Smålensgata 1A

Leiligheten har en attraktiv og sentral beliggenhet på Vålerenga i bydel Gamle Oslo, et veletablert og populært boområde preget av historisk trehusbebyggelse og klassiske bygårder. Her bor du i rolige og barnevennlige omgivelser, med en kort gåtur til et rikt utvalg av lokale kaffebarer, spisesteder og hyggelige møteplasser på Vålerenga og Kampen. Nærområdet byr også på flotte rekreasjonsmuligheter, der Kampen park med sitt åpne utsiktspunkt og turstiene langs Alnaelva gjennom Svartdalen gir fine turmuligheter like i nærheten. Hverdagslogistikken er enkel med gode servicetilbud i umiddelbar nærhet. Dagligvarehandelen gjøres unna på Coop Extra i St. Halvards gate eller Kiwi på Vålerenga, begge en kort spasertur unna. For et bredere utvalg av butikker og servering er Tøyen Torg i behagelig gangavstand, mens Oslo City og Byporten i sentrum nås raskt med kollektivtransport. Nærområdet har et godt tilbud av barnehager og skoler i gangavstand, blant annet Vålerenggata barnehage, Vålerenga skole og Jordal skole. Idretts- og aktivitetstilbudet er svært godt med Jordal idrettspark, skatepark og Nye Jordal Amfi like ved, og på varme dager er det en kort sykkeltur til Sørenga sjøbad og Operastranda. Kollektivtilbudet er meget godt utbygd. Buss 37 og buss 20 har hyppige avganger fra Galgeberg. Det er i tillegg grei gangavstand til T-banen på Ensjø og Helsfyr, og Oslo S nås på en kort kjøretur eller busstur. Dette gjør beliggenheten praktisk og lettvint for både pendlere og de som ønsker en bilfri hverdag.

Se vedlagt nabolagsprofil. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiendommen er regulert til boligformål. Gjeldende reguleringsplan er S-2255 (Endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune), vedtatt 28.07.1977, med tilhørende endrede reguleringsbestemmelser S-2937, vedtatt 01.10.1987. Arealformålet er byggeområde for boliger. Reguleringsplanen har status som helt eller delvis opphevet som følge av Kommuneplan 2015, men gjelder fortsatt der den ikke strider mot overordnet kommuneplan. I henhold til reguleringsbestemmelse S-2937 § 7 gjelder følgende: «I denne reguleringsplan er det ikke tatt stilling til bevaringsspørsmålet. Før prosjektering tar til, anbefales byggherrer og forslagsstillere å kontakte berørte kommunale myndigheter for å bringe klarhet i eventuelle bevaringsinteresser. Når behandling av bebyggelsesplan eller søknad om rive- eller byggetillatelse tar til, og eksisterende bebyggelse forutsettes revet, skal bevaringsspørsmålet alltid vurderes.» Bystyret vedtok den 23.09.2015 kommuneplanen "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn". Eiendommen er i kommuneplanens arealdel avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende. Eiendommen omfattes også av kommunedelplan KDP-17 (Kommunedelplan for torg og møteplasser), vedtatt 22.04.2009. Bygningen (bygningsnr. 80601018) er registrert i SEFRAK-registeret. Dette kan få betydning for eventuell søknad om rivning, flytting eller endring av bygningen. SEFRAK (Sekretariatet For Registrering Av faste Kulturminne i Noreg) er et register over eldre bygninger og andre kulturminner. Bygninger som er SEFRAK-registrert er ikke tillagt spesielle restriksjoner, men registreringen fungerer som et varsel om at det bør gjøres en lokal vurdering av verneverdien før kommunen eventuelt gir tillatelse til å rive, flytte eller endre bygningen. For bygninger som er eldre enn 1850, er det lovbestemt at en slik vurdering må gjøres før bygge- eller rivningssøknad blir godkjent. SEFRAK er først og fremst et generelt kulturhistorisk register som særlig har verdi som kildemateriale for lokal historie, men registeret brukes også av forvaltningen som et utgangspunkt for å finne verneverdige bygninger. Ta kontakt med kommunen dersom du ønsker nærmere informasjon om dette. Planer i nærheten av eiendommen: - Planforslag ved Enebakkveien / Dalehaugen (saksnummer 2025/21558) - planforslag Området der eiendommen ligger, er stadig under endring og utvikling. Vi anbefaler derfor alle interessenter og budgivere om å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner med tilhørende bestemmelser ligger vedlagt salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Sameiet er tilknyttet Vålerenga vel. Velavgiften utgjør kr 800 per år og besørges av sameiet.

Vedtekter / Husordensregler:
Eier forplikter seg til å gjøre seg kjent med vedtekter og eventuelle husordensregler. Kopi av disse ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dyrehold:
Dyrehold er tillatt.

Varmtvann, internett, velavgift, trappevask og gratis fellesvaskeri i kjeller. Det er anbefalt total omlegging av taket innen 3–5 år. Anbefalingen ble gitt av taklegger i forbindelse med befaring og på bakgrunn av alder. Sameiet har besluttet at taket som helhet ikke bør skiftes ut uten at det foreligger et reelt behov, og at eventuelle nødvendige reparasjoner heller utføres fortløpende inntil videre. Det er dermed ikke vedtatt noen konkret plan for omlegging av taket eller tilhørende kostnader. Rentenivå, eventuelt nye låneopptak, endret nedbetalingsplan og årsmøtevedtak kan påvirke felleskostnadenes størrelse. Det må påregnes at eventuelle fremtidige kostnader i sameiet som hovedregel vil bli belastet den enkelte eierseksjon direkte, fremfor å gå via sameiet som felleskostnader. Reparasjoner og større arbeider kan ikke forventes dekkes inn via sameiets egenkapital alene. Eier må selv dekke kostnader forbundet med eget strømforbruk, forsikring av innbo og løsøre samt andre kostnader som ikke dekkes av felleskostnadene.

Gateparkering etter gjeldende bestemmelser. Det er også beboerparkering i området. Med beboerparkering kan du parkere fritt i området rundt boligen. Eier må være registrert i Folkeregisteret og kommunen tar seg årlig betalt for parkering. Bensin/diesel/hybrid-biler må årlig betale kr. 3.850, el-biler (helelektriske) kr. 1.300, el-motorsykkel/el-moped kr. 650 og motorsykkel/moped kr. 1.925. Se kommunens hjemmeside for ytterligere informasjon og krav. Det er ikke mulighet for elbillading i sameiet.

Tomteareal er 345 m² på eiet tomt.

Felles eiet tomt for sameiet på 344,6 m². Eiendommen har et felles opparbeidet gårdsrom og hage med sittegrupper, benk og beplantning. I henhold til tinglyst erklæring fra 1988 i forbindelse med byfornyelse, har beboere i kvartalet rett til adkomst og bruk av det felles gårdsrommet. Ubebygget areal tillates ikke benyttet til parkering av motorkjøretøy eller lagring.

Leiligheten ligger i 3. etasje og består av følgende rom: entré, stue, kjøkken, tre soverom og bad. I tillegg disponerer leiligheten én kjellerbod på 4,2 m² og én loftsbod på 3,8 m². Samlet eksternt bruksareal (BRA-e) utgjør 8 m². Det er fellesvaskeri i sameiet. De oppgitte rom er definert av bygningssakkyndig ihht. vedlagte rapport, etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av plan- og bygningsmyndigheten. For god ordens skyld nevner vi at Bygningssakkyndig opplyser at rom som ligger utenfor boenheten, men som eier har påvist og/eller opplyst at tilhører boenheten, er oppmålt og inkludert i BRA-e. Det er ikke fremvist dokumentasjon på at rommet tilhører boenheten, med mindre dette er angitt særskilt. Rom utenfor boenheten kan omdisponeres av sameiet og dette kan påvirke boligens BRA. Vær oppmerksom på at NS 3940:2023 og eierseksjonsloven har ulik definisjon av fellesareal. Ved arealmåling gjelder NS 3940:2023 som definerer fellesareal slik: "Delen av bygning som brukes av to eller flere bruksenheter eller til bygningens forvaltning, drift eller vedlikehold." Se utfyllende informasjon i tilstandsrapport og i salgsoppgaven bl.a. under "Ferdigattest og midlertidig brukstillatelse". Vi gjør oppmerksom på at vi benytter kunstig intelligens (AI) som støtteverktøy i arbeidet med enkelte tekster og oppsummeringer.

Selveierleilighet i 3. etasje i en klassisk bygård fra 1888 på Vålerenga. Boligen er preget av klassisk bygårdssjarm med heltre furugulv, profilert listverk, fyllingsdører og en takhøyde på 2,7 meter i oppholdsrommene. Standarden er godt ivaretatt med oppgradert baderom fra 2019, modernisert kjøkken og malte overflater. Planløsningen er funksjonell og inneholder entré, fordelingsgang, stue med peisinnsats fra Dovre, separat kjøkken med spiseplass, bad samt tre soverom. Entré: Entréen har heltre furubord på gulvet og malte slette flater. Det er malt entrédør, og rommet har plass til oppheng av yttertøy og skosetting. Rommet har naturlig forbindelse videre inn til fordelingsgangen og resten av leiligheten. Stue: Stuen preges av en takhøyde på 2,7 meter, originale heltre furubord og en pusset teglsteinspipe med peisinnsats fra Dovre. Foran ildstedet er det lagt ildfast underlag. Store vindusflater slipper inn godt med dagslys, og rommet har god plass til sofagruppe, salongbord og øvrig møblement. Kjøkken: Kjøkkenet har innredning fra IKEA med profilerte lakkerte fronter, heltre benkeplate og fliser på bakveggen. Innredningen ble oppgradert i 2020 med nye spesialtilpassede fronter fra Noremax og ekstra skapplass opp mot taket. Hvitevarene er innfelte og består av induksjonsplatetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombinert kjøle- og fryseskap. Over kokesonen er det montert ventilator med kullfilter, og det er rustfri oppvaskkum i benkeplaten. Rommet har heltre furubord på gulvet og god plass til spisebord ved vinduet. Kjøkkenet har et oppgraderingsbehov knyttet til romavtrekk. Bad: Badet har flislagt gulv med elektriske varmekabler og vegger med en kombinasjon av fliser og malte slette flater. Rommet ble pusset opp i 2019 med rør-i-rør-system for vannledninger, nytt sluk, membranløsninger, overflater og sanitærutstyr, og det ble utført lokal utbedring av membran ved sluk i 2026. Innredningen består av servant med underskap, speil med belysning, dusjnisje med svingbar glassdør og frittstående toalett. Himlingen har malte slette flater med innfelte downlights, og rommet har mekanisk avtrekk via elektrisk styrt vifte i veggen samt opplegg for vaskemaskin. Soverom 1: Soverommet har malt panel på veggene, fyllingsdør og heltre furubord på gulvet. Vegger og overflater ble helsparklet og malt i 2025. Rommet har god plass til dobbeltseng og kommode eller garderobeløsning. Soverom 2: Rommet har malte slette overflater, eldre heltredør og heltre furubord på gulvet. Overflatene ble helsparklet og malt i 2025. Rommet har god plass til seng og oppbevaringsmøbler. Soverom 3: Rommet har malte slette flater, eldre heltredør og heltre furubord på gulvet. Furugulvet ble slipt og oljet i 2020, og veggene ble malt samme år. Rommet har fin størrelse og kan innredes med seng eller benyttes som hjemmekontor. Overflater: Gulv: Heltre furubord i alle rom, fliser på bad. Vegger: Malt panel i det ene soverommet, kombinasjon av fliser og malte slette flater på bad, fliser over benk på kjøkken, for øvrig malte slette flater. Himling: Malte slette flater i alle rom, innfelt belysning på bad. Takhøyden er målt til 2,7 meter i oppholdsrom. Lagring: Boligen disponerer én kjellerbod på 4 m² og én loftsbod på 3 m². Begge bodene er merket med 3etg. For beskrivelse av tilstandsgrad (TG) 2 og 3, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Interessenter oppfordres spesielt til å undersøke disse forholdene som er gitt TG2 og 3 nærmere, da gitte tilstandsgrader her er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema. Selger har opplyst at det er gjort ufaglært arbeid på: - maling av gang og sliping av kjøkkenbenk (2026) - sliping og oljing av gulv på kontor (2020) - maling av lister, dører og vinduer i hele leiligheten (2020) - maling av stue, helsparkling og maling av gang (2019) - tilpassing av kjøkken med ekstra skap opp mot tak, samt nye spesialtilpassede fronter fra Noremax (2020) - skifte av kjøleskap (2020) - skifte av stekeovn (2023) - sliping og behandling av kjøkkenbenk (2026) - maling av vegger og skap på bad (2026) Dette betyr at arbeidet er utført av personer uten fagutdanning og av den grunn kan arbeidet være gjort på en måte som ikke er i tråd med anbefalinger eller krav. Det er dermed en risiko for at arbeidet er gjort feil, at valgt løsning ikke fungerer etter sin hensikt eller fører til skader. For ytterligere opplysninger om standard, se vedlagte tilstandsrapport og selgers egenerklæringsskjema.

Det gjøres oppmerksom på at det kun er de integrerte hvitevarene på kjøkkenet som medfølger i kjøpet. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Se digitalt kart i finn-annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen. På visningsdagen vil det bli skiltet med visningsskilter fra EiendomsMegler 1.

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 02.11.2026. Bygning: Bygningen er oppført etter en eldre byggeforskrift. Det innebærer blant annet at varme- og lydisolering samt ventilasjon og tetthet ikke er utført etter dagens byggeforskrifter. Etasjeskillet er utført som et bjelkelag av treverk. Pipe/Ildsted: Boligen har teglsteinspipe med peisinnsats fra Dovre i stuen. Pipen er pusset og malt, og det er ildfast underlag på gulvet foran ildstedet. Eier opplyser at skorsteinen ble rehabilitert ved innvendig utstøping av pipeløpet omkring 2011. Vinduer: Malte trevinduer med 3-lags isolerglass. Dører: Malt entrédør av treverk, brann og lydklassifisert B30/35Db. Boligen har innvendige hvitmalte dører med profilerte dørblader. Det ene soverommet har en nyere fyllingsdør, mens øvrige rom har eldre heltredører. VVS-installasjoner: Baderommet ble pusset opp i 2019. Arbeidet omfattet utskifting av avløpsrør, installasjon av nytt sluk og etablering av nytt rør-i-rør-system for vannledninger, tilkoblet eksisterende vannrør. Badet har plastsluk med klemring, plassert i dusjsonen. I 2026 ble det utført lokal utbedring av membran ved sluk av Oslo Bad & Renovering AS. Boligen har kobberrør som hovedføringer på badet, med overgang til PEX (rør-i-rør). Badet har skjulte rørføringer med rør-i-rør-system. Fleksible vannrør er lagt i varerør fra fordelerskapet på badet og frem til de enkelte tappestedene. Ved eventuell lekkasje fra vannrørene skal lekkasjevann ledes tilbake til fordelerskapet, som har overløp med utløp til baderomsgulvet. Eier opplyser at kjøkkenet har rør-i-rør-vannledninger ført fra kjeller. Hovedstoppekran er plassert under kjøkkenkummen og i veggen bak dusjen, tilgjengelig via inspeksjonsluke. Synlige avløpsrør er av plast. Øvrige avløpsrør er skjult i konstruksjonen. Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon med avtrekk fra badet. Det er i tillegg montert en elektrisk styrt avtrekksvifte på badet som benyttes sporadisk. Tilluft til oppholdsrommene skjer via ventiler i yttervegger og/eller vinduer. Badet har mekanisk avtrekk via en elektrisk styrt vifte i veggen og tilluft via en luftespalte på 13mm under dørbladet. Det er kjøkkenventilator med kullfilter, plassert over kokesonen. Tekniske detaljer: Flislagt gulv med elektriske varmekabler på bad. Boligen har røykvarsler og brannslukningsapparat. Elektrisk anlegg: Sikringsskapet med automatsikringer er plassert i entré, og det elektriske anlegget i leiligheten består av en kombinasjon av åpen og skjult kabling. Hovedsikringen er plassert i felles hovedtavle. Følgende arbeider på det elektriske anlegget er opplyst utført basert på fremlagt dokumentasjon og/eller tilgjengelige opplysninger. Dette utelukker imidlertid ikke at det kan være utført ytterligere arbeid på det elektriske anlegget av tidligere eiere som det ikke foreligger dokumentasjon for. 2019 Renovering bad * VK over termostat * 4 downlights over dimmer * Lys over speil * Tilkobling av vifte * 1 ny kurs til vaskemaskin * 2 stikkontakter * Samsvarserklæring fra Sæther Elektrokonsult AS er fremlagt. TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Ventilasjon - avtrekk | Det mangler eget avtrekkspunkt for kontinuerlig ventilasjon av kjøkkenet. Det er montert kjøkkenventilator, men denne er primært beregnet for avtrekk av matos og damp under matlaging og erstatter ikke rommets grunnventilasjon. Forholdet vurderes til TG3 i henhold til NS 3600:2025. Det anbefales å foreta videre undersøkelser for å avklare om det finnes et avtrekkspunkt på kjøkkenet som er skjult bak innredningen. Ventilasjonsløsningen og muligheten for etablering eller tilkobling av avtrekk fra kjøkken bør avklares med borettslagets styre, da ventilasjonsanlegget er en del av bygningens felles installasjoner. Manglende grunnventilasjon medfører redusert kontinuerlig luftutskifting i rommet og kan bidra til økt belastning fra fukt og lukt når kjøkkenventilatoren ikke er i bruk. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Vinduer | Vinduene er av eldre dato og har værslitasje på utvendige overflater. Innvendig er det registrert enkelte skader og ujevnheter. Flere av vinduene er vanskelige å åpne som følge av ettermonterte tettelister som har festet seg til karmene. Det er registrert manglende barnesikring på alle vinduene. I byggverk der barn kan oppholde seg, skal vinduer ha barnesikring når underkant av vindusåpningen er plassert mer enn 3,3 meter over terreng eller underliggende flate, jf. TEK17 § 12-17. Det må påregnes vedlikehold og justering av vinduene, herunder utbedring eller utskifting av tettelister for å sikre tilfredsstillende funksjon. Skadede og værslitte overflater bør utbedres og overflatebehandles for å begrense videre nedbrytning. På grunn av vinduenes alder må det også påregnes økt vedlikeholdsbehov og fremtidig utskifting. Det bør etableres barnesikring på vinduene slik at de ikke kan åpnes på en måte som medfører fare for fall. Manglende barnesikring medfører økt risiko for fallulykker, særlig for barn. - Overflater - gulv | Det er registrert stedvis knirk i enkelte gulv ved normal ferdsel. Knirken vurderes å være av begrenset omfang, det er ikke registrert knirk i større deler av gulvet. Forholdet gir derfor ikke grunnlag for tilstandsgrad 2 etter NS 3600:2025. Gulvene er av eldre dato, men er slipt og overflatebehandlet i ettertid. Det registreres mindre overflateskader, et mer rustikt preg samt sprekker mellom gulvbordene. Ingen umiddelbare tiltak anses nødvendige. Gulvene har fortsatt god funksjon, men noe knirk og bevegelighet må påregnes som normalt for denne typen gulv i eldre bygninger. - Bad - Dokumentasjon for våtrom | Det er fremlagt omfattende dokumentasjon fra rehabiliteringen av våtrommet, herunder avtaledokument, garantibevis, samsvarserklæring for elektriske arbeider, produktdokumentasjon for fliser, dusjdør, bygningsmaterialer, rørdeler, murprodukter og deler av tettesjiktsystemet, samt fotodokumentasjon fra utførelsen. Dokumentasjonen er imidlertid ikke komplett for tettesjiktsystemet. Det mangler produktdokumentasjon for den slukmansjetten som faktisk er benyttet, samt for tettebånd og hjørneløsninger. Fremlagt produktdokumentasjon for slukmansjett gjelder en annen type enn den som fremgår av fotodokumentasjonen. Fotodokumentasjonen viser relevante skjulte detaljer, herunder gjennomføringer og overganger mellom gulv og vegg, men bildene mangler formell identifikasjon av hvilket våtrom de tilhører. Det fremgår likevel tydelig av bildenes innhold at de gjelder det aktuelle badet. På bakgrunn av de nevnte manglene tilfredsstiller dokumentasjonen ikke fullt ut kriteriene for dokumentasjon etter NS 3600. Fremlagt dokumentasjon for vanntette sjikt tilfredsstiller ikke kravene i gjeldene forskrift og standard (NS3600 A.2.1.9.1 alternativ1 1, 2, 3 og 4). Manglende produktdokumentasjon for enkelte deler av tettesjiktsystemet medfører at det ikke kan verifiseres at alle benyttede komponenter inngår i eller er kompatible med det valgte membransystemet. Supplerende produktdokumentasjon for benyttet slukmansjett, tettebånd og hjørneløsninger bør innhentes fra utførende foretak. - Bad - Ventilasjon | Det er montert elektrisk styrt avtrekksvifte på badet, tilkoblet en kanal med naturlig oppdrift. Når viften er avslått, fungerer ventilasjonen ved naturlig avtrekk. Naturlig avtrekk gir varierende luftutskifting avhengig av temperatur- og vindforhold, og tilfredsstiller ikke kriteriene for TG1 etter NS 3600:2025. Borettslagets styre har iht eier bekreftet at avtrekkskanalen er separat, og at montering av elektrisk avtrekksvifte er tillatt. Avtrekksviften bør være i kontinuerlig drift for å sikre mekanisk grunnventilasjon på badet. Dagens løsning er avhengig av naturlig oppdrift når viften er avslått, noe som kan medføre perioder med redusert luftutskifting og økt fuktbelastning på våtrommet. - Kjøkken - Avtrekk | Kapasitet og mengde luftutskifting er ikke kontrollert da dette krever spesialkompetanse og utstyr. Avtrekkesfunksjon er vurdert basert på en enkel test med ark/papir eller røykampull, uten tallfestede målinger. Det er ikke rapportert om feil eller mangler, og ventilasjonen virker å fungere tilfredsstillende ut fra de observerte forholdene. Det forserte avtrekket fra kokesone i kjøkkenet er ikke tilfredsstillende. Kjøkken har ventilator med omluft (kullfilter), forskrift til avhendingsloven/NS3600 krever forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen for å gi tilstandsgrad 0 eller 1. Det kan være ventilator med avtrekk ut til det fri eller mekanisk avtrekk med ventil direkte over kokesone. Kjøkkenet fungerer greit med kullfilterventilator, men for å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1 kreves enten et ventilasjonsrør som leder ut i det fri eller et mekanisk avtrekk med ventil over kokesonen. Borettslags- eller sameievedtekter kan imidlertid begrense slike tiltak, spesielt når det gjelder bruk av felles fasade eller ventilasjonssjakt. Begrenset ventilasjon fra kun kullfilterventilator kan redusere luftkvaliteten, bidra til fettoppbygging, og forårsake spredning av lukt. For å sikre best mulig funksjonalitet bør fettfilter rengjøres regelmessig, og kullfilter skiftes jevnlig. - Innvendige vannledninger | Glødde kobberrør (med plast hylse) er eldre enn 15 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Avslutningen på varerørene i veggen på badet er ikke vanntett, da overgangen fra inner- til ytterrør mangler nødvendige tettemuffer. Det er ikke behov for utbedring av vannrørene utifra at anlegget fungerer i dag, men det må påregnes utskiftet på sikt. Vær oppmerksom på at skader som lekkasjer eller rørbrudd kan oppstå uventet når rørene blir eldre. Skjulte kobberrør utgjør i tillegg en risikokonstruksjon, ettersom lekkasjer kan forbli uoppdaget til de har forårsaket betydelig skade. Ved oppgradering av våtrommet vil det være hensiktsmessig å samtidig skifte ut røranlegget. Avslutningen av varerøret bør utføres med tettemuffe eller tilsvarende løsning for å sikre vanntett avslutning. Uten tiltak kan lekkasjevann fra vannrørene trenge ut i konstruksjonen og føre til fuktpåvirkning av nærliggende bygningsdeler, i stedet for å bli ledet tilbake til fordelerskapet eller annen sikker løsning. - Ventilasjon | Det er registrert at boligen mangler tilstrekkelig overstrømningsmulighet mellom alle rom med tilluft og avtrekk. Dette kan redusere ventilasjonssystemets funksjon og luftutskifting i boligen. Det anbefales å etablere tilfredsstillende overstrømningsmulighet mellom rom med tilluft og avtrekk, for eksempel ved å etablere luftespalte under dører eller annen egnet løsning. Uten tilfredsstillende overstrømning kan ventilasjonssystemet få redusert funksjon, noe som kan gi dårligere luftutskifting og inneklima. TGIU - Ikke undersøkt/utilgjengelig: - Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom | Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er praktisk mulig i våtsonens tilstøtende konstruksjoner. Rommet har vegger av murverk. Det ble i stedet foretatt fuktkontroll med egnet fuktmåleverktøy av type Protimeter MMS2 (indikatorsøk) på tilgjengelige og utsatte overflater. Resultatet viste normale verdier. Det presiseres at et overflatesøk kun er veiledende og ikke gir en fullstendig garanti for tettesjiktets tilstand over tid. Da hulltaking ikke er utført i kritiske soner, er fukttilstanden i de skjulte bygningsdelene (bindingsverk/bunnsvill) ikke undersøkt. Risiko for skjulte feil eller fuktskader kan derfor ikke fullt ut utelukkes. Helse, miljø og sikkerhet - Det er registrert manglende barnesikring på alle vinduene. I byggverk der barn kan oppholde seg, skal vinduer ha barnesikring når underkant av vindusåpningen er plassert mer enn 3,3 meter over terreng eller underliggende flate, jf. TEK17 § 12-17. Det bør etableres barnesikring på vinduene slik at de ikke kan åpnes på en måte som medfører fare for fall. Manglende barnesikring medfører økt risiko for fallulykker, særlig for barn. - Det foreligger samsvarserklæringer for deler av det elektriske anlegget, men det finnes ikke dokumentasjon for alt arbeid som er utført tilbake til 1999. I henhold til forskrift til avhendingsloven og NS 3600 skal arbeid på det elektriske anlegget, utført etter 1. januar 1999, være dokumentert med samsvarserklæring. Når slik dokumentasjon helt eller delvis mangler, foreligger det begrenset grunnlag for å vurdere utførelsen opp mot gjeldende regelverk, og dette anses som et dokumentasjonsavvik. På grunn av manglende dokumentasjon anbefales det å bestille en utvidet El-kontroll fra en autorisert elektroinstallatør med spesielt fokus på det udokumenterte arbeidet som er utført på anlegget. En el-kontroll kan ikke erstatte manglende samsvarserklæring, men kan gi supplerende informasjon om anleggets tekniske og sikkerhetsmessige tilstand. Uten samsvarserklæring kan det være vanskelig å bevise at installasjonen er utført i samsvar med lovverket. Mangelen på samsvarserklæring kan også indikere på at arbeidet ikke er utført av en kvalifisert elektriker, noe som øker risikoen for feil og potensielt farlige forhold. - Kursfortegnelsen i sikringsskapet er mangelfullt utfylt. Det er blant annet ikke oppgitt kabeltverrsnitt eller sikringsstørrelse (A) for de enkelte kursene. Det bør utarbeides og monteres en oppdatert kursfortegnelse i sikringsskapet. Uten tiltak kan manglende kursmerking vanskeliggjøre feilsøking, vedlikehold og sikker frakobling av det elektriske anlegget. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Elektrisitet og vedfyring. Peisinnsats fra Dovre i stuen og elektriske varmekabler på bad. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med. Varmekilder er ikke funksjonstestet.

Boligen er tilknyttet strømavtalen Norgespris, en fastprisavtale vedtatt av Stortinget som trer i kraft fra 1. oktober 2025. Avtalen følger målepunktet (strømmåleren) i boligen, og overtas automatisk av ny eier eller leietaker ved eierskifte. Bindingstid: Gjelder ut 2026 dersom avtalen er inngått mellom 1. oktober 2025 og 31. desember 2026. Ved avtaleinngåelse fra 2027 og videre gjelder bindingstiden ut kalenderåret fra bestillingstidspunktet. Ny eier må være innforstått med at boligen har en aktiv Norgespris-avtale, og at denne videreføres i henhold til gjeldende vilkår. Det antas et årlig forbruk på ca 9.000 - 15.000 kWh. Den årlige kostnaden vil variere etter eget forbruksmønster og blant annet fyringsmetode.

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Meglerforetaket har blant annet plikt til å gjennomføre kundetiltak. Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres, skal meglerforetaket ikke etablere kundeforholdet eller gjennomføre transaksjonen med kjøper. Ved meglerforetakets avvikling av kundeforholdet, vil avtalen mellom partene være bindende, men meglerforetaket kan ikke bidra i gjennomføringen av handelen. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter hvitvaskingsloven. Det oppfordres til at alle inn-og utbetalinger skjer via norske banker. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket vil be om å få opplyst disponenter til konti som benyttes i oppgjøret.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt salgsoppgaven. Megler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn klokken 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning, dersom selger er forbruker. Det kan hende at fristene for å akseptere bud blir kortere etter hvert som det kommer inn nye bud. Det er budgiver som setter fristen for når et bud må være akseptert og denne fristen er absolutt. Det betyr at selger må akseptere budet og kjøper må ha mottatt aksepten innen fristens utløp. Dersom du legger inn bud tett opp mot akseptfristen, er det en reell fare for at eiendommen blir solgt før budet når frem til megler. Husk å ringe til megler etter du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt av megler. Megler tar ikke ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet, eller andre tekniske feil. Alle bud og budforhøyelser med eventuelle forbehold, opplysning om finansiering og ønsket overtakelse, skal sendes skriftlig til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet (hemmelige bud og/eller hemmelige forbehold) skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Megler skal sende skriftlig varsel om bud og budforhøyelser, som kan formidles, til budgiver, selger og interessenter. Når et bud aksepteres, skal megler sende skriftlig beskjed om det til både budgiver og selger. Megler skal kontrollere budgivers finansiering før handel inngås. Dersom slik kontroll ikke lar seg gjennomføre, skal selger motta skriftlig informasjon om dette, og mulige konsekvenser. Dersom megler ikke får kontrollert budgivers finansiering, kan det derfor medføre at en annen budgiver - også en med lavere bud - anbefales overfor selger. For å legge inn bud kan du enkelt legge inn bud via EiendomsMegler 1s «gi bud»-knapp i nettannonsen, eller benytte budskjema, elektronisk budgivning, skannet budskjema sendt på e-post eller annen godkjent skriftlig metode. Skal du legge inn bud må du legitimere deg med kopi av legitimasjon og signatur. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver benytter e-signatur, for eksempel BankID. Ta en prat med megler om hvordan du legger inn bud.

Etter nærmere avtale med selger. Vær vennlig å angi ønsket overtagelsesdato i vedlagte budskjema.

Noe tekst, bildetekst og sammenstilling av informasjon i dette oppdraget er laget ved hjelp av AI, og kvalitetssikret av megler/fagansvarlig.

Selgeren har kjøpt boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis kjøper oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 millioner kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen.

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som dekker utgifter forbundet med juridisk bistand, fagkyndig uttalelse og saksomkostninger. Forsikringen er valgfri og koster kr 8 600. Forsikringen er meglet frem av Söderberg & Partners og er plassert hos Gar-Bo Försäkring AB. Skadebehandlingsselskapet er Crawford & Company. Kjøper logger selv inn i portalen til Söderberg & Partners og bekrefter at de ønsker å inngå et forsikringsmeglingsoppdrag og dermed få mulighet til å tegne boligkjøperforsikring. For at anmodningen om kjøp av forsikring skal imøtekommes og portalen kunne benyttes, utleverer meglerforetaket informasjon om kjøperne til Söderberg & Partners, så snart bud er akseptert. Söderberg & Partners sletter opplysningene som innhentes når tidspunktet for kontraktsmøtet har passert og det er klart at kjøper ikke velger å tegne Boligkjøperforsikring. For de kjøperne som tegner forsikring, vil opplysningene lagres av Söderberg & Partners for ulike formål med ulike lagringstid i tråd med beskrivelsen i personvernerklæringen: https://www.soderbergpartners.no/personopplysninger-og-informasjonskapsler/ Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på https://eiendom.soderbergpartners.no/ Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 873 i honorar for hver forsikringsavtale som formidles for borettslagseiendom. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak.

Gjensidige

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år: 2026: - Lokal utbedring av membran ved sluk, utført av Oslo Bad & Renovering AS - Maling av gang og baderom 2025: - Helsparkling og maling av soverom, barnerom og gang 2023: - Skifte av stekeovn 2020: - Kjøkken oppgradert med nye spesialtilpassede fronter fra Noremax, fliselegging samt helsparkling og maling - Maling av lister, dører og vinduer, maling av vegger på kontor samt sliping og oljing av gulv - Maling av trappeløp, vegger og dører 2019: - Bad oppgradert med nye overflater, membran, sluk, avløpsrør, rør-i-rør-system og sanitærutstyr/innredning, utført av Oslo Bad & Renovering AS. El-arbeid med varmekabler, downlights og ny kurs utført av Sæther Elektrokonsult AS - Maling av stue Vedlikeholdshistorikk sameiet: 2026: - Brannsikringstiltak med nye brannklassifiserte dører til loft og kjeller, samt brannsikring av etasjeskiller i kjeller 2024: - Utbedring av tak rundt mønevinduer samt montering av nye beslag på gavlvegg mot gårdsrom, utført av Drogseth Bygg AS ca. 2011: - Rehabilitering av skorstein ved innvendig utstøping av pipeløp

Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensingene som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven. Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt, jf. eierseksjonsloven § 24. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Bestemmelsen gjelder ikke for fritidsboliger.

I leiligheter som ligger i tredje etasje eller høyere, er det som hovedregel ikke nødvendig å måle radonverdier da radon ikke strekker seg over tre etasjer.

Iht. personopplysningsloven vil vi behandle interessenter og kjøpers personopplysninger, i den utstrekning dette er nødvendig for å oppfylle våre lovpålagte forpliktelser, herunder for å kunne foreta kundekontroll etter hvitvaskingsloven samt for å utføre oppgaver som vi er pålagt etter eiendomsmeglingsloven. For å bidra til effektive og sikre transaksjoner, er det nødvendig at eiendomsmeglingsforetakene og finansieringsforetakene raskt kan utveksle opplysninger, herunder personopplysninger, av betydning for transaksjonen. For dette formålet er det utviklet en løsning som gjør at kjøpers og selgers finansieringsforbindelse vil kunne hente ut kjøpekontrakten og strukturerte data fra denne (navn, kjøpesum, overtakelsesdato o.l.) gjennom Altinn. Ved bruk av elektronisk tinglysing vil personopplysninger utveksles med Ambita og Kartverket.