Etter tre måneder på rad med fall i boligprisene, er likevel nedgangen generelt forholdsvis lav. Til tross for noen svakere måneder, er det fortsatt både stabil og god aktivitet i markedet. Men endringen har i større grad ført til færre budrunder hvor det er flere budgivere, og heller større grad av forhandlinger mellom en budgiver og selger. Den svake utviklingen vises også gjennom generelt lengre salgstid, og en økende forventning fra kjøpssiden om å oppnå en lavere kjøpspris. Det forventes også videre en svak desember-måned i boligmarkedet. Større usikkerhet er det knyttet til januar, som vanligvis har størst boligprisvekst i løpet av et år.

Svak boligprisutvikling også i november!

Det er stor usikkerhet rundt Norges Banks renteavgjørelse i desember, og dette er med på å prege dagens boligmarked. Norges Bank har tidligere vært relativt bestemte på at mye må til for at styringsrenten ikke blir satt opp i desember, men nå er det økende meninger blant ekspertene her i landet som går i mot dette, og tror at den varslede rentehevingen blir avlyst i desember. Det er dog mange underliggende faktorer i Norges Banks begrunnelse for den avgjørelsen som nå skal tas, og det ser ut til å bli veldig spennende å høre hva de ender opp med å lande på.

Boligprisutviklingen

Lokalt var både den nominelle og sesongkorrigerte prisutviklingen (de normale sesongsvingningene i boligmarkedet blir hensyntatt og regnet inn ) negativ i november. For hele Norge og Oslo, var den nominelle negativ mens den sesongjusterte var såvidt på positiv side. Østfold (målt i Sarpsborg og Fredrikstad) hadde en nominell utvikling i november på -1,8%, mens nedgangen i Follo var på hele -2,7%. Noe svakere nedgang nasjonalt, med -1,3%, og enda noe lavere for Oslo med -1,0%.

Justert opp mot de normale sesongvariasjonene i boligmarkedet, var nedgangen i boligprisene i Østfold i november på -0,3%. Litt større nedgang for Follo denne måneden, med -1,2%. For hele landet under ett, var den sesongjusterte prisutviklingen såvidt på positiv side, med 0,1%. Marginal positiv sesongjustert prisutvikling også i Oslo, med en oppgang på 0,3%. Stavanger hadde den sterkeste sesongjusterte prisutviklingen i november, med 2,2% oppgang, mens den svakeste finner vi i Romerike, ned 1,7%.

Sett over en noe lengre tidsperiode, det vil si hittil i år, er tallene generelt mer positive. Dette er naturlig siden vi hadde en prisoppgang for første halvår i år. Lokalt har Østfold hatt en oppgang på 0,6% denne perioden, men Follo faktisk har hatt en nedgang på -1,4%. Oppgang for hele landet på 1,3%, og opp 1,9% i Oslo denne perioden. Stavanger med omegn har hatt sterkest prisutvikling disse første elleve månedene av året med hele 8,0%, tett fulgt av Kristiansand med 7,9%. På motsatt side av skalaen ligger Bodø med Fauske med svakest prisutvikling, med en nedgang på 2,3%.

For å se boligprisutviklingen i et enda lengre perspektiv, viser tabellen under utviklingen både de siste tolv månedene, samt siste fem og ti årene.

Prisutvikling november 2023:

arrow_downward
-0,3%

Sesongjustert prisutvikling fra sist måned - ØSTFOLD

arrow_downward
-1,2%

Sesongjustert prisutvikling fra sist måned - FOLLO

arrow_upward
0,1%

Sesongjustert prisutvikling fra sist måned - NORGE

arrow_upward
0,3%

Sesongjustert prisutvikling fra sist måned - OSLO

Boligprisutvikling i %:

Sted/Tid:Nov. 23 Nominelt:Nov. 23 Sesong justert:Hittil 23:Siste 12 mnd.:Siste 5 år:Siste 10 år:
Østfold:
-1,8
-0,3
 0,6
-0,2
24,3
69,0
Follo:
-2,7
-1,2
-1,4
-4,6
14,2
59,4
Norge:
-1,3
  0,1
 1,3
 0,5
20,4
54,9
Oslo:
-1,0
  0,3
 1,9
 2,0
25,0
87,6

Omsetningstid

Omsetningshastigheten øker normalt utover høsten, noe vi ser for november. men det var langt fra en dramatisk økning. I Follo gikk gjennomsnittelig omsetningstid opp fra 55 dager i oktober til 66 dager i november. I Østfold økte salgstiden med åtte dager fra 53 til 61. Gjennomsnittstiden for et boligsalg i hele Norge forrige måned var 49 dager, som er åtte dager mer enn måneden før. I Oslo økte salgstiden også med åtte dager gjennom november, fra 26 til 34. Raskest boligmarked i oktober hadde Stavanger med omegn med 30 dager, og lengst tid tok det i Hamar med Stange, med et snitt på 96 dager.

I tabellen nedenfor kan dere se nærmere på hvordan salgstiden har variert de siste månedene, samt tilsvarende måned de siste årene.

Gjennomsnittlig omsetningstid Nov. 2023:

arrow_upward
61 dager

ØSTFOLD

arrow_upward
68 dager

FOLLO

arrow_upward
49 dager

NORGE

arrow_forward
34 dager

OSLO

Omsetningstid:

Sted/Tid:Østfold:Follo:Norge:Oslo:
Nov. 2023:
61 dager
68 dager
49 dager
34 dager
Okt. 2023:
53 dager
55 dager
41 dager
26 dager
Sept. 2023:
49 dager
52 dager
40 dager
26 dager
Aug. 2023:
47 dager
56 dager
38 dager
24 dager
Juli 2023:
58 dager
68 dager
47 dager
27 dager
Nov. 2022:
31 dager
40 dager
34 dager
24 dager
Nov. 2021:
22 dager
23 dager
35 dager
21 dager
Nov. 2020:
29 dager
39 dager
47 dager
18 dager

Prisnivå:

Ved utgangen av november var gjennomsnittsprisen for en bolig i Norge kr. 4.319.514,-. Gjennomsnittsprisen har dermed gått ned i løpet av november, fra kr 4.370.018,- ved utgangen av oktober. 

Vi har dessverre ikke lokale tall for gjennomsnittsprisen, men Eiendom Norge/Eiendomsverdi oppgir to andre verdier for måling av prisnivået. Medianprisen (som er den midterste omsetningsprisen dersom vi rangerer omsetninger i stigende rekkefølge), samt pris pr kvadratmeter.

Som tabellen under viser, har både kvadratmeterprisen og medianprisen endret seg kun marginalt den siste måneden. 

Tabellen under viser også tilsvarende tall for tidspunkter tilbake i tid, slik at man kan få et enda større bilde av utviklingen.

Vi har lagt til et interessant aspekt med egen tabell som viser snittet for differansen mellom prisantydning og faktisk salgspris. Fra denne tabellen kan vi se hvordan et mer forsiktig boligmarked gir utslag i et mer negativt utslag mellom salgspris og prisantydning.

Pris pr. m2:

Sted/Tid:Østfold:Follo:Norge:Oslo:
Nov 2023:
38.317,-
53.317,-
50.865,-
90.813,-
Okt 2023:
38.969,-
53.895,-
51.637,-
91.544,-
Sept 2023:
39.221,-
54.331,-
52.359,-
91.960,-
Aug 2023:
39.482,-
54.749,-
52.578,-
92.073,-
Juli 2023:
39.195,-
55.002,-
52.298,-
91.549,-
Nov 2022:
38.840,-
53.682,-
50.201,-
89.435,-
Nov 2021:
36.976,-
52.525,-
48.229,-
85.273,-
Nov 2020:
33.456,-
47.543,-
44.699,-
78.616,-

Medianpris:

Sted/Tid:Østfold:Follo:Norge:Oslo:
Nov 2023:
3.278.164,-
5.130.000,-
3.775.288,-
5.164.310,-
Okt 2023:
3.356.422,-
5.250.000,-
3.836.513,-
5.202.983,-
Sept 2023:
3.402.000,-
5.350.000,-
3.865.381,-
5.264.294,-
Aug 2023:
3.400.000,-
5.235.475,-
3.875.000,-
5.255.147,-
Juli 2023:
3.400.000,-
5.200.000,-
3.850.000,-
5.227.501,-
Nov 2022:
3.418.500,-
5.139.251,-
3.750.000,-
5.042.138,-
Nov 2021:
3.000.000,-
4.986.341,-
3.594.289,-
4.822.026,-
Nov 2020:
3.000.500,-
4.650.000,-
3.390.000,-
4.508.000,-

Avvik mellom prisantydning og salgspris:

Sted/Tid:ØstfoldFolloNorgeOslo
Nov 2023:
-4,1 %
-4,3 %
-2,0 %
-1,0 %
Okt 2023:
-3,6 %
-2,3 %
-1,4 %
-0,5 %
Sept 2023:
-2,5 %
-3,1 %
-1,0 %
-0,3 %
Aug 2023:
-1,5 %
-2,0 %
 0,0 %
 0,9 %
Nov 2022:
-2,1 %
-2,8 %
-0,8 %
-0,6 %
Nov 2021:
 2,9 %
 1,2 %
 1,8 %
 2,8 %
Nov 2020:
 3,3 %
 0,3 %
 1,7 %
 5,3 %

Solgte bruktboliger, og nye lagt ut for salg

Totalt for hele landet ble det i november solgt 6.683 boliger, som er ned hele 8,7% i forhold til tilsvarende måned i 2022. De lokale tallene viser en svært ulik utvikling, som betyr en økning på 5,3% i Østfold, og en nedgang på -26,7% i Follo. I Oslo var det nedgang i antallet solgt boliger på 10,0%. Ser vi oss litt lenger tilbake i tid, det vil si hittil i år, er volumet solgte boliger jevnt over mer likt som samme periode i fjor. Dette betyr at det i Østfold er solgt 0,5% færre i år, mens det i Follo er solgt 1,6% færre. I hele Norge er det solgt 0,8% færre boliger i år, og i Oslo 0,3% flere.

Tar vi en nærmere titt på nye bruktboliger lagt ut for salg i november, ser vi at det her er jevnt over en vesentlig nedgang. Hele 26,2% færre boliger lagt ut i Follo enn samme måned i fjor. Mens nedgangen i Østfold var på -24,7% . Stor nedgang også i Oslo, med -18,9%, og for hele Norge var nedgangen på 16,8%. Hittil i år er ikke endringen like stor, og i Østfold er det lagt ut 3,1% flere denne perioden. Follo hadde en liten nedgang med -1,1%. For hele landet har det vært en økning på 0,9%, og i Oslo en nedgang på 1,8%.

Tidligere i høst var det en del fokus på det store antallet usolgte boliger i markedet. Dette antallet usolgte boliger har falt markant gjennom november.

 

Konklusjon, og veien videre

Det har som forventet vært en fallende trend i det norske boligmarkedet de tre siste månedene. Men samtidig må det sies at nedgangen vi ser, på ingen måte er dramatisk. Den er heller å regne som kontrollert og fattet, og enkelte eksperter synes heller det er litt skremmende at nedgangen ikke nå er større, og det undres om den gjengse nordmann ikke enda har tatt alvoret med høy inflasjon og alle rentehevinger på alvor.

Vel, dommen fra Eiendom Norge etter at fasiten for november foreligger, er at det norske bruktboligmarkedet er velfungerende. Dette til tross for svak boligprisutvikling fra august, og at realboligprisene er lavere (hensyntatt inflasjonsnivået). Det forventes nå at desember også vil ha svak utvikling i boligprisene. Den store usikkerheten er for hvordan januar vil bli. Dette er måneden som normalt har størst prisvekst, men noen av faktorene som vil slå ut for den kommende januar-måneden er eksempelvis Norges Banks rentebeslutning denne måneden, og utbudet av nye bruktboliger over nyttår.

Vi er inne i årets siste måned, og nærmer oss boligfasiten for hele 2023! Rett før jul kommer Eiendom Norges prognose for 2024.

Riktig god jul!

 

 

Kilde: Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS.