Spellemannsdalen 1

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Areal

BRA: 207 m²
BRA-i: 207 m²
ALH: 12 m²
GUA: 219 m²
TBA: 125.2 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Parkering

Parkering på asfaltert innkjørsel og gårdsplass på egen tomt.

Eiendom

Tomteareal er 592 m² på eiet tomt.

Byggeår

1994

Innhold

Sokkeletasje BRA-i 77 m²: Gang med trapp, bod og vaskerom i hoveddel, samt stue/kjøkken, soverom, bad, vaskerom, vindfang, gang og bod i leiligheten. 1. etasje BRA-i 82 m²: Hall med trapp, stue, kjøkken, soverom, bad og bod. Loftetasje BRA-i 48 m²: Tre soverom, bad, gang med trapp og kott. Eiendommen har flere terrasser og uteplasser. I loftetasjen er det en terrasse på ca. 7,2 m². I 1. etasje er det to terrasser på henholdsvis ca. 36 m² og 43,2 m², samt en platt ved hovedinngangen på ca. 12,6 m². I sokkeletasjen er det en platt av betong ved inngang til leiligheten på ca. 9,8 m². I tillegg nevnes et rom under terrasse på ca. 12,7 m². I tillegg er 12 m² av gulvarealet i loftetasjen ikke måleverdig på grunn av lav takhøyde og skråhimling (oppgitt som ALH). De oppgitte rom er definert av bygningssakkyndige iht. vedlagt rapport, etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Bygningssakkyndig har oppgitt de arealene som kommer frem av denne salgsoppgave. Megler har ikke foretatt kontrollmålinger. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 16.04.1994, men dagens planløsning samsvarer ikke fullt ut med disse. Følgende avvik er registrert: - I loftetasjen er ett kott fjernet og arealet er innlemmet i et soverom (søknadspliktig tiltak). - I 1. etasje er det etablert en bod som ikke fremkommer av de godkjente tegningene. - I sokkeletasjen er stue og kjøkken i leiligheten slått sammen, og det er avvik i rominndelingen for boder, vaskerom og gang sammenlignet med tegningene. Endring av tilleggsdel til hoveddel er et søknadspliktig tiltak. Nevnte søknadspliktige tiltak er ikke omsøkt. Kjøper overtar ansvar, risiko og ev. konsekvenser knyttet til dette og ev. fortsatt bruk i strid med tidligere godkjenninger.

Standard

Enebolig fra 1994 med et generelt behov for modernisering og oppgradering, særlig på samtlige våtrom. Kjøkken (hovedetasje): Kjøkkeninnredning av laminerte skrog med laminerte profilerte fronter. Laminert benkeplate med nedfelt oppvaskkum i stål med ett-greps blandebatteri. Fliser på vegg over benkeplate. Utstyrt med frittstående hvitevarer: kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin og komfyr med platetopp. Avtrekk via mekanisk avtrekksanlegg i boenheten. Kjøkkenet har avvik ved sokkellist med fuktsvell og manglende mykfuge mellom benkeplate og vegg. Kjøkken (sokkeletasje, leilighet): Kjøkkeninnredning av laminerte skrog med laminerte slette fronter. Laminert benkeplate med nedfelt oppvaskkum i stål med ett-greps blandebatteri. Våtromstapet på vegg over benkeplate. Utstyrt med frittstående hvitevarer: kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin og komfyr. Avtrekk via mekanisk avtrekksanlegg i boligen. Bad (hovedetasje): Gulvet har vinylbelegg. Veggene har våtromstapet og våtromsplater. Himlingen har himlingsplater. Innredning med nedfelt servant med ett-greps blandebatteri, gulvmontert toalett og dusjkabinett. Mekanisk ventilasjon via ventil i himling. Badet har et oppgraderingsbehov. Bad (loftetasje): Gulvet har vinylbelegg. Veggene har våtromstapet. Himlingen har himlingsplater. Innredning med nedfelt servant med ett-greps blandebatteri, gulvmontert toalett og badekar. Mekanisk ventilasjon via ventil i himling. Badet har et oppgraderingsbehov. Bad (sokkeletasje, leilighet): Gulvet har vinylbelegg. Veggene har våtromstapet. Himlingen har himlingsplater. Innredning med nedfelt servant med ett-greps blandebatteri, gulvmontert toalett og dusjkabinett. Elektrisk vifte via ventil på vegg. Badet har et oppgraderingsbehov. Vaskerom (sokkeletasje, hoveddel): Gulvet har vinylbelegg. Veggene har malte plater. Himlingen har himlingsplater. Utslagsvask med ett-greps blandebatteri og opplegg for vaskemaskin. Mekanisk ventilasjon via ventil i himling og naturlig ventilasjon via ventil i vegg. Vaskerommet har et oppgraderingsbehov. Vaskerom (sokkeletasje, leilighet): Gulvet har vinylbelegg. Veggene har strie. Himlingen har himlingsplater. Utslagsvask med ett-greps blandebatteri, gulvmontert toalett og opplegg for vaskemaskin. Mekanisk ventilasjon via ventil i vegg. Vaskerommet har et oppgraderingsbehov. Overflater: Gulv: Laminat, belegg og betong. Vegger: Trepanel, sponplater og strie. Himling: Himlingsplater. Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskillene er av trebjelkelag. Gulv mot grunn er støpt betonggulv. Pipe og ildsted: Boligen har ett innvendig pipeløp av type elementpipe fra byggeår, som strekker seg fra sokkeletasje og over tak. Det er ett fastmontert ildsted, en lukket vedovn fra byggeår. Sotluke er montert i stuen i sokkeletasjen. Innvendige trapper: En malt tretrapp med lakkerte tretrinn går fra hovedetasjen til loftetasjen. En lakkert tretrapp med lakkerte tretrinn går fra sokkeletasjen til hovedetasjen. Innvendige dører: Boligen har malte profilerte dører, profilerte heltre furudører og dør med glass. Vannledninger: Innvendige vannledninger er av kobberrør. Hovedstoppekran for hoveddelen er plassert i bod i sokkeletasjen. Stoppekran for leiligheten er plassert i bod. Avløpsrør: Innvendige avløpsrør er av plast. Ventilasjon: Boligen har et mekanisk avtrekkssystem, hvor motor er skiftet. Leiligheten har i tillegg naturlig ventilasjon via ventiler i vindu. Varmtvannstank: Det er to varmtvannstanker, begge av merket Ctc fra 1994 og plassert i bod i sokkeletasjen. Den ene er på ca. 200 liter for hoveddelen, og den andre på ca. 120 liter for leiligheten. Elektrisk anlegg: El-skap med automatsikringer og måler er plassert i hall i hovedetasjen. El-skap med automatsikringer og måler er plassert i vindfang i sokkeletasjen. El-installasjonen er i hovedsak fra byggeår. Kursfortegnelse foreligger og er i samsvar med antall sikringer. Branntekniske forhold: Det mangler røykvarsler i leiligheten. Lagring: Bod i hovedetasjen er ikke ferdigstilt og mangler listverk mot tak, gulv, vindu og dør, med umalte sponplater på vegg og sponplater på gulv. Bod i sokkeletasjen (hoveddel) inneholder varmtvannstank og hovedstoppekran. Bod i sokkeletasjen (leilighet) inneholder varmtvannstank og stoppekran for leiligheten. I loftetasjen er det to kneveggboder under skråhimlingen. Nedenfor gjengis en kort oppsummering der den bygningssakkyndige har beskrevet avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad 2 (TG2) eller 3 (TG3): TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Innvendig - Bod i leilighet: Laminatgulvet i boden i leiligheten har glipper, fuktsvell, og det er påvist forhøyede fuktverdier ved fuktsøk. - Våtrom - Loftetasje Bad - Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det er registrert fuktsvell på speilhylle, gulvbelegg har glippe i skjøt og mangler sveis i hjørner, det er lav funksjon på avtrekk, motfall til sluk, og tapet har hulrom i vegghjørner. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på slukløsningen. Manglende tetthet og feil fall mot sluk medfører økt risiko for vannskader i underliggende og tilstøtende konstruksjoner. - Våtrom - Hovedetasje Bad - Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Gulvbelegg har glippe under dusjkabinett og overgang gulv/vegg og mangler sveis i hjørner, det er lav funksjon på avtrekk, lite fall til sluk, tapet har glippe og hulrom i vegghjørner, det mangler mykfuge mellom benkeplate og vegg, det er sårskade i servant, og skapdører har fuktsvell. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på slukløsningen. Manglende tetthet og feil fall mot sluk medfører økt risiko for vannskader i underliggende og tilstøtende konstruksjoner. - Våtrom - Sokkeletasje Vaskerom - Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Ventil i himling var tettet igjen og funksjon ble ikke testet, fall mot sluk er mindre enn kravet, det er glipper i vegghjørne, malte plater er ikke egnet i våtsoner, og belegg mot vegg er løst. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på slukløsningen. Manglende oppgradering medfører økt risiko for fuktskader og lekkasjer. - Våtrom - Sokkeletasje Bad (leil) - Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Gulvbelegg har glippe i skjøt bak toalettet og i sveis ved toalettet, skruer i klemring er rustet, og spalte for tilluft under dør er for liten. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på slukløsningen. Manglende tetthet medfører økt risiko for lekkasjer og fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. - Våtrom - Sokkeletasje Vaskerom (leil) - Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Avtrekket har lav funksjon, fall mot sluk er mindre enn kravet, det er glipper i beleggsveis, rørgjennomføring i vegg er ikke tettet, og toalettet er løst. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på slukløsningen. Manglende oppgradering medfører økt risiko for lekkasjer og fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Utvendig - Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen og undertaket. Ingen tegn til større skader på takstein, men takstein er værslitt og det er registrert mose på deler av takstein. - Utvendig - Nedløp og beslag: Det mangler bue på pipebeslaget, noe som kan medføre at regnvann renner ned i pipen. - Utvendig - Vinduer: Vindu i stue har tregt håndtak. Enkelte utforinger er sprukket, har malingsavflassing og fuktmerker. Enkelte vinduskarmer har malingsavflassing. Utvendig omramming er montert for nært vannbrettet, noe som fører til lettere vannoppsug. Enkelte vinduer er utvendig værslitt. - Utvendig - Dører: Det er registrert malingsavflassing på enkelte dørkarmer og dørblad. Det mangler knappevrider til lås på terrassedør i loftetasjen. Det mangler dekkpropper over skruehullene i karm. Dørblad på inngangsdør har slitasjemerker. - Utvendig - Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Terrassebord på alle terrasser er værslitt og har malingsavflassing. Håndlister har malingsavflassing. - Utvendig - Utvendige trapper: Trappetrinn har slitasje på trapp i terreng og trapp til hovedinngang. Håndlist på trapp til hovedinngang har malingsavflassing. - Innvendig - Overflater: Stedvis knirk i gulv i stue/hall i hovedetasje. Strie i enkelte vegghjørner har hulrom og glipper. Laminat har glippe mot utforing på terrassedør. Det mangler hjørnelister i vegghjørne ved trapp. Belegg i gang på loft har misfarging. Det mangler gulvlister på soverom på loftet og gang i sokkeletasjen, og taklist på ett soverom på loftet. - Innvendig - Pipe og ildsted: Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. - Innvendig - Innvendige trapper: Det mangler en overgangslist mellom laminat og trinn på trapp til sokkeletasjen. Enkelte trinn har malingsavflassing. - Innvendig - Innvendige dører: Dør til bod tar i terskel ved åpning/lukking. - Innvendig - Andre innvendige forhold: Boden i hovedetasjen er ikke ferdigstilt. Det mangler listverk mot tak, gulv, vindu og dør. Sponplater på vegg er ikke malt og gulv er av sponplater. - Kjøkken - Hovedetasje Kjøkken - Overflater og innredning: Sokkellist har fuktsvell. Det mangler mykfuge mellom benkeplate og vegg. Det er sårskader i enkelte skapdører. Benkeplate mangler kantlister ved komfyr. En hengsel på skapdør er løs. - Kjøkken - Sokkeletasje Stue/kjøkken (leil) - Overflater og innredning: Det mangler mykfuge mellom benkeplate og vegg. Bunnplate i innredning har sårskader. - Tekniske installasjoner - Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå. - Tekniske installasjoner - Avløpsrør: Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget. Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå. Manglende lufting og stakemulighet kan føre til luktproblemer, redusert funksjon og økt risiko for tilstopping eller lekkasjer. - Tekniske installasjoner - Andre VVS-installasjoner: Mer enn halvparten av forventet brukstid på VVS-installasjoner er oppbrukt. Anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå. - Tekniske installasjoner - Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank i henhold til gjeldende forskrift. Varmtvannstankene er over 20 år gamle, og det er økt risiko for plutselige skader eller lekkasjer. - Tomteforhold - Fuktsikring og drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det bør fremskaffes dokumentasjon på utførelse og løsning av drenering og fuktsikring av grunnmur. - Tomteforhold - Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger og utvendige vannledninger. Anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå. TGIU - Ikke undersøkt/utilgjengelig: - Utvendig - Takkonstruksjon/Loft: Hele takkonstruksjonen er gjenbygget uten mulighet for inspeksjon. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etasje. Skjulte feil eller mangler i takkonstruksjonen kan ikke avdekkes. Helse, miljø og sikkerhet - Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav, noe som ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales utbedret. - Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er ikke utført med radonsperre. Eiendommen ligger i et område med moderat til lave radonverdier ifølge radonkart. - Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper. Det mangler rekkverk på trapp fra platt til terrasse. - Det mangler røykvarsler i leiligheten. - Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Deler av informasjonen i dette avsnittet er hentet fra tilstandsrapporten. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. Utdrag fra selgers egenerklæring Pkt. 30: Det er en leilighet i underetasjen som har vært brukt til utleie. Utleiedelen er godkjent for utleie av kommunen. Pkt. 31: Boligen består av hovedbolig og leilighet i underetasjen. Begge boenheter er godkjent av kommunen.

Hvitevarer

Frittstående hvitevarer og brunevarer medfølger ikke i salget med mindre det tydelig fremgår av salgsoppgaven.

Adkomst

For detaljert veibeskrivelse fra din posisjon kan kart i FINN-annonsen benyttes. Det vil bli skiltet i regi av EiendomsMegler1 ved annonsert fellesvisning.

Byggemåte

Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig iht. vedlagt tilstandsrapport: Takkonstruksjon/ taktekke: Taktekkingen er av betongtakstein fra byggeår. Undertaket er av ukjent type og årstall. Takkonstruksjonen er et saltak av tre. Hele takkonstruksjonen er gjenbygget uten mulighet for inspeksjon, og taket er besiktiget fra taket. Det er derfor begrenset mulighet for å kontrollere takkonstruksjonen foruten om besiktelse fra underliggende rom/etasje. Nedløp og beslag: Renner og nedløp er av stål fra byggeår. Det er en luftehatt på taket og fastmontert takstige til pipen. Pipen er tekket med heldekkende beslag. Veggkonstruksjon: Yttervegger er av bindingsverk av tre. Ytterveggene er utvendig kledd med liggende kledning. Isolasjonstykkelse, kvalitet eller tilstand er ikke dokumentert. Vinduer: Vinduene er malte trevinduer med 2-lags isolerglass fra byggeår. Dører: Hovedinngangsdør og inngangsdør til leilighet er takoverbygde, malte, isolerte dører med 2-lags isolerglassfelt fra byggeår. Terrassedør i hovedetasje og loftetasje er isolerte dører med 2-lags isolerglassfelt fra byggeår. Balkonger/terrasser: Terrasse i loftetasje på ca. 7,2 m² med konstruksjon av tre, innfestet i bygningskroppen og fundamentert på støpte peler. Rekkverket er malt stående og har en høyde på ca. 92 cm. Terrasse i hovedetasje på ca. 36 m² med konstruksjon av tre, innfestet i bygningskroppen og fundamentert på støpte peler. Rekkverket er malt stående og har en høyde på ca. 90 cm.Terrasse på ca. 43,2 m² med konstruksjon av tre, innfestet i bygningskroppen og fundamentert på støpte peler og underliggende konstruksjon. Rekkverket er malt stående og har en høyde på ca. 88 cm. Platt av betong ved inngang til leilighet på ca. 9,8 m². Platt ved hovedinngang på ca. 12,6 m². Det er et rom under terrassen på ca 12,7 m². Utvendige trapper: Det er en trapp i terrenget, en trapp av tre til et repos på ca. 3,2 m² med malt stående rekkverk og gelender, og en trapp fra terrasse til terrasse.

Eiendomstype

Enebolig

Oppvarming

Luft-til-luft varmepumpe, vedfyring og elektrisitet. Det er montert en Toshiba luft-til-luft varmepumpe i stuen i hovedetasjen (service utført i 2025). Boligen har elementpipe fra byggeår som strekker seg fra sokkeletasjen og over taket, med en fastmontert lukket vedovn tilkoblet. Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg-/fastmonterte ovner så følger det heller ikke med ovner i disse rommene. Varmekilder er ikke funksjonstestet.

Regulering

Eiendommen er regulert til boligformål i Reguleringsplan for Spellemannsdalen, vedtatt 18.02.1993.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen.

Boligsalgsrapport / Takst / Våtromstest

Taksten er avholdt den 11.05.2026 av takstmann

Takstmanns konklusjon:
Det bemerkes at deler av gulvarealet i loftsetasjen ikke er måleverdig grunnet lav takhøyde/skråhimling, dette iht. "NS 3940:2023". Nevnte areal er tatt inn som ALH i arealoppstillingen over.

Boligselgerforsikring

Selgeren har tegnet boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis du oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 million kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen. Se nettsidene til SpareBank 1 for mer informasjon om hva forsikringen dekker og hvilke begrensninger som gjelder.

Boligkjøperforsikring

EiendomsMegler 1 formidler Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Det er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler de neste fem årene. Du kan ta kontakt med megler for å få informasjon om boligkjøperforsikring eller lese mer på help.no. Forsikringen tilbys kun til privatpersoner som kjøper eiendom til eget eller nærmeste families bruk, og det er en forutsetning at kjøpsavtalen reguleres av avhendingsloven. Ved kjøp av landbrukseiendom/småbruk, er det kun forhold tilknyttet til våningshuset som omfattes av forsikringen. For nærmere detaljer henvises det til forsikringsvilkårene. Megler mottar tegningsprovisjon fra HELP.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Eiendommen består av to boenheter. Utleiedel i boligen er godkjent av kommunen for utleie/beboelse.

Radon

Alle boliger/leiligheter som leies ut og som ligger i 3. etasje eller lavere, er pålagt radonmåling. Eier har ikke gjennomført målingen av boligen. Se http://www.dsa.no for info. Radonmåling må gjennomføres over en periode på minst 2 måneder i tidsrommet 15.10. - 15.04 hvert år. Kjøper overtar ansvaret/risikoen av for høyt radonnivå (tiltaksgrense er p.t 100 Bq/m³) fra overtakelsen, samt for ev. utbedringstiltak som må igangsettes. Kjøper er gjort kjent med at for høye verdier kan være oppsigelsesgrunn for leietaker.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 22 512