Eiendom Norges prognose for boligprisutviklingen 2026:

Eiendom Norge forventet som sagt en nominell (ikke hensyntatt sesongvariasjoner) 12-måneders vekst i boligprisene for inneværende år på hele 10%. Fasiten hittil i år ved utgangen av november, viser altså en betydelig lavere vekst så langt i år på landsbasis enn dette, en oppgang på 6,1%. Konsumprisindeksen har steget 3,0% i perioden fra november 24 til november 25, noe som viser en realboligprisvekst. Fasiten for boligprisveksten for hele inneværende år får vi på nyåret når boligprisstatistikken for desember og 4.kvartal er klare. Det forventes som normalt en liten nedgang nå i desember, så sannsynligvis vil boligprisutviklingen for 2025 havne noe i underkant av 6%.

Boligåret 2025 har vært preget av mange måneder med sterk vekst i boligprisutviklingen, og et stabilt og positivt boligmarked grunnet Norges Banks rentebane og med budskapet om at rentetoppen var nådd. Første halvår ble meget sterkt, spesielt januar og tildels også februar, med betydelig høyere vekst enn forventningene tilsa. Andre halvår ble noe mer forsiktig, med negativ nominell utvikling fra september til november (i skrivende stund den siste målingen vi har). Det skal også sies at det i alle disse tre månedene var positiv sesongjustert prisutvikling, som viser at de underliggende faktorene i et godt og stabilt boligmarked er tilstede.

Mens Oslo har utviklet seg mye svakere i 2025 enn ventet, har Stavanger og Tromsø utmerket seg med sterkest utvikling dette året. Dette bildet tror Eiendom Norge vil fortsette videre i 2026. Markedet i Oslo vil også neste år preges av nedsalget av utleieboliger, da det fortsatt er mange usolgte tidligere utleieboliger, som også vil veie opp for svært få ferdigstilte nyboliger.

Det antas fortsatt å bli regionale forskjeller i 2026. For ett år siden ble det spådd at boligmarkedet ville holde seg ganske stabilt frem til første rentekutt, og at det etter et par år med svak utvikling ville bli god vekst i boligprisene i Norge i 2025. Dette stemte jo relativt bra, og vi har sett forsiktige positive effekter av begge rentekuttene som har kommet i år. Nå i desember ble renten holdt uendret av Norges Bank, selv om rentebanen ble justert et lite hakk ned, med indikasjoner om at det kan komme to rentekutt neste år. Eiendom Norge venter ett kutt i første halvår, og ett kutt mot slutten av året. Men de tror ikke at renten vil gi sterk stimulans til boligprisutviklingen gjennom 2026, selv om utviklingen i norsk økonomi og byggenæringen tilsier at renten burde kommet mer ned, sier Lauridsen i Eiendom Norge.

Det er spådd et godt lønnsoppgjør som gir reallønnsvekst neste år også, som igjen vil kunne ha en positiv effekt på prisutviklingen for 2026. En vekst som Eiendom Norge altså spår til å ende på 6% ved utgangen av neste år. Inflasjonen er mer stabil, mens også renter og bokostnader er noe mer forutsigbare enn på samme tid i fjor.

Sammenligner vi prognosene for boligprisutviklingen fra Eiendom Norge med Norges Banks og SSB (Statistisk SentralByrå) sine tall, ser vi at de to sistenevnte har et ulikt anslag. Norges Banks prognoser ligger med et anslag for boligprisvekst på 6,3% i 2026, som altså ikke avviker veldig mye fra Eiendom Norges. SSB's anslag ligger på 4,5% vekst neste år (fra sept.25).

Boligkrise?

Eiendom Norge har lenge snakket om boligkrisen. Denne krisen er ikke en antagelse lenger, men helt konkret noe som spiller sterkt inn på boligmarkedet. Faktisk i enda sterkere grad enn for ett år siden. Den laveste igangsettingen av nye boliger siden bankkrisen på slutten av 80-tallet var beskrivelsen for ett år siden. Faktum er at nyboligsalget har sunket betraktelig siden sommeren 2022, og vi ser ifølge tall fra Boligprodusentene at salget har vaket rundt 15000 enheter lenge nå. "Rentenedgang i 2026 vil neppe gi et kraftig oppsving i boligbyggingen med mindre regjeringen gjør kraftfulle grep for å senke byggekostnadene", sier Lauridsen. Det lave nyboligsalget gjør nå at antallet nye ferdigstilte boliger vil fortsette å synke i 2026. Eksempelvis vil det i Oslo kun bli ferdigstilt rundt 1000 nye boliger i 2026. Det spesielle i hovedstaden er som nevnt at effekten dette ville hatt på bruktboligprisene, motvirkes av det store nedsalget av utleieboliger.

Rentekutt

Norges Banks styringsrente har i løpet av 2025 hatt to rentekutt, som betyr at styringsrenten ved inngangen til 2026 ligger på 4,0%. Dette er forsåvidt i tråd med det rentebanen tilsa ved inngangen til 2025, da Norges Bank var klare på at det ville komme et rentekutt i mars 2025, med mindre det dukket opp sterke uventede faktorer som tilsa noe annet i mellomtiden. Rentekuttet i mars kom likevel ikke, men det kom ett noe mer uventet kutt i juni, og deretter ett i september. I rentemøtet nå i desember 2025 var det ikke fra mange hold forventet et rentekutt, og det ble det heller ikke. Begrunnelsen er i hovedsak den svake kronekursen, samt inflasjonen. Situasjonen i dag er at inflasjonen fortsatt er et godt stykke unna målet om 2,0%, men samtidig var den på 3,0% i november, som igjen var lavere enn antatt. "Vi venter et kutt i første halvår, og et kutt mot slutten av året. Med det tror vi ikke at renten vil gi sterk stimulans til boligprisutviklingen gjennom 2026, selv om utviklingen i norsk økonomi og byggenæringen tilsier at renten burde kommet mer ned", sier Lauridsen.

Lokalt boligmarked 2025/2026

Eiendomsmegler1 i Halden har hatt et velfungerende boligmarked i 2025. Markedsandelen har faktisk økt til rundt 43% (bruktbolig), og har en omsetningstid (antall dager det tar fra en bolig blir lagt ut for salg til den blir solgt) som er vesentlige lavere enn gjennomsnittet i markedet. Året 2025 ender med et meget sterkt resultat både hva gjelder antall omsetninger, resultat og kundetilfredshet. Godt eksempel på at det er eiendomsmegleren som er avgjørende for et godt sluttresultat. For 2026 ser de lyst på tilværelsen, og føler generelt at det er god tilgang på aktivitet og oppdrag i markedet.

Eiendomsmegler1 Indre opplever ikke at det renner over av folk på visninger, men eiendommene blir i hovedsak solgt likevel. Salgsprisen ender som regel ikke langt unna prisantydning, og viser at nettopp det å prise eiendommene riktig, er ekstra viktig i et trengt marked.

Eiendomsmegler1 Moss opplever at markedet har vært helt ok i 2025 og tror de vil se mye av det samme i 2026. Det har vært «normalt» med salg, som betyr at ca. 35 boliger blir omsatt hver uke i markedsområdet for Moss. Da det tidligere har vært rundt 250 til 300 boliger på tilbudssiden, ser vi at det i år har ligget på mellom 350 til 420 boliger ute. Dette betyr at tilbudet er større enn vi er vant med fra tidligere år, men at antall salg altså har vært relativt stabilt. På grunn av et godt utbud ser vi også at boligprisene nesten har stått på stedet hvil, i forhold til tidligere år. Dette antas at vil fortsette i 2026, en moderat prisutvikling under 5%. Konklusjonen er at dersom prisen er satt riktig, blir eiendommene solgt.

Prognosene for 2026

"De viktigste driverne ellers er fortsatt høy rente, reallønnsvekst, lav ferdigstillelse av nye boliger og svakere befolkningsutvikling", sier Lauridsen.

For å kunne forklare og forstå prognosene, må vi starte med de mest fremtredende faktorene som vil påvirke boligmarkedet og prisutviklingen i 2026. Den første har vi allerede vært innom, nemlig lav nyboligbygging. Denne faktoren er en solid pådriver for sterkere etterspørsel av bruktboliger. I statsbudsjettet i høst prognostiserte regjeringen og finansminister Jens Stoltenberg (Ap) nok en gang en sterk oppgang i boliginvesteringene på 12 prosent. Eiendom Norge venter i likhet med SSB og Norges Bank at boliginvesteringene vil bli mye svakere neste år. Dette gjør også at utviklingen i norsk økonomi blir betydelig svakere enn det regjeringen legger til grunn i statsbudsjettet, sier Lauridsen.

For ett år siden antok vi at det ville komme tre rentekutt gjennom 2025, og dermed gå ut av året med en styringsrente på 3,75%. Med fasiten i hånd vet vi at dette ikke slo helt til. Styringsrenten er på 4,0%, og antagelsen for 2026 er at rentebanen tilsier ett rentekutt, med mulighet for to. Så får vi se om ett år, om styringsrenten er 3,75% eller 3,5%. Eller noe annet enn det.

Fortsatt befolkningsvekst er også en viktig faktor. Den største grunnen til befolkningsveksten her i landet de seneste årene har vært innvandring, og da spesielt fra Ukraina. Situasjonen nå er at befolkningsveksten er svekket. Kombinert med lav nyboligbygging gir dette selvfølgelig et press i dagens boligmarked, selv om dette hittil har gitt størst press i leiemarkedet. Det er riktignok anslått lavere innvandring fremover, men samtidig er det viktig å tenke seg til at et økende antall flyktninger vil bevege seg ut av leieboligmarkedet over til å kjøpe egen bolig. Dette vil da være med på å gi et større press i boligmarkedet i 2026

Inflasjonsutviklingen må også tas med i beregningen, og prognosene fra Norges Bank er at vi havner på en inflasjon i år på 3,0% (3,1% kjerneinflasjon = inflasjonen beregnet uten at man tar hensyn til energipriser, avgiftsendringer og noen andre uforutsigbare variasjoner). I 2026 er prognosene 2,4% inflasjon og 2,7% kjerneinflasjon, som altså gir gode utsikter for 2026.

Arbeidsmarkedet vil også være en faktor som påvirker, og foreløpig har arbeidsledigheten holdt seg lav. Vil dette endre seg, må det tas med som en viktig faktor som vil bremse eventuelle rentekutt. Det er i 2026 fortsatt ventet positiv reallønnsvekst. i pengeplitisk rapport fra Norges Bank, blir det anslått en lønnsvekst på 4,1% for 2026. Dette betyr i korte trekk at lønningene vil øke mer enn prisene, noe som gir husholdningene bedre kjøpekraft. I år er den ventet å havne på ca. 4,4%. Prisveksten vil også være førende for lønnsveksten i 2026, og resultatet fra oppgjøret i frontfaget vil nok være førende for den generelle lønnsveksten.

Prognosene for 2025 for de største byene, er at Stavanger får størst oppgang med 10%, tett fulgt av Tromså med 9%. Deretter Bergen 8,5%, Kristiansand og Oslo, begge med 5%, og Trondheim 4,5% neste år.

Det gjenstår altså å se på boligprisutviklingen for denne siste måneden, og fasiten legges frem i begynnelsen av januar. Da får vi både svaret for avslutningen av året, dvs desember, samt også 4.kvartal. I tillegg får vi også fasiten for hele 2025.

I mellomtiden ønskes en god jule- og nyttårsfeiring!

Kilde: Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS.