Kongens gate 20

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Informasjon borettslag / sameie

Forkjøpsrett:
Medlemmer av OMT BBL og borettslaget har forkjøpsrett. Kontakt forretningsfører eller megler angående frist for melding av forkjøpsrett. Kjøpers erverv er betinget av at forkjøpsrett ikke blir benyttet. Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra borettslaget mottok melding om at andelen har skiftet eier, med opplysning om pris og andre vilkår. Fristen er 5 hverdager dersom borettslaget har mottatt skriftlig forhåndsvarsel om at andelen kan skifte eier jf. §4-15 i borettslagsloven, og varselet har kommet fram til laget minst 15 dager, men ikke mer enn 3 måneder, før meldingen om at andelen har skiftet eier. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Andelseier(e) kan kun eie en andel. Andelseier må selv bebo leiligheten. Kun fysiske personer kan eie andel. Stat, kommune, fylkeskommune m.fl. kan likevel eie andel eller andeler opp til 10% av andelene i borettslaget, der det er fem eller flere andeler. Det kan være fastsatt i vedtektene at stat, kommune, fylkeskommune, boligbyggelag, institusjon eller sammenslutning med samfunnsnyttig formål og dessuten arbeidsgiver som skal leie ut boligen til sine ansatte, kan eie opp til 20% av andelene i tillegg. Kjøper av andelen må godkjennes av borettslagets styre for at ervervet skal bli gyldig. Kjøper bærer selv risikoen for at godkjenning blir gitt og må videreselge boligen for egen regning og risiko dersom styret ikke godkjenner kjøper som ny andelseier. Forkjøpsrett blir avklart i etterkant av salg.

Felleskostnader

kr 6 874 pr. mnd.

Felleskostnader inkluderer

Felleskostnader dekker betjening av andel fellesgjeld, bygningsforsikring, offentlige avgifter og diverse vedlikehold/drift iht. vedlagt regnskap. Felleskostnadene er fordelt slik: - Renter fellesgjeld: kr 660,- - Felleskostnader: kr 5 316,- - Avdrag fellesgjeld: kr 199,- - Kabel-TV: kr 699,- Styret har hatt møter med heisleverandør vedrørende utskiftninger. Foreløpig er det ikke nødvendig med utskiftning, men på sikt vil det kunne bli ett tema. Beløpet er opplyst av forretningsfører pr. 16.06.2026, og avhenger av de avtaler som borettslaget til enhver tid har inngått. Felleskostnadene kan være avhengig av forbruk, og borettslaget står fritt til å fremforhandle andre avtaler vedrørende vedlikehold og drift av borettslaget.

Fellesgjeld

kr 6 843 138,20
Dette utgjør Borettslagets totale fellesgjeld pr. 16.06.2026

kr 451 684
Dette utgjør andelens fellesgjeld pr. 16.06.2026

Borettslagets fellesgjeld består av følgende lån og betingelser: Bank: Sparebanken Narvik Lånenummer: 45201600646 Type: Annuitetslån, 12 terminer per år Restsaldo pr. 16.06.2026: kr 4 461 262,- Andel av saldo: kr 292 892,- Restløpetid: Innfris 28.02.2051 Type Rente: Flytende Rente: 4,95 % Bank: Sparebanken Narvik Lånenummer: 45207523775 Type: Annuitetslån, 12 terminer per år Restsaldo pr. 16.06.2026: kr 2 381 876,- Andel av saldo: kr 158 792,- Restløpetid: Innfris 29.11.2055 Type Rente: Flytende Rente: 4,95 % Borettslaget har flytende rente på felleslån/fellesgjeld, felleskostnader vil påvirkes i takt med evt. endringer i renten. Kjøper gjøres oppmerksom på at fellesgjelden i borettslaget og felleskostnadene kan variere over tid, og at den kan øke som følge av beslutninger i borettslagets styre eller generalforsamling. Borettslagets regnskap for 2025 viser et underskudd på kr 3 198 313,-. Underskuddet er knyttet til renovering og etableringen av nye balkonger, samt utskiftning av vinduer i næringslokalene i 1.etasje. Arbeidet ble finansiert dels med borettslagets egenkapital og dels med lån. Borettslaget budsjetterer for 2026 med et overskudd på kr 127 721,-.

IN-ordning

Det er ikke mulighet for individuell nedbetaling (IN-ordning) på borettslagets lån.

Forsikringspolise

SP0003269363

Sikringsordning

Boligselskapet er tilknyttet sikringsordning. For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har laget panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført.

Areal

BRA: 56 m²
BRA-i: 52 m²
BRA-e: 4 m²
TBA: 4 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Parkering

Andelen har ingen egen parkeringsplass. Det er avgiftsparkering i gateplan etter områdets bestemmelser. Dagens eier leier parkering i Verkstedbakken. Kontakt megler for ytterligere info.

Eiendom

Tomteareal er 473 m² på eiet tomt.

Byggeår

1959

Innhold

Andelsleiligheten består av følgende rom: 4. etasje BRA-i 52 m²: entré/gang, stue, kjøkken, soverom, bad/wc. Kjeller BRA-e 4 m²: to boder. Leiligheten har en luftbalkong på 4 m² med utgang fra stuen. I tillegg utgjør de to eksterne bodene andelens areal i felles kjeller. Det er et avvik i arealangivelsen for bodene; arealtabellen oppgir summert BRA-e til 4 m², mens romfordelingen spesifiserer bodene til å være på henholdsvis ca. 2,4 m² og 2,7 m². De oppgitte rom er definert av bygningssakkyndige iht. vedlagt rapport, etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Bygningssakkyndig har oppgitt de arealene som kommer frem av denne salgsoppgave. Megler har ikke foretatt kontrollmålinger. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 13.09.1956. Dagens bruk samsvarer med bygningsgodkjente tegninger.

Standard

Andelsleilighet med god standard som er tidvis oppgradert. Kjøkken: Kjøkkeninnredning med hvite glatte fronter. Benkeplaten er av laminat og heltre. Nedfelt oppvaskkum i kompositt med kjøkkenbatteri. Integrert platetopp, stekeovn, kjøl/fryseskap og oppvaskmaskin. Komfyrvakt er montert. Vaskemaskin er plassert under benken. Kjøkkenventilator med avtrekk ut fra 2013. Kjøkkenet ble utvidet og komplettert i 2021. Bad/wc: Badet er opplyst å være oppgradert i 2013. Veggene har fliser. Taket er av malt betong. Gulvet er flislagt med elektriske varmekabler. Baderomsinnredning med mørke slette fronter, heldekkende servant med blandebatteri og speil med integrert lys. Veggmontert toalett og dusjkabinett. Mekanisk avtrekk fra 2013. Badet har et oppgraderingsbehov knyttet til fallforhold og membrandokumentasjon. Overflater: Gulv: Parkett. Vegger: Malt tapet og malt betong. Himling: Malte overflater. Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskiller er av betongdekke. Innvendige trapper: Adkomst via felles innvendig trapp i betong med belegg i trinn, og heis fra 2000 som går fra kjeller til 4. etasje. Innvendige dører: Andelen har malte glatte innerdører. Vannledninger: Innvendige vannledninger er av kobber med plastkappe. Røropplegget til berederen ble etablert i 2013. Avløpsrør: Synlige avløpsrør er av plast og eldre soilrør. Ventilasjon: Andelen har naturlig ventilasjon. Badet har mekanisk avtrekk fra 2013, og kjøkkenet har kjøkkenventilator med avtrekk ut fra 2013. Varmtvannstank: Varmtvannstanken er på ca. 200 liter fra 2013 og er plassert i en garderobe i soverommet. Elektrisk anlegg: El/sikringsskap med automatsikringer, jordfeilbryter og måler med fjernavlesning. El-anlegget er opplyst oppgradert i 2013 i forbindelse med oppussing av leiligheten. Det er ikke fremlagt samsvarserklæring eller dokumentasjon på arbeidene. Branntekniske forhold: Det er ikke registrert avvik. Lagring: Andelen disponerer to boder i kjeller, én på ca. 2 m² og én på ca. 3 m². Fellesrommene under terreng har gulv og vegger av betong/mur. Nedenfor gjengis en kort oppsummering der den bygningssakkyndige har beskrevet avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad 2 (TG2) eller 3 (TG3): TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Innvendig - Overflater: Det er noe bruks- og slitasjemerker i parketten. Ingen større avvik er observert. - Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet, og mellom 10-20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Avvikene vurderes som normale for bygningens alder og konstruksjon. Størst avvik er registrert i gangen. - 4 etasje Bad/wc - Overflater Gulv: Det er svært begrenset fall på gulvet. Det mangler oppkant av membran mot terskelen. Høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm, og det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Ved eventuell lekkasje er det risiko for at vann kan renne ut ved dørterskelen. - 4 etasje Bad/wc - Sluk, membran og tettesjikt: Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Membran kan ikke konstateres, da den verken er synlig eller dokumentert. Det er synlig mansjett i sluket, men det foreligger verken synlig eller dokumentert utførelse av membran. Det mangler oppkant av membran mot dørterskel. - 4 etasje Bad/wc - Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Uten dreneringsløsning kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. - 4 etasje Bad/wc - Ventilasjon: Våtrommet mangler tilluftsventilering, for eksempel spalte/ventil ved dør. Manglende tilluft begrenser luftutskiftingen og kan øke fuktbelastningen. - 4 etasje Bad/wc - Tilliggende konstruksjoner våtrom: Tilstandsgraden er vurdert ut fra at det mangler dokumentasjon på utførelse av membran i badet, samt at det er svært begrenset fall på gulvet og ingen oppkant av membran mot dørterskel. Dette medfører økt risiko for fuktskader i omkringliggende konstruksjoner. - Tekniske installasjoner - Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Nytt røropplegg til bereder ble etablert i 2013. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå. - Tekniske installasjoner - Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Soilrørene er av eldre dato, noe som medfører økt usikkerhet rundt tilstand og gjenværende brukstid. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå. - Tekniske installasjoner - Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det bør etableres veggventiler eller vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har dette. Mangelfull ventilasjon kan føre til redusert luftutskiftning og økt risiko for fuktskader. Deler av informasjonen i dette avsnittet er hentet fra tilstandsrapporten. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. Utdrag fra selgers egenerklæring Pkt. 1: Krav til fall mot sluk på badet er ikke oppfylt, slik det fremgår av tilstandsrapport fra 2023. Det er ikke gjort tiltak for å utbedre forholdet. Pkt. 2: Faglært arbeid: Badet ble oppgradert i 2013, inkludert fornying av tettesjikt, membran og sluk. Arbeidet er utført av fagperson med fagbrev i rørleggerfaget. Pkt. 7: Det er noe fukt i kjelleren i borettslaget. Det er ikke gjort tiltak for å utbedre forholdet. Pkt. 17: Faglært arbeid: Alt det elektriske ble utbedret i 2013 i forbindelse med oppussing av leiligheten. Pkt. 26: Trafikk langs E6 utenfor. Pkt. 30: Faglært arbeid: Nye balkonger hos alle boenheter og nye vinduer og inngangsdører på gateplan ble utført i 2026.

Hvitevarer

Integrerte hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger, og overtas uten noe form for garantier. Frittstående hvitevarer og brunevarer medfølger ikke i salget med mindre det tydelig fremgår av salgsoppgaven.

Adkomst

For detaljert veibeskrivelse fra din posisjon kan kart i FINN-annonsen benyttes. Det vil bli skiltet i regi av EiendomsMegler1 ved annonsert fellesvisning.

Byggemåte

Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig iht. vedlagt tilstandsrapport: Takkonstruksjon/ taktekke: Tak er tekket med asfaltpapp. Flat tretakkonstruksjon. Gesimser er kled med eternittplater. Veggkonstruksjon: Yttervegger av armert betong og lettbetong, utvendig pusset og malt. 2 sider er kled med fasadeplater. Fasaden på 2 sider ble renovert i 2011 med nye plater samt isolering av yttervegger. Vinduer: Leiligheten har malte trevinduer med 3-lags glass fra 2015. Dører: Andelen har en brann- og lydklassifisert entrédør. Balkongdøren er en malt tredør med glassfelt fra 2015. Byggets felles hovedytterdør er i eloksert aluminium med glassfelt. Balkonger/terrasser: Utgang fra stue til en 4 m² luftbalkong. Balkongen er bygget i 2026 i en stålkonstruksjon med rekkverk med glassfelt og håndlist. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsrapporter kun vurderer bygningsmasse som har direkte tilknytning til gjeldende boenhet. Borettslagsleiligheter og eierseksjoner som ligger i bygninger med flere boenheter vil derfor ofte ha begrenset beskrivelse av utvendig bygningsinformasjon/byggemåte.

Eiendomstype

Andelsleilighet.

Oppvarming

Elektrisitet. Baderommet har elektriske varmekabler i gulvet. Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg-/fastmonterte ovner så følger det heller ikke med ovner i disse rommene. Varmekilder er ikke funksjonstestet.

Regulering

Eiendommen er regulert til sentrumsformål. Situasjonskart fra kommunen følger vedlagt. Det er planlagt rivninger og bygginger av boligblokker og hoteller i nærområde. Kongens gate 24 og Kongens gate 26 er de nærmeste prosjektene. Dette kan medføre økt støy og påvirke framtidig utsikt. Kontakt megler for utfyllende informasjon.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen. Eiendommen har avløp via slamavskiller, med overløp videre til offentlig avløpsnett som er felles for borettslaget.

Andel fellesformue

kr 166 123
Dette utgjør andelens fellesformue pr. 31.12.2024

Overtakelse

Overtakelse kan ikke finne sted før vedtektsfestet forkjøpsrett er avklart, samt at borettslaget har godkjent ny andelseier eller eventuelt er godkjent etter loven. Megler oppfordrer interessenter til å ha med ønsket overtagelsesdato i eventuelt bud.

Andre relevante opplysninger

Breibakken Borettslag AL (org.nr. 951635944) er et borettslag tilknyttet OMT BBL, som også er forretningsfører. Styreleder er William Åke Øverås Kramer. Styrets arbeid i 2025 var hovedsakelig knyttet til et renoveringsprosjekt med utskifting av balkonger og vinduer i forretningslokalene. Prosjektet hadde oppstart i uke 43 2025. Andelseieren har ansvaret for oppstaking og rensing av innvendig kloakkledning fram til borettslagets fellesledning, samt rensing av sluk på verandaer/balkonger. Dugnad for rydding av fellesarealer har vært praktisert og kan bli aktuelt fremover.

Boligsalgsrapport / Takst / Våtromstest

Taksten er avholdt den 22.06.2026 av takstmann

Takstmanns konklusjon:
Areal fordeler seg på: 4 etasje: Entré/gang, Stue, Kjøkken, Soverom og Bad/wc. Utgang til balkong via stue. I tillegg disponerer andelen 2 boder i kjeller, 1 på ca. 2,4 kvm og 1 på ca. 2,7 kvm.
Boligens takstverdi: 1950000

Boligselgerforsikring

Selgeren har tegnet boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis du oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 million kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen. Se nettsidene til SpareBank 1 for mer informasjon om hva forsikringen dekker og hvilke begrensninger som gjelder.

Boligkjøperforsikring

EiendomsMegler 1 formidler Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Det er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler de neste fem årene. Du kan ta kontakt med megler for å få informasjon om boligkjøperforsikring eller lese mer på help.no. Forsikringen tilbys kun til privatpersoner som kjøper eiendom til eget eller nærmeste families bruk, og det er en forutsetning at kjøpsavtalen reguleres av avhendingsloven. Ved kjøp av landbrukseiendom/småbruk, er det kun forhold tilknyttet til våningshuset som omfattes av forsikringen. For nærmere detaljer henvises det til forsikringsvilkårene. Megler mottar tegningsprovisjon fra HELP.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Borettslaget må godkjenne utleie og hovedregelen er at eier selv har bebodd eiendommen i ett av de to siste år. Framleie kan da skje for inntil 3 år. Andelseier er ansvarlig for at bestemmelsene i ordensreglene blir overholdt av leietaker. Andelseier har mulighet til å overlate bruken av boligen inntil 30 døgn i løpet av året, jfr § 5-4 i borettslagsloven. Bruksoverlating kan også godkjennes dersom andelseieren er en juridisk person, skal være midlertidig borte på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner, eller dersom bruken overlates til nærstående. Andelseier som selv bor i boligen kan leie ut deler av den uten godkjenning.

Radon

Leiligheten ligger i 4. etasje. I leiligheter som ligger i tredje etasje eller høyere, er det som hovedregel ikke nødvendig å måle radonverdier.