Jevn positiv lokal boligprisvekst 2.kvartal!

I forrige uke kunne vi se på Eiendom Norges månedsrapport for juni at boligmarkedet har holdt seg sterkt og stabilt første halvår, til tross for påvirkningene fra koronaen. Det mange trodde skulle bli et smell for boligmarkedet med påfølgende prisfall, har vist seg å bli det motsatte med fortsatt økning i markedet. Dette bekreftes av Adm.Dir. Håkon Fossvik i EiendomsMegler1 Østfold Akershus, som uttaler at: "Etter at vi selvfølgelig merket en brems i markedet som følge av Korona-restriksjonene i begynnelsen av kvartalet, har det vært en jevn og god stigning i aktiviteten. Faktisk var årets omsetning i juni bedre enn fjorårets, både med hensyn til antall og økonomi".

Fordelen med dagens regionsrapport fra Eiendom Norge til forskjell fra forrige ukes juni-rapport, er at dagens regionsrapport er mer lokalt spesifisert. Vi får derfor muligheten til å se på de lokale variasjonene i boligmarkedet innenfor vårt eget markedsområde.

Prisutvikling

Det første vi merker oss er at samtlige lokale områder har positiv prisutvikling dette kvartalet, og ligger i området fra 0,6% til 2,7%. Vi tolker dette utelukkende som positivt, og noe som vitner om at boligmarkedet er både sunt og stabilt. Ut ifra statistikken kan vi se en tendens lokalt til at områdene i det gamle Akershus fylke har en noe svakere utvikling siste kvartal, enn områdene i Østfold. 

Frogn hadde svakest lokal utvikling med en økning på 0,6%, deretter Vestby med 0,9%, Nordre Follo med 1,0% og Ås med 1,7%. Videre hadde Indre Østfold og Sarpsborg begge en vekst på 1,8%, Fredrikstad 2,1%, Moss 2,6% og Halden 2,7% i andre kvartal. Ser vi dette i et litt større perspektiv, er det innenfor hele Viken med Oslo kun Lier som har høyere kvartalsvekst med 2,8%. Kongsberg tangerer Halden med 2,7%. På landsbasis er det noen, men ikke veldig mange områder som hadde høyere kvartalsvekst enn dette. Til sammenligning var det innenfor Viken med Oslo kun Stovner med 0,0%, Ringerike med 0,4% og Alna med 0,5% som hadde svakere vekst enn Frogn denne perioden.

De siste fire kvartalene, altså ett år tilbake, kan vi også se tendensen til at områdene i det gamle Østfold ligger noe høyere enn områdene i gamle Akershus fylke. I denne perioden er det Fredrikstad som har klart høyeste boligprisvekst med 4,4%. Nest høyest hadde Indre Østfold med 2,9%, deretter Halden med 2,5%, Moss og Ås med 2,1%, og Sarpsborg med 1,8%. De tre områdene med lavest prisvekst var i denne perioden Frogn med 1,6%, Nordre Follo med 1,0%, og Vestby med 0,2%.

Innenfor hele vårt fylke Viken med Oslo, er det Nesodden som har høyest prisutvikling med hele 6,6%. Faktisk også det eneste området som hadde høyere vekst enn Fredrikstad. På landsbasis er det heller ikke så mange områder som hadde høyere prisvekst siste året enn Fredrikstad. De har med dette også beholdt sin sterke posisjon i boligmarkedet, siden Fredrikstad også hadde sterkest lokal vekst første kvartal i år, i tillegg til at de også da hadde sterkest vekst siste fire kvartaler. På andre siden av skalaen er det kun Ringerike med -1,8% innenfor Viken m/Oslo som hadde lavere vekst enn Vestby siste fire kvartaler. 

Konklusjonen for prisutviklingen både for andre kvartal og siste fire kvartaler, er at alle våre områder ligger godt samlet innenfor det spennet som gjelder for hele landet. Det positive er som sagt ovenfor at alle områdene i vår markedsregion har i begge disse periodene en vekst på plussiden, men likevel begrenset. Dette legger vi til grunn for å konkludere med at boligmarkedet er både sunt og stabilt. Vi ser ingen avvikende utslag i noen retning. 

Salgstid

Spennet er noe større når vi kommer til omsetningstiden pr bolig. Her kan vi dog ikke se noen tendenser til forskjell mellom de lokale områdene innenfor gamle Akershus eller Østfold. I vår markedsregion er det Vestby som med klar margin andre kvartal hadde lengst omsetningstid pr bolig med et snitt på 62 dager. Dette er nest lengst omsetningstid innenfor hele Viken m/Oslo, kun "slått" av Eidsvoll som hadde et snitt på 63 dager. Det er dog mange områder ellers i landet som hadde betydelig lenger omsetningstid i snitt. Går vi nedover på listen, er det Sarpsborg som hadde nest lengst omsetningstid med 54 dager. Deretter Indre Østfold med 53 dager, Nordre Follo 48 dager, Halden 46 dager, Frogn 42 dager og Fredrikstad og Moss begge med 41 dager. Det området med raskest omsetningstid innenfor vår markedsregion var dermed Ås med 37 dager i snitt. Sammenligner vi med hele vårt fylke inkludert Oslo, er det et stykke frem til de raskeste områdene som består av bydeler i Oslo, og hvor Grünerløkka var raskest siste kvartal med kun 18 dager i snitt pr salg. Dette var også landets raskeste område, og hvor spennet ned til det tregeste snittet var stort, hvor distriktene i Agder hadde et snitt på hele 147 dager pr boligsalg.

Prisnivå

Som en pekepinn på hvordan prisnivået varierer mellom områdene, ser vi på dette fra to forskjellige vinkler. Den ene er prisen pr kvadratmeter, og den andre er medianprisen. Medianprisen finner vi ved å liste samtlige boligsalg i en periode fra høyeste til laveste pris, og deretter trekke ut den midterste prisen på listen.

Normalt sett er kvadratmeterprisen høyere jo nærmere Oslo vi kommer, og det er heller ikke noen avvik denne perioden. Høyeste kvadratmeterpris finner vi i Frogn med kr 52.429 pr m2. Nest høyeste hadde Ås med kr 47.838,-, og Nordre Follo like bak med kr 46.507,- pr m2. Vestby hadde kr 39.258,-, med Moss tett oppunder med kr 37.184,-. Fredrikstad hadde kr 34.359,-, Sarpsborg kr 29.081,-, Halden kr 26.515,-, og lavest hadde Indre Østfold med kr 26.449,-.

Medianprisen følger ikke nødvendigvis samme rangering/mønster som kvadratmeterprisen, men i grove trekk er det ikke store unntak for vårt område i denne perioden. Høyest medianpris hadde Frogn med kr 5.000.000,-, men nest høyest er her Nordre Follo med kr. 4.862.000,-. Deretter Ås med kr 4.351.681,- og Vestby  med kr 4.275.000,-. For områdene i gamle Østfold er det Fredrikstad som har høyest medianpris med kr 3.205.000,-, foran Moss med kr 3.117.570,-. De tre siste er fordelt slik; Indre Østfold 2.852.500,-, Sarpsborg kr 2.747.857,- og Halden kr. 2.510.000,-.

Solgte boliger

Det er relativt store variasjoner i utviklingen når det gjelder antallet solgte boliger andre kvartal. Noen områder har relativt stor økning, men andre har negativ utvikling. Når vi ser på utviklingen andre kvartal i år i forhold til andre kvartal i fjor, har faktisk de flestel en negativ utvikling. Den største tilbakegangen i antallet solgte boliger i vår markedsregion, har Frogn med -15,3%. Moss har nesten samme tilbakegang med -14,9%, og deretter Fredrikstad med -6,9%. Nordre Follo og Indre Østfold har begge en negativ utvikling på 3,5%, og Sarpsborg med -1,0%. Tre områder hadde positiv utvikling, hvor Vestby hadde den største med 16,7% flere solgte i andre kvartal i år. Ås hadde en økning på 10,5%, og Halden 5,6%.

Antallet solgte boliger hittil i år sammenlignet med  samme periode i fjor, har også flest områder en negativ utvikling. Her er ikke spennet like stort, men størst tilbakegang hadde Moss med -9,3%. Nordre Follo gikk tilbake 6,8%, Indre Østfold tilbake 6,5%, og Halden og Frogn begge tilbake 4,3%. Ås hadde nøyaktig samme antall solgte som samme periode i fjor, men Fredrikstad hadde en økning på 2,6%, Sarpsborg 5,2%, og Vestby en økning på hele 24,2%!

Nye bruktboliger for salg

Antallet nye bruktboliger lagt ut for salg har nesten utelukkende gått noe tilbake siste kvartal, noe vi antagelig kan sette på Korona-kontoen. I tillegg så har det også i en periode vært mange bruktboliger i markedet. Størst tilbakegang i antallet bruktboliger lagt ut for salg siste kvartal hadde Frogn med -26,9%, etterfulgt av Sarpsborg med -20,4%. For Indre Østfold var det tilbakegang på 17,0%, Moss -11,5%, Ås -9,6%., Nordre Follo -6,4% og Fredrikstad og Halden begge gikk tilbake 5,9% i årets andre kvartal i forhold til samme periode i fjor. Eneste sted med positiv utvikling var Vestby med en økning på 0,8%.

Utviklingen er ganske lik når vi sammenligner perioden hittil i år mot samme periode i fjor, selv om ikke endringene er like store. I denne perioden er det Moss som gikk mest tilbake med 14,4% færre boliger lagt ut for salg. Rett bak kommer Frogn med -12,4%, og deretter Nordre Follo med -8,7%. En liten tilbakegang også for Indre Østfold med -6,3%, Sarpsborg -4,9%, Ås -2,5% og Halden -0,7%. Fredrikstad hadde en økning på 1,3%, og i Vestby økte antallet nye bruktboliger lagt ut med 5,2%.

Konklusjon 

Vi har allerede konkludert med at vår markedsregion har et boligmarked som er både sunt og stabilt. Dette gjelder også for hele det norske boligmarkedet, og kan lett forankres i det faktum at det faktisk er robust nok til å stå i mot en krise av det kaliberet som Koronaen har representert. 

Vi ser at vårt lokale boligmarked holder en jevn men relativt moderat vekst, selv gjennom de utfordringene som har vært gjeldende siste kvartal. Samtidig ser vi at markedet justeres noe gjennom at både antallet solgte bruktboliger og nye lagt ut for salg i vår region (Viken med Oslo) har gått noe tilbake siste kvartal. Denne tilbakegangen er på beskjedne 4,8% både for solgte og utlagte boliger, mens vi i vår lokale Østfold Akershus region har økt antall solgte med nærmere 6%. Altså ingen tegn på at vårt lokale boligmarked er ute av kontroll, eller dårlig fungerende på noen måte, kommenterer Adm.Dir Håkon Fossvik i EiendomsMegler1 Østfold Akershus AS.

For realiteten er at omsetningsfallet som skjedde i kjølvannet av Korona-utbruddet i all hovedsak har hentet seg inn igjen, sammenlignet med 2019. Samtidig er det viktig å være bevisst på at den svakere økonomiske utviklingen vi ser både i Norge og internasjonalt, normalt vil bety en mer moderat boligprisutvikling de neste månedene.

Kilde: Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS.