Fjordgata 38

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Areal

BRA: 170 m²
BRA-i: 170 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Parkering

Parkering på egen tomt.

Eiendom

Tomteareal er 433 m² på eiet tomt.

Byggeår

1948

Innhold

Eneboligen går over tre plan og består av følgende rom: Underetasje BRA-i 55 m²: Gang, vaskerom, gang 2, bod, vindfang, soverom, kjøkken, stue og bad. 1. etasje BRA-i 62 m²: Hall m/trapp, trapperom, bad, kjøkken og to soverom. Loft BRA-i 53 m²: Gang, tre soverom og bod. Boligen har balkonger av trykkimpregnert treverk. De oppgitte rom er definert av bygningssakkyndige iht. vedlagt rapport, etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Bygningssakkyndig har oppgitt de arealene som kommer frem av denne salgsoppgave. Megler har ikke foretatt kontrollmålinger. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger fra 1947. Dagens bruk samsvarer ikke med byggegodkjente tegninger. Dette gjelder innredning av kjeller til blant annet stue og soverom og etablering av ny boenhet. Kjøper overtar ansvar og risiko knyttet til ulovligheten. Soverom og stue er innredet og omgjort uten byggemelding til kommunen og uten at nødvendig godkjennelse er gitt. Det er derfor ikke foretatt noen offentlig kontroll av byggearbeidene. Eiendommen selges slik den fremstår og selger påtar seg ikke ansvar for å byggemelde eller få godkjent omgjøringen nå i ettertid. Fra kommunen kan det komme reaksjoner overfor eier, ved f eks krav om tilbakeføring eller krav om omsøking, ileggelse av mulkt mv. Kommunen kan kreve at dagens forskrifter og lovverk legges til grunn ved omsøking, disse setter bl. annet krav til takhøyde, lysflate, ventilasjon, rømningsvei, brannsikring, størrelse på uteareal, antall parkeringsplasser mv. Uavhengig av reaksjonsform fra kommunen, blir dette kjøpers ansvar og risiko siden boligen selges slik den fremstår. Arealet på 55 m2 er målbart selv om de ikke er godkjent til varig opphold.

Standard

Enebolig fra 1948 med et generelt og omfattende behov for modernisering og oppgradering. Kjøkken 1. etasje: Eldre modul-innredning med malte profilerte fronter og laminat-benkeplate. Innredningen har greit med skap- og skuffeplass. Skapmontert kjøkkenventilator med utkast via pipe. Kjøkkeninnredningen er av eldre dato og har behov for oppgradering. Kjøkken underetasje (innredet del, ikke godkjent): Liten, eldre innredning med slette og profilerte fronter, skuffe- og skapseksjon, ventilator og eldre vaskekum med utslagsvask. Skapmontert kjøkkenventilator med utkast via pipe. Kjøkkeninnredningen trenger oppgradering. Bad 1. etasje: Betong gulv med flis. Vegger kledd med Fibo veggpanel (høytrykkslamint som fungerer som membran i våtrom). Innredning med servant med skap og speil, wc og dusjløsning med forheng. Badet har et oppgraderingsbehov. Bad underetasje (innredet del, ikke godkjent): Flis på gulv og vinyl våtromsbelegg på vegger. Himlinger med malte himlingsplater. Innredning med servant, speil med skap, wc og dusjhjørne med glassdører. Badet har et oppgraderingsbehov. Vaskerom underetasje (innredet del, ikke godkjent): Vaskerom fra byggeår med betonggulv og betongvegger. Opplegg for vaskemaskin. Vaskerommet har et oppgraderingsbehov. Overflater: Gulv: Laminat, gulvbelegg, betong og flis i underetasje. Parkett, laminat, gulvbelegg og flis i 1. etasje. Laminat, parkett og gulvbelegg på loft. Vegger: Malte trefiberplater, trepanel og betong i underetasje. Malte trefiberplater og trepanel i 1. etasje. Malte trefiberplater på loft. Himling: 600x1200 himlingsplater og trepanel i underetasje. 600x1200 himlingsplater og trepanel i 1. etasje. Malte flater på loft. Etasjeskille/gulv mot grunn: Alle yttervegger under terreng er utført med betong/pusset mur. Boligen har trolig krypkjeller under deler av bygget, en vanlig konstruksjon for byggeperioden. Pipe og ildsted: Boligen har pipe med vedovn i stuen i 1. etasje. Kjøkkenventilator i begge kjøkken har utkast via pipe. Innvendige trapper: Innvendig er det en malt tretrapp fra hovedplan til loft og en malt tretrapp fra hovedplan til kjeller/underetasje. Innvendige dører: Innvendige dører er heltre furu fyllingsdører. Enkelte dører har slitasje og kan ha behov for justering. Vannledninger: Røropplegget er utført med kobberrør lagt som skjult anlegg. Avløpsrør: De innvendige avløpsrørene består av eldre soilrør og PP-plastrør. Avløpsanlegget har ikke tilfredsstillende lufting. Ventilasjon: Boligen ventileres med ventiler og avsug fra kjøkken. Det er skapmontert kjøkkenventilator med utkast via pipe. Det mangler mekanisk avsug fra våtrom. Varmtvannstank: Varmtvannsberederen er en 198 liter OSO-bereder fra 2015, plassert under trappen i kjelleren. Overløpet går ikke til rom med sluk. Berederen er tilkoblet via stikkontakt. Elektrisk anlegg: El-installasjoner er fra byggeår og utført med skrusikringer. Det foreligger ingen samsvarserklæring eller dokumentasjon på kontroll av anlegget. Det anbefales en utvidet el-kontroll av det elektriske anlegget. Branntekniske forhold: Det er tegn på avvik i branncelleinndeling. Det er mangler ved røykvarsler- og brannslukningsutstyr. Det er trolig ikke etablert et godkjent brann- og lydskille mellom boenhetene i underetasjen og øvrige etasjer. Lagring: Bod i underetasje og bod på loft. Nedenfor gjengis en kort oppsummering der den bygningssakkyndige har beskrevet avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad 2 (TG2) eller 3 (TG3): TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Utvendig - Taktekking: Taktekkingen er ca. 33 år gammel, og mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Det er antydning til råte og mose på vindskier. Tak over inngangsparti har eldre eternittplater. Tak over inngang i kjeller består av trefiberplater uten beskyttelse mot fukt og vann. Det foreligger ingen dokumentasjon på type eller montering av undertak, og det er usikkert om riktig undertak er benyttet og korrekt montert med foreskrevet lufting. - Utvendig - Nedløp og beslag: Det er påvist avvik i beslagløsninger. Det mangler overgangsbeslag i knutepunktet mellom takflate og vertikal veggflate, noe som gjør konstruksjonen ubeskyttet mot slagregn og smeltevann. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner, nedløp og beslag. - Utvendig - Veggkonstruksjon: Det er påvist råteskader i veggkonstruksjonen. Det er ingen lufting i konstruksjonen. Utførelsen rundt betongtrapp og terrasser kan medføre at vann driver inn, noe som øker faren for skjulte skader. Konstruksjoner er fra byggeår og kan ha råte og skader som har oppstått over tid. Innvendig påforing av eldre tømmervegger uten fungerende dampsperre kan medføre at varm, fuktig inneluft kondenserer mot det kalde tømmeret. - Utvendig - Takkonstruksjon/Loft: Det er begrenset ventilering av takkonstruksjonen. Fra loftet er det påvist indikasjoner på punktering av dampsperre, noe som svekker dampsperrefunksjonen. Det er påvist fuktskjolder i takkonstruksjonen og i undertak. Konstruksjonene har skjevheter. Luftlekkasjer i dampsperre kan føre til kondensering mot kalde flater, særlig om vinteren. - Utvendig - Utvendige trapper: Betongtrappen har mindre sprekker og skader. Det er påvist fukt- og råteskader i konstruksjonen, og konstruksjonene har skjevheter. Trappens oppbygging gir risiko for fukt- og råteskader i tilstøtende trekonstruksjoner. Trapp fra balkong mangler rekkverk. - Tekniske installasjoner - Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det er ingen ventilering utover åpning av vindu, og det mangler mekanisk avsug fra våtrom. - Tomteforhold - Forstøtningsmurer: Det er påvist større sprekker og skjevheter i støttemuren i betong. - Tomteforhold - Terrengforhold: Terrenget faller inn mot bygningen, noe som gir maksimale forhold for vann inn mot muren. Eiendommen ligger i skrått terreng som heller mot øst, og terrenget på baksiden av bygningen har ikke fall bort fra bygningen. - Tomteforhold - Oljetank: Det er opplyst om at oljetank er sanert, men tilfredsstillende dokumentasjon mangler. Det foreligger krav om sanering av oljetank, og røropplegg og tank utvendig må fjernes eller saneres. - Underetasje Vaskerom - Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det må forventes generell oppgradering av våtrommets tettesjikt og membran. Det er påvist fuktmerker i betong. - Underetasje Bad - Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det må forventes generell oppgradering av våtrommets tettesjikt og membran. Det er påvist fukt- og råteskader i tilstøtende konstruksjoner ved hulltaking. - 1. Etasje Bad - Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Skjulte konstruksjoner som tettesjikt bak fliser har passert anbefalt brukstid, og det må påregnes full renovering av badet innen kort tid. Det er påvist avvik i konstruksjonen ved hulltaking. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Utvendig - Vinduer: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Karmene er slitte og det er sprekker i trevirket. Vurderingen er basert på alder, og mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. Vannbrettbeslag mangler oppkant mot vinduskarm og i begge ender, noe som kan føre til at vann trenger inn i konstruksjonene. Enkelte rom kan ha utilstrekkelig dagslysflate. - Utvendig - Dører: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist utetthet mellom dørblad og dørkarm, slik at kald trekk kan oppstå. Karmene er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Vurderingen er basert på alder, og mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. - Utvendig - Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Det er ikke montert beslag mellom yttervegg og balkong/terrasse. Manglende beslag kan føre til lekkasjer og fuktskader i veggkonstruksjonen. - Innvendig - Overflater: Det er påvist fuktskader på overflater. Det er påvist heksesot/støvkondens på overflater. Overflater er av eldre årgang med noen sprekker og mindre skader. - Innvendig - Rom under terreng: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv og inn i kjellermur. Det er registrert fuktskjolder og fuktskader på overflater. Saltutslag og fukt i murer under terreng er ofte en indikasjon på at drenering ikke fungerer som forutsatt. - Innvendig - Innvendige trapper: Trappeløp mangler håndløpere på begge sider. - Innvendig - Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Enkelte innvendige dører har en del slitasje. Vurderingen er basert på alder, og mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. - Tekniske installasjoner - Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Vurderingen er basert på alder og manglende dokumentasjon på installasjonene. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men anlegget er en risikokonstruksjon. - Tekniske installasjoner - Avløpsrør: Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men anlegget er en risikokonstruksjon. - Tekniske installasjoner - Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Varmtvannsberederen er tilkoblet via stikkontakt, noe som ikke er i henhold til gjeldende krav for beredere over 1500 watt. Det er påvist fukt under sikkerhetsventil. - Tomteforhold - Fuktsikring og drenering: Det mangler, eller det er sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren. Dreneringen er fra boligens oppføringstidspunkt i 1948, og mer enn halvparten av forventet levetid er overskredet. Det er påvist indikasjoner på at drenering og tettesjikt har begrenset effekt. - Tomteforhold - Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren har sprekkdannelser. Det er registrert løs puss på muroverflater. Grunnmuren er 78 år gammel og har oppnådd mer enn halvparten av sin teoretiske levetid. - Tomteforhold - Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløps- og vannledninger. Det foreligger ingen dokumentasjon på utførelse. Anlegget fungerer i dag, men på eldre anlegg kan skader oppstå plutselig. - Underetasje Kjøkken - Overflater og innredning: Kjøkkeninnredningen er av eldre dato og trenger oppgradering. - Underetasje Kjøkken - Avtrekk: Utkast fra ventilator er med utkast via pipe/luftepipe. Dette er en løsning som ikke anbefales på grunn av faren for oppsamling av fett og smuss, samt faren for spredning av stekeos i resten av bygningen. - 1. Etasje Kjøkken - Overflater og innredning: Kjøkkeninnredningen er av eldre dato og mangler bruksfunksjoner og løsninger som forventes på et kjøkken i dag. Innredningen har generell stor slitasjegrad. - 1. Etasje Kjøkken - Avtrekk: Utkast fra ventilator er med utkast via pipe/luftepipe. Dette er en løsning som ikke anbefales på grunn av faren for oppsamling av fett og smuss, samt faren for spredning av stekeos i resten av bygningen. Det er i utgangspunktet ikke tillatt å bruke brennbare plastrør til avtrekk fra kjøkkenventilator. TGIU - Ikke undersøkt/utilgjengelig: - Innvendig - Krypkjeller: Det er ikke adkomst til krypkjelleren, og den er ikke undersøkt innvendig. Krypkjeller regnes som en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelag og andre tilstøtende konstruksjoner på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Helse, miljø og sikkerhet - Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. - Rekkverk utvendige trapper: Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper. - Rekkverk forstøtningsmurer: Det mangler rekkverk og annen sikring på forstøtningsmurer som krever dette etter dagens krav. - Brannslukningsutstyr: Det er mangler og skader på håndslukkerutstyr i henhold til gjeldende forskrift om brannforebygging. - Røykvarslerutstyr: Det er mangler og skader på røykvarslerutstyr i henhold til gjeldende forskrift om brannforebygging. - Branncelleinndeling: Det er tegn på avvik i branncelleinndeling ut fra dagens byggtekniske forskrift. Nærmere undersøkelser av en kvalifisert fagkyndig person er nødvendig for å avklare omfanget. - Håndløper innvendig trapp: Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet. Deler av informasjonen i dette avsnittet er hentet fra tilstandsrapporten. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell.

Hvitevarer

Integrerte hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger, og overtas uten noe form for garantier. Frittstående hvitevarer og brunevarer medfølger ikke i salget med mindre det tydelig fremgår av salgsoppgaven.

Adkomst

For detaljert veibeskrivelse fra din posisjon kan kart i FINN-annonsen benyttes. Det vil bli skiltet i regi av EiendomsMegler1 ved annonsert fellesvisning.

Byggemåte

Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig iht. vedlagt tilstandsrapport: Takkonstruksjon/ taktekke: Taket er tekket med metallplater av typen Plannja takpanner eller lignende. Takplatene på hovedtaket ble skiftet for ca. 10-15 år siden. Tak over inngangsparti har eldre eternittplater. Tak over inngang i kjeller består av trefiberplater uten beskyttelse mot fukt og vann. Takkonstruksjonen er en saltakkonstruksjon med plassbygde uisolerte lofttakstoler med taktrobord. Nedløp og beslag: Takrenner og nedløp er av sort metall. Pipe-hatt og luftelyrer er av plastisol med beslag. Overgangen mellom takflate og vertikal veggflate er ikke tett, og det mangler tilpasset overgangsbeslag. Veggkonstruksjon: Ytterveggene er oppført som en bærende tømmerkonstruksjon (laftekasse) i 4–6 tommers tykkelse fra rundt 1948. Konstruksjonen er utført med synlig, uisolert tømmer mot friluft, med tradisjonelle lafteknuter og tettingsmateriale som antatt mose/stry i laftefurene. Innvendig er tømmerkassen utlektet/utforet, og mellomrommet er ofte beskyttet av forhudningspapp/asfaltpapp som vind- og trekkstopp. Det var ikke vanlig med isolerte konstruksjoner på byggetidspunktet. Alle yttervegger under terreng er utført med betong/pusset mur. Vinduer: Vinduene er i hovedsak isolerglass med to-lags glass fra ca. 1985, samt noen eldre vinduer av ukjent alder. Dører: Ytterdører består av to eldre lakkerte dører og en balkongdør. Balkonger/terrasser: Balkonger er av trykkimpregnert treverk med rekkverk bestående av håndlist og bord. Utvendige trapper: Utvendig er det en trapp av betong, en trapp ved balkongen i trykkimpregnert tre, og en strekkmetalltrapp fra veien opp til boligen.

Eiendomstype

Enebolig

Oppvarming

Oppvarming er basert på elektrisitet og ved. Det er ildsted i stuen. Det er avvik knyttet til ildsted i stuen, da luke i røykrørsbend mangler. Røykløp har avvik med tildekket skorstein. Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg-/fastmonterte ovner så følger det heller ikke med ovner i disse rommene. Varmekilder er ikke funksjonstestet.

Regulering

Eiendommen er regulert til boliger for et delareal på 365 m² innenfor felt 017D. Et delareal på 69 m² er regulert til annet byggeområde (forretninger, kontor mv.) innenfor felt 017B. Dette følger av reguleringsplan HARSTAD SENTRUM (plan-ID 220-1), vedtatt 01.07.1980. Eiendommen omfattes av Kommunedelplan for Harstad sentrum (plan-ID 672), vedtatt 08.12.2016. I planen er 433 m² av eiendommen avsatt til boligbebyggelse, nåværende, innenfor områdenavn B2. Kommunedelplanen er en nyere, overordnet plan, men eldre reguleringsplaner som plan 220-1 gjelder fortsatt der de er vist med hensynssone for bevaring av gjeldende reguleringsplan (H910) i kommunedelplanen.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen. Utvendige vann- og avløpsledninger er fra byggeår 1948. Stikkledninger fra denne tiden var vanligvis galvaniserte stålrør med en anbefalt brukstid på 20 år. Det er ikke kjent om deler av rørnettet er delt mellom naboer eller avstanden fra bolig til offentlig vannforsyning, og tilknytningspunkt fra privat nett til offentlig nett er ikke kjent.

Boligsalgsrapport / Takst / Våtromstest

Taksten er avholdt den 05.06.2026 av takstmann

Takstmanns konklusjon:
Selger og kjøper må være oppmerksom på nye arealbegreper som brukes i denne rapport etter 1.1.2024. er: BRA-i, BRA-e, BRA-b, BRA. Alt ut over dette må bestilles særskilt. Arealer med takhøyde under 1,9m er ikke målbare i henhold til måleregler i NS3940

Boligselgerforsikring

Selgeren har tegnet boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis du oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 million kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen. Se nettsidene til SpareBank 1 for mer informasjon om hva forsikringen dekker og hvilke begrensninger som gjelder.

Boligkjøperforsikring

EiendomsMegler 1 formidler Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Det er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler de neste fem årene. Du kan ta kontakt med megler for å få informasjon om boligkjøperforsikring eller lese mer på help.no. Forsikringen tilbys kun til privatpersoner som kjøper eiendom til eget eller nærmeste families bruk, og det er en forutsetning at kjøpsavtalen reguleres av avhendingsloven. Ved kjøp av landbrukseiendom/småbruk, er det kun forhold tilknyttet til våningshuset som omfattes av forsikringen. For nærmere detaljer henvises det til forsikringsvilkårene. Megler mottar tegningsprovisjon fra HELP.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Det er kun en bruksenhet i boligen. Enheten kan fritt leies ut i sin helhet.

Radon

Det er ikke utført radonmåling og det er heller ikke krav til dette med mindre man leier ut. Kjøper overtar eiendommen slik og er selv ansvarlig for å utføre eventuelle tiltak. For mer informasjon vedrørende radon se www.dsa.no.

Annen informasjon

Egenerklæring er ikke utfylt da dette er salg av eiendom for et dødsbo. Det må legges til grunn at ingen av arvingene har bebodd eiendommen i nyere tid, eller at de ikke har bebodd eiendommen, og at de derfor ikke er kjent med feil eller mangler utover det som fremkommer av salgsmaterialet. Kjøper gjøres oppmerksom på at boligen ikke vil bli ytterligere ryddet og rengjort i forbindelse med overtagelsen. Så lenge arvingenes kunnskap om eiendommen er begrenset, oppfordres kjøper til å foreta nødvendige undersøkelser.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 36 057