Rektor Steens gate 26

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Felleskostnader

kr 1 257 pr. mnd.

Felleskostnader inkluderer

Felleskostnader dekker betjening av forsikring og øvrige vedlikehold/utbedringsbehov. Beløpet er justert slik at det også bygger opp felles bufferkonto over tid.

Forsikringspolise

3133805

Areal

BRA: 53 m²
BRA-i: 53 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Etasje

1 av 3

Parkering

Det medfølger ikke garasje eller parkeringsplass. Megler gjør oppmerksom på at i henhold til ny eierseksjonslov av 1. januar 2018, § 25 femte ledd, kan det fastsettes i vedtektene at en eller flere av seksjonseierne har enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene i inntil tretti år.

Eiendom

Tomteareal er 287 m² på eiet tomt.

Byggeår

1924

Innhold

Kjeller/U. etasje BRA-i 53 m²: Gang, stue/kjøkken, 2 soverom, bad/vaskerom De oppgitte rom er definert av bygningssakkyndige iht. vedlagt rapport, etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Bygningssakkyndig har oppgitt de arealene som kommer frem av denne salgsoppgave. Megler har ikke foretatt kontrollmålinger. Ifølge kommunen mangler godkjente plantegninger i kommunens arkiv. Det har derfor ikke vært mulig å verifisere om dagens bruk av boligen er i henhold til det som er søkt og godkjent. Dette gjelder både leiligheten og boligen i sin helhet. Det foreligger tegninger i forbindelse med seksjonering fra 1988. Dagens bruk samsvarer i hovedsak med disse, med unntak av at kjøkken er etablert i tidligere vindfang, og vindfang er etablert i tidligere kjøkken. I tillegg er det foretatt interne endringer ved at en vegg er flyttet, slik at et soverom er redusert til fordel for et større kjøkken. Disse interne endringene anses ikke som søknadspliktige tiltak. Det gjøres oppmerksom på at tegninger ifølge seksjonering, ikke betyr at det er godkjent iht. plan- og bygningsloven. Det knytter seg også usikkerhet til hvorvidt dagens romløsning, herunder soverom, tilfredsstiller kravene til godkjenning som rom for varig opphold etter gjeldende regelverk, blant annet knyttet til krav til dagslys, rømningsvei, takhøyde og ventilasjon. På grunn av manglende historisk dokumentasjon i kommunens arkiv foreligger det derfor usikkerhet knyttet til hva som er godkjent for seksjonen. Eiendommen selges slik den fremstår, og selger påtar seg ikke ansvar for eventuelle krav om godkjenning eller byggemelding av forholdene i ettertid. Det gjøres oppmerksom på at kommunen kan kreve at dagens gjeldende regelverk legges til grunn ved eventuell søknadsbehandling. Dette kan blant annet omfatte krav til takhøyde, lysforhold, ventilasjon, rømningsveier, brannsikring, romstørrelser, uteareal og parkeringsdekning. Uavhengig av eventuelle pålegg eller krav fra kommunen, vil dette være kjøpers ansvar og risiko, da eiendommen selges slik den fremstår.

Standard

Boligen fremstår med normal standard. Kjøkken: Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av laminat. Kitchenboard på vegg over benk. Mekanisk avtrekk plassert over komfyrplass. Utkast gjennom yttervegg. Bad/ vaskerom: Våtromsplater på vegger. Malte huntonittplater i himling. Flislagt gulv med kantfliser langs vegger. Nedstøpte, elektriske varmekabler. Termostatstyrt. Varmekabler er ikke funksjonstestet Det er målt mer enn 25mm høydeforskjell fra gulv ved terskel, til topp slukrist. Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran. Rommet har servant, toalett, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. Det er ingen ventilering. Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale forhold. Hulltaking er foretatt ved/i Stue/kjøkken. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 0. Innvendige overflater: Innvendig er det gulv av laminat og fliser. Veggene har malte plater. Innvendige tak har himlingsplater. Etasjeskiller er av betongdekke. Malte, slette, formpressede innerdører. Utført i papp og trekonstruksjoner. Rom under terreng: Gulvet har parkett. Veggene har plater. Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Hulltaking er foretatt ved/i Soverom ved bad. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 27. Ved gjennomføring av hulltaking, er det hull tatt på èn plass. Det kan dermed ikke gis noen garanti på at det ikke kan finnes andre steder hvor det kan være forhøyet fukt nivå/ skader som ikke er oppdaget. Vannledninger: Vannrør av kobber. Innvendig stoppekran er plassert på soverom. Avløpsrør: Det er avløpsrør av plast. Stakeluke er ikke lokalisert. Ventilasjon: Det er avløpsrør av plast. Stakeluke er ikke lokalisert. Varmtvannstank: Ca. 120 liter varmtvannsbereder. Plassert i kjøkkenbenk. Elektrisk anlegg: Automatsikringer. 50A hovedsikring. Delvis skjult, delvis åpent anlegg. Sikringsskap er plassert i soverom mot nord. Utført el-kontroll av leiligheten 12.02.26. Nedenfor gjengis en kort oppsummering der den bygningssakkyndige har beskrevet avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad 2 (TG2) eller 3 (TG3): TG2 – Utvendig: - Nedløp og beslag: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. - Vinduer: Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - Dører: Hovedytterdør har slitasjegrad utover normal slitasjegrad. - Fuktsikring og drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Grunnmur og fundamenter: Det er registrert horisontalriss som er symptom på jordtrykk. Grunnmuren har sprekkdannelser. Avvik gjelder for mur til balkong over inngangsparti. - Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. TG2 – Innvendig: - Etasjeskille/gulv mot grunn: Høydeforskjell i stue mot våtrom er målt til 14 mm på 2 m. - Rom Under Terreng: Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt. - Bad/ vaskerom: Våtromsplater er ikke montert fagmessig. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.vMer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Ifølge eier er stoppekrane på soverom mot sør til hele bygningen. - Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. I følge eier kommer det bruksvann inn i dusj ved bruk av vaskemaskin. - Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. TG3 – Innvendig: - Bad/ vaskerom: Rommet har ingen ventilasjon. TG IU- Ikke undersøkt: - Taktekking: Taktekking er snødekt , alder eller materiale er ukjent og derfor ikke nærmere vurdert. - Terrengforhold: Tomten er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert. Deler av informasjonen i dette avsnittet er hentet fra tilstandsrapporten. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. Utdrag fra selgers egenerklæring Pkt. 1: Liten sprekk i flis ved sluk på gulv. Tegn til mugg ved list over dusj. Manglende ventilasjon på våtrom. Pkt. 2: Bytte av slukrist på gulv. Arbeid utført av VVS24 i 2026. Nytt dusjkabinett, installert med heving for å forbedre fall til avløp. Arbeid utført av Comfort i 2020. Pkt. 5: Vindu på begge soverom er skadet og bør byttes. vindu på sørvendt soverom har fuktskader som følge av kondensering. Mugg er skåret bort i karm og trefug er påført og malt. Tiltak er midlertidige og det er høy sannsynlighet for at problemer gjenoppstår. Ufaglært arbeid i 2026. Pkt. 7: Vanninntrenging gjennom grunnmur og via gulv etter rørbrudd senhøstenhøst 2015. skade på sørvendt vegg i stue og sørvendt soverom som følgeskader. Drenering på sørsiden skiftet fra hjørne mot vei og til påbygg på sørsiden. Nytt vannrør lagt inn til hus og ny innvendig og utvendig stoppekran montert. Arbeid utført av Herbjørn Nilsen i 2015. Begge vegger samt vegg mellom sov og stue ble revet og gjenoppbygd. Arbeid utført av Allsidig Snekkertjeneste i 2016. Pkt. 8: Det har vært tegn til mugg ved avtrekksvifte på sørvendt soverom. Overflatemugg skrapt vekk og behandlet med klorin, deretter malt. Ufaglært arbeid i 2026. Pkt. 9: Påvist mus nylig (mars 2026). Befaring som viser ingen tegn til inntrenging i bolig. Gift satt ut ved åpning og tiltak anbefalt utført av sameiet. Arbeid utført av Rentokil i 2026. Musebørst og musebånd satt opp etter anbefaling fra faglært. Utført i form av ufaglært arbeid. Pkt. 10: Lekkasje i avløpsrør fra 1 etg, ned gjennom U. etg. Tak og innkledning til avløp i u. etg. revet. Avløpsrør fra oppvaskkum i 1. etg. samt nedløp byttet ut. Arbeid utført av Høytrykksvakta i 2026. Tak og innkledning satt tilbake etter arbeid gjort av rørlegger. Arbeid utført av Recover i 2026. Pkt. 11: Ny oppvaskmaskin montert og nytt avløp fra vask og oppvaskmaskin på kjøkken. Arbeid utført av Comfort i 2022. Pkt. 16: Støpsel i gang og på bad sitter løst. Koblingsboks bak komfyr mangler lokk. Pkt. 17: Ny ringeklokke, ny vegglampe, festing av løse stikkontakter i stue. Arbeid utført av Nor- el i 2026. Bytte av benkarmatur på kjøkken. Arbeid utført av Spider industrier AS i 2015. Installasjon av avtrekksvifte, taklampe med dimmer på sørvendt soverom og ny termostat til varmekabler på stue. Arbeid utført av Tromsdalen elektro i 2022. Pkt. 20: Ny støttemur og trapp mot vei. I følge selger godkjent som utbedring av eksisterende støttemur. Pkt. 25: Foreligger tilstandsrapport av Byggcon, El-kontroll av Nor-el, Skadedyrsrapport av Rentokil. Pkt. 29: Dør til utvendig utstyrsbod er skadet. Pkt. 30: Ufaglært arbeid i 2011 knyttet til noe småelektrisk. Usikkert hva det gjelder ettersom det er basert på egenerklæring fra tidligere eier gjennom salgsoppgave fra 2013. Det er siden den gang blitt gjort endringer av faglærte og gjennomført EL-kontroll så det er lite sannsynlig at dette fremdeles er et relevant punkt. Pkt. 33: Sameiet har et pengekrav på kr. 155 000 som ikke er krevd inn etter rettskraftig dom i erstatningssak fra 2023. Sameiet har mulighet til å kreve inn dette til felles konto.

Hvitevarer

Integrerte hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger, og overtas uten noe form for garantier. Frittstående hvitevarer og brunevarer medfølger ikke i salget med mindre det tydelig fremgår av salgsoppgaven.

Adkomst

For detaljert veibeskrivelse fra din posisjon kan kart i FINN-annonsen benyttes. Det vil bli skiltet i regi av EiendomsMegler1 ved annonsert fellesvisning.

Byggemåte

Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig iht. vedlagt tilstandsrapport: Takkonstruksjon/ taktekke: Taktekkingen er av stål/aluminiumsplater. Snødekte flater, begrenset besiktning.Renner og nedløp i lakkert metall. Veggkonstruksjon: Veggene har tømmerkonstruksjon. Fasade/kledning av stående trekledning og plater av eternitt. Vinduer: 2 lags isolerglass i malte trerammer. Dører: Bygningen har malt hovedytterdør m/ glassfelt. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsrapporter kun vurderer bygningsmasse som har direkte tilknytning til gjeldende boenhet. Borettslagsleiligheter og eierseksjoner som ligger i bygninger med flere boenheter vil derfor ofte ha begrenset beskrivelse av utvendig bygningsinformasjon/byggemåte.

Eiendomstype

Selveier

Oppvarming

Elektrisk oppvarming. Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg-/fastmonterte ovner så følger det heller ikke med ovner i disse rommene. Varmekilder er ikke funksjonstestet.

Regulering

Eiendommen er avsatt til sentrumsformål i kommuneplanens arealdel for Tromsø kommune med plan-ID 0142, datert 29.03.2017, samt avsatt til boligområde og forgjengerstrøk i kommunedelplan for Tromsø kommune med plan-ID 0225, datert 11.06.2008. Eiendommen er avsatt i eldre reguleringsplan for Stortorget, Fagerheim, Elvegata, bygrensen med plan-ID 0008, datert 24.01.1952. Det er registrert pågående planarbeid på eller i nærheten av eiendommen med plan-ID 1948, 0225_NyRev, 1947 og eiendommen ligger innenfor hensynssone for kulturmiljø. Sefrakminne er registrert på bygningen. SEFRAK er en forkorting for SEkretariatet For Registrering Av faste Kulturminner. Dette sekretariatet hadde ansvaret for en landsomfattende registrering av eldre bygninger. Et omfattende feltarbeid ble gjort i perioden 1975-1995. I dag er det Riksantikvaren som administrerer SEFRAK i samarbeid med fylkeskommunene. På http://www.ra.no/ finnes mer informasjon om SEFRAK og om tilgang på den informasjonen som er registrert. Kontakt megler ved spørsmål.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen.

Overtakelse

Etter nærmere avtale med selger. Megler oppfordrer interessenter til å ha med ønsket overtagelsesdato ved inngivelse av bud.

Andre relevante opplysninger

Sameie rektor Steens gate 26 Kontaktperson: Joar Nango Sameiet er ikke konstituert/formalisert med styre eller særskilte vedtekter/budsjett/regnskap/årsberetning. Det foreligger ingen skriftlig avtale vedrørende bruk av fellesareal. Sameiets fakturaer betales fortløpende og fordeles iht. eierbrøk. Det fremkommer i referat fra årsmøte datert 19.03.26 at eiendommen har umiddelbare utbedringsbehov. Dette vil kunne føre til økte måndelige felleskostnader: - Det bør legges fleksirør fra takrenne-utslag slik at takrennene ikke overbelaster drenering. - Drenering på bakside og nordside må vurderes snarest. Planlagt befaring våren 2026. - Behov for utskifting av vinduer. Det er et ønske om å koordinere utbedringer av dette mellom enheter for å spare konstnader. - Fasadeendring. Det kan ses på om det finnes støtteordninger for fasadeendring grunnet eternittfasade. - Ny trapp til baksiden. - Ny dør til utvendig bod. - Tak på nordside bør befares ihht. Sak fra 2022-2023 for å se om det er tilstrekkelig festet. - Ny jording til huset. Gammel jording fungerer, men er montert etter gammel standard og til gammel hovedstoppekran i seksjon U som er bygget inn i vegg på badet. På grunn av manglende tilgang utgjør dette derfor en TG2 sak for hele eiendommen. Selger opplyser: - Selger opplyser at sameiet har ikke-realiserte midler beløpende på kr 150.960 etter rettskraftig erstatningsoppgjør fra 2022. Saken har sin bakgrunn i skade på tak under storm i 2021 som umiddelbart ble utbedret av sameiet. Advokat bør mulig engasjeres for å kreve inn penger, saken foreldes etter 10 år (16. November 2032).

Boligsalgsrapport / Takst / Våtromstest

Taksten er avholdt den 20.01.2026 av takstmann

Boligselgerforsikring

Selgeren har tegnet boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis du oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 million kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen. Se nettsidene til SpareBank 1 for mer informasjon om hva forsikringen dekker og hvilke begrensninger som gjelder.

Boligkjøperforsikring

EiendomsMegler 1 formidler Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Det er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler de neste fem årene. Du kan ta kontakt med megler for å få informasjon om boligkjøperforsikring eller lese mer på help.no. Forsikringen tilbys kun til privatpersoner som kjøper eiendom til eget eller nærmeste families bruk, og det er en forutsetning at kjøpsavtalen reguleres av avhendingsloven. Ved kjøp av landbrukseiendom/småbruk, er det kun forhold tilknyttet til våningshuset som omfattes av forsikringen. For nærmere detaljer henvises det til forsikringsvilkårene. Megler mottar tegningsprovisjon fra HELP.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Det er kun en bruksenhet i boligen. Utleie av seksjon kan være begrenset. Korttidsutleie: Det følger av eierseksjonsloven § 24 at korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig ikke er tillatt. Bestemmelsen gjelder ikke for fritidsboliger. Med korttidsutleie menes utleie inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.

Radon

Bygget er ikke utført med radonsperre. Det er ikke utført radonmåling og det er heller ikke krav til dette med mindre man leier ut. Kjøper overtar eiendommen slik og er selv ansvarlig for å utføre eventuelle tiltak. For mer informasjon vedrørende radon se www.dsa.no.

Annen informasjon

Bygget Rektor Steens gate 26 har verken byggegodkjente tegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Dette vanskeligjør meglers jobb med å verifisere godkjennelser av dagens bruk. Megler har matrikkelrapporten å støtte seg på, og den har registrert bygget som småhusbegyggelse med flere boliger. Vi kommenterer dagens bruk ut ifra seksjoneringstegningene – og påpeker at det som fremkommer i seksjoneringen, ikke nødvendigvis er godkjent iht. plan- og bygnignsloven. Det er nærliggende å tenke at bygget er godkjent med 3 boenheter – slik kommunen beskriver. Vi kan likevel ikke bekrefte at boenheten er godkjent etter plan- og bygningsloven. Benevnelsen av rom gjør det litt vanskelig å si om det er tiltenkt ett eller to soverom. Soverommene tilfredsstiller mest sannsynlig ikke dagens krav. På det ene soverommet mot sør bør man ha en krakk/ let lite stigetrinn, da vinduet er noe høyt oppe på veggen mtp rømning.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 12 568