Strandveien 23

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Areal

BRA: 276 m²
BRA-i: 220 m²
BRA-e: 56 m²
ALH: 43 m²
GUA: 263 m²
TBA: 81 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Parkering

Parkering i garasje og på egen tomt. Garasjen har nyere garasjeport med fjernstyring, og det er etablering elbillader.

Eiendom

Tomteareal er 1 214 m² på eiet tomt.

Byggeår

1864

Innhold

1. etasje BRA-i 118 m²: Bad/vaskerom, entré, kjøkken, tre stuer, hall m/trapp. 2. etasje BRA-i 90 m²: Gang m/trapp, tre soverom, to boder, bad. Kjeller BRA-i 12 m²: Bod. Balkong på ca. 4 m² og to terrasser på henholdsvis ca. 23 m² og ca. 12 m². Videre er det en garasje (byggeår 1979) med BRA-e 56 m² som er innredet med solstudio, garasje og bod. Det er også oppført et tilbygg på baksiden til bruk for selskaper og lagring, med en platting utenfor (byggeår for tilbygget er ikke kjent). I tillegg er det 43 m² ikke måleverdig areal (ALH), som fordeler seg med 32 m² i 2. etasje grunnet lav takhøyde og skråhimling, og 11 m² i kjelleren. De oppgitte rom er definert av bygningssakkyndige iht. vedlagt rapport, etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Bygningssakkyndig har oppgitt de arealene som kommer frem av denne salgsoppgave. Megler har ikke foretatt kontrollmålinger. I følge kommunen mangler godkjente plantegninger i kommunens arkiv. Det har derfor ikke vært mulig å verifisere om dagens bruk av boligen er i henhold til det som er søkt og godkjent. Kjøper overtar ansvar og risiko knyttet til dette. Det er oppført garasje og tilbygg. Det er ikke funnet dokumentasjon på at dette tiltaket er omsøkt og godkjent. Oppføring av garasje og tilbygg er normalt søknadspliktig.

Standard

Enebolig fra 1864 med god standard, tidvis oppgradert. Kjøkken: Kjøkkeninnredning av laminerte skrog med laminerte profilerte fronter, heltre benkeplate med nedfelt oppvaskkum i stål og ett-greps blandebatteri. Kjøkkenet er utstyrt med frittstående hvitevarer: kjøl/fryseskap, komfyr med koketopp og oppvaskmaskin. Kjøkkenventilator med avtrekk ut via yttervegg. Kjøkkenet ble montert i 2005. Kjøkkeninnredningen har skader på overflater utover normal slitasjegrad, med malingssår og fuktsvell på fronter samt slitasje på benkeplaten. Bad/vaskerom 1. etasje: Våtrommet har innredning med heldekkende servant og ett-greps blandebatteri, dusjkabinett, vegghengt toalett og opplegg for vaskemaskin. Gulvet har belegg med termostatstyrte elektriske varmekabler. Veggene har våtromsplater og trepanel. Himlingen har trepanel. Våtrommet har plastsluk og synlig vinylbelegg som tettesjikt. Badet har naturlig ventilasjon, og det er lagt opp strøm til elektrisk vifte. Badet ble oppgradert i 2025 med nytt sanitærutstyr, overflater og elektrisk anlegg. Bad 2. etasje: Våtrommet har innredning med heldekkende servant og ett-greps blandebatteri, vegghengt toalett og badekar. Gulvet er flislagt med termostatstyrte elektriske varmekabler. Veggene har fliser. Himlingen har trepanel. Våtrommet har plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse. Det er avtrekk med elektrisk styrt vifte. Badet ble oppgradert ca. 2005 med membran, fliser, nytt sanitærutstyr og elektriske installasjoner. Badet har et oppgraderingsbehov. Overflater: Gulv: Furugulv og fliser. Furugulvet er slipt og oppgradert i store deler av boligen. Fliser i entré/yttergang og bad. Vegger: Trepanel. Frilagte og restaurerte innvendige tømmervegger i flere rom. Himling: Trepanel. Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskillere er av trebjelkelag. Gulv mot grunn er støpt betongsåle på grunn. Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag. Pipe og ildsted: Boligen har ett innvendig pipeløp som strekker seg fra kjeller og over tak. Pipeløpet er en mursteinspipe fra byggeåret. Pipeløpet har tre fastmonterte ildsteder av typen lukket vedovn, fra byggeåret. En ny vedovn er montert i stuen. Sotluke er montert i 1. etasje. Pipen er pusset og ildsteder er rehabilitert. Innvendige trapper: Malt tretrapp fra 1. etasje til 2. etasje. Tretrapp fra kjeller til 1. etasje med adkomst via luke i kjøkkengulvet. Innvendige dører: Innvendige dører er malte fyllingsdører. Vannledninger: Innvendige vannledninger er av kobber. Hovedstoppekran er plassert i kjeller. Avløpsrør: Avløpsrør er av plast. Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon via ventiler i yttervegger og periodisk avtrekk fra kjøkken og bad. Kjøkkenet har kjøkkenventilator med avtrekk ut via yttervegg. Badet i 2. etasje har avtrekk med elektrisk styrt vifte. Bad/vaskerom i 1. etasje har naturlig ventilasjon med opplegg for elektrisk vifte. Det er etablert nye ventiler i grunnmur for forbedret ventilasjon. Varmtvannstank: Varmtvannstank på ca. 200 liter av merket Oso fra 2004, plassert i kjeller. Elektrisk anlegg: El-skap med automatsikringer og måler plassert i 2. etasje. Det elektriske anlegget ble installert som nyanlegg i 2004, med samsvarserklæring datert 17.08.2004. Det foreligger også samsvarserklæring for elektriske installasjoner på bad i 1. etasje datert 29.10.2025 og for montering av elbillader datert 21.06.2026. Branntekniske forhold: Ildsteder og pipe opplyses godkjent av brannvesenet. Lagring: Kjeller: Bod (tilleggsdel). 2. etasje: To boder (tilleggsdel). Garasje: Biloppstillingsplass, solstudio samt oppbevaring av redskaper, utstyr og annet løsøre. Nedenfor gjengis en kort oppsummering der den bygningssakkyndige har beskrevet avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad 2 (TG2) eller 3 (TG3): TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Utvendig - Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur, og det mangler musesperre i nedre kant av konstruksjonen. Det er påvist råteskade i tømmerstokk ved åpning mellom bunnstokk på kledning, og omfanget av skaden er ukjent. Det er ikke etablert gnagersikring. Det er eldre oppsprekt kledning på to av veggene. - Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell i etasjeskille gjennom hele rommet er på ca. 60 mm i 1. etasje (stue) og ca. 100 mm i 2. etasje (gang). Høydeforskjell innenfor en lengde på 2 meter er ca. 5 mm i begge etasjer. - Innvendig - Rom Under Terreng: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv og inn i kjellermur. Det er registrert typisk kjellerlukt og begrenset ventilering/luftgjennomstrømning. Forhøyede fuktverdier er registrert i den støpte sålen og grunnmurer mot terreng. Relatert til byggeåret er det sannsynlig ikke etablert fuktsperre under den støpte sålen, og forhøyede fuktverdier i den støpte sålen og grunnmurer mot terreng er normalt i eldre boliger. - Innvendig - Krypkjeller: Det er ikke adkomst til deler av krypkjelleren, og krypkjelleren er kun vurdert i tilgjengelige deler. Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjelleren og det mangler fuktsperre på bakken. Det er registrert forhøyede fuktverdier. Manglende isolasjon og utettheter i stubbeloftskonstruksjonen kan føre til varmetap, fuktproblemer og trekk. Krypkjeller regnes som en risikokonstruksjon utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og tilstøtende konstruksjoner. - Tomteforhold - Grunnmur og fundamenter: Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. Grunnmuren har sprekkdannelser, og det er registrert setningsskader/store riss/sprekker samt deformasjon som gir grunn til å overvåke konstruksjonen. - 1. Etasje Bad/vaskerom - Sluk, membran og tettesjikt: Det er ikke tilfredsstillende membran/tettesjikt på våtrommet. Det er påvist utette rørgjennomføringer i våtsone. Det er ikke oppbrett på belegget rundt pipe og det er utettheter. Det er brukt dampsperre mellom oppvarmet rom. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Utvendig - Nedløp og beslag: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Piper mangler bue eller tilsvarende. Det er rust i kilrennebeslaget og oppheng til takrenner. - Utvendig - Takkonstruksjon/Loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Ved visuell kontroll av kaldloft ble det observert misfarging og mørke fuktmerker i trobordene, særlig i området rundt pipegjennomføring, kilrenne og vindusåpning. Det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier ved måling og det ble ikke observert aktiv lekkasje. Det er utettheter rundt loftsluke og den mangler lister. Det er ikke dampsperre/brems mot kaldsone. - Utvendig - Vinduer: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Vannbrettene er ufagmessig utførelse og det mangler beslag. Utvendig omramming er montert for nært vannbrettet, noe som fører til lettere vannoppsug. Kjellervinduene er gamle og slitte. Det er registrert enkelte glass med sprekker. - Utvendig - Dører: Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. - Utvendig - Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Det er ikke montert beslag mellom yttervegg og balkong/terrasse. Det er usikkerhet om balkong er tilstrekkelig dimensjonert. - Utvendig - Utvendige trapper: Trappene er værslitte. - Innvendig - Overflater: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Det mangler innvendige lister på soverom og rundt loftsluke, og flisfugene er grunne. Kjeller har uferdige og slitte overflater. - Innvendig - Pipe og ildsted: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Det er påvist sprekker i murpuss på pipa på kaldloftet. - Innvendig - Innvendige trapper: Det er liten frihøyde i trappeløpet og det er skjevheter i trappen. - Innvendig - Innvendige trapper - Kjeller: Det er liten frihøyde i trappeløpet og det er registrert høye fuktverdier i trappen. - Innvendig - Innvendige dører: Enkelte av innvendige dører har en del slitasje. Innerdører har slitasje og mangler overflatebehandling. - Tekniske installasjoner - Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Vurderingen er basert på alder. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse. Vannrør er ikke isolerte i ikke-oppvarmet kjeller. - Tekniske installasjoner - Avløpsrør: Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget. Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegget utover staking via sluker. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Det er uisolerte avløpsrør i ikke-oppvarmet kjeller. - Tekniske installasjoner - Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. - Tekniske installasjoner - Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank i henhold til gjeldende forskrift. Varmtvannstanken er over 20 år. - Tomteforhold - Fuktsikring og drenering: Forhøyede fuktverdier er registrert i den støpte sålen og grunnmurer mot terreng. Relatert til byggeåret er det sannsynlig ikke etablert fuktsperre under den støpte sålen. Relatert til dreneringens alder vil det være fare for skjult svikt utover det som er påvist. - Tomteforhold - Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger og utvendige vannledninger. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå. - 2. Etasje Bad - Overflater vegger og himling: Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen. Løsningen eller byggematerialet er uegnet. - 2. Etasje Bad - Overflater Gulv: Høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - 2. Etasje Bad - Sluk, membran og tettesjikt: Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen og slukløsningen. Membranen bak innebygd sisterne har ukjent utførelse. Det er observert kobberrør ført gjennom vegg i våtsone uten rør-i-rør-system. - 2. Etasje Bad - Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det mangler dreneringsløsning. - 2. Etasje Bad - Ventilasjon: Våtrommet mangler tilluftsventilering, for eksempel spalte/ventil ved dør. - 1. Etasje Bad/vaskerom - Overflater vegger og himling: Våtromsplater er ikke montert fagmessig. Det er benyttet trepanel i våtsone. Det mangler bunnlist på våtromsplater. - 1. Etasje Bad/vaskerom - Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, for eksempel spalte/ventil ved dør. - 1. Etasje Kjøkken - Overflater og innredning: Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Det er registrert malingssår og fuktsvell på fronter samt slitasje på benkeplaten. TGIU - Ikke undersøkt/utilgjengelig: - 2. Etasje Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig på grunn av tilliggende konstruksjoner. Veggene er av tømmer og det er ikke mulig å utføre hulltaking. Det ble utført fuktsøk på gulvet i området rundt sluken, og det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier. - 1. Etasje Bad/vaskerom - Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig på grunn av tilliggende konstruksjoner. Veggene er av tømmer og det er ikke mulig å utføre hulltaking. Det ble utført fuktsøk på gulvet i området rundt sluken, og det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier. Helse, miljø og sikkerhet - Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper, og rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige og utvendige trapper. Det er ikke montert rekkverk på innvendig trapp og det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet. Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper. Åpninger i rekkverk på balkong eller terrasse er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter, og rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Det er ikke foretatt radonmålinger etter 2005, og bygget er ikke utført med radonsperre. Eiendommen ligger i et område med moderat til lave radonverdier ifølge radonkart. Deler av informasjonen i dette avsnittet er hentet fra tilstandsrapporten. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. Utdrag fra selgers egenerklæring Pkt. 2: Faglært arbeid: Bad/vaskerom i 1. etasje ble oppgradert i 2025. Rørlegger koblet opp dusj og vegghengt toalett, la nytt sluk i dusjen, nye avløpsrør og rettet av gulv med ny slukforlenger med klemring. Elektriker la opp strøm i taket, monterte nye spotter, kontakter og ny termostat med panel til bad og yttergang. Ufaglært arbeid: Linoleum ble lagt oppå eksisterende flisegulv. Våtromsplater ble montert i dusjen, panel på vegg og tak, samt våtromsplater rundt kassen til toalettet. Dusjveggene ble montert. Slukforlenger og klemring ble utført av rørlegger. Pkt. 4: Overflatevann kom inn på garasjegulvet i forbindelse med snøsmelting uten at skade oppstod. Det ble gravd og lagt vortepapp langs grunnmur i garasjen i 2024. Takstmann kontrollerte og konstaterte ingen skader. Pkt. 5: Faglært arbeid: I 2005 ble eternitttak fjernet og erstattet med tjærepapp, lekter, gradrenner, takrenner og skifertak. Ny kledning ble laget etter profil av den gamle og lagt på to sider av bygget. En del nye vinduer ble satt inn med kopiert omramming. Nytt inngangsparti ble bygget med skifertak. Inngangsdør fremme og bak ble skiftet. Terrasse ble bygget fremme og bak. Gradrenne og møneblekk ble lagt av fagperson. Pkt. 7: Faglært arbeid: I 2012 ble det bygget kontor i garasjen, som senere er bygget om til solstudio med én seng for utleie. Ufaglært arbeid: Laminat ble lagt i garasjen i 2014. Arbeidsrommet i garasjen er delvis kledd med plater, men ikke helt ferdig. Biloppstillingsdelen er kledd med plater. Det er ikke lagt strøm inn i biloppstillingen. Pkt. 8: Det har vært noe bevegelse i huset tidligere. Tidligere eier laget en forstøtningsmur på nedsiden, utenpå grunnmuren. I 2014 ble det gravd flere meter ned rundt hele huset og lagt vortepapp, drensrør og synkekum. Septikkrør av betong ble skiftet til plast. Pkt. 9: Dreneringsproblemer er utbedret. I 2014 ble det lagt drens, pukk og styrofoam rundt hele boligen. Pkt. 13: Det ble observert mus for anslagsvis 10 år siden. Musegift ble lagt ut i 2015. Det er ikke merket noe etter dette. Pkt. 15: Faglært arbeid: Vann, avløp og bad ble lagt opp i 2005. Pkt. 18: Faglært arbeid: Helt ny Mitsubishi varmepumpe ble montert i 2023. Pkt. 20: Ufaglært arbeid: Pipen ble pusset og ovner montert i tre stuer i 2005. Godkjent av brannvesenet. I juni 2026 ble feieluke montert på loft og kjøkken. Pkt. 23: Faglært arbeid: Alt av strøm ble skiftet og nyinstallert i 2005. Pkt. 27: Sponplategulv er lagt på loftet. Brukes kun til lagring. Tiltaket er ikke godkjent av kommunen. Pkt. 34: Et firma lenger nede i gaten har en laster med ryggelyd som piper av og til. Pkt. 38: Ufaglært arbeid: Det ble bygget et overbygg bak garasjen i 2010 til bruk for lagring og selskaper. Tilleggskommentar fra selger: Jeg vil komme med en god del informasjon om huset, taksten som er foretatt osv. Man skal vite at en takst i dag er tuftet på dagens svært strenge krav til boliger, og man kan ikke ut i fra en takst med dagens krav vurdere status på et hus fra 1864. Jeg har selv levd i huset siden 2004, og kjenner huset som min egen bukselomme. Jeg vil nedenfor komme med en redegjørelse, men presiserer at dette er mine subjektive vurderinger, og jeg er ikke en fagmann. Redegjørelsen kan således ikke brukes som et argument for et eventuelt erstatningskrav om noe skulle oppstå etter kjøp, men snarere oppfattes som min personlige oppfatning. Takstmannen har mange merknader, som i seg selv kan oppfattes som skremmende lesning. Går man inn og leser tilsvarende takster på hus av nyere dato, vil man også der kunne oppfatte mye som skremmende lesning. For den skrives ut i fra hva som er dagens krav. Kan nedenfor redegjøre for en del av disse tingene, slik at du som kjøper forstår at det kanskje ikke er så ille som man skulle tro: Pipe: Oppnådd sin halve levetid: Pipen ble murt for hånd i 1864, i solid teglstein. Om den har nådd halve sin levetid, betyr det at den må skiftes om 142 år, Det påpekes også sprekk i murpuss på pipen på loftet. Tar ca 5 min i flikke i disse sprekkene. Det er også satt inn helt nye feieluker både på kjøkken og loft etter takst, og dette er dokumentert i taksten. Forskjellig takhøyde i diverse rom: Gulvene i huset består av mye håndlager tømmer. For kanskje 100 år siden seig huset litt ned, for deretter å ha satt seg. Fylkeskonservator Olav Austlid, nå pensjonert, så på hele huset. Han kommenterte dette, og sa at vi aldri må rette opp skjeve gulv. De er solide, antikvariske, og gir huset en sjarm man ikke finner i andre hus. Jeg er helt enig i dette. De er solide, pene, og sjarmerende. Ubehandlede dører: jeg har selv stått i ukesvis og fjernet maling fra dørene og slipt dem. De er deretter smurt med linolje, som gjør at de aldri råtner. De er også anslagsvis fra huset er bygget. Det finnes ingen rimelig grunn til å tro at noe skal skje med dem inne i et tørt hus. De er nydelige å se på, og gir huset særpreg man ikke ser andre steder. Trapp til jordkjeller: Solid, men begynner å få behov for vedlikehold, Den går ned i et rom med betonggulv som man ikke bruker til noe, via en luke i kjøkkengulvet. Fukt i kjeller/drenering. Det ble gravd opp rundt hele huset i 2014. Det bla lagt vortepapp, drensrør, og ordnet skikkelig. Det kan trenge opp litt fukt fra grunnen i en liten del av kjelleren, men dette har aldri vært noe problem. Jeg har sogar boret inn 3 lufteventiler i grunnmuren. Men huset har stått slik uten drenering og ventiler siden 1864, men i 2026 er det plutselig et problem. Det er heller ikke noe der nede som kan bli skadet. Ikke overflatevann, og rommet er støpt som et basseng. Fukt i betonggulvet kan ikke etter min mening skade noe som helst. Jeg ser heller ikke noe poeng i å plastre hele grunnen under huset når det har stått slik uten problemer siden 1864. Takstmann presiserer at det ikke er målt forhøyet fukt under huset eller er tegn til skader. Utrasing av grunnmur: Dette er i et lite hjørne av muren, og er en svært enkel jobb å utbedre. Det er min subjektive mening, og hadde jeg visst dette ville jeg ordnet det selv. Sprekken han beskriver et annet sted er en liten sprekk i murpussen på en forstøtningsmur som ble laget lenge før vi overtok. Etter min vurdering er dette en sprekk i murpuss, og ikke i grunnmuren. Råte i stokk: Igjen noe som etter min mening er enkelt å utbedre fra innsiden. Den skyldes en manglende bit panel ved terrassen på baksiden av huset. Bad 1 etg. Dette badet er bygget oppå eksisterende tett gulv. Membranen ble brutt rundt nedløpet i dusjen, og ordnet nytt av gulvlegger. Der har aldri vært lekkasjer eller annet. Nå er gulvet avrettet, med lokalt fall til nytt sluk i dusjen. Det er lagt linoleum som ligner på betong på hele badet. En feil som ble gjort var at ikke bretten ble gjort oppover pipen. Men det skal sies at mellom dette stedet og dusjen er det tette dusjvegger, Så jeg ser ikke hvordan en vannskade skal oppstå pga dette. Det påpekes videre at det er tremøbler og trevegger på badet. Det har det alltid vært. Jeg har bare satt opp nye trevegger. De gamle jeg tok ned hadde ingen råte eller skader. At det er kobberrør er ingen overraskelse. Det var ikke krav til annet da rørene var nye i 2005. Og rørlegger har nå bare flyttet litt på dem. Videre bemerkes manglende tilluft. Det er en pipe der med stor ventil, og ventil over vinduet. I tillegg har elektriker lagt elrør fra kontakten i skapet over vasken til et punkt til venstre for vinduet. Her kan man bore gjennom veggen og sette inn en fuktstyrt avtrekksvifte. Denne er kjøpt inn, og ligger i en skuff på badet. Det mangler bunnlist under våtromsplatne. Det er her fuget med riktig masse oppunder langs hele kanten. Da takstmann var der, viste det seg at platene ikke hadde klikket helt fast i hjørnelisten. Dette er utbedret, og er solid nå. Trapp og rekkverk til 2 etasje: Dette er håndlager da huset ble bygget. Man kan ikke skifte det ut uten å ødelegge husets særpreg. Vi løste dette med ekstra gitter oppe og nede når barna var små. Ellers er ikke åpningene i rekkverket noe problem. Trappen er solid, og vil stå der så lenge huset er der. Ventiler diverse rom: Dette er ikke et moderne hus. Huset puster, og er laget for hånd med lafting og solid håndverk. Det har aldri på noe tidspunkt vært følt, sett eller målt fuktighet noe sted. Vinduer: På inngangssiden er alle vinduer byttet. Samme på bad nede, og et stuevindu mot sjøøen. De øvrige vinduene valgte vi å behlde. Noen av dem er svært gamle med valset glass. Et av dem har en sprekk, og skiftes lett ved å ta ut, sette inn, og på med ny kitt. De kan være trege å åpne, men jeg hadde aldri behov for å åpne dem. Manglende lufting under bordkledning: Det er skiftet kledning på to siden av huset. Vi laget panelet selv ved å kopiere de gamle bordene. Her er luftespalte bak panelet. På de sidene jeg antar takstmannen mener, ligger det samme panelet som ble slått på i 1864. Om der er for lite luft, burde man kunne anta at veggene ville vært råtne for lenge siden? De har stått slik i 142 år. Utvendige dører: Karmene i dørene er værslitte. Hoveddøren står inne i inngangspartiet og er overhodet ikke værslitt. På baksiden hadde det flasset litt malling på en liten del av karmen. Men dørene er ikke slitte. De er moderne, og skiftet i nyere tid. Balkong: usikkert om den er rett dimensjonert. Vi har vært mange voksne der samtidig, men er normalt en balkong man bruker til å lufte dyner og puter. Har aldri merket noen form for bevegelse i denne. Utvendige trapper: Trapp er værslitte: Trappen til hovedinngangen består av tre trinn. Bygget i fjor, beiset i fjor. Den er ikke værslitt. Trappen bak er kanskje 3 trinn. Kan males eller byttes, men er solid. Videre påpekes det at de ikke har rekkverk. Den foran er sikkert 150 cm bred, og man kan gå rett inn på terrassen. Der er krav til rekkverk. Men hva skulle jeg bruke det til? Og bak går man ned 3 trinn inntil en vegg. Avløpsrør: De henger under huset, og er svært lett tilgjengelige. Skulle de gå tett, hvilket de aldri har gjort, kan man bare dra dem fra hverandre. Varmtvannstank: Ikke tilfredsstillende avrenning. Som beskrevet over er dette en jordkjeller med betonggulv der berederen står. Om man så tømmer hele berederen ut på gulvet, ligger vannet fortsatt på samme sted. Der er ingenting der som kan bli skadet. Tomteforhold, fuktsikring og drenering: Som lenger oppe. Alt er drenet i 2014, altså for 12 år siden. Vannet ledes fra huset til en synkekum halveis ned til kloakkrenseanlegget nede ved havet. Bad 2 etg: det er påvist uegnede materialer i våtsoner. ja. Baderomsmøblene er av tre, og kjøpt på Ikea til akkurat baderom. Døren er en malt, antikk dør, som overhodet ikke har fuktskader etter utallige generasjoner på samme sted. Det påpekes at der er under 25 mm fall fra dør til sluk. Ungene rev ut nedløpsrøret og tømte hele hjørnekaret utover gulvet. Var ikke vått i nærheten av døren en gang. Men dette for en kjøper selv vurdere. Hat ihvertfall aldri vært vannskader der. Det samme med kobberrør. De ble lagt da kobberrør var godkjent. Rekkverkshøyder: Kravet før var 90 cm. De er 90-95 cm. Man kan ikke bygge om hele terrassen fordi nye regler kommer. Nedløp og beslag: Det mangler bue på pipen. Det har det ikke vært siden huset ble bygget. Der er rust i kilerennebeslag og oppheng til takrenner. Dette kan smøres med Ovatrol, og er ikke noe problem å utbedre. Som sagt, så er dette meg som ufaglært sine tanker om bygget. Så får de som vil gjøre sine egne vurderinger i forhold til takstrapporten som foreligger.

Hvitevarer

Frittstående hvitevarer og brunevarer medfølger ikke i salget med mindre det tydelig fremgår av salgsoppgaven.

Adkomst

For detaljert veibeskrivelse fra din posisjon kan kart i FINN-annonsen benyttes. Det vil bli skiltet i regi av EiendomsMegler1 ved annonsert fellesvisning.

Byggemåte

Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig iht. vedlagt tilstandsrapport: Takkonstruksjon/ taktekke: Taktekkingen er av type skifertakstein. Undertaket er av ukjent type. Takkonstruksjonen er et saltak av tre, med undertak av tre. Loftskillet er isolert med ca. 10 cm isolasjon. Adkomst til kaldloftet via luke i himling i gang i 2.etasje. Nedløp og beslag: Renner og nedløp av metall fra 2005. Taket har nye beslag, gradrenner og pipebeslag. Veggkonstruksjon: Yttervegger av laftet tømmer, utvendig kledd med stående kledning. Vinduer: Malte vinduer av tre med 2-lags isolerglass og koblet glass. Deler av vinduene er fra 2014. Dører: Hovedinngangsdør er en takoverbygget malt, isolert dør med 2-lags isolerglassfelt. Terrassedør er en malt, isolert dør. Balkongdør er en isolert dør med 2-lags isolerglassfelt. Balkonger/terrasser: Terrasse på ca. 23 m² med konstruksjon av tre, innfestet i bygningskroppen og fundamentert på støpte peler. En annen terrasse på ca. 12 m² med konstruksjon av tre, innfestet i bygningskroppen og fundamentert på støpte peler. Det er også en balkong på ca. 4 m² med konstruksjon av metall, innfestet i bygningskroppen. Utvendige trapper: Utvendig er det en trapp av tre til et takoverbygd repos på ca. 4,7 m², og en trapp av tre til en terrasse. Garasje: Byggeår 1979. Støpt betongsåle på grunn, grunnmurer av betong. Yttervegger av bindingsverk av tre, utvendig kledd med stående kledning. Saltak takkonstruksjon, utvendig tekket med profilerte stålplater. Ny garasjeport med fjernstyring ble montert ca. 2010. Det er oppført et tilbygg på baksiden med taktekking av tjærepapp og en platting utenfor.

Eiendomstype

Enebolig

Oppvarming

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Boligen har montert en Mitsubishi luft-til-luft-varmepumpe fra 2022 i stuen. Det er termostatstyrte elektriske varmekabler i gulv på badet i andre etasje og på badet/vaskerommet i første etasje, samt elektriske varmekabler i yttergangen. Pipeløpet har tre fastmonterte ildsteder av typen lukket vedovn, inkludert en nyere vedovn montert i stuen. Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg-/fastmonterte ovner så følger det heller ikke med ovner i disse rommene. Varmekilder er ikke funksjonstestet.

Regulering

Eiendommen ligger i et område regulert i henhold til reguleringsplan Storsteinnes nedre (plan-ID 124), vedtatt 13.02.1996. Et areal på 1 163 m² er regulert til Annet kombinert formål (Bolig/Forretning/Verneverdig) med feltnavn BFV. Et delareal på 12 m² er regulert til Bolig/Forretning med feltnavn BF2, og et delareal på 39 m² er regulert til Industri med feltnavn I4. Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner m/bestemmelser etc. kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med innhold i disse. Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel for Balsfjord kommune 2023-2033 (plan-ID 202002), vedtatt 29.06.2023. I kommuneplanen er det via hensynssone angitt at gjeldende reguleringsplan skal fortsatt gjelde. Hoveddelen av eiendommen er i gjeldende reguleringsplan regulert til felt BFV (Bolig/Forretning/Verneverdig). For dette området gjelder særskilte bestemmelser: "Her tillates ikke ny bebyggelse. Planer for riving, påbygg, tilbygg samt omfattende reparasjoner skal være godkjent av kulturvernmyndigheten og planutvalget." Dette innebærer at tiltak på eiendommen utover vanlig vedlikehold er søknadspliktige og må godkjennes av planutvalget i samråd med kulturvernmyndigheten. Eiendommen har registrert kulturminne på boligen i matrikkel, såkalt SEFRAK-minne. SEFRAK er en forkortelse for Sekretariatet for registrering av faste kulturminner, som har ansvaret for registrering av eldre bygninger i Norge. SEFRAK administreres av Riksantikvaren i samarbeid med fylkeskommunene. Bygningene i SEFRAK-registeret er i utgangspunktet ikke tillagt spesielle restriksjoner. Registreringen fungerer mer som et varsko om at kommunen bør ta en vurdering av verneverdien før det evt. blir gitt tillatelse til å endre, flytte, eller rive bygningen. For meldepliktige bygninger (bygninger eldre enn 1850), er det lovfestet i Kulturminnelova §25 at ei vurdering av verneverdien må gjøres før søknad om endring eller rivning kan bli godkjent. For nærmere informasjon kan kommunen kontaktes. Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i kommuneplanen: - Hensynssone H910_1: Sikringssone – reguleringsplan skal fortsatt gjelde. Sonen angir at gjeldende reguleringsplan (Storsteinnes nedre, plan-id 124) fortsatt skal gjelde for eiendommen. - Hensynssone H810_1: Krav om felles planlegging. Sonen angir at det er krav om felles planlegging for eiendommen. Det pågår planarbeid i området som kan berøre eiendommen. Områderegulering Storsteinnes (plan-ID 202303) er under arbeid. Planen vil ved vedtak kunne erstatte eller supplere gjeldende reguleringsplan for området.

Vei, vann og avløp

Eiendommen har adkomst via privat stikkvei fra offentlig vei. Eiendommen er tilknyttet offentlig avløpsnett og har felles privat vannforsyning. Vannkvalitet og kapasitet er ikke undersøkt.

Overtakelse

Etter nærmere avtale med selger. Megler oppfordrer interessenter til å ha med ønsket overtagelsesdato ved inngivelse av bud.

Andre relevante opplysninger

Info fra selger: Huset er et sjarmerende tømmerhus fra 1864. Det er fritatt for eiendomsskatt, men det betales en liten skatt for garasjebygget. Det sies å være det første handelsstedet og storgården på Storsteinnes. Her var det butikk, postkontor, de rodde inn og ut med varer, da sjøen den gang var like nedenfor. Huset er bevart mest mulig slik det var, og det er Sefrak-registrert. Det betyr at når det kreves byggesøknader for endringer av større type, skal kommunen gå dypere inn i saken for å se om kulturminnet ødelegges av tiltaket. Dette legger ikke mye bånd på hva man kan gjøre, men kjøper kan lese seg opp på dette. Vi har etterisolert, lagt nye rør/elektrisk, panel innvendig, og kort fortalt totalrestaurert hele huset i 2005. Det er et solstudio i et lite rom i garasjen nedenfor huset. Dette er et populært tilbud for befolkningen, og ikke noe som gir stor profitt. Selger ønsker gjerne og fortsette driften av solstudio. Dersom kjøper er ok med det ønsker selger gjerne og inngå en leieavtale med kjøper for å fortsette driften. Det gjøres oppmerksom på at dette kun er et ønske, ikke et krav. Huset byr på mange muligheter. det har tre stuer i 1 etg. Disse kan ved oppsett av en lettvegg og et par nye vinduer gjøres om til 3 soverom. Da vil huset ha 6 soverom, og likevel en stue. En annen tanke vi hadde var å montere et kjøkken i etasjen over kjøkkenet nede. Man kan da han inngangsdør bak til leietakere av hele 2 etg. Som blir en skattefri inntekt pga litt mindre areal enn nede. Vi laget et overbygg bak garasjen, som ble brukt til barnegebursdager og feiringer, og med denne store hagen var det alltid en suksess. Komfyr og kjøleskap er fjernet. Flere dører er umalte, men behandlet med linolje. Setningene var fra før det ble drenert. Tak loft: takstmann tillegger at merkene i taket var før taket ble byttet, og ingen fukt registrert. Bad 1 etg: Linoleum lagt gratis av faglært, plater og panel av meg. Garasje: Garasjen ble løftet 1 lecahøyde og pappet. Tror inngangsdør fremme ble skiftet rundt 2020. Garasje: Kun 1 stikkontakt i lagringsrom. Ingen i garasjen. Solstudio bygget av faglært, strøm av elektriker. Satt inn undermåler til solstudiodelen. Tak: Taket fikk gradrenner og alle beslag i 2005. Ikke nye. Nærområde: Apoteket er flyttet til Nordkjosbotn. Brukstillatelse: Skulle jeg søkt i et hus som har vært bebodd siden 1864? Tillatelse garasje: Den ble bygget av og gitt til eiendommen som kompensasjon for tomten der Arva ligger nå. Huset er fritatt for eiendomsskatt, men ikke garasjen.

Boligselgerforsikring

Selgeren har tegnet boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis du oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 million kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen. Se nettsidene til SpareBank 1 for mer informasjon om hva forsikringen dekker og hvilke begrensninger som gjelder.

Boligkjøperforsikring

EiendomsMegler 1 formidler Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Det er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler de neste fem årene. Du kan ta kontakt med megler for å få informasjon om boligkjøperforsikring eller lese mer på help.no. Forsikringen tilbys kun til privatpersoner som kjøper eiendom til eget eller nærmeste families bruk, og det er en forutsetning at kjøpsavtalen reguleres av avhendingsloven. Ved kjøp av landbrukseiendom/småbruk, er det kun forhold tilknyttet til våningshuset som omfattes av forsikringen. For nærmere detaljer henvises det til forsikringsvilkårene. Megler mottar tegningsprovisjon fra HELP.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Det er kun en bruksenhet i boligen. Enheten kan fritt leies ut i sin helhet.

Radon

Bygget er ikke utført med radonsperre. Det er ikke utført radonmåling og det er heller ikke krav til dette med mindre man leier ut. Kjøper overtar eiendommen slik og er selv ansvarlig for å utføre eventuelle tiltak. For mer informasjon vedrørende radon se www.dsa.no. Eiendommen ligger i et område med moderat til lave radonverdier ifølge radonkart.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 22 772