Isdamveien 4

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Areal

BRA: 294 m²
BRA-i: 251 m²
BRA-e: 43 m²
TBA: 41 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Parkering

God plass til parkering på egen tomt og i dobbeltgarasje.

Eiendom

Tomteareal er 1 043 m² på eiet tomt.

Byggeår

1951

Innhold

Tomannsboligen over fire plan består av følgende rom: Kjeller BRA-i 59 m²: Toalettrom, vaskerom og fem boder. 1. etasje BRA-i 95 m²: Entré, gang, stue, kjøkken, to soverom og bad/vaskerom. Utgang fra stue til altan på 25 m². 2. etasje BRA-i 67 m²: Gang, trapperom, stue, kjøkken, to soverom og bad. Utgang fra stue til balkong på 16 m². Loft BRA-i 30 m²: Gang, to soverom, toalettrom og kott. I tillegg har eiendommen en frittliggende dobbelgarasje med et eksternt bruksareal (BRA-e) på 43 m², oppført i 1954, som inneholder garasjerom og to boder. De oppgitte rom er definert av bygningssakkyndige iht. vedlagt rapport, etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Bygningssakkyndig har oppgitt de arealene som kommer frem av denne salgsoppgave. Megler har ikke foretatt kontrollmålinger. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 14.02.1950, samt tegninger for tilbygg datert 22.04.1993. Dagens bruk samsvarer ikke med bygningsgodkjente tegninger. Dette gjelder: - Toalettrom på loft er etablert i areal godkjent som kott (tilleggsdel). - Det er etablert bad/vaskerom i 1. etasje og bad i 2. etasje hvor tegningene ikke viser våtrom. Endring av tilleggsdel til hoveddel er et søknadspliktig tiltak. Nevnte tiltak er ikke omsøkt. Kjøper overtar ansvar, risiko og ev. konsekvenser knyttet til dette og ev. fortsatt bruk i strid med tidligere godkjenninger.

Standard

Tomannsbolig oppført i 1951 med et generelt og omfattende behov for modernisering og oppgradering. Kjøkken 1. etasje: Kjøkkenet har innredning med glatte fronter og benkeplate av laminat med barløsning. Rommet er utstyrt med integrert oppvaskmaskin, to stekeovner, platetopp og kjøkkenventilator med avtrekk ut. Det er montert vannstoppsystem og komfyrvakt. Kjøkken 2. etasje: Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter og benkeplate av laminat. Rommet er utstyrt med kjøkkenventilator med avtrekk ut via luftekanal i pipen. Bad/vaskerom 1. etasje: Badet har flislagt gulv med elektriske varmekabler, baderomsplater på veggene og himlingsplater i taket. Rommet er innredet med baderomsinnredning med nedfelt servant, toalett, badekar, opplegg for vaskemaskin og elektrisk styrt vifte. Bad 2. etasje: Badet har vinylbelegg på gulv og eldre type våtromsplater på vegger. Rommet er innredet med servant, toalett, dusj på vegg, ovn på vegg og ventil på vegg. Bad kjeller: Badet i kjeller har flislagt gulv med elektriske varmekabler, baderomsplater av typen aquatile og malt tak. Rommet er utstyrt med innredning med nedfelt servant, toalett, badekar og naturlig ventilering. Vaskerom kjeller: Vaskerommet har ubehandlet betonggulv, malt mur på vegger og malt tak. Rommet er utstyrt med opplegg for vaskemaskin, et eldre dobbelt betongskyllekar fra byggeåret og naturlig ventilering. Toalettrom loft: Toalettrommet har vinyl på gulv og tapet på vegger. Rommet er innredet med servant og toalett. Toalettrom kjeller: Toalettrom i kjeller er etablert under trapp med enkel standard, innredet med toalett. Overflater: Gulv: Laminat, fliser og belegg. Vegger: Tapet, malte plater og betong. Himling: Malte plater og himlingsplater. Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskiller er av trebjelkelag. Pipe og ildsted: Boligen har mursteinspipe og to eldre vedfyrte kaminer i stuer i henholdsvis første og andre etasje. Innvendige trapper: Boligen har lakkert tretrapp mellom etasjeplanene. Innvendige dører: Det er malte innerdører og finerte dører. Vannledninger: Innvendige vannledninger er av kobber. Avløpsrør: Innvendige avløpsrør er av plast og går over i opprinnelig soilrør ved overgang til gulv i kjeller. Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon med ventiler i vinduer og vegger samt åpningsbare vinduer. Det er elektrisk styrt vifte på bad i første etasje, naturlig ventilering på bad og vaskerom i kjeller, og kjøkkenventilator med avtrekk ut på kjøkken i første og andre etasje. Varmtvannstank: Varmtvannstanken er på ca. 200 liter med produksjonsår 2000. Elektrisk anlegg: Sikringsskapet har automatsikringer, og deler av det elektriske anlegget er fra byggeåret. Branntekniske forhold: Det er ikke montert brannklassifiserte dører inn til leilighetene. Lagring: Oppbevaringsplass i kott på loft samt fire boder i kjeller. I tillegg er det en frittliggende dobbelgarasje på ca. 43 m² med to leddporter, bi-inngangsdør og to mindre tilknyttede boder. Nedenfor gjengis en kort oppsummering der den bygningssakkyndige har beskrevet avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad 2 (TG2) eller 3 (TG3): TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det ble målt over 50 mm skjevhet på stuegulv, forholdene bør sjekkes nærmere. - Innvendige trapper: Det er påvist andre avvik: Det er et vindu i trapperom dette tilfredsstiller ikke krav til sikkerhet, slik at man kan ramle gjennom vinduet. - 2. Etasje Bad - Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - Kjeller Vaskerom - Sluk, membran og tettesjikt: Det er ikke membran/tettesjikt i våtsonen. Det er et eldre sluk som må påregnes utskifting. - Loft Toalettrom - Overflater og konstruksjon: Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. - Kjeller Toalettrom - Overflater og konstruksjon: Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Taktekke som opprinnelig - tak tekket m/naturskifer. Tilstand på innfestinger er usikker, nedfall av takstein kan erfaringsmessig forekomme. - Taktekking - utbygg: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Nedløp og beslag: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Det er rust på pipebeslag og møne beslag. - Veggkonstruksjon: Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Enkelte steder er det for lite lufting mellom bordkledning og vegg. Noen steder er det etablert lusing bak kledning, men den er for stor slik at skadedyr kan trenge seg inn. Enkelte steder er det noe svertesopp på bordkledning. - Takkonstruksjon/Loft: Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Takkonstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som fuktrisikokonstruksjoner. TG2 er valgt for å belyse risiko, selv om det ikke ble observert skader eller symptomer på skader. - Vinduer: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - Dører: Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Dører er av eldre dato, og det må forventes en del slitasje på pakninger, trevirke, overflater etc. Generelt har man ett høyere varmetap fra disse dørene sammenlignet med nyere ytterdører. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på dørene hvor åpne/lukke funksjon fungerte som forventet. Det er ikke brannklassifiserte dører inn til leilighetene. - Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. På luftebalkong i andre etasje er der sink beslag, og på altan over utbygget stue er der sanafiltekke med ukjent alder og tilstand. Balkongdekke med sinkbeslag - Sinkbeslag blir over litt tid utsatt for nesten usynlige sprekker i loddeskjøter. Dette skjer med at materialet utvider og trekker seg sammen etter påvirkning av temperatur (sommer, vinter, sol mv.) Sinkbeslag med loddeskjøter må derfor alltid ha et 100 prosent sikkert tettesjikt under seg. Beslag er å betrakte som en mekanisk beskyttelse for membran eller lignende. Dessverre viser det seg at det ikke sjelden mangler tilfredsstillende tettesjikt og dette medfører at skjulte skader er relativt vanlige. Det velges derfor å gjøre oppmerksom på forholdet. Noen garanti for at det ikke kan være skjulte negative forhold i omkringliggende konstruksjoner kan derfor ikke gis. Det er noe skjevheter i konstruksjoner. - Utvendige trapper: Det er påvist andre avvik: Det er skader på betong i trinn. - Overflater: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. - Pipe og ildsted: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Det er to eldre kaminer i stuer. - Rom Under Terreng: Det er avvik: Bruk av dampsperre i veggen anbefales ikke under noen omstendigheter når veggen er under terreng, helt eller delvis, iht byggeår tilkommet i senere tid. Der er synlig betong er det stedvis noe salt utslag. - Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. - 1. Etasje Bad/vaskerom - Overflater vegger og himling: Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Våtromsplater er ikke montert fagmessig. Det er ikke silikonert mellom bunnfyllingslist og sokkelflis, og veggplater. - 1. Etasje Bad/vaskerom - Overflater Gulv: Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det ble registrert litt bom under noen fliser. - 1. Etasje Bad/vaskerom - Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - 1. Etasje Bad/vaskerom - Sanitærutstyr og innredning: Det er påvist skader på innredning. Speil har et stykke som er borte. - 1. Etasje Bad/vaskerom - Ventilasjon: Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. - Kjeller Bad - Overflater vegger og himling: Det er montert vinduer eller dører i våtsonen. Det er noen fukt merker/soppdannelse omkring vinduer. Denne type baderomsplater tåler ikke fritt vannbelastning. Og bør derfor brukes med forsiktighet. Det er synlig mur omkring pipe. Noe saltutslag omkring pipe. - Kjeller Bad - Overflater Gulv: Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). - Kjeller Bad - Sluk, membran og tettesjikt: Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Kjeller Bad - Sanitærutstyr og innredning: Det er påvist skader på innredning. - Kjeller Bad - Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. - Kjeller Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det er påvist andre avvik: Det er stedvis litt salt utslag på vegger og i overgang mot gulv. - Kjeller Vaskerom - Overflater vegger og himling: Det er påvist tegn til fuktskader i overflater. - Kjeller Vaskerom - Overflater Gulv: Overflaten har fuktskade. Det er stedvis noe salt utslag, og betong/puss som har løsnet. - Kjeller Vaskerom - Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon. - Kjeller Vaskerom - Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det er registrert symptom på fuktskader. - 2. Etasje Kjøkken - Overflater og innredning: Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. - 2. Etasje Kjøkken - Avtrekk: Det er påvist andre avvik: Alt trekk fra kjøkkenventilator går ut via luftekanal i pipen. - 1. Etasje Kjøkken - Overflater og innredning: Det er påvist andre avvik: Det mangler kantlist på en liten del av kjøkken innredningen. Det mangler kantlist på den delen av kjøkken som har barløsning. - Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Andre VVS-installasjoner: Mer enn halvparten av forventet brukstid på VVS-installasjoner er oppbrukt. Det bemerkes at det ikke er gjort en funksjonstest av varmepumpene, opplysninger er gitt av eier. - Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. - Fuktsikring og drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Grunnmur og fundamenter: Det er påvist andre avvik: Innsiden av grunnmuren har misfarging. Det er noen skjevheter på tilbygg, slik at det kan ikke ses bort fra at disse skyldes setninger. Stubbloftplater henger litt ned. - Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. - Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Helse, miljø og sikkerhet - Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. - Brannforhold: Det er tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggtekniske forskrift, og det er ikke montert branndører inn til leilighetene. - Innvendig trapp: Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet. - Balkong/terrasse: Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Deler av informasjonen i dette avsnittet er hentet fra tilstandsrapporten. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. Utdrag fra selgers egenerklæring Pkt. 6: Minst ett vindu er punktert. Pkt. 37: Boligen har frittliggende dobbelgarasje. Pkt. 41: Selger opplyser at eiendommen har vært eid gjennom selskap med tanke på utvikling, og at selger aldri selv har bodd i eiendommen. Huset har vært bebodd av leietakere i deler av eieperioden, og selger har således mindre kunnskap enn normalt om forholdene i huset.

Hvitevarer

Integrerte hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger, og overtas uten noe form for garantier. Frittstående hvitevarer og brunevarer medfølger ikke i salget med mindre det tydelig fremgår av salgsoppgaven.

Adkomst

For detaljert veibeskrivelse fra din posisjon kan kart i FINN-annonsen benyttes. Det vil bli skiltet i regi av EiendomsMegler1 ved annonsert fellesvisning.

Byggemåte

Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig iht. vedlagt tilstandsrapport: Takkonstruksjon/ taktekke: Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon med delvis adkomst via knekott. Taktekkingen er av skifertakstein på hovedbygget og pappshingel på tilbygg. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Nedløp og beslag: Takrenner og nedløp av metall. Veggkonstruksjon: Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående bordkledning. Vinduer: Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Dører: Bygningen har teak hovedytterdør og malt balkongdør i tre. Balkonger/terrasser: Altan er utført i trekonstruksjoner. Tekke er med zink på luftebalkong over inngangspartiet, og sarnafil på altan over utbygget stue. Rekkverkshøyden er 85 cm. Utvendige trapper: Trapp til inngangspartiet er av betong. Garasje: Frittliggende dobbelgarasje oppført med støpt gulv og vegger og bindingsverk kledd med plater på innsiden. Det er to leddporter, og en bi-inngangsdør. Det er takstoler, tro bord og tak er med plater utvendig. Det er to mindre boder i tilknytning av garasjen. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsrapporter kun vurderer bygningsmasse som har direkte tilknytning til gjeldende boenhet. Borettslagsleiligheter og eierseksjoner som ligger i bygninger med flere boenheter vil derfor ofte ha begrenset beskrivelse av utvendig bygningsinformasjon/byggemåte.

Eiendomstype

Horisontaldelt tomannsbolig

Oppvarming

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Boligen har to luft-til-luft-varmepumper og to eldre vedfyrte kaminer i stuer i henholdsvis første og andre etasje. Det er elektriske varmekabler i gulv på bad/vaskerom i 1. etasje og på bad i kjeller, samt veggmontert varmeovn på bad i 2. etasje. Det er registrert avvik fra brann- og feiervesenet vedrørende adkomst til fyringsanlegg. "Adkomst til fyringsanlegg - enhet" Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg-/fastmonterte ovner så følger det heller ikke med ovner i disse rommene. Varmekilder er ikke funksjonstestet.

Regulering

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2026-2038 (plan-ID KPA2026), vedtatt 18.06.2026. I planen er hele eiendommen på 1 043 m² avsatt til boligbebyggelse, nåværende (områdenavn B3.5). Eiendommen er også underlagt bestemmelse #05 - Sone B byutviklingsområde, som stiller krav til byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen.

Overtakelse

Etter nærmere avtale med selger. Megler oppfordrer interessenter til å ha med ønsket overtagelsesdato ved inngivelse av bud.

Boligsalgsrapport / Takst / Våtromstest

Taksten er avholdt den 19.06.2026 av takstmann

Boligselgerforsikring

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring, men har fylt ut egenerklæringsskjema. Kjøper oppfordres til å gjennomgå innholdet i skjemaet i forkant av budgivning.

Boligkjøperforsikring

EiendomsMegler 1 formidler Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Det er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler de neste fem årene. Du kan ta kontakt med megler for å få informasjon om boligkjøperforsikring eller lese mer på help.no. Forsikringen tilbys kun til privatpersoner som kjøper eiendom til eget eller nærmeste families bruk, og det er en forutsetning at kjøpsavtalen reguleres av avhendingsloven. Ved kjøp av landbrukseiendom/småbruk, er det kun forhold tilknyttet til våningshuset som omfattes av forsikringen. For nærmere detaljer henvises det til forsikringsvilkårene. Megler mottar tegningsprovisjon fra HELP.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Eiendommen er en uoppdelt tomannsbolig registrert med to boenheter i matrikkelen (bruksenhetsnummer H0101 og H0201). Boligen kan fritt leies ut.

Radon

Alle boliger/leiligheter som leies ut og som ligger i 3. etasje eller lavere, er pålagt radonmåling. Eier har ikke gjennomført målingen av boligen. Se http://www.dsa.no for info. Radonmåling må gjennomføres over en periode på minst 2 måneder i tidsrommet 15.10. - 15.04 hvert år. Kjøper overtar ansvaret/risikoen av for høyt radonnivå (tiltaksgrense er p.t 100 Bq/m³) fra overtakelsen, samt for ev. utbedringstiltak som må igangsettes. Kjøper er gjort kjent med at for høye verdier kan være oppsigelsesgrunn for leietaker.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 42 137