Strandgata 28

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Felleskostnader

kr 3 258 pr. mnd.

Felleskostnader inkluderer

Bygningsforsikring, brøyting, strøm i fellesarealer, tv/internett og diverse vedlikehold/drift iht. vedlagt regnskap. Beløpet er opplyst av styret, og avhenger av de avtaler som sameiet til enhver tid har inngått. Felleskostnadene kan være avhengig av forbruk, og sameiet står fritt til å fremforhandle andre avtaler vedrørende vedlikehold og drift av sameiet. Regnskapet for 2025 viste et underskudd på kr. 177 490, og budsjettet for 2026 viser et forventet overskudd på kr. 33 432.

Forsikringspolise

sp2563503.7.1

Sikringsordning

Sameiet har panterett i den enkelte seksjon for krav mot sameieren for et beløp som tilsvarer 1/3 av folketrygdens grunnbeløp. Dette gir sikkerhet for den enkelte sameiers oppfyllelse av sine forpliktelser. Dette iht. vedtektene.

Areal

BRA: 64 m²
BRA-i: 64 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Etasje

1

Parkering

Det medfølger én fast parkeringsplass iht. opplysninger fra styreleder. Det er ikke tilrettelagt for el bil lading. Sameiet disponerer parkeringsplasser på sameiets fellestomt, som i stor grad består av gruset parkeringsplass. Ifølge husordensreglene er det en parkeringslayout med navngitte plasser, og sameiet er løsningsorientert ved fordeling av disse. I sameier der det i vedtak etter plan- og bygningsloven er krevet opparbeidet parkeringsplass til bruk av personer med nedsatt funksjonsevne gjør megler oppmerksom på at det er krav om at sameiet sikrer at tilrettelagte parkeringsplasser gjøres tilgjengelig for de som har behov for dem. Dette betyr at en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne kan kreve å få byttet plass med en seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass, tilgjengeligheten skal sikres gjennom bytteordning e.l. Dog er det et krav om at seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet. Retten til å bruke en tilrettelagt plass varer så lenge et dokumentert behov er til stede og retten gjelder uavhengig av om parkeringsplassen er fellesareal eller tilhører en enkelt seksjon. Det gjøres oppmerksom på at dette sameiet ikke har oppdatert sine vedtekter i henhold til eierseksjonsloven §26. Det er derfor en risiko for at en kjøpt parkeringsplass, uavhengig av organisering, lovlig kan tildeles en annen seksjonseier med nedsatt funksjonsevne mot bytte til annen parkeringsplass. Megler gjør oppmerksom på at i henhold til ny eierseksjonslov av 1. januar 2018, § 25 femte ledd, kan det fastsettes i vedtektene at en eller flere av seksjonseierne har enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene i inntil tretti år.

Eiendom

Tomteareal er 1 957 m² på eiet tomt.

Byggeår

1922

Innhold

Leiligheten ligger i byggets 1. etasje og består av følgende rom: BRA-i 64 m²: Entré, bad/vaskerom, stue/kjøkken, toalettrom, soverom og soverom 2. I tillegg disponerer leiligheten en bod i kjelleren med areal på ca. 8,5 m², som ikke er medtatt i areal (tinglyst tilleggsdel). De oppgitte rom er definert av bygningssakkyndige iht. vedlagt rapport, etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Bygningssakkyndig har oppgitt de arealene som kommer frem av denne salgsoppgave. Megler har ikke foretatt kontrollmålinger. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 07.12.2010, som samsvarer med dagens bruk. Det foreligger kun fasadetegninger som viser fasader mot nord og vest, slik at fasadene mot sør og øst er ikke kontrollert. Det gjøres imidlertid oppmerksom på at vinduene på soverommene har ikke tilstrekkelige mål som gjør godkjent som rømningsvei, etter dagens forskrifter. Kjøper overtar ansvar og risiko for forholdet.

Standard

Leiligheten er oppført i 1922 og ombygd til boligformål i 2014, og holder en god standard tidvis oppgradert. Kjøkken: Modulbasert innredning med glatte fronter fra 2014. Innredningen består av skapseksjoner, underskap og overskap. Benkeplate i laminat. Oppvaskkum i rustfritt stål. Hvitevarer: kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, platetopp, mikro og stekeovn. Kjøkkenhette over platetopp med avtrekk ut. Kjøkkenet ligger i åpen løsning mot stuen. Bad/vaskerom: Badet er fra 2014, oppført etter Teknisk forskrift 2010. Flislagt gulv med plastsluk. Våtromsplater på vegger og malte takplater i himling. Innredning med heldekkende servant, skap og speil med belysning. Wc og dusjkabinett. Opplegg for vaskemaskin. Elektrisk styrt vifte. Badet har enkelte avvik registrert i tilstandsrapporten. Toalettrom: Toalettrom med wc og servant. Malt plankegulv og malte plater på veggene fra 2014. Naturlig avtrekk. Overflater: Gulv: Malte gulvbord i stue og soverom. Fliser på bad/vaskerom og entré. Malt plankegulv på toalettrom. Alle overflater er fra 2014. Vegger: Slettsparklede og malte bygningsplater. Himling: Slettsparklede og malte bygningsplater. Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskille er bjelkelag av tre. Innvendige dører: Innvendige dører består i hovedsak av malte fyllingsdører. Én dør er av eldre årgang. Vannledninger: Innvendige vannrør er utført som rør-i-rør-system i plast fra 2014. Avløpsrør: Innvendige avløpsrør er utført i plast (PVC/PP) fra byggeår. Ventilasjon: Naturlig ventilasjon gjennom ventiler i vegger og vindu, samt mekaniske vifter fra kjøkken/stue og bad. Badet har elektrisk styrt vifte. Kjøkkenet har kjøkkenhette over platetopp med avtrekk ut. Varmtvannstank: Varmtvannsbereder fra OSO, ca. 200 liter, produksjonsår 2003. Berederen er plassert i kjeller. Elektrisk anlegg: EL-fordelingsskap er plassert i bod og er utstyrt med automatsikringer fordelt på 15 kurser. Anlegget ble omfattende oppgradert i 2014. Det er ikke dokumentert at samtlige installasjoner og komponenter ble skiftet ut. På grunn av alder på el-anlegg og usikker dokumentasjon, anbefales det å få en registrert el-kontroll utført av kvalifisert elektriker. Kontroll bør inkludere tilstand for sikringsskap, jordfeilbrytere, ledninger, jord- og funksjonstest av kurser. Branntekniske forhold: Det er avvik i rømningsveier: vinduene på soverommene har ikke tilstrekkelige mål til å godkjennes som rømningsvei etter dagens forskrifter. Skap foran rømningsvei bør fjernes. Lagring: Boenheten disponerer en bod i kjelleren på ca. 8 m². El-fordelingsskap er plassert i boden. Nedenfor gjengis en kort oppsummering der den bygningssakkyndige har beskrevet avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad 2 (TG2) eller 3 (TG3): TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Innvendig - Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Gjelder den ene døren av eldre årgang, som lar seg vanskelig lukke helt. - Varmtvannstank: Varmtvannstank er over 20 år. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. - Bad/vaskerom - Overflater vegger og himling: Det er påvist avvik i fuger. Fug/silikon mellom underkant av plate og aluminiumsprofil må utbedres. - Bad/vaskerom - Overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Gulvet vil fortsatt lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. - Bad/vaskerom - Sluk, membran og tettesjikt: Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at membran/tettesjikt ikke kan dokumenteres. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men dette er en risikokonstruksjon. - Bad/vaskerom - Sanitærutstyr og innredning: Det er påvist skader på innredning. Dør på dusjkabinettet går ikke som den skal. - Bad/vaskerom - Ventilasjon: Våtrommet mangler tilluftsventilering, for eksempel spalte/ventil ved dør. - Kjøkken - Overflater og innredning: Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Et hjørne på fronten på oppvaskmaskinen har en skade. - Toalettrom - Overflater og konstruksjon: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet. NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Helse, miljø og sikkerhet - Helse, miljø og sikkerhet: Det er avvik i rømningsveier, og det er ikke foretatt radonmålinger. Bygget er heller ikke utført med radonsperre. Deler av informasjonen i dette avsnittet er hentet fra tilstandsrapporten. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. Utdrag fra selgers egenerklæring Pkt. 5: Faglært arbeid: To sprukne glass på yttervindu (soverom) ble skiftet ut i 2026. Pkt. 20: Ombygging fra næring (frisørsalong) til boligformål (leilighet) i 2014. Eiendommen ble reseksjonert til seks enheter i 2016. Tiltaket er godkjent av kommunen. Vedrørende ombygging til leilighet foreligger det ferdigattest etter plan- og bygningslovens § 21-10 datert fra 2014. Vedrørende reseksjonering foreligger det signert begjæring fra 2016. Pkt. 26: Boligen ligger nærme restaurant/utested. Selgers egenerklæring følger vedlagt i salgsoppgaven, og interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med denne.

Hvitevarer

Integrerte hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger, og overtas uten noe form for garantier. Frittstående hvitevarer og brunevarer medfølger ikke i salget med mindre det tydelig fremgår av salgsoppgaven.

Adkomst

For detaljert veibeskrivelse fra din posisjon kan kart i FINN-annonsen benyttes. Det vil bli skiltet i regi av EiendomsMegler1 ved annonsert fellesvisning.

Byggemåte

Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig iht. vedlagt tilstandsrapport: Vinduer: Vinduer er i hovedsak 2-lags isolerglass fra 2014. Vinduer på soverom og toalettrom er kobla vindu hvor den innerste delen er fra 2014. Ytterste delen har behov for vedlikehold. Tilfeldige åpne- og lukkemekanismer er kontrollert og funnet ok. Det ble ikke observert noen punkterte glass på befaringen. Vinduene på soverommene har ikke tilstrekkelige mål som gjør godkjent som rømningsvei, etter dagens forskrifter. Dører: Dører utvendig består av malte dører med glass. Den ene benyttes som nødutgang. Dørene fremstod med normal brukslitasje i henhold til alder. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsrapporter kun vurderer bygningsmasse som har direkte tilknytning til gjeldende boenhet. Borettslagsleiligheter og eierseksjoner som ligger i bygninger med flere boenheter vil derfor ofte ha begrenset beskrivelse av utvendig bygningsinformasjon/byggemåte.

Eiendomstype

Leilighet

Oppvarming

Leiligheten varmes opp med elektrisitet. Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg-/fastmonterte ovner så følger det heller ikke med ovner i disse rommene. Varmekilder er ikke funksjonstestet.

Regulering

Eiendommen ligger i et område regulert til Annet kombinert formål (feltnavn B/F/K/Bev) i henhold til Harstad sentrum (plan-ID 323-1), vedtatt 08.02.1995. Eiendommen omfattes av Kommunedelplan for Harstad sentrum (plan-ID 672), vedtatt 08.12.2016. Arealbruken er i planen avsatt til Sentrumsformål, Nåværende (områdenavn BS15). Eiendommen berøres av hensynssoner for bevaring av kulturmiljø. I eldre reguleringsplan (plan-ID 323-1) er eiendommen regulert som spesialområde for vernet bygningsmiljø. I gjeldende kommunedelplan er dette videreført gjennom følgende hensynssoner: - Hensynssone H570_3 (Bevaring kulturmiljø): Sonen markerer at eiendommen inngår i Riksantikvarens oversikt over kulturmiljøer av nasjonal interesse (M-KULA). - Hensynssone H570_20 (Bevaring kulturmiljø): Sonen angir at eiendommen er et enkeltbygg som skal ivaretas. Bestemmelsene innebærer at det ved utforming av nybygg eller tiltak som endrer utseendet på bygninger, skal tas hensyn til områdekarakter og vernede bygninger. Ved alle søknader om tiltak på verneverdig bebyggelse skal det foreligge uttalelse fra antikvarisk myndighet, som kommunen skal tillegge stor vekt. Eiendommen ligger nært trafikkert vei, noe som kan medføre vegstøy. Reguleringsplankart og kulturminnerapport er vedlagt i salgsoppgaven. Den komplette reguleringsplan og kommuneplan med tilhørende bestemmelser kan forelegges ved henvendelse til megler, eller ses på kommunens nettsider. For ytterligere reguleringsmessige spørsmål anbefales interessenter å ta kontakt med kommunen.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen.

Andel fellesformue

Nøyaktige tall for felles formue er ikke forelagt megler, men styreleder opplyser at dette utgjør ca. kr. 60 000 på sameiets felleskonto.

Overtakelse

Etter nærmere avtale med selger. Megler oppfordrer interessenter til å ha med ønsket overtagelsesdato ved inngivelse av bud.

Andre relevante opplysninger

Sameiet Strandgata 28 er et eierseksjonssameie som består av 6 boligseksjoner. Styreleder er Gudrun Fristad. Fra årsmøtet 14. mai 2025 ble det blant annet vedtatt å flytte 200 000 kroner til en plasseringskonto for å oppnå bedre rente. Det ble også besluttet å male fasaden, og det ble valgt ny økonomiansvarlig. Styret sonderer muligheten for en felles bygningsforsikring (fellestakst). I 2025 ble det gjennomført et større vedlikeholdsprosjekt med maling av hele bygget, til en kostnad på kr 190 625,-. Hver sameier har full juridisk råderett over sin seksjon, inkludert rett til salg, utleie og pantsettelse. Salg og utleie skal meddeles styret minst to uker før overtakelse. Det er fastsatt stilletid i sameiet mellom kl. 23:00 og 07:00 på ukedager, og mellom kl. 00:00 og 10:00 i helgene. Felles renholdsutstyr er plassert i strømskap-rommet i kjelleren. Sameiet har ingen regler om dyrehold. Sameiet kan likevel forby dyrehold i vedtektene eller ordensreglene. Har sameiet forbudt dyrehold, kan brukeren av seksjonen likevel holde dyr dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen, jfr. eierseksjonsloven § 28 andre ledd. Beboerne har ansvar for visse fellesoppgaver. Dette inkluderer en renholdsordning for trapper og inngangspartier, snømåking ved behov, og årlig utedugnad. Alle beboere skal vende brannslukkingsapparatene hver tredje måned. Sameiet praktiserer en "110%-regel" for ryddighet i fellesarealer, som innebærer at man rydder 100% etter seg selv og 10% for fellesskapet.

Boligsalgsrapport / Takst / Våtromstest

Taksten er avholdt den 28.06.2026 av takstmann

Boligselgerforsikring

Selgeren har tegnet boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis du oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 million kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen. Se nettsidene til SpareBank 1 for mer informasjon om hva forsikringen dekker og hvilke begrensninger som gjelder.

Boligkjøperforsikring

EiendomsMegler 1 formidler Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Det er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler de neste fem årene. Du kan ta kontakt med megler for å få informasjon om boligkjøperforsikring eller lese mer på help.no. Forsikringen tilbys kun til privatpersoner som kjøper eiendom til eget eller nærmeste families bruk, og det er en forutsetning at kjøpsavtalen reguleres av avhendingsloven. Ved kjøp av landbrukseiendom/småbruk, er det kun forhold tilknyttet til våningshuset som omfattes av forsikringen. For nærmere detaljer henvises det til forsikringsvilkårene. Megler mottar tegningsprovisjon fra HELP.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Det er kun en bruksenhet i boligen. Utleie av seksjon kan være begrenset. Korttidsutleie: Det følger av eierseksjonsloven § 24 at korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig ikke er tillatt. Bestemmelsen gjelder ikke for fritidsboliger. Med korttidsutleie menes utleie inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Eventuell leietaker av bruksenhet skal skriftlig meddeles styret i sameiet.

Radon

Det er ikke utført radonmåling og det er heller ikke krav til dette med mindre man leier ut. Kjøper overtar eiendommen slik og er selv ansvarlig for å utføre eventuelle tiltak. For mer informasjon vedrørende radon se www.dsa.no.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 25 141