Trygve Hoffs vei 4

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Felleskostnader

kr 5 175 pr. mnd.

Felleskostnader inkluderer

Kommunale avgifter for vann/avløp, renovasjon, vannbåren varme, forsikring av bygg, tv og internett. Beløpet er opplyst av styreleder, og avhenger av de avtaler som sameiet til enhver tid har inngått. Felleskostnadene kan være avhengig av forbruk, og sameiet står fritt til å fremforhandle andre avtaler vedrørende vedlikehold og drift av sameiet.

Areal

BRA: 97 m²
BRA-i: 97 m²
TBA: 36 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Parkering

Biloppstillingsplass for personbil i felles parkeringskjeller. Lading av El-bil/Hybrid: Megler har ikke undersøkt om det er tilrettelagt for lading av El-biler og Hybrider i borettslaget/sameiet. Hvorvidt det er mulighet for slike anlegg eller installasjoner må kjøper selv undersøke. I sameier der det i vedtak etter plan- og bygningsloven er krevet opparbeidet parkeringsplass til bruk av personer med nedsatt funksjonsevne gjør megler oppmerksom på at det er krav om at sameiet sikrer at tilrettelagte parkeringsplasser gjøres tilgjengelig for de som har behov for dem. Dette betyr at en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne kan kreve å få byttet plass med en seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass, tilgjengeligheten skal sikres gjennom bytteordning e.l. Dog er det et krav om at seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet. Retten til å bruke en tilrettelagt plass varer så lenge et dokumentert behov er til stede og retten gjelder uavhengig av om parkeringsplassen er fellesareal eller tilhører en enkelt seksjon. Det gjøres oppmerksom på at dette sameiet ikke har oppdatert sine vedtekter i henhold til eierseksjonsloven §26. Det er derfor en risiko for at en kjøpt parkeringsplass, uavhengig av organisering, lovlig kan tildeles en annen seksjonseier med nedsatt funksjonsevne mot bytte til annen parkeringsplass.

Eiendom

Tomteareal er 2 864 m² på eiet tomt.

Byggeår

2009

Innhold

1. etasje: BRA-i ca. 97 kvm: Stue/kjøkken, bad, vaskerom, toalettrom, entrè/ gang, bod, 3 soverom. Garasjekjeller: Nettingbod i garasjeanlegg tilknyttet biloppstillingen, 1 biloppstillingsplass i fellesanlegg. Leiligheten disponerer egen biloppstillingsplass i felles garasjeanlegget/parkeringskjeller. Leiligheten disponerer en vegg i fellesbod i samme etasje som enheten selv jfr. opplysninger selger. Bygningssakkyndig har oppgitt de arealene som kommer frem av denne salgsoppgave. Megler har ikke foretatt kontrollmålinger.

Standard

Leiligheten ligger i et boligbyggsameie med 9 boligenheter fordelt på 3 etasjer. Leiligheten ligger i 1. (2.) etasje og har en svært attraktiv beliggenhet med meget gode lysforhold, svært god utsikt og ingen sjenerende innsyn. Den vestvendte balkongen gir gode solforhold og ekstra bruksverdi. Boligen har byggeår 2009 og er senere modernisert i perioden ca. 2017–2025, blant annet med oppgraderinger av våtrom, kjøkken og innvendige overflater. Standard og vedlikehold vurderes som tidsmessig og godt, med normale bruksspor og uten registrerte vesentlige konstruksjonsavvik. Leiligheten fremstår som jevnt vedlikeholdt og funksjonell i henhold til alder og utført modernisering. Til boligen følger egen biloppstillingsplass (park 01; for 1 personbil) i felles garasjeanlegg, samt nettingbod (bod 01; ca. 4 kvm) med normal lagringskapasitet. Fellesarealer og garasjeanlegg fremstår ordnet og hensiktsmessige. Som seksjonseier anbefales det at kjøper innhenter og setter seg inn i sameiets vedlikeholdsplan, økonomi, budsjetter og eventuelle planlagte tiltak som kan påvirke framtidige felleskostnader eller husleie. Innvendig: - Innvendige overflater: Innvendige overflater består av gulv med belegg og klikkvinyl, vegger med malte plater og himling med malte plater. Overflatene fremstår som jevnt vedlikeholdt, i hovedsak modernisert de senere år, og uten vesentlige skader. Det er opplyst om tidligere lekkasje mot stue som følge av vanninntrenging fra balkong. Forholdet er utbedret, og det ble ikke registrert synlige fuktskader eller misfarginger ved befaring. Overflatene fungerer etter dagens vurdering som normalt i forhold til alder og bruk. - Etasjeskiller: Etasjeskillet består av betonghulldekke, og det er ikke registrert skjevheter, riss eller andre forhold som påvirker konstruksjonens funksjon eller sikkerhet. - Radon: Det er ikke gjennomført radonmålinger, og bygget har ikke radonsperre eller andre radonreduserende tiltak. NGU kartlegger området som moderat til lav aktsomhetsgrad. Leiligheten ligger i 2. etasje, som ikke er i kontakt med grunnen. Radon har i praksis betydning kun for etasjer mot terreng (kjeller, sokkel, 1. etasje). Radon transporteres ikke opp gjennom betonghulldekker, og 2. etasje omfattes derfor ikke av funksjonell radonrisiko. Manglende måling vurderes som et dokumentasjonsavvik, ikke et teknisk avvik, og gis derfor TG1. - Innvendige dører: Boligen har glatte innvendige dører med malt overflate. Dørene fremstår uten skader, deformasjoner eller funksjonssvikt, og åpne -/lukkefunksjonen vurderes som normal. Overflater og funksjon samsvarer med forventet bruk og alder. Våtrom: - Bad: Badet er oppført etter TEK97, og det forelå opprinnelig ingen dokumentasjon på våtrommets utførelse. Samsvarserklæring fra Rognan Fargehandel AS (2017) viser at det er utført flytesparkling, membranarbeider og flislegging, noe som indikerer oppgradering med nytt tettesjikt. Det er likevel uklart hvilke rom erklæringen omfatter, da seksjonsnummer og rom ikke er spesifisert. Dokumentasjonen vurderes derfor som mangelfull. Veggflater har fliser, og det er registrert sprekk i flis i våtsone ved stikkontakt, som øker risiko for vanninntrengning i bakenforliggende konstruksjoner. Gulvet er flislagt med varmekabler og har en målt høydeforskjell mellom sluk og terskel på ca. 15 mm, hvilket er under anbefalt 25 mm. Fallet er hovedsakelig ensidig og ikke i samsvar med TEK97 og relevante byggdetaljblad, noe som gir redusert drenering og økt belastning på tettesjiktet. Badet har plastsluk fra byggeåret, og membranens utførelse og sluktilkobling kan ikke verifiseres. Det er avdekket mangelfull tetting rundt rørgjennomføringer, som gir risiko for fuktinntrengning. Mer enn halvparten av membranens forventede levetid er passert. Innredning (2020) og teknisk utstyr fungerer normalt. Balansert ventilasjon fungerer tilfredsstillende. Ikke-destruktiv fuktmåling viste ingen avvik. - Vaskerom: Vaskerommet er bygget etter TEK97 uten opprinnelig dokumentasjon på utførelsen. Samsvarserklæringen fra 2017 spesifiserer ikke om vaskerommet inngår i utbedringene, og rommet vurderes derfor med opprinnelige konstruksjoner. Vegger består av malte plater, himlingen er malt, og gulvet er flislagt med vannbåren gulvvarme. Det er plastsluk, men tettesjikt/membran er ukjent, og utførelsen kan ikke verifiseres. Membranens forventede levetid (20–30 år) er delvis passert, og risiko for svekket tetthet øker. Målt høydeforskjell fra sluk til terskel er ca. 15 mm, i strid med anbefalt 25 mm. Fallet er ensidig og ikke i tråd med TEK97. Dette gir risiko for vannansamling og redusert drenering. Eier opplyser om kalde soner i gulvet, trolig knyttet til røravstand. Dette vurderes som et komfortforhold uten betydning for fuktsikkerhet. Installasjoner (vaskemaskinopplegg, skyllekar) fungerer som normalt. Ventilasjonen er tilfredsstillende. Fuktmåling viste ingen avvik. Kjøkken: Kjøkkenet har innredning med glatte fronter og profilerte eikefronter fra 2020, samt benkeplate av stein. Installert utstyr omfatter kjøleskap, oppvaskmaskin, induksjonstopp, kaffemaskin, stekeovn og vannstoppsystem. Innredning og utstyr fremstår moderne, funksjonelle og uten registrerte avvik. Ventilasjonen består av integrert kullfilterventilator i platetoppen, uten mekanisk/forsert avtrekk direkte fra kokesonen. Kullfilterventilator renser luften, men fjerner ikke fukt, varme og os på en måte som oppfyller anbefalingene for effektiv punktavsug i henhold til teknisk forskrift og gjeldende bransjestandard. Det er etablert mekanisk avtrekk i tak, som bedrer generell luftutskifting og reduserer fuktbelastning i rommet, men dette fungerer ikke som et fullgodt avtrekk fra kokesonen. Spesialrom: Toalettrommet har gulvbelegg, tapet på vegger og malte plater i himling. Overflatene fremstår hele og uten registrerte skader, fukttegn eller unormal slitasje. Rommet er utstyrt med gulvmontert toalett, servant og speilhylle, og installasjonene fungerer som normalt uten avvik. Løsningen er i samsvar med krav til toalettrom uten våtsone, og det foreligger ingen forhold som påvirker funksjon eller sikkerhet. Tekniske installasjoner: - Vanninstallasjoner – rør-i-rør system: Innvendige vannledninger består av plast rør-i-rør, og vannskapet er inspisert. Luken er montert feil vei og rørkursene er ikke merket. Siden vannskapet har integrert dreneringshull (siklemikk), påvirker feil monteringsretning ikke dreneringsfunksjonen og vurderes som et mindre avvik knyttet til tilgjengelighet og anbefalt praksis. Ingen lekkasjer registrert. - Avløpsanlegg: Avløpsrørene er av plast og fremstår uten skader. Avlufting og stakeluke er ikke registrert i takstenheten og antas å være plassert i fellesområder. Manglende bekreftelse på plassering og tilgjengelighet gir et mindre avvik, selv om det ikke er registrert funksjonssvikt. - Ventilasjon: Boligen har balansert ventilasjon, men styringen skjer via kjøkkenventilator plassert i bod, noe som gir redusert brukervennlighet og ikke optimal betjening. Det er ikke påvist feil ved ventilasjonsfunksjonen, kun et avvik i betjening og tilgjengelighet. - Varmtvann og varmeanlegg (fellesanlegg): Boligen forsynes av et sentralanlegg for varmtvann, som også leverer varme til vannbåren gulvvarme. Felles tekniske installasjoner vurderes ikke videre i takstenheten, og det er ikke registrert avvik. - Vannbåren gulvvarme – fordelerskap: Fordelerskapet er ikke vanntett, og gjennomføringer mangler forskriftsmessig tetting. Etter teknisk forskrift skal lekkasjevann kunne oppdages tidlig og ledes uten skade. Manglende tetthet innebærer risiko for følgeskader. Rørkursene er også ikke merket, noe som svekker oversikt og sikker drift av anlegget. Avvikene vurderes som vesentlige. - Elektrisk anlegg: Det elektriske anlegget er i hovedsak fra byggeåret og vurderes som normalt utbygget. Det foreligger ikke dokumentasjon på service, kontroll eller senere arbeider. Samsvarserklæring fra ca. 2017 dekker kun enkelte installasjoner (varmekabler bad, kjøkkenbenkbelysning, taklys vaskerom). Manglende dokumentasjon for øvrige deler av anlegget er et vesentlig avvik etter NS 3600, selv om det ikke ble registrert funksjonsfeil. - Brannsikkerhet – røykvarslere: Røykvarslere er etablert, men det er ikke utført funksjonskontroll og plassering/lydstyrke er ikke dokumentert. Manglende bekreftelse på forskriftsmessig dekning gir et mindre avvik. Nedenfor gjengis en kort oppsummering der den bygningssakkyndige har beskrevet avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad 2 (TG2) eller 3 (TG3): TG3 – Innvendig: - Det er påvist avvik i fordelingsskap. - Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen. Det kan være feil og mangler om branntekniske forhold som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller rådgivning. TG2 – Utvendig: - Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. TG2 – Innvendig: - Bad: Det er påvist sprekker i fliser. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Krav til fall (høydeforskjell) er ikke oppfylt, men det er fall til sluk. Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. - Vaskerom: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Krav til fall er ikke oppfylt og gulvet er tilnærmet flatt (har ikke motfall). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. - Rørkursene på rør-i-rør systemet på vannledninger er ikke merket. - Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet. Deler av informasjonen i dette avsnittet er hentet fra tilstandsrapporten. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. Det er utført moderniseringer i perioden 2020–2025. Arbeidene er opplyst å være delvis utført av eier og delvis av faglært, jf. informasjon under «Tilbygg/modernisering». Når arbeider er utført uten fullstendig fagmessig dokumentasjon eller uten at alle deler kan verifiseres som utført av kvalifisert arbeidskraft, gir dette et avvik etter NS 3600 knyttet til manglende dokumentasjon og usikkerhet rundt utførelseskvalitet. Det er ikke registrert konkrete skader eller funksjonssvikt som følge av arbeidene, men fravær av fullstendig dokumentasjon innebærer en begrenset usikkerhet rundt forskriftsmessig utførelse. Utdrag fra selgers egenerklæring: - Pkt. 2: Momek Group AS opplyser at Rognan farvehandel, rognan Rør har vært engasjert ifbm. Våtroms og rør arbeid. Peder brenne det elektriske arbeid. Rognan rørservice opplyser at de har lagt nytt rør-i-rør og veggboks. For arbeid utført av Rognan farvehandel og Peder Brenne, foreligger samsvarserklæring og disse er inntatt som vedlegg i vår salgsoppgave i 2020. Henviser til prospekt fra 2020 da vi kjøpte. - Pkt. 4: Vanninntrengning via vindu i sør. Vann fra alle altaner i 1-2-3 etg, kom inn i vår leilighet. Vi har skiftet gulv sjekket tak og vegger. Altanene er utbedret. Alt er tett nå. 2025. - Pkt. 7: Kom fra altanene, som nå er tettet. 2025. - Pkt. 8: Fjernet skadet gulv, vasket/ desifiserte, tørket med vifte før nytt gulv ble lagt 2025. - Pkt. 25: Har fått tilstandsrapport fra Byggcon Bodø. Men den er over 1 år gammel.

Hvitevarer

Integrerte hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger, og overtas uten noe form for garantier. Frittstående hvitevarer og brunevarer medfølger ikke i salget med mindre det tydelig fremgår av salgsoppgaven.

Adkomst

For detaljert veibeskrivelse fra din posisjon kan kart i FINN-annonsen benyttes. Det vil bli skiltet i regi av EiendomsMegler1 ved annonsert fellesvisning.

Byggemåte

Selveierleilighet byggeår ca. 2009: - Naturfare og grunnforhold: Bygningen ligger på en avsats i skrånende terreng og er registrert innenfor et aktsomhetsområde for marin leire og/eller flom i henhold til NVEs nasjonale aktsomhetskart. Kartene identifisererområder hvor naturgitte forhold kan indikere risiko for flom eller skred, herunder kvikkleireskred. For kvikkleire gjelder dette arealer under marin grense med marine avsetninger etter siste istid. Aktsomhetskartene er overordnede og gir ikke dokumentasjon på skade, grunnsvikt eller konkrete avvik ved bygningen, og erstatter heller ikke en ingeniørgeologisk vurdering. Opplysningene medfører ingen tiltakskrav etter NS 3600 og vurderes som generell informasjon uten registrerte avvik for takstenheten. - Vann- og avløpsforhold (felles del): Boligen er tilknyttet offentlig avløp og offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Anlegget betraktes som en felles del av bygningen og vurderes ikke nærmere i takstenheten. Det er ikke registrert eller opplyst forhold som påvirker funksjon, kapasitet eller drift. Utvendig: - Vinduer: Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. I fremlagt rapport og vedlikeholdsplan for Skagodden II Sameie er det dokumentert fagmessige mangler ved blikkenslagerarbeider rundt vinduene, samt antatt svikt i bakenforliggende tetting, med registrerte lekkasjer på enkelte vinduer i andre seksjoner. Disse forholdene er vurdert til TG3 som felles bygningsdel. For takstenheten avviker situasjonen fra sameiets samlede vurdering: - Det er ikke registrert eller opplyst om lekkasjer eller skader. - Det ble ikke observert avvik ved befaring. - Enkelte vinduer er skiftet, og alle fremstår med normal funksjon og forventet slitasje i henhold til alder og bruk. På bakgrunn av dette vurderes avvikene som omtalt i vedlikeholdsplanen ikke å være gjeldende for takstenheten, og vinduene vurderes til TG1, som uttrykker mindre eller moderate avvik uten funksjonssvikt. - Dører: Bygningen har malt hovedytterdør og skyvebalkongdør i malt tre. Det er påvist: - Utetthet mellom dørblad og karm på balkongdøren - Redusert åpne- og lukkefunksjon, og døren er vanskelig å betjene Manglende tetthet kan medføre kald trekk, varmetap og økt energibruk, og funksjonssvikten er i strid med krav til lufttetthet og bruksmessig funksjon etter teknisk forskrift. Forholdet vurderes som et vesentlig avvik som krever utbedring. Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig iht. vedlagt tilstandsrapport datert 28.11.25 Det gjøres oppmerksom på at tilstandsrapporter kun vurderer bygningsmasse som har direkte tilknytning til gjeldende boenhet. Borettslagsleiligheter og eierseksjoner som ligger i bygninger med flere boenheter vil derfor ofte ha begrenset beskrivelse av utvendig bygningsinformasjon/byggemåte.

Eiendomstype

Selveierleilighet

Oppvarming

Elektrisk og vannbåren varme. Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg-/fastmonterte ovner så følger det heller ikke med ovner i disse rommene. Varmekilder er ikke funksjonstestet.

Regulering

Eiendommen ligger innenfor område regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan for Terrasseboliger Skagodden (plan-ID 2006003). Kommuneplanens arealdel 2009–2013 ligger til grunn for kommunens planlegging, forvaltning og utbygging. Plan- og reguleringsstatus vurderes som tydelig og forutsigbar, med klare rammer for bruk og utvikling av eiendommen. Det anbefales at kjøper setter seg inn i gjeldende reguleringsplan med tilhørende bestemmelser og eventuelle endringer som gjelder området, for å sikre at fremtidige tiltak og bruk er i samsvar med gjeldende planverk.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen.

Overtakelse

Etter nærmere avtale med selger. Megler oppfordrer interessenter til å ha med ønsket overtagelsesdato ved inngivelse av bud.

Boligsalgsrapport / Takst / Våtromstest

Taksten er avholdt den 27.11.2025 av takstmann
Boligens takstverdi: 4000000

Boligselgerforsikring

Selgeren har tegnet boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis du oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 million kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen. Se nettsidene til SpareBank 1 for mer informasjon om hva forsikringen dekker og hvilke begrensninger som gjelder.

Boligkjøperforsikring

EiendomsMegler 1 formidler Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Det er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler de neste fem årene. Du kan ta kontakt med megler for å få informasjon om boligkjøperforsikring eller lese mer på help.no. Forsikringen tilbys kun til privatpersoner som kjøper eiendom til eget eller nærmeste families bruk, og det er en forutsetning at kjøpsavtalen reguleres av avhendingsloven. Ved kjøp av landbrukseiendom/småbruk, er det kun forhold tilknyttet til våningshuset som omfattes av forsikringen. For nærmere detaljer henvises det til forsikringsvilkårene. Megler mottar tegningsprovisjon fra HELP.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Det er kun en bruksenhet i boligen. Utleie av seksjon kan være begrenset. Korttidsutleie: Det følger av eierseksjonsloven § 24 at korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig ikke er tillatt. Bestemmelsen gjelder ikke for fritidsboliger. Med korttidsutleie menes utleie inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.

Radon

Det er ikke utført radonmåling og det er heller ikke krav til dette med mindre man leier ut. Kjøper overtar eiendommen slik og er selv ansvarlig for å utføre eventuelle tiltak. For mer informasjon vedrørende radon se www.dsa.no.