Boligprisutviklingen ser ut i fra tallene tilsynelatende ut til å være sterkere enn den i realiteten er. Eiendom Norge peker på at boligprisutviklingen i fjor høst var spesielt svak, noe som er grunnlag for at årets sesongjusterte tall blir dratt betydelig opp. De mener derfor at det må legges mindre vekt på de sesongjusterte tallene i oktober enn vi normalt gjør. Salgstiden går noe opp lokalt og utbudet av boliger er høyt nå, men antallet nye bruktboliger i markedet er på vei nedover samtidig med at salgsvolumet er høyt. "Lageret" med usolgte boliger vil sannsynligvis falle i månedene fremover. Nyboligmarkedet er på det laveste på 30 år, og Eiendom Norge mener regjeringen er blinde for dette, og at tiltak må iverksettes snarest.

Fortsatt god aktivitet i boligmarkedet i oktober!

Aktiviteten i boligmarkedet er stabil, selv om vi nå har lagt bak oss tre måneder med svakere boligprisutvikling. Dette vitner igjen om at det norske boligmarkedet er både robust og velfungerende. Det ventes for øvrig fortsatt svak utvikling de to siste månedene av året, Og det antas at fasiten for boligprisutviklingen for 2023 ved årsskiftet vil ligge rundt 0%. Dette er faktisk det nivået Eiendom Norge spådde ved inngangen til 2023. Pr utgangen av oktober var boligprisutviklingen på landsbasis opp 2,6%.

Boligprisutviklingen

I oktober var det negativ nominell (uten å hensynta sesongvariasjoner) utvikling for alle de fire geografiske områdene vi følger tettest. For hele Norge var prisutviklingen -1,0% i oktober, mens den lokalt var -0,5% i Østfold (regnet fra Fredrikstad og Sarpsborg-tall), og -1,2% i Follo. For å kunne sette de lokale tallene i perspektiv, ser vi også på Oslo-tallene, og her var prisutviklingen -0,8% forrige måned.

Etter at Eiendom Norge har justert disse tallene mot de normale sesongvariasjonene, viser de at Østfold faktisk hadde en oppgang i boligprisene i oktober, på 0,8%. I Follo var også den sesongjusterte utviklingen negativ, og endte på -0,4%. Totalen for hele Norge endte såvidt opp, med 0,2%, mens den i Oslo også endte opp, med 0,5%. Området med sterkeste sesongjusterte boligprisutvikling i oktober, var Tønsbarg med Færder, opp 1,0%. Den svakeste utviklingen finner vi forrige måned i Asker og Bærum, Kristiansand og Stavanger med omegn, med -0,8%.

I et noe lengre perspektiv, ser vi at boligprisutviklingen hittil i år er preget av positive tall, altså oppgang. Østfold har denne perioden hatt en oppgang på 2,5%, mens den i Follo er noe lavere med 1,3%. For hele Norge under ett har boligprisene steget med 2,6% så langt i år, og i Oslo opp 2,9%. Den svakeste prisutviklingen i landet hittil i år, er det Tromsø og Bodø med Fauske som hadde, med -0,8%. Sterkest utvikling denne perioden hadde Kristiansand og Stavanger med omegn, med henholdsvis 6,7% og 6,4%.

For å se boligprisutviklingen i et enda lengre perspektiv, viser tabellen under utviklingen både de siste tolv månedene, samt siste fem og ti årene.

Prisutvikling oktober 2023:

0,8%

Sesongjustert prisutvikling fra sist måned - ØSTFOLD

-0,4%

Sesongjustert prisutvikling fra sist måned - FOLLO

0,2%

Sesongjustert prisutvikling fra sist måned - NORGE

0,5%

Sesongjustert prisutvikling fra sist måned - OSLO

Boligprisutvikling i %:

Sted/Tid:Okt. 23 Nominelt:Okt. 23 Sesong justert:Hittil 23:Siste 12 mnd.:Siste 5 år:Siste 10 år:
Østfold:
-0,5
 0,8
2,5
-0,8
24,4
73,4
Follo:
-1,2
-0,4
1,3
-3,9
15,9
60,4
Norge:
-1,0
 0,2
2,6
-0,5
20,1
54,8
Oslo:
-0,8
 0,5
2,9
 1,7
25,4
87,3

Omsetningstid

Siden høsten normalt sett gir et lite fall i boligprisene, må vi se de ferske oktober-tallene også i lys av dette. I den sammenhengen er ikke disse tallene fra Eiendom Norge spesielt svake. Og i all fall ikke sett mot de spådommene mange har hatt for hvordan boligmarkedet skulle svekke seg utover høsten. Men det antas og forventes videre et svakere boligmarked utover høsten og vinteren. Og det er verdt å nevne at aktiviteten er stabil til tross for lavere prisutvikling.

Omsetningshastigheten øker også normalt utover høsten, noe vi også ser for oktober. men det var langt fra en dramatisk økning. I Follo gikk gjennomsnittelig omsetningstid opp til 55 dager, fra 52 dager måneden før. I Østfold økte salgstiden med fire dager fra 49 i september til 53 i oktober. Gjennomsnittstiden for et boligsalg i hele Norge forrige måned var 41 dager, som er kun en dag mer enn måneden før. Raskest boligmarked hadde Oslo i oktober med 26 dager, og lengst tid tok det i Tromsø, med et snitt på 56 dager.

I tabellen nedenfor kan dere se nærmere på hvordan salgstiden har variert de siste månedene, samt tilsvarende måned de siste årene.

Gjennomsnittlig omsetningstid Okt. 2023:

53 dager

ØSTFOLD

55 dager

FOLLO

41 dager

NORGE

26 dager

OSLO

Omsetningstid:

Sted/Tid:Østfold:Follo:Norge:Oslo:
Okt. 2023:
53 dager
55 dager
41 dager
26 dager
Sept. 2023:
49 dager
52 dager
40 dager
26 dager
Aug. 2023:
47 dager
56 dager
38 dager
24 dager
Juli 2023:
58 dager
68 dager
47 dager
27 dager
Okt. 2022:
30 dager
33 dager
29 dager
21 dager
Okt. 2021:
26 dager
28 dager
33 dager
22 dager
Okt. 2020:
30 dager
38 dager
46 dager
21 dager

Prisnivå:

Gjennomsnittsprisen for en bolig i Norge ved utgangen av oktober, var kr. 4.370.018,-. Gjennomsnittsprisen har dermed gått ned forrige måned, siden den i september var kr 4.603.348,-. 

Vi har dessverre ikke lokale tall for gjennomsnittsprisen, men Eiendom Norge/Eiendomsverdi oppgir to andre verdier for måling av prisnivået. Medianprisen (som er den midterste omsetningsprisen dersom vi rangerer omsetninger i stigende rekkefølge), samt pris pr kvadratmeter.

Som tabellen under viser, har både kvadratmeterprisen og medianprisen endret seg kun marginalt den siste måneden. 

Tabellen under viser også tilsvarende tall for tidspunkter tilbake i tid, slik at man kan få et enda større bilde av utviklingen.

Pris pr. m2:

Sted/Tid:Østfold:Follo:Norge:Oslo:
Okt 2023:
38.969,-
53.895,-
51.637,-
91.544,-
Sept 2023:
39.221,-
54.331,-
52.359,-
91.960,-
Aug 2023:
39.482,-
54.749,-
52.578,-
92.073,-
Juli 2023:
39.195,-
55.002,-
52.298,-
91.549,-
Okt 2022:
39.111,-
54.138,-
51.084,-
90.483,-
Okt 2021:
36.950,-
52.341,-
48.466,-
85.618,-
Okt 2020:
33.214,-
47.200,-
44.514,-
78.075,-

Medianpris:

Sted/Tid:Østfold:Follo:Norge:Oslo:
Okt 2023:
3.356.422,-
5.250.000,-
3.836.513,-
5.202.983,-
Sept 2023:
3.402.000,-
5.350.000,-
3.865.381,-
5.264.294,-
Aug 2023:
3.400.000,-
5.235.475,-
3.875.000,-
5.255.147,-
Juli 2023:
3.400.000,-
5.200.000,-
3.850.000,-
5.227.501,-
Okt 2022:
3.500.000,-
5.350.000,-
3.815.000,-
5.120.685,-
Okt 2021:
3.297.500,-
5.000.000,-
3.600.000,-
4.822.513,-
Okt 2020:
3.001.000,-
4.660.000,-
3.388.056,-
4.477.273,-

Solgte bruktboliger, og nye lagt ut for salg

I oktober ble det i hele landet totalt solgt 7.762 boliger, som er 2,7% færre enn tilsvarende måned i 2022. De lokale tallene viser en større nedgang, som vil si -13,8% i Østfold, og -9,3% i Follo. I Oslo var det faktisk en økning i boligsalget på 4,2%. Med litt lengre blikk bakover i tid, det vil si hittil i år, ser vi at volumet solgte boliger er rimelig likt som samme periode i fjor. Med rene tall betyr dette at det i Østfold er solgt 0,6% færre i år, mens det i Follo er solgt 0,5% flere. I hele Norge er det solgt 0,1% færre i år, og i Oslo 1,3% flere.

I oktober ble det lagt ut for salg hele 10,7% færre boliger i Norge, enn samme måned i fjor. Enda større nedgang ser vi lokalt, da det i Østfold var lagt ut 11,3% færre bruktboliger forrige måned, og i Follo hele 16,4% færre. Også stor nedgang i Oslo, med 14,2%. Hittil i år er ikke endringen like stor, og i Østfold er det lagt ut 5,8% flere denne perioden. Follo hadde en marginal økning med 0,6%. For hele landet har det vært en økning på 2,3%, og i Oslo en nedgang på 0,6%.

Det har vært en del fokus på det store antallet usolgte boliger i markedet. Utbudet av boliger er høyt nå, men antallet nye bruktboliger som blir lagt ut er fallende og salgsvolumet relativt høyt og på nivå med 2022. Det ventes fall i antall usolgte boliger fremover.

 

Konklusjon, og veien videre

Presset i boligmarkedet ser ut til å ha roet seg, og dermed også prisutviklingen. Men som nevnt er det fortsatt stabil og god aktivitet i boligmarkedet. Med unntak av områdene rundt Kristiansand og Stavanger, blir det nå forventet svak boligprisutvikling fremover i hele landet. Inflasjonen og rentehevingene har uten tvil påvirket markedet. Det ble ingen renteendring denne uken, men det er fortsatt varslet en økning i desember. Selv om tonen var noe mer dempet fra Norges Banks side på siste rentemøte. Mange faktorer spiller inn, og arbeidsledighetstallene har en vesentlig innflytelse. Her blir det kunngjort ferske tall om noen dager, nærmere bestemt fredag 10.november. 

Det svake nyboligmarkedet gir ekstra press i bruktboligmarkedet, og her mener nå Eiendom Norge at regjeringen er blinde for den krisen som er på vei. Salget av nyboliger er på det laveste på 30 år, og etter Eiendom Norges oppfatning blir det gjort altfor lite. Går det for langt nå, vil konsekvensene vare i lang tid fremover. Det etterlyses motkonjunkturpolitikk.

For alle som er på boligjakt, eller skal selge sin bolig; Stå på, det er fortsatt et velfungerende marked. Lykke til!

 

 

Kilde: Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS.