Varden 80

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Informasjon borettslag / sameie

Forkjøpsrett:
Forkjøpsretten er ferdig forhåndsprøvd, ta kontakt for å finne ut hvor mange som har meldt interresse Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra borettslaget mottok melding om at andelen har skiftet eier, med opplysning om pris og andre vilkår. Fristen er 5 hverdager dersom borettslaget har mottatt skriftlig forhåndsvarsel om at andelen kan skifte eier jf. §4-15 i borettslagsloven, og varselet har kommet fram til laget minst 15 dager, men ikke mer enn 3 måneder, før meldingen om at andelen har skiftet eier. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Andelseier(e) kan kun eie en andel. Andelseier må selv bebo leiligheten. Kun fysiske personer kan eie andel. Stat, kommune, fylkeskommune m.fl. kan likevel eie andel eller andeler opp til 10% av andelene i borettslaget, der det er fem eller flere andeler. Det kan være fastsatt i vedtektene at stat, kommune, fylkeskommune, boligbyggelag, institusjon eller sammenslutning med samfunnsnyttig formål og dessuten arbeidsgiver som skal leie ut boligen til sine ansatte, kan eie opp til 20% av andelene i tillegg. Kjøper av andelen må godkjennes av borettslagets styre for at ervervet skal bli gyldig. Kjøper bærer selv risikoen for at godkjenning blir gitt og må videreselge boligen for egen regning og risiko dersom styret ikke godkjenner kjøper som ny andelseier. Forkjøpsrett blir avklart i etterkant av salg.

Felleskostnader

kr 7 535 pr. mnd.

Felleskostnader inkluderer

Felleskostnader dekker betjening av andel fellesgjeld, bygningsforsikring, offentlige avgifter og diverse vedlikehold/drift iht. vedlagt regnskap. Felleskostnadene er fordelt slik: - Renter fellesgjeld: kr 1 331,- - Avdrag fellesgjeld: kr 950,- - Grunnleie: kr 4 859,- - Internett Homenet: kr 245,- - Dugnad: kr 150,- Internett fra GlobalConnect (Homenet) er inkludert i felleskostnadene. TV-løsning er ikke inkludert og kan bestilles individuelt. Tre av borettslagets lån har avdragsfrihet frem til 20.09.2026. Fra denne datoen vil felleskostnadene øke med ca. kr 598,- per måned når avdragsbetalingen starter. Beløpet er opplyst av forretningsfører pr. 15.05.2026, og avhenger av de avtaler som borettslaget til enhver tid har inngått. Felleskostnadene kan være avhengig av forbruk, og borettslaget står fritt til å fremforhandle andre avtaler vedrørende vedlikehold og drift av borettslaget.

Fellesgjeld

kr 304 944 336,17
Dette utgjør Borettslagets totale fellesgjeld pr. 15.05.2026

kr 1 521 453
Dette utgjør andelens fellesgjeld pr. 15.05.2026

Borettslagets fellesgjeld består av følgende lån og betingelser: Bank: Nordea Bank Norge ASA Lånenummer: 67143021298 Type: Annuitetslån, 4 terminer per år Restsaldo pr. 15.05.2026: kr 21 673 268,- Andel av saldo: kr 108 134,- Restløpetid: 44 terminer Type Rente: Delvis fast, delvis flytende Rente: 6,02 % Merknad: Rentebytteavtale for 19 MNOK: fastrente 5,25% + margin 0,9%, til 15.05.34. Rest. lånebeløp har flytende rente. Bank: Nordea Bank Norge ASA Lånenummer: 67143454245 Type: Annuitetslån, 4 terminer per år Restsaldo pr. 15.05.2026: kr 36 271 068,- Andel av saldo: kr 180 967,- Restløpetid: 90 terminer Type Rente: Flytende rente Rente: 5,13 % Merknad: Ballonglån som refinansieres hvert 5. år, men med avdragstruktur som over 30 år. Bank: DnB Bank ASA Lånenummer: 15162108074 Type: Annuitetslån, 4 terminer per år Restsaldo pr. 15.05.2026: kr 185 000 000,- Andel av saldo: kr 923 017,- Restløpetid: 200 terminer Type Rente: Flytende rente Rente: 4,8 % Merknad: Konvertering av byggelån etter renoveringsprosjekt. Grønt lån. Avdragsfri periode til 20.09.2026. Bank: DnB Bank ASA Lånenummer: 15162108082 Type: Annuitetslån, 4 terminer per år Restsaldo pr. 15.05.2026: kr 59 000 000,- Andel av saldo: kr 294 368,- Restløpetid: 160 terminer Type Rente: Flytende rente Rente: 4,8 % Avdragsfri periode til 20.09.2026. Bank: DnB Bank ASA Lånenummer: 15162108090 Type: Annuitetslån, 4 terminer per år Restsaldo pr. 15.05.2026: kr 3 000 000,- Andel av saldo: kr 14 968,- Restløpetid: 120 terminer Type Rente: Flytende rente Rente: 4,8 % Avdragsfri periode til 20.09.2026. Borettslaget har flytende rente på felleslån/fellesgjeld, felleskostnader vil påvirkes i takt med evt. endringer i renten. Kjøper gjøres oppmerksom på at fellesgjelden i borettslaget og felleskostnadene kan variere over tid, og at den kan øke som følge av beslutninger i borettslagets styre eller generalforsamling. Borettslagets regnskap for 2025 viser et underskudd på kr 61 715 460,- Dette skyldes at borettslaget har vært igjennom en omfattende rehabilitering

IN-ordning

Borettslaget har ikke inngått avtale om IN-ordning (individuell nedbetaling).

Forsikringspolise

SP430234

Sikringsordning

Boligselskapet er tilknyttet sikringsordning og har avtale om Garanterte Felleskostnader (sikringsordning og forskuttering av felleskostnader). Sikringsfondets tilbyder er Klare Finans AS. For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har laget panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført.

Areal

BRA: 90 m²
BRA-i: 86 m²
BRA-e: 4 m²
TBA: 25 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Parkering

En fast parkeringsplass utvendig på borettslagets tomt. Det er også gjesteparkering på eiendommen, som har asfaltert adkomstvei og parkeringsplass. Borettslaget er utstyrt med elbilladere.
Antall parkeringsplasser: 1

Eiendom

Tomteareal er 46 335 m² på eiet tomt.

Byggeår

1985

Innhold

Eiendommen er et rekkehus over to plan, og består av følgende rom: 1. etasje BRA-i 43 m²: Vindfang, hall m/trapp, to soverom, toalettrom, bad/vaskerom og bod. BRA-e 4 m²: Sportsbod. 2. etasje BRA-i 43 m²: Stue, kjøkken og bod. Balkong på 12 m² med utgang fra stue, og platting ved inngangspartiet på 13 m². De oppgitte rom er definert av bygningssakkyndige iht. vedlagt rapport, etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Bygningssakkyndig har oppgitt de arealene som kommer frem av denne salgsoppgave. Megler har ikke foretatt kontrollmålinger. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger. Dagens bruk samsvarer med bygningsgodkjente tegninger.

Standard

Rekkehuset fra 1985 har en eldre, men tidvis oppgradert standard. Kjøkken 2. etasje: Kjøkkeninnredning fra 2009 med profilerte fronter, over- og underskap samt benkeplate med kum. Kitchenboard på vegg over benkeskap. Ventilator med avtrekk over komfyren fra 2009. Flexit ventilasjonssystemet med avtrekk på kjøkkenet og røret i boden ble oppgradert i 2024-2025, og det ble samtidig installert ventilatorer på rommene via Flexit-systemet. Varmtvannsberederen på 115 liter er plassert i kjøkkenbenken og er fra 2009. Separate hvitevarer. Bad/vaskerom 1. etasje: Bad/vaskerom med gulvbelegg, malte vegger med strie-tapet og slett, malt tak. Nyere sanitærutstyr med dusjkabinett og baderomsinnredning. Uttak for vaskemaskin. Oppvarming med stråleovn. Badet har et oppgraderingsbehov. Toalett 1. etasje: Toalettrom med gulvmontert toalett og servant i servantskap. Malte plater på vegg, belegg på gulv og slett, malt tak. Overflater: Gulv: Laminat og belegg. Vegger: Malte overflater. Himling: Slett, malt tak. Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskille av betong. Bygningen har støpt plate på mark. Innvendige trapper: Innvendig, malt trapp mellom etasjene med laminat i trinn. Innvendige dører: Innvendige dører er malte og profilerte. Vannledninger: Trykkvannsledninger er i kobber. Avløpsrør: Avløpsrør er av plast i synlige deler. Ventilasjon: Det er et Flexit ventilasjonssystem. Systemet med avtrekk på kjøkkenet over komfyren, samt røret i boden, ble oppgradert i 2024-2025. Samtidig ble det installert ventilatorer på rommene via Flexit-systemet. Varmtvannstank: Varmtvannsberederen er på 115 liter, plassert i kjøkkenbenk, og er fra 2009. Elektrisk anlegg: Sikringsskap med automatsikringer. Det foreligger kursfortegnelse. Skjult og åpent elektrisk anlegg. Branntekniske forhold: Det er ikke registrert avvik. Lagring: Skyvedørsgarderober i hall. Garderobeskap og skyvedørsgarderobe på soverom. Hyller i innvendig bod i 1. etasje. Innvendig bod i 2. etasje. Sportsbod i tre på ca. 4 m² som eksternt bruksareal. Nedenfor gjengis en kort oppsummering der den bygningssakkyndige har beskrevet avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad 2 (TG2) eller 3 (TG3): TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Våtrom > 1. Etasje > Bad/vaskerom > Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Innvendig - Overflater: En del slitasje på laminat i stue/kjøkken. Laminatgulvet fungerer, men kan etter hvert skiftes ut. - Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet i stue. Mindre høydeforskjeller i andre rom. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Tekniske installasjoner - Vannledninger: Vurdering er basert på alder. Mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men dette er en risikokonstruksjon. - Tekniske installasjoner - Avløpsrør: Vurdering er basert på alder. Mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men dette er en risikokonstruksjon. TGIU - Ikke undersøkt/utilgjengelig: - Utvendig - Taktekking: Taket er ikke befart. - Utvendig - Takkonstruksjon/Loft: Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etasje. Deler av informasjonen i dette avsnittet er hentet fra tilstandsrapporten. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. Utdrag fra selgers egenerklæring Pkt. 2: Faglært arbeid: Montert ny lampe over vask på toalett i 2024. Pkt. 13: Faglært arbeid: Ventilasjonsanlegget til kjøkken og ventilasjonssystemene (Flexit) ble byttet i 2024. Arbeidet ble utført av borettslaget under renoveringen.

Hvitevarer

Integrerte hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger, og overtas uten noe form for garantier. Fryseskap i kjøkkenbod medfølger ikke Frittstående hvitevarer og brunevarer medfølger ikke i salget med mindre det tydelig fremgår av salgsoppgaven.

Adkomst

For detaljert veibeskrivelse fra din posisjon kan kart i FINN-annonsen benyttes. Det vil bli skiltet i regi av EiendomsMegler1 ved annonsert fellesvisning.

Byggemåte

Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig iht. vedlagt tilstandsrapport: Takkonstruksjon/taktekke: Bygningen har flatt tak tekket med membran/folieprodukter. Taktekkingen er fra 2025. Konstruksjonen består av isolerte takbjelker. Hele takkonstruksjonen er gjenbygget, og det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etasje. Vedlikehold av taktekke tilligger Borettslaget. Taket er ikke befart. Veggkonstruksjon: Bærende vegger/yttervegger med isolerte tre/betongkonstruksjoner. Utvendig kledt med fasadeplater. Utvendig kledning er fra 2025. Vinduer: Fabrikkmalte vinduer med 2-lags energiglass fra 2025. Dører: Hoveddør og dør til sportsbod er i tre, fra 2025. Bod-dør er i tre. Balkonger/terrasser: Balkong på 12 m² med utgang fra stue. Den har impregnert dekke og gelender av metall/fasadeplater, med skillevegg i tre. Platting ved inngang på 13 m² med impregnert dekke og gelender av tre. Balkong og platting er fra 2025. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsrapporter kun vurderer bygningsmasse som har direkte tilknytning til gjeldende boenhet. Borettslagsleiligheter og eierseksjoner som ligger i bygninger med flere boenheter vil derfor ofte ha begrenset beskrivelse av utvendig bygningsinformasjon/byggemåte.

Eiendomstype

Andelsleilighet

Oppvarming

Elektrisk oppvarming via lokale varmekilder, med stråleovn på bad/vaskerom. Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg-/fastmonterte ovner så følger det heller ikke med ovner i disse rommene. Varmekilder er ikke funksjonstestet.

Regulering

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse – blokkbebyggelse innenfor feltene BBB1 og BBB2, i Detaljregulering Varden borettslag, vedtatt 26.10.2022. Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2017-2026 (plan-ID 0142), vedtatt 29.03.2017. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse. Detaljreguleringen for området gjelder foran kommuneplanen.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen.

Andel fellesformue

kr 61 814
Dette utgjør andelens fellesformue pr. 31.12.2025

Overtakelse

Overtakelse kan ikke finne sted før vedtektsfestet forkjøpsrett er avklart, samt at borettslaget har godkjent ny andelseier eller eventuelt er godkjent etter loven. Megler oppfordrer interessenter til å ha med ønsket overtagelsesdato i eventuelt bud.

Andre relevante opplysninger

Varden Borettslag er et samvirkeforetak tilknyttet Boligbyggelaget Nord (BONORD) og består av 200 boliger. Borettslagets nettside er https://vardenborettslag.no/. Bare fysiske personer som er andelseiere i boligbyggelaget kan være andelseiere i borettslaget, og ingen kan eie mer enn én andel. Staten, en fylkeskommune eller en kommune kan til sammen eie inntil ti prosent av andelene. I tillegg har Diakonistiftelsen rett til å eie inntil én av andelene. Utdrag fra protokoll fra ordinær generalforsamling 25. mars 2026: * Årsregnskapet for 2025 ble godkjent. * Bytte av revisor til TC Newco Norway IV AS (Cedra) ble vedtatt. * Styrehonorar for perioden ble fastsatt til kr 750 000. * Låneopptak på inntil 3 MNOK for å dekke opsjoner knyttet til rehabilitering ble vedtatt. * Innføring av individuell nedbetaling (IN-ordning) for alle borettslagets lån ble vedtatt. * Etablering av et begrenset felles nødhjelpslager ble vedtatt. * Forbud mot mating av fugler ble vedtatt, med endring av ordensreglene. * Behandling av sak om intensjonsavtale (Varden Pluss) ble utsatt. * Fornyelse av internettavtale med GlobalConnect for to år ble vedtatt. Borettslaget har et pågående, omfattende rehabiliteringsprosjekt finansiert med et byggelån på 185 MNOK. Prosjektet inkluderer installasjon av nye ventilatorer og utbedring av fuktskader. Utendørsarbeider, renovering av lekeplass og kantsteiner er planlagt for 2026. Styret vurderer også utviklingsprosjektet 'Varden Pluss' for utbygging av eiendommen. Borettslaget har Varden Grendehus, avfallssug, og en løpende avtale med Avarn om sikkerhetskontroller. Laget benytter internkontrollsystemet Bevar-HMS og vedlikeholdsplanen Plussplan. Det er tradisjon for å arrangere sommerkafé i grendehuset og tilby sommerjobb for ungdom i borettslaget. Borettslaget er også tilknyttet Stakkevollan velforening. Det er ikke tillatt å mate fugler fra balkonger, vinduer, terrasser eller på fellesarealene. Ved grilling må det tas hensyn til naboer. Støyende aktiviteter som boring og spikring skal ikke foregå på søn- og helligdager, eller mellom kl. 20:00 og 07:00 på hverdager. Montering av parabolantenne (maks 60 cm) er tillatt etter instruks fra vaktmester. Det er ikke tillatt å drive forretningsvirksomhet fra leilighetene. Dyrehold er tillatt etter søknad til styret. Det er ikke tillatt å holde katt, med unntak av rene innekatter. Det er kun tillatt med inntil to husdyr i hver leilighet. Husdyr kan anskaffes eller medtas etter at undertegnet erklæring om dyrehold er mottatt av styret. Den som holder dyr plikter å sørge for at dyret ikke er til sjenanse eller plage for andre beboere. Det er ikke tillatt å drive med oppdrett av dyr i leilighetene. Fellesarealer ryddes og stelles ved frivillig dugnad. Hver beboer har ansvar for snørydding utenfor egen leilighet, og verandaer måkes på fastsatte tidspunkt. Andelseier skal holde utearealet (hagen) utenfor leiligheten ryddig og stelt.

Boligselgerforsikring

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring, men har fylt ut egenerklæringsskjema. Kjøper oppfordres til å gjennomgå innholdet i skjemaet i forkant av budgivning. Selgeren har tegnet boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis du oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 million kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen. Se nettsidene til SpareBank 1 for mer informasjon om hva forsikringen dekker og hvilke begrensninger som gjelder.

Boligkjøperforsikring

EiendomsMegler 1 formidler Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Det er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler de neste fem årene. Du kan ta kontakt med megler for å få informasjon om boligkjøperforsikring eller lese mer på help.no. Forsikringen tilbys kun til privatpersoner som kjøper eiendom til eget eller nærmeste families bruk, og det er en forutsetning at kjøpsavtalen reguleres av avhendingsloven. Ved kjøp av landbrukseiendom/småbruk, er det kun forhold tilknyttet til våningshuset som omfattes av forsikringen. For nærmere detaljer henvises det til forsikringsvilkårene. Megler mottar tegningsprovisjon fra HELP.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Borettslaget må godkjenne utleie og hovedregelen er at eier selv har bebodd eiendommen i ett av de to siste år. Framleie kan da skje for inntil 3 år. Andelseier er ansvarlig for at bestemmelsene i ordensreglene blir overholdt av leietaker. Andelseier har mulighet til å overlate bruken av boligen inntil 30 døgn i løpet av året, jfr § 5-4 i borettslagsloven.

Radon

Det er ikke utført radonmåling og det er heller ikke krav til dette med mindre man leier ut. Kjøper overtar eiendommen slik og er selv ansvarlig for å utføre eventuelle tiltak. For mer informasjon vedrørende radon se www.dsa.no.

Annen informasjon

fryseskapet som står i boden bak kjøkkenet bli igjen i boligen ved salg