J.M.Johansens vei 269

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Areal

BRA: 185 m²
BRA-i: 149 m²
BRA-e: 36 m²
ALH: 20 m²
GUA: 205 m²
TBA: 22 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Etasje

2

Parkering

Det er garasje på eiendommen. I tillegg er det parkering på privat gårdsplass.

Eiendom

Tomteareal er 564 m² på eiet tomt.

Byggeår

1935

Innhold

Eiendommen består av en enebolig og en frittstående garasje. Eneboligen går over tre plan og inneholder følgende rom: Enebolig 1. etasje BRA-i 62 m²: Entré, bad, kjøkken, stue, trapperom. Loft BRA-i 34 m²: Loftstue, gang, soverom, soverom 2. Kjeller BRA-i 53 m²: Vaskerom, bod, bod 2, bod 3. Garasje 1. etasje BRA-e 24 m²: Garasjerom. Loft BRA-e 12 m²: Lagerrom. Boligen har luftebalkong på loftet med utgang fra loftstue, samt terrasse og veranda i 1. etasje. Totalt oppmålt terrasse- og balkongareal (TBA) er 22 m². I tillegg er det ikke måleverdig areal med lav takhøyde (ALH) på 10 m² på loftet i eneboligen og 10 m² på loftet i garasjen. Romhøyden i kjelleren er målt til ca. 2 meter. De oppgitte rom er definert av bygningssakkyndige iht. vedlagt rapport, etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Bygningssakkyndig har oppgitt de arealene som kommer frem av denne salgsoppgave. Megler har ikke foretatt kontrollmålinger. Det foreligger ikke plantegninger i kommunens arkiv. Det har derfor ikke vært mulig å verifisere om dagens bruk er i henhold til det som er søkt og godkjent. Det er oppført et tilbygg fra 1960 og en garasje fra 1970. Det er ikke funnet dokumentasjon på at disse tiltakene er omsøkt og godkjent. Oppføring av tilbygg og garasje er normalt søknadspliktig. Fra kommunen kan det komme reaksjoner overfor ny eier, ved f.eks. krav om tilbakeføring eller krav om omsøking, ileggelse av overtredelsesgebyr og pålegg mv. Uavhengig av reaksjonsform fra kommunen, overtar kjøper ansvar, risiko og eventuelle konsekvenser knyttet til dette. Dersom tiltaket avviker fra hva som er søkt om kan kommunen kreve at dagens forskrifter og lovverk legges til grunn ved omsøking, disse setter bl. annet krav til takhøyde, lysflate, ventilasjon, rømningsvei, brannsikring, størrelse på uteareal, antall parkeringsplasser mv.

Standard

Eneboligen er fra 1935 og har et generelt behov for modernisering og oppgradering. Kjøkken: Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter og benkeplate av laminat. Det er komfyr, kjøleskap og kjøkkenventilator med kullfilter. Kjøkkeninnredning og ventilator er fra 1994. Det er påvist skader på overflater og kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Bad (1. etasje): Badet har ukjent byggeår, anslått til 1980. Gulv med belegg, baderomsplater på vegger og malte plater i tak. Innredet med dusjkabinett, klosett og innredning med nedfelt servant. Ventilasjon er begrenset til åpning av vindu. Badet har et omfattende oppgraderingsbehov: tettesjiktet har passert forventet levetid, rommet mangler sluk, og det er påvist fuktskader på innredningen. Vaskerom (kjeller): Grovvaskerom i kjeller med gulv og vegger av ubehandlet betong og trepanel i tak. Innredet med skyllekar og opplegg for vaskemaskin. Romhøyde ca. 2 meter. Vaskerommet mangler tettesjikt og ventilasjon tilpasset bruken og har et oppgraderingsbehov. Overflater: Gulv: Laminat og belegg i stue, soverom og loftstue. Belegg på bad. Ubehandlet betong på vaskerom i kjeller. Vegger: Malte plater og strie i stue, soverom og loftstue. Baderomsplater på bad. Ubehandlet betong på vaskerom i kjeller. Himling: Malte plater og himlingsplater i stue, soverom og loftstue. Malte plater på bad. Trepanel på vaskerom i kjeller. Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskiller er av trebjelkelag. Gulvet i kjeller er av betong. Pipe og ildsted: Boligen har mursteinspipe og vedovn. Kun 2 av 4 pipevanger er synlige. For eldre mursteinspiper er det et krav at alle 4 sider skal være synlige. Vedovnen ble skiftet i 2000. Innvendige trapper: Boligen har malt tretrapp. Innvendige dører: Boligen har malte fyllingsdører. Vannledninger: Innvendige vannledninger er av kobber med plastkappe. Rørene har passert forventet levetid og ligger åpent i kald kjeller, noe som medfører økt fare for frostskader. Avløpsrør: Avløpsrørene er av plast og støpejern. Deler av boligens avløpsrør i kjeller er skiftet i 2024, men det gjenstår noen strekk med støpejernsrør i kjellergulv. Levetid på gjenværende avløpsrør av støpejern er passert. Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon gjennom ventiler i vinduer. Kjøkkenet har kjøkkenventilator med kullfilter. Badet mangler ventilasjon tilpasset bruken, kun åpning av vindu. Vaskerommet har ikke ventilasjon tilpasset bruk. Varmtvannstank: Varmtvannstanken er på ca. 200 liter. Tanken er over 20 år gammel. Elektrisk anlegg: Elektrisk anlegg med både skjult og åpent ledningsnett. Sikringsskap og inntak ble oppgradert fra skrusikringer til automatsikringer i august 2025. I mai 2026 ble kabel fra inntak til sikringsskap skiftet, og det ble lagt et jordingsspyd. Det foreligger ikke kursfortegnelse i samsvar med antall sikringer. Det er påvist synlige defekter på kabler og løse ledninger med uisolerte kabelender. Det anbefales en utvidet kontroll av det elektriske anlegget av godkjent elektrovirksomhet. Branntekniske forhold: Boligen har slukke- og varslerutstyr i henhold til forskrift om brannforebygging. Lagring: Innvendig er det tre boder i kjeller. Rommene i kjelleren er ikke godkjent for varig opphold. Utvendig er det en garasje med støpt gulv, vegger av bindingsverk og takkonstruksjon av takåser. Garasjen er utvendig kledd med stående trekledning på yttervegger og profilerte metallplater på tak, er uisolert med innlagt strøm, trevinduer med koblede glass og port av tre. Nedenfor gjengis en kort oppsummering der den bygningssakkyndige har beskrevet avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad 2 (TG2) eller 3 (TG3): TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Utvendig - Vinduer - 2: Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Vinduer i kjeller må skiftes for å hindre videre råte- og fuktskader, samt for å sikre tilfredsstillende isolasjon og funksjon. - Utvendig - Dører - 2: Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader. - Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn: Det registreres en del knirk og bevegelse i bjelkelaget, noe som er typisk for byggets alder og eldre byggeskikker. Det er svikt i gulvbord mellom kjøkken og trapperom i 1. etasje. Målt høydeforskjell på mellom 10 og 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. - Innvendig - Pipe og ildsted: Kun 2 pipevanger er synlige. For eldre mursteinspiper er det et krav at alle 4 sider skal være synlige. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Pipevanger må gjøres synlige, eller pipen må rehabiliteres med nytt røykrør for å oppfylle gjeldende krav. - Innvendig - Innvendige trapper: Det mangler rekkverk på loft. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Rekkverk må monteres for å lukke avviket. - Våtrom - Etasje Bad - Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Tettesjikt har passert forventet levetid. Rommet har ingen sluk. Rommet mangler ventilasjon tilpasset bruken (kun åpning av vindu). Det er fuktskader på innredning. - Våtrom - Kjeller Vaskerom - Generell: Våtrommet har ikke tettesjikt eller ventilasjon tilpasset bruk. Våtrommet må totaloppgraderes. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. - Tekniske installasjoner - Elektrisk anlegg: Eldre elektrisk anlegg der det ikke kan fremlegges dokumentasjon på gjennomført kontroll. Ledningsnettet har synlige defekter på kabler, løse ledninger og uisolerte kabelender med berøringsfare. Det foreligger ikke kursfortegnelse i samsvar med antall sikringer. Det anbefales en utvidet kontroll av det elektriske anlegget av godkjent elektrovirksomhet. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Utvendig - Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen og undertaket. Tidspunkt for utskiftning av taktekking og undertak nærmer seg. - Utvendig - Nedløp og beslag: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Utvendig - Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Kledningen er montert over eldre trekledning, og det er ikke lufting bak den eldre kledningen. Dette kan medføre økt risiko for fukt- og råteskader over tid, da manglende lufting begrenser uttørking av konstruksjonen. - Utvendig - Vinduer: Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. - Utvendig - Dører: Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm, slik at kald trekk kan oppstå. Dør er eldre tredør som er utett mellom karm og dørblad. - Innvendig - Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det bør gjennomføres radonmålinger, spesielt dersom kjellerrom innredes til oppholdsrom. - Våtrom - Etasje Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen. Det er gjennomført overflate fuktsøk uten utslag på unormale verdier. Manglende hulltaking gir økt usikkerhet om tilstanden bak overflater. - Kjøkken - Etasje Kjøkken - Overflater og innredning: Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. - Tekniske installasjoner - Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Vannrørene har passert forventet levetid og ligger åpent i kald kjeller, noe som medfører økt fare for frostskader. Vannrør må isoleres i kalde rom. - Tekniske installasjoner - Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Levetid på gjenværende avløpsrør av støpejern er passert. - Tekniske installasjoner - Varmtvannstank: Varmtvannstank er over 20 år. Risikoen for lekkasje og påfølgende vannskader øker betydelig etter 20 år. - Tomteforhold - Fuktsikring og drenering: Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Dreneringen er fra 1935 og det er ingen synlig fuktsikring. - Tomteforhold - Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger og vannledninger. Utvendige vann- og avløpsrør er fra 1996. TGIU - Ikke undersøkt/utilgjengelig: - Utvendig - Takkonstruksjon/Loft: Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etasje. Det er ingen tilgang til kryprom over hanebjelke eller utenfor knevegger. Skjulte fukt- eller råteskader kan ikke utelukkes. - Tomteforhold - Septiktank: Septiktanken er av betong og er nedgravd i hagen uten mulighet for kontroll. Det anbefales at septiktanken avdekkes og kontrolleres. Deler av informasjonen i dette avsnittet er hentet fra tilstandsrapporten. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. Utdrag fra selgers egenerklæring Pkt. 1: Selger viser til tilstandsrapporten: Tettesjiktet har passert forventet levetid. Rommet har ingen sluk. Rommet mangler ventilasjon tilpasset bruken (kun åpning av vindu). Det er fuktskader på innredning. Det er ikke gjort tiltak. Pkt. 4: Det var lekkasje i gammel derbigum på luftebalkongen, som førte til innvendig lekkasje på bad i underliggende etasje med lite fuktmerke i tak på bad. Faglært arbeid: Nytt derbigum ble lagt på eksisterende tak på balkongen i 2020. Det er ikke gjort tiltak på himlingsplater innvendig på bad, men det ligger nye himlingsplater i garasjen. Pkt. 5: Faglært arbeid: Nytt taktekke av stål/aluminiumsplater ble lagt av faglært tømrer i 2000. Det ble lagt nytt tekke mot veien, halvvalmdel mot nord samt del mot nordøst. Pkt. 6: Vindu på loft mot sør har litt problemer med lekkasje ved uvær i nedkant av vindu. Bør repareres. Vinduer i kjeller er gamle og noen er punktert. Bør skiftes. Det er ikke gjort tiltak. Pkt. 7: Ufaglært arbeid: Taktekke på garasje mot sør ble skiftet i 2008, gjort som vennetjeneste av faglært tømrer. Pkt. 8: Selger viser til tilstandsrapporten: Det måles 5 mm høydeforskjell på gulv i loftstue, 15 mm høydeforskjell på gulv på soverom på loft, 7 mm høydeforskjell på gulv på kjøkken i 1. etasje og 15 mm høydeforskjell på gulv i stue i 1. etasje. Det er ikke gjort tiltak. Pkt. 9: I kjeller mot sørøst er det fukt og sig av vann ved snøsmelting/mye regnvær. Det er ikke gjort tiltak. Pkt. 10: Fukt og vanninntrengning i kjeller, jf. punkt 9. Det er ikke gjort tiltak. Pkt. 12: Fukt i kjeller ved vindu mot veien. Det er ikke gjort tiltak. Pkt. 16: Eiendommen har septiktank. Pkt. 17: Kjøkkenventilator har kullfilter som ikke lenger er mulig å få tak i til denne modellen. Bør eventuelt skiftes. Det er ikke gjort tiltak. Pkt. 19: Selger viser til tilstandsrapporten: Kun 2 pipevanger er synlige. For eldre mursteinspiper er det et krav at alle 4 sider skal være synlige. Det er ikke gjort tiltak. Pkt. 20: Faglært arbeid: Vedovn ble skiftet i 2000, nytt hull ble laget i pipa og vedovnen ble koblet på. Pkt. 23: Faglært arbeid: Eldre skrusikringer ble skiftet til nye automatsikringer i august 2025. I mai 2026 ble kabel fra inntak til sikringsskap skiftet. Det ble lagt et jordingsspyd 1,5 meter utendørs. Pkt. 26: Tilbygg mot nord og øst er ikke godkjent av kommunen, så vidt selger kjenner til. Pkt. 32: Radonmåling ble foretatt for ca. 20 år siden. Det ble den gang ikke funnet radon. Pkt. 37: Eldre garasje som trenger vedlikehold. Det er ikke gjort tiltak. Pkt. 41: Skyvedør i stue mot terrasse har fått malingssøl på list i overgangen mellom dørene, noe som påvirker funksjonen. Ved sørvest/sludd kan det komme vann inn der. Pakning bør skiftes.

Hvitevarer

Integrerte hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger, og overtas uten noe form for garantier. Frittstående hvitevarer og brunevarer medfølger ikke i salget med mindre det tydelig fremgår av salgsoppgaven.

Adkomst

For detaljert veibeskrivelse fra din posisjon kan kart i FINN-annonsen benyttes. Det vil bli skiltet i regi av EiendomsMegler1 ved annonsert fellesvisning.

Byggemåte

Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig iht. vedlagt tilstandsrapport: Takkonstruksjon/ taktekke: Taktekkingen er av stål/aluminiumsplater. Taket er besiktiget fra taknivå. Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon. Hele takkonstruksjonen er gjenbygget og det er ingen tilgang til kryprom over hanebjelke eller utenfor knevegger. Nedløp og beslag: Boligen har takrenner og nedløp av plast. Takstige av stål. Veggkonstruksjon: Veggene har tømmerkonstruksjon. Fasade/kledning har liggende bordkledning. Kledningen er montert over eldre trekledning, og det er ikke lufting bak den eldre kledningen. Det er lektret ut rett på eldre kledning og lufteåpning er tettet for med liggende lekt. Vinduer: Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. I kjelleren er det trevinduer med koblet glass. Dører: Bygningen har malt hovedytterdør, malt hovedytterdør til kjeller og malt balkongdør i tre på loftstue. Balkonger/terrasser: Luftebalkong med utgang fra loftstue. Tekket med derbigum. Garasje: Garasje fra 1970 med støpt gulv, vegger av bindingsverk og takkonstruksjon av takåser. Utvendig kledd med stående trekledning på yttervegger og profilerte metallplater på tak. Bygget er uisolert med innlagt strøm, og har trevinduer med koblede glass og port av tre.

Eiendomstype

Enebolig

Oppvarming

Elektrisitet og vedfyring. Boligen er utstyrt med en vedovn tilkoblet mursteinspipe. Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg-/fastmonterte ovner så følger det heller ikke med ovner i disse rommene. Varmekilder er ikke funksjonstestet.

Regulering

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til detaljregulering Hellesjyen (plan-ID 201304), vedtatt 25.03.2014. Arealet er fordelt på felt B2 (556 m²), B5 (7 m²) og B1 (2 m²). I henhold til reguleringsbestemmelsene er byggegrensen mot fylkesvei 817 satt til 15 meter. Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2019-2023 (plan-ID 201810), vedtatt 20.05.2020. I kommuneplanen er 564 m² av eiendommen avsatt til Boligbebyggelse, Nåværende (områdenavn B 92). Kommunen informer følgende: Reguleringsplanen gjelder foran kommuneplanens arealdel. Eiendommen ligger i hovedsak innenfor regulert støysone (gul), se § 6 i reguleringsbestemmelsene. Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i henhold til detaljregulering Hellesjyen: - Hensynssone H220_: Rød støysone (veg). Et delareal på 431 m² er berørt. I rød støysone tillates ikke bebyggelse for støyfølsom virksomhet. - Hensynssone H210_1: Gul støysone (veg). Et delareal på 12 m² er berørt. Ved bygging innenfor gul støysone skal det ved byggesøknaden fremlegges dokumentasjon på hvordan gjeldende krav til innendørs støynivå i boligen og støynivå i uteoppholdssoner kan overholdes. Avbøtende tiltak skal fremgå.

Vei, vann og avløp

Eiendommen har adkomst via offentlig vei og er tilknyttet offentlig vannforsyning. Avløp er via privat septiktank med overløp. Septiktanken er av betong og er nedgravd i hagen. Det anbefales at tanken avdekkes og kontrolleres. Det er ikke gitt utslippstillatelse og det kan komme pålegg fra kommunen om utbedring av avløpsanlegget.

Overtakelse

Etter nærmere avtale med selger. Megler oppfordrer interessenter til å ha med ønsket overtagelsesdato ved inngivelse av bud.

Boligsalgsrapport / Takst / Våtromstest

Taksten er avholdt den 18.08.2025 av takstmann

Takstmanns konklusjon:
Enebolig Romnhøyde i kjeller er ca 2 meter

Boligselgerforsikring

Selgeren har tegnet boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis du oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 million kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen. Se nettsidene til SpareBank 1 for mer informasjon om hva forsikringen dekker og hvilke begrensninger som gjelder.

Boligkjøperforsikring

EiendomsMegler 1 formidler Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Det er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler de neste fem årene. Du kan ta kontakt med megler for å få informasjon om boligkjøperforsikring eller lese mer på help.no. Forsikringen tilbys kun til privatpersoner som kjøper eiendom til eget eller nærmeste families bruk, og det er en forutsetning at kjøpsavtalen reguleres av avhendingsloven. Ved kjøp av landbrukseiendom/småbruk, er det kun forhold tilknyttet til våningshuset som omfattes av forsikringen. For nærmere detaljer henvises det til forsikringsvilkårene. Megler mottar tegningsprovisjon fra HELP.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Det er kun en bruksenhet i boligen. Enheten kan fritt leies ut i sin helhet.

Radon

Det er ikke utført radonmåling og det er heller ikke krav til dette med mindre man leier ut. Kjøper overtar eiendommen slik og er selv ansvarlig for å utføre eventuelle tiltak. For mer informasjon vedrørende radon se www.dsa.no.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 15 087