Rorhusveien 8

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Areal

BRA: 177 m²
BRA-i: 151 m²
BRA-e: 26 m²
TBA: 40 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Parkering

Eiendommen har en garasje med elektrisk portåpner og flere biloppstillingsplasser på gårdsplassen.

Eiendom

Tomteareal er 1 144 m² på eiet tomt.

Byggeår

1985

Innhold

Eiendommen består av en enebolig over to plan samt en frittstående garasje, og inneholder følgende rom: Hovedbygning Underetasje BRA-i 73 m²: Vindfang, hall m/trapp, tv-stue, hybelkjøkken, gang, toalettrom, vaskerom, to soverom og bod. 1. etasje BRA-i 78 m²: Stue m/trapp, kjøkken, gang, bad og to soverom. Garasje 1. etasje BRA-e 26 m²: Garasje. Av utvendige arealer er det balkong og terrasse på 30 m² ut fra 1. etasje. Det er også en balkong og terrasse på 10 m² med adkomst fra underetasjen. De oppgitte rom er definert av bygningssakkyndige iht. vedlagt rapport, etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Bygningssakkyndig har oppgitt de arealene som kommer frem av denne salgsoppgave. Megler har ikke foretatt kontrollmålinger. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger for eneboligen datert 20.10.1983 og 20.06.1984. Dagens bruk samsvarer ikke med bygningsgodkjente tegninger. Dette gjelder: - I underetasjen er en tv-stue avdelt fra hallen med en lettvegg, og et disponibelt rom er innredet og benyttet som soverom. - Det er også innredet kjøkken i tidligere klesrom/bod Endring av tilleggsdel til hoveddel er et søknadspliktig tiltak. Nevnte tiltak er ikke omsøkt. Kjøper overtar ansvar, risiko og ev. konsekvenser knyttet til dette og ev. fortsatt bruk i strid med tidligere godkjenninger. For frittstående garasje foreligger det godkjente og byggemeldte tegninger datert 13.06.1985. Dagens bruk samsvarer med bygningsgodkjente tegninger.

Standard

Eneboligen er fra 1985 og har et generelt behov for modernisering og oppgradering. Kjøkken 1. etasje: Kjøkkenet er innredet med modulbasert innredning med glatte fronter, bestående av skapseksjoner, underskap og overskap. Benkeplate i laminat. Oppvaskkum i rustfritt stål. Kjøkkenventilator over komfyr med avsug til fri luft. Avtrekksviften er defekt. Det er påvist indikasjoner på fuktighet i gulvet foran oppvaskmaskinen. Kjøkkenet har et oppgraderingsbehov. Bad 1. etasje: Badet har flislagt gulv, våtromsplater på veggene og malte takplater i himling. Sluk er plassert under kabinett. Tettesjikt og membran har ukjent oppbygning og er ikke dokumentert. Innredning med heldekkende servant, skap og speil med belysning. Wc og dusjhjørne. Mekanisk avtrekk via ventil i tak. Badet mangler tilluftsventilering ved dør. Fallforhold til sluk er noe redusert. Badet har et oppgraderingsbehov. Vaskerom underetasje: Vaskerommet har belegg på gulv, malte mur-/platevegger og panel i himling. Det er sluk i gulv, utslagsvask, dusjløsning og opplegg for vaskemaskin/tørketrommel. Varmtvannsberederen fra OSO er plassert her. Vaskerommet har et omfattende oppgraderingsbehov. Toalettrom underetasje: Toalettrommet har flislagt gulv, platekledde vegger og panel i himling. Innredning med gulvmontert wc, servant og speil-/oppbevaringsskap. Rommet har ingen mekanisk ventilering. Overflater: Gulv: Laminat og belegg. Fliser på bad og toalettrom. Vegger: Malte bygningsplater. Himling: Malte takplater. Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskille er bjelkelag av tre. Gulv mot grunn er støpt på grunn med ukjent frost- og fuktsikring. Pipe og ildsted: Boligen har pusset elementpipe med vedfyringsovn plassert i hall i underetasjen. Feieluke er plassert i underetasjen. Innvendige trapper: Innvendig trapp mellom etasjene er i malt tre. Innvendige dører: Innvendige dører er for det meste malte, glatte finèrdører fra byggeår. Vannledninger: Innvendige vannrør er utført i kobber fra byggeår. Hovedstoppekran er lokalisert på vaskerom. Avløpsrør: Innvendige avløpsrør er utført i plast (PVC/PP) fra byggeår. Ventilasjon: Naturlig ventilasjon gjennom ventiler i vegger og vindu. Mekanisk avtrekk fra bad via ventil i tak. Kjøkkenventilator med avsug til fri luft. Varmtvannstank: Varmtvannsbereder fra OSO, ca. 200 liter, produksjonsår 2003, plassert i vaskerom. Elektrisk anlegg: El-fordelingsskap er plassert i bod og er utstyrt med automatsikringer fordelt på 16 kurser. Anlegget har hovedsikring på 63 A. Det elektriske anlegget er fra 1984. Branntekniske forhold: Det er ikke registrert avvik på branntekniske forhold. Lagring: El-fordelingsskap er plassert i bod i underetasjen. Garasjen fra 2005 har etablerte hyller og lagringsarealer. Nedenfor gjengis en kort oppsummering der den bygningssakkyndige har beskrevet avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad 2 (TG2) eller 3 (TG3): TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Innvendig - Pipe og ildsted: Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. - Tomteforhold - Forstøtningsmurer: Det er registrert skader og utrasing i støttemurer av naturstein, samt riss/sprekker og tegn til forskyvning i Leca-/blokkmur. Det ligger nedfalte steiner på terreng, og murenes stabilitet vurderes som usikker. Forholdet innebærer risiko for videre utrasing. - 1. etasje Kjøkken - Avtrekk: Avtrekksvifte er defekt. - Underetasje Toalettrom - Overflater og konstruksjon: Toalettrom har ingen ventilering fra rommet. Mekanisk avtrekk kreves. - Underetasje Vaskerom - Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det er registrert omfattende alder, slitasje og mangelfull våtromsutførelse. Sluk og rørgjennomføringer fremstår med betydelig korrosjon og elde, og det er registrert misfarging, fuktskjolder og tegn til fuktpåvirkning på vegger, gulv og ved overganger. Rommet har manglende dokumentasjon på tettesjikt/membran, og løsningen vurderes ikke å tilfredsstille krav til fuktsikker våtromsutførelse. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Utvendig - Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Utvendig - Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur, og det er stedvis dårlig lufting. Det er påvist værslitt og oppsprukket trevirke/trepaneler. - Utvendig - Takkonstruksjon/Loft: Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Skjoldene kan være rester etter tidligere lekkasje før siste omtekking. Det var på befaringstidspunktet ikke tegn til aktiv fukt, men forholdet bør følges opp. Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr. - Utvendig - Vinduer: Vinduer er fra byggeåret (ca. 1984) og har oppnådd forventet levetid. Det er observert normal slitasje i beslag og karm, og funksjonen er noe redusert. Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke, og det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Karmene er slitte og det er sprekker i trevirket. - Utvendig - Dører: Dørene er fra byggeåret (ca. 1984) og har oppnådd forventet levetid. Karmene er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Funksjonen er noe redusert. - Utvendig - Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. - Utvendig - Utvendige trapper: Utvendig betongtrapp fremstår med alder, værslitasje, mose/groe og tilsmussing på trinn. Forholdet kan gi redusert sklisikkerhet, særlig ved fukt og frost. - Innvendig - Overflater: Overflater består i hovedsak av datidens materialer som tapet, malt strie, platekledde vegger og eldre himlingsplater. Det er stedvis merker etter bruk, misfarging, ujevnheter og generell elde. Overflatene har passert forventet teknisk levetid. - Innvendig - Rom under terreng: Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Det er også registrert saltutslag på innvendig side av kjellermuren, noe som er en indikator på fuktgjennomgang. - Innvendig - Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Enkelte dører må justeres. - Tekniske installasjoner - Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Stoppekran fremstår med alder og korrosjon/irr, og funksjon er ikke verifisert. - Tekniske installasjoner - Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Tekniske installasjoner - Ventilasjon: Det er påvist kondensdannelser rundt kanaler/gjennomføringer. - Tekniske installasjoner - Varmtvannstank: Varmtvannstank er over 20 år. - Tomteforhold - Fuktsikring og drenering: Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved underetasjen. Ytterligere undersøkelser anbefales. - Tomteforhold - Grunnmur og fundamenter: Det er registrert stedvis malingsavflassing og puss-/overflateskader på grunnmur. Årsak bør vurderes nærmere, da avflassing kan ha sammenheng med fuktbelastning i mur/puss. - Tomteforhold - Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur, med muligheter for større vannansamlinger. - 1. etasje Kjøkken - Overflater og innredning: Det er påvist skader og fuktskjolder i kjøkkengulvet. Det er ved bruk av fuktindikator rundt utsatte hvitevarer påvist indikasjoner på fuktighet foran oppvaskmaskinen. - 1. etasje Bad - Overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk. Det er målt ca. 15 mm høydeforskjell fra topp sluk til dørterskel, noe som er lavere enn anbefalt for å sikre tilstrekkelig vannoppbremsing ved eventuell lekkasje. - 1. etasje Bad - Sluk, membran og tettesjikt: Membran og tettesjikt kan ikke dokumenteres. Det er ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men løsningen er vurdert som en risikokonstruksjon. - 1. etasje Bad - Sanitærutstyr og innredning: Det er påvist skader på innredning. - 1. etasje Bad - Ventilasjon: Våtrommet mangler tilluftsventilering, for eksempel spalte/ventil ved dør. - Underetasje Vaskerom - Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Målingene viste en fuktverdi på 18,1 vektprosent, noe som overskrider anbefalte grenseverdier for materialtypen. Fuktigheten kan ha sammenheng med fuktgjennomtrenging i yttervegg/mur. Helse, miljø og sikkerhet - Rekkverk og trapp innvendig: Åpninger i rekkverk og mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet. - Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er ikke utført med radonsperre. - Rekkverk balkong/terrasse: Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Deler av informasjonen i dette avsnittet er hentet fra tilstandsrapporten. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell.

Hvitevarer

Integrerte hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger, og overtas uten noe form for garantier. Frittstående hvitevarer og brunevarer medfølger ikke i salget med mindre det tydelig fremgår av salgsoppgaven.

Adkomst

For detaljert veibeskrivelse fra din posisjon kan kart i FINN-annonsen benyttes. Det vil bli skiltet i regi av EiendomsMegler1 ved annonsert fellesvisning.

Byggemåte

Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig iht. vedlagt tilstandsrapport: Takkonstruksjon/ taktekke: Taket er tekket med Decra stålpanneplater, montert i 2020 over eldre taktekking. Undertaket består av trebord med papptekking. Takkonstruksjonen er en saltakkonstruksjon med prefabrikerte w-takstoler i tre. Nedløp og beslag: Takrenner, beslag og pipehatt er av lakkert/plastbelagt metall. Veggkonstruksjon: Ytterveggene er oppført som en isolert bindingsverkskonstruksjon, utlektet med vindsperre og kledd med liggende trekledning. Vinduer: Vinduene består i hovedsak av 3-lags isolerglass fra byggeåret. Dører: Ytterdøren er en malt dør med sidefelt. Det er en malt balkongdør og en malt skyvebalkongdør. Balkonger/terrasser: Balkong og terrasse er oppført i impregnert treverk med rekkverk bestående av håndlist og vertikale rekkverksbord. Samlet terrasse- og balkongareal er 40 m². Utvendige trapper: Utvendig trapp er i plasstøpt betong. Garasje: Garasje oppført i 2005. Bygningen har støpt gulv på grunn, mur-/betongvegger i nedre del og trekonstruksjon over. Utvendig er garasjen kledd med stående trekledning på gavl/øvre veggpartier, og taket er tekket med metallplater. Det er montert leddport med elektrisk portåpner. Innvendig er garasjen enkel/uinnredet, med synlige taksperrer, bjelkelag og undertak/takplater, og det er etablert hyller og lagringsarealer.

Eiendomstype

Enebolig med garasje.

Oppvarming

Boligen varmes opp med luft-til-luft varmepumpe av typen Fujitsu, med innedel plassert i trappeløp. I tillegg er det en vedfyringsovn plassert i hall i underetasjen, tilknyttet pusset elementpipe. Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg-/fastmonterte ovner så følger det heller ikke med ovner i disse rommene. Varmekilder er ikke funksjonstestet.

Regulering

Eiendommen er regulert til boliger på et delareal på 1 042 m², og til kjørevei på et delareal på 102 m². Dette følger av reguleringsplan 222, «MEDKILA NORD», vedtatt 10.12.1980. Eiendommen omfattes av «Kommuneplanens arealdel 2020-2030» (plan-ID 605), vedtatt 03.09.2020. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, nåværende (områdenavn BA6). Ny arealdel overstyrer, men opphever ikke formelt, eldre reguleringsplaner. Ny arealdel til kommuneplan setter til side rettsvirkningene av eldre reguleringsplan så langt det er motstrid mellom planene. Hvor langt en eventuell motstrid rekker, må bero på en tolkning av planene. Kommuneplanens bestemmelser skal gjelde fullt ut der eldre reguleringsplaner har manglende bestemmelser.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen.

Andre relevante opplysninger

Det gjøres oppmerksom på at eiendommen ikke vil bli ryddet eller rengjort ytterligere, utover slik den fremstår på visning, før overtakelse.

Boligsalgsrapport / Takst / Våtromstest

Taksten er avholdt den 22.05.2026 av takstmann

Takstmanns konklusjon:
Enebolig Arealer er målt på stedet. Oppmålingen er ikke kontrollert opp mot eventuelle framlagte tegninger. Garasje Arealer er målt på stedet. Oppmålingen er ikke kontrollert opp mot eventuelle framlagte tegninger.

Boligselgerforsikring

Selgeren har tegnet boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis du oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 million kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen. Se nettsidene til SpareBank 1 for mer informasjon om hva forsikringen dekker og hvilke begrensninger som gjelder.

Boligkjøperforsikring

EiendomsMegler 1 formidler Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Det er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler de neste fem årene. Du kan ta kontakt med megler for å få informasjon om boligkjøperforsikring eller lese mer på help.no. Forsikringen tilbys kun til privatpersoner som kjøper eiendom til eget eller nærmeste families bruk, og det er en forutsetning at kjøpsavtalen reguleres av avhendingsloven. Ved kjøp av landbrukseiendom/småbruk, er det kun forhold tilknyttet til våningshuset som omfattes av forsikringen. For nærmere detaljer henvises det til forsikringsvilkårene. Megler mottar tegningsprovisjon fra HELP.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Det er kun en bruksenhet i boligen. Enheten kan fritt leies ut i sin helhet.

Radon

Alle boliger/leiligheter som leies ut og som ligger i 3. etasje eller lavere, er pålagt radonmåling. Eier har ikke gjennomført målingen av boligen. Se http://www.dsa.no for info. Radonmåling må gjennomføres over en periode på minst 2 måneder i tidsrommet 15.10. - 15.04 hvert år. Kjøper overtar ansvaret/risikoen av for høyt radonnivå (tiltaksgrense er p.t 100 Bq/m³) fra overtakelsen, samt for ev. utbedringstiltak som må igangsettes. Kjøper er gjort kjent med at for høye verdier kan være oppsigelsesgrunn for leietaker.

Annen informasjon

Eiendommen selges ved fullmektig. Eiendomsmegler gjør særlig oppmerksom på at selgers representant ikke har bebodd eiendommen. Selgers representant har derfor ikke førstehånds kunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunnet supplere og /eller kontrollere opplysningene i denne salgsoppgaven. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, helst med bistand av teknisk sakkyndig. Det gjøres oppmerksom på at eiendommen ikke vil bli ryddet eller rengjort ytterligere, utover slik den fremstår på visning, før overtakelse.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 34 287,85