Dette er første utgave av Boligbarometeret fra EiendomsMegler 1 Lillehammer og Gudbrandsdal. Vi ser på salg i det åpne markedet – boliger og hytter som er annonsert og solgt gjennom eiendomsmegler – fra 2021 til og med september 2026, fra Lillehammer og fjellet i sør til Dovre, Lom og Skjåk i nord.

Hele regionen: jevn aktivitet, ulik fart

Fra januar til september 2026 ble det solgt 1 156 boliger og hytter gjennom megler i regionen – omtrent like mange som i samme periode i fjor (1 152).

• Bolig: 721 salg, 4 prosent færre enn i fjor (748). Medianprisen er 3,04 millioner kroner, og prisene har holdt seg stabile siden 2022.
• Hytter: 435 salg, 8 prosent flere enn i fjor (404). Medianprisen er 3,0 millioner kroner, ned fra 3,5 millioner i 2024.

Den største forskjellen er tempoet. Hytte kjøperne tar seg god tid, men boligene blir solgt raskere, spesielt der det er få boliger i markedet, være seg i byer og tettsteder eller i bydeler.

Målingen for september 2026 viser et marked der folk er mer optimistiske på egne vegne, men fortsatt forsiktige:

• Bedre tro på egen økonomi. Folk har fått større tro på egen økonomi gjennom 2026.
• Prisene oppleves som litt mindre høye, men flere enn i august mener det er et dårlig tidspunkt å kjøpe.
• Det er fortsatt vanskelig å komme inn på boligmarkedet for førstegangskjøpere, selv om noe færre mener det enn før.
• Mange planlegger å flytte. For dem er det største hinderet å finne riktig bolig i riktig område – det veier tyngre enn renter, lånekrav og egenkapital.
• Matpriser er den største bekymringen i husholdningene, mens bekymringen for krig og politisk uro steg kraftig i september.

Vi kjenner igjen mye av dette bildet i Lillehammer og Gudbrandsdalen, sier daglig leder i Eiendomsmegler 1 Lillehammer og Gudbrandsdal, Marit Lien.

Boligmarkedet i Lillehammer, Øyer og Gausdal er i god balanse. Det ble solgt 588 boliger gjennom megler fra januar til september, og Lillehammer står for 8 av 10.

• Salgstid: En typisk bolig selges på 20 dager, ned fra 34 dager i 2024.
• Pris: Medianprisen er 3,2 millioner kroner. Kvadratmeterprisen er den høyeste vi har målt siden 2021.
• Budrunder: Rundt 1 av 4 boliger selges over prisantydning. Typisk avslag er rundt 2 prosent.

Markedet er roligere enn under budrundene i 2021 og 2022, da over 40 prosent gikk over prisantydning. Men det er et marked der godt presenterte boliger selges raskt og til riktig pris.

Lillehammer sentrum: en by i utvikling

Etterspørselen etter leiligheter i Lillehammer sentrum er stabil. Fra januar til september ble det solgt 144 leiligheter i sentrum gjennom megler, på nivå med i fjor (142). Typisk salgstid har gått ned fra 48 dager i 2024 til 34 dager i år, og sentrumsleiligheter oppnår rundt 8 prosent høyere kvadratmeterpris enn i resten av byen.

Samtidig skjer det mye som vil prege sentrum de neste årene:

• 2027: Ny E6 mellom Storhove og Øyer åpner.
• 2029: Innlandet Science Park ved stasjonen skal etter planen åpne, med plass til inntil 800 arbeidsplasser.
• 2030: Ny E6 forbi Lillehammer (Roterud–Storhove) skal stå ferdig og flytter trafikken inn i tunell.

Lillehammer har i tillegg et voksende folketall (29 636 innbyggere, +6,4 prosent siste ti år), rundt 5 000 studenter og en av de laveste arbeidsledighetene i Innlandet. Det gir et godt grunnlag for etterspørselen etter sentrumsnære boliger.

I Ringebu, Nord-Fron og Sør-Fron er seks av ti salg hytter, og Kvitfjell/Fåvang er det største området. Hittil i år er det solgt 174 boliger og hytter gjennom megler, omtrent som i fjor (172).

• Bolig: Prisene er stabile, med en medianpris rundt 2 millioner kroner. Boligene selges raskt, typisk på 14 dager.
• Hytter: Salgstiden har økt fra 14 dager i 2021 til over 100 dager i år, og typisk avslag fra prisantydning er rundt 6 prosent.
• Gålå: Salgene på Gålå har doblet seg, fra 11 i fjor til 23 hittil i år.

Nord-Gudbrandsdal: flere salg enn i fjor

Nord-Gudbrandsdal skiller seg ut med vekst. Fra januar til september ble det solgt 136 boliger og hytter gjennom megler i Dovre, Lesja, Sel, Vågå, Lom og Skjåk – 40 prosent flere enn i fjor (97).

• Bolig: 70 salg gjennom megler, mot 45 i fjor. Sel, med Otta, står for den største veksten. Medianprisen har steget hvert år, fra 1,50 millioner kroner i 2021 til 2,15 millioner i 2026.
• Hytter: 66 salg gjennom megler, mot 52 i fjor. Lesja er fortsatt den største hyttekommunen, men Vågå og Skjåk øker. Typisk salgstid er rundt 50 dager.

I Nord-Gudbrandsdal skjer i tillegg omtrent halvparten av alle eierskifter uten megler, ofte i familien eller til kjente. Disse er ikke med i tallene over.

Utviklingen varierer mellom fjellområdene:

For deg som skal kjøpe hytte, er dette et godt tidspunkt: det er mer å velge mellom og bedre tid til å vurdere. For deg som skal selge, er riktig pris fra start viktigere enn på mange år.

• Du risikerer å selge for billig. Når vi sammenligner hyttesalg uten megler med tilsvarende salg gjennom megler, ser vi at en betydelig andel skjer langt under forventet markedsverdi. I Nord-Gudbrandsdal ligger private hyttesalg i snitt rundt 10 prosent lavere i kvadratmeterpris, justert for størrelse, byggeår og beliggenhet. På en hytte til 2,5 millioner er det 250 000 kroner.
• Uten et åpent marked vet du ikke hva boligen er verdt. Det er budrunden og annonseringen som viser hva kjøperne faktisk er villige til å betale.
• Ansvaret ditt som selger er det samme. Avhendingslova gjelder også når du selger privat. Siden 2022 kan du ikke lenger selge «som den er» til en privatperson, og du har plikt til å opplyse om feil og mangler. Uten tilstandsrapport og grundig salgsoppgave står du mer utsatt hvis kjøperen senere finner feil.
• Penger og skjøte må håndteres trygt. En megler sørger for at kjøpesummen står på klientkonto, at lån og heftelser blir slettet og at skjøtet tinglyses først når alt er betalt.
• Skatt og avgift følger markedsverdien. Dokumentavgiften på 2,5 prosent beregnes av eiendommens markedsverdi, ikke av prisen dere avtaler. Selger du godt under markedsverdi til familie, kan det regnes som en gave, med egne regler for skatt.
• Familien bør behandles likt. Overtar ett av barna hytta til en lav pris, kan det skape spørsmål om rettferdig fordeling mellom søsken senere. En uavhengig verdivurdering gjør det lettere å bli enige.

Har du allerede en kjøper, kan du likevel bruke megler til verdivurdering, kontrakt og trygt oppgjørsoppdrag – uten full markedsføring.

1. Sett riktig pris fra start. Særlig for hytter.
   En bolig som ligger lenge ute, ender ofte med større avslag.
2. Bruk tid på presentasjonen. Når kjøperne har mer å velge mellom, er det de best presenterte eiendommene som selges først. Vi har gode råd å gi.
3. Tenk på timingen. Boliger selger best om våren, mens hytter har sine beste sesonger på vinteren og høsten.
   I flere tilfeller ser vi at det kan være lurt å legge ut bolig eller hytte for salg der volumet på markedet og konkurransen for å tiltrekke seg kjøpere er mindre. Det kommer an på eiendommen.
4. Snakk med en lokal megler tidlig. Vi kjenner markedet der du bor, og gir deg en verdivurdering basert på faktiske salg i ditt område.

• Eierskifter uten megler – overdragelser i familien, arv og private salg – er holdt utenfor. I 2026 utgjorde de 28 prosent av alle registrerte eierskifter i regionen.
• Antall salg sammenlignes for januar–september hvert år.
• Pris, salgstid og avvik fra prisantydning er medianverdier.