Gruegata 22

Leiligheten ligger sentralt og attraktivt til på Tøyen, i et veletablert og urbant boligstrøk med gangavstand til det meste av fasiliteter og servicetilbud. Like ved finner du Tøyen Torg, som har etablert seg som et populært samlingspunkt med et variert utvalg av spisesteder, kaffebarer, apotek og bibliotek. Dagligvarehandelen gjøres enkelt til fots, med både søndagsåpen Joker i Jens Bjelkes gate og Kiwi kun en kort gåtur unna. I tillegg byr nabolaget på et spennende lokalt kulturliv med kort vei til fots til både Kampen og Grønland. For rekreasjon og utendørsaktiviteter har du flere av byens flotteste parker i umiddelbar nærhet. Botanisk hage ligger en kort spasertur unna og fungerer som en fredelig oase i hverdagen. Like ved ligger også Tøyenparken med det moderne Tøyenbadet, skulpturparken på Klosterenga og høytliggende Kampen park med flott utsikt over byen. For den aktive finnes det et bredt treningstilbud like i nærheten, inkludert CrossFit Gamlebyen, Tøyen Fitness og idrettsanleggene på Jordal Amfi. Kollektivtilbudet fra eiendommen er særdeles godt utbygd. Fra Tøyen T-banestasjon, som ligger en kort spasertur unna, går samtlige fem linjer i T-banenettet med hyppige avganger inn til Oslo sentrum og videre til marka. Det går også bussforbindelser like ved, med linje 20 og 60 fra Kjølberggata. Skulle du ønske å spasere til sentrumskjernen, tar turen ned til Oslo S under tjue minutter til fots. For barnefamilier finnes det et godt oppvekstmiljø med Sommerfryd barnehage og Tøyen skole i trygg gangavstand.

Se vedlagt nabolagsprofil. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiendommen er regulert til boligformål. Dette følger av reguleringsplan S-2255, «Endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone», vedtatt 28.07.1977. Planen er delvis opphevet som følge av Kommuneplan 2015, men gjelder fortsatt for eiendommen. I planen er eiendommen vist som byggeområde for boliger. Bystyret vedtok den 23.09.2015 kommuneplanen «Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Eiendommen omfattes av kommuneplanen og er avsatt til bebyggelse og anlegg (nåværende). Den ligger også innenfor utviklingsområde U3 (Indre by). Eiendommen er i reguleringsplan S-2255 også regulert til spesialområde for bevaring (blandet formål). Bestemmelsene i § 7, endret ved plan S-2937, fastsetter at ved søknad om riving eller byggetillatelse der eksisterende bebyggelse forutsettes revet, skal bevaringsspørsmålet alltid vurderes. I henhold til Kommuneplan 2015 berøres eiendommen av hensynssone H190_1: Andre sikringssoner. Dette gjelder sikringssone for T-banetunnel. Området der eiendommen ligger, er stadig under endring og utvikling. Vi anbefaler derfor alle interessenter og budgivere om å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner med tilhørende bestemmelser ligger vedlagt salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Regnskap / Budsjett:
Sameiets regnskap og budsjett foreligger hos megler og kan oversendes på forespørsel. Nøkkeltall fra årsregnskapet for 2025: - Driftsinntekter: kr 495 399,- - Driftskostnader: kr 476 657,- - Driftsresultat: kr 18 742,- - Årsresultat: overskudd på kr 21 604,- - Egenkapital pr. 31.12.2025: kr 90 425,- - Omløpsmidler pr. 31.12.2025: kr 157 297,- (hvorav bankinnskudd utgjorde kr 93 081,-) - Kortsiktig gjeld pr. 31.12.2025: kr 41 807,- - Disponible midler: kr 115 490,- Sameiet har ingen registrerte felleslån pr. 11.09.2026.

Vedtekter / Husordensregler:
Eier forplikter seg til å gjøre seg kjent med vedtekter og eventuelle husordensregler. Kopi av disse ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dyrehold:
Det er ikke tillatt å holde husdyr uten styrets skriftlige forhåndsgodkjenning. Godkjenning er betinget av at dyreholdet ikke er til sjenanse eller ulempe for øvrige sameiere.

Beboernes forpliktelser:
Seksjonseier plikter å fjerne snø og is fra egen veranda eller terrasse. Ved lagring av ved i felles kjellerrom må vedstablene isoleres fra gulv, ikke legges inntil bygningsverk og ha en klaring på minst 10 cm til gulv, vegger og tak. Våt ved må ikke lagres i kjelleren. Selskaper og fester skal varsles til øvrige beboere i god tid på forhånd.

Styregodkjennelse:
Det kreves ikke styrets godkjennelse, kun eierskiftemelding. Sameiets styre skal underrettes om alle overdragelser og leieforhold.

Forkjøpsrett:
Det foreligger ingen forkjøpsrett på eiendommen.

Kommunale avgifter, bygningsforsikring, forretningsførsel, renhold og løpende drift og vedlikehold. Felleskostnadene fordeles slik: Felleskostnader: kr 4 111,80 Kommunal avgift: kr 350,- I sameier må det påregnes fremtidige kostnader til reparasjoner og vedlikehold av større art, for eksempel maling av fasade, utskifting av vinduer, rør el. eller andre vedlikeholdsarbeider på bygningen. Dette vil fordeles på eierseksjonene. Det foreligger ingen konkrete planer for dette på salgstidspunktet, men reparasjoner og større arbeider kan ikke forventes dekkes inn via sameiets egenkapital alene. Eier må selv dekke kostnader forbundet med eget strømforbruk, forsikring av innbo og løsøre samt andre kostnader som ikke dekkes av felleskostnadene.

Sameiet er ikke tilknyttet en sikringsordning som dekker manglende innbetaling av felleskostnader. Sameiet har lovbestemt panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet, begrenset oppad til tre ganger folketrygdens grunnbeløp (3G).

Gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

Tomteareal er 256 m² på eiet tomt.

Felles eiet tomt for sameiet på 256 m². Sameiets fellesarealer utendørs omfatter tomt og gårdsplass. Sameiets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk av tomten i vedtekter og seksjoneringsdokumenter.

Leiligheten ligger i 3. etasje og består av følgende rom: Entré, stue/kjøkken, tre soverom og bad. Fra stuen er det utgang til en vestvendt balkong på 7m². Seksjonen disponerer én bod i kjeller på 3m². Sameiet har fellesvaskeri og felles sykkelbod i kjeller. For god ordens skyld nevner vi at Bygningssakkyndig opplyser at rom som ligger utenfor boenheten, men som eier har påvist og/eller opplyst at tilhører boenheten, er oppmålt og inkludert i BRA-e. Det er ikke fremvist dokumentasjon på at rommet tilhører boenheten, med mindre dette er angitt særskilt. Rom utenfor boenheten kan omdisponeres av sameiet og dette kan påvirke boligens BRA. Vær oppmerksom på at NS 3940:2023 og eierseksjonsloven har ulik definisjon av fellesareal. Ved arealmåling gjelder NS 3940:2023 som definerer fellesareal slik: "Delen av bygning som brukes av to eller flere bruksenheter eller til bygningens forvaltning, drift eller vedlikehold." De oppgitte rom er definert av bygningssakkyndig ihht. vedlagte rapport, etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av plan- og bygningsmyndigheten. Se utfyllende informasjon i tilstandsrapport og i salgsoppgaven bl.a. under "Ferdigattest og midlertidig brukstillatelse".

Selveierleilighet i byggets 3. etasje med en gjennomtenkt planløsning bestående av entré, åpen stue- og kjøkkenløsning, tre soverom og bad, samt utgang til en vestvendt balkong. Boligen har gjennomgått flere oppgraderinger de senere årene, med blant annet nye trevinduer og balkongdør i 2023, nye overflater og oppgradert belysning i 2024, samt sliping og overflatebehandling av benkeplaten på kjøkkenet i 2026. Entré: Entréen tar imot med 3-stavs hvitpigmentert eikeparkett på gulvet og malte slette flater på vegger og i himling. Rommet har malt entrédør i treverk med sikkerhetslås og porttelefon montert i 2024. Her er det god plass til oppheng av yttertøy og plassering av sko, med adkomst videre inn til leilighetens øvrige rom. Stue: Stuen ligger i åpen løsning mot kjøkkenet og har 3-stavs hvitpigmentert eikeparkett på gulvet samt malte slette flater. Rommet er utstyrt med spotskinner i taket fra 2024 og har et integrert pipeløp. Planløsningen gir god plass til både sofagruppe og spisebord, og en skyvedør gir adkomst til soverom 3. Fra stuen fører en balkongdør i treverk med isolerglass fra 2023 ut til balkongen. Kjøkken: Kjøkkenet har innredning fra 2013 med slette høyglans fronter og heltre benkeplate med glassplater på bakveggen. Innredningen fikk nye spotskinner i 2024, og benkeplaten ble slipt og behandlet med hvitpigmentert olje og hardvoksolje i 2026. Rommet er utstyrt med rustfri oppvaskkum og ventilator med kullfilter over kokesonen. Av innfelte hvitevarer finnes stekeovn, mikro, induksjonsplatetopp, kombinert kjøle- og fryseskap samt oppvaskmaskin fornyet i 2025. Balkong: Fra stuen er det utgang til en vestvendt balkong oppført i betong med terrassebord på dekket og rekkverk i aluminium kledd med stålplater. Balkongen har fin plass til sittegruppe. Bad: Badet har flislagt gulv med elektriske varmekabler, baderomsplater med flismønster på veggene og malt himling. Innredningen består av servant med underskap, speil med overbelysning, høyskap, dusjkabinett med skyvedører, frittstående toalett og opplegg for vaskemaskin. Ventilasjonen er løst med mekanisk avtrekk via ventil i vegg og tilluft via luftespalte under døren. Badet har et oppgraderingsbehov. Soverom 1: Soverommet har laminat på gulvet samt malte slette flater på vegger og i himling. Rommet vender mot rolige omgivelser og har vindu fra 2023, med god plass til dobbeltseng og garderobeskap. Soverom 2: Dette soverommet har laminat på gulvet og malte slette flater på vegger og i himling. Rommet er utstyrt med vindu fra 2023 og har fin plass til seng og oppbevaringsmøbler. Soverom 3: Soverommet ble etablert i 2024 med ny lettvegg og skyvedør inn fra stuen. Rommet har 3-stavs hvitpigmentert eikeparkett på gulvet, malte slette flater samt vindu fra 2023, og har plass til seng og oppbevaring. Overflater: Gulv: Laminat på soverom 1 og 2, mens øvrige rom har 3-stavs hvitpigmentert eikeparkett. Flislagt gulv på bad. Vegger: Malte slette flater i alle rom. Baderomsplater med flismønster på bad. Glassplater på bakvegg over benk på kjøkken. Himling: Innvendig tak med malte slette flater i alle rom. Takhøyden er målt til 2,37–2,38 meter i oppholdsrom. Lagring: Boligen disponerer én kjellerbod på 3 m² merket med 305. Beboere disponerer i tillegg felles sykkelbod i kjelleren. For beskrivelse av tilstandsgrad (TG) 2 og 3, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Interessenter oppfordres spesielt til å undersøke disse forholdene som er gitt TG2 og 3 nærmere, da gitte tilstandsgrader her er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema. Selger har opplyst at det er gjort ufaglært arbeid på montering av dusjkabinett og festing av folie på baderomsmøbler. Dette betyr at arbeidet er utført av personer uten fagutdanning og av den grunn kan arbeidet være gjort på en måte som ikke er i tråd med anbefalinger eller krav. Det er dermed en risiko for at arbeidet er gjort feil, at valgt løsning ikke fungerer etter sin hensikt eller fører til skader. For ytterligere opplysninger om standard, se vedlagte tilstandsrapport og selgers egenerklæringsskjema.

Det gjøres oppmerksom på at det kun er de integrerte hvitevarene på kjøkkenet som medfølger i kjøpet. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Se digitalt kart i finn-annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen. På visningsdagen vil det bli skiltet med visningsskilter fra EiendomsMegler 1.

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 28.09.2026. Bygning: Bygningen er oppført etter en eldre byggeforskrift. Det innebærer blant annet at varme- og lydisolering samt ventilasjon og tetthet ikke er utført etter dagens byggeforskrifter. Ny vindsperre og isolasjon i yttervegg mot sør/vest ved stue og soverom. Ny lettvegg med skyvedør mellom stue og soverom. Etasjeskillet er utført som betongdekke. Pipe/Ildsted: Boligen har ikke montert ildsted, men det er pipeløp i stuen. Innvendig pipeløp er ikke kontrollert av takstmannen. Vinduer: Fabrikkmalte trevinduer med 2-lags isolerglass. Vinduene fremstår med normal bruksfunksjon og bruksslitasje ift. alder. Enkelte hakk og merker må forventes. Nye vinduer og balkongdør i alle rom fra 2023. Dører: Malt/finert entrédør av treverk med sikkerhetslås, brann og lydklassifisert B30/30Db. Produsert av Scadania, 1981. Fabrikkmalt balkongdør av treverk med 2-lags isolerglass fra 2023. Entredøren er av eldre dato, men fremstår med normal funksjonalitet og aldersrelatert bruksslitasje. Noe nedsatt funksjon samt enkelte hakk og merker må forventes på eldre dører. Boligen har innvendige malte fyllingsdører med slette dørblad. Skyvedør til stue/kjøkken og soverom 3. Balkong/terrasse: Fra stuen er det adkomst til en vestvendt balkong på 6,5 m². Balkongen er oppført i betong med terrassebord på gulvet og har et rekkverk av aluminium, kledd med med stålplater. Rekkverkshøyden er ca. 85 cm, og høydeforskjellen ned til terrenget er ca. 6,7 m. VVS-installasjoner: Boligen har vannrør av kobber og plast. Det er en kombinasjon av skjult og åpen rørføring. På badet er det synlige vannrør av forkrommet kobber, mens dusjen er tilkoblet med nyere plast rør. Øvrig anlegg består av eldre kobberrør. Stoppekraner er plassert under oppvaskkummen på kjøkkenet. Synlige avløpsrør er av plast. Badet har eldre støpejernsluk plassert i dusjsonen. Ventilasjon: Boligen har mekanisk avtrekksventilasjon med separate avtrekkspunkter fra kjøkken og bad. Badet har mekanisk avtrekk via en ventil i veggen og tilluft via en luftespalte på 15mm under dørbladet. Det er kjøkkenventilator med kullfilter, plassert over kokesonen. Tekniske detaljer: Boligen har røykvarsler og brannslukningsapparat. Badet har flislagt gulv med elektriske varmekabler. Elektrisk anlegg: Sikringsskapet med automatsikringer er plassert i felles oppgang, og det elektriske anlegget i leiligheten består av skjult kabling. Hovedsikringen er på 32A Følgende arbeider på det elektriske anlegget er opplyst utført basert på fremlagt dokumentasjon og/eller tilgjengelige opplysninger. Dette utelukker imidlertid ikke at det kan være utført ytterligere arbeid på det elektriske anlegget av tidligere eiere som det ikke foreligger dokumentasjon for. 2024 Elektriske arbeider med trekking av rør og kabler, montering og flytting av stikkontakter, brytere og dimmere, jording, flytting av rør i gang, samt montering av porttelefon og lamper på kjøkken og i stue. - Samsvarserklæring fra Elektriker Gruppen AS er fremlagt. 2021 Utbedring av el.anlegg etter El-tilsyn. - Samsvarserklæring fra Oslo Elektrikere AS er fremlagt TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Bad - Vanntett sjikt, membran og sluk | Tettesjiktet på gulvet er av eldre dato, og det foreligger ingen opplysninger, dokumentasjon eller andre klare holdepunkter for at dette er fornyet siden byggeåret. Sluket er originalt fra byggeåret, noe som også underbygger at gulvets tettesjikt ikke er skiftet. Det er utført senere overflatearbeider med legging av nye gulvfliser ca. 2011 og nye veggplater i 2016/17, men det foreligger ikke dokumentasjon på at underliggende tettesjiktet på gulvet samtidig ble fornyet. I henhold til NS 3600 skal alderen på det opprinnelige våtrommet legges til grunn når det ikke foreligger klare holdepunkter for at tettesjiktet er skiftet. Gulvets tettesjikt vurderes derfor ut fra våtrommets opprinnelige alder og har vesentlig overskredet forventet funksjonstid. Gjenværende funksjon og tetthet er usikker, med økt risiko for svikt i tettesjiktet og påfølgende fuktskader i omkringliggende konstruksjoner. Det mangler tettesjikt rundt rørgjennomføringer i dusjsonen, som ligger innenfor definert våtsone. Manglende tetting rundt rørgjennomføringer i våtsone medfører fare for fuktinntrenging i konstruksjonen. Det benyttes i dag lukket dusjkabinett, noe som reduserer den direkte vannbelastningen på området. Forholdet vurderes til TG3 i henhold til NS 3600. Sluket er av eldre dato og har synlige rust-/korrosjonsangrep. Støpejernssluk vurderes å ha usikker fremtidig funksjon når det er eldre enn 35 år. Sluket har passert denne alderen, og korrosjonen gir ytterligere usikkerhet knyttet til gjenværende funksjon og tetthet. Som følge av alder og manglende dokumentasjon er tettesjiktets tilstand og gjenværende funksjon usikker. Dette medfører økt risiko for at lekkasjer eller fuktskader kan oppstå uten synlige forvarsel. På sikt må det påregnes utskifting av gulvets tettesjikt, noe som normalt vil innebære rehabilitering av gulvet. Inntil rehabilitering gjennomføres, anbefales lukket dusjkabinett med avløp direkte til sluk for å redusere vannbelastningen på gulvet. Det anbefales å opprettholde bruk av lukket dusjkabinett for å begrense vannbelastningen på rørgjennomføringene. For å lukke avviket må rørgjennomføringene utføres med tilfredsstillende tetting som del av et dokumentert tettesjikt. Manglende tetting medfører risiko for fuktinntrenging dersom området utsettes for vann. Sluket bør skiftes i forbindelse med fremtidig rehabilitering av våtrommet. På kort sikt bør sluket holdes under jevnlig oppsyn, særlig med hensyn til videre korrosjon og eventuelle tegn til lekkasje. Bruk av dusjkabinett med direkte avløp til sluk vil redusere vannbelastningen på gulvets tettesjikt og overgang mot sluk. Uten tiltak vil usikkerheten knyttet til slukets gjenværende funksjon og tetthet øke med alderen, med risiko for lekkasje og fuktskader i omkringliggende konstruksjoner. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Etasjeskiller og bærende konstruksjoner | Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Setningsskader og skjevheter er vanlig i eldre bygninger og må påregnes. Over tid kan grunnen bevege seg og gi ulik belastning på fundamentet, noe som blant annet kan føre til skjevheter i etasjeskillene. Dersom man ønsker et jevnere gulv, kan gulvkonstruksjonen rettes opp i forbindelse med fremtidig oppgradering av gulvoverflater. Slike arbeider vil innebære demontering av eksisterende gulv og justering eller oppretting av underlaget. Uten tiltak kan ujevnheter i gulvet vedvare, og slike forhold kan også bidra til knirk i gulvkonstruksjonen over tid. - Innvendige dører | Det er registrert fuktsvelling nederst på baderomsdøren. Dette skyldes ofte vannsøl eller høy luftfuktighet i kombinasjon med mangelfull fuktbeskyttelse. Over tid kan dette føre til svelling og slitasje, særlig på de nederste delene av døren hvor fuktighet lettere trenger inn. Fuktsvelling er en permanent skade som ikke kan repareres. Utbedring krever utskifting av de berørte delene. For å unngå gjentakelse av problemet bør døren behandles med et fuktbestandig sjikt, inkludert både over- og underside av dørbladet, da disse områdene ofte er svake punkter. - Bad - Dokumentasjon for våtrom | Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages. - Bad - Overflater gulv | Det er etablert fall mot sluk, men fallforholdet i dusjsonen er mindre enn standardens kriterier. Dette medfører at vann kan bre seg utover gulvet og eventuelt bli stående på gulvflaten ved bruk. Våtrommet fungerer med dette avviket, men vann kan bli liggende på gulvet og ikke renne til sluk. For å oppnå tilstandsgrad 1 må fallforholdene bygges om, noe som normalt ikke er økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak på et eldre bad. Utbedring bør derfor ses i sammenheng med en fremtidig totalrehabilitering av badet. - Bad - Sanitærutstyr og innredning | Det er registrert løs folie på servantskapet og høyskapet. Det bør påregnes utskifting av berørte fronter eller innredningsdeler. Løs folie gir redusert fuktbeskyttelse av plateunderlaget og kan over tid føre til fuktopptak, svelling og ytterligere skade på innredningen. - Kjøkken - Avtrekk | Det forserte avtrekket fra kokesone i kjøkkenet er ikke tilfredsstillende. Kjøkken har ventilator med omluft (kullfilter), forskrift til avhendingsloven/NS3600 krever forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen for å gi tilstandsgrad 0 eller 1. Det kan være ventilator med avtrekk ut til det fri eller mekanisk avtrekk med ventil direkte over kokesone. Kjøkkenet fungerer greit med kullfilterventilator, men for å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1 kreves enten et ventilasjonsrør som leder ut i det fri eller et mekanisk avtrekk med ventil over kokesonen. Borettslags- eller sameievedtekter kan imidlertid begrense slike tiltak, spesielt når det gjelder bruk av felles fasade eller ventilasjonssjakt. Begrenset ventilasjon fra kun kullfilterventilator kan redusere luftkvaliteten, bidra til fettoppbygging, og forårsake spredning av lukt. For å sikre best mulig funksjonalitet bør fettfilter rengjøres regelmessig, og kullfilter skiftes jevnlig. - Innvendige vannledninger | Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon (under kjøkkenkum). Stoppekranene er utført som kuleventiler uten håndtak. Utformingen gjør ventilene vanskelig å betjene og forutsetter tilgang til passende verktøy. Ved befaring lot ventilene seg ikke betjene med tilgjengelig verktøy, og funksjonen kunne derfor ikke kontrolleres. Det er ikke behov for utbedring av vannrørene utifra at anlegget fungerer i dag, men det må påregnes utskiftet på sikt. Vær oppmerksom på at skader som lekkasjer eller rørbrudd kan oppstå uventet når rørene blir eldre. Skjulte kobberrør utgjør i tillegg en risikokonstruksjon, ettersom lekkasjer kan forbli uoppdaget til de har forårsaket betydelig skade. Ved oppgradering av våtrommet vil det være hensiktsmessig å samtidig skifte ut røranlegget. Stoppekranene bør utbedres eller skiftes slik at de kan betjenes enkelt og uten behov for spesialtilpasset verktøy. Manglende mulighet for rask avstenging kan medføre økt skadeomfang dersom det oppstår en vannlekkasje. - Ventilasjon | Det er påvist mangelfull ventilasjon i alle oppholdsrom i boligen. Ventilasjonen er i hovedsak begrenset til lufting via åpningsbare vinduer, og det er ikke registrert faste løsninger for tilførsel av frisk luft. Dette tilfredsstiller ikke kravet om kontinuerlig lufttilførsel til oppholdsrom som stue, kjøkken og soverom. Det anbefales å sikre tilstrekkelig tilførsel av frisk luft til alle oppholdsrom, for eksempel ved etablering av ventiler i yttervegger, spalteventiler i vinduer eller andre løsninger som gir kontrollert tilluft. Eventuelle tiltak må avklares mot gjeldende vedtekter, da borettslag og sameier ofte har begrensninger knyttet til inngrep i felles fasade og ventilasjonssystemer. Inntil faste løsninger eventuelt etableres, må det påregnes behov for regelmessig manuell lufting via vinduer. Uten tiltak kan mangelfull ventilasjon medføre redusert luftkvalitet og økt fuktbelastning, med risiko for kondens og fuktrelaterte skader over tid. Helse, miljø og sikkerhet Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Konsekvensen er at rekkverket ikke gir tilstrekkelig fallsikring i henhold til dagens krav, noe som medfører økt risiko for fallulykker og behov for utbedring for å oppnå tilfredsstillende sikkerhet. Det foreligger ikke dokumentasjon for det elektriske arbeidet som er utført av tidligere eier. For elektriske installasjoner som omfattes av dokumentasjonskravene, skal det normalt foreligge samsvarserklæring. Når slik dokumentasjon mangler, er det ikke mulig å verifisere at arbeidene er utført av registrert installasjonsvirksomhet eller i samsvar med gjeldende regelverk. Dette vurderes som et dokumentasjonsavvik. På grunn av manglende dokumentasjon anbefales det å bestille en utvidet El-kontroll fra en autorisert elektroinstallatør med spesielt fokus på det udokumenterte arbeidet som er utført på anlegget. En el-kontroll kan ikke erstatte manglende samsvarserklæring, men kan gi supplerende informasjon om anleggets tekniske og sikkerhetsmessige tilstand. Uten samsvarserklæring kan det være vanskelig å bevise at installasjonen er utført i samsvar med lovverket. Mangelen på samsvarserklæring kan også indikere på at arbeidet ikke er utført av en kvalifisert elektriker, noe som øker risikoen for feil og potensielt farlige forhold. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Elektrisitet. Elektriske varmekabler på bad. Det er pipeløp i stuen, men ikke montert ildsted. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med. Varmekilder er ikke funksjonstestet.

Boligen er tilknyttet strømavtalen Norgespris, en fastprisavtale vedtatt av Stortinget som trer i kraft fra 1. oktober 2025. Avtalen følger målepunktet (strømmåleren) i boligen, og overtas automatisk av ny eier eller leietaker ved eierskifte. Bindingstid: Gjelder ut 2026 dersom avtalen er inngått mellom 1. oktober 2025 og 31. desember 2026. Ved avtaleinngåelse fra 2027 og videre gjelder bindingstiden ut kalenderåret fra bestillingstidspunktet. Ny eier må være innforstått med at boligen har en aktiv Norgespris-avtale, og at denne videreføres i henhold til gjeldende vilkår. Det antas et årlig forbruk på ca 9.000 - 15.000 kWh. Den årlige kostnaden vil variere etter eget forbruksmønster og blant annet fyringsmetode.

kr 12 714
Dette utgjør andelens fellesformue pr. 31.12.2025

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Meglerforetaket har blant annet plikt til å gjennomføre kundetiltak. Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres, skal meglerforetaket ikke etablere kundeforholdet eller gjennomføre transaksjonen med kjøper. Ved meglerforetakets avvikling av kundeforholdet, vil avtalen mellom partene være bindende, men meglerforetaket kan ikke bidra i gjennomføringen av handelen. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter hvitvaskingsloven. Det oppfordres til at alle inn-og utbetalinger skjer via norske banker. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket vil be om å få opplyst disponenter til konti som benyttes i oppgjøret.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt salgsoppgaven. Megler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn klokken 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning, dersom selger er forbruker. Det kan hende at fristene for å akseptere bud blir kortere etter hvert som det kommer inn nye bud. Det er budgiver som setter fristen for når et bud må være akseptert og denne fristen er absolutt. Det betyr at selger må akseptere budet og kjøper må ha mottatt aksepten innen fristens utløp. Dersom du legger inn bud tett opp mot akseptfristen, er det en reell fare for at eiendommen blir solgt før budet når frem til megler. Husk å ringe til megler etter du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt av megler. Megler tar ikke ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet, eller andre tekniske feil. Alle bud og budforhøyelser med eventuelle forbehold, opplysning om finansiering og ønsket overtakelse, skal sendes skriftlig til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet (hemmelige bud og/eller hemmelige forbehold) skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Megler skal sende skriftlig varsel om bud og budforhøyelser, som kan formidles, til budgiver, selger og interessenter. Når et bud aksepteres, skal megler sende skriftlig beskjed om det til både budgiver og selger. Megler skal kontrollere budgivers finansiering før handel inngås. Dersom slik kontroll ikke lar seg gjennomføre, skal selger motta skriftlig informasjon om dette, og mulige konsekvenser. Dersom megler ikke får kontrollert budgivers finansiering, kan det derfor medføre at en annen budgiver - også en med lavere bud - anbefales overfor selger. For å legge inn bud kan du enkelt legge inn bud via EiendomsMegler 1s «gi bud»-knapp i nettannonsen, eller benytte budskjema, elektronisk budgivning, skannet budskjema sendt på e-post eller annen godkjent skriftlig metode. Skal du legge inn bud må du legitimere deg med kopi av legitimasjon og signatur. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver benytter e-signatur, for eksempel BankID. Ta en prat med megler om hvordan du legger inn bud.

Noe tekst, bildetekst og sammenstilling av informasjon i dette oppdraget er laget ved hjelp av AI, og kvalitetssikret av fagansvarlig

Selgeren har kjøpt boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis kjøper oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 millioner kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen.

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som dekker utgifter forbundet med juridisk bistand, fagkyndig uttalelse og saksomkostninger. Forsikringen er valgfri og koster kr 8 600. Forsikringen er meglet frem av Söderberg & Partners og er plassert hos Gar-Bo Försäkring AB. Skadebehandlingsselskapet er Crawford & Company. Kjøper logger selv inn i portalen til Söderberg & Partners og bekrefter at de ønsker å inngå et forsikringsmeglingsoppdrag og dermed få mulighet til å tegne boligkjøperforsikring. For at anmodningen om kjøp av forsikring skal imøtekommes og portalen kunne benyttes, utleverer meglerforetaket informasjon om kjøperne til Söderberg & Partners, så snart bud er akseptert. Söderberg & Partners sletter opplysningene som innhentes når tidspunktet for kontraktsmøtet har passert og det er klart at kjøper ikke velger å tegne Boligkjøperforsikring. For de kjøperne som tegner forsikring, vil opplysningene lagres av Söderberg & Partners for ulike formål med ulike lagringstid i tråd med beskrivelsen i personvernerklæringen: https://www.soderbergpartners.no/personopplysninger-og-informasjonskapsler/ Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på https://eiendom.soderbergpartners.no/ Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 873 i honorar for hver forsikringsavtale som formidles for borettslagseiendom. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak.

Gjensidige Forsikring ASA

De kommunale avgiftene er inkludert i oppgitte felleskostnader.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år: 2026: - Sliping av benkeplate og behandling med hvitpigmentert olje og to strøk hardvoksolje på kjøkken - Maling av vegger på kjøkken 2025: - Ny oppvaskmaskin - Maling av tak på to soverom 2024: - Ny vindsperre og isolasjon i yttervegg mot sør/vest ved stue og soverom - Ny lettvegg med skyvedør mellom stue og soverom - Maling av vegger og tak i stue, tre soverom, kjøkken og gang - Nye terskler mellom gang og stue, og mellom stue og soverom - Nye skapfronter på kjøkken - Elektriske arbeider med flytting av callinganlegg i gang, elektrisk anlegg i ny lettvegg og nye spotskinner på kjøkken og i stue, utført av Elektriker Gruppen 2023: - Sliping av gulv - Nye vinduer og balkongdør i alle rom, utført av ACIS Adam Ciecwierz Ingeniør Service 2021: - Utbedring av elektrisk anlegg etter el-tilsyn, utført av Oslo Elektrikere AS 2017: - Nytt toalett, nye veggplater og ny baderomsinnredning 2013: - Kjøkkeninnredning med slette høyglansfronter, heltre benkeplate med glassplater på bakvegg, oppvaskkum, ventilator med kullfilter og integrerte hvitevarer ca. 2011: - Nye gulvfliser på bad Vedlikeholdshistorikk sameiet: 2025: - Utbedring av brannsystem og brannsikring

Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensingene som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven. Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt, jf. eierseksjonsloven § 24. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Bestemmelsen gjelder ikke for fritidsboliger. Sameiet har ingen begrensninger i forhold til utleie. Dog må styret varsles.

I leiligheter som ligger i tredje etasje eller høyere, er det som hovedregel ikke nødvendig å måle radonverdier da radon ikke strekker seg over tre etasjer.

Iht. personopplysningsloven vil vi behandle interessenter og kjøpers personopplysninger, i den utstrekning dette er nødvendig for å oppfylle våre lovpålagte forpliktelser, herunder for å kunne foreta kundekontroll etter hvitvaskingsloven samt for å utføre oppgaver som vi er pålagt etter eiendomsmeglingsloven. For å bidra til effektive og sikre transaksjoner, er det nødvendig at eiendomsmeglingsforetakene og finansieringsforetakene raskt kan utveksle opplysninger, herunder personopplysninger, av betydning for transaksjonen. For dette formålet er det utviklet en løsning som gjør at kjøpers og selgers finansieringsforbindelse vil kunne hente ut kjøpekontrakten og strukturerte data fra denne (navn, kjøpesum, overtakelsesdato o.l.) gjennom Altinn. Ved bruk av elektronisk tinglysing vil personopplysninger utveksles med Ambita og Kartverket.