Nordbyveien 117

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Informasjon borettslag / sameie

Regnskap / Budsjett:
Megler har mottatt borettslagets årsregnskap med noter og revisors beretning. Kopi av dokumentene kan fås ved henvendelse til megler. * Årsresultat for 2025: Underskudd på kr 269 316 ,-. * Budsjettert resultat for 2025: Underskudd på kr 244 026 ,-. * Disponible midler per 31.12.2025: kr 5 566 377 ,-. Egenkapitalen var per 31.12.2025 negativ. Ifølge styret skyldes dette at vedlikehold kostnadsføres på gjennomføringstidspunktet og finansieres med lån. På generalforsamlingen 27. juni 2026 ble det vedtatt å øke styrehonoraret for perioden 2025-2026 til kr 326 000 ,- som er en økning på kr 15 000 ,-.

Vedtekter / Husordensregler:
Eier forplikter seg til å gjøre seg kjent med vedtekter og eventuelle husordensregler. Kopi av disse ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dyrehold:
Beboere som har husdyr, plikter til enhver tid å ha kontroll over sine dyr. Ved lufting av hund på borettslagets områder skal hunden føres i bånd. Det er ikke tillatt å benytte borettslagets lekeplasser til lufting av hund. Videre skal lufting av hund ikke være til sjenanse for borettslagets beboere. Angående katter som eies av beboere i borettslaget: hannkatter bør kastreres, hunnkatter bør gis p-piller/sprøyte r eller steriliseres. Katter bør føres i bånd og ID - merkes. Dyreekskrementer på borettslagets tillatte område skal uoppfordret fjernes av dyrets eier. Husdyr må ikke være alene i leilighet eller hager dersom det er til sjenanse for andre.

Beboernes forpliktelser:
Andelseierne har ansvar for utvendig vedlikehold med beising av egen boenhet, bod, garasje og gjerder. Styret bestemmer når beising er påkrevd og kjøper inn felles beis. Dugnad arrangeres av miljøutvalget og er basert på frivillighet. Andelseiere plikter å holde eget uteareal og hage i orden, og sørge for at beplantning ikke overstiger 250 cm i høyden eller hindrer ferdsel.

Styregodkjennelse:
Kjøper skal godkjennes av styret i borettslaget. Dette kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper ikke rett til å ta eiendommen i bruk jf. borettslagsloven § 4-5 (2). Blir kjøper ikke godkjent som ny eier må kjøper besørge videresalg av andelen. Hjemmelen overføres til kjøper og oppgjør utbetales til selger. BORI formidler søknad om godkjennelse til styret. Overtakelse kan ikke finne sted før forkjøpsrett er avklart, styregodkjennelse foreligger og kjøper har betalt medlemskap i boligbyggelaget.

Forkjøpsrett:
Det er forkjøpsrett for andelseiere i borettslaget, og deretter for medlemmer av BORI og andre boligbyggelag i fellesordningen. Utlysning skjer på tirsdager på bori.no med fem virkedagers meldefrist.

Felleskostnader

kr 7 138 pr. mnd.

Felleskostnader inkluderer

Drift og vedlikehold, a-konto vann og avløp, kabel-TV, internett, belysning på gangvei, tilbygg, samt stipulerte renter og avdrag på fellesgjeld. Spesifikasjon av felleskostnadene per måned: - Felleskostnader til drift og vedlikehold: kr 3 794 ,- - Stipulerte rentekostnader: kr 1 137 ,- - A-konto vann/avløp: kr 1 096 ,- - Stipulerte avdrag: kr 1 061 ,- - Tilbygg: kr 100 ,- - Belysning på gangvei: kr -50 ,- I følge meglerbrevet er det ikke planlagt en økning i felleskostnadene i nærmeste fremtid. Det er etablert en kollektiv avtale for Skjettenbyen gjennom Fellesorganet (FO) for levering av TV og internett fra Telia Norge AS. Den kollektive avtalen belastes gjennom felleskostnadene, mens eventuelle bestillinger utover dette faktureres den enkelte. Det er installert vannmåler, og a-konto vann og avløp avregnes løpende. For elbil-lading er det tilrettelagt for montering av ladeboks fra Elaway, der andelseier inngår avtale direkte for installasjon, bruk og vedlikehold. Rentenivå, eventuelt nye låneopptak, endret nedbetalingsplan og årsmøtevedtak kan påvirke felleskostnadenes størrelse. Eier må selv dekke kostnader forbundet med eget strømforbruk, forsikring av innbo og løsøre samt andre kostnader som ikke dekkes av felleskostnadene.

Fellesgjeld

kr 284 224
Dette utgjør andelens fellesgjeld pr. 29.06.2026

Borettslaget har følgende lån: Bank: Nordea Bank ABP Type: Annuitetslån, 12 terminer per år Restsaldo pr. 30.04.2026: kr 6 163 138 ,- Andel av saldo: kr 73 496 ,- Løpetid: 20.04.2026 - 31.12.2033 Rente: 4,95 % Merknad: Siste renteendring til 4,95 % fra 01.06.2026 (opprinnelig 4,70 %). Bank: Nordea Bank ABP Type: Annuitetslån, 12 terminer per år Restsaldo pr. 30.06.2026: kr 17 670 926 ,- Andel av saldo: kr 210 728 ,- Løpetid: 20.04.2026 - 31.12.2047 Rente: 4,95 % Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

Forsikringspolise

20814030

Sikringsordning

Selskapet er med i sikringsordning for fellesutgifter. For krav på dekning av felleskostnader har borettslaget panterett i andelen foran alle andre heftelser, begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført.

Areal

BRA: 120 m²
BRA-i: 115 m²
BRA-e: 5 m²
TBA: 53 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Etasje

1

Parkering

Det skal i utgangspunktet medfølge en fast parkeringsplass til andelen. Det er ikke slik at garasje/motorvarmerplass som tidligere andelseier har følger automatisk, og det kan være at ny andelseier får tildelt annen parkeringsplass. Styret har egen venteliste og dersom ingen står på listen, selges garasjen/plassen med boligen. Det er tilrettelagt for elbil-lading fra Elaway i alle garasjer og på 14 utendørs oppstillingsplasser. I tillegg finnes det 10 gjesteparkeringsplasser på borettslagets tomt. Garasjevedtekter følger som vedlegg i salgsannonsen. For øvrig gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendom

Tomteareal er 34 191 m² på eiet tomt.

Borettslagets eide tomt er pent opparbeidet med grøntarealer, beplantning og asfalterte gang- og stikkveier. Tomten er planert i et lett skrånende terreng. Fellesarealene inkluderer også lekeplasser. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk.

Byggeår

1972

Innhold

Rekkehuset går over to etasjer og består av følgende rom: 1. etasje: Entré, trapperom, stue, kjøkken, innvendig kott og vaskerom. 2. etasje: Trapperom, bad og tre soverom. Fra hovedetasjen er det utgang til to plattinger på totalt 47 m². Fra ene soverommet i 2. etasje utgang til en balkong på 6 m². I tillegg disponerer boligen en utvendig bod på 5 m².

Standard

Velkommen til et romslig enderekkehus over to etasjer med en attraktiv beliggenhet på Skjetten. Boligen har en praktisk planløsning hvor oppholdsrommene er samlet i 1. etasje, mens den mer private sonen med soverom og bad ligger i 2. etasje. Som endebolig nyter man godt av ekstra lysinnslipp fra flere himmelretninger, en skjermet hage og gode uteplasser som gir fine muligheter for både avslapning og sosiale sammenkomster. Boligen ble opprinnelig oppført i 1972, og er senere utvidet med et godkjent tilbygg fra 1982. I regi av borettslaget er vinduene skiftet i 2023 og 2024, noe som bidrar til både bedre energieffektivitet og redusert vedlikeholdsbehov. Det er installert varmepumper i 2020 og 2021 som sørger for energieffektiv oppvarming gjennom store deler av året. Kjøkkenet ble modernisert i 2020 med ny IKEA-innredning, og varmtvannsberederen ble skiftet i 2022. Boligen fremstår som et godt utgangspunkt for videre modernisering. Utvendig disponerer boligen en stor, solrik terrasse mot hagen, en mindre platting ved inngangspartiet samt en balkong i 2. etasje. Kombinasjonen av flere uteplasser gjør det enkelt å nyte solen gjennom hele dagen. 1. etasje Entré: Boligen ønskes velkommen via et hyggelig inngangsparti med original tredør med glassfelt som slipper dagslyset inn i entréen. Her er det god plass til garderobeløsning for yttertøy og sko, og sikringsskapet er praktisk plassert i entréen. Gulvet er flislagt ved inngangen før det går over til parkett videre inn i boligen, noe som gir en naturlig overgang mellom inngangssonen og oppholdsrommene. Fra entréen er det en åpen og innbydende forbindelse videre til stuen og kjøkkenet, noe som gir boligen en luftig romfølelse allerede ved ankomst. Stue: Den romslige stuen er boligens naturlige samlingspunkt og strekker seg gjennom store deler av første etasje. Tilbygget fra 1982 har gitt et betydelig større oppholdsareal enn den opprinnelige løsningen, og resultatet er en stue med flere naturlige møbleringssoner. Her er det god plass til både sofagruppe, TV-løsning og eventuelt et større spisebord dersom man ønsker dette. Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys, og balkongdøren fra 2023 gir en fin forbindelse mellom stuen og terrassen utenfor. I sommerhalvåret kan uteplassen fungere som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet. Den teglkledde peisen danner et naturlig blikkfang i rommet og bidrar til hyggelig atmosfære. Det opplyses imidlertid at spjeldet har en kjent feil og at ildstedet derfor ikke benyttes før forholdet er utbedret. En veggmontert varmepumpe bidrar til energieffektiv oppvarming og et godt inneklima gjennom året. Overflatene består av hvitmalte panelvegger og parkett på gulv. Kjøkken: Kjøkkenet ligger i delvis åpen løsning mot stuen og har en sosial utforming som gjør det enkelt å kombinere matlaging og samvær. Innredningen ble skiftet i 2020 og består av en moderne IKEA-løsning med profilerte, lyse fronter, praktiske skuffer, overskap og vitrineskap med glassdører. Benkeplaten i tre skaper en lun kontrast til de lyse frontene og gir gode arbeidsflater. Oppvaskkummen er utført i rustfritt stål med ettgreps blandebatteri. Integrerte hvitevarer omfatter oppvaskmaskin og stekeovn, mens kjøleskap og fryseskap er frittstående. Kokeløsningen består av en kombinasjon av induksjon og fire gassbluss, noe som gir stor fleksibilitet ved matlaging. Gassanlegget ble etablert i 2020 og det foreligger dokumentasjon på utført tetthetskontroll. Avtrekksviften har avkast direkte til det fri. Kjøkkenet har vindu mot hagen som gir godt dagslys over arbeidsbenken. Det bemerkes at benkeplaten har en svellskade ved oppvaskkummen, og at komfyrvakt ikke er montert. Vaskerom: Vaskerommet ligger praktisk til i tilknytning til kjøkkenet og fungerer samtidig som boligens gjestetoalett. Rommet er innredet med servant i innredning, speil, vegghylle, gulvmontert toalett og utslagsvask i stål. Her er det også opplegg for vaskemaskin og god plass til oppbevaring av vaskerelaterte artikler. Den 200 liters Høiax varmtvannsberederen ble installert i 2022. Rommet ventileres via elektrisk avtrekksvifte tilkoblet naturlig ventilasjonskanal. Vaskerommet har et moderniseringsbehov, og kjøper må påregne oppgradering. Platting og hage: Fra stuen er det utgang til en romslig platting oppført i 2023. Plattingen gir svært gode møbleringsmuligheter med plass til både spisegruppe, lounge-møbler, grill og øvrig utemøblement. Dette blir en naturlig forlengelse av stuen i sommerhalvåret og egner seg godt til både hverdagsbruk og hyggelige sammenkomster. Den inngjerdede hagen er oversiktlig og barnevennlig, med gode muligheter for lek, beplantning eller egen kjøkkenhage. Som enderekkehus oppleves uteområdet ekstra privat og skjermet. Ved inngangspartiet finnes ytterligere en platting med plass til en liten sittegruppe hvor man kan nyte formiddags- eller kveldssolen. Plattingen har normal bruksslitasje og enkelte skjevheter. 2. etasje Trapperom: En malt tretrapp leder opp til boligens private etasje. Trappen har fastlimte teppefliser i trinnene. Det bemerkes at rekkverket ikke tilfredsstiller dagens krav til høyde, og at håndløper på vegg mangler. Øverst i trappen møtes man av et romslig trapperom som fungerer som en ekstra TV-stue eller oppholdsrom. Dette gir familien en attraktiv ekstra stue som kan benyttes som TV-rom, hjemmekontor, lekerom eller ungdomsstue. Den ekstra stuedelen bidrar til en fleksibel planløsning hvor familiemedlemmer kan oppholde seg i ulike soner samtidig. Fra oppholdsrommet er det adkomst til alle tre soverommene og badet. Soverom: Boligen har tre gode soverom samlet i samme etasje, noe som er en løsning mange barnefamilier setter stor pris på. De to største soverommene har god plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider, garderobeløsning og øvrig møblement. Vinduene ble skiftet i 2023 og 2024, og rommene oppleves lyse og trivelige. Det tredje soverommet passer godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. Her er det praktiske, innebygde overskap over sengen som gir ekstra lagringsplass uten å beslaglegge gulvareal. Fra ene soverommet er det også utgang til en egen balkong. Balkong: Balkongen ligger vendt mot nabolaget og gir en hyggelig uteplass i tilknytning til soverommet. Her er det plass til en mindre sittegruppe hvor man kan nyte morgenkaffen eller trekke seg tilbake med en bok. Balkongen har registrert bruksslitasje med avskalling av maling på rekkverk og porøst trevirke i gulvet. Bad: Badet ble etablert i 1995 og er innredet med baderomsinnredning med skuffer, servant på laminatbenkeplate og vegghengt speil. Dusjsonen er utstyrt med veggmontert dusjstativ og dusjforheng, og rommet har gulvmontert toalett. Varmekabler i gulvet sørger for god komfort, mens elektrisk avtrekksvifte ivaretar ventilasjonen. Badet fungerer i dag, men både alder og tilstandsrapport tilsier at det må påregnes oppgradering. Kjøper bør ta dette med i vurderingen ved kjøp av boligen. Overflater: Gulv: Parkett, linoleumsbelegg og fliser. Vegger: Malte panelplater, malte flater og fliser. Himling: Malte slette flater og malt panel. Lagring: I første etasje er det tilgang til et innvendig kott. For øvrig finnes det en utvendig lagringsbod på 5 m² som er tilknyttet boenheten. Boden har skjevheter i konstruksjonen. For beskrivelse av tilstandsgrad (TG) 2 og 3, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Interessenter oppfordres spesielt til å undersøke disse forholdene som er gitt TG2 og 3 nærmere, da gitte tilstandsgrader her er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Hvitevarer

Det gjøres oppmerksom på at det kun er de integrerte hvitevarene på kjøkkenet som medfølger i kjøpet. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Adkomst

Se digitalt kart i finn-annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen. På visningsdagen vil det bli skiltet med visningsskilter fra EiendomsMegler 1.

Byggemåte

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 30.06.2026. Bygning: Rekkehusbebyggelse oppført i bjelkelag og trevirke med etasjeskiller av samme materiale. Yttervegger består av malt liggende panel, med foringer og hjørnekasser av trevirke. Bebyggelsen er fundamentert med støpt såle mot grunn. Hovedbygget har støpt såle av betong, mens utvendig tilbygg har støpt ringmur med blandet lecasten. Det er mulighet for marin leire i området. Tak: Flatt utvendig tak tekket med sveiset takpapp, rehabilitert av borettslaget i 2019. Takrenner, nedløp og beslag består av blekk og fremstår som eldre materiale. Øvrige beslag og tettesjikt er av blekk. Pipe/Ildsted: Det er peis/ildsted i stuen i 1. etasje. Peisen har innsats, og pipeløpet har utenpåliggende teglstein. I 2. etasje har pipeløpet en glattpusset murflate. Vinduer: Vinduene har datostempel fra 2023 og 2024 og fremsto i hel og god stand under befaringen, med normal bruksslitasje. Dører: Balkongdøren er fra 2023 og fremstår i hel og fungerende god stand. Ytterdøren antas å være fra byggeår og har bruksslitasje. Noen av de innvendige dørene er byttet ut og fremstår i funksjonell og grei stand. Trapper/adkomst: Den innvendige trappen består av malt trevirke med fastlimte teppefliser. Trappen har noe bruksslitasje i overflater. Balkong/terrasse: Det er en utvendig balkong/takterrasse med utgang fra soverom i 2. etasje. Boligen har to plattinger, én ved inngangspartiet og én i hagen. Plattingen i hagen er bygget i nyere tid og fremstår i hel og god stand, oppført med bjelkelag på frittstående heller. Plattingen ved inngangspartiet har bruksslitasje og skjevheter i konstruksjonen. VVS-installasjoner: Leiligheten har kobberrør av eldre dato, samt noe nyere fleksible vannrør. De innvendige avløpsrørene består av plast. Hovedstoppekran befinner seg bak en luke i veggen på vaskerommet. Varmtvannsbereder er en Høiax på 200 liter, plassert på vaskerommet. Rørleggerarbeid på kjøkken og vaskerom er utført av Rørleggermester Jensen AS i 2022. Ventilasjon: Boligen har et naturlig ventilasjonssystem med spalter over vinduer og luker i vegger. Kjøkkenventilatoren har avtrekk direkte ut av yttervegg. Vaskerom og bad har opprinnelig naturlige ventilasjonskanaler, men det er i ettertid installert elektriske avtrekksvifter som er tilkoblet disse kanalene. Tekniske detaljer: Boligen har tre varmepumper med tre separate motorer. To av varmepumpene er installert mellom 2020 og 2021. Varmepumpen ved inngangspartiet er av eldre modell. Det er fremlagt slukkeapparat, men røykvarslere er ikke installert i taket. Utvendig lagringsbod: Det er en utvendig lagringsbod på litt over 5 m² tilknyttet boenheten. Tilbygget har skjevheter i konstruksjonen. Elektrisk anlegg: Sikringsskapet er plassert ved entreen og består av automatsikringer. Det er ikke fremlagt kursfortegnelse i sikringsskapet. Eier har fremlagt el-kontroll utført av Elvia 02.02.23, der de registrerte avvikene er bekreftet lukket. TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen | Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe og øker risikoen for at glør eller sot kan antenne brennbart gulvmateriale. Dette kan medføre brannfare og fare for liv og helse. Det anbefales å montere ildfast plate på gulvet under sotluke/feieluke i henhold til gjeldende krav, for å sikre tilstrekkelig beskyttelse mot brann. Eier opplyser videre at spjeld ikke holder åpen posisjon ved bruk av peisen. Dette har medført til at det utviklet seg røyk i rommet ved tidligere fyring. Årsak til dette er ukjent men på generelt grunnlag kan det anbefales at ildstedet kontrolleres av offentlige godkjenningsmyndigheter og at funksjonssvikten utbedres. Angitt tilstandsgrad er vurdert grunnet manglende brannsikker gulvplate i underkant av feieluke, samt feil/mangel ved åpne og lukke-funksjon av spjeld. - Vaskerom - Generell | Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. Angitt tilstandsgrad er vurdert ut fra alder. Våtrommet tilfredsstiller ikke dagens krav til oppbygging av vanntette rom. Alder av membran, tettesjikt og sluk tilsier at utskifting er å anbefale. - Bad - Generell | Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. Angitt tilstandsgrad er vurdert ut fra alder. Alder av membran, tettesjikt og sluk tilsier at utskifting er å anbefale. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Nedløp, beslag og skorsteiner over tak | Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur og tilstøtende fasade. Mangelfull bortledning av vann kan føre til fuktbelastning på grunnmur, med risiko for fuktinntrenging og skader på konstruksjonen. Det anbefales å etablere tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp, slik at vann ledes bort fra grunnmuren. En konsekvens av dette kan føre til fuktskader i veggkonstruksjoner. Dette er påvist å være tilfelle i nedkant av hjørnekassen som er tett sammensittende til utslagsrøret. Anbefalte tiltak vil være å stedvis skifte ut skadet trevirke ved hjørnekassen, samt etablere bortledning fra utslagsrør videre til terreng. Angitt tilstandsgrad er vurdert da nedløpsvann fra takrenner ikke vurderes å ha tilstrekkelig bortledning fra veggkonstruksjonen. - Yttervegger/Veggkonstruksjon | Det er påvist punktvise skader på yttervegg. Det er påvist manglende gnagesikring (musetetting). Punktvise skader kan gi lokal svekkelse og risiko for fuktinntrenging og videre skadeutvikling. Det anbefales å utbedre skadene lokalt og kontrollere at det ikke foreligger underliggende årsaker. Manglende gnagesikring kan føre til at skadedyr kommer inn i konstruksjonen, med risiko for skader og hygieniske problemer. Det anbefales å etablere gnagesikring for å hindre tilgang for skadedyr. Angitt tilstandsgrad er vurdert da kledningen ut fra alder har utviklet noe riss og sprekkdannelser, samt råteskader i enkelte overflater. Kunne heller ikke se at det er etablert musebånd i bakkant av panelen. Ut fra de registrerte avvik anbefales tiltak i form av stedvis utskifting og etablering av skadedyr-sikring. - Ytterdører | Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Værslitte karmer og sprekker kan føre til redusert tetthet, fuktinntrenging og videre nedbrytning av treverket. Eldre dører får ofte porøse pakninger over tid. Dette kan medføre tap av isolasjonsevne som igjen kan føre til økt strømforbruk. Ut fra dørens alder kan det anbefales at denne på sikt skiftes ut. Angitt tilstandsgrad er vurdert ut fra alder og bruksslitasje i ytterdøren. - Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner | Det er symptom på eller registrerte skader på overflater. Skader på overflater kan indikere svekkelse og risiko for videre nedbrytning og fuktinntrenging i konstruksjonen. Det anbefales å undersøke omfang og årsak, og utbedre skadene for å hindre videre forverring. Angitt tilstandsgrad er vurdert grunnet alder og bruksslitasje der tiltak for oppgradering er å befale. - Terrasser og plattinger på terreng | Det er symptom på eller registrerte skader på plattingen. Skader på plattingen kan føre til redusert styrke og funksjon, med risiko for videre nedbrytning. Det anbefales å utbedre skadene og gjennomføre nødvendig vedlikehold for å sikre trygg bruk og levetid. Angitt tilstandsgrad er vurdert ut fra alder og bruksslitasje i platting ved inngangsparti. På generelt grunnlag anbefales det oppgradering av plattingen, eller at denne skiftes ut. - Andre utvendige forhold | Utvendige rekkverk bærer preg av bruksslitasje der tiltak for utskifting kan anbefales i nærmere fremtid. Avvikene tilsier at det er stedvis råteskader i trevirke, samt avskalling og flass i overflater. Anbefalte tiltak for utbedring er stedvis utskifting av skadet trevirke. En konsekvens ved mangelfull vedlikehold er at det kan utvikle seg mer omfattende fuktskader og funksjonssvikt over tid. Tilbygget som består av utvendig lagringsbod har skjevheter i konstruksjonen. Avretting av boden kan derfor påregnes som et fremtidig tiltak. En konsekvens ved utvikling av ytterligere skjevheter kan føre til mer omfattende skader på tilbygget og eventuell svikt i konstruksjoner. Angitt tilstandsgrad er vurdert grunnet stedvis slitasje og oppgraderingsbehov ved rekkverk og utvendig bod. - Overflater - gulv | Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Unormal slitasje kan føre til redusert funksjon og levetid på overflater. Det anbefales å vedlikeholde, reparere eller fornye overflater etter behov. Angitt tilstandsgrad er vurdert ut fra alder og bruksslitasje, samt stedvise skader i overflater. - Overflater - vegger og himlinger | Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Unormal slitasje kan føre til redusert funksjon og levetid på overflater. Det anbefales å vedlikeholde, reparere eller fornye overflater etter behov. Angitt tilstandsgrad er vurdert grunnet stedvis bruksslitasje. - Innvendige trapper | Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav for rekkverk i innvendige trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Mangelfull sikring kan føre til fallulykker eller at personer mister støtte, med fare for alvorlig skade. Det anbefales å heve eller utbedre rekkverket slik at det tilfredsstiller gjeldende sikkerhetskrav. Manglende håndløper kan redusere muligheten for støtte ved ferdsel i trappen. Forholdet kan medføre økt risiko for fallulykker og personskade, særlig for barn, eldre og personer med nedsatt balanse. Det anbefales å montere håndløper langs trappeløpet for å bedre sikkerhet og tilgjengelighet. Angitt tilstandsgrad er vurdert ut fra bruksslitasje i trappens overflater, manglende håndløper og ikke tilfredsstillende rekkverkshøyde. - Innvendige dører | Enkelte av innvendige dører har en del slitasje. Det anbefales å vedlikeholde eller utbedre dørene ved behov. Lokal utbedring må påregnes. Baderomsdøren og dør inn til soverom i 2 etg har noe mer bruksslitasje i overflater. Angitt tilstandsgrad er vurdert ut fra stedvis bruksslitasje ved eldre dører i 2. etg. - Andre innvendige forhold | Innvendig listverk mangler ved enkelte overflater. Anbefalte tiltak vil være å tette igjen glippene ved å montere gulvlister der dette mangler. Det bør videre brukes moderate mengder med vann ved vask av gulver for å forhindre svellskader i overflater. Utettheter mellom gulvflater og vegger kan utgjøre økt risiko for at fukt kan trenge inn mellom glipper. Over tid kan dette utvikle seg til mugg og soppskader dersom glippene ikke tettes. - Vaskerom - Dokumentasjon for våtrom | Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages. Angitt tilstandsgrad er satt da det ikke er fremlagt noe dokumentasjon for oppbyggingen av våtrommet. Mangelen er vurdert etter Norsk Standard NS 3600. - Vaskerom - Overflater, vegger og himling | Overflate vegger og tak har en del slitasegrad i form av borehull og avskalling i overflater. Hull i overflater ved våtrom kan utgjøre økt risiko for at vann eller damp kan trenge inn bak øvrige konstruksjoner. En konsekvens av dette kan medføre til omfattende fuktskader som gjerne ikke oppdages før det har gått lang tid. Selv om vaskerommet ikke er like belastet av fukt slik som bad, kan damp og fuktig luft trenge inn bak flater og skape mugg, sopp og fukt over tid. Anbefalte tiltak før eventuelt våtrommet oppgraderes er å tette igjen synlige hull med vannmotstandig fuge. Angitt tilstandsgrad er vurdert grunnet alder, samt borehull i overflater. - Vaskerom - Overflater gulv | Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. Det anbefales å kontrollere fallforholdene og utbedre disse slik at krav til fall mot sluk oppfylles. Ved større avvik kan det være nødvendig å bygge opp gulvet på nytt i henhold til gjeldende våtromsnorm. Arbeidet bør utføres av kvalifisert fagperson. Angitt tilstandsgrad er vurdert ut fra gulvets alder, samt ikke tilfredsstillende fall rundt sluk. - Vaskerom - Type vanntett sjikt/membran og usikker fremtidig funksjon | Påstrykningsmembran/smøremembran på vegg er eldre enn 22 år. Tettesjiktet har derfør usikker fremtidig funksjon. Konsekvensen er at membranen kan ha redusert funksjon og tetthet som følge av alder, noe som øker risikoen for fuktinntrengning og skjulte skader i konstruksjonen, samt behov for oppgradering eller rehabilitering av våtrommet. Det anbefales å gjøre ytterligere undersøkelser av tettesjikt selv om dette krever nye målinger der det tidligere er tatt hull for fuktmålinger, eventuelt åpne tilstøtende konstruksjoner eller utvidet hulltaking eller montere kontinuerlig fuktføler. Det kan også være nødvendig å demontere terskel, dørlister, sanitærkomponenter som dusjarmatur, dekk-kopper, demontere overflatemateriale i ikke direkte fuktbelastede områder, utføre vanntester med tilhørende fuktmålinger, osv. Angitt tilstandsgrad er vurdert ut fra bygningsdelenes alder, da det ikke er noe garanti for hvor lenge eldre tettesjikt kan opprettholde sin funksjon eller tetthet. - Vaskerom - Sluk, tilslutning til sluk og andre gjennomføringer i gulv og vegger | Vaskerommets sluk består av eldre sluk fra byggeår. Ut fra slukets alder er det ingen garanti for hvor lenge dette kan opprettholde sin funksjon eller holde tett. Konsekvens dersom en lekkasje skulle oppstå er at omfattende skader kan utvikle seg til bakforliggende konstruksjoner. På generelt grunnlag og ut fra slukets alder, kan dette på lik linje med øvrige konstruksjoner anbefales at skiftes ut. Angitt tilstandsgrad er vurdert ut fra alder, samt manglende dokumentasjon. - Vaskerom - Sanitærutstyr og innredning | Vaskerommets innredning fremstår i funksjonell stand, men ut fra alder og generell bruksslitasje vurderes også innredningen på lik linje med resterende overflater til angitt tilstandsgrad. Dersom våtrommet ved senere tidspunkt skal renoveres kan det anbefales at innredningen også oppgraderes / skiftes ut. - Vaskerom - Ventilasjon | Våtrommet mangler tilluftsventilering. For at ventilasjonen skal fungere, må luft både trekkes ut (avtrekk) og slippes inn (tilluft). Hvis det mangler tilluft, får ikke luften sirkulert skikkelig. Manglende tilluftsventilering i våtrommet kan føre til dårlig luftsirkulasjon og høy luftfuktighet. Dette øker risikoen for kondens, muggvekst og fuktskader over tid. Det anbefales å etablere tilfredsstillende tilluft, for eksempel ved spalte under dør eller ventil i dør/vegg. Dette vil bidra til bedre ventilasjon og redusere fuktbelastningen i rommet. Angitt tilstandsgrad er vurdert grunnet mangelfull tilluftsløsning inn til våtrommet. - Bad - Dokumentasjon for våtrom | Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Det foreligger ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone. Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfør økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages. Dersom en lekkasje skulle oppstå kan dette utgjøre økt risiko for omfattende skader i bakforliggende konstruksjoner og gjennom etasjeskille. På generelt grunnlag og ut fra baderommets alder kan det anbefales at membran tettesjikt og sluk skiftes ut. Manglende dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone gir usikkerhet om konstruksjonens evne til øå hindre fukttransport. Dette kan føre til kondens i konstruksjonen og økt risiko for skjulte fuktskader og muggvekst. Det anbefales å undersøke oppbygningen nærmere for å avklare om diffusjonssperre er korrekt utført. Dersom dette ikke kan verifiseres eller er mangelfullt, bør det vurderes tiltak for å sikre tilstrekkelig fuktsikring i henhold til gjeldende anbefalinger. Angitt tilstandsgrad er vurdert grunnet manglende dokumentasjon etter Norsk Standard NS 3600. - Bad - Overflater, vegger og himling | Det er noe avskalling i takets overflate som består av panel. Årsak til dette er ukjent men kan ha en sammenheng med at våtrommet utvikler høy luftfuktighet ved bruk av tappevann. En konsekvens av høy luftfuktighet og damp ved overflater er at dette kan utvikle mer omfattende skader over tid. På generelt grunnlag og ut fra badets alder kan det anbefales oppgradering av overflater og bakforliggende bygningsdeler. - Bad - Overflater gulv | Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. Det må foretas utbedring av fallforhold. En konsekvens dersom en lekkasje skulle oppstå er at vann ikke vil ha naturlig avrenning mot sluket. Dette avviket medfører også vannsamlinger på gulvet ved bruk av tappevann. Det ble målt fall rundt sluket fra 4 til 9 mm. Ved funksjonstest av tappevann var det igjenliggende vann på overflaten av gulvet. For å utbedre fallforhold må gulvet pigges opp for så å legges på nytt. Angitt tilstandsgrad er vurdert da det ikke er tilstrekkelig fallforhold i gulvet, sprekkdannelser i fliser og flekker i fuger. - Bad - Type vanntett sjikt/membran og usikker fremtidig funksjon | Det er ingen informasjon om og ingen synlige tegn til vanntett sjikt. Manglende informasjon eller synlige tegn til vanntett sjikt gir usikkerhet om våtrommets tetthet. Dette medfører økt risiko for skjulte fuktskader dersom membran ikke er til stede eller ikke fungerer som forutsatt. Det anbefales å foreta nærmere undersøkelser for å avklare om det finnes et fungerende vanntett sjikt. Undersøkelser kan f.eks. inkludere å innhente FDV-dokumentasjon for tettesjiktet, innhente opplysninger fra tidligere eiere og/eller håndverkere, foreta nye målinger der det tidligere er tatt hull for fuktmålinger, eventuelt åpne tilstøtende konstruksjoner, foreta utvidet hulltaking og/eller montere kontinuerlig fuktføler. Dersom dette ikke kan dokumenteres eller verifiseres, bør det vurderes tiltak som sikrer en godkjent og tett løsning, eventuelt full rehabilitering av våtrommet. Dersom badet videre benyttes ut fra dagens tilstand, så anbefales det å montere dusjkabinett der avløpsrør fra kabinettet er direkte tilknyttet til sluket. Selv om det ikke lenger er noe garanti for at sluket holder tett, kan denne løsningen forhindre lekkasjer gjennom gulv. Angitt tilstandsgrad er vurdert da det ikke er fremlagt noe dokumentasjon for våtrommets oppbygging av membran eller tettesjikt bak fliser. - Bad - Sluk, tilslutning til sluk og andre gjennomføringer i gulv og vegger | Ut fra slukets alder er det ingen garanti for hvor lenge dette kan opprettholde sin funksjon eller holde tett. Konsekvens dersom en lekkasje skulle oppstå er at omfattende skader kan utvikle seg til bakforliggende konstruksjoner eller gjennom etasjeskiller. På generelt grunnlag og ut fra slukets alder kan dette på lik linje med øvrige konstruksjoner av badet anbefales at skiftes ut. - Bad - Sanitærutstyr og innredning | Det er påvist riss/avskallinger på servant eller lignende utstyr. Det er påvist skader, svelling eller lignende på innredning. Svake riss i overflater/glasur er hovedsakelig av kosmetisk betydning, men kan over tid utvikle seg og føre til økt slitasje eller misfarging. Det anbefales å følge med på utviklingen av rissene. Dersom de forverres eller gir praktiske problemer, bør utbedring eller utskifting vurderes. Skader eller svelling på innredning indikerer fuktpåvirkning og kan føre til redusert funksjon, videre nedbrytning av materialer og risiko for muggdannelse. Det anbefales å kartlegge årsaken til skadene og utbedre eventuell fuktkilde. Skadet innredning bør repareres eller skiftes ut, og det bør sikres at nye materialer er tilpasset bruk i våtrom. Angitt tilstandsgrad er vurdert grunnet svellskade ved servantskap. - Bad - Ventilasjon | Det er montert avtrekksvifter i boligen der dette er tilkoblet felles oppdriftsventilasjon (naturlig ventilasjon) (avtrekkskanal/sjakt/pipe) uten godkjenning av boligselskapet. Det anbefales å avklare forholdet med boligselskapet og vurdere å fjerne eller tilpasse installasjonen i henhold til godkjente løsninger. Ventilasjonen bør utformes slik at den ikke påvirker felles anlegg negativt og er i tråd med gjeldende regler og anbefalinger. - Kjøkken - Overflater og innredning | Benkeplaten har svellskade. Til siden for oppvaskkum er det svellskade i benkeplaten. Årsak til dette er grunnet vannsøl på kjøkkenbenken. En konsekvens av dette har ført til at deler av benkeplaten er noe fuktskadet. For å utbedre dette må benkeplaten skiftes. Det er ikke montert komfyrvakt for kjøkkenelektroinstallasjoner utført etter 1 juli 2010. Anbefalte tiltak dersom benkeplaten videre skal benyttes i den stand den er, vil være å forhindre ytterligere fuktpåkjenninger i dette området. Ved ytterligere fuktpåkjenninger kan dette utvikle seg til mer omfattende fuktskader. Manglende komfyrvakt på kjøkkeninstallasjoner utført etter 1. juli 2010 innebærer avvik fra gjeldende krav og øker risikoen for brann ved tørrkoking eller overoppheting. Dette kan medføre fare for liv og helse, samt skade på bygning og inventar. Det anbefales å installere godkjent komfyrvakt i henhold til gjeldende forskrifter for å redusere brannrisiko. Angitt tilstandsgrad er vurdert grunnet svell i benkeplate. - Innvendige vannledninger | Vannledninger er gamle og har derfør usikker fremtidig funksjon. Det er ikke fremlagt noe dokumentasjon for øvrige vannrør på vaskerom og bad. Gamle vannledninger har økt risiko for slitasje, lekkasjer og redusert funksjon, med fare for vannskader. Det anbefales å følge med på tilstanden. Det kan bli behov for utskifting av rørsystemet for å sikre videre funksjon og redusere risiko for skader. En konsekvens ved feilmontering av vannrør kan føre til omfattende lekkasjer i boliger og gjennom etasjeskiller. Selv om anlegget ser ut til å være fagmessig sammensatt kan det på generelt grunnlag anbefales at VVS kyndig fagmann etterkontrollerer dette. Angitt tilstandsgrad er vurdert ut fra de eldre kobberrørene, samt manglende dokumentasjon for deler av det innvendige VVS anlegget. - Innvendige avløpsrør | Det er ikke fremlagt noe dokumentasjon for oppkoblingen av avløpsrør på vaskerom og bad. Dersom øvrige avløpsrør skulle være sammensatt av ufaglært kan dette utgjøre en risiko for at fremtidige lekkasjer plutselig kan oppstå. Det vil da heller ikke være krav til reklamasjon av arbeidet da det ikke er noe kjennskap til utførende håndverker. En konsekvens ved feilmontering av vann og avløpsrør kan føre til omfattende lekkasjer i boliger og gjennom etasjeskiller. Selv om anlegget ser ut til å være fagmessig sammensatt kan det på generelt grunnlag anbefales at VVS kyndig fagmann etterkontrollerer dette. Angitt tilstandsgrad er vurdert grunnet manglende dokumentasjon for oppkoblingen av avløpsrør ved bad og vaskerom. - Ventilasjon | Naturlig ventilasjon gis på generelt grunnlag tilstandsgrad 2, da dagens strenge krav til ventilasjon ikke er oppfylt. Til tross for dette er denne typen ventilasjon normalt for boliger/leiligheter bygget i denne tidsperioden. Konsekvensen av kun naturlige luker er at det lettere kan danne seg tett luft ved bruksrom. Dette kan over tid utvikle seg til kondens på overflater og særlig ved svingende årsperioder. Dette kan utvikle seg over tid til mugg og sopp på overflater dersom det ikke luftes tilstrekkelig. Det anbefales derfør å alltid ha luker og spalter i åpen posisjon. Dette hjelper til at luftsirkulasjonen ikke blir tett. Dersom luften likevel skulle oppleves å være tett, kan ytterligere tiltak være å lufte ut med vinduer eller etablere flere luker. - Varmesentral | Det foreligger ikke service på anlegget siste to år, dokumentert service på anlegget finnes ikke eller er utenfor produsentens anvisning om serviceintervall. Skadet isolasjon på rør fra varmepumpemotor bør repareres. Årsak til dette er ukjent, men på generelt grunnlag anbefales det at fagpersonell etterisolerer rørene. En konsekvens av manglende isolasjon kan føre til frosne rør på vinterhalvåret. Dette kan videre føre til funksjonssvikt da rørene uten isolasjon når fortere frysepunkt. Manglende service kan føre til redusert driftssikkerhet, dårligere ytelse og økt risiko for feil eller havari. Det anbefales å gjennomføre service i henhold til produsentens anvisninger og etablere jevnlig vedlikeholdsrutine. Angitt tilstandsgrad er vurdert ut fra den eldre varmepumpen ved inngangsparti, samt skadet isolasjon ved utvendige rør/ledninger fra pumpe. - Fuktsikring og drenering | Fuktsikring som er utført i henhold til dagens anbefalinger, er eldre enn 30 år, og har derfør usikker fremtidig funksjon. Eldre fuktsikring og drenering kan ha redusert funksjonsevne og økt risiko for svikt. Dette kan føre til fuktinntrengning, fuktskader på konstruksjonen og dårlig inneklima over tid. Det anbefales å følge med på tilstanden og vurdere behov for oppgradering eller utskifting. Ved tegn til svikt bør drenering og fuktsikring fornyes for å sikre tilfredsstillende funksjon. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Terrengforhold | Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren. Eiendommen befinner seg i et området definert som aktsomhetsområde for kvikkleireskred i henhold til NVE sitt temakart. Dårlig fall kan føre til vannansamlinger mot grunnmuren, med økt risiko for fuktinntrenging og skader på konstruksjonen. Det anbefales å etablere fall bort fra bygningen og sikre god bortledning av vann fra grunnmuren. En konsekvens ved at fukt trenger inn i ringmur/grunnmur kan føre til fukt inn mot innvendige gulvkonstruksjoner. Anbefalte tiltak ved eventuell redrenering er å tilpasse tilstrekkelig fall ut fra grunnmur. Konsekvensen er at det kan være økt risiko for kvikkleireskred i området, noe som kan påvirke sikkerheten og stabiliteten til eiendommen, samt medføre behov for nærmere geotekniske undersøkelser og eventuelle sikringstiltak. Det bør gjøres ytterligere undersøkelser i henhold til NVEs anbefalinger. Mulighet for utvikling av eiendommen kan være begrenset i forhold til sitt potensial som følge av usikre grunnforhold. TGIU - Ikke undersøkt/utilgjengelig: - Grunnmur og fundamenter | Grunnet tettsittende panel mot grunn, samt tettsittende plattinger ved inngangsparti og utvendig hage var det ikke tilstrekkelig tilkomst for å besiktige hele grunnmuren. Angitt tilstandsgrad (ikke undersøkt) er satt da det ikke var tilstrekkelig tilkomst for befaring av bygningsdelen. Helse, miljø og sikkerhet Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Uavklarte radonforhold kan innebære risiko for helseskadelig eksponering over tid. Radon is en kjent helserisiko, og forhøyede nivåer kan ha betydning for inneklima og beboernes helse. Det anbefales å gjennomføre radonmåling og eventuelt vurdere nærmere kontroll eller tiltak dersom forhøyede verdier påvises. Norges geologiske undersøkelse beskriver radon i området som moderat til lav. Kartet er kun ment for å gi et oversiktsbilde. Leier du ut bolig, er du pliktig til å måle radon og eventuelt gjøre tiltak dersom nivåene er for høye. I bolig du eier og bor i selv, bør du måle, men du må ikke. Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe og øker risikoen for at glør eller sot kan antenne brennbart gulvmateriale. Dette kan medføre brannfare og fare for liv og helse. Det anbefales å montere ildfast plate på gulvet under sotluke/feieluke i henhold til gjeldende krav, for å sikre tilstekkelig beskyttelse mot brann. Eier opplyser videre at spjeld ikke holder åpen posisjon ved bruk av peisen. Dette har medført til at det utviklet seg røyk i rommet ved tidligere fyring. Årsak til dette er ukjent men på generelt grunnlag kan det anbefales at ildstedet kontrolleres av offentlige godkjenningsmyndigheter og at funksjonssvikten utbedres. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav for rekkverk i innvendige trapper. Mangelfull sikring kan føre til fallulykker eller at personer mister støtte, med fare for alvorlig skade. Det anbefales å heve eller utbedre rekkverket slik at det tilfredsstiller gjeldende sikkerhetskrav. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Manglende håndløper kan redusere muligheten for støtte ved ferdsel i trappen. Forholdet kan medføre økt risiko for fallulykker og personskade, særlig for barn, eldre og personer med nedsatt balanse. Det anbefales å montere håndløper langs trappeløpet for å bedre sikkerhet og tilgjengelighet. Det er ikke montert komfyrvakt for kjøkkenelektroinstallasjoner utført etter 1 juli 2010. Manglende komfyrvakt på kjøkkeninstallasjoner utført etter 1. juli 2010 innebærer avvik fra gjeldende krav og øker risikoen for brann ved tørrkoking eller overoppheting. Dette kan medføre fare for liv og helse, samt skade på bygning og inventar. Det anbefales å installere godkjent komfyrvakt i henhold til gjeldende forskrifter for å redusere brannrisiko. Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget. Det er uklart om det er utført arbeider som skulle hatt samsvarserklæring. Boligen har hatt flere eiere etter 1999, og det finnes ingen oversikt over arbeider på det elektriske anlegget før nåværende eiers eiertid. På grunn av at det er usikkert om alle arbeider er utført av faglærte, anbefales det en kontroll av det elektriske anlegget av kvalifisert elektrofaglig person. Boligen mangler brannvarslingsanlegg (brannalarm eller røykvarslere) ihht gjeldende forskrift om brannforebygging. Manglende brannvarslingsanlegg medfører at brann kan utvikle seg uten tidlig varsling. Dette øker risikoen for alvorlige personskader og tap av liv, samt større materielle skader. Det anbefales å installere godkjente røykvarslere eller brannalarmanlegg i henhold til gjeldende krav, for å sikre tidlig varsling og økt sikkerhet. Eiendommen befinner seg i et området definert som aktsomhetsområde for kvikkleireskred i henhold til NVE sitt temakart. Konsekvensen er at det kan være økt risiko for kvikkleireskred i området, noe som kan påvirke sikkerheten og stabiliteten til eiendommen, samt medføre behov for nærmere geotekniske undersøkelser og eventuelle sikringstiltak. Det bør gjøres ytterligere undersøkelser i henhold til NVEs anbefalinger. Mulighet for utvikling av eiendommen kan være begrenset i forhold til sitt potensial som følge av usikre grunnforhold. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Eiendomstype

Rekkehus

Oppvarming

Boligen oppvarmes via varmepumpe, elektrisitet og vedfyring. Boligen har tre varmepumper med separate motorer. Det er elektriske varmekabler på badet, og det er montert en peis med innsats i stuen. Det er registrert avvik på pipe og ildsted. Det mangler en ildfast plate på gulvet under feieluken/sotluken på pipen. Videre opplyser eier at spjeldet i peisen ikke holder åpen posisjon ved bruk, noe som har ført til røykutvikling i rommet ved tidligere fyring. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Strømforbruk

Boligen er ikke tilknyttet strømavtalen Norgespris. Det antas et årlig forbruk på ca. 15 000 - 20 000 kWh. Den årlige kostnaden vil variere etter eget forbruksmønster og blant annet fyringsmetode.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget. Adkomst til eiendommen skjer via privat vei.

Andel fellesformue

kr 67 463
Dette utgjør andelens fellesformue pr. 30.12.2025

Meglers plikt til å stanse gjennomføring av en handel

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Meglerforetaket har blant annet plikt til å gjennomføre kundetiltak. Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres, skal meglerforetaket ikke etablere kundeforholdet eller gjennomføre transaksjonen med kjøper. Ved meglerforetakets avvikling av kundeforholdet, vil avtalen mellom partene være bindende, men meglerforetaket kan ikke bidra i gjennomføringen av handelen. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter hvitvaskingsloven. Det oppfordres til at alle inn-og utbetalinger skjer via norske banker. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket vil be om å få opplyst disponenter til konti som benyttes i oppgjøret.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt salgsoppgaven. Megler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn klokken 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning, dersom selger er forbruker. Det kan hende at fristene for å akseptere bud blir kortere etter hvert som det kommer inn nye bud. Det er budgiver som setter fristen for når et bud må være akseptert og denne fristen er absolutt. Det betyr at selger må akseptere budet og kjøper må ha mottatt aksepten innen fristens utløp. Dersom du legger inn bud tett opp mot akseptfristen, er det en reell fare for at eiendommen blir solgt før budet når frem til megler. Husk å ringe til megler etter du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt av megler. Megler tar ikke ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet, eller andre tekniske feil.   Alle bud og budforhøyelser med eventuelle forbehold, opplysning om finansiering og ønsket overtakelse, skal sendes skriftlig til megler.   Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet (hemmelige bud og/eller hemmelige forbehold) skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Megler skal sende skriftlig varsel om bud og budforhøyelser, som kan formidles, til budgiver, selger og interessenter. Når et bud aksepteres, skal megler sende skriftlig beskjed om det til både budgiver og selger.   Megler skal kontrollere budgivers finansiering før handel inngås. Dersom slik kontroll ikke lar seg gjennomføre, skal selger motta skriftlig informasjon om dette, og mulige konsekvenser. Dersom megler ikke får kontrollert budgivers finansiering, kan det derfor medføre at en annen budgiver - også en med lavere bud - anbefales overfor selger.   For å legge inn bud kan du enkelt legge inn bud via EiendomsMegler 1s «gi bud»-knapp i nettannonsen, eller benytte budskjema, elektronisk budgivning, skannet budskjema sendt på e-post eller annen godkjent skriftlig metode.   Skal du legge inn bud må du legitimere deg med kopi av legitimasjon og signatur. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver benytter e-signatur, for eksempel BankID. Ta en prat med megler om hvordan du legger inn bud.

Overtakelse

Etter nærmere avtale. Det gjøres oppmerksom på at det kreves styregodkjennelse av kjøper (20 dager fra mottatt søknad). Eiendommen kan ikke overtas før styregodkjenning foreligger.

Andre relevante opplysninger

Noe tekst, bildetekst og sammenstilling av informasjon i dette oppdraget er laget ved hjelp av AI, og kvalitetssikret av ansvarlig megler. Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har befart boder og annet fellesareal.

Boligselgerforsikring

Selgeren har kjøpt boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis kjøper oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 millioner kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som dekker utgifter forbundet med juridisk bistand, fagkyndig uttalelse og saksomkostninger. Forsikringen er valgfri og koster kr 8 600.     Forsikringen er meglet frem av Söderberg & Partners og er plassert hos Gar-Bo Försäkring AB. Skadebehandlingsselskapet er Crawford & Company.   Kjøper logger selv inn i portalen til Söderberg & Partners og bekrefter at de ønsker å inngå et forsikringsmeglingsoppdrag og dermed få mulighet til å tegne boligkjøperforsikring. For at anmodningen om kjøp av forsikring skal imøtekommes og portalen kunne benyttes, utleverer meglerforetaket informasjon om kjøperne til Söderberg & Partners, så snart bud er akseptert.   Söderberg & Partners sletter opplysningene som innhentes når tidspunktet for kontraktsmøtet har passert og det er klart at kjøper ikke velger å tegne Boligkjøperforsikring. For de kjøperne som tegner forsikring, vil opplysningene lagres av Söderberg & Partners for ulike formål med ulike lagringstid i tråd med beskrivelsen i personvernerklæringen: https://www.soderbergpartners.no/personopplysninger-og-informasjonskapsler/    Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på https://eiendom.soderbergpartners.no/    Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 873 i honorar for hver forsikringsavtale som formidles for borettslagseiendom. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak.

Forsikringsselskap

Fremtind Forsikring AS

Avgiftsbeskrivelse

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum og alle omkostninger skal være innbetalt fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon til meglerforetakets klientkonto før overtakelse. Det forutsettes at skjøte tinglyses på ny eier. Dersom kjøper ikke ønsker tinglysing av skjøtet med overføring av hjemmel til seg, må det tas forbehold om dette i bud. Ved forsinket betaling påløper forsinkelsesrenter av hele kjøpesummen frem til betaling skjer, selv om deler av kjøpesummen er gjort opp til rett tid.

Adgang til utleie

Det er begrenset adgang til å leie ut leiligheter i borettslag. Andelseier kan uten å søke godkjenning leie ut boligen i opptil 30 døgn i året. Dersom andelseier har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene, kan boligen leies ut i inntil tre år med styrets samtykke, jf. burettslagslova §§ 5-5 og 5-6.

Radon

Det er ikke utført radonmåling og det er heller ikke krav til dette, for mer informasjon vedrørende radon se www.dsa.no. Kjøper overtar fra overtakelsesdagen ansvaret for eventuelle utbedringstiltak som senere må igangsettes og betales. Aktsomhetsgrad for radon på eiendommen er vurdert til middels til lav aktsomhet. Bygget er ikke utført med radonsperre.

Sentrale lover

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.   Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til bygningssakkyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Statens kartverk og andre tilgjengelige kilder.   Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.   Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf.avhendingsloven § 3-9 1. ledd 2. pkt. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.   På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.   Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.   Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.   Forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.   En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.   Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).   Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon Dersom kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.   Ikke-forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.   Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.   En forutsetning for salget er at skjøtet for eiendommen tinglyses på kjøper. Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen.   I tråd med eiendomsmeglingsforskriften vil informasjon om oppdragsgiver, salgsobjektet, interessenter og kjøper bli lagret av meglerforetaket i min. 10 år. Se em1.no for mer informasjon om vår behandling av personopplysninger.

Personopplysningsloven

Iht. personopplysningsloven vil vi behandle interessenter og kjøpers personopplysninger, i den utstrekning dette er nødvendig for å oppfylle våre lovpålagte forpliktelser, herunder for å kunne foreta kundekontroll etter hvitvaskingsloven samt for å utføre oppgaver som vi er pålagt etter eiendomsmeglingsloven. For å bidra til effektive og sikre transaksjoner, er det nødvendig at eiendomsmeglingsforetakene og finansieringsforetakene raskt kan utveksle opplysninger, herunder personopplysninger, av betydning for transaksjonen. For dette formålet er det utviklet en løsning som gjør at kjøpers og selgers finansieringsforbindelse vil kunne hente ut kjøpekontrakten og strukturerte data fra denne (navn, kjøpesum, overtakelsesdato o.l.) gjennom Altinn. Ved bruk av elektronisk tinglysing vil personopplysninger utveksles med Ambita og Kartverket.