Det er helt normalt med nedgang i boligprisene tredje kvartal, men i år var denne nedgangen noe sterkere enn det den har vært de tidligere årene. De siste månedsrapportene har vist at trenden har snudd nedover, og det var derfor ikke overraskende at vi nå ser negative tall i alle områder av landet for tredje kvartal. Forrige måned, september, var den nest svakeste som er målt av Eiendom Norge. men det er også viktig å presisere at nedgangen på ingen måte er dramatisk, men heller lenge ventet og en naturlig følge av rentehevingene over tid.

Lokalt boligprisfall 3.kvartal!

3.kvartal 2023:

Det norske boligmarkedet har stått utrolig sterkt i lang tid, og vært usedvanlig robust tatt rentehevingene i betraktning. Med det bakteppet at Norge har både høy gjeldsgrad og hovedsakelig flytende rente, har boligmarkedet holdt seg utrolig godt gjennom lengre tid med både skyhøy inflasjon og økende rentenivå. Men nå ser vi at rentehoppene begynner å virke i markedet, og vil sannsynligvis legge en liten demper i boligmarkedet i all fall ut inneværende år. Men faktum er jo samtidig at arbeidsmarkedet fortsatt holder seg sterkt, noe som sannsynligvis er med på å holde igjen nedgangen i boligmarkedet.

Nøkkeltall og sammendrag pr lokalt område 3.kvartal 2023:

Frogn:

arrow_downward
-1,8 %

Nominell prisutvikling

arrow_upward
12,1 %

Solgte boliger mot 3.kvartal 2022

arrow_upward
8,9 %

Boliger lagt ut for salg, mot 3.kvartal 2022

arrow_downward
Kr. 6.576.677,-

Gjennomsnittspris

arrow_downward
Kr. 54.358,-

Pris pr m2

arrow_downward
Kr. 5.350.000,-

Medianpris

arrow_downward
70 dager

Omsetningstid

arrow_downward
-3,7%

Avvik pris/Prisantydning:

Vestby:

arrow_downward
-1,5 %

Nominell prisutvikling

arrow_downward
-14,3 %

Solgte boliger, mot 3.kvartal 2022

arrow_downward
-20,6 %

Boliger lagt ut for salg, mot 3.kvartal 2022

arrow_upward
Kr. 5.496.875,-

Gjennomsnittspris

arrow_downward
Kr. 46.567,-

Pris pr m2

arrow_downward
Kr. 4.637.500,-

Medianpris

arrow_upward
64 dager

Omsetningstid

arrow_downward
-2,8%

Avvik Pris/Prisantydning:

Indre Østfold:

arrow_downward
-2,0 %

Nominell prisutvikling

arrow_downward
-24,9%

Solgte boliger, mot 3.kvartal 2022

arrow_downward
-1,4 %

Boliger lagt ut for salg, mot 3.kvartal 2022

arrow_upward
Kr. 3.550.618,-

Gjennomsnittspris

arrow_downward
Kr. 32.448,-

Pris pr m2

arrow_upward
Kr. 3.437.500,-

Medianpris

arrow_upward
50 dager

Omsetningstid

arrow_downward
-1,9%

Avvik Pris/Prisantydning:

Moss:

arrow_downward
-2,6 %

Nominell prisutvikling

arrow_upward
6,8 %

Solgte boliger mot 3.kvartal 2022

arrow_upward
15,3 %

Boliger lagt ut for salg, mot 3.kvartal 2022

arrow_upward
Kr. 4.467.765,-

Gjennomsnittspris

arrow_upward
Kr. 45.630,-

Pris pr m2

arrow_downward
Kr. 3.900.000,-

Medianpris

arrow_upward
61 dager

Omsetningstid

arrow_downward
-1,9%

Avvik Pris/Prisantydning:

Fredrikstad:

arrow_downward
-2,6 %

Nominell prisutvikling

arrow_upward
5,2 %

Solgte boliger mot 3.kvartal 2022

arrow_upward
0,7 %

Boliger lagt ut for salg, mot 3.kvartal 2022

arrow_downward
Kr. 4.015.287,-

Gjennomsnittspris

arrow_downward
Kr. 41.702,-

Pris pr m2

arrow_downward
Kr. 3.500.000,-

Medianpris

arrow_upward
52 dager

Omsetningstid

arrow_downward
-2,3%

Avvik Pris/Prisantydning:

Sarpsborg:

arrow_downward
-2,5 %

Nominell prisutvikling

arrow_downward
-11,6 %

Solgte boliger mot 3.kvartal 2022

arrow_upward
6,4 %

Boliger lagt ut for salg, mot 3.kvartal 2022

arrow_downward
Kr. 3.355.245,-

Gjennomsnittspris

arrow_upward
Kr. 35.317,-

Pris pr m2

arrow_downward
Kr. 2.955.372-

Medianpris

arrow_upward
48 dager

Omsetningstid

arrow_downward
-2,0%

Avvik Pris/Prisantydning:

Halden:

arrow_downward
-2,4 %

Nominell prisutvikling

arrow_downward
-14,9 %

Solgte boliger mot 3.kvartal 2022

arrow_downward
-10,0 %

Boliger lagt ut for salg, mot 3.kvartal 2022

arrow_downward
Kr. 3.360.461,-

Gjennomsnittspris

arrow_downward
Kr. 31.115,-

Pris pr m2

arrow_downward
Kr. 2.991.341,-

Medianpris

arrow_upward
48 dager

Omsetningstid

arrow_downward
-0,6%

Avvik Pris/Prisantydning:

Boligprisutviklingen

Som forventet viser tredje kvartal negativ prisvekst, altså nedgang i boligprisene nasjonal og lokalt. Og som vi har nevnt er det helt normalt at boligprisene går noe ned i dette kvartalet, selv om nedgangen var et lite hakk sterkere enn normalt. Som tabellen under viser, er det nedgang i samtlige av våre syv regioner. Nedgangen for disse syv regionene ligger innenfor et forholdsvis jevnt nivå, fra -1,5% til -2,6%. Den gjennomsnittlige nasjonale nedgangen ligger på samme nivå som den laveste lokale regionen, altså -2,6%. I tabellen under, har vi rangert våre syv regioner fra høyeste til laveste vekst i 3.kvartal. For å sette dette i et perspektiv, er området i landet som hadde svakest utvikling siste kvartal  Notodden i Telemark med -6,6%, etterfulgt av Hammerfest i Nord-Norge med -6,0% og Steinkjer i Trøndelag med -5,3%. Sterkest utvikling dette kvartalet hadde Distriktene i Vestfold og Telemark som akkurat vippet ned på minussiden med -0,1%.

 

Ser vi noe lengre tilbake i tid, det vil si ett år eller fire siste kvartaler, er boligprisutviklingen denne perioden også negativ for alle våre syv lokale regioner. Sterkest utvikling denne perioden har hadde Vestby med -1,3%, etterfulgt av Moss med 2,2% og Halden 2,9%. Indre Østfold og Fredrikstad hadde begge -3,3%, mens Sarpsborg hadde -3,6% og Frogn -3,8%. Sterkest utvikling denne perioden hadde Haugesund og Karmøy med en oppgang på 6,8%, etterfulgt av Grimstad og Lillesand med 6,1%. Svakest utvikling hadde Ringerike, med en nedgang på 7,7%. Som vi også har sett i den månedlige prisstatistikken, er det Sørlandet og Vstlandet som skiller seg mest ut med sterkest prisvekst. Dette kan nok forklares med at de en lengre periode tidligere hadde svært svak vekst, samt at olje- og gassnæringen som med stor tyngde har tilhold her, nå har gått bedre igjen.

Prisutvikling lokalt 3.kvartal 2023:

(Rangert fra høyest til lavest)

Sted/Tid:3.kvartal 2023:
Vestby
-1,5 %
Frogn
-1,8 %
Indre Østfold
-2,0 %
Halden
-2,4 %
Sarpsborg
-2,5 %
Moss
-2,6 %
Fredrikstad
-2,6 %

Omsetningstid

Denne tiden av året krever normalt noe lengre salgstid, og vi ser også at salgstiden økte i alle områder av vår region, med unntak av Frogn. Se tabellen under.

De raskeste omsetningene i landet første kvartal, hadde Bydel Grorud i Oslo, med et snitt på 19 dager. Det tregeste omsetningssnittet hadde Hammerfest, med 107 dager.

I tabellen under kan dere se omsetningstiden rangert fra lavest til høyest innenfor vår region, samt Norge. I tillegg er det en sammenligning mot kvartalet før (2.kvartal 2023), og samme kvartal de to tidligere årene.

Omsetningstid 1.kvartal 2023:

(Rangert fra kortest til lengst tid)

Sted/Tid:Omsetningstid:(Omsetningstid 2.kvartal 2023)(Omsetningstid 3.kvartal 2022)(Omsetningstid 3.kvartal 2021)
Norge
42 dager
(35)
(33)
(38)
Halden
 48 dager
(31)
(27)
(42)
Sarpsborg
48 dager
(28)
(29)
(30)
Indre Østfold
 50 dager
(35)
(35)
(37)
Fredrikstad
52 dager
(37)
(30)
(25)
Moss
 61 dager
(45)
(28)
(24)
Vestby
 64 dager
(45)
(41)
(31)
Frogn
 70 dager
(73)
(32)
(20)

Prisnivå:

Eiendom Norge oppgir prisnivået med tre forskjellige målenheter, i regions-/kvartalsrapportene. Disse er: Pris pr m2 (salgspris delt på antallet kvadratmeter), Medianpris (lister opp i rekkefølge alle boligsalgspriser, og trekker ut den midterste) og Gjennomsnittsprisen (alle boligpriser lagt sammen og delt på antallet boliger). På denne måten kan vi sammenligne for å se etter en praktisk sammenheng med boligprisutviklingen i et område, og hvordan dette eventuelt slår ut innenfor disse tre målemetodene for prisnivået. 

Vi har laget en tabell med alle tre målenhetene under, og der kan dere se siste kvartals fasit. Det er som regel ikke store utslagene fra kvartal til kvartal, men for siste kvartal gikk kvadratmeterprisen opp i kun Moss og Sarpsborg. Medianprisen gikk kun opp i Indre Østfold, ellers gikk den tilbake fra forrige kvartal. Gjennomsnittsprisen gikk noe opp i tre områder, nemlig Vestby, Indre Østfold og Moss, og hos resten gikk den noe ned.

Oversikt prisnivå i 3.kvartal 2023 - Gjennomssnittspris/Pris pr m2/Medianpris:

Sted/prisparameter:Gjennomsnittspris:Pris pr m2:Medianpris:
Frogn:
Kr. 6.576.677,-
Kr. 54.358,-
Kr. 5.350.000,-
Vestby:
Kr. 5.496.875,-
Kr. 46.567,-
Kr. 4.637.500,-
Indre Østfold:
Kr. 3.550.618,-
Kr. 32.448,-
Kr. 3.437.500,-
Moss:
Kr. 4.467.765,-
Kr. 45.630,-
Kr. 3.900.000,-
Fredrikstad:
Kr. 4.015.287,-
Kr. 41.702,-
Kr. 3.500.000,-
Sarpsborg:
Kr. 3.355.245,-
Kr. 35.317,-
Kr. 2.955.372,-
Halden:
Kr. 3.360.461,-
Kr. 31.115,-
Kr. 2.991.341,-

Solgte bruktboliger, og nye lagt ut for salg

Antallet solgte og boliger lagt ut for salg, varierer en god del mellom de ulike regionene i vårt markedsområde. Hvis vi fokuserer på volumet solgte i tredje kvartal- mot samme i fjor, varierer det lokalt fra en økning på 12,1% i Frogn til en nedgang i Indre Østfold på -24,9%. På landsbasis gikk det ned 3,8% denne perioden. Antallet lagt ut i bruktmarkedet denne perioden, varierer fra 15,3% økning i Moss til en nedgang på -20,6% i Vestby.

Vi kan også se på ytterpunktene i utviklingen hittil i år, og da er det Fredrikstad som har hatt størst økning i antallet solgte boliger, med en økning på 11,5%. Sarpsborg hadde en nedgang på -11,7%. Hittil i år har det blitt lagt ut 15,0% flere bruktboliger i Fredrikstad enn i fjor, mens det i Vestby er en nedgang på -1,5% samme periode. Se for øvrig tabellen under, som viser dette som nå er forklart.

Solgte boliger, og nye bruktboliger lagt ut for salg:

Sted/Endring:Solgte boliger 3.kvartal:Lagt ut for salg 3.kvartal:Solgte boliger hittil 2023:Lagt ut for salg hittil 2023:
Frogn:
   12,1 %
        8,9 %
     7,4 %
      6,6 %
Vestby:
  -14,3 %
     -20,6 %
     1,3 %
     -1,5 %
Indre Østfold:
  -24,9 %
      -1,4 %
    -3,9 %
      6,7 %
Moss:
     6,8 %
      15,3 %
     7,1 %
    14,4 %
Fredrikstad:
     5,2 %
       0,7 %,
   11,5 %
    15,0 %
Sarpsborg:
 -11,6 %
       6,1 %
  -11,7 %
     -0,2 %
Halden:
  -14,9 %
    -10,0 %
    -4,0 %
      6,5 %

Konklusjon, og veien videre

Boligmarkedet holdt seg lite rentesensitivt mye lenger inn i 2023 enn det noen hadde antatt på forhånd. Boligprisfallet i fjor høst ble hentet inn igjen i løpet av første halvår i år. Men nå ser vi at alle rentehevingene klart begynner å sette spor. Diskusjonen er stor blant økonomiekspertene om hvorvidt den varslede rentehevingen fra Norges Bank i desember bør gjennomføres eller ikke. Bakteppet er svært komplekst, med mange faktorer som spiller inn. Boligmarkedet viser nå at prisveksten har begynt å dempe seg. Inflasjonstallene viser også tegn til å falle noe. men samtidig ser vi at arbeidsledigheten fortsatt holder seg lav, og i tillegg er det også fortsatt mange ledige stillinger utlyst. Dette er et tegn på at det ikke ligger an til noe krakk i boligmarkedet i den nærmeste tiden i det minste.

Norsk økonomi går fortsatt bra, og lettelsene i utlånsforskriften er nok også en faktor som har hatt betydelig effekt i boligmarkedet dette året. I tillegg har nyboligsalget stupt de siste månedene, parallelt med befolkningsvekst her i landet. Dette setter et kunstig høyt trykk på bruktboligmarkedet.

Eiendom Norge er veldig klare på at Norges Bank må avlyse rentehevingen som er varslet for desember, og at det allerede er lagt et grunnlag for fremtidig finansiell uro, ustabilitet og lavkonjunktur. Spesielt ved å tvinge nybyggingen til de laveste nivåer siden bankkrisen, som igjen fører til en svekkelse av BNP (brutto nasjonalprodukt/verdiskaping), og finansiell uro i lang tid. Eiendom Norge antar at årsutviklingen for 2023 vil ende på ca 0% mange steder i landet, som vil bety et faktisk realboligprisfall.  Men boligmarkedet er robust, og fortsatt velfungerende pr i dag.

Usikkerhet omkring rentebane og kjøpekraft gjør det vanskelig å sannsynliggjøre hvordan markedet utvikler seg videre inn i 2024. Det råder usikkerhet omkring hvordan arbeidsmarkedet vil utvikle seg, noe som også vil påvirke kjøpekraften. Den mentale effekten av spådommer og forventninger er også noe som er med på å bestemme farten i boligmarkedet, sammen med bankenes evne til å yte finansiering, mellomfinansiering m.m.

Administrerende direktør i EiendomsMegler1 Østfold Akershus AS, Håkon Fossvik, er tydelig på at det fremdeles er viktig at boligselgerne forholder seg til rådene fra meglerne våre med tanke på å få en riktig verdivurdering av egen bolig/sette riktig prisantydning. Det kan være fristende for en selger å la seg påvirke av egne ønsker om høy pris, meninger fra naboer, familie og venner om at boligen må være verdt mer, men det er som regel ikke de som skal betale for boligen. Vær realistisk - formaner Fossvik, en riktig prisantydning vil gi oss et godt utgangspunkt for å skape en best mulig salgsprosess.

Neste regionsrapport kommer etter neste kvartal, og vil da også gi fasiten for hele 2023.

 

 

Kilde: Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS.