Kobbevågvegen 381

Eiendommen har en landlig og tilbaketrukket beliggenhet i Balsnes/Kobbevåg på Malangshalvøya i Tromsø kommune. Her bor du fritt og luftig til i et åpent kyst- og kulturlandskap, med direkte utsyn mot fjorden. Terrenget rundt boligen er relativt flatt, og med skogsliene like i bakkant har du umiddelbar tilgang til natur rett fra ytterdøren. Uteområdene gir rikelig med boltreplass og en fredelig ramme rundt hverdagen. For den friluftsglade byr nærområdet på fantastiske muligheter året rundt, enten interessen er knyttet til fjell eller sjø. Fjordlandskapet inviterer til fiske, båtturer og padling, og en kort kjøretur unna finner du Vikran småbåthavn. Halvøya byr på varierte turmuligheter, med alt fra familievennlige stier og bærmarker i liene til kjente toppturer og populære skifjell som Bentsjordtinden, Sletttinden og Vågtinden. Nærmiljøet har også aktivitetshall ved Vikran skole og samlingssted ved Sletta klubbhus. Hverdagen fungerer smidig med nødvendige servicetilbud i nærområdet. For barnefamilier ligger både Vikran barneskole og Vikran barnehage en kort kjøretur unna langs veien. Større innkjøp og dagligvarehandel gjøres enkelt på Kvaløya, hvor både tradisjonsrike Eide Handel og Coop Extra på Storelva ligger lett tilgjengelig langs kjøreruten. Gjennom Ryatunnelen er det helårs fastlandsforbindelse til Kvaløya og videre inn til Tromsøya, noe som gir en effektiv reisevei med en kjøretid på rundt en halvtime til Tromsø lufthavn Langnes og Tromsø sentrum.

Parkering i garasje og på egen tomt. Hytta på som ligger rett ovenfor fjøsen har bruksrett til å benytte vei over gårdsplass og videre opp skogsveien opp til hytta. På vinteren har du brukt å parkere opp ved fjøsen. Hytteeier må selv dekke kostnad for vedlikehold av veien og eventuelle brøyte kostnader.

Tomteareal er 1 177 697 m² på eiet tomt.

Iht. matrikkelrapport datert 08.09.2026 av Tromsø kommune. Eiendommen består av to teiger hvor grensene har varierende nøyaktighet. Deler av grensene langs vei og naboeiendommer er nøyaktig oppmålt, mens grensene for øvrig har lavere nøyaktighet og følger blant annet hjelpelinje mot vannkant. Det tas forbehold om arealets størrelse. På kartet fremgår det at eiendomsgrensen mot sør krysser bygningskroppen til uthus på Gnr. 49/17.Kjøper overtar risikoen forbundet med eventuelle avvik i grenseforløpet eller plassering. Eiendommen er en romslig landbrukseiendom med store omkringliggende arealer og utsikt mot sjøen. Området rundt boligen har relativt flatt terreng med opparbeidede grøntarealer, beplantning og gruslagt adkomst og tun. Eiendommen strekker seg ned til strandlinjen der det er oppført et naust. I henhold til vedlagte gårdskart har eiendommen: 46,1 dekar fulldyrket jord. 2,9 dekar overflatdyrket jord. 0 dekar produktiv skog. 1115 dekar annen markslag. Tomteforhold er opplyst av bygningssakkyndig iht. vedlagt tilstandsrapport: Byggegrunn: Byggegrunnen er ukjent. Fuktsikring og drenering: Det er drenerende masser fra 1960. Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren er oppført i lettklinkerblokker, og den er fundamentert med stripefundamenter av betong under grunnmur. Terrengforhold: Det er relativt flatt terreng rundt boligen. Utvendige vann- og avløpsledninger: Avløpsledningene er av ukjent type fra 1960 og er tilknyttet septiktank med overløp til grøft. Vannledningen er av plast (PEL eller PE) fra 1980 og er tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Septiktank: Det er septiktank i betong.

Eiendommen består av enebolig over tre plan, samt frittliggende fjøs, naust og garasje på tomten. Boligen består av følgende rom: 1. etasje BRA-i 92 m²: Entré, bod, gang, bad/vaskerom, stue/kjøkken og soverom. Etasje 2 BRA-i 48 m²: Gang, fire soverom og bod. Kjeller BRA-i 65 m²: Gang, fire boder og rom med vanninstallasjon. Boligen har en veranda på 43 m² med adkomst fra 1. etasje. I tillegg har eiendommen følgende frittstående bygninger: Fjøs BRA-e 105 m²: Tre lagerrom. Naust BRA-e 51 m²: Naust. Garasje BRA-e 57 m²: Verksted og garasje. Garasjen har 20 m² areal med lav himlingshøyde (ALH). De oppgitte rom er definert av bygningssakkyndige iht. vedlagt rapport, etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Bygningssakkyndig har oppgitt de arealene som kommer frem av denne salgsoppgave. Megler har ikke foretatt kontrollmålinger. Det foreligger godkjente byggetegninger datert 05.05.1977. Dagens bruk samsvarer ikke med bygningsgodkjente tegninger. Dette gjelder endring av planløsning, samt etablering av ett ekstra soverom i 2. etasje i areal som ikke fremgår som godkjent for varig opphold på tegningene. Endring av tilleggsdel til hoveddel er et søknadspliktig tiltak. Nevnte tiltak er ikke omsøkt. Kjøper overtar ansvar, risiko og ev. konsekvenser knyttet til dette og ev. fortsatt bruk i strid med tidligere godkjenninger. Det er oppført fjøs (med oppgitt byggeår 1983), naust (byggeår 1947) og garasje (byggeår 2008). Det er ikke funnet dokumentasjon på at disse tiltakene er omsøkt og godkjent. Oppføring av slike frittstående bygninger er normalt søknadspliktig.

Enebolig oppført i 1960 med god standard, tidvis oppgradert. Kjøkken: Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter, laminat benkeplate og oppvaskkum av stål. Det er installert kjøkkenventilator med avtrekk ut. Bad 1. etasje: Våtrommet ble oppført i 2009 og har flislagt gulv med smøremembran, baderomspanel på vegg og himlingsplater. Rommet er utstyrt med nedfelt servant, toalett, dusjkabinett, opplegg for vaskemaskin, avtrekksventilasjon og plastsluk. Overflater: Gulv: Parkett, flis, betong og belegg. Vegger: Trepanel, malte glatte flater og malt strie. Himling: Trepanel, himlingsplater og malt strie. Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskiller er av trebjelkelag. Gulv mot grunn i kjeller er av betong. Pipe og ildsted: Boligen har mursteinspipe for vedfyring. Innvendige trapper: Innvendig trapp til andre etasje er en lakkert tretrapp. Kjellertrappen er likeledes en lakkert tretrapp. Innvendige dører: Innvendige dører består av malte fyllingsdører og formpressede innerdører. Vannledninger: Innvendige vannledninger er av kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter. Utvendig vannledning er av plast (PEL eller PE) fra 1980. Avløpsrør: Innvendige avløpsrør er av PP-plast. Utvendige avløpsledninger er tilknyttet septiktank i betong med overløp til grøft. Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon. Våtrom har avtrekksventilasjon og kjøkkenet har ventilator med avtrekk ut. Varmtvannstank: Varmtvannstank på ca. 200 liter fra 1995. Andre VVS-installasjoner Luft til luft varmepumpe som er i daglig bruk. Som en naturlig del av vedlikehold bør service avholdes med jevne mellomrom og filter renses. Elektrisk anlegg: Elektrisk anlegg opprinnelig fra 1960 med utførte endringer etter 1. januar 1999. Branntekniske forhold: Det er ikke registrert branntekniske avvik utover manglende tilfredsstillende adkomst for feier til pipe over tak. Lagring: Boligen har totalt 6 boder: 1 bod i andre etasje, 1 bod i første etasje og 4 boder i kjeller, i tillegg til rom med vanninstallasjon. Eiendommen har også frittstående bygninger bestående av garasje med verksted og garasje, fjøs innredet med tre lagerrom, samt naust. Nedenfor gjengis en kort oppsummering der den bygningssakkyndige har beskrevet avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad 2 (TG2) eller 3 (TG3): TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Taktekking: Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. - Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Er det registrert råte i vindskier/ toppbord. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Dette kan utgjøre en sikkerhetsrisiko. - Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år. 1 knust vindu i kjeller. - Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Det er påvist fuktskjolder/fuktskader på overflater i underetasje/kjeller. - 1. Etasje Bad/vaskerom - Overflater, vegger og himling: Våtromsplater er ikke montert fagmessig. - 1. Etasje Bad/vaskerom - Overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. - 1. Etasje Bad/vaskerom - Vanntett sjikt, membran og sluk: Baderomspanel er eldre enn 10 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning (i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet). - Innvendige vannledninger: Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. - Varmtvannsbereder/tank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. - Fuktsikring og drenering: Fuktsikring som er utført i henhold til standarden/anbefalinger frem til 1990-tallet er eldre enn 25 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon. - Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering: Vannledninger av plast er eldre enn 40 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Avløpsledningstype er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon. - Septiktank: Septiktank av betong er eldre enn 25 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Helse, miljø og sikkerhet - Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Dette kan utgjøre en sikkerhetsrisiko. - Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. - Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. - Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. - Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. - Det er ikke montert rekkverk på innvendig trapp. - Trappen har dårlig funksjonalitet - den er smal og/eller bratt og vanskelig å gå i. - Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget. Deler av informasjonen i dette avsnittet er hentet fra tilstandsrapporten. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. Utdrag fra selgers egenerklæring Egenerklæringen er fylt ut av fullmektig. Pkt. 2: Arbeid på bad/vaskerom i 2009 utført som ufaglært arbeid. Reiv plater, flyttet avløp, skiftet gulv, nye plater på vegger, nytt dusjkabinett, innredning og toalett, samt ny smøremembran og plastikk. Pkt. 5: Utskifting av vinduer i 1982 og 1988 utført som ufaglært arbeid. Pkt. 6: Sprekk i vindu i kjeller. Ikke gjort utbedringstiltak som selger kjenner til. Pkt. 8: Sprekk i mur i kjeller (vises på innsiden, ukjent på utsiden; dobbel mur nede, innerste mur har en sprekk). Ikke gjort utbedringstiltak som selger kjenner til. Pkt. 10: Merke etter skap mot yttervegg i kjeller som sannsynligvis har skapt kondens. Ikke kjent med fukt i kjeller ellers. Pkt. 16: Eiendommen har septiktank. Ikke opplevd at dette har vært ustabilt som selger kjenner til. Pkt. 23: Arbeid på det elektriske anlegget i 1999 utført som faglært arbeid. Firmanavn ukjent. Det fremgår av tilstandsrapporten at det er gjort endringer (muligens montering av strømmåler), men det er uklart om det er utført arbeider som skulle hatt samsvarserklæring. Pkt. 37: Eiendommen har garasje og øvrige tilleggsbygninger. Ingen kjente feil eller skader som selger kjenner til. Tilleggskommentar: Eldre bolig med behov for modernisering/renovering. Det er sommervann til hytte oppi åsen koblet til vanntilførselen til fjøset (avtale om videreføring må gjøres mellom kjøper og hytteeier). Tinglyst adkomstrett til hytte i åsen.

Integrerte hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger, og overtas uten noe form for garantier. Frittstående hvitevarer og brunevarer medfølger ikke i salget med mindre det tydelig fremgår av salgsoppgaven.

God adkomst fra offentlig vei.

Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig iht. vedlagt tilstandsrapport: Takkonstruksjon/ taktekke: Taket er tekket med asfaltshingel. Besiktiget fra bakkenivå. Taket er et saltak med sperrekonstruksjon. Undertaket er av rupanel, og loftet er et kaldtloft. Nedløp og beslag: Takrenner og nedløp er av plast, og vindskier og toppbord er i treverk. Veggkonstruksjon: Yttervegger er oppført som bindingsverkskonstruksjon fra byggeår med liggende bordkledning. Vinduer: Vinduene er malte og har 2-lags og 3-lags glass. Varierende årstall. Byggeår, 1982, 1988. Dører: Det er teak hovedytterdør og balkongdør i treverk med 2-lags glass. Balkonger/terrasser: Det er veranda. Utvendige trapper: Utvendig trapp i strekkmetall. Fjøs: Byggeår 1983 (opplyst av eier). Bygget har gjennomgående lav standard. Bygget er jevnlig vedlikeholdt. Merk: Bygget er ikke tilstandsvurdert. Naust: Byggeår 1947 (opplyst av eier). Bygget har gjennomgående lav standard. Bygget er jevnlig vedlikeholdt. Merk: Bygget er ikke tilstandsvurdert. Garasje: Byggeår 2008 (opplyst av eier). Normal standard på bygget ut ifra alder/konstruksjon - jamfør beskrivelse under konstruksjoner. Bygget er jevnlig vedlikeholdt. Merk: Bygget er ikke tilstandsvurdert.

Elektrisitet. Luft-til-luft-varmepumpe. og vedovn i stue. Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg-/fastmonterte ovner så følger det heller ikke med ovner i disse rommene. Varmekilder er ikke funksjonstestet.

Eiendommen ligger i et uregulert område. Dette kan bety begrensinger med utvikling, påbygging, gjenoppbygging etc. Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2017 - 2026 (plan-ID 0142), vedtatt 29.03.2017. I planen er hele eiendommen på 1 177 696 m² avsatt til LNRF - tiltak for stedbunden næring. Eiendommen ligger i et LNFR-område (Landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift). Dette kan medføre begrensninger knyttet til bruk og utvikling til eiendommen. Den mest ekstreme konsekvensen av et LNFR-område er at grunneiere ikke får lov til å bygge boligen eller hytta opp igjen etter brann. Eiendommen har et registrert kulturminne i matrikkelen: en arkeologisk lokalitet (funnsted) med lokalitetsnummer 28249. Vernestatusen er registrert som 'Uavklart'. Slike funnsteder er i utgangspunktet automatisk fredet etter kulturminneloven, og alle tiltak som kan påvirke kulturminnet må avklares med kulturminnemyndigheten før iverksetting. Eiendommen berøres av hensynssone H520_26: Hensyn reindrift. Sone med særlig hensyn til reindrift. Ved behandling av søknad om tiltak eller reguleringsplanlegging skal hensyn til reindriften vektlegges før søknaden avgjøres og tiltaket kan gjennomføres. Dersom tiltak berører flytt- og drivingsleier gjelder Lov om reindrift (2007) § 22 at reindriftens flyttleier må ikke stenges. Herunder regnes også faste inn- og avlastingsplasser for transport av reinen. Departementet kan samtykke i omlegging av flyttlei og i åpning av nye flyttleier.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei og offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Vannledningen er av plast fra 1980. Private stikkledninger vedlikeholdes for eiers egen regning. Eiendommen har privat avløp via septiktank i betong med overløp til grøft. Avløpsledningene er fra 1960. Det er ikke gitt utslippstillatelse og det kan komme pålegg fra kommunen om utbedring av avløpsanlegget. Hytta på oversiden av fjøsen har rett til brønn på denne eiendommen. Pt er de påkoblet sommervanntilkobling fra fjøsen som de har fått lovt til hos eier.. Denne avtalen er ikke tinglyst. Ny eier må selv inngå en skriftlig avtale med hytteeier om dette skal videreføres.

Etter avtale med selger. Det anbefales god tid mellom inngåelse av kjøp og overtakelse pga behandlingstid konsesjonssøknaden. Tromsø kommune beregner ca 12 ukers behandlingstid + 4 uker om søknaden må sendes på høring til regionale eller statlige myndigheter.

Gnr 49/13 har tinglyst parkeringsplass i svingen opp mot sin hytte (ref kart i vedlagte rettsforlik med dagboknr 915226), og rett til å ha strømkabel over denne eiendommen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke har lykkes megler og få tak i hos Digitarkivet/dataleverandør følgende erklæringer/avtaler: 1936/830-2/97 20.06.1936 Bestemmelse om beiterett 1819/900002-1/97 01.12.1819 Erklæring/avtale 1919/900320-1/97 01.12.1919 Erklæring/avtale 1979/306833-2/97 29.11.1979 Elektriske kraftlinjer Dvs at megler ikke har fått gjennomgått og fått klarert hvordan betydning disse har for eiendommen.

Taksten er avholdt den 31.08.2026 av takstmann Øyvind Smith-Meyer Takstmanns konklusjon: Enebolig Areal fastsettes etter Forskrift til avhendingsloven og Norsk Standard 3940 Areal- og volum-beregninger av bygninger fra 2023, og rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Sjakter, rørføringer inklusive pipeløp m.m er medtatt i ovenstående arealoppstilling, selv om disse også grenser til fellesarealer. Arealer som er spesifisert med ny arealstandard (som gjelder fra 01.01.2024) - og eldre utgave (hvor p- og s-rom er spesifisert) kan ha avvik mellom seg. Arealene i tabellene over må derfor leses hver for seg. Fjøs Areal fastsettes etter Forskrift til avhendingsloven og Norsk Standard 3940 Areal- og volum-beregninger av bygninger fra 2023, og rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Sjakter, rørføringer inklusive pipeløp m.m er medtatt i ovenstående arealoppstilling, selv om disse også grenser til fellesarealer. Arealer som er spesifisert med ny arealstandard (som gjelder fra 01.01.2024) - og eldre utgave (hvor p- og s-rom er spesifisert) kan ha avvik mellom seg. Arealene i tabellene over må derfor leses hver for seg. Naust Areal fastsettes etter Forskrift til avhendingsloven og Norsk Standard 3940 Areal- og volum-beregninger av bygninger fra 2023, og rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Sjakter, rørføringer inklusive pipeløp m.m er medtatt i ovenstående arealoppstilling, selv om disse også grenser til fellesarealer. Arealer som er spesifisert med ny arealstandard (som gjelder fra 01.01.2024) - og eldre utgave (hvor p- og s-rom er spesifisert) kan ha avvik mellom seg. Arealene i tabellene over må derfor leses hver for seg. Garasje Areal fastsettes etter Forskrift til avhendingsloven og Norsk Standard 3940 Areal- og volum-beregninger av bygninger fra 2023, og rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Sjakter, rørføringer inklusive pipeløp m.m er medtatt i ovenstående arealoppstilling, selv om disse også grenser til fellesarealer. Arealer som er spesifisert med ny arealstandard (som gjelder fra 01.01.2024) - og eldre utgave (hvor p- og s-rom er spesifisert) kan ha avvik mellom seg. Arealene i tabellene over må derfor leses hver for seg.

Selgeren har tegnet boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis du oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 million kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen. Se nettsidene til SpareBank 1 for mer informasjon om hva forsikringen dekker og hvilke begrensninger som gjelder.

EiendomsMegler 1 formidler Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Det er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler de neste fem årene. Du kan ta kontakt med megler for å få informasjon om boligkjøperforsikring eller lese mer på help.no. Forsikringen tilbys kun til privatpersoner som kjøper eiendom til eget eller nærmeste families bruk, og det er en forutsetning at kjøpsavtalen reguleres av avhendingsloven. Ved kjøp av landbrukseiendom/småbruk, er det kun forhold tilknyttet til våningshuset som omfattes av forsikringen. For nærmere detaljer henvises det til forsikringsvilkårene. Megler mottar tegningsprovisjon fra HELP.

Det er kun en bruksenhet i boligen. Enheten kan fritt leies ut i sin helhet.

Det er ikke utført radonmåling og det er heller ikke krav til dette med mindre man leier ut. Kjøper overtar eiendommen slik og er selv ansvarlig for å utføre eventuelle tiltak. For mer informasjon vedrørende radon se www.dsa.no.

Eiendommen selges ved fullmektig. Eiendomsmegler gjør særlig oppmerksom på at selgers representant ikke har bebodd eiendommen siden han var barn. Selgers representant har derfor ikke førstehånds kunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunnet supplere og /eller kontrollere opplysningene i denne salgsoppgaven. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, helst med bistand av teknisk sakkyndig.