Stjerneblokkveien 15

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Informasjon borettslag / sameie

Regnskap / Budsjett:
Interessenter oppfordres til å sette seg inn i borettslagets årsberetning og regnskap. Megler har mottatt årsregnskap og budsjett som kan oversendes ved forespørsel. Årsregnskapet for 2025 viser et underskudd på kr 2 641 161 ,-. Den bokførte egenkapitalen var per 31.12.2025 negativ med kr 14 921 943 ,-. Styret forklarer dette med at eiendelene er bokført til opprinnelige priser og ikke gjenspeiler markedsverdiene. Disponible midler var per 31.12.2025 negative med kr 2 320 154 ,-. Felleskostnadene ble økt med 4,3 % for 2026 på grunn av generell prisstigning. Avdragsfriheten for borettslagets felleslån hos OBOS-banken utløper i oktober 2026, og felleskostnadene vil da øke når avdragsbetalingen starter.

Vedtekter / Husordensregler:
Eier forplikter seg til å gjøre seg kjent med vedtekter og eventuelle husordensregler. Kopi av disse ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dyrehold:
Dyrehold av hund eller katt er tillatt i Stjerneblokkveien borettslag. En generell erklæring om dyrehold skal signeres ved anskaffelse av dyret eller på det tidspunkt andelseier anskaffer seg leiligheten i borettslaget. Erklæringen er vedlagt husordensreglene. Det er båndtvang på borettslagets område for både hund og katt. Det forventes at man umiddelbart fjerner ekskrementene etter dyret. Skade på borettslagets eiendom, som beviselig er utført av dyret, må erstattes av andelseieren. Den enkelte andelseier må påse at hans dyrehold ikke er til sjenanse for andre i borettslaget, enten med lukt, lyd eller annet.

Beboernes forpliktelser:
Andelseiere kan bli innkalt til dugnad for vedlikeholdsprosjekter og utvendig arbeid. Brukere av fellesvaskeriene plikter å rengjøre etter seg. Andelseier har vedlikeholdsplikt for innvendige deler av boligen, inkludert rør fra egen vannlås til felles stamledning, og må rense sluk på balkong/veranda.

Styregodkjennelse:
Kjøper skal godkjennes av styret i borettslaget. Dette kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper ikke rett til å ta eiendommen i bruk jf. borettslagsloven § 4-5 (2). Blir kjøper ikke godkjent som ny eier må kjøper besørge videresalg av andelen. Hjemmelen overføres til kjøper og oppgjør utbetales til selger.

Forkjøpsrett:
Andelseierne i borettslaget og deretter øvrige medlemmer i OBOS har forkjøpsrett. Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldenede er 20 dager fra borettslaget mottar melding om eierskiftet. Fristen reduseres til 5 hverdager dersom det er sendt forhåndsvarsel.

Innskudd:
kr 3 400

Felleskostnader

kr 5 518 pr. mnd.

Felleskostnader inkluderer

Ordinære driftskostnader, styrehonorar, forretningsførsel, drift og vedlikehold, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter og bredbånd. Felleskostnader: kr 5 518,- per måned. Avdragsfriheten på borettslagets felleslån utløper i oktober 2026, med første avdrag 30.11.2026. Etter utløpet av den avdragsfrie perioden vil de månedlige felleskostnadene øke. For denne andelen (leilighetsnummer 343) er den potensielle månedlige økningen estimert til kr 700 ,-. Rentenivå, eventuelt nye låneopptak, endret nedbetalingsplan og årsmøtevedtak kan påvirke felleskostnadenes størrelse. Eier må selv dekke kostnader forbundet med eget strømforbruk, forsikring av innbo og løsøre samt andre kostnader som ikke dekkes av felleskostnadene.

Fellesgjeld

kr 238 585,56
Dette utgjør andelens fellesgjeld pr. 29.07.2026

Borettslaget har følgende lån: Bank: OBOS-banken AS Lånenummer: 98208682083 Type: Annuitetslån, 12 terminer per år Restsaldo pr. 30.07.2026: kr 48 870 294 ,- Andel av saldo: kr 238 585,56 ,- Innfrielsesdato: 30.05.2043 Type Rente: Flytende Rente: 5,29 % Avdragsfrihet til og med oktober 2026, med første avdrag 30.11.2026. Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

Forsikringspolise

85209689

Sikringsordning

For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har borettslaget en lovbestemt panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført. Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtalen varer til den blir sagt opp av en av partene, med en oppsigelsestid på seks måneder.

Areal

BRA: 77 m²
BRA-i: 65 m²
BRA-e: 12 m²
TBA: 5 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Etasje

3

Parkering

Parkeringene til borettslaget kan brukes fritt av andelseierne som har registrert bilene sine for parkering. Det er ikke en fast plass som følger boligen. Det finnes også gratis kommunale plasser ute. Stjerneblokkveien har 97 garasjer som administreres av Sørjordet Garasjelag. Dette er andelsgarasjer der beboerne har anledning til å kjøpe seg inn med en andel og disponere garasjen så lenge man har leilighet i borettslaget. Garasjen skal som hovedregel ikke brukes til annet en leierens bil eller MC. Borettslaget har 20 stk. ladeplasser utenfor oppgang 18 for beboere med el-bil. Siste oppdaterte priser er fra 01.04.2025 hvor prisen for lading var kr 79 ,- for månedsabonnement til Elaway. Ladeprisen er spottpris. Det opplyses om ladeplikt på disse parkeringsplassene. Parkering på stikkveiene er ikke tillatt. Parkering på skraverte felt i forbindelse med stikkveier inn til oppgangene og foran avfallsstasjoner er ikke tillatt. Unntaksvis kan det være aktuelt ved til-/fraflytting, møbeltransport, av-/pålessing og lignende. Hensetting av bil på disse områdene kan medføre borttauing for eiers regning. Omfattende reparasjoner og vask av motorkjøretøy er ikke tillatt på parkeringsplassene, snuplassene eller på andre fellesområder. Det er vaskeplass tilgjengelig utenfor vaktmesterens kontor langs veien ned mot garasjene.

Eiendom

Tomteareal er 76 500 m² på eiet tomt.

Borettslagets eiet tomt. Tomten er pent opparbeidet med grøntarealer og asfalterte gangveier, og fremstår som relativt planert. Fellesarealene inkluderer grøntanlegg, stikkveier, lekeplass og utendørs avfallsbrønner. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk.

Byggeår

1952

Innhold

Leiligheten ligger i 3. etasje og består av følgende rom: Entré, stue, kjøkken, bad og to soverom. Fra stuen er det utgang til en balkong på 5 m². Leiligheten disponerer i tillegg to sammenhengende boder i kjeller på totalt 9 m², samt en bod på loft på 3 m².

Standard

Leiligheten er en romslig 3-roms beliggende i 3. etasje på Grorud. Bygget har den robuste konstruksjonen og de klassiske kvalitetene som kjennetegner perioden, og leiligheten har en tradisjonell og svært funksjonell planløsning hvor alle rom er samlet på ett plan. Planløsningen består av entré, kjøkken, stue, to soverom og bad, og dagens rominndeling samsvarer med godkjente byggetegninger. Boligen fremstår i stor grad med sin opprinnelige planløsning og karakter, og overflater, innredning og flere bygningsdeler bærer naturlig preg av alder og normal bruksslitasje. Dette gir ny eier gode muligheter til å modernisere og sette sitt eget preg på boligen etter egne ønsker og behov. Badet ble oppgradert i 2009, og vinduene ble skiftet til moderne 3-lags energiglass i 2015, noe som bidrar til bedre komfort og energieffektivitet. Borettslaget har felles varmtvannsanlegg, og den tidligere varmtvannsberederen som står i kjøkkenskapet er frakoblet og ikke lenger i bruk. Entré: Leiligheten ønskes velkommen gjennom en brann- og lydklassifisert entrédør som leder inn til en lys og praktisk gang. Entréen har flislagt gulv som er slitesterkt og enkelt å holde rent, noe som er praktisk i en bolig med daglig bruk. Langs den ene veggen er det montert en romslig skyvedørsgarderobe som gir gode oppbevaringsmuligheter for yttertøy, sko og annet utstyr, samtidig som skyvedørene utnytter plassen effektivt. Veggene er malt i lyse farger som bidrar til et lyst og ryddig førsteinntrykk. En glassdør leder videre inn til stuen, med enkel tilgang til kjøkkenet. Badet er praktisk plassert i umiddelbar nærhet til inngangen. Den sentrale gangen binder leilighetens rom sammen på en oversiktlig måte og gir en god flyt mellom oppholdsrom og private rom. Stue: Stuen er leilighetens naturlige oppholdsrom og har en god størrelse som gjør den enkel å innrede med både sofagruppe, TV-løsning og spisebord. Rommets utforming gir flere møbleringsmuligheter uten at det oppleves trangt, og det er god plass til både hverdagsliv og sosiale sammenkomster. Store vindusflater sammen med balkongdøren slipper inn godt med naturlig dagslys og bidrar til en lys og trivelig atmosfære gjennom store deler av dagen. Balkongdøren har 3-lags glass fra 2015, som gir forbedret isolasjon mot både kulde og støy sammenlignet med eldre vinduer. Et naturlig midtpunkt i rommet er peisen, som både tilfører ekstra varme på kjølige dager og skaper en lun stemning. Peisen opplyses å være i fungerende stand. Gulvet er belagt med laminat, veggene er malte, og rommet ventileres via naturlig ventilasjonsluke i veggen. Balkong: Fra stuen er det direkte utgang til balkongen, som fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet i sommerhalvåret. Balkongen har betongdekke og plass til et mindre kafébord med to stoler, slik at den kan benyttes til morgenkaffen, et måltid utendørs eller avslapning på varme dager. Beliggenheten i tredje etasje gir et åpent preg og utsyn over nærområdet, samtidig som høyden gir en viss avstand til bakkenivå. Balkongen har rekkverk av tre som har et vedlikeholdsbehov. Rekkverkets høyde er målt til ca. 88 cm, noe som er lavere enn dagens forskriftskrav på minimum 1 meter. Kjøkken: Kjøkkenet har en funksjonell utforming med kjøkkeninnredning fra Schmidt, bestående av underskap, skuffer og overskap med profilerte lyse fronter. Innredningen gir godt med skap- og benkeplass til daglig bruk. Benkeplaten er utført i kompositt og har innfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps blandebatteri. Kjøkkenet er utstyrt med integrert stekeovn og platetopp, vegghengt avtrekksvifte i stål samt plass for frittstående oppvaskmaskin. Under benkeplaten er det etablert opplegg for vaskemaskin med ekstra vannuttak, i tillegg til opplegg for kjøleskap og fryser. Gulvet er flislagt, veggene har en kombinasjon av fliser og malte flater, og himlingen består av malt betong. Rommet har god arbeidsflate og plass til et spisebord for daglige måltider, noe som gjør kjøkkenet både praktisk og funksjonelt som et naturlig samlingspunkt i boligen. Soverom: Leiligheten har totalt to soverom av god størrelse. Hovedsoverommet har en god størrelse og gir plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider. Langs den ene veggen er det montert en stor skyvedørsgarderobe som gir rikelig med oppbevaringsplass uten å oppta unødvendig gulvareal. Rommet har laminatgulv, malte vegger og naturlig ventilasjon via ventilasjonsluke i yttervegg. Det andre soverommet er noe mindre, men har en fleksibel størrelse som gjør det godt egnet som barnerom, gjesterom, kontor eller hobbyrom. Rommet har vindu som gir godt dagslys, laminatgulv, malte vegger og naturlig ventilasjonsluke i yttervegg. Begge soverommene har en tradisjonell utforming som gjør dem enkle å innrede etter ulike behov. Bad: Badet ble oppgradert av tidligere eier i 2009. Det foreligger dokumentasjon i form av faktura for utført membran- og VVS-arbeid. Badet har flislagte gulv og vegger, samt varmekabler i gulvet som gir god komfort gjennom hele året. Innredningen består av veggmontert servantskap med slette fronter og benkeplate med innfelt servant og ett-greps blandebatteri. Over servanten er det vegghengt skaphylle med speil som gir praktisk oppbevaring av toalettsaker. Dusjsonen er avgrenset med glassvegger og er utstyrt med dusjstativ og to-greps blandebatteri. Toalettet har innebygget sisterne, noe som gir et ryddig uttrykk og gjør rengjøring enklere. Ventilasjonen skjer via naturlig ventilasjonsluke i veggen med tilluft gjennom spalte under døren. Badet fremstår som funksjonelt og dekker de fleste behov i det daglige. Overflater: Gulv: Fliser og laminat. Vegger: Fliser og malte strier. Himling: Malte betongflater. Lagring: Skyvedørsgarderobe i entré og ene soverommet. I tillegg disponeres to sammenhengende kjellerboder på til sammen 9 m², samt en loftsbod på 3 m². For beskrivelse av tilstandsgrad (TG) 2 og 3, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Interessenter oppfordres spesielt til å undersøke disse forholdene som er gitt TG2 og 3 nærmere, da gitte tilstandsgrader her er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Hvitevarer

Det gjøres oppmerksom på at det kun er de integrerte hvitevarene på kjøkkenet som medfølger i kjøpet. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Adkomst

Se digitalt kart i finn-annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen. På visningsdagen vil det bli skiltet med visningsskilter fra EiendomsMegler 1.

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 06.08.2026. Bygning: Boligbygg med flere boenheter. Lavblokk oppført i betong og murkonstruksjoner, byggeår 1952. Utvendig fasade er tekket med tegl-stein, blekk og liggende panel ved balkong. Boligblokken er fundamentert med støpt såle til grunn. Støpte etasjeskillere. Tak: Saltak, innvendig bindingsverk av bjelkelag og trevirke. Utvendig tekket med takstein. Pipe/Ildsted: Det er peis i stue, og i følge eier er denne i fungerende stand. Vinduer: Vinduene har 3-lags glass. Innvendige foringer bestående av mdf / utvendig tekket med blekk. Vinduene er datostemplet 18.03.15. Baderomsvinduet ser ut til å være noe eldre, og vrider på vinduet er noe trang. Dører: B-30 / 35-db, brann og lydklassifisert ytterdør. (Ukjent dato). Balkongdør med 3-lags glass fra 2015. Lyse profilerte lettdører, skyvedør og dør med innfelt glass. Angitt tilstandsgrad er vurdert grunnet svell i nedkant av baderomsdør, samt justeringsbehov av glassdør mellom entre og stue. Øvrige dører fremstår i funksjonell stand med normal bruksslittasje. Trapper/adkomst: Støpte trapper i fellesareal. Balkong/terrasse: Balkong via stue. Balkongen har værslitt trevirke og det er noe råteskade i panelen på ytterveggen. Balkongens hoveddekke består av betong. Rekkverket ble målt til 88 cm. Terrasse- og balkongareal (TBA) er oppgitt til 5 m². VVS-installasjoner: Innvendige vannledninger: Det er rør i rør med uttak over baderomsgulvet. Disse er tilkoblet til vinklede rørdeler av kobber med stengekraner. Pvc rørene er videre trukket inn i rørkasse. Ut fra kassen er det trukket forkrommet vannrør gjennom entre og videre ut til kjøkken (plast rør). Dette plast-røret er tidligere vanninntak til kjøkken som nå er frakoblet. Kjøkkenet er nå tilkoblet vanninntak fra vegg. Kjøkkenets vannrør består av fleksible vannslanger til blandebatteri, samt plast rør (pvc) med utenpåsittende rør i rør. Det er opplegg for tilkobling til vaskemaskin via plastrør langs gulv. Denne har ikke blokkeringsplugg i enden og er kun avstengt via kran under oppvaskkum. Det er plassert varmtvannsbereder i kjøkkenskap men denne er frakoblet. Borettslaget er nå tilknyttet felles varmtvann i boligblokken. De innvendige avløpsrørene består av plast. Det kunne ses at membran var sammensatt til klemring i hovedsluk. I overkant av membran er det støp. I dusjsone er det hjelpesluk der avløpsrøret er sammenkoblet til hovedsluket. Dette gjelder også avløpsrøret fra servant. Ventilasjon: Badets ventilasjon består av naturlig ventilasjonsluke i vegg, og tilluft via spalte i dør. Kjøkkenets ventilator hadde tilfredstillende avtrekk under befaringen men det er usikkert om denne har innebygget kullfilter. Øvrig ventilasjon bestående av naturlige ventilasjonsluker i vegger ved stue og begge soverom. Tekniske detaljer: Oppvarming: Elektrisk og peis. Det er fremlagt slukkeapparat og røykvarsler er montert til tak. Elektrisk anlegg: Sikringsskap i felles oppgang med automatsikringer. Det er ukjent om når det elektriske anlegget ble montert, men sikringsskapet som befinner seg i felles oppgang består av automatsikringer. I sikringsskapet er det fremlagt kursfortegnelse. Det er montert AMS måler i sikringsskapet med samsvarserklæring fra Eltel Networks AS 28.02.2017. Takstmann er ikke autorisert innenfor elektro og kommentarer vedrørende dette punktet i rapporten er basert på generell kunnskap. Fastsetting av tilstandsgrad er ikke satt i rapporten da elektriske anlegg bør vurderes av godkjent elektrikker. Ved omsetning av bolig vil man ofte få endring i bruk av det elektriske anlegget. Det anbefales på generelt grunnlag at en registrert elektroinstallatør foretar en kontroll av boliginstallasjon ved eierskifte. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Vinduer | Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne og lukke. Vanskelig betjening kan tyde på slitasje eller skjevheter, og kan føre til redusert funksjon og tetthet. Det anbefales å justere, vedlikeholde eller utbedre vinduene for å sikre normal funksjon. - Balkonger, verandaer og takterrasser | Det er symptom på eller registrerte skader på overflater. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Skader på overflater kan indikere svekkelse og risiko for videre nedbrytning og fuktinntrenging i konstruksjonen. Det anbefales å undersøke omfang og årsak, og utbedre skadene for å hindre videre forverring. Konsekvensen er at rekkverket ikke gir tilstrekkelig fallsikring i henhold til dagens krav, noe som medfører økt risiko for fallulykker og behov for utbedring for å oppnå tilfredsstillende sikkerhet. Det anbefales å utbedre rekkverket slik at høyden tilfredsstiller gjeldende krav, for å sikre trygg bruk. Rekkverket ble målt til 88 cm og tilfredsstiller ikke kravet til 1 meter høyde. Angitt tilstandsgrad er vurdert grunnet værslitt trevirke i rekkverk, samt råteskade i panel. - Overflater - gulv | Det er påvist områder med bom flis (fliser som ikke sitter ordentlig fast i underlaget) i kombinasjon med riss eller sprekker i fuger. Bom i fliser og sprekker i fuger øker risiko for at fliser løsner, sprekker og slipper fukt/vann inn i underlaget. Det anbefales å utbedre løse fliser og tette fuger, samt kontrollere om det foreligger underliggende fuktproblemer. Angitt tilstandsgrad er vurdert grunnet hulrom i underkant av fliser, samt sprekker i fuger mellom flis. Laminatgulver ved stue og soverom fremsto med normal bruksslitasje. Enkelte gulvlister er noe slitt. Disse kan anbefales at males opp eller skiftes ut. - Overflater - vegger og himlinger | Overflater har noe slitasjegrad utover det en kan forvente. Unormal slitasje kan føre til redusert funksjon og levetid på overflater. Det anbefales å vedlikeholde, reparere eller fornye overflater etter behov. - Innvendige dører | Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på enkelte dører. Enkelte av innvendige dører har en del slitasje. Det anbefales å utbedre avvikene ved justering, vedlikehold eller utskifting etter behov. Enkelte dører må justeres. Slitasje kan føre til redusert funksjon og levetid på dørene. Det anbefales å vedlikeholde eller utbedre dørene ved behov. Lokal utbedring må påregnes. Angitt tilstandsgrad er vurdert grunnet svell i nedkant av baderomsdør, samt justeringsbehov av glassdør mellom entre og stue. Øvrige dører fremstår i funksjonell stand med normal bruksslittasje. - Bad: Overflater, vegger og himling | Det er påvist at some fliser har bom (hulrom under). Det er påvist riss eller sprekker i flisfuger i våtsonen. Bom (hulrom) under fliser indikerer at de ikke er godt nok festet, noe som øker risikoen for at fliser løsner eller sprekker. Dette kan også gi åpninger for fuktinntrengning og på sikt føre til skader i underliggende konstruksjon. Det anbefales å fjerne fliser med bom og kontrollere underlaget for feil eller mangler. Deretter bør flisene legges på nytt med korrekt lim og metode i henhold til gjeldende standarder. Eventuelle underliggende skader må utbedres før ny montering. Riss eller sprekker i flisfuger i våtsonen kan føre til at fukt trenger inn bak flisene. Dette øker risikoen for skjulte fuktskader, muggvekst og svekket konstruksjon over tid. Det anbefales å utbedre skadde fuger av å fjerne løse eller sprukne fugemasser og fuge på nytt med egnet materiale. Det bør også kontrolleres om det foreligger underliggende årsaker, som bevegelser eller svikt i underlaget, og eventuelt utbedre disse. Fuger bør skiftes ut. Angitt tilstandsgrad er vurdert grunnet hulrom i underkant av flis, samt sprekkdannelse i fuger mellom flis. - Bad: Vanntett sjikt, membran og sluk | Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist to topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning (i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet). I underkant av servantskapet er det inntak til baderommets VVS med stengekraner. I bakkant av disse er det ikke tilfredsstillende oppbrett med tettesjikt mot vegg. Denne veggflaten er heller ikke tilfredsstillende tettet igjen med flis. På generelt grunnlag kan det anbefales at VVS kyndig fagmann tar en ytterligere vurdering av dette, og eventuelt tetter dette med påsmøringsmembran. Konsekvens ved lekkasje er at vann kan trenge inn i det utette området og dette kan medføre til fuktskader i bakforliggende konstruksjoner. Angitt tilstandsgrad er vurdert grunnet utetthet i vegg i bakkant av VVS inntak, samt membranens alder som nå er 17 år gammel. Selv om badet holder tett i dag er det ingen garanti for hvor lenge membran kan opprettholde sin elastisitet og tetthet etter passert 10 år. Membranen og badet nærmer seg 20 år gammelt. På generelt grunnlag anbefales montering av dusjkabinett der avløpsrør fra kabinett er direkte tilknyttet sluket. Dette for å sikre seg mot fremtidige lekkasjer. - Bad: Ventilasjon | Naturlig ventilasjonsluke med svak trekk. Naturlig ventilasjon gis på generelt grunnlag tilstandsgrad 2, da dagens strenge krav til ventilasjon ikke er oppfylt. Tiltross for dette er denne typen ventilasjon normalt for boliger/leiligheter bygget i denne tidsperioden. Konsekvens ved svak luftsirkulering på våtrom er at det lettere kan danne seg fukt og mugg på overflater. Dersom det ikke luftes tilstrekkelig kan dette skape fuktskader over tid. Det anbefales å lufte tilstrekkelig etter bruk av tappevann og holde varmekabler påskrudd. Dette for å fordampe fukt i gulv, samt opprettholde god luftkvalitet på badet. Angitt tilstandsgrad er vurdert ut fra naturlig ventilasjonsluke med svakt avtrekk. - Kjøkken: Avtrekk | Kjøkkenets ventilator hadde tilfredsstillende avtrekk under befaringen men det er usikkert om denne har innebygget kullfilter. Kjøkkenet mangler styrt tilluftsventilering. Konsekvens av mangelfull tilluft kan føre til tett og fuktig luft. Dette kan utvikle seg til sopp og mugg på overflater over tid. Det anbefales derfor å lufte tilstrekkelig med hjelp av vindu ved behov. Angitt tilstandsgrad er vurdert grunnet mangelfull tilluftsluke til rommet. - Innvendige vannledninger | På kjøkken er det åpne rør-ender uten tettemuffe. Rør i rør skal ha tettemuffe på motsatt side av våtrom da kjøkken ikke har tilgang til sluk. Risiko ved manglende tettemuffe er at dersom en lekkasje skulle oppstå på innvendig vannrør kan dette føre til omfattende lekkasjer på kjøkkenet. Anbefalte tiltak vil være å etablere tettemuffe, samt installering av Waterguard lekkasjesikring med vannsensor til gulv. Angitt tilstandsgrad er vurdert grunnet manglende tettemuffer på vannrør, samt manglende lekkasjesikring. - Innvendige avløpsrør | Avløpsslange fra servant er ikke tilfredsstillende sammensatt til avløpsrør. Dersom tilkoblingen løsner er det økt risiko for lekkasje i underkant av servant. Dette kan føre til fuktskader ved baderomsinnredning. På generelt grunnlag anbefales det at VVS kyndig fagmann etterkontrollerer denne. - Ventilasjon | Ventilasjonsanlegget har nådd en alder som medfører usikker fremtidig funksjon. Eldre ventilasjonsanlegg har økt risiko for svikt, redusert ytelse og dårligere inneklima. Dette kan føre til mangelfull luftutveksling som igjen kan føre til kondens på overflater. Kondens kan utvikle seg over tid til sopp og mugg på overflater. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden ventilasjonsanlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Naturlig ventilasjon gis på generelt grunnlag tilstandsgrad 2, da dagens strenge krav til ventilasjon ikke er oppfylt. Tiltross for dette er denne typen ventilasjon normalt for boliger/leiligheter bygget i denne tidsperioden. Anbefalte tiltak er å lufte tilstrekkelig ved behov. Dette anbefales spesielt etter bruk av kokesoner på kjøkken eller damp fra varmtvann på våtrom. TGIU - Ikke undersøkt/utilgjengelig: - Pipe/skorsteiner og ildsteder | Peis og ildsted er utenfor min byggfaglige bakgrunn. Grundig undersøkelse av piper og ildsteder anbefales utført i samråd med offentlige godkjenningsmyndigheter. - Bad: Tilliggende konstruksjoner | Det ble ikke boret hull fra tilstøtende vegg av våtrommet da disse veggene består av mur. Angitt tilstandsgrad ikke undersøkt er satt da hulltaking ikke fysisk var mulig. Det ble overflate fuktkontrollert på badet og ved tilstøtende vegg av våtsonen. Det viste normale verdier under befaringen. Helse, miljø og sikkerhet - Rekkverk på balkong | Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Konsekvensen er at rekkverket ikke gir tilstrekkelig fallsikring i henhold til dagens krav, noe som medfører økt risiko for fallulykker og behov for utbedring for å oppnå tilfredsstillende sikkerhet. Det anbefales å utbedre rekkverket slik at høyden tilfredsstiller gjeldende krav, for å sikre trygg bruk. Rekkverket ble målt til 88 cm og tilfredsstiller ikke kravet til 1 meter høyde. - Elektrisk anlegg | Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget. Det is uklart om det er utført arbeider som skulle hatt samsvarserklæring. Boligen har hatt flere eiere etter 1999, og det finnes ingen oversikt over arbeider på det elektriske anlegget før nåværende eiers eiertid. På grunn av at det er usikkert om alle arbeider er utført av faglærte, anbefales det en kontroll av det elektriske anlegget av kvalifisert elektrofaglig person. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Eiendomstype

Andelsleilighet

Oppvarming

Elektrisitet og vedfyring. Peis i stue og varmekabler på baderommet. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Strømforbruk

Boligen er tilknyttet strømavtalen Norgespris, en fastprisavtale vedtatt av Stortinget som trer i kraft fra 1. oktober 2025. Avtalen følger målepunktet (strømmåleren) i boligen, og overtas automatisk av ny eier eller leietaker ved eierskifte. Bindingstid: Gjelder ut 2026 dersom avtalen er inngått mellom 1. oktober 2025 og 31. desember 2026. Ved avtaleinngåelse fra 2027 og videre gjelder bindingstiden ut kalenderåret fra bestillingstidspunktet. Ny eier må være innforstått med at boligen har en aktiv Norgespris-avtale, og at denne videreføres i henhold til gjeldende vilkår. Selger har ikke bodd i boligen de siste 12 månedene, og det foreligger derfor ingen historikk over strømforbruk fra selger.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Meglers plikt til å stanse gjennomføring av en handel

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Meglerforetaket har blant annet plikt til å gjennomføre kundetiltak. Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres, skal meglerforetaket ikke etablere kundeforholdet eller gjennomføre transaksjonen med kjøper. Ved meglerforetakets avvikling av kundeforholdet, vil avtalen mellom partene være bindende, men meglerforetaket kan ikke bidra i gjennomføringen av handelen. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter hvitvaskingsloven. Det oppfordres til at alle inn-og utbetalinger skjer via norske banker. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket vil be om å få opplyst disponenter til konti som benyttes i oppgjøret.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt salgsoppgaven. Megler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn klokken 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning, dersom selger er forbruker. Det kan hende at fristene for å akseptere bud blir kortere etter hvert som det kommer inn nye bud. Det er budgiver som setter fristen for når et bud må være akseptert og denne fristen er absolutt. Det betyr at selger må akseptere budet og kjøper må ha mottatt aksepten innen fristens utløp. Dersom du legger inn bud tett opp mot akseptfristen, er det en reell fare for at eiendommen blir solgt før budet når frem til megler. Husk å ringe til megler etter du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt av megler. Megler tar ikke ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet, eller andre tekniske feil.   Alle bud og budforhøyelser med eventuelle forbehold, opplysning om finansiering og ønsket overtakelse, skal sendes skriftlig til megler.   Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet (hemmelige bud og/eller hemmelige forbehold) skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Megler skal sende skriftlig varsel om bud og budforhøyelser, som kan formidles, til budgiver, selger og interessenter. Når et bud aksepteres, skal megler sende skriftlig beskjed om det til både budgiver og selger.   Megler skal kontrollere budgivers finansiering før handel inngås. Dersom slik kontroll ikke lar seg gjennomføre, skal selger motta skriftlig informasjon om dette, og mulige konsekvenser. Dersom megler ikke får kontrollert budgivers finansiering, kan det derfor medføre at en annen budgiver - også en med lavere bud - anbefales overfor selger.   For å legge inn bud kan du enkelt legge inn bud via EiendomsMegler 1s «gi bud»-knapp i nettannonsen, eller benytte budskjema, elektronisk budgivning, skannet budskjema sendt på e-post eller annen godkjent skriftlig metode.   Skal du legge inn bud må du legitimere deg med kopi av legitimasjon og signatur. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver benytter e-signatur, for eksempel BankID. Ta en prat med megler om hvordan du legger inn bud.

Overtakelse

Etter nærmere avtale. Det gjøres oppmerksom på at det kreves styregodkjennelse av kjøper (20 dager fra mottatt søknad). Eiendommen kan ikke overtas før styregodkjenning foreligger.

Andre relevante opplysninger

Noe tekst, bildetekst og sammenstilling av informasjon i dette oppdraget er laget ved hjelp av AI, og kvalitetssikret av ansvarlig megler. Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har befart boder og annet fellesareal.

Boligselgerforsikring

Selgeren har kjøpt boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis kjøper oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 millioner kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som dekker utgifter forbundet med juridisk bistand, fagkyndig uttalelse og saksomkostninger. Forsikringen er valgfri og koster kr 8 600.     Forsikringen er meglet frem av Söderberg & Partners og er plassert hos Gar-Bo Försäkring AB. Skadebehandlingsselskapet er Crawford & Company.   Kjøper logger selv inn i portalen til Söderberg & Partners og bekrefter at de ønsker å inngå et forsikringsmeglingsoppdrag og dermed få mulighet til å tegne boligkjøperforsikring. For at anmodningen om kjøp av forsikring skal imøtekommes og portalen kunne benyttes, utleverer meglerforetaket informasjon om kjøperne til Söderberg & Partners, så snart bud er akseptert.   Söderberg & Partners sletter opplysningene som innhentes når tidspunktet for kontraktsmøtet har passert og det er klart at kjøper ikke velger å tegne Boligkjøperforsikring. For de kjøperne som tegner forsikring, vil opplysningene lagres av Söderberg & Partners for ulike formål med ulike lagringstid i tråd med beskrivelsen i personvernerklæringen: https://www.soderbergpartners.no/personopplysninger-og-informasjonskapsler/    Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på https://eiendom.soderbergpartners.no/    Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 873 i honorar for hver forsikringsavtale som formidles for borettslagseiendom. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak.

Forsikringsselskap

Gjensidige Forsikring ASA

Avgiftsbeskrivelse

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum og alle omkostninger skal være innbetalt fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon til meglerforetakets klientkonto før overtakelse. Det forutsettes at skjøte tinglyses på ny eier. Dersom kjøper ikke ønsker tinglysing av skjøtet med overføring av hjemmel til seg, må det tas forbehold om dette i bud. Ved forsinket betaling påløper forsinkelsesrenter av hele kjøpesummen frem til betaling skjer, selv om deler av kjøpesummen er gjort opp til rett tid.

Adgang til utleie

Ifølge borettslagets vedtekter kan andelseieren ikke uten godkjenning fra styret overlate bruken av boligen til andre. Hele boligen kan med styrets godkjenning overlates for opptil tre år dersom andelseieren selv (eller nærstående) har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene, eller dersom det skyldes midlertidig fravær på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste eller sykdom. Utleie av enkeltrom er tillatt uten godkjenning forutsatt at andelseier bor i boligen selv, men informasjon skal gis til styret.

Radon

I leiligheter som ligger i tredje etasje eller høyere, er det som hovedregel ikke nødvendig å måle radonverdier da radon ikke strekker seg over tre etasjer. Eiendommen ligger i et område med middels til lav aktsomhet for radon.

Sentrale lover

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.   Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til bygningssakkyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Statens kartverk og andre tilgjengelige kilder.   Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.   Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf.avhendingsloven § 3-9 1. ledd 2. pkt. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.   På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.   Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.   Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.   Forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.   En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.   Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).   Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon Dersom kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.   Ikke-forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.   Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.   En forutsetning for salget er at skjøtet for eiendommen tinglyses på kjøper. Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen.   I tråd med eiendomsmeglingsforskriften vil informasjon om oppdragsgiver, salgsobjektet, interessenter og kjøper bli lagret av meglerforetaket i min. 10 år. Se em1.no for mer informasjon om vår behandling av personopplysninger.

Personopplysningsloven

Iht. personopplysningsloven vil vi behandle interessenter og kjøpers personopplysninger, i den utstrekning dette er nødvendig for å oppfylle våre lovpålagte forpliktelser, herunder for å kunne foreta kundekontroll etter hvitvaskingsloven samt for å utføre oppgaver som vi er pålagt etter eiendomsmeglingsloven. For å bidra til effektive og sikre transaksjoner, er det nødvendig at eiendomsmeglingsforetakene og finansieringsforetakene raskt kan utveksle opplysninger, herunder personopplysninger, av betydning for transaksjonen. For dette formålet er det utviklet en løsning som gjør at kjøpers og selgers finansieringsforbindelse vil kunne hente ut kjøpekontrakten og strukturerte data fra denne (navn, kjøpesum, overtakelsesdato o.l.) gjennom Altinn. Ved bruk av elektronisk tinglysing vil personopplysninger utveksles med Ambita og Kartverket.