Vallsjøveien 45

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Areal

BRA: 381 m²
BRA-i: 122 m²
BRA-e: 259 m²
TBA: 62 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Parkering

Parkering på egen tomt. Eiendommen har en opparbeidet gruset vei og parkering ved garasjen. Garasjen har tre vippeporter og en elbillader ble montert i 2024.

Eiendom

Tomteareal er 104 469 m² på eiet tomt.

Byggeår

1978

Innhold

Enebolig: Hovedplan BRA-i 122 m²: Kjøkken, stue, gang, tre soverom, bad, vaskerom, vindfang og tre boder. Garasje: 1. etasje BRA-e 63 m²: Garasje. Fjøs: Kjeller BRA-e 60 m²: Fire boder. 1. etasje BRA-e 70 m²: Tre boder og båser. Hems BRA-e 66 m²: Låve. Eneboligen har terrasse mot vest på ca. 43 m² og platt ved inngang på ca. 19 m². Kjelleren under eneboligen har ikke måleverdig areal (BRA) da det ikke er etablert slett gulv, selv om takhøyden stedvis er over 1,90 meter. Arealene i fjøset er omtrentlige da det var flere små rom som var vanskelig å måle nøyaktig. Høyden i fjøsets kjeller er ca. 1,90 meter. Eiendommen disponerer en godkjent flytebrygge med landgang på tilhørende sjøtomt. De oppgitte rom er definert av bygningssakkyndige iht. vedlagt rapport, etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Bygningssakkyndig har oppgitt de arealene som kommer frem av denne salgsoppgave. Megler har ikke foretatt kontrollmålinger. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger. Dagens bruk samsvarer ikke med bygningsgodkjente tegninger. Dette gjelder: - Ett opprinnelig soverom er delt opp og innredet som bod og bad. - Tidligere separat bad og wc-rom er slått sammen til dagens bad. - Vegg ved vindfang er flyttet i forhold til tegningene. Det er oppført garasje, terrasse på ca. 43 m² og inngangsplatt på ca. 19 m². Det er ikke funnet dokumentasjon på at disse tiltakene er omsøkt og godkjent. Oppføring av garasje og terrasse i en slik størrelse er normalt søknadspliktig. Det foreligger ikke byggetegninger for fjøset. Bygningen er fra ca. 1950, som er fra før bygningsloven ble landsdekkende, og det kan derfor være lovlig oppført uten søknad og ferdigattest. Kjøper overtar ansvar og risiko for uavklarte forhold.

Standard

Enebolig fra 1978 med et generelt behov for modernisering og oppgradering. Kjøkken: Kjøkkenet er et eget rom med åpning mot spisestuen. Innredningen har slette malte fronter, laminat benkeplate og oppvaskkum i stål. Det er nisje for komfyr og for oppvaskmaskin. Kjøkkenvifte med motor og avkast til krypeloft ble montert i 2020. Innredningen har skader og en skuff mangler. Avkastet fra kjøkkenviften er ikke ført over tak, men går via et eldre sentralavtrekk. Bad: Badet ble oppgradert i 2018. Gulv er flislagt med elektriske varmekabler. Vegger har baderomsplater og himling har hvite himlingsplater. Innredningen inkluderer badekar, dusjkabinett, vegghengt toalett og baderomsinnredning med heldekkende dobbel servant. Det er to plastsluk, ett plassert under badekar og ett under dusj. Membran som banemembran (tarkodry) ble lagt i 2018. Mekanisk avtrekksvifte i vegg ble montert i 2018. Det er vindu i våtsonen ved badekar. Vaskerom: Vaskerommet er fra byggeår og har et oppgraderingsbehov. Rommet har utslagsvask, toalett (montert i 2018) og tilkobling for vaskemaskin. Det er sluk i gulv under skyllekum. Stråleovn på vegg. Overflater: Gulv: Gulvbelegg, parkett og laminatgulv i boligen. Flislagt gulv på bad. Vegger: Malte plater og tapet. Himling: Hvite himlingsplater. Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskille er et trebjelkelag over krypkjeller. Pipe og ildsted: Boligen har en elementpipe fra byggeår med feieluke plassert i krypkjeller. Det er montert vedovn i stuen. Innvendige dører: Innerdørene er slette finerte dører, hvorav en med glass, samt en hvit profilert innerdør. Vannledninger: Vannrør i boligen er en kombinasjon av kobberrør fra byggeår (på vaskerom og kjøkken) og rør-i-rør i plast til det oppgraderte badet. Nye innvendige vannrør ble lagt i forbindelse med badoppgraderingen i 2018. Vannforsyning er via private stikkledninger til kommunalt nett. Hovedstoppekranen er plassert i krypkjelleren. Avløpsrør: Avløpsrørene er av plast, med lufting ført over tak. Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon med ventiler og vinduer. Badet har en mekanisk avtrekksvifte i veggen. Kjøkkenet har en kjøkkenvifte med motor og avkast til krypeloft. Et tidligere sentralt mekanisk avtrekk fra kjøkken og våtrom er frakoblet, men ikke demontert. Varmtvannstank: Varmtvannsberederen er på ca. 200 liter, fra 2011, og er plassert i krypkjelleren. Elektrisk anlegg: Elektrisk anlegg med automatsikringer. Sikringskapet ble oppgradert i 2019. Det er utført elektriske arbeider etter 1999, inkludert oppgradering av sikringskap, elektrisk anlegg på bad og ett soverom, downlights i stue og utvendige stikkontakter på terrassen. Elbillader i garasjen ble installert i 2024. Det foreligger samsvarserklæring. Branntekniske forhold: Boligen er utstyrt med brannslukker og røykvarslere. Lagring: Boligen har tre innvendige boder på hovedplanet. I tillegg er det en garasje fra ca. 1980 med tre vippeporter i tre og en dør i tre. Garasjen har støpt plate på mark og bindingsverk med W-takstoler, og elbillader ble montert i 2024. Fjøsbygningen fra ca. 1950 inneholder boder og båser i kjeller og etasje, og låve på hems, og fungerer som lager og hus for mindre dyr. Nedenfor gjengis en kort oppsummering der den bygningssakkyndige har beskrevet avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad 2 (TG2) eller 3 (TG3): TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Hovedplan Vaskerom - Generell: Våtrommet er 48 år og modent for oppgradering til dagens standard. Forventet levetid på membran og sluk er passert. Våtrommet må totalrenoveres, og alle forhold med tettesjikt, våtsone og sluk må dokumenteres. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Utvendig - Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Utvendig - Nedløp og beslag: Det mangler snøfangere på deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner, nedløp og beslag. Takrenner er fra byggeår og av plast. - Utvendig - Veggkonstruksjon: Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjonen. Råteskadet trekledning må skiftes ut, og musesperre må etableres. - Utvendig - Takkonstruksjon/Loft: Det er begrenset ventilering av takkonstruksjonen, med lite lufting ved raft. Det er registrert symptomer på aktivitet fra mus i konstruksjonen. - Utvendig - Vinduer: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist noen glassruter som er punkterte eller sprukne. Vinduer med punkterte eller sprukne glass må påregnes skiftet ut. - Utvendig - Dører: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Inngangsdøren er ikke fagmessig montert og bør monteres med bedre tetting mot kledning og beslag under. Kjellerdørene er noe slitte, men fungerer som dører. - Innvendig - Overflater: Gulvbelegg i stue har hakk og merke ved pipe. Det er noen mindre skader i belegg og undergulv ved inngangsdør. - Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er knirk i gulv i kjøkken. - Innvendig - Krypkjeller: Det er plastisolasjon som ikke er dekket av brannhemmende materiale i henhold til krav. På en del bak varmtvannsberederen er det saltutslag på muren, og årsaken er usikker. - Hovedplan Bad - Overflater vegger og himling: Det er vindu i våtsonen ved badekar. Vinduet er ikke av fuktbestandige materialer og er uegnet for plassering i våtsone. - Hovedplan Bad - Overflater Gulv: Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Høydeforskjell fra topp slukrist til gulv ved dørterskel er mindre enn 25 mm, noe som ikke tilfredsstiller krav om avrenning til sluk fra hele våtrommet. - Hovedplan Bad - Sluk, membran og tettesjikt: Slukene er plassert under badekar og dusjkabinett og har begrenset tilgang for inspeksjon og rengjøring. Begrenset tilgang gjør det vanskelig å rengjøre slukene og inspisere membranen og fuger rundt slukene. - Hovedplan Kjøkken - Overflater og innredning: Kjøkkeninnredningen har generell stor slitasjegrad utover normal slitasjegrad ut ifra alder. Det er skader på innredningen og en skuff mangler. - Hovedplan Kjøkken - Avtrekk: Avkast fra kjøkkenventilatoren går gjennom et eldre sentralavtrekk med motor. Avkastet er ikke ført ut over tak i takhatt. Et sentralavtrekk som ikke er i bruk reduserer kapasiteten på kjøkkenavtrekket. - Tekniske installasjoner - Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Kobberrørene er over halv forventet brukstid. Stoppekranen er treg å lukke og åpne. - Tekniske installasjoner - Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Tomteforhold - Fuktsikring og drenering: Det er ikke registrert utvendig fuktsikring av grunnmuren. Det bør gjøres nærmere undersøkelser angående drenering og fuktsikring av murer. - Tomteforhold - Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger og utvendige vannledninger. - Tomteforhold - Septiktank: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank. Helse, miljø og sikkerhet - Rekkverk utvendige trapper: Åpninger i rekkverk på utvendige trapper er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. - Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er ikke utført med radonsperre. - Rekkverk balkong/terrasse: Rekkverket på terrassen er for lavt i forhold til krav på byggemeldingstidspunktet og må heves. - Rekkverkshøyder utvendige trapper: Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav. Deler av informasjonen i dette avsnittet er hentet fra tilstandsrapporten. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. Utdrag fra selgers egenerklæring Pkt. 2: Faglært arbeid: Badet ble utvidet og oppgradert i 2018. Arbeidet inkluderte helt nytt våtrom fra gulv til tak, nye vinduer, varme i gulv og ny innredning. Ny membran og nye sluker ble lagt. Pkt. 4: Ufaglært arbeid: Det var vanninntrengning ved ytterdøren. Døren ble byttet ut i 2021 og det har tørket opp. Pkt. 5: Faglært arbeid: Vestveggen ble etterisolert i 2019 med ny bordkledning og nye vinduer. Ny stor veranda langs hele vestveggen ble bygget. Snøstopper på tak ble montert. Ny varmepumpe ble montert på sørveggen i 2019. Pkt. 6: Noen av vinduene på øst- og nordsiden av huset er punkterte og viser tegn til fukt. Det er ikke gjort tiltak. Pkt. 7: Ufaglært arbeid: Ny innredning i fjøs tilpasset småfe ble utført i 2025. Ny lemdør til møkkerkjeller ble montert. Pkt. 12: Ufaglært arbeid: Det ble oppdaget mugg på vegg bak seng som stod inntil yttervegg, samt mugg i punkterte vinduer mot nord og øst. Muggen ble vasket bort med klorblanding i 2025, og seng ble flyttet for bedre ventilasjon. Pkt. 13: Ufaglært arbeid: Det har vært mus på kvisten om vinteren. Det ble satt ut musefeller og gift i 2025. Pkt. 15: Faglært arbeid: Nye innvendige vannrør ble lagt i forbindelse med nytt bad i 2018. Ny varmtvannsberederen ble installert. Pkt. 16: Eiendommen har privat vannforsyning via stikkledning til kommunalt nett og privat septiktank. Selger kjenner ikke til at dette har vært ustabilt. Pkt. 17: Ufaglært arbeid: Det ble oppdaget kondens i rør over til kjøkkenviften. Røret ble tømt for vann i 2026. Pkt. 18: Faglært arbeid: Ny varmepumpe ble installert i 2019. Pkt. 23: Faglært arbeid: Nytt sikringskap, downlights i tak og stikkontakter i stue, varmekabler og elektrisk anlegg på bad og ett soverom, samt utvendige stikkontakter på vestvendt veranda ble utført i 2019. Skjult elektrisk anlegg i spiskammers ble også utført. Elbillader i garasjen ble installert i 2024. Pkt. 25: Tre naboer har krav på veirett over eiendommen. Pkt. 37: Det har vært vannlekkasje på utbygg/fjøs. Det er ikke gjort tiltak. Pkt. 38: Ufaglært arbeid: Det ble oppført en pir med tilhørende flytebrygge på egen sjøtomt i 2022. Pkt. 41: Eiendommen har sambruk på landgangen ned til flytebrygga. Landgangen eies 50/50 av begge parter.

Hvitevarer

Integrerte hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger, og overtas uten noe form for garantier. Frittstående hvitevarer og brunevarer medfølger ikke i salget med mindre det tydelig fremgår av salgsoppgaven.

Adkomst

For detaljert veibeskrivelse fra din posisjon kan kart i FINN-annonsen benyttes. Det vil bli skiltet i regi av EiendomsMegler1 ved annonsert fellesvisning.

Byggemåte

Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig iht. vedlagt tilstandsrapport: Takkonstruksjon/ taktekke: Takkonstruksjon som luftet kaldt loft med W-takstoler. Det er noe planker/gulv på deler av loftet. Taktekking som aluminumsplater fra byggeår. Undertak som tretro med papptekking. Nedløp og beslag: Takrenner i plast fra byggeår. Snøfangere ble montert i 2019 over terrassen. Takstige til pipe er fatmontert. Veggkonstruksjon: Vegger er bindingsverksvegger med stående malt kledning. Bordkledning på vegg i vest ble skiftet ca. 2019. Vinduer: Vinduene er en blanding av malte/beisede trevinduer med 2-lags glass, PVC-vinduer med 2-lags glass, og malte trevinduer med 3-lags glass og utvendig aluminiumskledning. Vinduene er fra byggeår, 2009, 2017 og 2019. Dører: Ytterdøren er en isolert dør med glass, montert i 2021. Det er en balkongskyvedør i tre med trelags glass og utvendig aluminiumskledning. Det er to kjellerdører i malt tre. Balkonger/terrasser: Terrasse mot vest på ca. 43 m² med rekkverk i tre, bygget i 2019. Det er også en platt ved inngangen på ca. 19 m². Utvendige trapper: Utvendig er det en trapp i tre til terrassen, en trapp i metall til inngangsdøren, og en trapp i terrenget mot øst. Garasje: Garasje bygget ca. 1980. Konstruksjonen har støpt plate på mark og bindingsverk med W-takstoler. Taktekke og veggkledning er hovedsakelig av metallplater, med noe malt trepanel på frontvegg og gavlvegger. Garasjen har tre vippeporter i tre og en dør i tre. Fjøs: Fjøs bygget ca. 1950. Bygningen har en støpt kjeller med gjødselkjeller, og hovedplan og hems i trekonstruksjon. Taktekket er en kombinasjon av eternitplater og metallplater. Kledningen er bordkledning i tre. Vinduene er eldre trevinduer. Båser ble innredet i 2025.

Eiendomstype

Enebolig

Oppvarming

Oppvarming med elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Det er en luft/luft varmepumpe i stuen og en vedovn i stuen. Elektriske varmekabler i flislagt gulv på bad. Stråleovn på vegg på vaskerom. Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg-/fastmonterte ovner så følger det heller ikke med ovner i disse rommene. Varmekilder er ikke funksjonstestet.

Regulering

Fra kommuneplanen: § 3.1.2 BEF (LNF-2) Landbruks, natur- og friluftsområder med viktige landbruk – og/ eller kulturlandskapsområder Viktige landbruksområder er sammenhengende arealer med dyrka jord, beite- og skog teområder, gjelder spesielt hovedøya Vega, Grimsøy, Igerøy og Ylvingen. § 3.1.3 Spredt boligbygging og fritidsbebyggelse i grendene I BEF- områdene kan det gis tillatelse til bolig- og fritidsbygging innenfor områder vist som spredt bolig/ fritids og ervervsbebyggelse på plankartet samt tabell i planbeskrivelsen som viser omfang i 4 års perioden. Byggetillatelse i området for spredt boligbygging kan innvilging dersom følgende kriterier er oppfylt: • Nødvendig infrastruktur (for eksempel veg og strøm) må være utbygd i rimelig nærhet til tomtegrense og/eller bolig. • Boligen må lokaliseres i tilknytning til, eller i rimelig nærhet til eksisterende bygningsmiljø • Boligen må ikke komme i konflikt med vesentlige landbruks-, natur-, kulturvern- eller friluftsinteresser. Søknad om bygging og/eller fradeling skal behandles på ordinær måte etter jordlovens bestemmelser. • Statens vegvesen må innvilge tillatelse til avkjørsler (jf også § 7) I områder hvor lokalisering og omfang ikke er fastsatt, stilles krav om detaljregulering for samlet utbygging på mer enn 3 enheter innenfor planperioden. Fritidsboliger skal tilpasses eksisterende bebyggelse på stedet. Bestemmelser under § 2.3.2 Byggeområder – fritidsbebyggelse med underpunkter og retningslinjer gjelder. Noe av den østlige delen av eiendommen (mot Aråsen) er regulert til boligbebyggelse. For nærmere informasjon om reguleringsforhold, se kommune- og reguleringsplaner på kommunens nettsider.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei og vann. Eiendommen har privat avløpsanlegg med septiktank. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen.

Overtakelse

Etter nærmere avtale med selger. Megler oppfordrer interessenter til å ha med ønsket overtagelsesdato ved inngivelse av bud.

Boligsalgsrapport / Takst / Våtromstest

Taksten er avholdt den 11.05.2026 av takstmann

Takstmanns konklusjon:

Boligselgerforsikring

Selgeren har tegnet boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis du oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 million kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen. Se nettsidene til SpareBank 1 for mer informasjon om hva forsikringen dekker og hvilke begrensninger som gjelder.

Boligkjøperforsikring

EiendomsMegler 1 formidler Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Det er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler de neste fem årene. Du kan ta kontakt med megler for å få informasjon om boligkjøperforsikring eller lese mer på help.no. Forsikringen tilbys kun til privatpersoner som kjøper eiendom til eget eller nærmeste families bruk, og det er en forutsetning at kjøpsavtalen reguleres av avhendingsloven. Ved kjøp av landbrukseiendom/småbruk, er det kun forhold tilknyttet til våningshuset som omfattes av forsikringen. For nærmere detaljer henvises det til forsikringsvilkårene. Megler mottar tegningsprovisjon fra HELP.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Det er kun en bruksenhet i boligen. Enheten kan fritt leies ut i sin helhet.

Radon

Det er ikke utført radonmåling og det er heller ikke krav til dette med mindre man leier ut. Kjøper overtar eiendommen slik og er selv ansvarlig for å utføre eventuelle tiltak. For mer informasjon vedrørende radon se www.dsa.no.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 4 100