Desembertallene er talt opp for boligmarkedet og prisutviklingen, og vi har dermed fasiten både for fjorårets siste måned, i tillegg til hele 2023. Lokalt endte desember på plussiden både i Østfold og Follo, med henholdsvis 0,1% og 1,7% sesongjustert prisutvikling. På landsbasis steg boligprisene sesongjustert med 0,2%. Det har vært et jevnt svakt boligmarked gjennom høsten, uten at det likevel har vært noe dramatikk med det. Nå er det spenning knyttet til hvordan inneværende måned blir. "Januar-effekten" er et kjent fenomen i boligmarkedet, fordi det over flere år har blitt et mønster i at boligprisutviklingen som regel er sterk på nyåret og gjennom januar.

Boligprisutviklingen normalt svak i desember!

Forrige måned var det stor usikkerhet knyttet til om Norges Bank eventuelt ville stå inne for og gjennomføre en varslet renteheving i desember. Det skjedde, til tross for at et økende antall økonomieksperter i forkant meldte at de på grunn av tilstanden i økonomien da ikke anbefalte dette. Som sagt, hevingen skjedde, men effekten vil nok ikke merkes skikkelig før antageligvis i mars. Boligmarkedet responderte heller ikke umiddelbart negativt, men fortsatte ut desember både stabilt normalt tatt i betraktning julehøytiden. Nå er det igjen mange delte meninger om rentebanen (utviklingen av renten, som vil si når og hva Norges Bank beslutter for styringsrenten) fremover.

Boligprisutviklingen

Desember er normalt en måned med svakere boligprisutvikling, hovedsaklig fordi juletiden har stor fokus blant folk flest. Dette slår derfor ofte ut i et sprik mellom den nominelle utviklingen - altså uten å ta hensyn til sesongvariasjonene i boligmarkedet, og den sesongjusterte prisutviklingen. Lokalt ser vi spriket i Østfold som i desember hadde en nominell utvikling på -1,6%, og sesongjustert på 0,1%. Follo hadde 0,7% nominelt og 1,7% sesongjustert. Norge totalt sett hadde en nominell utvikling på -0,9%, mens den sesongjusterte var på 0,2%. Oslo hadde derimot ikke noe sprik å snakke om, da den nominelle var -0,1% og den sesongjusterte var 0,0%. Sterkest sesongjustert prisutvikling i desember hadde Asker og Bærum med 2%, mens den svakeste hadde Hamar med Stange -0,2%. 

Vi pleier også å se på utviklingen hittil i år, som på dette tidspunktet også betyr utviklingen for hele året 2023. Lokalt havnet vi i denne perioden på minussiden, med -1,0% for Østfold og -0,7% for Follo. På landsbasis endte 2023 med en vekst i boligprisene på 0,5%. Til sammenligning endte Oslo med hele 1,8% oppgang i boligprisene 2023. Sterkest prisutvikling for hele fjoråret hadde Stavanger med omegn 5,4%, tett fulgt av Kristiansand med 5,3%. Svakeste prisutvikling hadde Porsgrunn og Skien med et fall i boligprisene på 3,4%, samt Bodø med Fauske -3,2% og Tromsø -2,9%. 

For å se boligprisutviklingen i et enda lengre perspektiv, viser tabellen under utviklingen både de siste tolv månedene, samt siste fem og ti årene.

Prisutvikling desember 2023:

arrow_upward
0,1%

Sesongjustert prisutvikling fra sist måned - ØSTFOLD

arrow_upward
1,7%

Sesongjustert prisutvikling fra sist måned - FOLLO

arrow_upward
0,2%

Sesongjustert prisutvikling fra sist måned - NORGE

arrow_forward
0,0%

Sesongjustert prisutvikling fra sist måned - OSLO

Boligprisutvikling i %:

Sted/Tid:Des. 23 Nominelt:Des. 23 Sesong justert:Hittil 23:Siste 12 mnd.:Siste 5 år:Siste 10 år:
Østfold:
-1,6
  0,1
 -1,0
-0,1
20,7
71,1
Follo:
 0,7
  1,7
 -0,7
-0,7
14,0
59,5
Norge:
-0,9
  0,2
  0,5
 0,5
19,6
55,5
Oslo:
-1,0
  0,0
  1,8
 1,8
25,2
89,2

Omsetningstid

Gjennomsnittlig salgstid per bolig er normalt sett relativ lang på denne tiden av året. Og som normalt økte den i de aller fleste områder også fra november til desember. I Østfold økte salgstiden fra 61 dager til 66 dager i desember. Betydelig større økning i Follo, fra 68 dager i november til 88 dager i desember. For hele Norge opp fra 49 til 62 dager i desember, og Oslo opp fra 34 i november til 43 dager i desember. Raskest gikk det i desember i Stavanger med omegn, med et snitt på 34 dager per salg. Tregest var boligmarkedet i Tromsø, med et snitt på 111 dager.

I tabellen nedenfor kan dere se nærmere på hvordan salgstiden har variert de siste månedene, samt tilsvarende måned de siste årene.

Gjennomsnittlig omsetningstid Des. 2023:

arrow_upward
66 dager

ØSTFOLD

arrow_upward
88 dager

FOLLO

arrow_upward
62 dager

NORGE

arrow_upward
43 dager

OSLO

Omsetningstid:

Sted/Tid:Østfold:Follo:Norge:Oslo:
Des. 2023:
66 dager
88 dager
62 dager
43 dager
Nov. 2023:
61 dager
68 dager
49 dager
34 dager
Okt. 2023:
53 dager
55 dager
41 dager
26 dager
Sept. 2023:
49 dager
52 dager
40 dager
26 dager
Aug. 2023:
47 dager
56 dager
38 dager
24 dager
Des. 2022:
41 dager
64 dager
47 dager
32 dager
Des. 2021:
31 dager
43 dager
51 dager
27 dager
Des. 2020:
36 dager
52 dager
60 dager
22 dager

Prisnivå:

Ved utgangen av desember var gjennomsnittsprisen for en bolig i Norge kr. 4.218.068,-. Gjennomsnittsprisen har dermed gått ned i løpet av desember, fra kr 4.319.514,- ved utgangen av november. 

Vi har dessverre ikke lokale tall for gjennomsnittsprisen, men Eiendom Norge/Eiendomsverdi oppgir to andre verdier for måling av prisnivået. Medianprisen (som er den midterste omsetningsprisen dersom vi rangerer omsetninger i stigende rekkefølge), samt pris pr kvadratmeter.

Som tabellen under viser, har både kvadratmeterprisen og medianprisen endret seg kun marginalt den siste måneden. 

Tabellen under viser også tilsvarende tall for tidspunkter tilbake i tid, slik at man kan få et enda større bilde av utviklingen.

Vi har lagt til et interessant aspekt med egen tabell som viser snittet for differansen mellom prisantydning og faktisk salgspris. Fra denne tabellen kan vi se hvordan et mer forsiktig boligmarked gir utslag i et mer negativt forhold mellom salgspris og prisantydning.

Pris pr. m2:

Sted/Tid:Østfold:Follo:Norge:Oslo:
Des 2023:
38.238,-
53.070,-
50.338,-
90.327,-
Nov 2023:
38.317,-
53.317,-
50.865,-
90.813,-
Okt 2023:
38.969,-
53.895,-
51.637,-
91.544,-
Sept 2023:
39.221,-
54.331,-
52.359,-
91.960,-
Aug 2023:
39.482,-
54.749,-
52.578,-
92.073,-
Juli 2023:
39.195,-
55.002,-
52.298,-
91.549,-
Des 2022:
38.942,-
53.702,-
49.937,-
89.051,-
Des 2021:
37.167,-
52.863,-
47.979,-
84.946,-
Des 2020:
33.705,-
47.589,-
44.736,-
79.178,-

Medianpris:

Sted/Tid:Østfold:Follo:Norge:Oslo:
Des 2023:
3.250.000,-
5.116.359,-
3.706.960,-
5.091.143,-
Nov 2023:
3.278.164,-
5.130.000,-
3.775.288,-
5.164.310,-
Okt 2023:
3.356.422,-
5.250.000,-
3.836.513,-
5.202.983,-
Sept 2023:
3.402.000,-
5.350.000,-
3.865.381,-
5.264.294,-
Aug 2023:
3.400.000,-
5.235.475,-
3.875.000,-
5.255.147,-
Juli 2023:
3.400.000,-
5.200.000,-
3.850.000,-
5.227.501,-
Des 2022:
3.350.000,-
5.032.905,-
3.700.000,-
4.962.119,-
Des 2021:
3.300.000,-
4.914.509,-
3.550.000,-
4.770.000,-
Des 2020:
2.990.000,-
4.600.000,-
3.360.910,-
4.519.273,-

Avvik mellom prisantydning og salgspris:

Sted/Tid:ØstfoldFolloNorgeOslo
Des 2023:
-4,5 %
-4,4 %
-2,6 %
-1,0 %
Nov 2023:
-4,1 %
-4,3 %
-2,0 %
-1,0 %
Okt 2023:
-3,6 %
-2,3 %
-1,4 %
-0,5 %
Sept 2023:
-2,5 %
-3,1 %
-1,0 %
-0,3 %
Aug 2023:
-1,5 %
-2,0 %
 0,0 %
 0,9 %
Des 2022:
-4,1 %
-3,2 %
-2,2 %
-1,5 %
Des 2021:
-0,3 %
 0,0 %
 0,1 %
 2,2 %
Des 2020:
 2,2 %
 0,2 %
 0,7 %
 4,7 %

Solgte bruktboliger, og nye lagt ut for salg

Det ble solgt 3.018 boliger i hele Norge i desember, som er 0,5% færre enn samme måned i 2022. Lokalt hadde vi en noe større nedgang i antallet solgte med -1,4% i Follo og -9,3% i Østfold. I Oslo var det en liten økning i antallet solgte boliger på 0,4%. Ser vi oss litt lenger tilbake i tid, det vil si hittil i år og som også betyr hele 2023, er volumet solgte boliger kun marginalt endret fra samme periode i fjor. Med klare tall betyr dette at det i Østfold er solgt 0,4% færre i 2023 mot 2022, mens det i Follo er solgt 1,6% færre. I hele Norge er det solgt 0,7% færre boliger i 2023, og i Oslo 0,3% flere. Det vi kan lese ut av dette, er dermed at både i desember og for hele 2023, er det solgt nesten like mange bruktboliger som i de samme periodene året før.

Med fokus på nye bruktboliger lagt ut for salg i desember, er det forholdsvis variert utvikling i forhold til samme måned i fjor. Det er lagt ut for salg hele 53,3% flere boliger i Østfold i desember 2023. I Follo ble det derimot lagt ut 10,7% færre. Økning i Oslo med 2,7%, og for hele Norge var det en nedgang på -2,7%. For hele 2023 ble det i Østfold lagt ut 4,0% flere enn i 2022. Follo hadde en liten nedgang med -1,4%. For hele landet var det en økning på 0,8%, og i Oslo en nedgang på -1,7%.

Tidligere i høst var det en del fokus på det store antallet usolgte boliger i markedet. Dette antallet usolgte boliger falt først markant gjennom november, og har falt videre gjennom desember. Dette betyr at vi ikke har gått inn i 2024 med unormalt stor tilbudsside. Volumene i boligmarkedet er på nivåene med årene før pandemien. Pandemiårene 2020 og 2021 skiller seg markant ut med betydelig høyere omsetning i bruktboligmarkedet.

 

Konklusjon, og veien videre

Det er nok ikke feil å si at desember ikke ble så svak som mange hadde trodd på forhånd. Heller ikke med tanke på det faktum at styringsrenten ble satt opp i desember. Bruktboligmarkedet er påfallende stabilt, til tross for svakere prisutvikling. Så må det også tas med i beregningene at omsetningsvolumet i desember er såpass lite at det ikke nødvendigvis er fullt så representativt. Et annet viktig poeng når vi ser på 2023 som helhet, er at veksten i konsumprisen vil havne rundt 4-5%. Med dette til grunn, har det vært et markant realboligprisfall i 2023.

Det er en bedre balanse nå mellom antallet boliger som legges ut for salg, og de som blir omsatt. Dette bør også være en indikasjon på at markedet fortsatt vil holde seg relativt stabilt. Eiendom Norges store bekymring fremover er heller ikke knyttet til bruktboliger, men nyboligmarkedet. Salgssvikten av nyboliger vil vi først se konsekvensene av i 2025 og 2026 tror Eiendom Norge. Deres prognose for inneværende år er en nominell stigning på fire prosent, og de antar at vi også denne januar-måneden vil se "januar-effekten" med sterk oppgang i boligprisene.

 

 

Kilde: Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS.