I forrige uke presenterte vi Eiendom Norges boligprisstatistikk for september måned. Den tar for seg utviklingen i boligmarkedet på månedsbasis, og utifra et noe større geografisk utgangspunkt. Eksempelvis er det da tall for Follo og Østfold (et snitt regnet fra Sarpsborg og Fredrikstad) som gjelder for vår markedsregion. Kvartalstallene som vi nå har fått, er en regionsrapport som går mer lokalt til verks, og vi kan derfor bedre se de lokale variasjonene innenfor både Østfold og Akershus syd.
Innledningsvis beskriver Adm. Dir. Håkon Fossvik hos Eiendomsmegler1 Østfold Akershus boligmarkedet slik: "Vi opplever at dagens boligmarked er sunt, og at utflatingen vi nå ser er resultatet av mange faktorer som spiller inn. Markedet er godt balansert, og ser ut til å takle godt de endringene som eventuelt vil komme fremover den nærmeste tiden."
Prisutvikling
Boligprisutviklingen for de tre siste månedene har hver for seg vært svært varierende med både positive og negative fortegn. Kvartalsrapporten viser at det innenfor vår markedsregion er fem områder med negativ utvikling og to områder med positiv. Vestby har størst prisutvikling med 0,7% og Fredrikstad har 0,3% siste kvartal. De fem siste har altså svak negativ utvikling, med Sarpsborg og Frogn begge med -0,1%, Indre Østfold -0,2%, Moss -0,4% og deretter Halden med laveste utvikling -2,0%.
For å sette dette i perspektiv gikk det opp ca 1,0% for hele landet. Vi ligger derfor noe under landssnittet for siste kvartal isolert sett. Tar vi også en kikk på alle nærområder i hele landet, finner vi at det er Nesodden som har størst utvikling denne perioden med 3,6%, og Midt-Telemark m/Nome som ligger lavest med -2,2%.
Ser vi oss noe lengre tilbake i tid, nærmere bestemt fire kvartaler - altså ett år, finner vi en positiv utvikling overalt. ikke bare lokalt hos oss, men også for hele landet. I vår markedsregion er det Frogn som har hatt størst prisutvikling denne perioden, med 11,3%. Etter Frogn kommer Indre Østfold med 11,0% og Moss med 10,3%. Tett bak her igjen finner vi Fredrikstad med 9,8%, Sarpsborg med 9,3%, Vestby med 8,9% og Halden med 7,1%. Landssnittet lå denne perioden på 8,0%, og vi kan dermed se at alle våre områder, kun med unntak av Halden, ligger over dette.
Prisutviklingen siste fire kvartaler har lokalt gått ned noen få prosentpoeng siden forrige kvartalsrapport. Dette henger selvfølgelig sammen med den utflatingen vi har sett i markedet siste kvartal. Det er også Nesodden som står for den største utviklingen de siste fire kvartalene, med 17,3%. I motsatt ende er Kristiansund, med kun 2,9% utvikling.
De store variasjonene vi ser for siste kvartal er nok basert på en rekke årsaker, som for eksempel sesongvariasjoner, veien ut av pandemien, renteheving og usikkerhet rundt regjeringsskifte. I tillegg må vi også huske på at markedet steg kraftig fra sommeren 2020 og frem til våren i år. Samt at vi har hatt stigning over veldig mange år nå. Slik situasjonen er per i dag, er det som nevnt naturlig med en utflating.
Salgstid
Siste kvartal er det et relativt stort spenn i den gjennomsnittlige omsetningstiden lokalt hos oss. Det området som har vært raskest siste kvartal, er Frogn med kun 20 dager i snitt. Moss og Fredrikstad ligger også på 20-tallet, med henholdsvis 24 og 25 dager. I Sarpsborg tok det i snitt 30 dager, i Vestby 31 dager og i Indre Østfold 37 dager. Eneste på 40-tallet og tregest i vår region denne perioden, var Halden med 42 dager i snitt.
For samtlige av våre lokale områder har salgstiden gått noe opp siden forrige kvartal, med unntak av Frogn som har gått fra 31 dager i 2.kvartal til 20 dager nå. Samtidig er det verdt å nevne at omsetningstiden har gått betraktelig ned fra ett år siden, da det for våre områder lå fra 35 til 58 dager i snitt.
Landssnittet var tredje kvartal 38 dager, og vi ser med det at vår markedsregion har et snitt som ligger godt under dette. Vår attraktive beliggenhet sørger for at etterspørselen etter bolig her jevnt over er stabilt høy relativt sett. Området som hadde raskest omsetningstid i snitt tredje kvartal i hele landet, var Bodø med kun 15 dager. Lengst tid tok det i snitt i Distriktene i Agder med 124 dager pr boligsalg.
Prisnivå
Det er en kjent sak at prisnivået varierer en del selv innenfor vår region. Vi har to måter å måle prisnivået på. Den ene er prisen pr kvadratmeter, og den andre er medianprisen. Medianprisen finner vi ved å liste opp samtlige boligsalg i en periode fra høyeste til laveste pris, og deretter trekke ut den midterste prisen på listen.
Vi kan først se nærmere på kvadratmeterprisen for områdene innenfor vår region. Spennet er relativt stort, og det er Frogn som ligger høyest med klar margin, med kr 52.995,- pr m2. Med nærheten til Oslo er dette naturlig. Det er da også naturlig at Vestby er neste med kr 45.329,- pr m2. Moss ligger like bak med kr 42.184,- pr m2, og tett bak der igjen er Fredrikstad med kr 39.784,- pr m2. Et lite hopp ned til Sarpsborg med kr 33.595,- og Indre Østfold kr 31.229,- pr m2. Laveste kvadratmeterpris siste kvartal hadde Halden med kr 29.468,- pr m2.
Det er ikke så store endringer fra forrige kvartal, men for enkelte områder er det litt endringer dersom vi ser ett år tilbake. For Follo er kvadratmeterprisen faktisk ca en tusenlapp lavere nå enn da. For Vestby er den nå mer enn kr 6.000,- høyere, og for Moss ca kr 4.000,- høyere. Økning på ca kr 3.000,- for Fredrikstad, og nesten det samme for Sarpsborg. Ca kr 4.000,- høyere nå for Indre Østfold, og ca en tusenlapp opp for Halden.
For kuriositetens skyld kan vi nevne at Bydel Frogner i Oslo hadde den høyeste kvadratmeterprisen med hele kr 106.954,-, mens den laveste finner vi i Distriktene i Vestfold og Telemark med kr 15.729,- pr m2.
Medianprisen henger ikke nødvendigvis sammen med kvadratmeterprisen, selv om det også er Frogn som ligger høyest her med kr 5.450.000,-. Det er også Vestby som ligger som nummer to med kr 4.800.000,-. Men så ser vi at det er avvik i forhold til kvadratmeterprisen, hvor Moss var nummer tre. Fredrikstad har tredje høyeste medianpris med kr 3.500.000,-, og nummer fire er Indre Østfold med kr 3.230.000,-. Femte høyeste er Moss med kr 3.153.993,- og deretter Sarpsborg med kr 2.950.000,-. Laveste medianpris har Halden med kr 2.838.417,-.
For de fleste områder har medianprisen økt noe, men for Frogn og Moss ligger den nå noe lavere. Størst endring er i Vestby hvor den nå ligger ca kr 800.000,- høyere enn for ett år siden. Høyeste medianpris i landet for tredje kvartal hadde Bydel Vestre Aker med kr 7.679.000,-, og den laveste hadde også Distriktene i Vestfold og Telemark med kr 1.750.000,-.
Solgte boliger
Salget av bruktboliger har vært noe lavere tredje kvartal i år, enn samme tid i fjor. Nedgang for samtlige lokale områder, med unntak av Sarpsborg som hadde en økning på 13,5%. Nedgangen for de andre områdene er noe varierende, og det er Fredrikstad som har gått minst tilbake, med kun -1,3%. Moss har -1,4% og Indre Østfold -2,1%. Frogn er ned 8,7%, Vestby -18,2%, og størst nedgang 3.kvartal i år mot i fjor har Halden med -21,8%.
Ser vi på en noe lengre periode, dvs hittil i år mot samme periode i fjor, er ikke nedgangen like stor. Fire områder har da en økning, og det er Moss som har den høyeste økningen med 8,7%. De andre er Frogn med 2,2%, Sarpsborg 1,8% og Fredrikstad 0,2% økning. I Indre Østfold har salget gått ned 1,2%, i Halden -3,6% og i Vestby ned 9,0%.
I denne forbindelse kan det nevnes at det var både høy aktivitet og oppgang i flere områder i tredje kvartal i fjor.
Nye bruktboliger for salg
Tallene i regionsrapporten viser at antallet nye bruktboliger lagt ut for salg i tredje kvartal i år er svært varierende lokalt, sett opp mot samme tid i fjor. Et stort spenn mellom økning og nedgang. Vi begynner med det området som har størst nedgang, og det er Vestby med -23,4%. Deretter er det et hopp opp til Halden med -4,2% og Indre Østfold -3,5%. På plussiden har Sarpsborg en økning på 6,3%, Moss 8,5%, Fredrikstad 13,7% og størst økning hadde Frogn med 18,8%.
Ser vi på utviklingen hittil i år mot samme tid i fjor, er det også et spenn fra negativ til positiv side lokalt. Størst nedgang i antallet lagt ut for salg så langt, har Vestby med -10,7%. Nedgang finner vi også i Indre Østfold med -4,0%, Halden -3,1%, Frogn -1,3% og Sarpsborg -0,5%. Positiv utvikling hadde Fredrikstad med en økning på 3,4%, og høyeste økning hadde Moss med 11,4%.
Konklusjon
Det har i lang tid vært fokusert på det høye prisnivået i boligmarkedet her i landet. Vanskelig for de unge, og spesielt for førstegangskjøperne. Det er nå knyttet stor spenning til den nye regjeringen, og hvilken boligpolitikk de vil føre, og hvilke tiltak som iverksettes for å dempe det høye presset som er i deler av boligmarkedet.
Det er fortsatt god aktivitet i markedet, og vi ser fortsatt et sunt marked selv om det har flatet ut.
– Den gradvise gjenåpningen av samfunnet vi har sett de siste månedene har skapt en fornyet tro på fremtiden som gjenspeiler seg i boligmarkedet i vår region. Optimismen gjenspeiles også i de kommende renteøkningene som Norges Bank har varslet fremover, noe som er et tydelig tegn på at den nasjonale økonomien er under stadig forbedring. Denne utviklingen vil bidra til en utflating av boligprisene fremover, avslutter Håkon Fossvik, administrerende direktør i EiendomsMegler 1 Østfold Akershus.
Kilde: Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS
