Løkkaveien 10

Eiendommen har en idyllisk og landlig beliggenhet i Løkkaveien på Kirkøy i Hvaler kommune. Boligen ligger skjermet til i terrenget, omkranset av furuskog, gresskledde sletter og åpent kulturlandskap. Fra eiendommen er det flott utsyn over nærliggende jorder og mot Botnekilen. Her bor du tilbaketrukket med ro og natur tett på, samtidig som du har en kort kjøretur til alle øyas fasiliteter og servicetilbud. Det er ca. 10 minutter å gå fra eiendommen ned til båthavn og bademuligheter. Hverdagen her fungerer godt for både store og små. Nærmeste bussholdeplass ligger ved Botne, en kort gåtur unna boligen, med bussforbindelse videre mot resten av Hvaler og Fredrikstad. For barnefamilier ligger Brekke barnehage en kort kjøretur unna, og kommunens barne- og ungdomsskole samler trinnene fra første til tiende klasse. Dagligvarehandelen kan du ta på Skjærhalden, en kort kjøretur unna. Tettstedet har både Kiwi og Spar med posttjenester, samt vinmonopol, apotek og et hyggelig bryggemiljø med spisesteder. Kirkøy og Hvalerskjærgården innbyr til et aktivt friluftsliv gjennom alle årstider. Nærområdet byr på merkede kyststier som slynger seg gjennom kystfuruskog, forbi kulturminner og over svaberg. Hvaler har mange flotte badeplasser med sandstrender, svaberg og gode badeforhold. Fra Skjærhalden havn har du Besøkssenter Ytre Hvaler nasjonalpark og fergeforbindelse med Hvalerferga ut til øyene Herføl og Sandøyene. For idrett og fritid finnes dessuten Floren aktivitetspark, fotballbane på Rove, golfbane og Hvalerhallen en kort kjøretur unna.

Eiendommen består av våningshus, naust og driftsbygning.

Eiendommen ligger i landlig område med 3,4 km. til nærmeste barnehage. til Hvaler barne- og ungdomsskole er det ca. 13,8 km.

Eiendommen ligger med gangavstand til bussforbindelse. Ca 700 m. til nærmeste bussholdeplass.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men området er i kommuneplanens arealdel avsatt til LNFR - spredt bolig-, fritids- eller næringsbebyggelse. Kommuneplanens arealdel fastsetter fremtidig arealbruk for området og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak. Området kan som hovedregel ikke utvikles med tanke på boligbygging eller annet bebyggelse, fordi det skal tas hensyn til f.eks. allemannsretten, naturvern, landbruk eller friluftsliv. I LNFR område kan det være bygge- og deleforbud, i tillegg er det ikke sannsynlig at man får godkjent bruksendring av eksisterende bygninger eller godkjent oppføring av bygninger i strid med hovedregelen. I arealdelen i kommuneplanen kan det fremkomme opplysninger om virkningen av LNFR kategorien. Reguleringen gjelder fremtidige tiltak, dvs. eksisterende hus og fritidsboliger kan nyttes i tråd med tidligere gitte kommunale tillatelser, men reguleringen kan få konsekvenser ved eventuell gjenreisning, for eksempel etter brann. Oppføring av nye boliger i LNFR område kan ikke skje uten etter dispensasjon eller som følge av bestemmelsene i reguleringsplanen. Ta kontakt med megler for nærmere informasjon. Eiendommen er registrert i SEFRAK-registeret. Dette kan få betydning for eventuell søknad om rivning, flytting eller endring av bygningen. SEFRAK (SEkretariatet For Registrering Av faste Kulturminne i Noreg) er et register over eldre bygninger og andre kulturminne. Alle bygninger som er bygd før 1900 er registrert (gjelder ikke Finnmark) og bygningene er kartfesta, oppmålt og fotografert. Bygninger som er SEFRAK-registrerte er ikke tillagt spesielle restriksjoner, men registreringen fungerer som et varsko om at det bør gjøres en lokal vurdering av verneverdien før kommunen eventuelt gir tillatelse til å rive, flytte eller endre bygningen. For bygninger som er eldre enn 1850, er det lovbestemt at en slik vurdering må gjøres før bygge- eller rivningssøknad blir godkjent. SEFRAK er først og fremst et generelt kulturhistorisk register som særlig har verdi som kildemateriale for lokal historie, men registeret brukes også av forvaltningen som et utgangspunkt for å finne verneverdige bygninger. Ta kontakt med kommunen dersom du ønsker nærmere informasjon om dette. På eiendommen er våningshuset (bygningsnr. 146799299) og driftsbygningen (bygningsnr. 146799272) registrert med SEFRAK-minne. I henhold til kommuneplanens bestemmelser § 4.18.1 tillates ikke riving av bygninger eldre enn 1850, og ved søknad om tillatelse til tiltak på bygninger eldre enn 1930 skal tilstandsanalyse og estetisk redegjørelse vedlegges søknaden. Eiendommen berøres av hensynssone H530 - Hensyn friluftsliv. I henhold til kommuneplanens bestemmelser § 3.1 må det innenfor sonen ikke igangsettes tiltak som kan svekke eksisterende og fremtidig tilrettelegging og bruk av områdene til friluftsliv og rekreasjon. Det er et mål å samle bebyggelse og tiltak i størst mulig grad, og gi den en utforming som harmonerer med naturgitte og bygde omgivelser. Tiltak som medfører økt privatisering må unngås. Eiendommen berøres av hensynssone H550 - Hensyn landskap. I henhold til kommuneplanens bestemmelser § 3.4 skal landskapet og det biologiske mangfoldet opprettholdes. Det bør stimuleres til skjøtsel av landbruksarealene for å hindre gjengroing, og fulldyrkede arealer til åker, eng og beite bør holdes i hevd ved tradisjonell drift. Naturtyper i utmark må ikke erstattes av ensartede gressplener eller parkifisering. Kopi av situasjonskart, eiendomsrapport, reguleringsplaner m/bestemmelser etc. ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Parkering i driftsbygning med tre garasjerom, samt på egen tomt.

Tomteareal er 71 665 m² på eiet tomt.

Eiet tomt på 71 664,8 m² fordelt over to teiger; Hovedeeiendommen med bygninger og jorde utgjør 55 341,6 m². Det medfølger i tillegg en skogsteig med areal 16 323,2 m². Eiendommen er et romslig småbruk med en kombinasjon av innmark, skog og svaberg/knauser. Rundt våningshuset er tomten opparbeidet med plenareal, diverse beplantning og en hyggelig steinbelagt uteplass/terrasse med sitteplasser og utepeis. Adkomstvei og gårdsplass er gruslagt. På eiendommen er det foruten våningshuset også en driftsbygning og et naust. Eiendomsgrensene har varierende nøyaktighet. De interne grensene mot utskilte naboeiendommer er terrengmålte og nøyaktige, mens yttergrensene mot øst, sør og nordvest er basert på eldre kartdata med stiplet linjeføring og lavere nøyaktighet. Tomtegrensen går ut i veibanen, dette arealet vil ikke kunne medtas i beregning av utnyttelsesgrad og bebyggelig areal. Tomten er over to mål og det kreves derfor egenerklæring om konsesjonsfrihet påført samtykke fra kommunen for å få overført hjemmelen til kjøper.

Våningshuset går over tre plan og består av følgende rom: 1. etasje: Hall med trapp, tre soverom, spisestue, stue/kjøkken med utgang, trapperom til kjeller, bad/vaskerom. 2. etasje: To trapperom, tre soverom, fem kott. Kjeller: Vindfang, trapperom, gang, soverom, kjøkken, bad, bod. I tillegg har eiendommen følgende sekundære bygninger: Naust (BRA-e 30 m²): Bod. Driftsbygning (BRA-e 105 m²): Bod med inngang, tre garasjer, diverse rom, utedo. De oppgitte rom er definert av bygningssakkyndige iht. vedlagt rapport, etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Det foreligger ikke bygningstegninger for det opprinnelige våningshuset. Det foreligger kun byggetegninger ifm. tilbygget. Dagens rominndeling og bruk av tilbygget er noe endret ift. de godkjente byggetegningene. Bygningssakkyndig bemerker også at kjeller er tatt i bruk som hoveddel uten at det er fremlagt søknad om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel, samt at det ikke er fremlagt nabovarsel på tilbygg av stue/kjøkken under 15 m². Det foreligger ikke dokumentasjon på godkjenning av disse endringene. Selger påtar seg ikke ansvar for å byggemelde eller få godkjent omgjøringene nå i ettertid. Fra kommunen kan det komme reaksjoner overfor eier, ved f.eks. krav om tilbakeføring eller krav om omsøking, ileggelse av overtredelsesgebyr mv. Uavhengig av reaksjonsform fra kommunen, blir dette kjøpers ansvar og risiko. Vi gjør oppmerksom på at antall soverom som er angitt i salgsoppgave er etter Forbrukertilsynets retningslinjer, og kun inkluderer soverom som er godkjent til varig opphold. De rommene som er opplistet ovenfor er angitt av bygningssakkyndige i tilstandsrapport og er etter takstbransjens retningslinjer, der det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende. Bruken av rommet som er opplyst i tilstandsrapport kan likevel være i strid med byggetekniske forskrifter og/eller manglende godkjennelse, bruksendringer til rom for varig opphold m.m. Det foreligger ikke bygningstegninger for naustet fra Hvaler kommune. I kommunens arkiv finnes en udatert skisse av et tilbygg på ca. 20 m² til uthuset. Det vites ikke om boligen er endret ut ifra de opprinnelige, godkjente bygningstegningene.

Våningshuset på eiendommen har en landlig og usjenert beliggenhet, oppført over tre plan med tilbygg fra 1972 og 2005. Boligen kombinerer opprinnelig bygningshistorie fra 1867 med oppgraderte overflater og romslige oppholdsrom, supplert av et frittstående naust og en romslig driftsbygning på tomten. Det har vært landhandler i eiendommen frem til 1958. Videre har det vært et galleri til ca. 2015. Entré: Entréen og hallen har synlige tømmervegger og malt trepanel kombinert med flislagte overflater. Rommet gir et lunt førsteinntrykk og har trappeløp opp til andre etasje, trapperom til kjelleren, samt adkomst til soverommene og oppholdsrommene i hovedetasjen. Det er varmekabler i gulvet her. Stue og spisestue: Stuen preges av synlige takbjelker, tømmervegger og store vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys. Rommet er utstyrt med både vedovn og varmepumpe. Fra stuen er det direkte utgang via malt balkongdør i tre til verandaen og videre adkomst til hagearealet. Spisestuen ligger i åpen forbindelse med oppholdsarealet og har heltre eike gulv, tømmervegg, malt panel og en vakker kakkelovn. Rommet har god plass til langbord for måltider og hyggelig samvær. Kjøkken: Kjøkkenet i første etasje har innredning med profilerte og glatte fronter samt seks vitrinedører. Innredningen inneholder laminatbenkeplate, oppvaskkum med ettgreps blandebatteri, integrert stekeovn og platetopp med komfyrvakt, samt opplegg og plass til oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Det er montert kjøkkenventilator med avtrekk ut, og i 2024 ble kjøkkenet supplert med benkeplate og underskap. Bad/vaskerom: Badet og vaskerommet i første etasje har flislagt gulv med elektriske varmekabler og vegger kledd med fliser og malt panel. Rommet er innredet med gulvmontert toalett, dobbel servant med ettgreps blandebatterier, servantmøbel, speil med belysning, dusjhjørne med glassdører og opplegg for vaskemaskin. Kun naturlig ventilasjon. Soverom 1. etasje: Første etasje har tre soverom med tregulv og malte overflater, med adkomst fra gang og hall. 2. etasje: Andre etasje har adkomst via to separate tretrapper og rommer tre soverom under skråtaket samt fem kott for oppbevaring. Kjeller: Kjelleren inneholder trapperom, gang, vindfang, bod, bad, kjøkken og et rom innredet som soverom. Kjøkkenet i etasjen har glatte fronter, laminatbenkeplate, ettgreps blandebatteri i benkebeslag, plass til komfyr og naturlig avtrekk. Det er varmekabler i kjelleren. Badet har vinylbelegg på gulv, tapet på vegg, gulvmontert toalett, dobbel servant og badekar med dusjutstyr. Baderommet i kjelleren har et oppgraderingsbehov; Tilstandsgrad 3. Soverommet har varmekabler i gulv og nye vinduer fra 2024. Det foreligger ikke søknad om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel for kjelleren. Overflater: Gulv: Fliser, vinyl, teppe, parkett, tregulv, laminat og betong. Vegger: Tømmer, malt puss, malt trepanel, flis, malt tømmer, malte mdf-plater og betong/mur. Himling: Malt trepanel og malte plater. Lagring: Våningshuset har fem kott i andre etasje og bod i kjelleren. Eiendommen disponerer i tillegg et naust innredet som bod på 30 m² med innlagt strøm, samt en driftsbygning på 105 m² bestående av bod med inngang, tre garasjerom, diverse disponible rom og utedo.

Det gjøres oppmerksom på at kun integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger ved overdragelsen. Disse leveres uten noen form for garantier, ut over eventuell gjenværende leverandørgaranti.

For veibeskrivelse henvises det til vedlagte kart i salgsoppgaven. Det vil bli skiltet med EiendomsMegler 1-skilt ved fellesvisning.

Informasjonen er hentet fra Tilstandsrapport datert 07.10.2026 utført av bygningssakkyndig Henrik Hals. Bygning: Våningshus oppført i 1867 med tilbygg i 1972 og stue i 2005. Normal standard ut ifra byggeår med stedvise oppgraderinger. Yttervegger er av tømmer- og bindingsverkskonstruksjon, og den utvendige fasaden består av stående bordkledning samt plastkledning som etterligner stående trepanel (eldre kledning er ikke fjernet før ny kledning ble montert). Etasjeskillet er av trebjelkelag; deler av bjelkelag i stue ble utbedret i 2021 etter hussopp. I rom under terreng er gulvet av laminat, betong og fliser, og veggene er delvis innvendig utforede på grunnmur og av betong/mur. Boligen er oppført før 1980 og har ikke dampsperre mot grunn. Det er krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv. I 2023 ble deler av krypkjelleren utbedret etter soppskader, og det ble montert avfukter i en kjellerdel under stuen. Grunnmuren er utført i natursteinsmur og murte blokker, og boligen er fundamentert på stedlige masser. Det er grunnmursbeskyttelse og drenerende masser; eier opplyser at drenering langs vei ble utbedret i 2026. Terreng rundt boligen består av plenareal, beplantning og terrasse, og terrenget er flatt eller faller inn mot deler av bygningen. Eiendommen befinner seg i et område definert som aktsomhetsområde for kvikkleireskred iht. NVEs temakart, og byggegrunnen ligger i aktsomhetsgradområde høy til moderat til lav iht. NGU. Tak: Taket er tekket med betongtakstein og teglstein. Undertaktekking er oljeimpregnerte trefiberplater (sutakplater m.m.) og takpapp (årstall 2016 iflg. egenerklæring). Taket er et saltak med sperrekonstruksjon, og undertaket er av rupanel og sutakplater. Det er kaldtknekott og kombinert kaldt loft og skråhimling. Takrenner og nedløp er av metall, og vindskier er i treverk samt toppbord med beslag. Taket er besiktiget fra takfot i stige. Pipe/Ildsted: Det er pipe i teglstein, elementpipe og vedovn. Kakkelovnen er flyttet fra en annen bolig. Vinduer: Vinduene er malte og med 1-lags glass, 2-lags glass og 2-lags isolerglass. Vindu i 2. etasje er fra 1995. Vinduer i kjeller er skiftet i 2024 ifølge eier. Dører: Ytterdør i treverk fra 1999 med 2-lags glass, bi-entrédør med 2-lags glass, malt balkongdør i tre med doble glass og enkel kjellerdør i tre. Kjellerlem av tre ovenfor en enkel kjellerdør i eldre del. Innvendige dører er heltre furu fyllingsdører, dels malte tredører, dels finérdører og dels dører med glassfelt. Trapper/adkomst: Innvendig er det malte tretrapper. Balkong/terrasse: Treveranda med adkomst fra stue og hage på ca. 3 m². VVS-installasjoner: Innvendige vannledninger er av kobber og plast (rør-i-rør). Rør-i-rør-anlegget er ikke besiktiget i rørskap. Innvendige avløpsrør er av støpejern fra før 1990 og plastrør. Det er en ca. 200 liters varmtvannstank. Boligen har privat avløpsanlegg der kommunen mangler skriftlig tilbakemelding etter tilsyn av slamavskiller datert 24.09.2025 (rapporten viser til 1 avvik). Ventilasjon: Våtrom i 1. etasje har naturlig ventilasjon (oppdrift/termisk). Kjøkken i 1. etasje har kjøkkenventilator med avtrekk ut. Kjøkken i kjeller har naturlig avtrekk. Tekniske detaljer: Det er installert luft-til-luft-varmepumpe. Det er utplassert brannslukningsapparat og røykvarslere i boligen. Naust: Byggeår ca. 1825 (opplyst i tidligere salgsoppgave). Uthuset er oppført på pilarer av naturstein og bygget i trekonstruksjoner med saltakløsning. Yttervegger er kledd med trepanel og taket er tekket med takstein. Renner, nedløp og beslag av stål, malt entrédør og gulvbord av tre. Bygget har innlagt strøm og benyttes som lagringsplass. Driftsbygning: Byggeår ca. 1890 (opplyst i tidligere salgsoppgave). Driftsbygningen benyttes til lagringsplass og inneholder bod m/inngang, tre garasjerom, diverse rom og utedo. Nedenfor gjengis en kort oppsummering der den bygningssakyndige har beskrevet avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad 2 (TG 2) eller 3 (TG 3). TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Nedløp, beslag og skorsteiner over tak | Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Takvinkel og type taktekking tilsier at det på grunn av sikkerhet foreligger krav til snøfangere. Konsekvens/tiltak: Det bør etableres et system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur for å hindre unødvendig fuktbelastning og risiko for vanninntrenging i konstruksjonen. Manglende bortledning kan føre til fuktskader på grunnmur og kjeller, samt øke risikoen for setningsskader over tid. Det bør monteres snøfangere på taket for å ivareta sikkerheten og redusere risikoen for snøras, som kan føre til personskader eller skade på eiendom. Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000 - Krypkjeller | Det er ingen (ikke påvist) ventilasjon eller lufting av krypkjeller. Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader. Det er påvist synlig vann i krypkjeller eller synlige tegn på innsig av vann i krypkjeller. Erfaringsmessig er det manglende fuktsperre på bakken. Konsekvens/tiltak: Bedre ventilering må etableres for å sikre tilstrekkelig lufting av krypkjelleren. Konsekvensen av manglende ventilasjon er økt risiko for fukt- og råteskader i overliggende trekonstruksjoner, samt fare for sopp- og insektsangrep. Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser og eventuelle utbedringer for å avdekke og utbedre fuktskader i krypkjelleren. Konsekvensen av å ikke utbedre forholdet er økt risiko for råte, soppdannelse og skader på bærende konstruksjoner, noe som kan medføre redusert inneklima og svekket bygningsteknisk tilstand. Det bør iverksettes tiltak for å lede vann bort fra krypkjelleren, for eksempel ved drenering eller andre fuktsikringstiltak. Konsekvensen av synlig vann eller innsig i krypkjeller er økt risiko for forhøyet fuktighet, råte- og soppdannelse i trekonstruksjoner, samt mulig skade på byggets bærekonstruksjon. Det bør etableres fuktsperre på bakken for å redusere risikoen for fuktproblemer i krypkjelleren. Manglende fuktsperre kan føre til økt fuktbelastning, som igjen kan gi skader på trekonstruksjoner, dårlig inneklima og fare for sopp- og råteutvikling. Krypkjellere er generelt å anse som risikokonstruksjoner og bør følges opp jevnlig. I 2023 ble deler av krypkjelleren utbedret etter soppskader, og det ble montert avfukter i en kjellerdel under stuen. Denne delen, som har adkomst via en gulvluke, har et lavere fuktnivå enn resten av kjelleren. Det er imidlertid behov for kontroll og kartlegging av tiltak i de resterende delene med lav romhøyde for å unngå ytterligere skader og dårlig miljø. Kartlegg årsaken nøyaktig før du starter tiltak, ofte må flere faktorer utbedres samtidig som omfatter andre bygningsdeler i rapporten. Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000 - Bad i kjeller | Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Vinyl er ikke klemt med klemring i sluk. Membran er ikke tilstrekkelig tett i våtsone og overflater bør ikke belastes med vann. Konsekvens/tiltak: Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Vinylbelegget bør klemmes med klemring i sluket for å sikre tett overgang og hindre vannlekkasje til underliggende konstruksjoner. Manglende klemring medfører økt risiko for fuktskader og råte i tilstøtende konstruksjoner. Membran i våtsone må utbedres slik at den blir tett, for å unngå vanninntrenging og påfølgende fuktskader i konstruksjonen. Overflater bør ikke belastes med vann før nødvendige utbedringer er gjennomført. Et bad uten tilstrekkelig membran på gulv og/eller del av vegg kan blant annet ikke brukes til å vannbelaste direkte på gulv/vegg over tid. Rommet bør utbedres for å føre våtrommet opp til dagens krav og minimere faren for fuktskader i konstruksjonen og tilstøtende konstruksjoner. Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000 - Kjøkken i kjeller - Avtrekk | Det er manglende avtrekk. Konsekvens/tiltak: Mekanisk avtrekk bør etableres for å sikre tilstrekkelig ventilasjon på kjøkkenet, da manglende avtrekk kan føre til dårlig luftkvalitet, økt fuktbelastning og risiko for mugg- og fuktskader. Kostnadsestimat: Under 20 000 - Terrengforhold | Terrenget er flatt eller faller inn mot deler av bygningen og dette skaper maksimale forhold for vann inn mot grunnmuren. Eiendommen befinner seg i et område definert som aktsomhetsområde for kvikkleireskred i henhold til NVE sitt temakart. Konsekvens/tiltak: Det bør foretas terrengjusteringer slik at terrenget heller bort fra bygningen for å lede overflatevann vekk fra grunnmuren. Konsekvensen av dagens forhold er økt risiko for vanninntrenging og fuktskader i konstruksjonen. Konsekvensen er at det kan være økt risiko for kvikkleireskred i området, noe som kan påvirke sikkerheten og stabiliteten til eiendommen, samt medføre behov for nærmere geotekniske undersøkelser og eventuelle sikringstiltak. Det bør gjøres ytterligere undersøkelser i henhold til NVEs anbefalinger. Mulighet for utvikling av eiendommen kan være begrenset i forhold til sitt potensiale som følge av usikre grunnforhold. Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000 TG2: - Taktekking - Takkonstruksjon/loft - Yttervegger/veggkonstruksjon - Vinduer og takvinduer/takluker/overlys - Ytterdører - Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner - Overflater - gulv - Overflater - vegger og himlinger - Etasjeskiller og bærende konstruksjoner - Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen - Rom under terreng - Innvendige trapper - Innvendige dører - Skadedyr og fuktkrevende insekter - Bad/vaskerom 1. etasje - Overflater, vegger og himling - Bad/vaskerom 1. etasje - Overflater gulv - Bad/vaskerom 1. etasje - Vanntett sjikt, membran og sluk - Bad/vaskerom 1. etasje - Sanitærutstyr og innredning - Bad/vaskerom 1. etasje - Ventilasjon - Kjøkken i kjeller - Overflater og innredning - Innvendige vannledninger - Innvendige avløpsrør - Varmtvannsbereder/tank - Fuktsikring og drenering - Grunnmur og fundamenter TGIU: Ikke angitt i rapport. Helse, miljø og sikkerhet - Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. - Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. - Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. - Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. - Ildfast plate mangler på gulvet under/foran ildstedet. - Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. - Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav for rekkverk i innvendige trapper. - Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. - Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. - Trappene har dårlig funksjonalitet – de er smale og/eller bratte og vanskelige å gå i. - Forventet lydisolasjon mellom boenheter ut fra byggeår (før 1949 er ofte svært mye dårligere enn i boliger bygget etter 1997). - Det er synlige defekter på kabler eller disse er ikke tilstrekkelig festet. - Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget. - Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget. - Eiendommen befinner seg i et område definert som aktsomhetsområde for kvikkleireskred i henhold til NVE sitt temakart. Deler av informasjonen i dette avsnittet er hentet fra tilstandsrapporten. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell.

Varmepumpe, vedfyring og elektrisitet. Det foreligger anmerkning fra brann- og feievesenet på røykløp (teglskorstein) om at feieluken er montert for nær panel. Avstand fra brennbart materiale til feieluke/sotluke må være minimum 30 cm. Dersom rom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet kommentarer til el-anlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden el-anlegget ikke er kontrollert er det ikke usannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på at det kan måtte foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, alder eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til «Det lokale eltilsynet» (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater eller rehabilitering av bad m/varmekabler, samt installeringer for el-bil lader.

Det antas et årlig forbruk på ca. 20 000 - 30 000 kWh. Den årlige kostnaden vil variere blant annet etter eget forbruksmønster og fyringsmetode. Boligen kan være tilknyttet strømavtalen Norgespris, en fastprisavtale vedtatt av Stortinget som trådte i kraft 1. oktober 2025. Avtalen følger målepunktet (strømmåleren) i boligen, og overtas automatisk av ny eier eller leietaker ved eierskifte. Bindingstid: • Gjelder ut 2026 dersom avtalen er inngått mellom 1. oktober 2025 og 31. desember 2026. • Ved avtaleinngåelse fra 2027 og videre gjelder bindingstiden ut kalenderåret fra bestillingstidspunktet. Ny eier må være innforstått med at dersom boligen har en aktiv Norgespris-avtale, vil denne videreføres i henhold til gjeldende vilkår.

Eiendommen har privat adkomst fra offentlig vei. Eiendommen har tilgang på vann fra privat brønn. Vannkvalitet og eventuell vannpumpe er ikke kontrollert og det kan være begrenset kapasitet. Eiendommen er tilknyttet privat avløpsanlegg med slamavskiller. Det er etablert kommunal tømmeordning, og eier er selv ansvarlig for drift og vedlikehold av anlegget. Kommunen opplyser at de mangler skriftlig tilbakemelding etter tilsyn av slamavskiller datert 24.09.2025, hvor det ble registrert ett avvik.
Vannmåler: Eiendommen har brønn. Det må påregnes utgifter for drift og vedlikehold av privat vannanlegg.

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Lov om hvitvasking innehar også strenge regler om kontroll av legitimasjon fra alle parter i handelen, herunder, selger, kjøper og fullmektiger for disse.

Eiendomsmeglere kan ikke formidle hemmelige bud og bud med kortere akseptfrist enn kl. 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning hvor selger er forbruker, jfr. Informasjon om budgivning. Alle bud og budforhøyelser med eventuelle forbehold, opplysning om finansiering og overtakelse skal sendes skriftlig til megler. Megler kan ikke formidle muntlige bud verken til selger, budgivere eller interessenter. Budgiver må legitimere seg med kopi av legitimasjon og underskrift. Megler skal sende skriftlig varsel om bud og budforhøyelser til budgiver, selger og interessenter. Aksept av bud skal sendes skriftlig til budgiver og selger. Budgiver kan benytte budskjema, elektronisk budgiving, skannet budskjema sendt på mail eller annen godkjent skriftlig kommunikasjonsform, f.eks. App’er i forbindelse med budgivningen. Konferer med megler. Megler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes teknisk feil. Under budrunden kan akseptfristene kortes inn ved mottakelse av nye bud. Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere og kjøper meddeles aksept innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud fremkommer til megler. Husk alltid å ringe megler etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles av megler.

Etter nærmere avtale med selger. Vær vennlig å angi ønsket overtagelsesdato i vedlagte budskjema.

Selger har ikke bebodd eiendommen, og er derfor ikke er kjent med feil eller mangler utover det som fremkommer av salgsmaterialet. Da selgers kunnskap om eiendommen på denne måte er begrenset, oppfordres kjøper til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen. Selger bærer risikoen for at kjøper kan få tinglyst skjøte uten heftelser. Alle panthavere har pr salgsstart samtykket i å slette sitt pant. Budaksept og salg er betinget av at det ikke blir tinglyst nye heftelser, som ikke lar seg innfri/slette. Manglende sletting av heftelser kan medføre at handelen ikke lar seg gjennomføre. Vi bruker kunstig intelligens (AI) som støtte i enkelte beskrivelser i salgsoppgaven. Alt innhold gjennomgås og kvalitetssikres av ansvarlig megler før publisering. Selger har lest og godkjent innholdet i salgsoppgaven. Oppfordring til kjøper: Lese tilstandsrapport, eiendomsmeglers beskrivelse i salgsoppgaven og selgers egenerklæring nøye. Du kan ikke klage på forhold som du har fått opplysninger om i tilstandsrapporten, i salgsoppgaven eller på andre måter. Se på tilstandsgrad og anslått utbedringskostnad for å danne deg et bilde av hva du må regne med av kostnader og eventuelle arbeide på boligen fremover. Husk at en anslått kostnad ikke er det samme som faktisk kostnad. Merk også at anslått utbedringskostnad bare er utbedring av konkrete avvik, etter den standarden som boligen har. Oppgradering til dagens standard kan koste mer. For eksempel å bytte fra gulvbelegg til parkett eller å etterisolere for bedre energibesparelse. Husk: Å kjøpe en brukt bolig er ikke det samme som å kjøpe en ny bolig. Gjør en vurdering av boligens alder, tilstand og type. I en eldre bolig, kan det være avvik som ikke er beskrevet, men som du ikke kan klage på til selger.

Megler gjør særlig oppmerksom på at selger ikke har bebodd den eiendom som legges ut for salg. Selger har derfor ikke spesifikk kunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere opplysningene i denne salgsoppgaven. Det kan i denne sammenheng eksistere feil og skader på eiendommen som ikke er spesifikt opplyst. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, helst med bistand av teknisk sakkyndig. Selger har kjøpt boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis kjøper oppdager mangler etter avhendingsloven. Kjøper må som hovedregel reklamere til boligselgerforsikringen eller selger innen 2-3 måneder etter at kjøper oppdaget eller burde ha oppdaget den potensielle mangelen. Hvis det går lengre tid enn dette, vil retten til økonomisk oppgjør som regel bortfalle i sin helhet. Se nettsidene til Sparebank 1 for mer informasjon om hva forsikringen dekker og hvilke begrensninger som gjelder.

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Gar-Bo Forsikring v/Søderberg & Partners. Med boligkjøperforsikring får du en rettshjelpsforsikring som dekker juridisk bistand i eventuelle reklamasjonssaker mot selger de neste fem årene. Les mer om forsikringen i vedlagte materiell. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar mellom kr 5.035,- og kr 8.295,- avhengig av boligtype, i honorar for hver forsikringsavtale som formidles på Boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg. Konferer megler for ytterligere informasjon.

Dette inkluderer renovasjon, eiendomsskatt, avløpsavgift og feiing. Den totale årlige kostnaden vil variere etter eget forbruk. Årsgebyrer for 2026: - Branntilsyn ekstra pipe: kr 800,- - Branntilsyn over en etg: kr 400,- - Renovasjon privat: kr 5 020,- - Slamtømming: kr 4 350,- - Årsgebyr tilsyn slamanlegg: kr 1 350,- - Eiendomsskatt privat: kr 8 672,- Totalt: kr 20 592,-

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år: 2026: - Utbedret drenering 2024: - Det er gjort diverse el.arbeid over tid. Sist i 2024. Nye sikringsskap, installert EL-bil lader og mye diverse. Varmekabler i soverom i kjeller. samsvarserklæring mangler. - Utskifting av vinduer i kjeller - Montert ny benkeplate med underskap på kjøkken i 1. etasje 2023: - Utbedring av soppskader i deler av krypkjeller og montering av avfukter under stuen 2021: - Utbedring av deler av bjelkelag i stueområde etter hussopp 2016: - Lagt nytt tak 2005: - Tilbygg til stue 2002: - Etablert bad og vaskerom i 1. etasje 2000: - Ny kjøkkeninnredning og avtrekksvifte i 1. etasje Ukjent årstall: - Etablert bad i kjeller - Kakkelovn montert etter flytting fra annen bolig Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført: 2020: - Lagt nye fliser over eksisterende fliser på bad for å øke fall mot sluk, samt montert skyvedør uten terskel 2019: - Montering av varmepumpe 2008: - Utbedring av to hovedpiper med innsetting av stålrør 2005: - Etablering av ny brønn

Kjøpesum og alle omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto to virkedager før overtakelse fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes at skjøtet tinglyses på ny eier. Dersom kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen til seg må det tas forbehold om dette i bud. Meglerforetaket forutsetter at innbetaling av egenkapitalen skjer samlet fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Dersom kjøper er utenlandsk statsborger og ikke har norsk personnummer eller D-nummer, må kjøper søke om D-nummer i forbindelse med tinglysing av eiendommen. Tildeling av D-nummer er en forutsetning for at skjøtet kan tinglyses. Vær oppmerksom på at søknadsprosessen kan medføre forsinkelser i oppgjøret, noe som kan føre til utsatt utbetaling til selger. Ta kontakt med ansvarlig megler for mer informasjon før budgivning.

Bolig med en boenhet som fritt kan leies ut i sin helhet. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at det er en del av boligens godkjente hoveddel med rom godkjent for varig opphold og at den utleide delen ikke er adskilt som en selvstendig boenhet.

Det er ikke utført radonmåling og det er heller ikke krav til dette, for mer informasjon vedrørende radon se www.dsa.no. Kjøper overtar fra overtakelsesdagen ansvaret for eventuelle utbedringstiltak som senere må igangsettes og betales. Eiendommen ligger i et område med høy til moderat til lav radonaktsomhet. Bygget er ikke utført med radonsperre.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Selgers eventuelle mangelsansvar og kjøpers undersøkelsesplikt reguleres av bestemmelsene i avhendingsloven kapittel 3. Det er vedtatt endringer i avhendingsloven som trådte i kraft 01.01.2022. Som følge av endringene vil det gjelde ulike regler, om kjøper er en forbrukerkjøper eller ikke, eller der hvor salgsobjektet utvilsomt er en næringseiendom. Dette er redegjort for nedenfor: Følgende gjelder ved salg til forbrukerkjøper*: * Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningssakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene. I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye. Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8. Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges "som den er" eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen. Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers "egenandel"/ "egenrisiko"), om ikke annet er sagt i loven. Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for. Følgende gjelder ved salg til noen som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet (ikke-forbrukerkjøper): Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper eller hvor salgsobjektet utvilsomt er en næringseiendom, selges eiendommen "som den er". Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: «Endå eigedomen er selt 'som han er' eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers.» Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3 9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene, dersom man ikke reserverer seg mot avhl. § 3-9 ved budgiving. Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse. Kjøper aksepterer at EiendomsMegler1 kan offentliggjøre kjøpesum i egen markedsføring. Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen. I tråd med eiendomsmeglingsforskriften vil informasjon om oppdragsgiver, salgsobjektet, interessenter og kjøper bli lagret av meglerforetaket i min. 10 år. Se EiendomsMegler1.no for mer informasjon om vår behandling av personopplysninger.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter som henvender seg til megler vil bli registrert for videre oppfølging. For å bidra til effektive og sikre transaksjoner, er det nødvendig at eiendomsmeglingsforetakene og finansieringsforetakene kan utveksle opplysninger, herunder personopplysninger, av betydning for transaksjonen, raskt. For dette formålet er det utviklet en løsning som gjør at kjøpers og selgers finansieringsforbindelse vil kunne hente ut kjøpekontrakten og strukturerte data fra denne (navn, kjøpesum, overtagelsesdato o.l.) gjennom Altinn. Se Eiendomsmelger1.no for mer informasjon om vår behandling av personopplysninger.

Konsesjon: Kommunen har innført konsesjonsgrense 0, det vil si boplikt på alle boligeiendommer. Eiendommen forutsettes derfor benyttet som helårsbolig.
Boplikt: Eiendommen har boplikt.