uinnredede delen av kjelleren, men det kan ikke fastslås ut fra observasjonen alene hva som er årsaken til forekomsten. Risiko: Gnagere kan gjøre skade på bygningsmaterialer og installasjoner dersom aktiviteten fortsetter. Aktivitet fra mus kan også medføre forurensning gjennom ekskrementer og andre spor. Forekomst av kjelleredderkopper kan være en indikasjon på et miljø som gir gode forhold for slike insekter, men er ikke i seg selv dokumentasjon på en bygningsskade. Konsekvens: Fortsatt museaktivitet kan medføre behov for sanering og utbedring av skader dersom aktiviteten ikke stanses. Det kan også bli nødvendig å gjøre nærmere undersøkelser for å finne og sikre mulige inntrekksveier. Anbefalt tiltak: Det anbefales ytterligere undersøkelse av fagkyndig for å avklare omfanget av museaktiviteten og eventuelle inntrekksveier. Tilgjengelige åpninger og overganger i bygningen bør kontrolleres og sikres mot gnagere. FUKTSIKRING OG DRENERING, TG3: Det er ikke registrert synlig fuktsikring på grunnmur. Eventuell drenering er fra byggeåret og er ikke dokumentert skiftet. Drenering og fuktsikring er vurdert fra tilgjengelige deler av kjeller og utvendige forhold. Vurdering av avvik: • Det er ikke registrert fuktsikring på grunnmur. Dreneringen har høy alder dersom den er fra byggeåret. Det er samtidig registrert fukt i rom under terreng. • Årsak: Forholdene skyldes manglende eller eldre fuktsikring av grunnmur og dreneringsløsning. Manglende fall fra grunnmur medfører i tillegg at overflatevann ikke ledes tilstrekkelig bort fra bygningen. Risiko: Mangelfull fuktsikring og eldre drenering gir økt risiko for at vann og fukt belaster grunnmur og tilstøtende konstruksjoner. Dette kan bidra til fortsatt fuktbelastning i kjeller. Konsekvens: Fuktbelastningen kan føre til skader på gulv- og veggkonstruksjoner i kjeller. Det kan også føre til behov for utskifting av skadde materialer og utbedring av fuktsikringen rundt bygningen. Anbefalt tiltak: Det anbefales å utbedre terrengfallet slik at overflatevann ledes bort fra grunnmuren. Det bør samtidig vurderes å etablere ny fuktsikring og drenering rundt bygningen. Ved utbedring bør grunnmurens tilstand kontrolleres og nødvendige tiltak tilpasses eksisterende konstruksjon og grunnforhold. Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000 GRUNNMUR OG FUNDAMENTER: Grunnmur er utført i støpt betong. Fundamentenes utførelse er ikke kjent og er ikke tilgjengelig for direkte inspeksjon. Grunnmuren er inspisert fra tilgjengelige deler av kjeller og rom under terreng. Det er registrert større vertikale sprekker i grunnmuren. Det er også registrert deformasjoner og tegn til påvirkning fra jordtrykk. Eier opplyser at sprekkene har vært uforandret siden kjøp av eiendommen i 2020. Forholdene er nærmere beskrevet og vurdert under Rom under terreng. Det settes derfor ikke egen tilstandsgrad på grunnmur for å unngå dobbelføring av samme forhold. FORSTØTNIGSMURER, TG3: Forstøtningsmur er oppført av betongblokker. Muren er etablert mot terreng og tar opp jordtrykk fra massene bak muren. Vurdering av avvik: • Det er registrert tydelige skjevheter og deformasjoner i muren. Skjevhetene vurderes å være en følge av press fra massene bak muren. • Årsak: Skjevhetene skyldes jordtrykk mot muren. Risiko: Videre bevegelse kan føre til økende deformasjon og forskyvning av murens konstruksjon. Dette kan redusere murens stabilitet. Konsekvens: Videre deformasjon kan medføre behov for omfattende utbedring eller ombygging av forstøtningsmuren. Ved svikt i muren kan masser forskyves og gi skade på utearealer og konstruksjoner i nærheten. Anbefalt tiltak: Forstøtningsmuren bør undersøkes nærmere av fagkyndig med kompetanse på støttekonstruksjoner. Det bør vurderes om muren har tilstrekkelig fundamentering, drenering og kapasitet til å ta opp jordtrykket. Eventuelle tiltak bør gjennomføres før det oppstår ytterligere deformasjon. Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000 GARASJE, byggeår 1981: Uisolert garasje med støpt gulv og leca i yttervegger mot retteng. Garasjen har innlagt strøm, leddport i tre. Det er ikke utført en teknisk tilstandsanalyse av garasje og andre bygg på eiendommen. Garasjen fremstår med en del vedlikeholdsbehov. Loddavvik på yttervegger, setningsskader på lecavegger mot terreng. Ytterligere kommentar fra takstmann: Frittliggende garasje på ca. 36 m², oppført i 1981. Garasjen er plassert med kort avstand til boligen, ca. 1,5 m. Brannteknisk utførelse av garasjen og eventuell dokumentasjon på godkjent plassering er ikke kontrollert. Kort avstand mellom garasje og bolig kan gi økt risiko for brannspredning mellom bygningene dersom garasjens branntekniske utførelse ikke er tilpasset plasseringen. Det anbefales å undersøke kommunens byggesaksarkiv for å avklare om plasseringen og den branntekniske utførelsen var godkjent ved oppføringen. Eventuelle tiltak bør vurderes dersom dokumentasjonen viser at nødvendig brannsikring ikke er ivaretatt.

Eiendomstype

Enebolig

Oppvarming

Oppvarming med varmepumpe og vedovn. Det er ikke inngått avtale om Norgespris på strøm for boligen. Informasjon om Norgespris: https://www.regjeringen.no/no/tema/energi/strom/sporsmal-og-svar-om-norgespris/id3089310/?expand=factbox3113088

Regulering

Eiendommen ligger i et område regulert til boligbebyggelse. Kopi av situasjonskart, reguleringsplan m.v. følger vedlagt. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp. Privat vei. Kommentar fra Namsos kommune: Tilknytningsforhold ikke vurdert. Namsos kommune har ingen informasjon vedr status på de private ledningene. Dersom de er tilknyttet offentlige ledninger iht kommunens krav, må det, ved forespørsel, framlegges godkjent dokumentasjon (fra autorisert rørlegger/entreprenør). Kravet er at overvann IKKE skal være koblet inn på kloakkledning og omvendt. Er ikke eiendommen tilknyttet offentlige ledninger iht gjeldende krav, må det forventes at det vil komme et pålegg. Det var tidligere ikke vanlig eller påkrevd å sende inn slik dokumentasjon til kommunen. Ved evt spørsmål eller mer informasjon, ta kontakt med Tomas Haugum eller Sturla Tømmerås, Namsos kommune.

Overtakelse

Etter nærmere avtale med selger.

Andre relevante opplysninger

Kjøper oppfordres på et generelt grunnlag til å gjennomgå innholdet i tilstandsrapport og egenerklæringsskjema i forkant av budgivning. Vi henviser til selgers egenerklæring med kommentarer. Dette ligger vedlagt i salgsoppgaven. Det er ikke samsvar mellom byggegodkjente tegninger mottatt fra kommunen og dagens utnyttelse av eiendommen. Dette gjelder følgende endringer: 1.etasje: - Deler av areal for dagens soverom og bad/vaskerom er godkjent som areal for soverom. Loftetasje: - Dagens loftgang er opprinnelig godkjent som arbeidsrom. Underetasje: - Dagens soverom er opprinnelig godkjent som hobbyrom. - Deler av dagens areal for gang/dusj/bod er opprinnelig godkjent som vaskerom. - Dagens badstue og verksted er opprinnelig areal for "ikke utgravet del". Det gjøres på et generelt grunnlag oppmerksom på at bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel/hoveddel til tilleggsdel er søknadspliktig tiltak, tiltak er ikke omsøkt og det gis ingen garanti for at ev. søknad vil bli godkjent. Kjøper overtar ansvar knyttet til dette, kfr. megler. I henhold til gjeldende retningslinjer for markedsføring av bolig kan kun rom som er godkjent til bruk som soverom medregnes i boligens totale antall soverom i annonsering og søkefiltre på FINN.no. Soverommet i underetasjen er derfor ikke inkludert i oppgitt antall soverom, selv om det i dag benyttes til dette formålet. Kjøper oppfordres til å gjøre seg kjent med rommenes godkjente bruk og eventuelle krav til bruksendring. Det er til orientering ikke påvist avvik for rømning etc. for disse rommene i tilstandsrapporten.

Boligsalgsrapport / Takst / Våtromstest

Taksten er avholdt den 30.08.2026 av takstmann

Takstmanns konklusjon:
Nedenfor gjengis en kort oppsummering der den bygningssakyndige har beskrevet avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad 2 (TG 2) eller 3 (TG 3). TG2: - Taktekking - Takkonstruksjon/loft - Yttervegger/veggkonstruksjon - Vinduer - Ytterdører/balkongdører - Altaner - Innvendige vannledninger - Innvendige avløpsrør - Ventilasjon - Varmtvannsbereder/tank - Sanitærutstyr, toalettrom - Overflater og innredning, kjøkken - Badstue TG3: - Rom under terreng - Fuktsikring og drenering - Forstøtningsmurer - Terrengforhold - Bad/vaskerom - Dusj, kjeller HELSE, MILJØ OG SIKKERHET: Vurdering av avvik: • Håndlist mangler på veggside ved trapp til loft. • Eiendommen ligger i et rasfarlig /skredutsatt område i henhold til kommunedelsplan/NVE. • Årsak: Trappen er utført uten håndlist på veggside. Risiko: Manglende håndlist reduserer muligheten for støtte ved ferdsel i trappen og øker risikoen for fall. Konsekvens: Fall i trappen kan medføre personskade. Anbefalt tiltak: Det anbefales å montere håndlist på veggside av trappen til loft. • Ytterligere undersøkelser anbefales. • Opplysningen innebærer at eiendommen ligger i et område hvor det må tas hensyn til mulig skredfare. Kartopplysningen gir ikke i seg selv grunnlag for å fastslå at boligen er utsatt for skred. Det anbefales at kjøper gjør seg kjent med grunnlaget for registreringen i kommunens arealplan og tilgjengelige kartdata fra NVE. Ved planlagte større terrenginngrep, tilbygg eller andre tiltak som kan påvirke terreng eller stabilitet, bør behovet for nærmere vurdering av skredforhold avklares med kommunen. Deler av informasjonen i dette avsnittet er hentet fra tilstandsrapporten. Opplistingen over er ikke nødvendigvis uttømmende og interessenter oppfordres til å lese og sette seg grundig inn i alt salgsmateriell.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis du oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 millioner kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen. Salgsdokumentasjon innhentes av forsikringsselskapet etter tinglysning. Se nettsidene til Sparebank 1 for mer informasjon om hva forsikringen dekker og hvilke begrensninger som gjelder. Kjøper oppfordres på et generelt grunnlag til å gjennomgå innholdet i tilstandsrapport og egenerklæringsskjema i forkant av budgivning. Vi henviser til selgers egenerklæring med kommentarer. Dette ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Boligkjøperforsikring

EiendomsMegler 1 formidler Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Det er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler de neste fem årene. Du kan ta kontakt med megler for å få informasjon om boligkjøperforsikring eller lese mer på help.no. Forsikringen tilbys kun til privatpersoner som kjøper eiendom til eget eller nærmeste families bruk, og det er en forutsetning at kjøpsavtalen reguleres av avhendingsloven. Ved kjøp av landbrukseiendom/ småbruk, er det kun forhold tilknyttet til våningshuset som omfattes av forsikringen. For nærmere detaljer henvises det til forsikringsvilkårene. Megler mottar tegningsprovisjon fra HELP.

Fasiliteter

Radon

Denne boligen har ingen utleie og er derfor ikke radonmålt.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 31 354