Nomerstadvegen 59 og 61

Eiendommen har en landlig og fredelig beliggenhet i Hernes i Elverum kommune, omgitt av åpne grøntarealer, jordbrukslandskap og skogsterreng. Her bor du i et rolig område preget av spredt boligbebyggelse og gårdsbruk, med rikelig med boltreplass og naturskjønne omgivelser rundt tomten. Samtidig har du et etablert og familievennlig lokalmiljø i umiddelbar nærhet, med gode tilbud for både store og små. For barnefamilier er hverdagslogistikken enkel og oversiktlig. Både Hernes skole og idrettsfasilitetene ved Herneshallen ligger i gangavstand fra boligen, og Hernes Fus barnehage nås med en kort kjøretur. Nærområdet har et aktivt idrettslag med et bredt tilbud innen ski, fotball og innendørsidrett. På vinterstid har du adgang til oppkjørte skiløyper fra skolen og Varden skistadion, som er koblet sammen med det sammenhengende løypenettet i Elverum på over 200 kilometer. I sommerhalvåret innbyr de store skogsområdene rundt Hernes til flotte fotturer, stisykling samt bær- og soppsanking, og du har en kort kjøretur til populære bade- og rekreasjonsvann som Bergesjøen. Dagligvarehandelen gjøres med en kort kjøretur inn mot Søbakken og Ydalir, hvor du finner både Rema 1000 og Kiwi med post i butikk. For et mer omfattende servicetilbud, kjøpesentre, spisesteder, ungdomsskole, videregående skole og kulturopplevelser ligger Elverum sentrum omtrent åtte kilometer unna, tilsvarende rundt ti minutters kjøring med bil. Det er bussholdeplass i gangavstand ved Hernes skole med bussforbindelser til sentrum, og fra Elverum stasjon går det tog og ekspressbuss sørover mot Hamar, Oslo lufthavn Gardermoen og Oslo. Dette gjør beliggenheten velegnet for de som ønsker rolige og landlige omgivelser uten å gi avkall på praktiske hverdagsforbindelser.

Hernes skole (1-7 kl.) 0.5 km Elverum ungdomsskole (8-10 kl.) 8.1 km Elverum videregående skole 8.8 km Terningen Arena 9 km Hernes Fus barnehage (0-5 år) 1.4 km Elverum kommune Ydalir barnehage 6.7 km Søbakken barnehage (0-5 år) 8.6 km Se vedlagt nabolagsprofil. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Det er ca. 500 meter til nærmeste bussforbindelse ved Hernes skole (totalt 7 ulike linjer)

Eiendommen ligger i et uregulert område, men omfattes av kommuneplanens arealdel. Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel (plan-ID KPL 2011-2022), ikrafttrådt 22.06.2011. I kommuneplanen er 10 073 m² (gnr. 112 bnr. 47) og 596 m² (gnr. 112 bnr. 85) avsatt til LNF-område, nåværende, med retningslinje for LNF-område hvor landbruk dominerer. Det pågår rullering av kommuneplanens arealdel under plan-ID 2023001 (Kommuneplanens arealdel 2025 - 2036), med status som planforslag. Eiendommen ligger i et LNFR-område (landbruks-, natur- og friluftsområde samt reindrift), jf. plan- og bygningsloven § 11-7 nr. 5 bokstav a) areal for nødvendige tiltak for landbruk og gårdstilknyttet næringsvirksomhet. Området kan som hovedregel ikke utvikles med tanke på boligbygging eller annen bebyggelse, fordi det skal tas hensyn til f.eks. allemannsretten, naturvern, landbruk eller friluftsliv. I LNFR-områder kan det være bygge- og deleforbud. I arealdelen i kommuneplanen kan det fremkomme opplysninger om virkningen av LNFR-kategorien. Reguleringen gjelder fremtidige tiltak, dvs. eksisterende hus og fritidsboliger kan brukes i tråd med gitte kommunale tillatelser, men reguleringen kan få konsekvenser ved eventuell gjenreisning av bygning, for eksempel etter brann. Oppføring av nye boliger i LNFR-områder kan ikke skje uten dispensasjon eller som følge av bestemmelsene i reguleringsplanen. Ta kontakt med megler for nærmere informasjon. Kommunen har plikt til å informere om kjente naturfarer. På NVEs aktsomhetskart er området der eiendommen ligger, markert med aktsomhet, det vil si potensiell risiko for flom. Flom i vassdrag kan føre til oversvømmelser, at løsmasser fraktes over store områder og til flomskred i bratte områder. Etablerte sikringstiltak som for eksempel terrengtiltak, dreneringsgrøfter, flomverk og skredvoll kan redusere sannsynligheten for fare. Det kan være forbud mot tiltak og arbeider langs vann og vassdrag, og av arealplanen fremkommer byggegrenser. Kartene garanterer ikke at potensielle skred og ras ikke kan nå lengre ut enn til de angitte faresonene. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) har utarbeidet egne retningslinjer for skredfare knyttet til vassdrag. Se www.nve.no for mer informasjon. Kommunen har plikt til å informere om kjente naturfarer. Området der eiendommen ligger, er markert med middels til lav aktsomhet for radon. Radon er et radioaktivt grunnstoff og finnes i byggegrunnen, særlig i grunn med alunskifer og visse typer granitt. Lokale grunnforhold er derfor avgjørende for mengden radon som kan trenge inn i en bygning. Opphold i rom med høye radonkonsentrasjoner over lengre tid gir økt risiko for alvorlig sykdom. Du finner mer informasjon på hjemmesidene til Direktoratet for strålevern og atomsikkerhet (DSA) og Norges geologiske undersøkelse (NGU), www.dsa.no og www.ngu.no. Området der eiendommen ligger, er stadig under endring og utvikling. Vi anbefaler derfor alle interessenter og budgivere om å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner med tilhørende bestemmelser ligger vedlagt salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Parkering i inntilbygget garasje med vippeport ved Nomerstadvegen 61. For øvrig er det parkering på egen tomt på gruslagt gårdsplass.

Tomteareal er 10 073 m² på eiet tomt.

Eiendommen har eiet tomt med et samlet oppgitt areal på 10 668,8 m², tilsvarende ca. 10,7 dekar. Tomten består av to bruksnummer: gnr. 112 bnr. 47 på 10 073 m² og gnr. 112 bnr. 85 på 595,8 m². På sistnevnte bruksnummer står låvebygningen, som er opplyst å være oppført omkring 1930. Terrenget er relativt flatt til svakt skrånende. Området rundt bebyggelsen er opparbeidet med plen samt gruslagt adkomst og gårdsplass. For øvrig består eiendommen hovedsakelig av jordbruksarealer, med enkelte trær og annen vegetasjon langs ytterkantene. Gårdskart fra NIBIO, datert 16.10.2026, viser arealfordelingen for gnr. 112 bnr. 47. Av dette bruksnummerets ca. 10,1 dekar er ca. 5,2 dekar registrert som fulldyrka jord, 0,4 dekar som produktiv skog, 1,2 dekar som annet markslag og 3,3 dekar som bebygd areal, samferdsel mv. Sistnevnte kategori omfatter blant annet arealer til bygninger, gårdsplass og vei. Bebyggelsen ligger samlet i den nordlige delen, mens jordbruksarealene ligger mot vest og sørøst. Gnr. 112 bnr. 85 kommer i tillegg til arealet som er beskrevet i gårdskartet. Naboeiendommen gnr. 112 bnr. 75 har tinglyst rett til vei over gnr. 112 bnr. 47 frem til grendeveien i sør. Veiretten gjelder en bredde på fire meter. Arealet for gnr. 112 bnr. 85 ble oppmålt ved kart- og delingsforretning i 1985. For gnr. 112 bnr. 47 er arealet beregnet ut fra registrerte grenser. Disse følger delvis veikant og har varierende nøyaktighet. Det oppgitte totalarealet er derfor ikke basert på en samlet oppmåling av hele eiendommen, og kan bli justert ved en eventuell fremtidig oppmåling.

Eiendommen består av to frittliggende eneboliger og tre andre bygninger, og inneholder følgende rom: Nomerstadvegen 61: 1. etasje: vindfang, stue, kjøkken, tre soverom, bad og toalettrom. Kjeller: fyrrom, teknisk bod og diverse boder. Boligen har en inntilbygget garasje og utvendig bod med et samlet bruksareal på 29 m² BRA-e. Videre har boligen et samlet terrasse- og balkongareal (TBA) på 23 m², bestående av en dels overbygget terrasse mot syd på 17 m² (hvorav overbygd del utgjør 6 m²) med adkomst fra stue og terreng, et inntrukket inngangsparti på 3 m², samt en dels overbygget lufteterrasse mot vest på 3 m² med adkomst fra soverom. Nomerstadvegen 59: 1. etasje: entré, stue, kjøkken, soverom og bad. 2. etasje: tre soverom og tre kott. Kjeller: teknisk bod og råkjeller (adkomst via gulvluke i kjøkken). Ved 1. etasje er det et overbygget inngangsparti med platting på 9 m² (TBA). I tillegg er det oppført tre frittstående sekundærbygninger på eiendommen med et samlet bruksareal på 291 m² BRA-e: - Verksted/lager på 170 m² BRA-e (verksted og lagerrom). - Låve på 117 m² BRA-e (diverse boder, inntilbygde boder på 46 m² og kjørebru i 2. etasje). Denne bygningen er oppført på gnr. 112 og bnr. 85. - Grillhytte på 4 m² BRA-e (grillbu). Kommunalt kartgrunnlag viser at grillhytta er plassert inne på naboeiendommen. De oppgitte rom er definert av bygningssakkyndig ihht. vedlagte rapport, etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av plan- og bygningsmyndigheten. Vi gjør oppmerksom på at antall soverom som er angitt i salgsoppgave er etter Forbrukertilsynets retningslinjer, og kun inkluderer soverom som er godkjent til varig opphold. De rommene som er opplistet ovenfor er angitt av bygningssakkyndig i tilstandsrapport og er etter takstbransjens retningslinjer, der det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende. Bruken av rommet som er opplyst i tilstandsrapport kan likevel være i strid med byggetekniske forskrifter og/eller manglende godkjennelse, bruksendringer til rom for varig opphold m.m. Se utfyllende informasjon i tilstandsrapport og i salgsoppgaven bl.a. under "Ferdigattest og midlertidig brukstillatelse". Vi gjør oppmerksom på at vi benytter kunstig intelligens (AI) som støtteverktøy i arbeidet med enkelte tekster og oppsummeringer.

Eiendommen består av to frittliggende eneboliger samt tre romslige bygninger på et åpent og vidstrakt tun. Nomerstadvegen 61 ble oppført i 1983 over én etasje og kjeller, og holder en gjennomgående tradisjonell standard fra byggeåret. Nomerstadvegen 59 er opprinnelig oppført i 1918 over halvannen etasje med tilbygg fra 1975, og gjennomgikk i 2023 en omfattende innvendig oppgradering med nytt kjøkken, tidsmessig baderom, nye overflater, nytt elektrisk anlegg og nytt rør-i-rør-system. Sammen med et frittstående verksted- og lagerbygg fra 2001 og en tradisjonsrik låvebygning som er oppført på gnr. 112, bnr. 85, byr eiendommen på et allsidig bruksområde og rikelig med plass. Nomerstadvegen 61: Entré og gang : Et inntrukket inngangsparti med platting mot øst leder inn til vindfanget, som har glassdør videre inn til gangen. Ytterdøren er i lakkert heltre med sidefelt i glass. Herfra er det direkte forbindelse til stuen, kjøkkenet, soverommene og våtrommene. Stue : Stuen har teppebelagt gulv og vegger kledd i panel. Rommets naturlige samlingspunkt er en åpen peis med innsats, forblendet med naturstein samt integrert barskap og vednisje. Foran peisen er det lagt steinflis som brannsikring. Store vindusflater og ett vindu med dekorglass slipper inn dagslyset, og fra stuen er det direkte utgang til en dels overbygget terrasse mot syd. Kjøkken : Kjøkkenet ligger i separat rom og er innredet med profilert innredning fra byggeåret med laminerte fronter, skrog og benkeplater. Over kjøkkenbenken er det fliser med mykfuge og oppvaskkum i metall. Kjøkkenet har opplegg og åpne plasser for komfyr, oppvaskmaskin og kjøl/fryseskap, samt ventilator over kokesonen med avkast over tak. Bad: Badet i 1. etasje har vinylbelegg på gulv med oppbrett bak baderomsplatene og opp mot terskel. Rommet er utstyrt med servant i innredning, badekar med forheng og elektrisk gulvvarme. Ventilasjonen er naturlig via ventil i himling. Badet har et oppgraderingsbehov. Toalettrom : Separat toalettrom i 1. etasje med belegg på gulv, laminerte plater på vegger og panelovn. Rommet har gulvmontert toalett, vegghengt servant og naturlig ventilasjon via åpningsbart vindu. Toalettrommet har et oppgraderingsbehov. Tre soverom : Boligen har tre soverom samlet i 1. etasje. Ett av soverommene har egen terrassedør med direkte utgang til en dels overbygget lufteterrasse mot vest. Kjeller : Innvendig trapp fører ned til kjelleretasjen, som inneholder gang, flere oppbevaringsboder, fyrrom og teknisk bod med vaskekum og opplegg for vaskemaskin. I fyrrommet står en kombinert vedfyrt og elektrisk fyrkjele tilknyttet radiatorer. Rommene i kjelleren har et oppgraderingsbehov. Nomerstadvegen 59: Entrè og gang: Et overbygget inngangsparti med platting mot syd og downlights i himlingen gir adkomst til boligen. Bak den laminerte ytterdøren fra 2021 ligger en lys entré og gang i tilbygget, fornyet i 2023 med laminatgulv, malte MDF-plater og downlights i taket. Herfra går trappen opp til andre etasje. Stue : Stuen ligger separat i første etasje og har lyse laminatgulv og malte veggflater fra 2023. Rommet varmes opp med en frittstående vedovn plassert på metallplate, med feieluke på røykgassrøret. Kjøkken: Kjøkkenet ble fornyet i 2023 med ny IKEA-innredning med grå laminerte fronter, laminerte benkeplater og vinylbelegg over benk med mykfuge. Rommet har komposittkum og integrerte hvitevarer som induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøl/fryseskap, samt kullfilterventilator, lekkasjevakt og komfyrvakt. Kjøkkenet er i tillegg utstyrt med en vedovn tilknyttet pipen, og i gulvet er det luke med adkomst til råkjeller. Bad: Badet i 1. etasje ble oppgradert i 2023 med grå baderomsplater på vegger, mørkt vinylbelegg med oppbrett på gulv og malt MDF-takpanel med downlights. Rommet har elektrisk gulvvarme, servant i baderomsinnredning, gulvmontert toalett, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. Ventilasjonen ivaretas med mekanisk avtrekksvifte på yttervegg. Soverom: Boligen har til sammen tre soverom. I første etasje ligger ett soverom med laminatgulv og malte veggflater. I andre etasje fører gangen til to soverom under skråtak, alle med laminatgulv og malte trepaneler eller MDF-plater. I tillegg finnes tre kott under skråtaket på dette planet samt et innredet rom med skuffer og oppheng for praktisk oppbevaring. Kjeller og råkjeller: Under tilbygget mot nord ligger en teknisk kjellerbod med støpt betonggulv med sluk, mekanisk avtrekksvifte, fordelerskap for rør-i-rør og varmtvannsbereder på 190 liter. Under deler av stuen og kjøkkenet er det i tillegg en råkjeller med ubehandlet natursteinsmur, betonggulv og synlige tømmerbjelker i himlingen, tilgjengelig via trapp under gulvluken på kjøkkenet. Andre bygningerr: På eiendommen står et isolert verksted og lagerbygg oppført i 2001, oppført på støpt såle med stålkonstruksjon, stålplater, skyveporter, foldeport med gangdør og 3-fas strømtilførsel. Låvebygningen fra 1930 har gjødselkjeller, åpne lagerrom og inntilbygde boder. Det er også oppført en grillhytte med lakkert tregulv, isolerglass og shingeltak på tomten. Overflater: Gulv: Laminat, gulvteppe, vinylbelegg og belegg på våtrom, behandlet og ubehandlet betong i kjellere, samt grus i garasje. Vegger: Malt og umalt tynnpanel, trepanel, malt strie, laminerte plater, baderoms- og våtromsplater, malte MDF-plater, samt pusset mur og natursteinsmur i kjellere. Himling: Himlingsplater, behandlet og malt trepanel, malte plater, MDF-takpanel og gipsplater i fyrrom. Lagring: Nomerstadvegen 61 har inntilbygget garasje og bod fra byggeåret, integrert barskap og vednisje i stue, kaldtloft over garasje og bod samt kjeller med fyrrom, teknisk bod og diverse boder. Nomerstadvegen 59 har tre kott under skråtak og kaldtloft i 2. etasje, samt teknisk bod og råkjeller. På eiendommen står det i tillegg verksted og lager på 170 m² med isolert verksteddel og uisolert lagerrom, samt låve på 117 m² med boder. For beskrivelse av tilstandsgrad (TG) 2 og 3, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Interessenter oppfordres spesielt til å undersøke disse forholdene som er gitt TG2 og 3 nærmere, da gitte tilstandsgrader her er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema. Takstmann har opplyst at det er eller har vært skadedyr (mus) i boligen. Skadedyr kan gi skjulte skader på boligen og omfanget kan ikke avdekkes før konstruksjonen er åpnet og kontrollert. For ytterligere opplysninger om standard, se vedlagte tilstandsrapport.

Nomerstadvegen 59: Det gjøres oppmerksom på at det kun er de integrerte hvitevarene på kjøkkenet som medfølger i kjøpet. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti. Nomerstadvegen 61: Hvitevarene medfølger i utgangspunktet ikke i salget. Frittstående hvitevarer og brunevarer medfølger ikke i salget med mindre det tydelig fremgår av salgsoppgaven. Funksjonaliteten på medfølgende hvitevarer er ikke kjent.

Se digitalt kart i finn-annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen. På visningsdagen vil det bli skiltet med visningsskilter fra EiendomsMegler 1.

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 11.10.2026. Bygning - Nomerstadvegen 61: Enebolig med 1.etasje og kjeller, oppført i 1983. Yttervegger med bindingsverk og utvendig stående kledning. Ingen opplysninger vedrørende isolering. Fasader uten etablert lufting bak kledningsbord. Lusinger påvist montert ved underkant mellom kledningsbord (stikkprøve). Konstruksjoner fra byggeåret 1983 (43 år). Ukjent vedrørende siste utvendige overflatebehandling. Etasjeskillere mot kjeller med trebjelkelag, ukjent vedrørende isolering. Kjeller med fyrrom, diverse boder og teknisk bod med opplegg for vaskemaskin og vaskekum. Sluk i gulv i fyrrom og teknisk bod. Gulvoverflater med behandlet/ubehandlet betonggulv. Delvis utlektede vegger med trepanel, øvrige med pussede murvegger, delvis malt. Himlinger med malt trepanel. Grunnmurer fremstår oppført med Lecablokk, utvendig pusset over terreng. Pussede overflater ved synlige murflater og støpte kjellergulv. Ukjent vedrørende eventuelle såler under grunnmurer, frostsikring av fundamenter og utførelse av U-blokkskift mot murkrone. Tak - Nomerstadvegen 61: Saltakkonstruksjon med kaldtloft, utført med prefabrikkerte taksperrer. Adkomst til loft via veggluke over inntilbygd bod og garasje. Undertak med bordtak. Himlinger fremstår som isolert med mineralull, påvist dampsperre ved stikkprøve. Ventilert loft ved raft med insektsnetting ved spalter. Tekking med shingel fra byggeåret (43 år). Undertak fremstår som bordtak fra byggeåret, ukjent vedrørende sekundærtekking. Renner og nedløp i metall fra byggeåret. Nedløpsrør tilknyttet oppstikkende rør ved terreng, ukjent vedrørende eventuelt internt overvannsnett. Helbeslått pipe og avtrekkshatter over tak med regnskjerming. Malte vindskier og isbord med metallbeslag. Takflater uten snøfangere (ikke påkrevd ved ru overflate og takvinkel slakere enn 27 grader). Pipe/Ildsted - Nomerstadvegen 61: Innvendig 2-løps elementpipe. Ett pipeløp er tilknyttet peis med innsats i stue, mens det andre er tilknyttet fyrkjel. Synlige pipevanger og brannmurer er pusset og malt, forblendet med naturstein i 1.etasje. Integrert barskap og vednisje i tilknytning til peiskonstruksjonen. Brannsikring foran peis med steinflis. Helbeslått pipeløp over tak med regnskjerm/toppdeksel. Sotluker i kjellerbod. Vinduer - Nomerstadvegen 61: Vinduer med isolerglass, påvist fra 1981. Ett vindu med dekorglass i stue. Luftespalter i overkarm på vinduene. Vannbrett med metallbeslag. Dører - Nomerstadvegen 61: Lakkert heltre ytterdør med glasset sidefelt fra byggeåret. To malte terrassedører med glassfelt fra 1981. Malt tredør til bod. Innerdører med finerte dørblad, samt dør med glass mellom vindfang og entré fra byggeåret. Brannklassifisert ståldør til fyrrom fra byggeåret. Trapper/adkomst - Nomerstadvegen 61: Inntrukket, østvendt inngangsparti. Trapp med metalltrinn og platting med terrassebord. Ensidig håndløper montert på vegg. Trapp til terrasse med metalltrinn og tosidig rekkverk/håndløper, plassert direkte mot terreng. Innvendig tretrapp mellom kjeller og 1.etasje med ensidig håndløper mot åpningen i trappeløpet, åpne opptrinn uten montert avstandslekt, lakkerte overflater med sklisikring. Balkong/terrasse - Nomerstadvegen 61: Dels overbygget terrasse mot syd ved 1.etasje på ca 17 m², hvorav den overbygde delen utgjør ca 6 m². Adkomst fra stue og terreng. Terrassekonstruksjon fra byggeåret, fundamentert på betongpilarer (ukjent vedrørende frostsikring under pilarer). Gulv med impregnerte terrassebord, malt stående rekkverk med beslag på håndløper (høyde 75 cm). Overbygg understøttet på tresøyle som en utvidelse av takkonstruksjonen. Dels overbygget lufte-terrasse mot vest ved 1.etasje på ca 3 m² med adkomst fra soverom. Fundamentert på betongpilarer, impregnerte terrassebord, malt stående rekkverk med beslag på håndløper (høyde 75 cm) og rafteutstikk som overbygg. Inntrukket inngangsparti målt til ca 3 m². VVS-installasjoner - Nomerstadvegen 61: Inntak med PE-rør. Stoppekran, vannmåler og reduksjonsventil montert i teknisk bod i kjeller. Vannførende rørinstallasjoner i all hovedsak med Cu-rør og åpne koblinger fra byggeåret (43 år). Avløpsrør i PP- eller PVC-plast, bunnledninger fremstår som PP/PVC, og stakeluke i kjeller. Kloakklufting fremstår ført over tak. Varmtvannsbereder fra 1994 (198 liter) plassert i fyrrom med sluk i gulv, vanntilkoblet med Cu-rør og strømtilkoblet med fast kobling og manuell bryter. Ventilasjon - Nomerstadvegen 61: Naturlig ventilasjon med veggventiler og spalter i vinduskarmer. Baderom med naturlig ventilasjon via ventil i himlingen og tilluft via åpen dør. Kjøkken med ventilator over komfyrplass og avkast over tak. Toalettrom med ventilering via åpningsbart vindu og tilluft via åpen dør. Tekniske detaljer - Nomerstadvegen 61: Kombinert vedfyrt og elektrisk fyrkjele fra byggeåret plassert i fyrrom, tilknyttet vannbårne radiatorer. Anlegget har rørføringer i metall, sirkulasjonspumpe, ekspansjonskar, elektriske varmeelementer/styring og er tilknyttet pipeløp. Varmefordeling med radiatorer og rørinstallasjoner fra byggeåret (43 år). Boligen mangler brannvarslingsanlegg (brannalarm eller røykvarslere) og håndslukkerutstyr iht. gjeldende forskrift om brannforebygging. Bygning - Nomerstadvegen 59: Enebolig med 1½ etasje og kjeller under tilbygg, oppført i 1918. Opplyst at tilbygg mot nord og syd ble oppført i 1975, med oppussingsarbeider i tilbygg utført i 2023. Yttervegger ved opprinnelig bygningsmasse fra 1918 er opplyst utført i laftet tømmer med innvendig og utvendig påforing. Yttervegger ved tilbygg er i bindingsverk. Fasader er kledd med stående og liggende trekledning, hovedsakelig fra ca. 1990; tilbygg mot syd omkledd i 2023 med lufting bak kledningen. Øvrige fasader fremstår hovedsakelig uten etablert luftespalte. Lusinger registrert ved stikkprøver. Siste utvendige overflatebehandling opplyst utført i 2025. Etasjeskille/stubbeloft mot kjellere og krypkjeller med trebjelkelag (ukjent isolering), påstøp ved baderom. Kjeller under tilbygg mot nord med støpt betonggulv med sluk, pussede vegger, malt MDF-panel i himling, mekanisk avtrekksvifte og tekniske installasjoner. Råkjeller under deler av kjøkken og stue med betonggulv, ubehandlet natursteinsmur, panel/bordkledning i himling med synlige tømmeråser/bjelker og adkomst via gulvluke på kjøkkenet. Krypkjeller uten inspeksjonsmulighet under opprinnelig bygningsmasse og tilbygg mot syd. Grunnmurer/ringmurer i sparesteinsbetong, tilbygg mot syd på støpte betongpilarer med lettklinkerblokker imellom (pusset utvendig), og synlig natursteinsmur i råkjeller. Støpte kjellergulv. Tak - Nomerstadvegen 59: Sal- og sperretakskonstruksjon med kaldtloft over flate himlinger. Takoppløft mot nord samt innvendige skråhimlinger i 2.etasje ved opprinnelig bygningsmasse. Synlige deler utført med uklassifisert skurlast med sperrer opplagt på takstoler/vegger. Adkomst til loft via himlingsluke i gang i 2.etasje (uten fast stige). Tre raftekott (kun ett besiktiget). Synlige deler av loftet isolert hovedsakelig med sagflis, dels supplert med mineralull; ikke registrert dampsperre ved synlige deler. Loftsrom ventilert via generelle utettheter og ventiler i gavler mot øst og vest. Taktekking med bølgeblikkplater av ukjent eldre dato. Undertak fremstår som bordtak fra byggeåret, dels eldre stikketak; sekundærtekking og eventuell dampsperre for øvrig ukjent. Renner og beslagsløsninger i metall (alder ukjent), nedløp med kjetting, montert stigetrinn og feieplattform til pipe. Malte vindskier og isbord med metallbeslag. Takflater uten snøfangere. Pipen er ført over tak uten synlig pipebeslag. Pipe/Ildsted - Nomerstadvegen 59: Innvendig ett-løps teglpipe fra byggeåret med synlig tegl over tak. Synlige pipevanger og brannmurer i 1. og 2.etasje pusset og malt (deler av murkrager er tildekket). Sotluke i kjøkken. Tilknyttet vedovn i stue og kjøkken i 1.etasje med metallplate som brannsikring mot gulv. Toppmontert røykgassrør med feieluke. Vinduer - Nomerstadvegen 59: Vinduer med isolerglass av svært blandet alder, påvist fra 1977, 1987, 1990, 1996, 2003 og 2021. Kjeller med varevindu. Malte vannbrett, dels med metallbeslag. Dører - Nomerstadvegen 59: Laminert ytterdør med glassfelt fra 2021. Innerdører med formpressede dørblad, opplyst fra 2023. Trapper/adkomst - Nomerstadvegen 59: Tretrapp foran inngangspartiet, plassert direkte mot terreng og uten rekkverk/håndløper. Innvendig bratt plassbygget tretrapp mellom 1. og 2.etasje uten rekkverk/håndløper, med åpne opptrinn uten avstandslekt, behandlede overflater og manglende rekkverkssikring ved 2.etasje. Innvendig bratt plassbygget tretrapp mellom kjeller og 1.etasje med ensidig håndløper mot åpningen i trappeløpet og åpne opptrinn uten avstandslekt. Enkel plassbygget trapp under gulvluke på kjøkkenet til råkjeller, uten rekkverk/håndløper. Balkong/terrasse - Nomerstadvegen 59: Overbygget inngangsparti mot syd med platting på ca 9 m², opplyst oppført i 1975. Gulv med impregnerte terrassebord og rekkverk opplyst utført i 2023. Himling under overbygget med malt trepanel og downlights. Fundamentert på kreosotimpregnerte tresøyler ført under terreng (ukjent vedrørende fundamentering og frostsikring). Overbygg understøttet av malte tresøyler som forlengelse av takkonstruksjonen på tilbygget, tekket med bølgeblikkplater. Takrenne i metall med kjetting som nedløp. VVS-installasjoner - Nomerstadvegen 59: Inntak med PE-rør. Stoppekran, digital vannmåler og reduksjonsventil montert i teknisk bod i kjeller, samt magnetventil for automatisk vannstenging. Forbruksvann med rør-i-rørsystem og PEX-fordelerskap i kjellerhimling med merkede kurser, stoppekran for varmt og kaldt vann, og drenasje til sluk. Røropplegg opplyst fra 2023 (3 år). Synlig avløpsrøropplegg med PP- eller PVC-plast opplyst fra 2023 (3 år); bunnledninger fremstår som PP/PVC fra opprinnelig byggeår. Stakeluke i kjeller. Ukjent vedrørende kloakklufting. Varmtvannsbereder av nyere dato (190 liter) plassert i teknisk bod med sluk, vanntilkoblet med PEX-rør og tilknyttet ekspansjonskar for trykkutjevning, samt strømtilkoblet med fast tilkobling og sikkerhetsbryter. Ventilasjon - Nomerstadvegen 59: Naturlig ventilasjon med veggventiler og spalter i enkelte vinduskarmer. Mekanisk avtrekksvifte og ventil på vegg i kjeller under tilbygg. Baderom med mekanisk ventilasjon via ventil på yttervegg og tilluft med åpen dør. Kjøkken med ventilator med kullfilter (omluft). Tekniske detaljer - Nomerstadvegen 59: Montert enkeltstående røykvarslere i 1. og 2.etasje (varslere er ikke funksjonstestet). Boligen mangler håndslukkerutstyr iht. gjeldende forskrift om brannforebygging. Byggegrunn: Byggegrunnen fremstår bestående av morenemasser med god drensevne. Verksted/lager: Verksted og lagerbygning, opplyst oppført i 2001. Støpt plate på mark, ukjent vedrørende isolering og fuktsperre under betonggulvet. Bærekonstruksjoner i stål med stålbuer. Opplyst at vegger/takkonstruksjoner i verksted er isolert. Uisolert lagerrom. Yttervegger er kledd med profilerte stålplater. Bygningen har store skyveporter i metall opphengt i metallskinner over portåpningene, samt foldeport i metall med integrert gangdør til verkstedet. Belysning med lysarmaturer på vegger og i himling. Saltakskonstruksjon tekket med stålplater, renner/nedløp i metall. Innlagt strøm med stigersskap og 3-fas strømuttak. Eksternt bruksareal (BRA-e) er målt til 170 m². Låve: Låvebygning, opplyst oppført ca. 1930. Fundamentert med støpte vegger ved gjødselkjeller og for øvrig på støpte pilarer. Etasjeskillet over gjødselkjelleren er i betong, mens øvrige gulvkonstruksjoner består av uisolert trebjelkelag. Yttervegger i åpent, uisolert bindingsverk med utvendig stående trekledning. Varevinduer og dører utført som slagporter. Åpning mot gjødselkjelleren er innkledd med trepanel. Saltak tekket med betongtakstein; renner og nedløp montert ved takflate mot øst. Ved gavl mot nord er det inntilbygde boder av ukjent byggeår på natursteinsfundament, tungt bindingsverk kledd med trekledning og metallplater, og sperretak tekket med bølgeblikkplater. Støpte vegger, særlig mot vest, har betydelige setningsskader og sprekkdannelser. Eksternt bruksareal (BRA-e) er oppmålt til 117 m². Grillhytte: Grillhytte opplyst tilflyttet ca. 2003. Fremstår fundamentert på betongheller. Lakkert tregulv, yttervegger i bindingsverk med utvendig stående kledning, terrassedør med glassfelt og vinduer med isolerglass. Pyramidetak tekket med shingel. Benkeinnredninger langs yttervegger. Eksternt bruksareal (BRA-e) er målt til 4 m². Elektrisk anlegg: Nomerstadvegen 61: Inntak via jordkabel. Inntakssikring og sikringsskap er plassert på vegg i teknisk kjellerbod. Sikringsskapet har hovedbryter, digital måler og automatsikringer, med merkede kurser. 3-fase 230 V anlegg med 63 A inntakssikring. Elektrisk gulvvarme på bad. Åpent ledningsnett med ujordede stikkontakter. Det elektriske anlegget er hovedsakelig fra byggeåret. Funksjon og tilstand må vurderes av fagkyndig. Nomerstadvegen 59: Inntak med jordkabel. Sikringsskap med jordfeilautomater plassert i trapperom/gang til kjeller. Kurser er merket. 3x230V, anlegg med ukjent kapasitet på hovedsikringer. Digital måler, hovedsikring og overspenningsvern fremstår å være plassert i utvendig inntaksskap på grunn ved fasade mot vest (avlåst skap, ikke besiktiget). Åpent ledningsnett med jordede kontakter. Elektrisk gulvvarme på baderom. Downlights ved flere himlinger. Funksjon og tilstand må vurderes av fagkyndig. Det er opplyst at det elektriske anlegget er komplett utskiftet og at arbeidene er utført av KB Elektro AS. Samsvarserklæringer for utført arbeid er ikke fremlagt. TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Nomerstadvegen 61 - Taktekking | Det er påvist omfang av mose/algevekster på takflatene. Shingeltekkingen har omfattende sprekkdannelser, slitasje og begroing med mose/lav, særlig ved gradrenner. Tekkingen fremstår betydelig alders- og værslitt, med redusert restlevetid og økt risiko for vanninntrenging. Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Shingeltekking fra byggeår, 1983 (43 år). Forventet brukstid er betydelig oppbrukt på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på undertak/bordtak. I følge Byggforsk byggdetaljblad er middels levetid for papp-, shingel- eller folietekking ca 25 år. I følge Byggforsk byggdetaljblad er middels levetid for bordtak som undertak ca 60 år. Vindskier og isbord har svertesopp og bærer preg av manglende vedlikehold. Mose- og algevekster bør fjernes fra takflatene for å hindre opphopning av fuktighet, som kan føre til redusert levetid på tekkingen og økt risiko for lekkasjer og frostsprengning. Det anbefales å skifte ut shingeltekkingen for å hindre vanninntrenging og følgeskader på underliggende konstruksjoner. Dersom tiltak ikke iverksettes, er det økt risiko for fuktskader og kostbare reparasjoner. Når vanntette sjikt på tak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer. Dette kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Taktekkingen bør skiftes ut, da forventet brukstid er betydelig overskredet. Konsekvensen av å ikke utbedre er økt risiko for lekkasjer og fuktskader i takkonstruksjonen, noe som kan medføre omfattende følgeskader og kostnader. Undertakets tilstand bør også vurderes nærmere i forbindelse med utskifting av tekking. Vindskier og isbord bør rengjøres og behandles med egnet overflatebehandling for å hindre videre soppvekst og forringelse. Manglende vedlikehold kan føre til råte og redusert levetid på trekonstruksjonene, samt økt risiko for fuktskader. - Nomerstadvegen 61 - Lufteterrasse | Det er påvist fukt-/råteskader i rekkverkssøyle og ytterligere råteskader kan ikke utelukkes. Terrassegulvet er utført med 21 mm terrassebord på bjelkelag med senteravstand 60 cm, noe som anses som underdimensjonert. Gulv og rekkverk har betydelig omfang av mose- og algevekster samt slitasje. I tillegg har vegetasjon vokst gjennom gulvbordene. Rekkverket på lufte-terrassen er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverk ved terrasse målt til 0,75 m (krav byggeår 0,9 m, dagens krav 1,0 m). Råteskadet treverk i rekkverkssøyle må skiftes ut, og det bør gjennomføres en grundig kontroll av øvrige deler av rekkverket for å avdekke eventuelle skjulte skader. Konsekvensen av å ikke utbedre dette er redusert stabilitet og sikkerhet, samt økt risiko for videre råteutvikling og skader på konstruksjonen. Gulv ved terrasse utført med 21 mm terrassebord bør vurderes skiftet til tykkelse 28 mm. Mose- og algevekster samt vegetasjon bør fjernes, og overflater bør rengjøres og behandles for å hindre videre forringelse og redusere risiko for råte og glatte overflater. Slitte gulvbord og rekkverk bør vurderes for utskifting eller vedlikehold for å sikre funksjon og sikkerhet. Konsekvensen er at rekkverket ikke gir tilstrekkelig fallsikring i henhold til dagens krav, noe som medfører økt risiko for fallulykker og behov for utbedring for å oppnå tilfredsstillende sikkerhet. Det anbefales å utbedre rekkverket slik at høyden tilfredsstiller gjeldende krav, for å sikre trygg bruk. - Nomerstadvegen 61 - Rom under terreng | Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Det er påvist fuktskjolder/fuktskader på overflater i underetasje/kjeller. Det er registrert mørk misfarging og fuktpreg i nedkant av veggpanel, særlig langs overgang mot gulv/listverk. Forholdet gjelder hovedsakelig påforede vegger med panel og kan indikere tidligere eller pågående fuktbelastning samt sviktende drenering. Forholdet bør undersøkes nærmere. Et felt med trepanel i bod er demontert etter tidligere vanninntrengning i kjelleren. Bakliggende isolasjon og veggkonstruksjon er eksponert. Forholdet er opplyst å være relatert til tidligere fukt-/vannpåvirkning. Murvegger og betonggulv med tradisjonelle tegn til fuktpåvirkning over tid med fuktskjolder, kalk- og saltutslag, løsnet puss og avskallinger. Ved befaringen ingen typisk fuktig kjellerlukt. Trappevanger, tredører, vinduer og trereoler satt mot betong -/muroverflater utsatt for fuktopptrekk og fuktskader. Det ble målt fuktkvote med 14 vektprosent fukt i trevirke ved hulltaking. I treverk med fuktkvote over 17 vektprosent øker faren for råte og muggsoppvekst. Påforet vegg i liten bod har betydelig utbuling/skjevhet fra gulv og oppover. Utvendig grunnmur fremstår uten tilsvarende deformasjoner eller tegn til jordtrykk. Årsaken er ikke nærmere avklart, men vurderes å være knyttet til den innvendige påforingen, eksempelvis deformasjon, forskyvning eller svekket innfesting av bunnsvill/stenderverk. Fuktpåvirkning i nedre del kan være medvirkende. Det bør iverksettes tiltak for å redusere fuktgjennomtrenging i kjellergulvet, for eksempel ved å etablere fuktsperre eller forbedre dreneringen rundt bygget. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for fuktskader, muggdannelse og forringelse av inneklimaet, samt mulig skade på bygningskonstruksjonen over tid. Det bør iverksettes tiltak for å utbedre fuktgjennomtrengingen i kjellermuren, for eksempel ved forbedring av drenering og utvendig fuktsikring. Konsekvensen av manglende utbedring er økt risiko for fuktskader, sopp - og muggdannelse, samt forringelse av bygningsmaterialer og innemiljø. Fuktskjolder og fuktskader kan indikere fuktinntrenging, med risiko for videre skadeutvikling og dårlig inneklima. Det anbefales å avdekke årsak til fukt og utbedre forholdet, samt reparere eller fornye skadede overflater. Det må foretas ytterligere undersøkelser for å fastslå omfang/årsak. Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser for å avdekke årsak og omfang av fukt-/vannskadene. Skadde og fuktpåvirkede materialer bør fjernes og eventuelle skader utbedres for å hindre videre utvikling av råte, mugg og dårlig inneklima. Dersom årsaken til fukt ikke utbedres, er det risiko for ytterligere skader på konstruksjonen og redusert levetid på bygningsdelene. Det bør iverksettes tiltak for å redusere fuktbelastningen i kjelleren, for eksempel ved å fjerne treverk og annet organisk materiale som står mot mur- og betongflater, samt sikre god ventilasjon. Videre bør det vurderes å utbedre eller fjerne løs puss og områder med kalk- og saltutslag for å hindre videre forringelse av konstruksjonen. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for råte, muggsopp og skader på bygningsdeler, noe som kan føre til dårlig inneklima og redusert levetid på konstruksjonen. Ny drenering kan vurderes ut fra arealbehov og eget krav til nytteverdi av kjelleren. Konstruksjonen bør åpnes lokalt og undersøkes nærmere for å avklare årsaken til utbulingen/skjevheten. Dersom det foreligger fuktpåvirkning eller svekket innfesting, bør nødvendige utbedringer gjennomføres for å unngå videre skader og redusert bæreevne. Manglende utbedring kan medføre økt risiko for konstruksjonssvikt, fuktskader og forringet inneklima. - Nomerstadvegen 61 - Bad - Generell | Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Badet har betydelig overskredet forventet levetid for våtrom (43 år). I følge Byggforsk byggdetaljblad kan man på overflater ikke forvente lengre levetid enn ca 20 år. Dette er helt avhengig av bruken. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. - Nomerstadvegen 61 - Bad - Overflater, vegger og himling | Vindu i definert våtsone utsatt for fuktskader, ingen påviste skader ved befaringen. Våtsone defineres til hele gulvet, vegger innenfor dusjnisje/dusjkabinett/badekar +1 meter på hver side, og vegger bak servant +0,5 meter på hver side og over/under servant. Veggplatene har åpne/skadde skjøter med misfarging og stedvis nedbrytning av plateoverflaten. Forholdet tyder på fuktpåvirkning og medfører redusert tetthet i våtsonen. Bruk av ikke fuktbestandige materialer i våtsonen kan føre til rask nedbrytning ved fuktpåvirkning. Dette øker risikoen for fuktskader, råte og muggdannelse, samt redusert levetid på bygningsdeler. Det anbefales å skifte ut uegnede materialer med fuktbestandige løsninger tilpasset bruk i våtsoner. Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes. Utskiftning av veggplater som helhet må påregnes. Konsekvensen av manglende utskiftninger er økt risiko for fuktskader i underliggende konstruksjoner, som kan føre til råte, soppdannelse og kostbare reparasjoner. - Nomerstadvegen 61 - Bad - Vanntett sjikt, membran og sluk | Våtrommet har eldre våtromsløsninger for gulv og vegg som er etablert før år 2000. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Baderomspanel er eldre enn 20 år og har derfor en usikker fremtidig funksjon. Våtromsvinyl med synlige sveiseskjøter på vegg er eldre enn 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Våtromsvinyl med synlige sveiseskjøter på gulv er eldre enn 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Konsekvensen er at membranen kan ha redusert funksjon og tetthet som følge av alder, noe som øker risikoen for fuktinntrengning og skjulte skader i konstruksjonen, samt behov for oppgradering eller rehabilitering av våtrommet. Det anbefales å oppgradere eller fornye det vanntette sjiktet for å sikre tilstrekkelig beskyttelse mot fuktskader. Konsekvensen av å ikke utbedre eldre tettesjikt er økt risiko for lekkasjer og fuktskader i konstruksjonen, noe som kan medføre kostbare reparasjoner og redusert levetid for våtrommet. Konsekvensen er at membranen/tettesjikt kan ha redusert funksjon og tetthet som følge av alder, noe som øker risikoen for fuktinntrengning og skjulte skader i konstruksjonen, samt behov for oppgradering eller rehabilitering av våtrommet. - Nomerstadvegen 61 - Toalettrom - Overflater og konstruksjon | Himlingen i toalettrommet har fuktrelaterte skjolder/misfarging og stedvis løsnet/buklet overflate. Eier opplyser at forholdet skyldes kondens. Årsaken er ikke nærmere avklart, og tidligere eller pågående lekkasje fra tak/overliggende konstruksjon kan ikke utelukkes. Årsaken til fuktskadene bør undersøkes nærmere av fagperson for å avklare om det foreligger lekkasje fra tak eller overliggende konstruksjon, eller om skadene skyldes kondens. Tiltak for utbedring bør iverksettes for å hindre videre skadeutvikling og redusere risiko for sopp, råte og forringelse av inneklima. Kostnadsestimat gjelder for kontroll utført av fagkyndig; ytterligere kostnader for utbedringer må påregnes. - Nomerstadvegen 59 - Etasjeskiller og bærende konstruksjoner | Det er påvist store nedbøyninger eller skjevheter som kan skyldes svikt i konstruksjonen. Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm. Det er målt total høydeforskjell > 30 mm. Høydeavviksmålinger i stue og soverom ved 1.etasje viser avvik over normale toleranser, med registrerte avvik opp mot 35 mm over hele rommets målelengde i både stue og soverom. I tillegg er det lokalt målt høydeavvik på 20 mm innenfor 2 meter i soverom. I gang ved 2. etasje er det registrert høydeforskjell på 40 mm lokalt innenfor 2 meter, samt 20 mm i et soverom og 50 mm i soverom mot øst over hele rommets målelengde ved 2.etasje. Høydeforskjeller fremstår i hovedsak fra byggeåret samt påvirket av noe langtidsnedbøyninger, setninger eller telehiv. Etasjeskiller/trebjelkelag over råkjelleren fremstår som uisolert. Det anbefales å få konstruksjonen undersøkt nærmere av bygningssakkyndig eller rådgivende ingeniør for å avklare årsak, omfang og behov for utbedring. Eventuelle skader eller svikt bør utbedres så raskt som mulig for å forhindre videre utvikling. Det anbefales å undersøke forholdet nærmere for å avklare årsak og omfang. Ved tegn til videre bevegelser eller andre skader bør forholdet vurderes av bygningssakkyndig eller rådgivende ingeniør. Det anbefales å undersøke årsak og omfang nærmere for å avklare om høydeforskjellen skyldes naturlige bevegelser eller forhold som krever utbedring. Ved tegn til videre bevegelser eller konstruksjonssvikt bør forholdet vurderes av bygningssakkyndig eller rådgivende ingeniør. For å utbedre høydeavvikene må det gjennomføres omfattende arbeider med avretting av gulv og eventuelt utbedring av bjelkelag. Konsekvensen av å ikke utbedre er redusert brukskomfort, økt risiko for skjevbelastning på konstruksjonen og mulige følgeskader over tid. Tiltak bør vurderes spesielt ved større oppgraderinger eller renovering, da utbedring vil være kostbart og omfattende. Det bør etterisoleres i etasjeskiller/trebjelkelag over råkjelleren for å redusere varmetap og forbedre bokomforten. Manglende isolasjon medfører økt varmetap, høyere oppvarmingskostnader og risiko for kondens- og fuktskader i konstruksjonen. - Nomerstadvegen 59 - Grunnmur og fundamenter | Grunnmur i lettklinkerblokker har sprekkdannelser, dels gjennomgående sprekker, samt betydelige skjevheter og åpninger i overgang mot støpt betongpilar og mellom murverk og trebjelkelag. Sprekkdannelsene og skjevhetene vurderes å skyldes bevegelser/setninger i konstruksjonen. Det er glipper mellom murverk og trebjelkelag, noe som medfører økt risiko for inntrengning av skadedyr. Avviket er lokalisert under tilbygget mot syd. Grunnmurer med noe omfang av avskallinger, riss og sprekker. Kjellergulv med noe oppsprekkinger. Tildekkede eller dels utilgjengelige grunnmurer kunne ikke besiktiges. Setningsskader og store sprekker kan føre til svekket bæreevne, økt fuktinntrenging og risiko for videre skadeutvikling. Det anses påkrevet med kontroll og utredning av skadebildet av fagmann. Kostnadsestimat kun for utbedringer av sprekker/riss samt kontroll og utredning av skadebildet. Ytterligere kostnader kan bli påkrevet etter utredning. Refundamentering av de murte lettklinkerringmurene under tilbygget mot syd må påregnes. Eksisterende betongpilarer omfattes ikke av denne vurderingen. Jevnlig kontroll av grunnmurer anbefales. Glippene mellom murverk og trebjelkelag bør tettes for å hindre inntrengning av skadedyr og redusere risikoen for skader på konstruksjonen. Dersom tiltak ikke iverksettes, kan det oppstå ytterligere skader og økte vedlikeholdskostnader over tid. Lokale tiltak med reparasjoner av sprekker/riss. Grunnmurer og fundamenter som er tildekket eller utilgjengelige bør gjøres tilgjengelige for nærmere kontroll, for å avdekke eventuelle skader eller svakheter som ikke er synlige ved dagens besiktigelse. Konsekvensen av manglende inspeksjonsmulighet er økt risiko for skjulte skader, redusert levetid og potensielle fukt- eller setningsskader som kan utvikle seg uten at det oppdages i tide. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Nomerstadvegen 61 - Nedløp, beslag og skorsteiner over tak | Det er skader på oppstikkende rør, og enkelte nedløp er ikke korrekt tilkoblet de oppstikkende rørene. Renner og nedløp har ujevnheter, deformasjoner, bulker og preg av slitasje. Nedløp med noe frostspreng. Beslag, renner og nedløp anses å ha betydelig overskredet forventet levetid. I følge Byggforsk byggdetaljblad er middels levetid for renner og nedløp ca 30 år. For beslag er middels levetid ca 25 år. Uten snøfangere, tekking med ru overflate. Ingen opplysninger om problematikk med snøras. Snøfangere fremstår som utelatt ved byggetidspunktet grunnet ru overflate ved tekkingen og takvinkel slakere enn 27 grader. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Dette kan utgjøre en sikkerhetsrisiko. Manglende stigetrinn til pipe. Skadede oppstikkende rør bør utbedres, og alle nedløp må tilkobles korrekt for å sikre effektiv bortledning av vann. Konsekvensen av manglende utbedring er økt risiko for vannskader på grunnmur og omkringliggende konstruksjoner. Renner, nedløp og beslag bør skiftes ut i nær fremtid for å unngå lekkasjer og følgeskader på bygningen, da dagens løsninger har betydelig overskredet forventet levetid og viser tegn til slitasje og deformasjoner. Dersom tiltak ikke iverksettes, øker risikoen for vanninntrenging og fuktskader på konstruksjonen. Manglende snøfangere kan føre til ras av snø og is fra taket, med fare for skade på personer, eiendom og installasjoner. Stigetrinn for feier må monteres for å sikre trygg og forskriftsmessig adkomst til pipen. Manglende stigetrinn utgjør en sikkerhetsrisiko for feier og kan føre til pålegg om utbedring fra myndighetene. - Nomerstadvegen 61 - Takkonstruksjon/Loft | Det er ikke etablert gangbaner for inspeksjon, og besiktigelsen av kaldloftet er derfor kun utført fra veggluken. Museekskrementer er observert ved loftsluken, og det er enkelte vepsebol på loftet. Noe svertesopp er påvist på undertaket. Dette kan settes i sammenheng med varmluftslekkasjer fra underliggende rom. Det er stedvis mangelfull og ujevn isolering av himlingen på loftet, med åpne partier uten isolasjon i midtre del. Dette kan medføre økt varmetap og lokal risiko for kondens. Det er betydelig svertesopp på underkledninger langs raft, hovedsakelig rundt hele boligen. Det bør etableres gangbaner for trygg og grundig inspeksjon av kaldtloftet. Museekskrementer og vepsebol bør fjernes, og det anbefales å kontrollere for skadedyr for å unngå lukt, helseplager og ytterligere skade på konstruksjonen. Svertesopp på undertaket bør fjernes, og årsaken til varmluftslekkasjer må utbedres for å redusere risikoen for videre soppvekst og fuktskader. Mangelfull og ujevn isolering bør utbedres, og åpne partier isoleres, for å redusere varmetap og risiko for kondensskader i konstruksjonen. - Nomerstadvegen 61 - Yttervegger | Det er ingen lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Kledningsbordene har oppsprekkinger, slitasje og betydelig forekomst av svertesopp. Overflatene bærer preg av mangelfullt vedlikehold og overflatebehandling over tid, og kledningen har et omfattende vedlikeholdsbehov. Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. Manglende lufting kan føre til opphopning av fukt, med risiko for råte- og fuktskader i kledning og underliggende konstruksjon. Det anbefales å etablere tilstrekkelig lufting i nedre kant av kledningen for å sikre uttørking og redusere fuktbelastning. Kledningen bør rengjøres, behandles mot svertesopp og overflatebehandles på nytt for å hindre videre forringelse. Oppsprekkinger og slitasje bør utbedres for å forhindre fuktopptak og ytterligere skader på trekledningen. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for råte, redusert levetid på kledningen og mulige følgeskader på underliggende konstruksjoner. Lusinger eller musebånd bør sjekkes ut for hele boligen grunnet fare for inntrengning av skadedyr. Supplering med musebørste hvor lusinger/musebånd mangler anbefales. - Nomerstadvegen 61 - Vinduer | Enkelte vinduer er vanskelig å åpne og lukke. Flere vinduer med fuktmerker etter kondens. Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år. Forventet brukstid er betydelig oppbrukt på vinduer, vinduer fra 1981 (45 år). I følge Byggforsk byggdetaljblad er middels levetid for vinduer normalt ca 40 år. Normal garantitid for isolerglass mot punktering er 5- 10 år. Tettelister ved åpningsbare vinduer har mistet noe tettefunksjon. Ikke påvist punkteringer, men kan forekomme grunnet vinduenes alder. Eldre vinduer med isolerglass må forventes utført med farlige stoffer slik som PCB/klorparafiner/ftalat-holdig materiale. Det anbefales å justere vinduene for å sikre normal funksjon. Innvendig kondensering kan føre til fuktskader på vinduer og tilstøtende konstruksjon, samt indikere dårlig inneklima eller ventilasjon. Det bør gjøres tiltak for å bedre ventilering av rommet. Vinduer bør følges opp med jevnlig kontroll og vedlikehold, og det må påregnes utskifting av vinduer i nær fremtid basert på levetidsbetraktninger og tilstand. Konsekvensen av å ikke utbedre er økt risiko for punktering av isolerglass, redusert isolasjonsevne, trekk, varmetap og mulige fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Tettelister ved åpningsbare vinduer bør byttes for å sikre god tetthet og redusere varmetap samt risiko for fuktskader. Det bør påregnes at enkelte vinduer kan ha punkterte glass på grunn av alder, noe som kan medføre redusert isolasjonsevne og behov for utskiftning. Eldre vinduer med isolerglass kan inneholde farlige stoffer som PCB, klorparafiner eller ftalater. Ved utskiftning eller håndtering av disse vinduene må det tas hensyn til forsvarlig avfallshåndtering for å unngå helse- og miljøskader. - Nomerstadvegen 61 - Ytterdører | Dører med noe slitasje. Tettelister har mistet noe tettefunksjon. Dørvridere med noe slark. Forventet brukstid er oppbrukt på dører. I følge Byggforsk byggdetaljblad er middels levetid for dører normalt ca 40 år. Normal garantitid for isolerglass mot punktering er 5-10 år. Ikke påvist punkteringer, men kan forekomme grunnet dørens alder. Det bør påregnes utskiftning eller oppgradering av dører og tettelister for å sikre tilfredsstillende funksjon og energieffektivitet, samt redusere risiko for trekk, varmetap og fuktskader. Dørvridere bør strammes eller byttes for å sikre god brukervennlighet. Alder og slitasje medfører økt risiko for funksjonssvikt og punktering av glass, noe som kan føre til ytterligere skader og økte kostnader over tid. - Nomerstadvegen 61 - Dels overbygget terrasse | Terrassen har skjevheter, og betongpilarene har stedvis skjevheter og sprekkdannelser. Terrassegulvet er utført med 21 mm terrassebord på bjelkelag med ca. 60 cm senteravstand, noe som vurderes som underdimensjonert. Gulvet har betydelig slitasje samt mose- og algevekst, og fremstår med omfattende vedlikeholdsbehov. Rekkverket er løst/slarkete, med manglende rekkverksbord ved trappen og råteskader på enkelte bord. Rekkverket på terrassen og trappen er for lavt i forhold til dagens krav. Det bør utføres utbedring av skjevheter og sprekkdannelser i betongpilarene for å sikre stabilitet og redusere risiko for videre setningsskader. Gulv ved terrasse utført med 21 mm terrassebord bør vurderes skiftet til tykkelse 28 mm. Gulvet bør rengjøres og behandles for å fjerne mose og alger, samt gjennomgås for nødvendig vedlikehold for å forlenge levetiden og redusere risiko for glatte overflater. Rekkverket må festes og manglende rekkverksbord ved trappen må monteres. Råteskadde bord bør skiftes ut for å ivareta sikkerheten og hindre fallulykker. Rekkverket på terrassen og trappen anbefales hevet til dagens forskriftskrav for å redusere risikoen for fallulykker. Lavt rekkverk gir økt fare for personskader, spesielt for barn og eldre. - Nomerstadvegen 61 - Utvendige trapper | Trapp og platting med vedlikeholdsbehov. Plattingen er utført med 21 mm terrassebord på bjelkelag med senteravstand 60 cm, noe som anses som underdimensjonert. Trapp og platting bør vedlikeholdes for å forhindre ytterligere forringelse og redusere risikoen for skader. Gulv ved plattingen utført med 21 mm terrassebord bør vurderes skiftet til tykkelse 28 mm. - Nomerstadvegen 61 - Inntilbygget garasje og bod | Gulvspon i bod har fuktskjolder og muggdannelser, som fremstår å skyldes avriming fra kjøle- og fryseskap over tid. Vippeporten har tegn til slitasje, elde og avflassinger. Fuktskjolder på gulvspon bør undersøkes nærmere, og eventuelle skader utbedres for å hindre videre fuktpåvirkning og risiko for råte eller soppdannelse. Vippeporten bør vedlikeholdes eller vurderes skiftet ut for å sikre funksjon og forhindre ytterligere slitasje. - Nomerstadvegen 61 - Overflater - gulv | Laminatgulvet i vindfanget har noe svelling. Gulvoverflater har stedvis noe knirk. Det anses ikke nødvendig med umiddelbare tiltak. Evt utbedringer kan vurderes ved planlagte rehabiliteringer. - Nomerstadvegen 61 - Overflater - vegger og himlinger | Det er registrert løsnet/buklet strietapet og misfarging øverst på vegg mot toalettrom. Forholdet kan ha sammenheng med fukt -/kondensproblematikken i tilstøtende toalettrom. Det anses ikke nødvendig med umiddelbare tiltak. Evt utbedringer kan vurderes ved planlagte rehabiliteringer. - Nomerstadvegen 61 - Etasjeskiller og bærende konstruksjoner | Høydeavviksmålinger i ett soverom i 1.etasje viser avvik over normale toleranser, med registrerte avvik opp mot 15 mm over hele rommets målelengde. Øvrige høydeavvik er målt innenfor normal toleranse, med registrerte avvik på inntil 10 mm. Høydeforskjeller fremstår i hovedsak fra byggeåret samt påvirket av noe langtidsnedbøyninger, setninger eller telehiv. Det anses ikke nødvendig med umiddelbare tiltak. Evt utbedringer kan vurderes ved planlagte rehabiliteringer. - Nomerstadvegen 61 - Innvendige trapper | Trappen har kun ensidig håndløper mot åpningen i trappeløpet, mens øvrige sider mangler rekkverk eller håndløper. Det er åpne opptrinn uten avstandslekt. Trappevanger mot betonggulv utsatt for fuktopptrekk og fuktskader. Trapp uten rekkverk/håndløper, ingen spesielle krav ved intern trapp kun for drift av bygget. Av sikkerhetsmessige hensyn bør rekkverk monteres. - Nomerstadvegen 61 - Innvendige dører | Dører med preg av elde/slitasje samt at enkelte dører har noe slarkete vridere. Forventet brukstid for dørene er oppbrukt.I følge Byggforsk byggdetaljblad er middels levetid for dører normalt ca 40 år. Det anses ikke nødvendig med umiddelbare tiltak. Evt utbedringer kan vurderes ved planlagte rehabiliteringer. - Nomerstadvegen 61 - Bad - Overflater gulv | Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Høydeforskjell sluk/terskel ble målt til 15 mm og tilfredsstiller ikke krav i teknisk forskrift (minimum 25 mm over sluk ved gulv foran terskel). Gulvbelegget har omfattende misfarging. Forholdet fremstår ikke som fuktrelatert og kan ha sammenheng med varmebelastning fra gulvvarme samt aldring av belegget. Årsaken er ikke nærmere avklart. Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. For å etablere fall til sluk iht til dagens forskrift må gulvet rehabiliteres. Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser for å avklare årsaken til misfargingen. Gulvbelegget anbefales utskiftet i forbindelse med renovering. Konsekvensen av å ikke utbedre forholdet kan være redusert levetid og estetisk forringelse av gulvet, samt mulig økt risiko for skjulte skader dersom det foreligger ukjente årsaker. - Nomerstadvegen 61 - Bad - Sanitærutstyr og innredning | Installasjonene fremstår med preg av elde og slitasje. Badekaret er oppklosset med biter av laminatgulv. Installasjonene må påregnes utskiftet i forbindelse med renoveringen for å sikre forsvarlig funksjon og redusere risiko for lekkasjer eller skader som følge av elde og slitasje. Badekaret bør monteres på en fagmessig og stabil måte, da dagens løsning med oppklossing på laminatgulv kan føre til ustabilitet og økt fare for skader på både badekar og gulv. - Nomerstadvegen 61 - Bad - Ventilasjon | Våtrommet mangler tilluftsventilering. For at ventilasjonen skal fungere, må luft både trekkes ut (avtrekk) og slippes inn (tilluft). Hvis det mangler tilluft, får ikke luften sirkulert skikkelig. Tilluft via åpen dør. Det er kun oppdriftsventilasjon (naturlig ventilasjon). Manglende tilluftsventilering i våtrommet kan føre til dårlig luftsirkulasjon og høy luftfuktighet. Dette øker risikoen for kondens, muggvekst og fuktskader over tid. Over tid kan manglende tilluftsventilering resultere i mugg- og soppdannelse, spesielt på steder som ikke får god nok luftgjennomstrømning. Tilluftsspalte under dørblad anbefales. Manglende ventilasjon kan føre til opphopning av fukt og dårlig luftkvalitet. Dette øker risikoen for kondens, muggvekst, luktproblemer og fuktskader over tid. Det bør etableres mekanisk avtrekk for å sikre tilstrekkelig ventilasjon. Konsekvensen av kun naturlig ventilasjon er redusert luftutskifting, som kan føre til dårlig inneklima, økt fuktbelastning og risiko for mugg- og fuktskader. - Nomerstadvegen 61 - Kjøkken - Overflater og innredning | Kjøkkeninnredning fra byggeåret med bruksslitasje. Flere skap- og skuffefronter er ujusterte eller skjeve. Innredningen har umoderne løsninger. Fliser og fuger med misfarginger og slitasje. Kjøkkeninnredningen bør vurderes for oppgradering eller utskifting for å sikre funksjonalitet og estetikk. Dersom avvikene skal utbedres, må skjeve eller ujusterte fronter justeres eller byttes. Konsekvensen av å ikke utbedre er redusert brukervennlighet, økt slitasje og lavere standard på kjøkkenet. - Nomerstadvegen 61 - Kjøkken - Avtrekk | Ventilatorens forventede levetid anses overskredet. En kjøkkenventilator kan forventes å vare i gjennomsnitt 10 til 15 år, avhengig av kvaliteten og hyppigheten av bruk. Ventilatoren bør vurderes for utskifting, da forventet levetid er overskredet. Konsekvensen av å ikke bytte ut ventilatoren er redusert funksjon, økt risiko for driftsstans og dårligere luftkvalitet på kjøkkenet. - Nomerstadvegen 61 - Toalettrom - Sanitærutstyr | Installasjoner med preg av slitasje/elde. Installasjonene bør vurderes for utskifting eller oppgradering for å sikre funksjon og unngå risiko for lekkasjer eller driftsproblemer som følge av slitasje og elde. - Nomerstadvegen 61 - Toalettrom - Avtrekk/ventilasjon | Naturlig ventilasjon via åpningsbart vindu, tilluft via åpen dør. Det mangler luftespalte i eller rundt dør. Naturlig ventilering gir begrenset luftutskifting, med risiko for opphopning av fukt og dårlig inneklima. Det bør etableres mekanisk ventilasjon for å sikre tilstrekkelig luftutskifting. Konsekvensen av kun naturlig ventilasjon er at inneklimaet kan bli dårlig, med risiko for fuktproblemer og redusert komfort. Det bør etableres tilluftsløsning. Det bør etableres luftespalte i eller rundt døren for å sikre tilstrekkelig ventilasjon. Manglende luftespalte kan føre til dårlig luftutskifting, økt fuktbelastning og risiko for mugg- og fuktskader. - Nomerstadvegen 61 - Fyrrom - Overflater og konstruksjon | Betonggulv med noe oppsprekkinger. Brannklassifisert dør mangler selvlukkerfunksjon. Gipskledningen er brutt/skadet rundt rørgjennomføringer og tidligere rørgjennomføringer, med åpne partier og mangelfull tetting. Utførelsen bryter gipskledningens kontinuitet og kan redusere konstruksjonens brannmotstand. Brannsikkerheten vurderes å være utført i samsvar med forskriftskravene som gjaldt på oppføringstidspunktet. Oppsprekkede betonggulv bør holdes under oppsikt for å hindre videre forringelse og redusere risiko for fuktskader eller svekket bæreevne. Det er viktig å utbedre fyrrommet slik at gjeldende krav til brannsikkerhet oppfylles, herunder nødvendige tiltak som brannklassifiserte konstruksjoner, tetting av gjennomføringer og korrekt installasjon av teknisk utstyr. Arbeidet bør utføres av kvalifisert fagperson. Det bør monteres selvlukker på den brannklassifiserte døren for å sikre at døren lukkes automatisk ved brann, og dermed opprettholde nødvendig brannmotstand. Utette og åpne partier i gipskledningen rundt rørgjennomføringer og tidligere rørgjennomføringer bør utbedres og tettes forskriftsmessig for å gjenopprette konstruksjonens brannmotstand. Manglende tetting kan føre til redusert brannsikkerhet og økt risiko for spredning av brann og røyk. - Nomerstadvegen 61 - Innvendige vannledninger | Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Mer enn halvparten av levetiden er oppbrukt ved mesteparten av vannrørene. Kobbervannrør har levetid på fra 25 til 50 år. Stoppekran ikke merket. Enkelte Cu-installasjoner med noe irring. Lekkasjevakt mangler på rom med vanninstallasjoner. Eldre kobberrør med skjøter har økt risiko for lekkasjer og svikt i koblinger, med fare for vannskader. Det anbefales å følge med på tilstanden. Det kan bli behov for utskifting av rørsystemet for å sikre videre funksjon og redusere risiko for skader. Det anbefales å planlegge utskifting eller oppgradering av rørsystemet for å sikre videre driftssikkerhet. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Det anbefales at røropplegget vurderes av rørlegger for å avdekke eventuelle behov for utskifting eller utbedring, da rørene har oppnådd høy alder og usikker fremtidig funksjon. Konsekvensen av å ikke utbedre kan være økt risiko for lekkasjer, vannskader og driftsavbrudd. Stoppekran bør merkes for å sikre rask avstengning ved lekkasje. Irring på Cu-installasjoner bør undersøkes nærmere og eventuelt utbedres for å forhindre lekkasjer og videre korrosjon. Det anbefales å montere lekkasjevakt på rom med vanninstallasjoner for å redusere risikoen for vannskader. - Nomerstadvegen 61 - Innvendige avløpsrør | Mer enn halvparten av levetiden er oppbrukt ved mesteparten av avløpsrørene. Plast avløpsrør har levetid på 50 år. Det anbefales at tilstanden på avløpsrørene vurderes av fagkyndig, da mer enn halvparten av forventet levetid er oppbrukt. Konsekvensen av å ikke følge opp dette kan være økt risiko for lekkasjer, tilstopping eller andre skader på avløpssystemet, noe som kan medføre kostbare reparasjoner og følgeskader på bygningen. - Nomerstadvegen 61 - Ventilasjon | Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. - Nomerstadvegen 61 - Varmesentral | Det foreligger ikke service på anlegget siste to år, dokumentert service på anlegget finnes ikke eller er utenfor produsentens anvisning om serviceintervall. Fyrkjelen er fra byggeåret og har overskredet normal forventet brukstid. Normal levetid for fyrkjeler er 30 år. Fyrkjel og rørkoblinger med rustdannelser. Varmtvannsbereder plassert i fyrrom og fremstår tilknyttet fyrkjelen. Nærmere funksjon og koblingsprinsipp er ikke undersøkt. Ukjent funksjon og tilstand. Det er ikke fremlagt tilfredsstillende dokumentasjon av brannsikring av anlegget. Manglende service kan føre til redusert driftssikkerhet, dårligere ytelse og økt risiko for feil eller havari. Det bør utføres service på anlegget. Anlegget bør kontrolleres av fagkyndig for å avdekke eventuelle feil eller mangler, samt vurdere behov for utskifting eller utbedring, da fyrkjelen har overskredet forventet brukstid og det er registrert rustdannelser på fyrkjel og rørkoblinger. Det bør også avklares funksjon og koblingsprinsipp for varmtvannsbereder, da ukjent tilstand og funksjon medfører risiko for redusert driftssikkerhet og potensielle lekkasjer eller driftsstans. Manglende dokumentasjon og servicehistorikk øker risikoen for skjulte feil og uforutsette driftsavbrudd. Manglende dokumentasjon gir usikkerhet om brannsikkerheten, med risiko for at anlegget ikke oppfyller gjeldende krav. Det anbefales å fremskaffe eller utarbeide dokumentasjon, samt få kontrollert brannsikringen av fagkyndig. Det bør innhentes dokumentasjon på brannsikring av anlegget om dette finnes. - Nomerstadvegen 61 - Varmtvannsbereder/tank | Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Strømtilkoblet med fast kobling og manuell bryter. Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Beredere anbefales utskiftet etter 20 år. Eldre bereder fra 1994 (32 år), ingen opplysninger om feil/mangler. Mangelfull el-tilkobling kan innebære økt risiko for elektrisk feil, brannfare og redusert sikkerhet. Det anbefales å få kontrollert og utbedret el-tilkoblingen av autorisert fagperson i henhold til gjeldende forskriftskrav. Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. Det anbefales bereder med fast montering og sikkerhetsbryter. Eldre varmtvannstank har økt risiko for svikt og lekkasjer, med fare for vannskader og redusert driftssikkerhet. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå. Det anbefales å planlegge utskifting av varmtvannstanken for å sikre videre trygg og stabil drift. - Nomerstadvegen 61 - Vannbåren varme | Anlegget har nådd en alder som medfører usikker fremtidig funksjon. Sentralvarmeanlegget er 43 år gammelt. Levetiden på vannbårne varmesystem varierer, generelt har rørsystem og radiator en forventet levetid på 30 - 50 år. Alder på anlegget gir økt risiko for svikt, redusert ytelse og uforutsette driftsproblemer. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må anlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at anlegget dokumenteres av fagperson. Det anbefales å planlegge for kontroll, oppgradering eller utskifting av anlegget for å sikre videre driftssikkerhet. Anlegget bør kontrolleres av fagkyndig for å avdekke eventuelle feil eller behov for vedlikehold. Konsekvensen av manglende kontroll og høy alder er økt risiko for funksjonssvikt, lekkasjer eller andre skader, noe som kan medføre kostbare reparasjoner og redusert komfort. - Nomerstadvegen 61 - Fuktsikring og drenering | Fuktsikringen er utført i henhold til anbefalingene som gjaldt ved byggeåret 1983 (43 år), og det er derfor usikkerhet knyttet til fremtidig funksjon. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Ifølge Byggforsk byggdetaljblad er anbefalt intervall for utskifting av drenering mellom 20 og 60 år. Det er påvist symptomer som svelling, svertesopp/muggsopp, misfarging eller fuktskjolder som kan indikere fukt i konstruksjonen. Drensplater er stedvis trukket ned som følge av setninger i terrenget, og topplistene har stedvise avrivninger. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. Det bør innhentes dokumentasjon på utført drenering og fuktsikring, da manglende dokumentasjon gir økt usikkerhet om utførelsens kvalitet og levetid. På grunn av dreneringens alder og usikkerhet rundt fremtidig funksjon, anbefales det å overvåke tilstanden jevnlig og vurdere behov for utskifting av drenering for å unngå risiko for fuktskader på grunnmur og innvendige konstruksjoner. Det anbefales å undersøke årsaken til symptomene og iverksette tiltak for å redusere fuktbelastningen og hindre videre skadeutvikling. Ny drenering kan vurderes ut fra arealbehov og eget krav til nytteverdi av kjelleren. Tilstanden ved kjelleren bør følges opp. - Nomerstadvegen 61 - Grunnmur og fundamenter | Kjellergulv med noe omfang av oppsprekkinger. Grunnmurer med noe omfang av avskallinger, riss og sprekker, dels gjennomgående sprekker. Tildekkede eller dels utilgjengelige grunnmurer kunne ikke besiktiges. Oppsprekkinger i kjellergulv og avskallinger, riss og sprekker i grunnmurer bør utbedres for å hindre videre forringelse og redusere risiko for fuktinntrengning og konstruksjonsskader. Tildekkede eller utilgjengelige grunnmurer bør gjøres tilgjengelige og kontrolleres nærmere for å avdekke eventuelle skjulte skader. Manglende informasjon om såler og frostsikring medfører usikkerhet om fundamentenes tilstand, noe som kan gi økt risiko for setningsskader og fuktproblemer. Grunnmurer og fundamenter som er tildekket eller utilgjengelige bør gjøres tilgjengelige for nærmere kontroll, for å avdekke eventuelle skader eller mangler som ikke er synlige ved dagens besiktigelse. Konsekvensen av manglende kontroll er økt risiko for skjulte skader, fuktproblemer eller konstruksjonssvikt som kan utvikle seg over tid. - Nomerstadvegen 61 - Terrengforhold | Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren. Tilnærmet flatt terreng ved synlige grunnmurer. Terrenget skal ha fall minst 2 cm pr. meter og minst 3,0 meter ut i fra grunnmur. Det anbefales å etablere fall bort fra bygningen og sikre god bortledning av vann fra grunnmuren. Fallet fra grunnmuren skal helst være 1:20 og minst 1:50 i 3 meters bredde fra grunnmuren. Terrenget skal da ligge helst 15 cm eller minst 6 cm lavere 3 meter fra muren enn inne ved grunnmuren. - Nomerstadvegen 61 - Utvendige vann- og avløpsledninger | Vannledninger av plast fra byggeåret (43 år), og har derfor usikker fremtidig funksjon. Avløpsledninger av PVC-plast fra byggeåret (43 år), og det er derfor usikkerhet knyttet til deres videre funksjon. Manglende dokumentasjon for vann- og avløpsanlegg. Anlegget er 43 år gammelt. Ingen opplysninger om lekkasjer, frostproblematikk eller problemer med avløp. I følge Byggforsk byggdetaljblad ligger generell levetid plastrør på opptil 50 år, plast avløpsrør har levetid på 50 år. Eldre vannledninger har økt risiko for svikt, med fare for lekkasjer og vannskader. Det kan bli behov for utskifting av rørsystemet for å sikre videre funksjon og redusere risiko for skader. Eldre PVC-ledninger har økt risiko for sprøhet, deformasjoner og lekkasjer, noe som kan føre til redusert funksjon og økte driftsproblemer. Det anbefales å gjennomføre tilstandskontroll (f.eks. TV-inspeksjon) og utarbeide en plan for eventuell rehabilitering eller utskifting av de mest utsatte strekningene. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå. Det bør fremskaffes dokumentasjon for vann- og avløpsanlegget, inkludert offentlige betingelser for eiendommen. Funksjon og tilstand bør vurderes av fagperson for å avdekke eventuelle skjulte feil eller mangler, spesielt med tanke på anleggets alder. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om utførelsen og tilstanden, noe som øker risikoen for fremtidige skader eller kostnader. - Nomerstadvegen 59 - Taktekking | Takflatene har stedvis noe mosedannelse. Det er påvist at taktekkingen er tæret, noe skadet eller deformert. Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Vanntett sjikt/sekundært tettesjikt på tak er av ukjent alder, men vurderes å være vesentlig eldre enn 18 år. Undertaket fremstår som bordtak, mens type og utførelse av sekundært vanntett sjikt er ukjent. Slake takvinkler under 15 grader er registrert ved tilbygg mot nord samt oppløft mot nord. For takvinkler slakere enn 15 grader forutsettes det bruk av membranløsning. Taktekking har bulker, utettheter ved plateskjøter, betydelig avflassing og generelt preg av slitasje og elde. Tekkingens alder er ikke kjent, men vurderes å ha betydelig oversteget forventet levetid. Ifølge Byggforsk byggdetaljblad er forventet levetid for tekking med stålplater ca. 35 år. Svekking av taktekkingen kan føre til økt risiko for lekkasjer og fuktskader i underliggende konstruksjon. Mose bør fjernes fra takflatene for å forhindre oppsamling av fukt, som kan føre til frostsprengning og skade på taktekkingen. Dersom mosen ikke fjernes, øker risikoen for lekkasjer og redusert levetid på taket. Slitasje og skader på taktekkingen kan redusere tettheten og gi økt risiko for lekkasjer over tid. Når vanntette sjikt på tak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer. Dette kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Det anbefales at taktekking og undertak undersøkes nærmere av fagkyndig. Undertak/sekundært tettesjikt og taktekking bør skiftes, da forventet brukstid er vesentlig overskredet. Konsekvensen av å ikke utbedre er økt risiko for lekkasjer og fuktskader i takkonstruksjonen, noe som kan medføre omfattende og kostbare reparasjoner. Begrenset besiktigelse fra bakkenivå gir også økt usikkerhet om faktisk tilstand. Takflater med helning under ca. 15° bør undersøkes nærmere. Det bør dokumenteres at det er etablert tilfredsstillende membran/sekundært tettesjikt tilpasset den lave takhelningen. Dersom dette ikke kan dokumenteres, bør tilfredsstillende løsning etableres i forbindelse med utskifting av taktekkingen. Taktekking har bulker, utettheter, avflassing og tydelige tegn på slitasje og elde. Tilstanden medfører økt risiko for vanninntrenging og fuktskader i takkonstruksjonen. - Nomerstadvegen 59 - Nedløp, beslag og skorsteiner over tak | Det er påvist avvik i beslagløsninger. Pipen er ført over tak uten synlig pipebeslag. Tettheten ved gjennomføringen mellom pipe og taktekking er usikker. Nedløp med kjetting leder ikke vannet tilfredsstillende bort fra grunnmuren, noe som kan medføre økt fuktbelastning på grunnmuren. I tillegg er det manglende renne ved takflate mot sydvest. Overligger tilknyttet renne mot nord er avrevet. Beslag og renner har overskredet forventet levetid. Ifølge Byggforsk byggdetaljblad er forventet levetid for renner og nedløp ca. 30 år, og for beslag ca. 25 år. Det mangler snøfangere på hele taket. Det var ikke krav på søknadstidspunktet, men på grunn av sikkerhet vurderes punktet opp mot forskriftskrav på befaringstidspunktet. Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere. Det bør monteres korrekt pipebeslag for å sikre tett overgang mellom pipe og taktekking, og beslagløsningene bør utbedres. Konsekvensen av manglende eller feil beslag er økt risiko for vanninntrenging og fuktskader i takkonstruksjonen. Det bør etableres et system som leder takvann bort fra grunnmuren, for eksempel ved å montere tradisjonelle nedløpsrør og renner, spesielt ved takflaten mot sydvest hvor dette mangler. Konsekvensen av dagens løsning er økt risiko for fuktbelastning og skader på grunnmuren over tid. Overligger tilknyttet renne mot nord bør utbedres for å sikre korrekt funksjon. Beslag og renner har overskredet forventet levetid og bør vurderes skiftet ut for å unngå lekkasjer og følgeskader på bygningen. Manglende utbedring kan medføre økt risiko for vanninntrenging og fuktskader i konstruksjonen. Det bør monteres snøfangere på hele taket for å ivareta sikkerheten og redusere risikoen for personskader eller materielle skader som følge av snøras fra taket. - Nomerstadvegen 59 - Takkonstruksjon/Loft | Ventileringen av takkonstruksjonen fremstår noe begrenset via ventiler i gavler mot øst og vest samt generelle utettheter i konstruksjonen. Loftet er kun delvis tilgjengelig for inspeksjon, og det mangler dokumentasjon på utførelsen for de delene av loftet som ikke er besiktiget. Det foreligger ingen dokumentasjon vedrørende utførelsen av skråhimlinger i opprinnelig bygningsmasse og tilbygg. I tillegg er kun ett av tre raftekott besiktiget, mens de øvrige ikke har vært tilgjengelige for inspeksjon. Sagflisisolering med lav isolasjonsevne og uten dampsperre. Ujevn sagflistykkelse. Konstruksjonsløsning utsatt for varmluftslekkasjer fra underliggende rom. Museekskrementer observert ved loftsluke. Enkelte vepsebol. Det er registrert at takflater har noe skjevheter. Dårlig ventilering kan føre til opphopning av fukt, med risiko for kondens, mugg- og råteskader i konstruksjonen. Ytterligere ventilering bør vurderes av fagmann grunnet konflikt med varmluftslekkasjer og fare for kondensproblematikk. Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. Innhent dokumentasjon om mulig. Det bør fremskaffes dokumentasjon på utførelsen av de delene av loftet og skråhimlingene som ikke er besiktiget. Manglende dokumentasjon og begrenset inspeksjon medfører usikkerhet om tilstanden og øker risikoen for skjulte feil eller skader, som kan føre til uforutsette kostnader ved fremtidig vedlikehold eller utbedring. Det anbefales at utilgjengelige områder gjøres tilgjengelige for nærmere undersøkelse. Grunnet manglende dampsperre må forholdene ved kaldtloftet følges opp jevnlig da manglende dampsperre kan føre til kondensproblemer og fuktskader i konstruksjonen, utbedringer med etablering av dampsperre anses kostnadskrevende og kan evt avventes. Ujevn tykkelse på sagflisisolasjonen kan gi redusert isolasjonsevne og økt fare for kuldebroer. Museekskrementer og vepsebol bør fjernes, og det bør iverksettes tiltak for å hindre skadedyr i å komme inn, da dette kan medføre lukt, helseplager og skade på konstruksjonen. - Nomerstadvegen 59 - Yttervegger | Det er ikke etablert lufting i nedre kant av kledningen mot grunnmur, med unntak av tilbygget mot syd hvor lufting er etablert. Musebånd er registrert ved underkant av kledningen. Utførelsen er stedvis vanskelig å kontrollere, da musebåndet er montert innenfor lekter/kledning. Det er usikkert om løsningen gir fullgod sikring mot inntrenging av smågnagere. Ifølge Byggforsk byggdetaljblad bør trekledninger malebehandles i intervaller på fra 6 til 12 år. For dekkbeis i intervaller på fra 4 til 8 år og for beis i intervaller på fra 2 til 6 år. Normal levetid ved jevnlig vedlikehold er ca 50 år. Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. Manglende lufting kan føre til opphopning av fukt, med risiko for råte- og fuktskader i kledning og underliggende konstruksjon. Det anbefales å etablere tilstrekkelig lufting i nedre kant av kledningen for å sikre uttørking og redusere fuktbelastning. Musebåndets plassering og utførelse bør kontrolleres nærmere for å sikre tilstrekkelig beskyttelse mot inntrenging av smågnagere. Lusinger/musebånd bør kontrolleres langs hele boligen, og det anbefales supplering med musebørste eller tilsvarende sikring der dette mangler eller ikke fungerer tilfredsstillende. Mangelfull sikring kan medføre risiko for at mus og andre skadedyr trenger inn i konstruksjonen og forårsaker skader. Det anbefales å følge opp jevnlig vedlikehold og overflatebehandling av trekledningen for å sikre lang levetid og redusere risiko for råte- og fuktskader. Manglende eller utilstrekkelig vedlikehold kan føre til redusert beskyttelse mot vær og vind, noe som øker risikoen for skader på kledning og underliggende konstruksjon. - Nomerstadvegen 59 - Vinduer | Varevindu i kjeller med knust glass. Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelige å åpne og lukke. Ett vindu på soverommet i 2. etasje lot seg ikke åpne, og flere vinduer har en vanskelig åpnings- og lukkemekanisme. Enkelte vinduer med fuktmerker etter kondens. Flere vannbrett, spesielt ved tilbygget mot syd, fremstår tilnærmet flate og uten beslag. Utførelsen vurderes som ufagmessig, noe som gir dårlig bortledning av regnvann og øker risikoen for at vann blir stående eller trenger inn bak kledningen, i konstruksjonen eller ved vindusinnsettingen. I tillegg er det uferdig/mangelfull tetting rundt baderomsvindu, med synlig fugeskum og eksponert tettesjikt. Forholdet medfører økt risiko for fuktinntrenging i vindusinnsetting og tilstøtende konstruksjoner. Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år. Forventet brukstid er oppbrukt for flere vinduer, og mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt for flere av de øvrige vinduene. I følge Byggforsk byggdetaljblad er middels levetid for vinduer normalt ca 40 år. Normal garantitid for isolerglass mot punktering er 5-10 år. Det er ikke påvist punkteringer, men kan forekomme grunnet vinduenes alder. Tettelister ved åpningsbare vinduer har mistet noe tettefunksjon. Eldre vinduer med isolerglass må forventes utført med farlige stoffer slik som PCB/klorparafiner/ftalat-holdig materiale. Knuste glassruter bør skiftes ut for å hindre varmetap, redusert isolasjonsevne og risiko for fuktskader i vinduskonstruksjonen. Vinduer bør justeres eller utbedres slik at de kan åpnes og lukkes uten problemer. Konsekvensen av manglende tiltak er redusert funksjonalitet. Det bør gjøres tiltak for å bedre ventilering av rommet. Det anbefales å forbedre ventilasjon og inneklima, samt kontrollere vinduenes isolasjonsevne. Det bør etableres korrekt fall på vannbrettene og monteres beslag for å sikre tilfredsstillende bortledning av regnvann. Ufagmessig utførelse øker risikoen for at vann blir stående eller trenger inn bak kledningen, noe som kan føre til fuktskader i konstruksjonen og redusert levetid på bygningsdelene. Mangelfull tetting rundt baderomsvindu bør utbedres, slik at fugeskum og tettesjikt ikke er eksponert. Dagens løsning gir økt risiko for fuktinntrenging i vindusinnsetting og tilstøtende konstruksjoner, noe som kan medføre skader over tid. Det anbefales at arbeidet vurderes og utbedres av fagperson for å sikre varig og fagmessig løsning. Vinduer med oppbrukt eller betydelig redusert forventet brukstid bør følges opp med jevnlig kontroll og vedlikehold, og det må påregnes utskifting av vinduer på sikt. Konsekvensen av å ikke utbedre er økt risiko for punktering av isolerglass, redusert isolasjonsevne, trekk, fuktskader i tilstøtende konstruksjoner og økte vedlikeholdskostnader. Tettelister ved åpningsbare vinduer bør skiftes ut for å sikre tilstrekkelig tetthet og forhindre trekk, varmetap og fuktskader. Eldre vinduer med isolerglass kan inneholde farlige stoffer som PCB, klorparafiner eller ftalater. Ved utskifting eller håndtering av disse vinduene må det tas hensyn til forsvarlig avfallshåndtering for å unngå helse- og miljøskader. Utskiftninger av vinduer eller isolerglass ved vinduer må påregnes grunnet elde. - Nomerstadvegen 59 - Overbygget inngangsparti | Kreosotimpregnert trevirke er ført ned i terreng og er utsatt for fuktbelastning, med risiko for nedbrytning over tid. Rekkverket på plattingen er målt til 0,83 meter, noe som er lavere enn dagens krav til høyde for rekkverk på slike konstruksjoner (krav byggeår 0,9 m, dagens krav 1,0 m). Kreosotimpregnert trevirke som er ført ned i terreng bør kontrolleres jevnlig for tegn til råte eller nedbrytning, og eventuelt skiftes ut ved påviste skader. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for svekket bæreevne og fremtidige skader på konstruksjonen. Rekkverkshøyden bør økes for å tilfredsstille gjeldende krav, for å redusere risikoen for fallulykker og ivareta sikkerheten for brukere av plattingen. - Nomerstadvegen 59 - Overflater - gulv | Laminatgulvene er stedvis ufagmessig lagt, med nivåforskjeller og skjevheter i gulvet og manglende overgangslister mellom rom. Gulvlister dekker enkelte steder ikke gulvet. Påvist oppbulkinger i laminatgulvet i entré/gang. Laminatgulvene bør utbedres slik at nivåforskjeller, manglende overgangslister og utilstrekkelig dekning ved gulvlister korrigeres. Oppbulkinger i entré/gang bør undersøkes nærmere for å avklare årsaken, herunder om gulvet mangler tilstrekkelig bevegelsesfuge eller er påvirket av fukt. Forholdene kan medføre økt slitasje, videre deformasjoner og snublefare. Skadde eller feilmonterte gulvpartier må påregnes omlagt eller skiftet. - Nomerstadvegen 59 - Pipe og ildsteder | Overflater på pipevanger og brannmurer har enkelte riss. Det er noe bakfall på røykgassrøret tilknyttet vedovnen på kjøkkenet mot pipen. Vedovnen på kjøkkenet har noe rustdannelse. Teglpipe over tak er kun besiktiget fra bakkenivå. Skorsteinen har værslitt murverk med stedvis forvitrede fuger og nedbrytning i tegl og mørtel. Dette gir økt risiko for vannopptak og påfølgende frostskader. Hull etter tidligere røykinnføring på soverom i 2. etasje er provisorisk tettet med mineralull. Overflater på pipevanger og brannmurer med riss bør utbedres for å hindre videre oppsprekking og redusere risiko for at riss utvikler seg til større skader. Bakfall på røykgassrøret til vedovnen på kjøkkenet bør rettes opp. Rustdannelse på vedovnen på kjøkkenet bør fjernes og overflaten behandles for å forhindre videre korrosjon og svekkelse av ovnens funksjon og sikkerhet. Teglpipe over tak med værslitt murverk og forvitrede fuger bør utbedres for å redusere risiko for vanninntrengning, frostskader og ytterligere nedbrytning av pipa. Pipebeslag anbefales montert. Hull etter tidligere røykinnføring på soverom i 2. etasje må tettes forskriftsmessig med godkjent materiale for å hindre røyk- og brannspredning. Pipe/ildsted bør ikke tas i bruk før avviket er utbedret, da provisorisk tetting med mineralull gir økt risiko for brann- og røyklekkasje. Funksjon og tilstand piper og ildsteder må vurderes av fagkyndig. Ingen fremlagte opplysninger om påbud etter feiertilsyn. - Nomerstadvegen 59 - Kjeller under tilbygg | Himlingen fremstår stedvis uferdig, med gjenstående arbeider og manglende innkassing av røropplegg. Isolasjonen i himlingen ligger ujevnt og er enkelte steder forskjøvet eller mangelfullt tilpasset. Trappevanger og vinduer satt mot betong-/muroverflater utsatt for fuktopptrekk og fuktskader. Kjeller under tilbygget mot nord fremsto med begrenset fuktbelastning ved befaringen, konstruksjon og alder tatt i betraktning. Det bør utføres ferdigstillelse av himlingen, og isolasjonen bør tilpasses og legges korrekt for å sikre tilstrekkelig varmeisolasjon og redusere risiko for kuldebroer og fuktskader. Trappevanger og vinduer mot betong-/muroverflater bør følges opp med jevnlig tilsyn for å avdekke eventuelle fuktskader tidlig, da slike konstruksjoner er utsatt for fuktopptrekk over tid. Viktig med jevnlig tilsyn av kjeller for å følge med på utviklingen. - Nomerstadvegen 59 - Råkjeller | Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Trappevanger og trereoler satt mot betong-/muroverflater utsatt for fuktopptrekk og fuktskader. Tretrapp til kjeller uten rekkverk/håndløper. Trappen fremstår ustødig, og ett trinn er ødelagt eller mangler. Murvegger og betonggulv med tradisjonelle tegn til fuktpåvirkning over tid med fuktskjolder, kalk- og saltutslag, løsnet puss og avskallinger. Kjelleren fremsto ved befaringen med generelt liten fuktbelastning konstruksjon og alder tatt i betraktning. Ingen tegn til sviktende drenering eller fuktskader. Fuktsikring bør generelt etableres mellom treverk og murverk. Tretrapp til kjeller bør utbedres, inkludert montering av rekkverk/håndløper og utskifting eller reparasjon av ødelagte/manglende trinn, for å ivareta sikkerheten ved adkomst. Konsekvensen av å ikke gjennomføre tiltak er økt risiko for råte, soppdannelse og forverring av eksisterende skader på både treverk og mur/betong, samt økt fare for personskade ved bruk av ustødig trapp. Viktig med jevnlig tilsyn av kjeller for å følge med på utviklingen. - Nomerstadvegen 59 - Krypkjeller | Det er ikke adkomst til krypkjelleren og den er ikke undersøkt innvendig. Det er heller ikke mulig å utføre en utvendig inspeksjon på befaringstidspunktet. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. Kryperom generelt med mangelfull ventilering. Vær oppmerksom på denne risikoen, overvåk tilstanden og undersøk dette nærmere, helst med hjelp av en fagkyndig. Det bør etableres tilkomst til krypkjelleren slik at inspeksjon kan gjennomføres. Manglende inspeksjonsmulighet medfører økt risiko for skjulte fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelag og tilstøtende konstruksjoner, noe som kan føre til omfattende skader over tid uten at dette oppdages. Det anbefales jevnlig kontroll av krypkjelleren når tilkomst er etablert, for å redusere risikoen for uoppdagede skader. Flere ventiler i grunnmur anbefales, anbefalt 1-2 luker pr 20 m² krypkjeller. - Nomerstadvegen 59 - Innvendig trapp mellom 1. og 2.etasje | Trappen er bratt og plassbygget i tre. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler. Trapp uten rekkverk/håndløper. Rekkverkssikring ved 2.etasjen er ikke montert. Det anbefales også å vurdere tiltak for å redusere brattheten eller bedre sikkerheten i trappen, da bratte trapper øker risikoen for fall og personskade. Det anbefales å ettermontere barnesikringslister eller avstandslekter mellom trinnene for å redusere åpningene til maks 10 cm, slik at de tilfredsstiller dagens forskriftskrav. Konsekvensen av for store åpninger er økt risiko for at barn kan sette seg fast eller falle gjennom, noe som kan medføre personskade. Manglende håndløper kan redusere muligheten for støtte ved ferdsel i trappen. Forholdet kan medføre økt risiko for fallulykker og personskade, særlig for barn, eldre og personer med nedsatt balanse. Det anbefales å montere håndløper langs trappeløpet for å bedre sikkerhet og tilgjengelighet. Det bør monteres rekkverk og håndløper på trappen, samt rekkverkssikring ved 2. etasje for å ivareta sikkerheten og redusere risikoen for fallskader. - Nomerstadvegen 59 - Kjellertrapp | Innvendig, bratt plassbygget tretrapp. Trappen har kun ensidig håndløper mot åpningen i trappeløpet, mens øvrige sider mangler rekkverk eller håndløper. Det er åpne opptrinn uten avstandslekt. Trappevanger mot betonggulv utsatt for fuktopptrekk og fuktskader. Trapp uten rekkverk/håndløper, ingen spesielle krav ved intern trapp kun for drift av bygget. Av sikkerhetsmessige hensyn bør rekkverk monteres. Vanger bør sikres mot fuktopptrekk. Grunnmurpapp bør monteres under vanger. - Nomerstadvegen 59 - Innvendige dører | Enkelte dører med justeringsbehov. Enkelte dører må justeres. - Nomerstadvegen 59 - Bad - Dokumentasjon for våtrom | Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Det foreligger ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone. Diffusjonssperre mot kald sone er en fuktsperre som hindrer at varm, fuktig luft fra våtrom trenger inn i kalde konstruksjoner og gir kondens og skader. Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages. Manglende dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone gir usikkerhet om konstruksjonens evne til å hindre fukttransport. Dette kan føre til kondens i konstruksjonen og økt risiko for skjulte fuktskader og muggvekst. Det anbefales å undersøke oppbygningen nærmere for å avklare om diffusjonssperre er korrekt utført. Dersom dette ikke kan verifiseres eller er mangelfullt, bør det vurderes tiltak for å sikre tilstrekkelig fuktsikring i henhold til gjeldende anbefalinger. - Nomerstadvegen 59 - Bad - Overflater, vegger og himling | Det er påvist en mindre skade på veggplaten ved nedre kant av platen. Det bør utbedres skade på veggplaten for å hindre videre forringelse og redusere risiko for fuktinntrengning. - Nomerstadvegen 59 - Bad - Overflater gulv | Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Fallforholdene ble kun målt i begrenset omfang, fra overkant gulv ved dør til foran sokkelen på dusjkabinettet, da sokkelen ikke lot seg demontere. Målt høydeforskjell er ca. 10 mm. Gulvbelegget har lokalt løsnet fra underlaget foran dusjkabinettet. Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. Gulvbelegget bør festes eller skiftes ut der det har løsnet, for å unngå at vann trenger inn under belegget og forårsaker fuktskader i underliggende konstruksjon. - Nomerstadvegen 59 - Bad - Vanntett sjikt, membran og sluk | Det er ikke fremlagt dokumentasjon på utførelse av vanntett sjikt. Det bør fremskaffes dokumentasjon på utførelse og type vanntett sjikt. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om utførelsens kvalitet og levetid, noe som øker risikoen for skjulte feil, lekkasjer og fremtidige fuktskader. Sluk under dusjkabinett bør kontrolleres når adkomst er mulig, for å avdekke eventuelle feil eller mangler. - Nomerstadvegen 59 - Bad - Ventilasjon | Våtrommet mangler tilluftsventilering. For at ventilasjonen skal fungere, må luft både trekkes ut (avtrekk) og slippes inn (tilluft). Hvis det mangler tilluft, får ikke luften sirkulert skikkelig. Tilluft via åpen dør. Manglende tilluftsventilering i våtrommet kan føre til dårlig luftsirkulasjon og høy luftfuktighet. Dette øker risikoen for kondens, muggvekst og fuktskader over tid. Over tid kan manglende tilluftsventilering resultere i mugg- og soppdannelse, spesielt på steder som ikke får god nok luftgjennomstrømning. Tilluftsspalte under dørblad anbefales. - Nomerstadvegen 59 - Kjøkken - Avtrekk | Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Kun kullfilterventilator uten mekanisk avtrekk medfører at fukt, matos og fettpartikler ikke føres ut av boligen. Dette kan gi dårlig inneklima, økt fuktbelastning og opphopning av fett i rommet. Det anbefales å etablere mekanisk avtrekk fra kokesonen som fører luft ut av boligen, eventuelt oppgradere ventilasjonsløsningen slik at tilfredsstillende avtrekk og luftutskifting oppnås. Ventilator med avkast til friluft anbefales. - Nomerstadvegen 59 - Innvendige avløpsrør | Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget. Ikke påvist kloakklufting. Bunnledningene vurderes at de har passert mer enn halvparten av forventet levetid. Plastavløpsrør har en forventet levetid på ca. 50 år. Mangelfull lufting kan føre til dårlig avrenning, luktproblemer og risiko for undertrykk i avløpssystemet. Det må gjøres nærmere undersøkelser. Lufting av avløpsanlegget bør lokaliseres. Bunnledningene bør kontrolleres av fagperson for å vurdere tilstand og eventuelt behov for utskiftning, da de vurderes å ha passert mer enn halvparten av forventet levetid. Konsekvensen av å ikke gjennomføre tiltak kan være økt risiko for lekkasjer, tilstopping eller andre skader på avløpssystemet, noe som kan medføre kostbare reparasjoner og følgeskader. - Nomerstadvegen 59 - Ventilasjon | Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Mekanisk avtrekksvifte i kjelleren fremstår å være av eldre dato, og kanalen utvendig er tettet med byggeskum. Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. Mekanisk avtrekksvifte i kjelleren bør vurderes for utskifting, da eldre vifter ofte har redusert effekt og kan medføre dårlig ventilasjon. Byggeskum brukt til tetting av kanal utvendig bør fjernes og erstattes med egnet materiale, for å sikre korrekt luftgjennomstrømning og forhindre fuktskader eller soppdannelse. Mangelfull ventilasjon kan føre til dårlig inneklima og økt risiko for skader på bygningskonstruksjonen. - Nomerstadvegen 59 - Varmtvannsbereder/tank | PEX-rør tilkoblet bereder. PEX til bereder bør skiftes ut til kobberrør eller fleksible rør, SINTEF sammen med rørleggerentreprenørene i Norge anbefaler ikke løsning med PEX direkte koblet til bereder. PEX-rør kan ha begrenset bestandighet mot høye temperaturer over tid. Konsekvensen av feil eller uegnet tilkobling er økt risiko for lekkasje og vannskader. - Nomerstadvegen 59 - Fuktsikring og drenering | Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Kjellerne som helhet fremstår med normal fuktbelastning, konstruksjon og årstid tatt i betraktning. Råkjeller under kjøkken og deler av stue har tradisjonelle tegn til langvarig fuktpåvirkning, med fuktskjolder, kalk-/saltutslag, muggvekst og avskallinger. Forholdene vurderes å kunne ha sammenheng med sviktende drenering/fuktsikring. Det ble ikke registrert innsig av fritt vann ved befaringen. Manglende eller sannsynlig manglende utvendig fuktsikring av grunnmur øker risikoen for fuktinntrengning i kjeller eller underetasje. Dette kan føre til fuktskader, muggvekst, dårlig inneklima og nedbrytning av konstruksjonen over tid. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. Ny drenering kan vurderes ut fra arealbehov og eget krav til nytteverdi av kjelleren, spesielt under tilbygget. Vann fra alle nedløp anbefales ført vekk fra bygningskroppen. Tilstanden ved kjelleren bør følges opp. - Nomerstadvegen 59 - Terrengforhold | Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren. Det anbefales å etablere fall bort fra bygningen og sikre god bortledning av vann fra grunnmuren. Fallet fra grunnmuren skal helst være 1:20 og minst 1:50 i 3 meters bredde fra grunnmuren. Terrenget skal da ligge helst 15 cm eller minst 6 cm lavere 3 meter fra muren enn inne ved grunnmuren. - Nomerstadvegen 59 - Utvendige vann- og avløpsledninger | Avløpsledningstype er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon. Manglende dokumentasjon for vann- og avløpsanlegget. Anlegget er av blandet, ukjent alder. Det foreligger ingen opplysninger om lekkasjer, frostproblematikk eller problemer med avløpet. Normal forventet levetid for galvaniserte rør, støpejernsrør og sementrør er ca. 40 år. I følge Byggforsk byggdetaljblad ligger generell levetid plastrør på opptil 50 år, plast avløpsrør har levetid på 50 år. Usikker avløpsledningstype gir økt risiko for uforutsette feil, lekkasjer eller redusert levetid, og gjør det vanskelig å planlegge drift, vedlikehold og utskifting. Ytterligere undersøkelser anbefales. Det bør innhentes dokumentasjon på avløpsledningstype og utførelse, samt vurderes av fagperson for å avklare tilstand og funksjon. Konsekvensen av manglende dokumentasjon og ukjent ledningstype er økt usikkerhet rundt anleggets tilstand og funksjon, noe som kan medføre risiko for uforutsette skader, lekkasjer eller behov for akutte utbedringer i fremtiden. Det bør fremskaffes dokumentasjon på vann- og avløpsanlegget, inkludert offentlige betingelser for eiendommen. Funksjon og tilstand bør vurderes av fagperson, da manglende dokumentasjon og ukjent alder på anlegget medfører økt risiko for skjulte feil, lekkasjer eller fremtidige skader. Manglende dokumentasjon gir usikkerhet om utførelse og tilstand, og det kan oppstå behov for kostbare utbedringer. Helse, miljø og sikkerhet Nomerstadvegen 61: - Uten snøfangere, tekking med ru overflate. Ingen opplysninger om problematikk med snøras. Snøfangere fremstår som utelatt ved byggetidspunktet grunnet ru overflate ved tekkingen og takvinkel slakere enn 27 grader. Manglende snøfangere kan føre til ras av snø og is fra taket, med fare for skade på personer, eiendom og installasjoner. - Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Dette kan utgjøre en sikkerhetsrisiko. Manglende stigetrinn til pipe. Stigetrinn for feier må monteres for å sikre trygg og forskriftsmessig adkomst til pipen. Manglende stigetrinn utgjør en sikkerhetsrisiko for feier og kan føre til pålegg om utbedring fra myndighetene. - Rekkverket på terrassen og trappen er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverket på terrassen og trappen anbefales hevet til dagens forskriftskrav for å redusere risikoen for fallulykker. Lavt rekkverk gir økt fare for personskader, spesielt for barn og eldre. - Rekkverket på lufte-terrassen er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverk ved terrasse målt til 0,75 m (krav byggeår 0,9 m, dagens krav 1,0 m). Konsekvensen er at rekkverket ikke gir tilstrekkelig fallsikring i henhold til dagens krav, noe som medfører økt risiko for fallulykker og behov for utbedring for å oppnå tilfredsstillende sikkerhet. Det anbefales å utbedre rekkverket slik at høyden tilfredsstiller gjeldende krav, for å sikre trygg bruk. - Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Uavklarte radonforhold kan innebære risiko for helseskadelig eksponering over tid. Radon er en kjent helserisiko, og forhøyede nivåer kan ha betydning for inneklima og beboernes helse. Det anbefales å gjennomføre radonmåling og eventuelt vurdere nærmere kontroll eller tiltak dersom forhøyede verdier påvises. - Brannklassifisert dør mangler selvlukkerfunksjon. Gipskledningen er brutt/skadet rundt rørgjennomføringer og tidligere rørgjennomføringer, med åpne partier og mangelfull tetting. Utførelsen bryter gipskledningens kontinuitet og kan redusere konstruksjonens brannmotstand. Brannsikkerheten vurderes å være utført i samsvar med forskriftskravene som gjaldt på oppføringstidspunktet. Det er viktig å utbedre fyrrommet slik at gjeldende krav til brannsikkerhet oppfylles, herunder nødvendige tiltak som brannklassifiserte konstruksjoner, tetting av gjennomføringer og korrekt installasjon av teknisk utstyr. Arbeidet bør utføres av kvalifisert fagperson. Det bør monteres selvlukker på den brannklassifiserte døren for å sikre at døren lukkes automatisk ved brann, og dermed opprettholde nødvendig brannmotstand. Utette og åpne partier i gipskledningen rundt rørgjennomføringer og tidligere rørgjennomføringer bør utbedres og tettes forskriftsmessig for å gjenopprette konstruksjonens brannmotstand. Manglende tetting kan føre til redusert brannsikkerhet og økt risiko for spredning av brann og røyk. - Det er ikke fremlagt tilfredsstillende dokumentasjon av brannsikring av anlegget. Manglende dokumentasjon gir usikkerhet om brannsikkerheten, med risiko for at anlegget ikke oppfyller gjeldende krav. Det anbefales å fremskaffe eller utarbeide dokumentasjon, samt få kontrollert brannsikringen av fagkyndig. Det bør innhentes dokumentasjon på brannsikring av anlegget om dette finnes. - Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget. Behov for kontroll av det elektriske anlegget indikerer usikkerhet rundt tilstand og sikkerhet. Eventuelle feil eller mangler kan medføre økt risiko for brann, elektrisk støt og skade på utstyr. Det elektriske anlegget må kontrolleres av kvalifisert elektrofaglig person. Eventuelle avvik bør utbedres for å sikre en trygg og forskriftsmessig installasjon. Det bør gjennomføres en kontroll av det elektriske anlegget av en kvalifisert elektrofaglig person, for å avdekke eventuelle feil eller mangler og redusere risikoen for brann, personskade eller driftsavbrudd. Kontroll anbefales vært 5. år. - Boligen mangler brannvarslingsanlegg (brannalarm eller røykvarslere) ihht gjeldende forskrift om brannforebygging. Manglende brannvarslingsanlegg medfører at brann kan utvikle seg uten tidlig varsling. Dette øker risikoen for alvorlige personskader og tap av liv, samt større materielle skader. Det anbefales å installere godkjente røykvarslere eller brannalarmanlegg i henhold til gjeldende krav, for å sikre tidlig varsling og økt sikkerhet. - Boligen mangler håndslukkerutstyr ihht gjeldende forskrift om brannforebygging. Manglende håndslokkeutstyr reduserer muligheten for tidlig slokking av brann. Dette øker risikoen for spredning av brann, fare for liv og helse samt større materielle skader. Det anbefales å installere godkjent håndslokkeutstyr i henhold til gjeldende forskrift, for eksempel pulverapparat eller brannslange, for å sikre tilstrekkelig beredskap ved brann. Nomerstadvegen 59: - Det mangler snøfangere på hele taket. Det var ikke krav på søknadstidspunktet, men på grunn av sikkerhet vurderes punktet opp mot forskriftskrav på befaringstidspunktet. Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere. Det bør monteres snøfangere på hele taket for å ivareta sikkerheten og redusere risikoen for personskader eller materielle skader som følge av snøras fra taket. - Rekkverket på plattingen er målt til 0,83 meter, noe som er lavere enn dagens krav til høyde for rekkverk på slike konstruksjoner (krav byggeår 0,9 m, dagens krav 1,0 m). Rekkverkshøyden bør økes for å tilfredsstille gjeldende krav, for å redusere risikoen for fallulykker og ivareta sikkerheten for brukere av plattingen. - Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Uavklarte radonforhold kan innebære risiko for helseskadelig eksponering over tid. Radon er en kjent helserisiko, og forhøyede nivåer kan ha betydning for inneklima og beboernes helse. Det anbefales å gjennomføre radonmåling og eventuelt vurdere nærmere kontroll eller tiltak dersom forhøyede verdier påvises. Det anbefales gjennomført radonmålinger. Evt tiltak må vurderes etter gjennomførte målinger. - Hull etter tidligere røykinnføring på soverom i 2. etasje er provisorisk tettet med mineralull. Hull etter tidligere røykinnføring på soverom i 2. etasje må tettes forskriftsmessig med godkjent materiale for å hindre røyk- og brannspredning. Pipe/ildsted bør ikke tas i bruk før avviket er utbedret, da provisorisk tetting med mineralull gir økt risiko for brann- og røyklekkasje. - Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det anbefales å ettermontere barnesikringslister eller avstandslekter mellom trinnene for å redusere åpningene til maks 10 cm, slik at de tilfredsstiller dagens forskriftskrav. Konsekvensen av for store åpninger er økt risiko for at barn kan sette seg fast eller falle gjennom, noe som kan medføre personskade. - Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler. Manglende håndløper kan redusere muligheten for støtte ved ferdsel i trappen. Forholdet kan medføre økt risiko for fallulykker og personskade, særlig for barn, eldre og personer med nedsatt balanse. Det anbefales å montere håndløper langs trappeløpet for å bedre sikkerhet og tilgjengelighet. - Trapp uten rekkverk/håndløper. Rekkverkssikring ved 2.etasjen er ikke montert. Det bør monteres rekkverk og håndløper på trappen, samt rekkverkssikring ved 2. etasje for å ivareta sikkerheten og redusere risikoen for fallskader. - Det mangler samsvarserklæring for hele anlegget. Det bør fremskaffes samsvarserklæring for det elektriske anlegget. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om arbeidet er utført i henhold til gjeldende forskrifter, noe som øker risikoen for skjulte feil, redusert sikkerhet og fremtidige skader. Det anbefales at anlegget vurderes av kvalifisert fagperson. - Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget. Det bør gjennomføres en kontroll av det elektriske anlegget av en kvalifisert elektrofaglig person, for å avdekke eventuelle feil eller mangler og redusere risikoen for brann, personskade eller driftsavbrudd. Kontroll anbefales vært 5. år. - Boligen mangler håndslukkerutstyr ihht gjeldende forskrift om brannforebygging. Manglende håndslokkeutstyr reduserer muligheten for tidlig slokking av brann. Dette øker risikoen for spredning av brann, fare for liv og helse samt større materielle skader. Det anbefales å installere godkjent håndslokkeutstyr i henhold til gjeldende forskrift, for eksempel pulverapparat eller brannslange, for å sikre tilstrekkelig beredskap ved brann. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Elektrisitet og vedfyring. Nomerstadvegen 61: Kombinert vedfyrt og elektrisk fyrkjele tilknyttet vannbårne radiatorer. Peis med innsats i stue. Elektrisk gulvvarme på bad og panelovn på toalettrom. Nomerstadvegen 59: Vedovn i stue og kjøkken. Elektrisk gulvvarme på bad. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med. Varmekilder er ikke funksjonstestet. Nomerstadvegen 61 og Nomerstadvegen 59: Det foreligger ingen kjente pålegg eller krav etter tilsyn fra brann- og feiervesen datert 03.02.2016. Siste feiing er utført 16.05.2018. Dette er likevel ingen garanti for at det ikke vil kunne komme pålegg eller krav ved nye kontroller. Det er varslet om feiing i 2021 og tilsyn i 2022 og 2024, men dette er ikke utført.

Det antas et årlig forbruk på ca 20.000 - 30.000 kWh. Den årlige kostnaden vil variere etter eget forbruksmønster og blant annet fyringsmetode.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene, ta kontakt med kommunen. Det fører en privat vei frem til denne eiendommen. Den private veien er tilknyttet offentlig vei. De eiendommene som er tilknyttet den private veien må dekke utgifter til vedlikehold, snømåking osv.

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Meglerforetaket har blant annet plikt til å gjennomføre kundetiltak. Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres, skal meglerforetaket ikke etablere kundeforholdet eller gjennomføre transaksjonen med kjøper. Ved meglerforetakets avvikling av kundeforholdet, vil avtalen mellom partene være bindende, men meglerforetaket kan ikke bidra i gjennomføringen av handelen. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter hvitvaskingsloven. Det oppfordres til at alle inn-og utbetalinger skjer via norske banker. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket vil be om å få opplyst disponenter til konti som benyttes i oppgjøret.

Megler avholder først en ordinær budrunde med de aktuelle budgiverne. Første bud må avgis skriftlig på eget budskjema for tvangssalg. Såfremt rettens medhjelper innen utløpet av den ovennevnte fristen gir melding om at budet er blant dem medhjelperen vil anbefale overfor saksøkeren, er budet bindende i ytterligere 6 uker, regnet fra utløpet av fristen. Det budet som presenteres overfor saksøker og/eller tingretten kan ikke inneholde kortere akseptfrist enn minimum 6 uker fra oversendelsesdato. Megler anmoder så saksøker begjære budet stadfestet. Bud som ikke begjæres stadfestet av saksøkeren frigjør budgiveren. Stadfestelse må skje innen den nevnte minimumsfristen på 6 uker. Eiendommen selges etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven om tvangssalg, og at Lov om avhending av fast eigedom ikke gjelder ved tvangssalg.

Ved tvangssalg er det spesielle regler for når oppgjør og overtagelse skal finne sted. Loven bestemmer at oppgjørsdagen/overtakelsesdagen (den dag kjøper plikter å betale) inntrer tre måneder etter at medhjelperen har bedt Tingretten om at budet skal aksepteres. Er eiendommen fraflyttet, kan medhjelperen, dersom kjøper ønsker det, tillate at overtagelse skjer før oppgjørsdato. Skal eiendommen overtas tidligere må hele kjøpesummen betales før overtagelse kan skje. Dog anbefales ikke overtagelse før ankefristen er utløpt. Det gjøres oppmerksom på at eiendommen/boligene ikke nødvendigvis vil bli ryddet eller rengjort ytterligere før overtakelsen. Kjøper må kunne regne med å fjerne eventuelle inventar/løsere fra boligen/boder/eiendommen som eventuelt står igjen på overtakelse. Ved tvangssalg er det ikke sikkert det foreligger komplette nøkkelsett, kjøper må selv fremskaffe og betale dette dersom det mangler.

Det kan ikke tegnes boligselgerforsikring ved tvangssalg.

Det kan ikke tegnes boligkjøperforsikring ved tvangssalg.

Boligen er opplyst å være forsikret gjennom Landkreditt.

De kommunale avgiftene inkluderer renovasjon, feiing, vann- og avløpsavgifter. Den totale årlige kostnaden vil variere etter eget forbruk. Dersom det er installert vannmåler, så vil estimert forbruk variere fra kommune til kommune, i gjennomsnitt ca. 50m³ pr. person i vannforbruk. Avgiften er en kombinasjon av forskuddsbetaling for tjenester, abonnement og enkeltgebyrer som faktureres etter levert tjeneste. Først når året er omme vil kommunen ha informasjon om samlet gebyr for denne eiendommen. Fakturert beløp i 2025: - Renovasjon: kr 10 838,- - Avløp: kr 7 420,- - Vann: kr 6 055,- - Feiing: kr 1 752,- - Eiendomsskatt: kr 6 327,- Totalt: kr 32 392,- Årsprognose for 2026 er kr 40 410-. Kommunen opplyser at gebyrene gjelder for begge adresser Nomerstadvegen 59 og 61. Siste avleste vannmålerstand var 2 408 m³ per 31.12.2025. Kommunale gebyrer faktureres av tre ulike instanser: renovasjon fra SØIR Næring, feiing/tilsyn fra Midt-Hedmark Brann- og redningsvesen IKS, og vann, avløp samt eiendomsskatt fra Elverum kommune. Eiendommen har en lagerbygning/landbruksbygning oppført på gnr. 112, bnr. 85 som er innlagt vann og avløp.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år: 2025: - Utvendig overflatebehandling (Nomerstadvegen 59) 2023: - Baderom oppgradert med nytt røropplegg og gulvbelegg (Nomerstadvegen 59) - Ny kjøkkeninnredning fra IKEA (Nomerstadvegen 59) - Hele det elektriske anlegget er skiftet, utført av KB Elektro AS (Nomerstadvegen 59) - Oppussingsarbeider i tilbygg mot syd (Nomerstadvegen 59) - Deler av utvendig fasadekledning skiftet, hovedsakelig ved tilbygg mot syd (Nomerstadvegen 59) - Ny platting med impregnerte terrassebord og rekkverk ved inngangsparti (Nomerstadvegen 59) - Nye innerdører montert (Nomerstadvegen 59) - Ny laminat lagt på gulv (Nomerstadvegen 59) - MDF-plater på vegger og MDF-panel i himling (Nomerstadvegen 59) - Nytt rør-i-rørsystem med PEX fordelerskap og synlig avløpsrøropplegg (Nomerstadvegen 59) 2021: - Ny ytterdør med glassfelt og vinduer med isolerglass (Nomerstadvegen 59) 2007-2025: - Laminatgulv lagt i perioden (Nomerstadvegen 61)

Kjøpesummen skal betales til meglers klientkonto innen en fastsatt oppgjørsdato fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon, 3 måneder etter at budet er forelagt tingretten. Overtredelse av betalingsfristen medfører tilleggsrente. Megler vil ved oppgjør avregne de kommunale avgiftene.

Eiendommen består av to frittliggende eneboliger (Nomerstadvegen 59 og Nomerstadvegen 61), registrert med én boenhet hver. Boligene kan fritt leies ut i sin helhet. Utleie av deler av boligene er tillatt forutsatt at arealene er en del av boligens godkjente hoveddel med rom godkjent for varig opphold, og så fremt den utleide delen ikke er adskilt som en selvstendig boenhet.

Kommunen har plikt til å informere om naturfarer som er kjent. På kart/plan som megler har mottatt fra kommunen er området der eiendommen ligger markert med fare, dvs. fare for radon. Radon er et radioaktivt grunnstoff og finnes i byggegrunnen, særlig i grunn med alunskifer og visse typer granitt. Lokale grunnforhold er derfor avgjørende for mengden radon som kan trenge inn i en bygning. Opphold i rom med høye radonkonsentrasjoner over lengre tid gir økt risiko for alvorlig sykdom. Du finner mer informasjon på hjemmesidene til Statens strålevern og Norges geologiske undersøkelse, www.stralevernet.no og www.ngu.no.

Ved befaring av eiendommen oppfordres du til å gå nøye gjennom eiendommen. Ta gjerne med en bygningskyndig på befaringen. Synes eiendommen å ha en del mangler, kan det være fornuftig å få avholdt en såkalt tilstandsrapport. En tilstandsrapport er en gjennomgang av eiendommens bygningsmessige standard. Som hovedregel overtas en eiendom kjøpt på tvangssalg i den stand den befinner seg. Bestemmelsene i lov om avhending av fast eigedom gjelder ikke når en eiendom er tvangssolgt. Tvangsfullbyrdelsesloven bestemmer imidlertid at kjøper kan kreve prisavslag i følgende tilfeller: - eiendommen er ikke i samsvar med opplysninger om vesentlige forhold som medhjelper har gitt, eller - medhjelperen har forsømt å gi opplysninger om vesentlige forhold som man måtte kjenne til og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, eller - eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med, og - disse forhold kan antas å ha hatt innvirkning på kjøpet. Kjøperen kan ikke heve kjøpet, men kan kreve prisavslag av ovenstående grunner. Kjøper må, dersom enighet ikke oppnås om et prisavslag, eventuelt gå til søksmål mot den eller de av kreditorene som har fått den del av kjøpesummen som kreves redusert. Kjøpesummen må betales selv om det kreves prisavslag, men kjøperen kan kreve at den del av summen som rammes av kravet om prisavslag ikke utbetales til kreditorene før saken er avgjort. Dersom namsretten finner at kravet fra kjøperen er åpenbart grunnløst, kan namsretten avvise krav om tilbakeholdelse og likevel utbetale summen. Dersom hele eller deler av eiendommen er bortleid, overtar kjøper selv ansvaret for et eventuelt leieforhold.

Iht. personopplysningsloven vil vi behandle interessenter og kjøpers personopplysninger, i den utstrekning dette er nødvendig for å oppfylle våre lovpålagte forpliktelser, herunder for å kunne foreta kundekontroll etter hvitvaskingsloven samt for å utføre oppgaver som vi er pålagt etter eiendomsmeglingsloven. For å bidra til effektive og sikre transaksjoner, er det nødvendig at eiendomsmeglingsforetakene og finansieringsforetakene raskt kan utveksle opplysninger, herunder personopplysninger, av betydning for transaksjonen. For dette formålet er det utviklet en løsning som gjør at kjøpers og selgers finansieringsforbindelse vil kunne hente ut kjøpekontrakten og strukturerte data fra denne (navn, kjøpesum, overtakelsesdato o.l.) gjennom Altinn. Ved bruk av elektronisk tinglysing vil personopplysninger utveksles med Ambita og Kartverket.

Konsesjon: Eiendommen er bebygd, tomten er større enn 2 dekar, men mindre enn 100 dekar totalt og har ikke mer enn 35 dekar fulldyrket og/eller overflatedyrka jord. Kjøper er klar over at konsesjonsfriheten er betinget av at man ikke foretar bruksendring i strid med plan og at dette bekreftes overfor plan- og bygningsmyndigheten ved utfylling av egenerklæringsskjema om konsesjonsfrihet.