Rødstilkvegen 44

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Informasjon borettslag / sameie

Forkjøpsrett:
Andelseier(e) kan kun eie en andel. Andelseier må selv bebo leiligheten. Kun fysiske personer kan eie andel. Stat, kommune, fylkeskommune m.fl. kan likevel eie andel eller andeler opp til 10% av andelene i borettslaget, der det er fem eller flere andeler. Det kan være fastsatt i vedtektene at stat, kommune, fylkeskommune, boligbyggelag, institusjon eller sammenslutning med samfunnsnyttig formål og dessuten arbeidsgiver som skal leie ut boligen til sine ansatte, kan eie opp til 20% av andelene i tillegg. Kjøper av andelen må godkjennes av borettslagets styre for at ervervet skal bli gyldig. Kjøper bærer selv risikoen for at godkjenning blir gitt og må videreselge boligen for egen regning og risiko dersom styret ikke godkjenner kjøper som ny andelseier. Dersom andel skifter eier har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget forkjøpsrett. Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra borettslaget mottok melding om at andelen har skiftet eier, med opplysning om pris og andre vilkår. Fristen er 5 hverdager dersom borettslaget har mottatt skriftlig forhåndsvarsel om at andelen kan skifte eier jf. §4-15 i borettslagsloven, og varselet har kommet fram til laget minst 15 dager, men ikke mer enn 3 måneder, før meldingen om at andelen har skiftet eier. Forkjøpsrett blir avklart i etterkant av salg.

Felleskostnader

kr 7 741 pr. mnd.

Felleskostnader inkluderer

Felleskostnader dekker betjening av andel fellesgjeld, bygningsforsikring, kabel-TV, offentlige avgifter og diverse vedlikehold/drift iht. vedlagt regnskap. Felleskostnadene er fordelt som følgende: Renter/avdrag fellesgjeld kr 2 287,- Fellesutgift kr 4 725,- Kabel-TV kr 629,- Garasjeleie kr 100 Beløpet er opplyst av forretningsfører, og avhenger av de avtaler som borettslaget til enhver tid har inngått. Felleskostnadene kan være avhengig av forbruk, og borettslaget står fritt til å fremforhandle andre avtaler vedrørende vedlikehold og drift av borettslaget. Ifølge protokoll fra ordinær generalforsamling i 2025 skal styret se på ulike alternativer for nødvendig vedlikehold av garasjer, utbedring av betongtrapper, eventuelt utskifting av gamle vinduer samt reparasjon av rekkverk på altaner med råte. Det er ikke vedtatt arbeid rundt disse forholdene, men økte kostnader kan forekomme.

Fellesgjeld

kr 36 000 000
Dette utgjør Borettslagets totale fellesgjeld pr. 22.01.2026

kr 462 478
Dette utgjør andelens fellesgjeld pr. 22.01.2026

Borettslagets fellesgjeld består av følgende lån og betingelser: Lånenummer: 15160636545, DNB Bank ASA Annuitetslån, 2 terminer per år. Rentesats per 23.01.2026: 5.05% pa. Antall terminer til innfrielse: 80 Saldo per 23.01.2026: 36 000 000 Andel av saldo: 462 478 Neste termin/avdrag: 30.06.2026 Siste termin 31.12.2065 Flytende rente Refinansiering tidligere lån Borettslaget har flytende rente på felleslån/fellesgjeld, felleskostnader vil påvirkes i takt med evt. endringer i renten. Kjøper gjøres oppmerksom på at fellesgjelden i borettslaget og felleskostnadene kan variere over tid, og at den kan øke som følge av beslutninger i borettslagets styre eller generalforsamling. Borettslagets regnskap for 2024 viser et overskudd på kr. 1 418 694 Borettslaget budsjetterer 2025 med et overskudd på kr. 971 539 Regnskap for 2025 foreligger ikke enda.

IN-ordning

Borettslaget har ikke inngått avtale om IN-ordning (individuell nedbetaling).

Forsikringspolise

SP0000568653

Sikringsordning

Borettslaget er tilknyttet Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS (org.nr. 998102391), som gir sikring mot tap av felleskostnader.

Areal

BRA: 148 m²
BRA-i: 102 m²
BRA-e: 46 m²
TBA: 28 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Parkering

Iht. opplysninger gitt av forretningsfører disponerer leiligheten parkering i garasjerekke. Denne andelen disponerer garasjeplass merket nr. 15. Disse ble i sin tid bygd i privat regi og forvaltet gjennom et eget garasjelag. I senere tid er driften overdratt til borettslaget. Det foreligger ikke noe formalisert forhold til garasjen mtp. tinglyst eierskap utover en intern liste over hvem som eier/disponerer hvilken garasje. Ifølge vedtektene skal garasjen følge leiligheten ved salg av andelen. Det er mulighet for parkering i gate. Ingen faste plasser. Lading av el-bil/hybrid Det er montert tilgjengelige el-billadere på oppstillingsplasser ved garasjene. I følge styreleder skal borettslaget nå etablere PlugPay - betaling etter forbruk på app fra telefon. Vedr. ev. nye garasjer: Til orientering har Borettslaget gjennom de siste årene hatt til behandling en utredning for bygging av nye garasjer. Det er ikke bestemt noe rundt dette, og saken er inntil videre lagt i bero. På et senere tidspunkt kan dette bli tema igjen. En ev. bygging vil kunne medføre økt fellesgjeld/felleskostnader.

Eiendom

Tomteareal er 20 361 m² på eiet tomt.

Byggeår

1983

Innhold

Sokkel BRA-i 51 m²: Entre, toalettrom, gang m/trapp, bad/vaskerom, 2 soverom og bod. BRA-e 8 m²: Sportsbod og bod. Første etasje BRA-i 51 m²: Stue m/trapp, soverom og kjøkken. BRA- e er utvendige boder på til sammen ca 8 m2. TBA er altan over inngang på ca 11 m2 og terrasse på baksiden på ca 17 m2. De oppgitte rom er definert av bygningssakkyndige iht. vedlagt rapport, etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Bygningssakkyndig har oppgitt de arealene som kommer frem av denne salgsoppgave. Megler har ikke foretatt kontrollmålinger. Dagens bruk samsvarer ikke med bygningsgodkjente tegninger. Dette gjelder følgende: Det er laget en liten bod mellom sportsbod og inngang. Kjøper overtar ansvar og risiko for forholdet. Dagens bruk samsvarer med bygningsgodkjente tegninger for garasjen.

Standard

Innvendig er det gulv av laminat og belegg. Veggene har tapet og malte mdf plater. Innvendige tak har himlingsplater. Noen generelle overflateavvik og bruksmerker, oppfattes som å være innenfor det som kan forventes ut fra alder og byggeskikk. Noe merker og hakk rundt om. Denne rapport har ikke tatt mål av seg å kommentere kosmetiske avvik på overflater. Etasjeskiller er av trebjelkelag. Ved kontroll av etasjeskiller er det utført stikkprøvekontroll. Det betyr at det kun er gjort undersøkelser på deler av gulvflatene. Det kan dermed ikke garanteres at det ikke finnes større eller mindre skjevheter andre steder enn der hvor det er utført kontroller. Boligen har isolert stålpipe og vedovn. Gulvet har laminat. Veggene har plater. Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Hulltaking er foretatt i bod mot terreng. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 20. Boligen har malt tretrapp. Malte, profilerte, formpressede innerdører. Utført i papp og trekonstruksjoner. Bad/vaskerom Veggene har baderomsplater. Taket har himlingsplater. Gulvet har vinylbelegg. Rommet har panelovn som varmekilde. Fall mot sluk er målt til 2 mm fra topp belegg ved terskel til topp belegg forkant dusjkabinett mot sluk. Oppkant ved terskel ca 35 mm. Det er plastsluk og synlig vinylbelegg som tettesjikt. Rommet har innredning med nedfelt servant, ett greps blandabatteri, 4 overskap, speil med lys over, toalett, dusjkabinett, stråleovn på vegg og opplegg for vaskemaskin. Det er naturlig ventilering via skruventil. Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale forhold. Hulltaking er foretatt bak luke i gangvegg mot bad. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 0. Kjøkken Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av laminat, dobbel vaskekum med beslag, ett greps blandabatteri. Det er oppvaskmaskin, platetopp, stekeovn og plass til kjøleskap. Fliser over benkplater, her mangler det silikonering nede mot benkeplaten. Naturlig bruksslitasje på innredning og utstyr. Funksjonen er ivaretatt og eventuell utskifting blir pga kosmetiske forhold. Hvitevarer er ikke funksjonstestet. Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut. Mangler en lyspære. Toalettrom med tapetserte vegger, belegg på gulv, himlingsplater. Gulvstående toalett, panelovn på vegg og vegghengt servant. Tekniske installasjoner Innvendige vannledninger er av kobber med plastkappe og kobberrør. Stoppekran er plassert bak luke i gangvegg mot bad. Det er avløpsrør av plast. Boligen har naturlig ventilasjon via vindus- og veggventiler. Periodisk avtrekk fra kjøkken. Det er installert varmepumpe av merket Mitsubishi fra 2014 . Innedel installert i trapp. Varmtvannstank fra Norema på ca. 120 liter, plassert i kjøkkenbenk. Sikringsskap er plassert i trappegang, patronsikringer med 63 A hovedsikring, fordelt over 9 kurser. Nedenfor gjengis en kort oppsummering der den bygningssakkyndige har beskrevet avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad 2 (TG2) eller 3 (TG3): TG2 – Utvendig: • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Ru overflate på tekking og takvinkel under 27 grader- ikke krav om snøfangere. • Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon. Har musesperre men det mangler musesperre i hjørner. • Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Gjelder på kjøkkenvindu. • Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Gjelder på frontsiden av leiligheten. • Det er registrert løs puss på muroverflater. • Det er registrert sprekker/deformasjon som gir grunn til å overvåke konstruksjonen. Det er løs puss/smuldreskader på mur, spesielt i hjørnet. • Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. • Tomten er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert. • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. TG2 – Innvendig: • Avstanden mellom ildstedet og brennbart materiale er for liten. • Det er registrert knirk i gulvet. • Krav til fall er ikke oppfylt og gulvet er tilnærmet flatt (har ikke motfall). • Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. • Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. • Rommet har kun naturlig ventilasjon. • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. • Det er irr på rør. • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. • Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. • Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år TG3 – Innvendig: • Det er i hulltaking påvist fukt-/råteskader. • Det er avvik: Bruk av dampsperre i veggen anbefales ikke når mer enn halvparten av veggen er under terreng. Deler av informasjonen i dette avsnittet er hentet fra tilstandsrapporten. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. Utdrag fra selgers egenerklæring 2. Elektriker: Såg over at lagte ledninger var riktig. Gjelder lys i innredning. Rørlegger: Montert dusjkabinett + nytt sluk. Gjort i 2017. Montert innredning i 2017. Byttet sluk. 4. Det har vært lekkasje på tak ved pipe i 2013. Bytte av innertak på stue, kjøkken og soverom hovedetasje i regi av borettslaget. 5. Ny pipehatt i 2012 og provisorisk tetting frem mot takbytte året etter. Det ble da skiftet undertak og yttertak i 2013. Det er skiftet bordkledning på alle tre vegger, alle vinduer + 2 stk. altandører og ytterdør i 2015. Alt i regi av borettslaget. 7. Ny balkong på boligens fremside, og ny platting på inngangsparti. Gjort i regi av borettslaget. Etter ny drenering i regi av borettslaget i 2018, bygde vi ny terrasse på boligens bakside i 2019. Dette er det andelseier som har vedlikeholdsansvar for. Søknad ble sendt til styret og godkjent. 11. Ny drenering på mur opp mot bakken (boligens bakside) og røstvegg i regi av borettslaget. 12. Lekkasje rundt pipehatt i 2013. 23. Kontrollerte legging av ledning for strøm til baderomsinnredning var OK. Det ble ikke laget samsvarserklæring. Elektriker Tidemann i 2017. Periodisk kontroll januar 2026 LINEA. Alt ok. 24. Forslag fra borettslaget som inntil videre er nedstemt og lagt på is: bygging av nye garasjer. Dette kan endre seg i fremtiden. 33. Skaderapport ifbm. lekkasje ved pipehatt i 2013, i regi av borettslaget. Jeg har ikke denne. 37. Fukt i nordvegg/gulv på garasjen ifbm. snøsmelting og/eller mye nedbør. Det gjelder hele rekken. Rødstilkvegen 44 disponerer garasjeplass nr. 15. Det er innlagt stikkontakt som går på borettslagets strøm, ink. i garasjeleie. 41. Det er montert varmefolie i entréen i 2018, utført av faglært elektriker, Håkon Lukassen.

Hvitevarer

Integrerte hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger, og overtas uten noe form for garantier. Frittstående hvitevarer og brunevarer medfølger ikke i salget med mindre det tydelig fremgår av salgsoppgaven.

Adkomst

For detaljert veibeskrivelse fra din posisjon kan kart i FINN-annonsen benyttes. Det vil bli skiltet i regi av EiendomsMegler1 ved annonsert fellesvisning.

Byggemåte

Byggemåte er gjengitt iht. tilstandsrapport utarbeidet av takstmann. Taktekkingen er av steinbelagte stålplater. Taket er besiktiget fra bakkenivå med de naturlige begrensninger det medfører. Renner og nedløp i metall. Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende bordkledning. Takkonstruksjonen har W-takstoler i tre. Luke i himling, for adkomst til kaldloft. Luke plassert på soverom ved kjøkken. Tomt lokale og ingen mulighet for å kunne komme seg opp på kaldloft. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Bygningen har malt hovedytterdør med 4 små 2 lags glassfelt, malte balkongdører i tre med 2 lags glass i halve høyden og enkle malte boddører i tre. Altan utført i trekonstruksjoner, impregnert konstruksjonsmateriale. Tekket med impregnerte terrassebord, dekket med plast dekke. Terrasse utført i trekonstruksjoner, impregnert konstruksjonsmateriale. Tekket med impregnerte terrassebord. Utvendig tretrapp i impregnert konstruksjonsvirke. Følger terreng og ikke krav til rekkverk. Utvendig tretrapp i impregnert konstruksjonsvirke. Felles utvendig tretrapp i impregnert konstruksjonsvirke med strekkmetall i trinnene. Det er også en rømningstrapp ved enden av bygget som ikke er nærmere vurdert. Utvendig tretrapp i impregnert konstruksjonsvirke. Det er utført arbeider/tiltak på dreneringsfunksjonen. Det er begrenset kunnskap om hva som er gjort eller omfanget, men ifølge egenerklæring er det skiftet drenering på baksiden og ved røstvegg i 2018. Bygningen har betonggrunnmur. Tildels sterkt hellende terreng. Avplanert rundt boligen. Utvendige avløpsrør er av plast.Det er offentlig avløp via private stikkledninger. Utvendige vannledninger er av plast (PEL). Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Utebod med støpt dekke (impr. dekke i den minste boden), vegger av bindingsverk, vindsperre og utvendig liggende kledning, pulttak med sperrer, trobord og tekket med stålplater. Uisolert garasje med støpt plate mot grunn. Tradisjonelt bindingsverk på 3 vegger, bakre vegg i lecablokker. Liggende kledning, en side, mot nabogarasjer. Liggende utvendig kledning, W- takstoler, armert presenning, tekket med stålplater. Leddport i malt tre. Bygget er ikke tilstandsvurdert ihht Forskrift til avhendingslova og NS3600. Dette er kun en enkel beskrivelse. Utvendige forhold er borettslagets ansvar.

Eiendomstype

Rekkehus

Oppvarming

Boligen blir oppvarmet med luft-til-luft varmepumpe fra 2014, vedovn og ellers elektrisk.

Regulering

Eiendommen ligger i område regulert til bl.a. boligformål. Reguleringsplan; Sørvestre del av Kulstad - Felt A, B1 og B2. Det er varslet oppstart på planarbeid for hele Kulstadlia. Planarbeidet omfatter en digitalisering og oppdatering av gamle analoge planer og vil ikke påvirke boligformålet i borettslaget.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen.

Andel fellesformue

kr 16 171
Dette utgjør andelens fellesformue pr. 30.12.2024

Overtakelse

Overtakelse kan ikke finne sted før vedtektsfestet forkjøpsrett er avklart, samt at borettslaget har godkjent ny andelseier eller eventuelt er godkjent etter loven. Megler oppfordrer interessenter til å ha med ønsket overtagelsesdato i eventuelt bud.

Andre relevante opplysninger

Litt om Borettslaget Kulstad I: - Borettslaget består av 85 andeler. - Styreleder er Mona Finnes, kontaktinfo: brl.kulstad1@helbo.no. - Forretningsfører er Helgeland BBL. - Det er ikke utarbeidet husordensregler. Borettslaget har en snømåkeliste, hvor andelseierne rullerer på å ha ansvar for snømåking. Vedtekter for borettslaget ligger vedlagt i salgsoppgaven, og interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med disse. Dyrehold skal søkes til styret for godkjenning før anskaffelse, og dyreholdet må ikke være til ulempe for de andre beboerne i borettslaget. Selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold, kan brukeren av boligen holde dyr hvis gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for andre beboere, jf. borettslagsloven § 5-11 fjerde ledd.

Boligsalgsrapport / Takst / Våtromstest

Taksten er avholdt den 12.02.2026 av takstmann

Boligselgerforsikring

Selgeren har tegnet boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis du oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 million kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen. Se nettsidene til SpareBank 1 for mer informasjon om hva forsikringen dekker og hvilke begrensninger som gjelder.

Boligkjøperforsikring

EiendomsMegler 1 formidler Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Det er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler de neste fem årene. Du kan ta kontakt med megler for å få informasjon om boligkjøperforsikring eller lese mer på help.no. Forsikringen tilbys kun til privatpersoner som kjøper eiendom til eget eller nærmeste families bruk, og det er en forutsetning at kjøpsavtalen reguleres av avhendingsloven. Ved kjøp av landbrukseiendom/småbruk, er det kun forhold tilknyttet til våningshuset som omfattes av forsikringen. For nærmere detaljer henvises det til forsikringsvilkårene. Megler mottar tegningsprovisjon fra HELP.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Borettslaget må godkjenne utleie og hovedregelen er at eier selv har bebodd eiendommen i ett av de to siste år. Framleie kan da skje for inntil 3 år. Andelseier er ansvarlig for at bestemmelsene i ordensreglene blir overholdt av leietaker. Andelseier har mulighet til å overlate bruken av boligen inntil 30 døgn i løpet av året, jfr § 5-4 i borettslagsloven.

Radon

Det er ikke utført radonmåling og det er heller ikke krav til dette med mindre man leier ut. Kjøper overtar eiendommen slik og er selv ansvarlig for å utføre eventuelle tiltak. For mer informasjon vedrørende radon se www.dsa.no.

Sentrale lover

Avhendingsloven

Annen informasjon

Bilder merket med illustrasjon er digitalt møblert.