Sterk utvikling i boligmarkedet i 4. kvartal - fortsetter inn i 2021!

Godt nytt år! Da er året 2020 avrundet, og det bød som kjent på flere overraskelser, også når det kommer til boligmarkedet. Fra full brems i mars/april, til full gass utover sommeren, høsten og ut året. Avslutningen ble sterkere enn ventet, både nasjonalt og lokalt. Dette med tanke på både 4. kvartal og desember måned. Hele vår region hadde positiv utvikling siste kvartal, selv også en vanligvis mer moderat desember viser til uendret eller positiv prisutvikling.

Nøkkeltall for 4.kvartal 2020:

42 dager

Gjennomsnittlig omsetningshastighet 4.kvartal- HALDEN

35 dager

Gjennomsnittlig omsetningshastighet 4.kvartal - SARPSBORG

27 dager

Gjennomsnittlig omsetningshastighet 4.kvartal- FREDRIKSTAD

42 dager

Gjennomsnittlig omsetningshastighet 4.kvartal - MOSS

32 dager

Gjennomsnittlig omsetningshastighet 4.kvartal - INDRE ØSTFOLD

35 dager

Gjennomsnittlig omsetningshastighet 4.kvartal - FROGN

55 dager

Gjennomsnittlig omsetningshastighet 4.kvartal - VESTBY

51 dager

Gjennomsnittlig omsetningshastighet 4.kvartal - NORGE

1.3%

Prisutvikling siste kvartal - HALDEN

0.7%

Prisutvikling siste kvartal - SARPSBORG

0.1%

Prisutvikling sist kvartal - FREDRIKSTAD

0.9%

Prisutvikling siste kvartal - MOSS

1%

Prisutvikling siste kvartal - INDRE ØSTFOLD

2.3%

Prisutvikling siste kvartal - FROGN

1.1%

Prisutvikling siste kvartal - VESTBY

2.6%

Prisutvikling siste kvartal - NORGE

Eiendom Norge har nå sluppet boligprisstatistikk for både 4.kvartal og desember samtidig, vi presenterer derfor tallene paralellt i denne artikkelen.

En ting som er helt sikkert med året som har gått, er at ingen traff med de prognosene som ble presentert for et år siden. Da utbruddet av covid-19 pandemien var et faktum i mars, forberedte de fleste seg på et vanskelig boligår med stor uforutsigbarhet. Denne sterke prisutviklingen som har preget markedet siste halvår var det på det tidspunktet i allfall ingen som forutså, sier Administrerende direktør Håkon Fossvik hos Eiendomsmegler1 Østfold Akershus AS. Tallene for fjerde kvartal viser en 12-månedersvekst i boligprisene for hele landet på 8,7%, som ikke skiller seg nevneverdig fra snittet for vår egen region for fjoråret, legger han til. 

Prisutvikling

Prisutviklingen i desenber isolert sett er forholdsvis flat. men uendrede boligpriser i i desember er unormalt. Dette er jo vanligvis en rolig måned i boligmarkedet, og vi kan trygt si at den sterke utviklingen vi har sett både med tanke på pris og volum fortsatte i desember

Lokalt er 4.kvartal utelukkende preget av positiv prisutvikling, altså en oppgang i boligprisene. Noe variasjon i utviklingen er det riktignok, og den laveste stigningen var i Fredrikstad med en økning på beskjedne 0,1%. Sarpsborg hadde en økning på 0,7%, og Moss 0,9%. Indre Østfolds økning var på 1%, Vestby hadde 1,1% og Halden 1,3%. Ett prosentpoeng over Halden endte Frogn, altså med 2,3%, som er vår regions høyeste prisutvikling siste kvartal. Landssnittet lå på ca 2,6% dette kvartalet.

Ser vi enda litt lengre tilbake, dvs siste fire kvartaler/hele 2020, ligger vi som altså i snitt for regionen på omtrent samme nivået som hele landet totalt. Som nevnt over var landssnittet på 8,7%. Når vi spalter dette ned til våre lokale områder innenfor regionen vår, var prisutviklingen slik rangert fra laveste til høyeste; Vestby 6,1%, Indre Østfold 6,3%, Sarpsborg 7%, Frogn 8,1%, Fredrikstad 8,5%, Moss 9,2%, og høyeste Halden med 11,2%.

Et kort tilbakeblikk til desember, ser vi at den sesongjusterte prisutviklingen var 0% for Østfold, og 0,4% for Follo. De månedlige tallene får vi kun for Østfold (beregnet fra Sarpsborg og Fredrikstad) og Follo. Landssnittet var 0,8% og til sammenligning var det for Oslo 1,7%. Med dette hadde Oslo landets sterkeste prisutvikling i desember. Svakest sist måned var Hamar m/Stange med en nedgang på 0,1%. Sammenligner vi vår region med resten av Viken m/Oslo, ligger de fleste andre områder i fylket omtrent på samme nivå som oss, både for 4.kvartal og hele året. Det som er interessant å observere, er at Haldens prisutvikling siste fire kvartaler/året med 11,2%, er nest høyeste i fylket vårt, kun marginalt slått av bydel Gamle Oslo som hadde 11,4%. Utover dette er det kun Kragerø i hele landet som har høyere stigning det siste året, faktisk da med hele 19%. For de litt større områdene er det Oslo med 12% og Bodø m/Fauske med 11,1%, som har sterkest korrigert prisutvikling for 2020. Svakest var Stavanger m/omg, med en økning på 5,2%.

Bred og sterk oppgang i hele landet det siste året. Og etter syv år med fallende priser endte også Stavanger dette året med en oppgang.

Salgstid

Vi ser at det er noe spenn i omsetningshastigheten både for siste kvartal og desember. Fjerde kvartal har et spenn fra 27 dager i Fredrikstad, som er vår regions raskeste område denne perioden, til Vestby med 55 dager i snitt. Mellom her kommer Indre Østfold med 32 dager, og både Sarpsborg og Frogn med 35 dager, samt Halden og Moss som begge har 42 dagers omsetningstid.

Sammenligner vi siste kvartal med tredje kvartal, er det forholdsvis store endringer enkelte steder lokalt. Det kan nevnes Frogn, som hadde vesentlig raskere marked i 4.kvartal - fra et snitt i 3.kvartal på 58 dager, til 35 dager i siste kvartal. Dette gjelder også Fredrikstad og Indre Østfold, som gikk fra henholdsvis 47 og 51 dager i snitt i 3.kvartal til 27 og 35 dagers snitt i siste kvartal. 

Verdt å nevne er også at det kun er i Viken m/Oslo vi finner omsetningstider som er raskere enn Fredrikstads 27 dager dette kvartalet. Dette dreier seg da i all hovedsak om bydeler i Oslo. Landssnittet for siste kvartal var 51 dager

For desember isolert sett har vi bare tall for Østfold og Follo. Østfold hadde et snitt på 36 dager, mens snittet for Follo var noe tregere med 52 dager. Men Follo var likevel en del raskere enn snittet for hele landet, som var 60 dager. Landssnittet økte faktisk betydelig fra 46 dager i november. Denne økningen er normal for desember, og skyldes at det i denne måneden selges en del boliger som har vært lengre tid i markedet. Raskest sist måned var Oslo med 22 dager, og tregest var Hamar m/Stange med 83 dager.

Prisnivå

Prisnivået varierer mellom områdene innenfor vår region, noe som naturlig kan forklares bl.a utifra forskjellig avstand/nærhet til Oslo, hvor som kjent boligmarkedet er svært presset. Vi kan måle dette ut ifra to forskjellige parametere. Den ene er prisen pr kvadratmeter, og den andre er medianprisen. Medianprisen finner vi ved å liste samtlige boligsalg i en periode fra høyeste til laveste pris, og deretter trekke ut den midterste prisen på listen.

Som vanlig finner vi høyeste kvadratmeterpris i Frogn med kr 53.676,- pr m2. Nest høyeste hadde Vestby med kr 42.267,-, og deretter Moss med kr 39.814,- pr m2. Fredrikstad hadde kr 35.164,-, og Sarpsborg med kr 31.321,-. Halden hadde et snitt på kr 28.668,- pr.m2, og laveste var Indre Østfold med kr 30.190,-. Noen områder hadde en økning, og andre en reduksjon fra forrige kvartal, men endringene jevnt over kan regnes som relativt små. 

Medianprisen følger ikke nødvendigvis samme rangering/mønster som kvadratmeterprisen, og vi ser at dette er tilfellet siste kvartal. Høyest medianpris hadde Frogn med kr 4.773.583,-, faktisk betydelig lavere enn tredje kvartal da den var på kr 5.500.000,-. Nest høyeste hadde Vestby med kr. 3.900.000,-, som var marginalt ned. Deretter Moss med kr 3.213.456,- og Fredrikstad med kr 3.200.000,-. Indre Østfold hadde en medianpris på kr.2.848.661,-, Sarpsborg kr.2.719.544,- og lavest Halden kr. 2.550.000,-. De fem siste hadde også kun marginale endringer fra tredje kvartal.

Solgte boliger

Det er jevnt over solgt flere boliger i alle våre områder i årets 4.kvartal, enn samme periode året før. Økningene strekker seg fra 6,8% i Frogn, til 9,7% i Sarpsborg og 10,8% Halden. I Moss var det en økning på 17,4%, og i Fredrikstad 19%. Indre Østfold og Vestby hadde størst økning med henholdsvis 26,8% og 27,6%. 

Når vi ser på boligsalget i desember 2020 mot samme måned året før, hadde Østfold en økning på 16,7%, mens Follo har en nedgang på 3%. Til sammenligning ble det i hele landet solgt 22,9% flere boliger, og i Oslo 19,3% flere.

For hele 2020 samlet sett ble det i Norge solgt 6,7% flere boliger enn året før. Lokalt ser vi at økningen i Østfold var på 7,8% og Follo 8,2%, begge altså litt over landssnittet. Oslo lå under landssnittet med 3,3%. Ser vi enda mer lokalt innenfor vår region, er det tre områder som har nedgang fra 2019, dette er Frogn med -4,3%, Moss -1,6% og Indre Østfold -0,3%. Resten har en positiv utvikling, fordelt slik; Sarpsborg 4,7%, Halden 6,8%, Fredrikstad 10,2% og Vestby 25,6%.

Det ble solgt rekordmange boliger i desember, i likhet med trenden de siste månedene.

Nye bruktboliger for salg

Det er ganske stor variasjon med tanke på antallet nye bruktboliger lagt ut for salg siste kvartal, sett i forhold til samme kvartal 2019 innenfor vår region. Tre områder har en nedgang, og det dreier seg da om Vestby, Moss og Sarpsborg, med henholdsvis -7,8%, -7,2% og -4,2%. Positiv utvikling for Frogn med 3,4%, Fredrikstad 4,6%, Halden 15,3%, og Indre Østfold med en økning på 17,8%.

Sammenligner vi desember 2020 mot samme måned året før, ser vi at Østfold har en liten oppgang på 3,4%, og Follo har en nedgang på 23,8%. Oslo har også en nedgang, her på 10%, mens for hele landet var det en oppgang på 6,5%.

For hele 2020 gikk antallet bruktboliger lagt ut for salg svakt ned i Norge, med 1,3%. Lokalt gikk det også ned både for Østfold med 2%, og Follo med 0,9%. Delt opp i enda mindre områder var utviklingen for fjoråret innenfor vår region varierende. Frogn hadde størst nedgang med 11,4%, deretter Moss ned 10,3%, Indre Østfold -6,5% og Sarpsborg -6,4%. Resten hadde positiv utvikling, og det ble lagt ut 1,4% flere i Fredrikstad, 4% flere i Halden, og 4,7% flere i Vestby.

Det ventes dog at det vil komme mange nye bruktboliger på markedet de kommende månedene.

Konklusjon 

Et spesielt år med nedturer og oppturer i boligmarkedet. Fra dystre utsikter i mars, til å konkludere med jevn vekst og økning siste halvår. 2020 ble det sterkeste året i boligmarkedet siden 2016, som var et klart rekordår. 

For vår region er det et sunnhetstegn å se at alle våre lokale områder ligger ganske nært rundt landssnittet i boligprisveksten på 8,7% i 2020. Som nevnt viser fasiten at våre områder ligger fra 6,1%-11,2%.

Vi befinner oss i den attraktive randsonen til Oslo, i innfartsåren til landet, hvor du kan velge mellom flotte landlige omgivelser, byområder, eller en herlig skjærgård. Dette bidrar helt klart til å opprettholde etterspørselssiden som vi stadig opplever. EiendomsMegler1 Østfold Akershus økte faktisk antall omsetninger med hele 20% fra 2019, noe som bekrefter attraktiviteten i regionene vår samtidig som våre meglere stadig øker markedsandelen sin. "Dette er et resultat av gode kundeopplevelser, noe som er grunnlaget for driften vår. - Jeg er ekstremt stolt over medarbeiderne våre som leverer slike resultater måned etter måned i et marked hvor fokus på smittevern og nye rutiner krever stadig mer kapasitet fra alle" uttaler Håkon Fossvik, Adm.Dir. for selskapet.

Eiendom Norge presiserer at 0-renten er X-faktoren i boligmarkedet nå, og at hele effekten av 0-renten trolig ikke er tatt ut ennå. Det ventes derfor som normalt for 1.halvår og januar, en sterk økning i boliprisene de neste månedene. Eiendom Norges prognose for 2021 er en økning i boligprisene på 7,5%. Vi stiller oss bak denne prognosen, og forventer et relativt forutsigbart boligmarked med en prisøkning på opp til 7,5% i vår region – hvor vi vil oppleve litt forskjellige utslag avhengig av lokale forhold. "Vi er heldige som får lov til å jobbe i et så oppegående marked i landets fineste region", avslutter Adm.Dir. Håkon Fossvik.

 

Kilde: Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS

Nøkkeltall for desember 2020:

0%

Sesongjustert prisutvikling fra sist måned - ØSTFOLD

0.4%

Sesongjustert prisutvikling fra sist måned - FOLLO

0.8%

Sesongjustert prisutvikling fra sist måned - NORGE

36 dager

Gjennomsnittelig omsetningshastighet - ØSTFOLD

52 dager

Gjennomsnittelig omsetningshastighet - FOLLO

60 dager

Gjennomsnittelig omsetningshastighet - NORGE

22 dager

Gjennomsnittelig omsetningshastighet - OSLO