Kvalbuktveien 4

Last ned salgsoppgave for komplett informasjon om eiendommen

Registerbetegnelse

Areal

BRA: 121 m²
BRA-i: 103 m²
BRA-e: 18 m²
ALH: 36 m²
GUA: 157 m²
TBA: 28 m²

Arealene er oppgitt av bygningssakkyndig på grunnlag av NS3940(2023). Internt bruksareal (BRA-i) er areal innenfor boligens omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, loftsrom, innvendig bod og ganger mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. Eksternt bruksareal (BRA-e) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. Innglasset balkong (BRA-b) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som disponeres av boenheten. Terrasse- og balkongareal (TBA) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Leilighetens gulvareal (GUA) er boligens samlede gulvareal og areal med lav takhøyde ALH er areal uten krav til minste himlingshøyde.

Nye regler for arealmåling gjelder fra 1.1.2024. Les mer om reglene.

Etasje

1

Parkering

På egen tomt. Eiendommen har en frittstående ATV/skuter-garasje/vedbod/lagerbygg som benyttes til parkering av ATV/skuter, ved og redskaper.

Eiendom

Tomteareal er 1 081 m² på eiet tomt.

Byggeår

1982

Innhold

Fritidsbolig (hytte) oppført over ett plan med hemsloft, samt en frittstående bygning (ATV-garasje/vedbod). Fritidsboligen består av følgende rom: 1. etasje BRA-i 103 m²: Entré/vindfang, stue/kjøkken i åpen løsning, bad/toalettrom, soverom 1 med gjennomgang, soverom 2, entré/bi-inngang, soverom 3 og vinterhage (tidligere terrasse). ATV/skuter-garasje/vedbod/lagerbygg BRA-e 18 m²: Garasje-/uthusrom. Eiendommen har et samlet terrasse- og balkongareal på 28 m², fordelt på en terrasse mot sørøst på 25,6 m² med utgang fra hovedsoverommet, samt en takoverbygd terrasseplatt foran inngangsdører på 2,5 m². Hemsloftet er i sin helhet ikke måleverdig areal (ALH 36 m²). Høyden under mønebjelken er 66 cm, og maksimal høyde ved siden av mønebjelken er 99 cm før himlingen skråner ned mot gulvnivå. Høyden i hyttas hovedplan er målt til mellom 2,06 og 2,24 meter i soveromsfløyen, mens takhøyden midt i stuen med åpen røsting er 3,18 meter på det høyeste og 2,84 meter under mønebjelken. De oppgitte rom er definert av bygningssakkyndige iht. vedlagt rapport, etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Bygningssakkyndig har oppgitt de arealene som kommer frem av denne salgsoppgave. Megler har ikke foretatt kontrollmålinger. Det foreligger godkjente byggetegninger fra 1982 for opprinnelig hytte, og reviderte tilbyggstegninger med igangsettingstillatelse datert 23.04.2015 (ferdigattest gitt 20.08.2026). Dagens bruk samsvarer med bygningsgodkjente tegninger utenom terrassen som mot sørøst er bygget ca. 40 cm lenger ut fra vegglivet enn hva tegningen viser. Slike endringer er normalt søknadspliktige tiltak. Kjøper overtar ansvar og risiko for forholdet. Det er oppført en ATV-garasje/vedbod på eiendommen. Denne var ikke søknads pliktig, kun meldt inn som meldings sak i følge kommunen.

Detaljer

Fritidsbolig med utsikt over Røssvatnet. Stor terrasse og vinterhage. 3 soverom og hems. Eiet tomt på over 1 mål.

Standard

Hytta holder enkel, men normal/god standard alder tatt i betraktning. Kjøkken: Kjøkkenet er i åpen løsning med stuen. Innredningen har laminerte skrog med malte speilfronter, heltre benkeplater og kjøkkenplater på veggen mellom benkeplate og overskap. Utstyrt med oppvaskkum av stål med ett-greps blandebatteri, integrert stekeovn, integrert oppvaskmaskin og integrert kjøl-/fryseskap. Koketoppen er et gassbluss med mekanisk avtrekk ført ut via yttervegg. Det er ikke montert komfyrvakt, og gasstanken oppbevares inne i kjøkkenskroget. Det er heller ikke montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum. Bad/toalettrom: Badet ble etablert rundt 2011. Gulvet er tekket med belegg med underliggende termostatstyrte varmekabler. Vegger og himling er kledd med malt panel. Innredningen har laminerte skrog med malte speilfronter, servant med ett-greps blandebatteri og dusjkabinett. Toalettet er et Cinderella Classic forbrenningstoalett fra 2011. Plastsluk fra 2011. Rommet har naturlig ventilasjon via åpningsbart vindu. Badet har et oppgraderingsbehov. Overflater: Gulv: Belegg og vinyllaminat. Termostatstyrte varmekabler i entré/gang og på baderommet. Vegger: Malt panel, beiset panel og umalt/ubehandlet panel. Himling: Malt panel, beiset panel og ubehandlet panel. Takhøyden i hovedplan er mellom 2,06 og 2,24 meter i soveromsfløyen, og opptil 3,18 meter i stuen som har åpen røsting (2,84 meter under mønebjelken). Etasjeskille/gulv mot grunn: Gulv av H-bjelker og trebjelkelag. Pipe og ildsted: Fritidsboligen har ett innvendig pipeløp av stål fra 2011. Peisovn fra 2011 i stue/kjøkken. Innvendige dører: Innvendige dører er i hovedsak malte heltre speildører. Vannledninger: Vannrør av plast. Innvendig stoppekran montert på bad/wc. Vannrør mellom fritidsboligen og tilkoblingspunktet i fjøset på Orrhaugen gård er fra 2011. Det er montert varmekabler ved vanninntaket under fritidsboligen. Avløpsrør: Avløpsrør av plast. Gråvannet blir ledet ut i terrenget. Ventilasjon: Fritidsboligen har mekanisk avtrekk på kjøkkenet over gassbluss/koketopp, ført ut via yttervegg. For øvrig naturlig ventilasjon via åpning av vinduer og dører. Baderommet har naturlig ventilasjon via åpningsbart vindu. Varmtvannstank: Varmtvannsbereder av merket Evalet på 194 liter og 2000 watt av eldre dato (trolig fra 1985), plassert i entré/bi-inngangen. Elektrisk anlegg: El-skap plassert i bi-inngangen. Automatsikringer og måler. El-installasjonen mangler samsvarserklæring. Branntekniske forhold: Fritidsboligen er tilfredsstillende utstyrt med røykvarslere og brannslukningsapparat. Lagring: Eiendommen har et frittstående uthus/lagerbygg på ca. 18 m² oppført i 2018, som benyttes som ATV-garasje, vedbod og lagerbygg for redskaper. Nedenfor gjengis en kort oppsummering der den bygningssakkyndige har beskrevet avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad 2 (TG2) eller 3 (TG3): TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Stue/kjøkken (åpen løsning) - Avtrekk: Avstand mellom gassbluss og avtrekkshette er mindre enn 65 cm (målt til ca. 41 cm). Kjøkkenet er ikke utstyrt med gassalarm. Gasstanken er oppbevart inne i kjøkkenskroget. For liten avstand mellom gassbluss og avtrekkshette øker risikoen for overoppheting og brann. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Taktekking: Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Det er stedvis synlige svekkelser i innfestninger og stedvis rust i taktekket. Eldre vanntett sjikt øker risikoen for lekkasjer. - Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Det mangler beslag, renner og nedløp utenfor vinterhagen mot nordvest. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. - Takkonstruksjon/Loft: Loftet er ikke tilgjengelig for inspeksjon og det mangler dokumentasjon på utførelsen. Begrenset inspeksjonsmulighet gir usikkerhet om tilstanden. - Yttervegger/Veggkonstruksjon: Under befaringen ble det oppdaget spor etter mus (muselort) oppe på el-skapet. På generelt grunnlag er det alltid usikkert mht. hvilke skader mus kan ha forårsaket i yttervegger og andre lukkede konstruksjoner. Nåværende eiere har utført utvendige tettetiltak. - Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Flere av vinduene er utvendig værslitte. Vinduet på hemsen tilfredsstiller ikke dagens krav til rømning. - Ytterdører: Sår/skade i tettepakning på hovedinngangsdør. Terrassedørene til vinterhagen har noe uvanlig lukke/åpne-mekanisme. Terrassedøren til soverommet er utvendig værslitt, dørblad subber mot terskel og tar borti taknedløpet ved full åpning. Bi-inngangsdøren har utettheter mellom dørblad og karm. - Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner: Terrassen er moden for overflatebehandling. Åpninger i rekkverket er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav, noe som kan medføre økt risiko for fallulykker. - Utvendige trapper: Det er kun gelender langs den ene siden av trappeløpene på trapp foran hovedinngangsdøren og trapp til terrasse. - Overflater - vegger og himlinger: Det er stedvis noe manglende listverk. - Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Det er målt total høydeforskjell over 30 mm. Største målte planavvik ble målt i stue og hovedsoverommet; i stuen var det på det meste 17 mm avvik innenfor en diameter av 2 meter og 48 mm i hele rommet, i det tilbygde hovedsoverommet var det på det meste 30 mm avvik innenfor en diameter av 2 meter og 34 mm i hele rommet. Det er også en stor åpning ved el-kabelinnføring. Avvikene er mer enn hva NS 3600 tillater. - Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen: Det er usikkerhet om det nye pipeløpet og det nye ildstedet er innmeldt til kommunen. - Innvendige dører: Dørene til baderommet og vinterhagen subber mot karm/terskel. - Bad/toalettrom - Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Uten dokumentasjon er det usikkert om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. - Bad/toalettrom - Overflater, vegger og himling: Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen. Løsningen er akseptabel så lenge det benyttes dusjkabinett, men ved direkte dusj på overflatene må det gjøres tiltak. - Bad/toalettrom - Overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk, med motfall på deler av gulvet. Belegget er ikke lagt som et våtromsbelegg med oppbrett mot vegger. - Bad/toalettrom - Vanntett sjikt, membran og sluk: Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer, noe som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. - Bad/toalettrom - Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke tettet mellom servant og vegg. - Bad/toalettrom - Ventilasjon: Våtrommet mangler tilluftsventilering og har kun naturlig ventilasjon. Manglende tilluft hindrer tilstrekkelig luftsirkulasjon. - Stue/kjøkken (åpen løsning) - Overflater og innredning: Det er ikke montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum. Det er ikke montert komfyrvakt for kjøkkenelektroinstallasjoner utført etter 1. juli 2010. - Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. - Varmtvannsbereder/tank: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Varmtvannstanken er over 20 år og har usikker fremtidig funksjon. Det er pakket tørkepapir rundt den ene rørinnføringen til varmtvannsberederen, noe som kan tyde på tidligere eller pågående drypplekkasje. - Grunnmur og fundamenter: Tidvis endringer i dører/vinduer er opplyst av eier, noe som kan tyde på for dårlig isolerte peler. Enkelte peler har provisorisk høydeøkning med treklosser. - Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering: Det er ikke påvist utvendig stengeventil (stoppekran). Det foreligger ingen dokumentasjon på vannkvaliteten på brønnvannet. Helse, miljø og sikkerhet - Elektrisk anlegg: Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget, noe som øker sannsynligheten for at anlegget er utført av ufaglærte og kan ha feil og mangler. - Branntekniske forhold: Boligen mangler håndslukkerutstyr i henhold til gjeldende forskrift om brannforebygging, og brannslukningsapparatet er eldre enn 10 år. Deler av informasjonen i dette avsnittet er hentet fra tilstandsrapporten. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. Utdrag fra selgers egenerklæring Pkt. 2: Ufaglært arbeid: Badet ble pusset opp av forrige eier i 2011. Tettesjikt, membran eller sluk ble ikke fornyet eller oppgradert, så vidt selger kjenner til. Pkt. 4: Liten lekkasje fra gammel pipegjennomføring. Ufaglært arbeid: Gammel pipegjennomføring ble fjernet i 2020, ny isolasjon lagt ned og ny takplate skrudd over. Pkt. 5: Ufaglært arbeid: Hytten ble bygd ut og taket forlenget på sørsiden i 2011. Ny fasade og nye vinduer. Utført av tidligere eiere. Pkt. 6: Det har vært litt fuktinntrengning rundt vinduer i vinterhagen tidligere. Ufaglært arbeid: I 2022 ble gammel kledning revet, alle vinduer skummet på nytt, ny vindsperre og tape rundt alle vinduer i front montert, og ny bekledning innvendig og utvendig lagt. Pkt. 7: Ufaglært arbeid: Vedbod/lagringsbygg ble bygget på baksiden av hytten i 2018. Pkt. 8: Det har tidvis vært problemer med at tele hiver på pilarene og at noen vinduer og dører blir trege. Ufaglært arbeid: I 2022 ble det støpt hel bankett med nye bærepunkter langs nesten hele nordveggen, slik at trykket fordeles jevnere. Pkt. 13: Det har vært noen tilfeller med mus gjennom årene. Ufaglært arbeid: I 2022 ble hullet musa kom seg inn på hjørnet mot nord funnet og tettet; kledningsbord ble demontert, hullet tettet, tilgangen i hjørnekassen sperret og musebørste dyttes inn der åpninger ble observert. Selger har ikke sett spor etter mus etter dette. Pkt. 20: Ufaglært arbeid: Ny pipe og ny ovn ble montert i forbindelse med utbyggingen i 2011. Utført av forrige eier. Pkt. 26: Hytten ble bygd ut med vinterhage, større stue og ny terrasse av forrige eier. Selger opplyser at alt så vidt han kjenner til er godkjent av kommunen etter utbyggingen. Pkt. 37: Har boligen garasje eller øvrige tilleggsbygninger: Ja Vet du om det feil eller skader ved garasje eller øvrige tilleggsbygninger: Nei, ikke som jeg kjenner til. Pkt. 39: Det burde vært montert utvendig gasskap for gass til koketopp. Dette er ikke utbedret.

Hvitevarer

Integrerte hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger, og overtas uten noe form for garantier.

Adkomst

For detaljert veibeskrivelse fra din posisjon kan kart i FINN-annonsen benyttes. Det vil bli skiltet i regi av EiendomsMegler1 ved annonsert fellesvisning.

Byggemåte

Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig iht. vedlagt tilstandsrapport: Takkonstruksjon/ taktekke: Saltak takkonstruksjon av tre med ark mot nordvest. Taket er tekket med A-profilerte takplater av stål. Taktekket er fra byggeår og frem til 2011. Tidligere lekkasje ved gamle pipegjennomføring, her er det nå tettet med en takplate. Nedløp og beslag: Renner og nedløp av metall. Pipen er tekket med heldekkende beslag med pipehatt. Veggkonstruksjon: Yttervegger av reisverk av tre. Yttervegger er utvendig tekket med stående tømmermannskledning. Vinduer: Koblede vinduer av tre med 2-lags glass fra byggeår på 2 av soverommene og på hemsen. For øvrig malte vinduer av tre med 2-lags isolerglass fra 2008-2009 (montert i ca. 2010-2011). Dører: Hovedinngangsdør: Malt takoverbygget isolert dør med 2-lags isolerglassfelt. Terrassedører, vinterhage: Isolerte skyvedører med 2-lags isolerglass fra 2011. Dørene har en litt spesiell tilt-funksjon. Terrassedør, soverom: Malt isolert dør med 2-lags isolerglassfelt fra 2006. Bi-inngangsdør: Malt 2-lags isolerglassfelt fra 2008. Balkonger/terrasser: Terrasse fasade sørøst på 25,6 m². Høyde på rekkverk ca. 90 cm. Takoverbygd terrasseplatt foran inngangsdører på 2,5 m². Høyde på rekkverk ca. 90 cm. Utvendige trapper: Trapp foran hovedinngangsdøren: Åpen tretrapp til takoverbygget repos. Stående rekkverk og gelender. Trapp til terrasse: Åpen tretrapp. Stående gelender langs den ene siden av trappeløpet. Trapp foran bi-inngangsdøren: Åpen enkel tretrapp. ATV/skuter-garasje/vedbod/lagerbygg: Støpt plate på grunn. Grunnmurer av betongblokker. Yttervegger av reisverk av tre tekket med stående kledning. Saltak takkonstruksjon av tre tekket med A-profilerte takplater. Undertak av armert presenning. Byggeår 2018 basert på opplysninger fra eier.

Eiendomstype

Fritidsbolig med garasje

Oppvarming

Elektrisitet og vedfyring. Termostatstyrte varmekabler i entré/gang og på baderom. Peisovn fra 2011 i stue/kjøkken tilknyttet innvendig stålpipe. Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg-/fastmonterte ovner så følger det heller ikke med ovner i disse rommene. Varmekilder er ikke funksjonstestet.

Regulering

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel, vedtatt 10.06.2026. Arealbruken er i planen avsatt til fritidsbebyggelse. Eksisterer det planforslag som berører eiendommen: Nei Eksisterer det igangsatt planlegging som berører eiendommen: Nei

Vei, vann og avløp

Eiendommen har adkomst via privat stikkvei. Det foreligger tinglyst veirett, og kostnader til brøyting, strøing og vedlikehold påhviler eier. Det er etablert et slags veilag som gjelder vedlikehold av veien etter gården og innover Kvalbuktveien. Gjelder ikke veien opp til hytta. Det betales ikke noe fast beløp men nødvendig vedlikehold fordeles på alle hytteeierne som bruker veien. Eiendommen har privat innlagt vann fra tilkoblingspunkt i fjøset på Orrhaugen gård, med rør fra 2011. Vannretten er tinglyst. Kostnader til vannavgift må påregnes fremover. Det er også tinglyst rett til å ha og vedlikeholde nødvendige vann- og avløpsledninger over eiendommen 153/6. Gråvann ledes direkte ut i terrenget men det foreligger godkjent gråvannsutslipp datert 23.05.2013 fra kommunen. Det bemerkes at i denne tillatelsen kreves det slamavskiller i glassfiber og gråvannsfilteranlegg. I følge selger finnes ikke dette så denne tillatelsen er ikke gyldig. Det er installert forbrenningstoalett på hytta.

Overtakelse

Etter nærmere avtale med selger. Megler oppfordrer interessenter til å ha med ønsket overtagelsesdato ved inngivelse av bud.

Boligsalgsrapport / Takst / Våtromstest

Taksten er avholdt den 31.08.2026 av takstmann

Takstmanns konklusjon:
Fritidsbolig Åpent areal (TBA): Terrasse fasade sørøst på 25,6 m2. Takoverbygd terrasseplatt foran inngangsdører på 2,5 m2. Areal med lav himlingshøyde (ALH): Hemsloftet er i sin helhet ikke måleverdig. Høyden under mønebjelken er 66 cm og maks høyde ved siden av mønebjelken er 99 cm. Fra mønet/midten skråner himlingen ned til null (0). Romhøyder i hyttas hoveplan: Høyden i hyttas hovedplan er mellom 2,06 og 2,24 meter i "soveromsfløyen", men høyden i midten av stuen som har åpen røsting er 3,18 meter på det høyeste og 2,84 meter under mønebjelken.

Boligselgerforsikring

Selgeren har tegnet boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis du oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 million kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen. Se nettsidene til SpareBank 1 for mer informasjon om hva forsikringen dekker og hvilke begrensninger som gjelder.

Boligkjøperforsikring

EiendomsMegler 1 formidler Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Det er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler de neste fem årene. Du kan ta kontakt med megler for å få informasjon om boligkjøperforsikring eller lese mer på help.no. Forsikringen tilbys kun til privatpersoner som kjøper eiendom til eget eller nærmeste families bruk, og det er en forutsetning at kjøpsavtalen reguleres av avhendingsloven. Ved kjøp av landbrukseiendom/småbruk, er det kun forhold tilknyttet til våningshuset som omfattes av forsikringen. For nærmere detaljer henvises det til forsikringsvilkårene. Megler mottar tegningsprovisjon fra HELP.

Fasiliteter

Adgang til utleie

Det er kun en bruksenhet i boligen. Enheten kan fritt leies ut i sin helhet.

Radon

Det er ikke utført radonmåling og det er heller ikke krav til dette med mindre man leier ut. Kjøper overtar eiendommen slik og er selv ansvarlig for å utføre eventuelle tiltak. For mer informasjon vedrørende radon se www.dsa.no.

Kommunalinfo

• Kommunale avgifter: kr 761