Uvanlig sterk boligprisvekst i august

De siste månedene har Norges Bank satt opp styringsrenten flere ganger, og den er nå på samme nivå som før pandemien. Men rentehevingene har foreløpig ikke slått ut i boligmarkedet, noe som heller ikke er overraskende siden rentehevinger normalt sett ikke slår like raskt ut i markedet som rentenedsettelser gjør. Det forventes derfor større effekt på noe lengre sikt.

Boligprisutviklingen

Som nevnt er det vanlig at boligprisene stiger i august, men i år var veksten faktisk høyere enn normalt til denne måneden å være.

På landsbasis steg boligprisene med 1,9% nominelt i august, det vil si uten at det er hensyntatt de normale sesongsvingningene. Den nominelle boligprisveksten lokalt var for Østfold på 2,2%, og Follo på 1,2%. Til sammenligning var den 0,8% for Oslo.

Sesongjustert er veksten noe lavere for alle nevnte områder, som vil si at den på landsbasis var 0,6%, og lokalt 0,2% for Østfold og 0,3% for Follo. For Oslo var den 0,4%. Sterkest sesongjustert boligprisutvikling i august hadde Kristiansand med 2,9% økning, mens landets svakeste prisutvikling hadde Bergen så vidt på plussiden, med 0,1%.

I et litt lengre perspektiv, det vil si hittil i år, har boligprisveksten på landsbasis vært på hele 9,1%. Lokalt er veksten enda sterkere i Østfold med 10,9%, mens den i Follo var noe lavere enn landssnittet, med 6,0% denne perioden. Oslo lå tett inntil landsveksten med 9,0% stigning hittil i år. Sterkest vekst i Norge hittil i år har Kristiansand hatt med en økning på 12,8%, etterfulgt av Tønsberg med Færder med 12,2% og Drammen med omegn med 11,9%. Svakest utvikling i landet denne perioden, hadde Asker og Bærum samt Follo med 6,0%.

Det har hittil i år vært mye sterkere prisutvikling i boligmarkedet enn noen så for seg ved begynnelsen av året. Selv om boligmarkedet vil være svakere utover høsten slik det normalt er, vil det sannsynligvis ende med relativt sterk oppgang i boligprisutviklingen totalt ved årets slutt.

Ser vi på prisutviklingen i et tolv måneders-perspektiv, har det lokale boligmarkedet vårt steget i Østfold med 6,3%, og Follo 3,1%. På landsbasis er stigningen 5,7%, og i Oslo 7,4%.

Omsetningstid

Omsetningstiden er normalt sett raskere i august enn måneden før, siden juli er mer preget av ferietiden. Dette er også tilfellet i år, selv om vi har ett unntak lokalt. I Follo gikk omsetningstiden opp til 38 dager i snitt per boligsalg i august, fra 35 dager i juli. I Østfold tok det i august 31 dager i snitt å selge en bolig, som er ned fra 35 dager i juli. For hele landet var snittet i august 29 dager, som er betydelig raskere enn juli da snittet var 41 dager. Også raskere boligmarked i Oslo i august, med et snitt på 19 dager per salg, mot 25 dager i juli.

Det var Oslo sammen med Bergen som hadde det raskeste boligmarkedet i august, med 19 dager i snitt. Lengst tid tok det derimot i Tromsø med et snitt på 39 dager per boligsalg. Eiendom Norge melder om at det var relativ rask omsetningstid i hele landet i august. Se tabellen nedenfor for å se variasjonen i salgstid, både mellom områder og tid.

Prisnivå:

Ved utgangen av august var gjennomsnittsprisen for en bolig i Norge kr 4.601.168,-. Dette er klart opp fra gjennomsnittsprisen måneden før, som var kr 3.749.690,-.

Eiendom Norge/Eiendomsverdi oppgir utover dette to verdier for måling av prisnivået, nemlig medianprisen (som er den midterste omsetningsprisen dersom vi rangerer omsetninger i stigende rekkefølge), samt pris pr kvadratmeter.

Som tabellen under viser, går både kvadratmeterprisen og medianprisen marginalt opp fra juli til august i både vår region og på landsbasis. Dette med kun ett unntak, som er medianprisen i Follo som holder seg uendret fra juli til august.

Solgte bruktboliger, og nye lagt ut for salg

Stikkordene for boligmarkedet i august er: "Stort salg og større tilbud". Spesielt viktig er det at tilbudssiden styrket seg, siden den overraskende høye prisveksten første halvår i stor grad ble drevet av lavt tilbudsvolum. Den styrkede tilbudssiden i august gjør at tilbudsvolumet nå nesten er på høyde med det det var i august 2018 og 2019. Det lave tilbudsvolumet vi hadde i begynnelsen av året var kunstig lavt, grunnet ny avhendingslov slik vi har beskrevet flere ganger tidligere. At tilbudet nå har normalisert seg, gir bedre balanse mellom tilbud og etterspørsel, og et sunnere boligmarked.

I august ble det solgt 9.520 boliger i Norge, noe som er 0,6% flere enn samme måned i fjor. Til sammenligning ble det i Oslo solgt 0,9% færre boliger i årets august, målt mot fjorårets. Lokalt hadde Follo en økning på 0,8%, mens det i Østfold ble solgt 11,8% færre. Det er da ekstra hyggelig å meddele at vi, Eiendomsmegler1 Østfold Akershus, på samme tid hadde en økning i antallet solgte på hele 6,0%!

I et lengre perspektiv, ser vi på salget hittil i år mot samme periode i fjor. Det er da en nedgang både på landsbasis og lokalt. I hele landet ble det denne perioden i år solgt 63.291 boliger, som er en nedgang på 9,9% fra i fjor. Lokalt var nedgangen på 8,3% i Østfold, og 6,7% i Follo. I Oslo hele 10,5% nedgang. Det er også hyggelig å konstatere at vi (EM1) har økt antallet solgte boliger med 4,5% denne perioden.

Som vi har nevnt, økte tilbudssiden i august. Med rene tall betyr dette at det i hele landet ble lagt ut for salg 12.780 boliger i august. Dette er 9,1% flere enn samme måned i fjor. I vår region var økningen på 4,8% i Østfold, og hele 37,5% i Follo! Liten økning i Oslo, på 2,1%.

Hittil i år er det på landsbasis fortsatt lagt ut 5,6% færre boliger for salg, enn samme tid i fjor. Hele 10,9% færre i Oslo. Lokalt hos oss er det lagt ut 3,6% færre boliger i Østfold denne perioden, men faktisk 4,5% flere i Follo. Eiendom Norge tippet for en måned siden en styrket tilbudssiden i løpet av august, og med fasiten i hånd stemmer altså det.

Konklusjon, og veien videre

Det går godt i norsk økonomi, i hvert fall enn så lenge. Det ligger dog flere usikkerheter og lurer under overflaten. Vi tenker da blant annet på den store bekymringen knyttet til skyhøye energipriser fremover. Dette kan ha en sterk kraft til å svekke utviklingen i norsk økonomi, både for husholdningene men også næringslivet og dermed hele den norske økonomien.

I tillegg ventes det betydelig høyere rentekostnader gjennom 2023, og styringsrenten er faktisk veldig viktig for å stabilisere økonomien for inflasjonsøkningen vi nå står overfor. Men boligmarkedet ser fortsatt ut til å være robust og sunt, og det er vanskelig å spå veien videre noe særlig langt frem i tid.

Kilde: Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS.