Gå til innholdet

Raske omsetninger og stabil utvikling lokalt i 4.kvartal!

Fjoråret ble avsluttet med en liten prisnedgang i fjerde kvartal, noe som er helt normalt for denne tiden. Dette gjelder for hele vår region, men også for de fleste områdene i landet. Kvartalet består også av enkeltmåneder med ganske ulik grad av aktivitet, hvor det normalt er en del høyere aktivitet i oktober, enn desember da juletiden preger markedet med lavere aktivitet.

Ser vi hele 2021 under ett, havnet boligprisutviklingen for hele landet til slutt på 5,2%, som er noe under Eiendom Norges prognose for året. Lokalt registrerer vi videre at samtlige områder innenfor vår region, endte høyere enn landssnittet.

32 dager

Gjennomsnittlig omsetningshastighet 4.kvartal- HALDEN

25 dager

Gjennomsnittlig omsetningshastighet 4.kvartal - SARPSBORG

26 dager

Gjennomsnittlig omsetningshastighet 4.kvartal- FREDRIKSTAD

29 dager

Gjennomsnittlig omsetningshastighet 4.kvartal - MOSS

31 dager

Gjennomsnittlig omsetningshastighet 4.kvartal - INDRE ØSTFOLD

22 dager

Gjennomsnittlig omsetningshastighet 4.kvartal - FROGN

49 dager

Gjennomsnittlig omsetningshastighet 4.kvartal - VESTBY

40 dager

Gjennomsnittlig omsetningshastighet 4.kvartal - NORGE

-0.3%

Prisutvikling siste kvartal - HALDEN

-0.5%

Prisutvikling siste kvartal - SARPSBORG

-0.1%

Prisutvikling sist kvartal - FREDRIKSTAD

-1.8%

Prisutvikling siste kvartal - MOSS

-1.2%

Prisutvikling siste kvartal - INDRE ØSTFOLD

-1.8%

Prisutvikling siste kvartal - FROGN

-0.7%

Prisutvikling siste kvartal - VESTBY

-2.3%

Prisutvikling siste kvartal - NORGE

Nytt år betyr at vi sitter på fasiten for utviklingen i boligmarkedet for fjoråret, 2021. Året begynte med full fart og de fleste piler oppover, men roet seg etterhvert og har egentlig stabilisert seg på et mer normalt nivå generelt sett. Vi presenterte Eiendom Norges månedsrapport for desember 2021 i forrige uke, og fikk med det også god oversikt over utviklingen for hele landet. Månedsrapporten fra forrige uke tar dog for seg et noe større geografisk område, som for vår del vil si Østfold og Follo. Denne ferske regionsrapporten går enda nærmere inn på de lokale områdene, slik at vi ser utviklingen for alle de syv stedene hvor vi har kontorer.

«Vi skriver 2022 og er nok mer usikre enn før på om vi nå faktisk er på vei ut av pandemien, men tror uansett at situasjonen vil normaliseres mer fremover. 2021 ble tross alt et år med god aktivitet i boligmarkedet i vår region, som nok en gang viser hvor attraktiv vår beliggenhet er.» sier Håkon Fossvik, Adm. Dir. hos Eiendomsmegler1 Østfold Akershus.

 

 

Prisutvikling

 

Regionsrapporten viser at samtlige områder innenfor vår region hadde negativ prisutvikling siste kvartal, slik vi var inne på innledningsvis. Utviklingen varierer ikke mye, men strekker seg fra marginale -0,1% i Fredrikstad, til -1,8% i både Moss og Frogn. Mellom her finner vi Indre Østfold med -1,2%, Vestby -0,7%, Sarpsborg -0,5% og Halden -0,3%.

Løfter vi blikket og sammenligner dette med resten av landet, var landssnittet for fjerde kvartal -2,3%. Laveste boligprisutvikling i vårt fylke hadde Eidsvoll med en nedgang på 1,9%, og høyest lå Nesodden på plussiden, med en oppgang på 0,2%. Vestfold og Telemark stod denne perioden for både høyeste og laveste utvikling i landet, med Notodden høyest med 3,0% stigning, og Kragerø lavest med 3,4% nedgang.

Fasiten for de fire siste kvartalene, altså hele 2021, er at det er stigning i hele landet. Totalbildet for hele Norge er en stigning på 5,2%, noe som er litt lavere enn Eiendom Norges prognose som var 7,5%. Lokalt endte vi opp som nevnt tidligere, med høyere prisutvikling for samtlige områder innenfor vår region enn landssnittet. Det er Fredrikstad som hadde størst lokal utvikling med hele 9,5% for fjoråret. På åtte-tallet finner vi Indre Østfold med 8,6%, og Sarpsborg 8,1%. Moss hadde 7,3%, Frogn 7,1% og Vestby 7,0%. Laveste utvikling i fjoråret hadde Halden med 5,4%, altså rett i overkant av landssnittet.

Landets største prisutvikling i fjor hadde Notodden med hele 15,5%, og nederst på denne listen havnet Kristiansund med en oppgang på 2,5%. De siste månedene har Bodø ligget an til å ha landets høyeste utvikling, men medberegnet alle mindre regioner, endte de til slutt nest øverst med en oppgang på 14,4%.

Årsakene til utflatingen i boligprisene siste kvartal, er nok sammensatte av mange faktorer. Rentehevingene og fokuset på dette er nok en viktig faktor, mens pandemien også har en påvirkning. I tillegg har vi vært gjennom en lengre periode med markant stigning i markedet, og en utflating er derfor helt naturlig.

 

 

Salgstid

 

Omsetningshastigheten siste kvartal i vår region, viser et raskt boligmarked til denne tiden og være. Snitthastigheten for hele landet var 40 dager, og det er kun ett område i vår region med høyere snitt, og det er Vestby med 49 dager. Snittet for våre andre områder spenner seg videre nedover fra Halden med 32 dager til Frogn som var raskest hos oss med 22 dager. Mellom her finner vi Indre Østfold med 31 dager, Moss 29 dager, Fredrikstad 26 dager, og Sarpsborg med et snitt på 25 dager i 4.kvartal.

Kortest tid i snitt pr boligsalg fjerde kvartal, tok det i Stovner bydel i Oslo med 13 dager. Lengst tid tok det i distriktene i Rogaland med 124 dager pr boligsalg.

For tre av områdene våre gikk snittiden faktisk ned fra forrige kvartal, det gjelder da Halden fra 42 til 32 dager, Sarpsborg fra 30 til 25 dager, og Indre Østfold fra 37 til 31 dager. Vestby gikk markant motsatt vei, fra 31 dager i tredje kvartal til 49 dager i fjerde. De siste tre områdene gikk marginalt opp fra tredje til fjerde kvartal. Det kan også nevnes at landssnittet gikk opp fra 38 til 40 dager i samme periode.

 

 

Prisnivå

 

Det er et stort spenn i prisnivået innenfor vår region. Vi bruker da to metoder for å sammenligne prisnivået. Den ene er prisen pr kvadratmeter, og den andre er medianprisen. Medianprisen finner vi ved å liste opp samtlige boligsalg i en periode fra høyeste til laveste pris, og deretter trekke ut den midterste prisen på listen.

Vi velger å illustrere dette i en tabell som dere finner nedenfor. Vi har valgt å liste opp alle områdene i vår region, og tar øverst for oss kvadratmeterprisen. Først for siste/fjerde kvartal, under der har vi kvartalet før det igjen. Nederst kan dere sammenligne med fjerde kvartal for et år siden. På samme måte finner dere medianprisene.

Det som ikke fremkommer av tabellen men som er verdt å nevne noe om, er høyeste og laveste kvadratmeter- og medianpris både for vårt fylke, og hele landet. Høyeste kvadratmeterpris i både fylket og hele landet hadde Frogner bydel i Oslo, med kr 104.860,- siste kvartal. Laveste kvadratmeterpris i fylket vårt hadde Halden med kr. 30.439,-. Landets laveste kvadratmeterpris hadde distriktene i Vestfold og Telemark, med kr 13.595,- pr m2.

Høyeste medianpris i både fylket vårt og hele landet, hadde Ullern bydel Oslo med kr 7.707.205,-. Laveste medianpris i fylket hadde  Halden med kr. 2.700.000,-. Laveste i landet hadde distriktene i Vestfold og Telemark med kr. 1.450.000,-. 

 Frogn Vestby MossIndre Øst.SarpsborgFr.stadHalden
Pris pr m2      4.kv. 202160.802,-46.513,-42.028,-30.481,-33.643,-39.515,-30.439,-
Pris pr m2     3.kv. 202152.995,-45.329,-42.184,-31.229,-33.595,-39.784,-29.468,-
Pris pr m2     4.kv. 202053.676,-42.267,-39.814,-30.190,-31.321,-35.164,-28.668,-

 

 

       
Medianpris     4.kv. 20215.505.138,-4.502.244,-3.344.806,-3.150.000,-3.112.000,-3.400,-2.700.000,-
Medianpris     3.kv. 20215.450.000,-4.800.000,-3.153.993,-3.230.000,-2.950.000,-3.500.000,-2.838.417,-
Medianpris     4.kv. 20204.773.583,-3.900.000,-3.213.456,-2.848.661,-2.719.544,-3.200.000,-2.550.000,-

 

 

Solgte boliger og nye bruktboliger for salg

 

Vi ser ganske varierende utvikling innenfor vår region, når det kommer til solgte boliger siste kvartal, målt mot samme kvartal året før. Trenden er dog at salget falt for de fleste områdene. Størst nedgang hadde Vestby med -29,7%, og Frogn med -20,6%. Indre Østfold hadde en nedgang på 9,0%, Moss -6,7% og Sarpsborg - 4,1%. På plussiden ligger Halden opp 0,8% og Fredrikstad opp 8,6%.

I et lengre perspektiv, dvs sett hele 2021 under ett, har fire av områdene våre en nedgang, mens de tre andre har stigning. Endringene her er dog ikke så markante som de var for fjerde kvartal isolert sett. Størst nedgang hadde Vestby med -12,4%. Deretter Indre Øsrfold -3,1%, Frogn -2,4% og Halden -0,8%. Sarpsborg hadde en liten salgsøkning på 0,2% i 2021 mot 2020. Fredrikstad hadde økning på 2,0% og Moss opp 4,0%. Til sammenligning økte salget på landsbasis med 3,0% for hele landet i 2021.

Denne statistikken tar kun for seg salget av bruktboliger, og totalt for vår region ser vi at det ikke var stor endring i salget fra 2020 til 2021.

 

De foregående kvartalene har vi sett en relativt stor variasjon i utviklingen for nye bruktboliger lagt ut for salg innenfor regionen vår. Det er det også etter denne perioden. Siste kvartal sett mot samme tid året før, spenner variasjonen seg fra en nedgang på 23,0% i Frogn, til en økning i antallet utlagte boliger på 14,3% i Sarpsborg. I tillegg til Frogn har volumet falt i Vestby med -10,0%, Indre Østfold -6,8% og Moss -2,5%. Størst økning i utbudet av bruktboliger etter Sarpsborg, hadde Fredrikstad 14,1% og Halden opp 9,4%.

Til sist tar vi en titt på utviklingen for utbudet av bruktboliger hele 2021 mot året før. Spennet i variasjonen er også her noe mindre, slik det var for solgte boliger samme periode. Størst nedgang i fjor hadde Vestby med 10,3%. Frogn -5,8% og Indre Østfold -4,7%. Helt sidelengs utvikling i Halden, altså 0,0% endring. Moss hadde denne perioden størst økning med 7,9%, deretter Fredrikstad opp 5,4% og Sarpsborg 2,8% økning. I denne perioden økte utbudet bruktboliger på landsbasis med 2,8% fra året før.

 

 

Konklusjon 

 

2021 ble enda et år preget av usikkerhet rundt pandemien og hvordan den ville slå ut på boligmarkedet. Nå skriver vi 2022, men er dessverre fortsatt usikre med tanke på pandemien og dens innvirkning på samfunnet, og dermed også boligmarkedet. Men det er lettere å se på denne problemstillingen med noe lysere blikk i år. Vi kan med sikkerhet si at vi nå både har bedre oversikt og kunnskap om dette i dag, enn for ett år siden. Derfor er det god grunn til å tro at vi lettere kan bruke riktige virkemidler i denne sammenhengen for å holde boligmarkedet mer stabilt fremover.

 

I tillegg begynner sentralbankens advarsler og faktiske gjennomførte rentehevinger, og se ut til å ha virkning i boligmarkedet. Utflatingen er synlig, og året endte med moderat prisstigning til tross for et relativt høyt omsetningsvolum av eiendommer. Eiendom Norge forventer en mer moderat prisutvikling dette året, som vil si en prognose på ca 4% stigning på landsbasis. Markedet ser ut til å ha normalisert seg, og ser faktisk både sunt og stabilt ut. Det er fortsatt en del regulatoriske utfordringer i forbindelse med bygging av nye boliger, samt utfordringer i forbindelse med finansiering i et boligmarkedet med høyt prisnivå. Men regjeringen har uttalt at dette skal ses raskt på. Herved konkluderer vi med et positivt syn på boligmarkedet for 2022. Ha et riktig godt nytt boligår!

 

 

Kilde: Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS