Sterk prisvekst, lavt tilbudsvolum, og rask omsetningstid 1.kvartal!

Regionsrapporten som Eiendom Norge gir ut hvert kvartal, gir både et mer sammensatt bilde av boligmarkedet over noe lengre tid, men også et mer lokalt perspektiv. Dette sett i forhold til månedsrapportene, som kun for vår regions del tar for seg Østfold (målt i Sarpsborg og Fredrikstad), og Follo.

Som nevnt har vi vært gjennom et kvartal som på mange måter var alt annet enn normalt. Da med tanke på alle faktorer som påvirker økonomien vår, spesielt internasjonalt. Men en viktig nasjonal faktor som vi allerede har vært inne på, er den nye avhendingsloven. Den gjør et boligsalg mer krevende i startfasen, som også betyr at vi nå har fått en lavere tibudsside med de følgende det har i et marked. Så lenge etterspørselen samtidig er relativt normal, fører det til raskere omsetninger og økt prisvekst. Heldigvis ser vi at det i mars ble lagt ut et rekordhøyt antall boliger, som er med på å bedre balansen i markedet.

«Første kvartal 2022 er avsluttet, og vi kan se tilbake på et boligmarked med en sterk utvikling. Pandemien har påvirket markedet de siste to årene, tilført en viss usikkerhet sammen med et økt kostnadsnivå bla som følge av økt strømpris og rentehevinger. Første kvartal ble preget av et lavt tilbudsvolum, kanskje grunnet ny avhendingslov og den nevnte usikkerheten i markedet. Begrenset antall boliger i markedet førte til press i prisene og raskere omsetningstid, men også påfølgende lavt salgsvolum. For oss i Eiendomsmegler1 Østfold Akershus, er det hyggelig å registrere at vi har gått mot strømmen dette kvartalet med en økning i salget på hele 16% fra i fjor sier Håkon Fossvik, Adm. Dir. hos Eiendomsmegler1 Østfold Akershus.»

Prisutvikling

Vår region hadde jevnt over sterk positiv prisutvikling første kvartal. Det var ikke store variasjonene innefor vår region, men strekker seg fra 3,2% i Frogn, til 5,8% i Fredrikstad. Ganske så jevnt mellom her, med Halden 4,9%, Vestby 5,0%, Sarpsborg 5,4% og Moss og Indre Østfold med 5,5%.

Sammenligner vi dette med resten av landet, var landssnittet for årets første kvartal på hele 7,6%, som er rekordhøyt. Høyeste boligprisutvikling i Viken fylke denne perioden hadde Vestre Aker bydel i Oslo, med en vekst på 7,5%. Laveste vekst i Viken hadde Frogn med en oppgang på 3,2%. Vestre Aker hadde med dette også landets største vekst, mens Kristiansund hadde laveste med 2,8%.

Dersom vi løfter blikket og ser bakover på de fire siste kvartalene, er det vekst i hele landet. I vår markedsregion ser vi at det er relativt stor spredning, hvor den laveste var i Frogn med 5,0%. Deretter kommer Halden med 5,7%, Vestby 6,5%, Moss 7,5%, Indre Østfold og Sarpsborg hadde begge 8,5%, og høyeste prisvekst siste fire kvartaler hadde Fredrikstad med 10,2%. Landets sterkeste prisutvikling siste fire kvartaler finner vi i Rana, med en vekst på 15,8%. Nederst i denne perioden havnet Elverum med en oppgang på 2,6%.

Boligprisene stiger normalt sett i årets første kvartal, så det i seg selv er ikke oppsiktsvekkende. Det er nivået, og de bakenforliggende faktorene som gjør det mer spesielt, slik vi tidligere har forklart.

Salgstid

Gjennomsnittlig salgstid for hele landet var 36 dager første kvartal. Her i vår region ligger alle lokale områder under dette, med unntak av Halden som ligger likt, altså med 36 dager i snitt. Raskest i vårt område var Frogn med 27 dager. Moss og Vestby hadde begge et snitt på 30 dager. Snittet var 31 dager i Indre Østfold, 33 i Fredrikstad og 34 dager i Sarpsborg.

Tregest omsetningstid i landet første kvartal, finner vi i distriktene i Troms og Finnmark med 112 dager. Bamble var landets raskeste med kun 11 dager.

Omsetningstiden generelt var relativt rask i første kvartal, men som vi kan se av tabellen under var snittet enda raskere i det forrige kvartalet for alle våre lokale områder. Det vil si, med unntak av Vestby hvor den gikk ned fra 49 dager til 30 dager fra fjerde til første kvartal. Unntak også for Indre Østfold hvor snittiden for et salg holdt seg uendret på 30 dager.

Prisnivå

Vår markedsregion består av lokalområder med stor variasjon i prisnivået. Grovt sett er prisnivået høyere jo nærmere Oslo vi kommer, naturlig nok. For å kunne sammenligne områdenes prisnivå bruker vi to forskjellige metoder. Det er prisen pr kvadratmeter, og medianprisen. Sistnevnte finner vi ved å liste opp samtlige boligsalg i en periode fra høyeste til laveste pris, og deretter trekke ut den midterste prisen på listen.

I tabellen nedenfor har vi listet opp både kvadratmeter- og medianprisen for alle våre lokalområder for årets første kvartal, kvartalet før det (4.kvartal 21), og første kvartal i fjor. På denne måten kan vi lettere sammenligne, og se utviklingen innenfor vår markedsregion.

Det er spesielt interessant å se på høyeste og laveste kvadratmeter- og medianpris for både vårt fylke, og hele landet. Høyeste kvadratmeterpris i både fylket og hele landet, finner vi i Frogner bydel i Oslo med kr 110.499,- siste kvartal. Laveste kvadratmeterpris i fylket vårt hadde Halden med kr. 31.144,-. Laveste kvadratmeterpris i landet hadde distriktene i Vestfold og Telemark, med kr 15.036,- pr m2. Verdt å merke seg i denne forbindelse er at det faktisk var tre bydeler i Oslo som hadde over kr 100.000,- i kvadratmeterpris dette kvartalet.

Vestre Aker bydel i Oslo hadde høyeste medianpris i både fylket vårt og hele landet, med kr 8.152.494,-. Laveste medianpris i fylket hadde Halden med kr. 2.680.000,-, og laveste i landet hadde distriktene i Vestfold og Telemark med kr. 1.471.314,-.

Ett av våre lokalsteder hadde en nedgang i kvadratmeterprisen fra forrige kvartal, nemlig Frogn. Men kvadratmeterprisen har økt for alle syv lokalområder fra tilsvarende (første) kvartal i fjor. Når det gjelder medianprisen, så er det to av lokalstedene som har gått ned fra forrige kvartal, og det er Frogn og Halden. Økning også når det gjelder medianprisen for alle lokale områder, regnet mot samme kvartal i fjor.

Solgte boliger og nye bruktboliger for salg

Som vi har vært inne på tidligere, er det naturlig at salgsvolumet blir begrenset når tilbudet er lavt. For hele landet ble salget 13,7% lavere i årets første kvartal, enn samme tid i fjor. Det er en betydelig nedgang. Innenfor vår region er det ganske variert utvikling i boligsalget dette kvartalet. Fire områder har nedgang, mens tre har oppgang. Størst nedgang har Vestby med -24,1%, med Fredrikstad like bak med -21,5%. De to andre områdene med nedgang er Moss med - 14,0% og Indre Østfold med -11,6%. De tre områdene med oppgang er Frogn med 3,7%, Halden med 3,9% og Sarpsborg med 8,6%. Vi pleier normalt sett også å se på tallene for både salg og boliger lagt ut for salg hittil i år, men siden dette er første kvartal er tallene derfor de samme som kvartalet isolert sett.

Vender vi blikket mot den siden av boligmarkedet som gir grunnlag for salgene, det vil si nye bruktboliger lagt ut for salg, er utviklingen her like variert som for salgstallene. Fire områder med nedgang, og tre med oppgang. Størst nedgang i Halden med hele -23,5%. Nesten lik nedgang i Fredrikstad med -21,0% og Vestby med -20,9%. Siste lokale område med nedgang denne perioden, er Moss med -2,0%. Oppgang finner vi da i Indre Østfold med marginale 0,6%, Sarpsborg 9,1% og Frogn med 17,2%. For ordens skyld kan vi nevne at denne statistikken kun tar for seg markedet for bruktboliger.

Konklusjon

Ny og strengere avhendingslov trådte i kraft 1.januar i år, noe som førte til at forberedelsene til et boligsalg er mer omfattende og tar lengre tid enn tidligere. Dette førte umiddelbart til et lavere tilbudsvolum i boligmarkedet, og et etterslep i tilbudet i januar og februar. Som vi skrev om i mars-rapporten, økte tilbudet av boliger i mars, og etterslepet på tilbudssiden er nå i ferd med å hentes igjen. Men det er likevel et stykke igjen for å komme à jour med etterspørselen, og det tar fortsatt lang tid å forberede et boligsalg. Oppfordringen til alle som snart skal selge sin bolig er derfor å starte prosessen tidlig.

Det er mange viktige faktorer som nå henger over boligmarkedet og sprer usikkerhet for månedene som kommer. Vi må kunne si at det nå er vanskeligere enn vanlig å spå veien videre, siden disse faktorene også er betydelige for både nasjonal og internasjonal økonomi. Likevel er det mange eksperter som mener at de dempende faktorene er sterkest, og vil føre til et moderat resultat når boligprisutviklingen får sin fasit ved årets slutt. Selvfølgelig er styringsrenten en veldig viktig faktor, i tillegg til det faktum at den sterke prisveksten i årets start er drevet av et kunstig og unormalt lavt tilbud av boliger - og at dette med all sannsynlighet vil gå seg naturlig til. Dyrere råvarer fører til prishopp på en mengde vesentlige varer og tjenester, som igjen gir mindre igjen til bolig for de aller fleste husholdninger. I tillegg er det fortsatt usikkerhet rundt evt oppblomstring av pandemien, samt utviklingen av krigen i Ukraina.

Utover dette skal ikke vi spekulere for mye i disse faktorene her og nå, men vil garantert følge dette nøye fremover og komme tilbake med nye rapporter fortløpende.

God Påske!

Kilde: Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS