Tomasjordnes 98

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Felleskostnader

kr 6 748 pr. mnd.

Felleskostnader inkluderer

Felleskostnader dekker betjening av ev. andel fellesgjeld, bygningsforsikring, offentlige avgifter og diverse vedlikehold/drift iht. vedlagt regnskap. Felleskostnadene er fordelt slik: - Andel felleskostnader: kr 2 771,42 - Ekstra innbetaling vedlikeholdsprosjekt (avsluttet i juli 2026): kr 2 396,11 - Internett: kr 329,- - Kontingent velforening: kr 100,- I tillegg påløper felleskostnader for bod i garasjeanlegg (Eierseksjonssameiet Start Living, seksjonsnummer 42) på kr 84,- pr. måned. Det er vedtatt at andel fellesutgifter øker fra kr 2 771,- til kr 3 922,- per måned med virkning fra august 2026. Sum for månedlige kostnader inkluderer økning. Sameiets regnskap for 2025 viser et underskudd på kr 609 967,-. Sameiet budsjetterer 2026 med et overskudd på kr 258 483,-. Det er besluttet å rive og bygge nye balkonger på grunn av råteskader i søylene. For å finansere dette er det vedtatt å ta opp et felleslån på kr 13 000 000,- med en nedbetalingstid på 20 år. Det må påregnes en andel fellesgjeld i forbindelse med lånet. Det er anslått en økning i månedlige fellesutgifter på ca. kr 1 500,- per leilighet. Det vil bli etablert en IN-ordning for dette lånet. Beløpet er opplyst av forretningsfører Agio Forvaltning pr. 23.06.2026, og avhenger av de avtaler som sameiet til enhver tid har inngått. Felleskostnadene kan være avhengig av forbruk, og sameiet står fritt til å fremforhandle andre avtaler vedrørende vedlikehold og drift av sameiet.

Forsikringspolise

89088730

Sikringsordning

For felles forpliktelser hefter den enkelte seksjonseier i forhold til sin sameiebrøk. De andre seksjonseierne har panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følger av sameieforholdet, jf. eierseksjonsloven § 31.

Areal

BRA: 44 m²
BRA-i: 39 m²
BRA-e: 5 m²
TBA: 20 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Parkering

Det medfølger én biloppstillingsplass i felles garasjeanlegg. Garasjeanlegget er organisert som en næringsseksjon (snr. 56) hvor eiere av parkeringsplass får overskjøtet en ideell andel. Kostnader forbundet med parkeringsanlegget skal dekkes i henhold til eierbrøken. Det er tilrettelagt for tilkobling av elbillader, og seksjonseier kan med samtykke fra styret anlegge ladepunkt for elbil. I sameier der det i vedtak etter plan- og bygningsloven er krevet opparbeidet parkeringsplass til bruk av personer med nedsatt funksjonsevne gjør megler oppmerksom på at det er krav om at sameiet sikrer at tilrettelagte parkeringsplasser gjøres tilgjengelig for de som har behov for dem. Dette betyr at en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne kan kreve å få byttet plass med en seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass, tilgjengeligheten skal sikres gjennom bytteordning e.l. Dog er det et krav om at seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet. Retten til å bruke en tilrettelagt plass varer så lenge et dokumentert behov er til stede og retten gjelder uavhengig av om parkeringsplassen er fellesareal eller tilhører en enkelt seksjon. Det er derfor en risiko for at en kjøpt parkeringsplass, uavhengig av organisering, lovlig kan tildeles en annen seksjonseier med nedsatt funksjonsevne.

Eiendom

Tomteareal er 1 734 m² på eiet tomt.

Byggeår

2008

Innhold

1. etasje BRA-i 39 m²: Entré, stue/kjøkken, soverom, bad/vaskerom. Underetasje BRA-e 5 m²: Sportsbod. I tillegg er det en terrasse. Denne er oppgitt til 20 m² i arealtabellen, men er beskrevet til ca. 19 m² andre steder i tilstandsrapporten. Eiendommen disponerer én biloppstillingsplass i felles garasjeanlegg. De oppgitte rom er definert av bygningssakkyndige iht. vedlagt rapport, etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Bygningssakkyndig har oppgitt de arealene som kommer frem av denne salgsoppgave. Megler har ikke foretatt kontrollmålinger. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 14.03.2007. Dagens bruk samsvarer med bygningsgodkjente tegninger.

Standard

Selveierleilighet oppført i 2008 med god standard, tidvis oppgradert. Kjøkken: Kjøkkenet er i åpen løsning med stuen og har innredning med laminerte skrog og laminerte slette fronter. Laminert benkeplate med nedfelt oppvaskkum i stål og ett-greps blandebatteri. Utstyrt med frittstående kjøl/fryseskap og oppvaskmaskin, samt integrert komfyr og platetopp. Avtrekk via det balanserte ventilasjonsanlegget på kjøkkenet. Bad/vaskerom: Kombinert bad og vaskerom med flislagte vegger, flislagt gulv med vannbåren gulvvarme og sparklet og malt gips i himlingen. Innredning med heldekkende servant og ett-greps blandebatteri, vegghengt speil med lys, vegghengt toalett og dusjhjørne med dusjforheng. Opplegg for vaskemaskin. Stoppekraner plassert i rørskap på badet. Badet har et oppgraderingsbehov knyttet til dokumentasjon av vanntett sjikt og membran. Overflater: Gulv: Laminat i stue og soverom. Fliser på bad/vaskerom og entré. Vegger: Malte flater. Fliser på bad/vaskerom. Himling: Sparklet og malt gips. Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskiller og bærende konstruksjoner er utført i betong. Bygningen er oppført med støpt betongsåle på grunn. Innvendige dører: Boligen har fabrikkmalte glatte innvendige dører. Vannledninger: Innvendige vannledninger er av plast (rør-i-rør). Avløpsrør: De innvendige avløpsrørene er av plast. Ventilasjon: Leiligheten har balansert ventilasjon med ventilasjonsaggregat av merket Flexit fra byggeår, plassert i entréen. Avtrekk via det balanserte ventilasjonsanlegget på kjøkken og bad. Siste filterbytte ble utført i juli 2026. Varmtvannstank: Leiligheten har varmtvann via fjernvarme. Elektrisk anlegg: El-skap med automatsikringer og måler plassert i entré. Samsvarserklæring for el-installasjon datert 07.11.2008 er fremvist. Branntekniske forhold: Boligen er utstyrt med brannslukkingsapparat og røykvarslere i henhold til gjeldende krav. Lagring: Ekstern sportsbod i underetasjen på ca. 5 m². Nedenfor gjengis en kort oppsummering der den bygningssakkyndige har beskrevet avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad 2 (TG2) eller 3 (TG3): TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner: Sameiet har vedtatt at samtlige balkonger i sameiet skal utbedres på grunn av råteskade i bærende konstruksjoner. Terrassedekket er værslitt. - Innvendige vannledninger: Stoppkran/ventil betjenes via fastnøkkel og mangler tydelig påvisning/merking. Systemet fungerer med disse avvikene, men er ikke i henhold til anbefalte løsninger. - Tekniske installasjoner - Ventilasjon: Ventilasjonsanlegget har nådd en alder som medfører usikker fremtidig funksjon. - 1. Etasje Stue/kjøkken - Overflater og innredning: Kantlist på benkeplate har løsnet. Skadet kantlist kan gi økt risiko for fuktinntrengning i benkeplaten. - 1. Etasje Bad/vaskerom - Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Det foreligger ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone. Uten dokumentasjon er det usikkert om membran er korrekt utført, og om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone gir usikkerhet om konstruksjonens evne til å hindre fukttransport. - 1. Etasje Bad/vaskerom - Overflater, vegger og himling: Det er påvist sprekk/riss i flis under vannskap og fuktsvell på list. Skadet flis er i et område hvor den kun utgjør et estetisk avvik. - 1. Etasje Bad/vaskerom - Vanntett sjikt, membran og sluk: Påstrykningsmembran/smøremembran på vegg er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktets tilstand og tetthet er usikker som følge av alder og manglende dokumentasjon. - 1. Etasje Bad/vaskerom - Ventilasjon: Våtrommet mangler tilluftsventilering. For at ventilasjonen skal fungere, må luft både trekkes ut og slippes inn. Manglende tilluft hindrer tilstrekkelig luftsirkulasjon. Helse, miljø og sikkerhet - Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Uavklarte radonforhold kan innebære risiko for helseskadelig eksponering over tid. Deler av informasjonen i dette avsnittet er hentet fra tilstandsrapporten. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. Utdrag fra selgers egenerklæring Pkt. 1: Det har blitt oppdaget problemer med sluket i nabo-borettslaget (samme type blokk). De har valgt å renovere badene da de fant en feil. Bad er ikke blitt sjekket for feil i vårt sameie, og det er derfor ukjent om den samme feilen er her. Hva feilen eksakt går ut på, vet jeg ikke. Det har vært antydet at det kan være en manglede pakning i en "forlenger" av sluket som ikke er montert, som ville vært til nytte ved tett sluk. Pkt. 8: Ved flytting av kjøleskapet ble det oppdaget noe fuktpåvirkning nederst på sideveggen til benkeskapet under vasken, på siden som vender mot kjøleskapet (utsiden av skapet). Nederste kant av sponplaten har svulmet noe, og overflatebelegget har sprukket enkelte steder. Pkt. 12: Ved mye vind fra en spesifikk vindretning kan det forekomme dunkelyder i kjøkkenventilatoren ved harde vindkast. Det er ikke gjort tiltak. Pkt. 28: Det er vedtatt at balkongene skal rives og bygges nytt på grunn av råteskader i søylene. Det er vedtatt å ta opp et lån på 13 000 000 kr som fordeles på samtlige boenheter etter en fordelingsnøkkel, og som skal betales ned over 20 år. Det er vedtatt en IN-ordning, slik at hver beboer kan betale ned hele eller deler av sin andel. Lånet er ikke tatt opp ennå, og endelig sum per leilighet er ikke avklart, men det er anslått en månedlig utgift på ca. 1 500 kr per leilighet. Det ble også orientert om at fellesutgiftene øker fra 2 771 kr til 3 922 kr fra august.

Hvitevarer

Integrerte hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger, og overtas uten noe form for garantier. Frittstående hvitevarer og brunevarer medfølger ikke i salget med mindre det tydelig fremgår av salgsoppgaven.

Adkomst

For detaljert veibeskrivelse fra din posisjon kan kart i FINN-annonsen benyttes. Det vil bli skiltet i regi av EiendomsMegler1 ved annonsert fellesvisning.

Byggemåte

Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig iht. vedlagt tilstandsrapport: Takkonstruksjon/ taktekke: Flat takkonstruksjon, utvendig tekket med takpapp. Veggkonstruksjon: Ytterveggene er utvendig isolert og tekket med stående trepanel. Vinduer: Malte vinduer av tre med 2-lags isolerglass. Dører: Inngangsdør til leilighet: Kompakt laminert ytterdør. Terrassedør: Isolert dør med 2-lags isolerglassfelt. Balkonger/terrasser: Terrasse på ca. 19 m². Konstruksjon av tre innfestet i bygningskroppen og fundamentert på betongelementer. Adkomst fra dør i stuen. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsrapporter kun vurderer bygningsmasse som har direkte tilknytning til gjeldende boenhet. Borettslagsleiligheter og eierseksjoner som ligger i bygninger med flere boenheter vil derfor ofte ha begrenset beskrivelse av utvendig bygningsinformasjon/byggemåte.

Eiendomstype

EIERFORM Eier (eierseksjon) Eierforholdet reguleres av eierseksjonsloven av 16.06 2017 nr. 65. Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av bolig. Det gjøres oppmerksom på at man kun kan erverve to boligseksjoner i sameiet, med unntak av erverv av fritidsbolig. Seksjonseiere kan holdes solidarisk ansvarlig for andres mislighold av fellesutgiftene i forhold til sin sameiebrøk. I følge Eierseksjonsloven skal det foreligge vedtekter i et sameie. Vedtektene kan endres iht. bestemmelsene i lov om eierseksjon. Manglende sameievedtekter medfører ikke at det er et «ulovlig» sameie, men sameierne anbefales å bidra til at det opprettes slike vedtekter som loven tilsier.

Oppvarming

Fjernvarme. Vannbåren varme til radiatorer, samt vannbåren gulvvarme på baderom. Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg-/fastmonterte ovner så følger det heller ikke med ovner i disse rommene. Varmekilder er ikke funksjonstestet.

Regulering

Eiendommen ligger i et område regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan for Tomasjordneset (plan-ID 1499-003), vedtatt 18.01.2005. Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner m/bestemmelser etc. kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med innhold i disse. Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel (plan-ID 0142), vedtatt 29.03.2017. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse. Eiendommen berøres av hensynssone H390_10: Faresone - Annen fare. Hele eller deler av eiendommen ligger i et område markert som gul støysone for veg. Gul støysone (iht. T-1442) innebærer at støynivået (Lden) er beregnet til 55-65 dB, og at støyfølsom bebyggelse kan vurderes dersom det utføres støyreduserende tiltak. Rød støysone har beregnet støy over 65 dB, og etablering av ny støyfølsom bebyggelse skal normalt unngås. Det kan være begrensninger for etablering av nye boenheter innenfor støysonene. Ta kontakt med kommunen for mer informasjon. Kommunen har plikt til å informere om naturfarer som er kjent. På kart/plan som megler har mottatt fra kommunen er området der eiendommen ligger markert med fare, dvs. fare for ras- og skred f.eks. leirskred, kvikkleireskred eller jordskred. Kommunen har dermed evaluert risikoen for skred og gradert området i forhold til sannsynlighet og risiko og merket på kartene større soner og områder som kan skli ut. I følge Norges vassdrags- og energidirektorat, NVE er det ikke ansett som farlig å bo på kvikkleire. Det må være helning i terrenget for at leira skal renne ut og bli et større skred. Det er først når kvikkleira overbelastes at den kan kollapse. Det er derfor veldig viktig å ikke overbelaste kvikkleire. Kvikkleireskred utløses ofte av anleggsvirksomhet som grave- og fyllingsarbeider. Det stilles strenge krav til de som bygger i kvikkleireområder. Kvikkleireskred kan også utløses av erosjon i elver og bekker. Du finner mer informasjon og kart hos Skrednett - www.skrednett.no De fleste kommuner har brukt marin grensen (ca. 200 moh) som avgrensning av områder hvor det kan finnes kvikkleire. Under marin grense stilles det krav til at sikkerhet mot skred er ivaretatt iht. Byggteknisk forskrift (TK) og NVE’s veileder – Sikkerhet mot kvikkleireskred, se www.nve.no. Det kan være forbud mot tiltak og arbeider i rasutsatte områder. Ta kontakt med kommunen eller NVE dersom du har flere spørsmål i forhold til grunnforholdene. Det pågår reguleringsarbeid for eiendommen under planident 2005.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen.

Andel fellesformue

kr 8 708
Dette utgjør andelens fellesformue pr. 31.12.2025

Andre relevante opplysninger

Eierseksjonssameiet Tomasjordnes Lamell 3 (org.nr. 924397926) består av 56 eierseksjoner, hvorav 55 er boligseksjoner og 1 er en næringsseksjon. Sameiet forvaltes av Agio Forvaltning AS, og styreleder er Viktor Dahl. Kontakt: Lamell3Sameie@styremail.no. På ekstraordinært årsmøte 15. januar 2026 ble det vedtatt å kreve inn ekstra kapital for å styrke egenkapitalen i forbindelse med vedlikeholdsprosjekter. Seksjonseierne ble fakturert med et ekstra beløp hver måned i perioden februar til juli 2026. Denne innkrevingen er nå avsluttet. Sameiet har pågående vedlikeholdsprosjekter med avtaler med Asplan Viak (oppstart august 2025) og NNBK (oppstart januar 2026). Ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner i sameiet. Seksjonene er for øvrig fritt omsettelige. Sameiet har felles tekniske rom og boder i kjelleren. Bodene kan ikke selges separat fra boligseksjonen de tilhører. Det er fastsatt ordensregler for sameiet. Disse omfatter blant annet: * Ro i leiligheten mellom kl. 23:00 og 07:00. Sjenerende støy er ikke tillatt mellom kl. 22:00 og 08:00. * Kun elektrisk grill eller gassgrill er tillatt på balkongene. * Røyking og bruk av åpen ild er forbudt i innvendige fellesarealer. * Oppsett av egen parabolantenne krever forhåndssamtykke fra styret. * Montering av avtrekksvifter i avtrekkskanaler eller yttervegger er forbudt. * Endringer på fasaden, som utskifting av vinduer og dører eller montering av markiser, krever forhåndsgodkjenning fra styret. Det er fastsatt regler for dyrehold. Hunder skal holdes i bånd på sameiets område, og eier er pliktig til å fjerne ekskrementer. Husdyr skal ikke stå ute uten tilsyn, sjenere naboer eller oppholde seg i fellesarealer. Eier er erstatningspliktig for skader dyret måtte påføre. Ved klager skal partene først forsøke å løse saken seg imellom før styret involveres. Beboerne har visse felles forpliktelser. Styret kan innkalle til dugnad med deltakerplikt. Den enkelte seksjonseier er ansvarlig for snørydding på egen balkong og rensing av sluk. Alle beboere plikter å bidra med snøfjerning fra plattingene til leilighetene på bakkeplan i snørike perioder. Beboerne har også ansvar for å holde trapper og fellesrom ryddige.

Boligsalgsrapport / Takst / Våtromstest

Taksten er avholdt den 30.07.2026 av takstmann

Boligselgerforsikring

Selgeren har tegnet boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis du oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 million kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen. Se nettsidene til SpareBank 1 for mer informasjon om hva forsikringen dekker og hvilke begrensninger som gjelder.

Boligkjøperforsikring

EiendomsMegler 1 formidler Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Det er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler de neste fem årene. Du kan ta kontakt med megler for å få informasjon om boligkjøperforsikring eller lese mer på help.no. Forsikringen tilbys kun til privatpersoner som kjøper eiendom til eget eller nærmeste families bruk, og det er en forutsetning at kjøpsavtalen reguleres av avhendingsloven. Ved kjøp av landbrukseiendom/småbruk, er det kun forhold tilknyttet til våningshuset som omfattes av forsikringen. For nærmere detaljer henvises det til forsikringsvilkårene. Megler mottar tegningsprovisjon fra HELP.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Det er kun en bruksenhet i boligen. Utleie av seksjon kan være begrenset. Korttidsutleie: Det følger av eierseksjonsloven § 24 at korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig ikke er tillatt. Bestemmelsen gjelder ikke for fritidsboliger. Med korttidsutleie menes utleie inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Utøvelse av næringsvirksomhet i seksjonen må avtales med styret.

Radon

Det er ikke utført radonmåling og det er heller ikke krav til dette med mindre man leier ut. Kjøper overtar eiendommen slik og er selv ansvarlig for å utføre eventuelle tiltak. For mer informasjon vedrørende radon se www.dsa.no. Eiendommen ligger i et område som ifølge NGU er betegnet med aktsomhetsgrad moderat til lav for radon.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 12 420