Halssjøveien 25 A

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Areal

BRA: 191 m²
BRA-i: 108 m²
BRA-e: 83 m²
ALH: 103 m²
GUA: 294 m²
TBA: 14 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Parkering

På egen tomt

Eiendom

Tomteareal er 1 607 m² på eiet tomt.

Byggeår

1980

Innhold

1. etasje: BRA-i 108 m²: Trappegang, bod, stue, trapperom til kjeller, kjøkken, bad, gang ved kjøkken, soverom, soverom 2, gang 2, soverom 3, soverom 4. Krypkjeller: Areal i krypkjeller/vaskerom har ikke målbar høyde men tas med som areal med for lav høyde ALH. Det er ca 9 m² under trappegang med ca. høyde på 1,37 m og i vaskerom/krypkjeller er det ca 93 m² med ca høyder fra 1,7 m ved sluk, til under 1 m på det laveste. ALH i trappegang 1.etg på ca 1 m². I tillegg følger et uths med BRA-e på ca. 47 m² og et naust med BRA-e på ca. 36 m². De oppgitte rom er definert av bygningssakkyndige iht. vedlagt rapport, etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Bygningssakkyndig har oppgitt de arealene som kommer frem av denne salgsoppgave. Megler har ikke foretatt kontrollmålinger. Dagens bruk samsvarer ikke med bygningsgodkjente tegninger for boligen. Følgende tegninger foreligger: Tegninger stemplet av Alstahaug bygningsråd med saksnr. 251/78. Kontrollert mot dagens planløsning er følgende avvik registrert: Opprinnelig entre er i dag deler av stue. Opprinnelig vindfang er i dag entre. Opprinnelig soverom (i midten mot vest) er i dag tatt bort til fordel for ett større soverom. På disse tegningene er det ikke vist innvendig planskisse av krypkjelleren, men er i dag delvis innredet som vaskerom. Det er også satt inn et større vindu enn fra opprinnelse i kjelleretasjen. Krypkjeller/vaskerom er ikke omsøkt eller godkjent som våtrom hos kommunen. Rommet har varierende lav takhøyde og oppfyller ikke krav til fullt godkjent våtrom. Bruk av rommet som vaskerom skjer derfor på kjøpers eget ansvar, og det må påregnes at eventuell videre bruk eller ombygging kan kreve søknad og oppgradering. Kjøper overtar ansvar og risiko knyttet til ulovligheten. Eiendommen selges slik den fremstår og selger påtar seg ikke ansvar for å byggemelde eller få godkjent omgjøringen nå i ettertid. Fra kommunen kan det komme reaksjoner overfor eier, ved f eks krav om tilbakeføring eller krav om omsøking, ileggelse av mulkt mv. Kommunen kan kreve at dagens forskrifter og lovverk legges til grunn ved omsøking, disse setter bl. annet krav til takhøyde, lysflate, ventilasjon, rømningsvei, brannsikring, størrelse på uteareal, antall parkeringsplasser mv. Uavhengig av reaksjonsform fra kommunen, blir dette kjøpers ansvar og risiko siden boligen selges slik den fremstår. Det foreligger ikke godkjente plantegninger fra naustets opprinnelse. Det har derfor ikke vært mulig å verifisere om dagens bruk av boligen er i henhold til det som er søkt og godkjent. Kjøper overtar ansvar og risiko knyttet til dette. Det foreligger tegninger av uthus/kårstue, datert 1980, som stemmer overens med dagens utførelse.

Standard

Beskrevne bolig oppført ca 1980 og tidvis oppgradert. Bygningen er idag ca 45 år gammel og hvor enkelte deler av bygningskomponenter er fra byggeår og i forventet tilstand med tanke på alder. Ut i fra alder på bolig er det rimelig å anta at det kan skjule seg forhold som vil trenge utbedring, selv om disse ikke er avdekket under befaring. Det presiseres videre med referanse til byggeår/byggeskikk at det vil være forhold av bygningsmessig art som ikke tilfredsstiller dagens krav, men som sådan ikke er å regne som feil eller mangler. Bygning for øvrig med normal standard på utstyr og innredninger, og hvor rom og arealfordeling fremstår i vesentlig grad som opprinnelig. Kjøkken: Kjøkkenet har innredning med glatte fronter. Benkeplaten er av laminat, dobbel vaskekum, ett greps blandabatteri. Det er kjøleskap, oppvaskmaskin og komfyr. Naturlig bruksslitasje på innredning og utstyr. Funksjonen er ivaretatt og eventuell utskifting blir pga kosmetiske forhold. Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut. Bad: Veggene har fliser i dusjhjørnet og baderomsplater for øvrig. Taket har malte himlingsplater. Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Fall mot sluk er målt til 22 mm fra topp flis ved terskel til topp flis ved sluk. Inne i dusjsonen er fallet på ca 6 mm. Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran. Rommet har innredning med nedfelt servant, 1 overskap, speil med lys over, toalett og dusjvegger/hjørne med dusjgarnityr på vegg. Det er kun naturlig ventilering via skruventil i himling. Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale forhold. Hulltaking er foretatt i Trapperom mot kjeller. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 9,6. Innvendige overflater: Innvendig er det gulv av furu, fliser og belegg. Veggene har tapet, trepanel, malte plater og Strie. Innvendige tak har malte himlingsplater. Noen generelle overflateavvik og bruksmerker, oppfattes som å være innenfor det som kan forventes ut fra alder og byggeskikk. Innvendige dører: Innvendig har boligen slette finèrdører. Justering og smøring av hengsler er å betrakte som generelt intervallmessig vedlikehold. Vannledninger: Innvendige vannledninger er av kobber. Stoppekran er plassert ved vannpumpe i vaskerom/krypkjeller. Er tilkoblet vannvereket på Tro men har også privat brønn som kan kobles over på- ved vannmangel. Avløpsrør: Det er avløpsrør av plast. Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon via ventiler i vindu og periodisk avtrekk fra kjøkken eller bad. Varmesentral: Det er installert varmepumpe av merket Toshiba fra 2022. Innedel montert i stuen. Varmtvannstank: Varmtvannstank av merket OSO fra 2003 på ca. 120 liter. Plassert i vaskerom/krypkjeller. Elektrisk anlegg: Sikringsskap er plassert i trappegang. Det er montert skrusikringer (patronsikringer) i sikringsskapet med 50A hovedsikring, fordelt over 10 kurser. Branntekniske forhold: Røykvarsler i begge etasjer og 6 kg brannslokkningsapparat Nedenfor gjengis en kort oppsummering der den bygningssakkyndige har beskrevet avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad 2 (TG2) eller 3 (TG3): TG2 – Utvendig: - Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Avflakning av farge på det meste av taket. - Nedløp og beslag: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. - Veggkonstruksjon: Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. - Takkonstruksjon/Loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Dører: Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. - Fuktsikring og drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Grunnmur og fundamenter: Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. Grunnmuren har sprekkdannelser. - Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. - Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Septiktank: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank. - Oljetank: Det er ikke påvist tilfredsstillende lekkasjesikring på oljetank som er i bruk. TG2 – Innvendig: - Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på ca 10 mm innenfor 2 m på kjøkken. - Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. - Krypkjeller: Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller. Det er manglende fuktsperre på bakken. - Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Avløpsrør: Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Ventilasjon: Det er påvist utettheter i ventilasjonskanal. Rør fra ventilasjonsanlegget fra kjøkken og bad er ikke tett. - Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år - Kjøkken, overflater og innredning: Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventet på et kjøkken. - Bad, overflater vegger og himling: Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Våtromsplater er ikke montert fagmessig. Det mangler aluminiumslist og silikonering i nedkant av baderomsplatene. - Bad, overflater gulv: Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Krav til fall (høydeforskjell) er ikke oppfylt, men det er fall til sluk. I dusjhjørnet er det lagt en metallist mot flisgulv på ca 8 mm høyde, som hindrer lekkasjevann i å komme til sluk. - Bad, sluk, membran og tettesjikt: Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Bad, ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon. Rommet har kun naturlig avtrekk via ventil i vegg eller tak. TG3 – Utvendig: - Vinduer: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Vindu i det minste soverommet ved stuen har ikke godkjent størrelse for rømning. - Branntekniske forhold: Kun 2 kg brannslokkningsappparat. Røykvarsler er demontert. TG3 – Innvendig: - Innvendige trapper: Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det er ikke montert rekkverk. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Det er liten frihøyde i trappeløp. Trappen er nokså bratt og lite egnet for trapp mellom boligrom. Åpning mellom trinn ca 11,5 cm. Frihøyde ca 140 cm. - Innvendige trapper i gang ved inngang: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det er ikke montert rekkverk. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Mangler rekkverk i nedre del av trappen. Rekkverkshøyde ca 80 cm. Rekkverksåpning ca 22 cm. - Andre innvendige forhold: I trapperom mot kjeller er det synlige fuktskjolder i sponplater mot kjøkken, Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 20,2. - Krypkjeller, vaskerom, generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - Krypkjeller, vaskerom, tilliggende konstruksjoner våtrom: Ved andre fuktundersøkelser enn hulltaking, er det påvist indikasjoner på fuktskader. Indikasjoner på forhøyede fuktverdier i vaskerommet/ krypkjeller. TG-IU: - Andre innvendige forhold: Det ble registrert en del døde biller/insekter i krypkjeller. Bør undersøkes nærmere. Deler av informasjonen i dette avsnittet er hentet fra tilstandsrapporten. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. Utdrag fra selgers egenerklæring: Pkt. 4: Jeg vet at to vinduer er punktert/sprukket, men nye vinduer ligger i uthuset, samt en del materialer. Pkt. 6: Ja, som sagt ovenfor er to av vinduene sprukket, ellers må en lese takst fra takstmann. Pkt. 15: Faglært arbeid av Tro Maskin i 2000. Boligen ble tilknyttet kommunalt vannverk. Det er også mulighet til å koble om til eksisterende brønn, ved eventuelle skader eller stopp ved vannverket. Pkt. 21: Det står en 1000 ltr. glassfiber oljetank i kryp kjeller fra ca. 2000. Så det finnes ikke noen nedgravde oljetanker på eiendommen. Pkt. 37: Boligen har tilleggsbygninger. Egenerklæring er delvis utfylt da dette er salg av eiendom for et dødsbo. Det må legges til grunn at arvinger ikke har bebodd eiendommen i nyere tid, eller at de ikke har bebodd eiendommen, og at de derfor ikke er kjent med feil eller mangler utover det som fremkommer av salgsmaterialet. Kjøper gjøres oppmerksom på at boligen ikke vil bli ytterligere ryddet og rengjort i forbindelse med overtagelsen. Så lenge arvingenes kunnskap om eiendommen er begrenset, oppfordres kjøper til å foreta nødvendige undersøkelser.

Hvitevarer

Integrerte hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger, og overtas uten noe form for garantier. Frittstående hvitevarer og brunevarer medfølger ikke i salget med mindre det tydelig fremgår av salgsoppgaven. På eiendommen står det en glassfiber oljetank med kapasitet på 1 000 liter, plassert i krypkjeller. Tanken er antatt installert rundt år 2000. Det finnes ingen nedgravde oljetanker på eiendommen.

Adkomst

Halssjøveien 25 A ligger lunt til med enkel biladkomst helt frem til eiendommen. Her ankommer du et område preget av lite gjennomgangstrafikk, stille omgivelser og nærhet til sjø og natur. For detaljert veibeskrivelse fra din posisjon kan kart i FINN-annonsen benyttes. Det vil bli skiltet i regi av EiendomsMegler1 ved annonsert fellesvisning.

Byggemåte

Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig iht. vedlagt tilstandsrapport: Enebolig: Takkonstruksjon/ taktekke: Taktekkingen er av stål/aluminiumsplater. Taket er besiktiget fra bakkenivå med de naturlige begrensninger det medfører. Renner og nedløp i plast. Takkonstruksjonen har W-takstoler i tre, med trebord, tekket med stålplater. Åpning i himling, for adkomst til kaldloft, plassert i trapperom mot kjeller, med stige hengt på vegg. Veggkonstruksjon: Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående bordkledning. Vinduer: Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Dører: Bygningen har teak hovedytterdør, sidefelt med enkelt glass i hele høyden. Balkonger/terrasser: Markterrasse utført i trekonstruksjoner, impregnert konstruksjonsmateriale. Tekket med impregnerte terrassebord, og ved inngang - i betongdekke. Naust: Uisolert naust med dragere oppstøttet på terreng. Ingen gulv, åpent mot grunnen. Tradisjonelt bindingsverk med bølgeblikkplater på vegger, stående kledning på gavlvegg ved siden av port med liggende kledning. Også liggende kledning i gavl over port. Taksperrer i trekonstruksjoner, tekket med bølgeblikkplater. Det er store mangler i tak- og veggtekking og naustet må regnes som et saneringsobjekt. Dette er en sjøhustomt på 1,75 mål. Bygget er ikke tilstandsvurdert ihht Forskrift til avhendingslova og NS3600. Dette er kun en enkel beskrivelse. Uthus: Uisolert uthus med impregnerte ramme på betongsøyler, furugulv innvendig. Tradisjonelt bindingsverk med Asfaltplater og stående utvendig. 3 vindu med 2 lags glass, ytterdør i lakkert tre. W- takstoler med trebord og tekket med stålplater. Værslitasje på ytterdør, takrenner er fulle av løv og trenger rengjøring. Bygget er ikke tilstandsvurdert ihht Forskrift til avhendingslova og NS3600. Dette er kun en enkel beskrivelse.

Eiendomstype

Enebolig

Oppvarming

Boligen har elementpipe, åpen peis/oljekamin og sotluke plassert i krypkjeller. Ellers elektrisk oppvarming. Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg-/fastmonterte ovner så følger det heller ikke med ovner i disse rommene. Varmekilder er ikke funksjonstestet.

Regulering

Eiendommen er uregulert, og avsatt til LNFR-areal (landbruk, natur, friluft og reindrift) for spredt bolig-, fritids- eller næringsbebyggelse i kommuneplanens arealdel med plan-ID 201622, datert 14.12.16. Eiendommen ligger i et område som i kommuneplanens arealdel er avsatt til LNFR-formål (landbruk, natur, friluftsliv og reindrift) etter plan- og bygningsloven § 11-7: Dette innebærer at området i utgangspunktet er regulert for landbruks- og naturformål, og at oppføring av nye bygg, vesentlige tilbygg eller bruksendringer utover eksisterende bruk krever dispensasjon fra kommunen. Det gis ikke automatisk tillatelse til boligbygging eller utvikling av eiendommen til annet enn det arealformålet åpner for. Kjøper oppfordres til å gjøre egne undersøkelser og kontakte kommunen for nærmere informasjon om gjeldende reguleringer, muligheter og eventuelle begrensninger knyttet til eiendommens fremtidige bruk.

Vei, vann og avløp

Vei: Det foreligger tinglyst veirett fra offentlig vei over gnr./bnr. 76/3 frem til eiendommen. Det vises til tinglyst adkomstrett datert 20.11.1997, som er vedlagt salgsoppgaven. Eiendommen har i tillegg tinglyst rett til adkomst til fots ned til nausttomten ved sjøen, jf. erklæring datert 04.12.2020. Vann: Kommunalt tilknyttet vannforsyning felles vannverk på Tro. Det er også en privat brønn som kan kobles inn ved behov. Brønn: Brønnen ligger rett til høyre på tomta når man går opp bjørkealleen mot huset, og antas å være fra 1940–50-tallet. Den er håndmurt av stein og har vært i bruk kun for denne eiendommen, uten deling med andre husstander. Takrenner er tilknyttet brønnen via drensslanger. Vannrørene i jern ble byttet ut med plastrør rundt 1988, og siden har det ikke vært noen utgifter knyttet til brønnen. Vedlikeholdsansvaret følger huset. I kjelleren finnes en elektrisk pumpe som sørger for vannforsyning til huset, og denne ble skiftet ut i nyere tid, ifølge selger. Avløp: Eiendommen har avløp via septiktank, med overløp til grøft e.l.

Overtakelse

Etter nærmere avtale med selger. Megler oppfordrer interessenter til å ha med ønsket overtagelsesdato ved inngivelse av bud.

Boligsalgsrapport / Takst / Våtromstest

Taksten er avholdt den 16.09.2025 av takstmann

Boligselgerforsikring

Selgeren har tegnet boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis du oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 million kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen. Se nettsidene til SpareBank 1 for mer informasjon om hva forsikringen dekker og hvilke begrensninger som gjelder.

Boligkjøperforsikring

EiendomsMegler 1 formidler Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Det er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler de neste fem årene. Du kan ta kontakt med megler for å få informasjon om boligkjøperforsikring eller lese mer på help.no. Forsikringen tilbys kun til privatpersoner som kjøper eiendom til eget eller nærmeste families bruk, og det er en forutsetning at kjøpsavtalen reguleres av avhendingsloven. Ved kjøp av landbrukseiendom/småbruk, er det kun forhold tilknyttet til våningshuset som omfattes av forsikringen. For nærmere detaljer henvises det til forsikringsvilkårene. Megler mottar tegningsprovisjon fra HELP.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Det er kun en bruksenhet i boligen. Enheten kan fritt leies ut i sin helhet.

Radon

Det er ikke utført radonmåling og det er heller ikke krav til dette med mindre man leier ut. Kjøper overtar eiendommen slik og er selv ansvarlig for å utføre eventuelle tiltak. For mer informasjon vedrørende radon se www.dsa.no.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 2 411