Bakketoppen 15A

Eiendommen ligger i et etablert og rolig villastrøk på Nordstrand. Nabolaget preges av grønne hager, lite gjennomgangstrafikk og et trygt oppvekstmiljø. Fra boligen er det en kort gåtur til både rekreasjonsområder, kollektivtransport og servicetilbud, samtidig som du bor tilbaketrukket i et fredelig bomiljø. For barnefamilier er beliggenheten særlig praktisk. Bakketoppen barnehage ligger bare en kort gåtur fra boligen, og i nærområdet finner du også Munkerudsletta barnehage samt Ljabru Gård Steinerbarnehage. Skolekretsen sokner til Munkerud skole for 1. til 7. trinn, som nås til fots eller på sykkel, mens Nordstrand ungdomsskole ligger en kort sykkeltur unna. Dagligvarehandelen gjøres enkelt på Matkroken Ljabru i gangavstand fra huset. For et bredere utvalg av forretninger, spisesteder, bakeri og servicetilbud er Sæter Torg et naturlig samlingspunkt, kun få minutter unna med bil eller trikk. Området byr også på flotte rekreasjonsmuligheter, med turstier langs Ljanselva og Liadalen, kort vei til populære badeplasser som Katten og Nordstrand Bad ved Bunnefjorden, samt lokale idrettsanlegg og treningssentre. Kollektivforbindelsene er gode. Fra Ljabru trikkeholdeplass, som ligger en kort spasertur unna, går linje 13 og 19 direkte inn mot Oslo sentrum. I tillegg går det lokale bussruter fra Ljabru, og Hauketo stasjon med hyppige lokaltogavganger ligger en kort sykkeltur eller kjøretur unna for en effektiv reise videre.

Se vedlagt nabolagsprofil. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiendommen er regulert til boligformål. Eiendommen omfattes av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen), plan-ID S-4220, vedtatt 15.03.2006 (med endringer vedtatt 12.06.2013 og 17.03.2015), med formål byggeområde for boliger. Eiendommen omfattes også av reguleringsplan Ad ny tomteinndeling Tungebråten (plan-ID 60131), vedtatt 01.12.1931. Bystyret vedtok den 23.09.2015 kommuneplanen "Kommuneplan 2015–2030 for Oslo". Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende. Reguleringsplaner vedtatt etter 17.09.2014 og til 23.09.2015, samt reguleringsplaner vedtatt etter kommuneplanen, vil gjelde foran kommuneplanen ved motstrid. Reguleringskartet angir i tillegg at kommunedelplan KDP-17 gjelder i området. Eiendommen ligger i et område der Plan- og bygningsetaten (PBE) har revidert reguleringsplanen, dvs. reguleringsplanen for småhusområder i Oslos ytre by, S-4220 (småhusplanen). Småhusplanen regulerer hvordan det kan bygges og fortettes, den legger også begrensninger på hvor mye det er lov å bygge på eiendommen. I september 2023 vedtok bystyret den nye reguleringsplanen for småhusområdene (S-5190), men planvedtaket ble ikke rettskraftig fordi Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) fremmet innsigelse fordi de anså flom -og skredfare som mangelfullt utredet. I oktober 2023 sendte Oslo kommune saken til Statsforvalteren for mekling. Meklingen førte ikke frem, og i desember 2023 ble saken sendt fra Statsforvalteren til Kommunal- og distriktsdepartementet (KDD) for endelig avgjørelse. Den 14. oktober 2025 vedtok KDD å ikke godkjenne planen, og planspørsmålet er fremdeles uavklart. Som en følge av dette, gjelder det et midlertidig forbud om tiltak (hjemlet i plan- og bygningsloven (pbl.) § 13-1–13-4), men det er enkelte unntak for at ikke alle prosjekter skal stoppe opp. De fulle bestemmelsene om unntak finner du her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/showfile.asp?jno=2023064326&fileid=10803581. Det vil ikke være mulig å få vedtatt en ny reguleringsplan før det midlertidige forbudet løper ut. Det midlertidige byggeforbudet i Oslos småhusområder gjelder ut 2026 mens Oslo kommune gjør ferdig arbeidet med den nye småhusplanen. Les mer om reguleringsarbeidet på www.oslo.kommune.no/revisjon-smahusplanen. Dokumentene i saken er tilgjengelige via Saksinnsyn på http://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/main.asp. Kommunen har plikt til å informere om naturfarer som er kjent. På NVEs aktsomhetskart er området der eiendommen ligger markert med aktsomhetsområde, det vil si potensiell risiko for ras og skred, for eksempel leirskred, kvikkleireskred eller jordskred. Det må være helning i terrenget for at leira skal renne ut og bli et større skred. Det er først når kvikkleira overbelastes at den kan kollapse. Det er derfor veldig viktig å ikke overbelaste kvikkleire. Kvikkleireskred utløses ofte av anleggsvirksomhet som grave- og fyllingsarbeider. Kvikkleireskred kan også utløses av erosjon i elver og bekker. Du finner mer informasjon og kart hos Skrednett, www.skrednett.no. Ta kontakt med kommunen eller NVE dersom du har flere spørsmål om grunnforholdene. Kommunen har plikt til å informere om kjente naturfarer. Området der eiendommen ligger, er markert med middels til lav aktsomhet for radon. Radon er et radioaktivt grunnstoff og finnes i byggegrunnen, særlig i grunn med alunskifer og visse typer granitt. Lokale grunnforhold er derfor avgjørende for mengden radon som kan trenge inn i en bygning. Opphold i rom med høye radonkonsentrasjoner over lengre tid gir økt risiko for alvorlig sykdom. Du finner mer informasjon på hjemmesidene til Direktoratet for strålevern og atomsikkerhet (DSA) og Norges geologiske undersøkelse (NGU), www.dsa.no og www.ngu.no. Deler av eiendommen ligger i et område med gul støysone fra veg. Området der eiendommen ligger, er stadig under endring og utvikling. Vi anbefaler derfor alle interessenter og budgivere om å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner med tilhørende bestemmelser ligger vedlagt salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Parkering på egen tomt.

Tomteareal er 1 018 m² på eiet tomt.

Eiet tomt på 1 017,9 m². Tomten er opparbeidet med grøntarealer, hekk, variert beplantning og en romslig gårdsplass. Terrenget er flatt rundt deler av boligen eller faller inn mot bygningen.

Eneboligen består av følgende rom fordelt på tre etasjer: Kjeller: Tre entréer, to stue/kjøkken, stue, to innredede rom (godkjent som trimrom og stue/bibliotek), trapperom/teknisk rom og tre bad. 1. etasje: Entré, kjøkken/spisestue, stue, toalettrom og vaskerom/bod (godkjent som bad, men ikke i bruk). 2. etasje: Gang, tre soverom og to bad (Ene badet er ikke i bruk). Takterrasse på 27 m² med utgang fra soverom i 2. etasje. Det gjøres oppmerksom på at bad i 1 etg og ene badet i 2 etasje så er vann og avløpsrør frakoblet og badene er ikke mulig å bruke. De oppgitte rom er definert av bygningssakkyndig ihht. vedlagte rapport, etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av plan- og bygningsmyndigheten. Vi gjør oppmerksom på at antall soverom som er angitt i salgsoppgave er etter Forbrukertilsynets retningslinjer, og kun inkluderer soverom som er godkjent til varig opphold. De rommene som er opplistet ovenfor er angitt av bygningssakkyndig i tilstandsrapport og er etter takstbransjens retningslinjer, der det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende. Bruken av rommet som er opplyst i tilstandsrapport kan likevel være i strid med byggetekniske forskrifter og/eller manglende godkjennelse, bruksendringer til rom for varig opphold m.m. Se utfyllende informasjon i tilstandsrapport og i salgsoppgaven bl.a. under "Ferdigattest og midlertidig brukstillatelse". Vi gjør oppmerksom på at vi benytter kunstig intelligens (AI) som støtteverktøy i arbeidet med enkelte tekster og oppsummeringer.

1. ETASJE Entré: Velkommen! Her trer du inn i en romslig og innbydende entré med god plass til oppbevaring av yttertøy og sko. Det er montert en trivelig peisovn som varmer godt Fra entréen går det trapper opp til 2. etasje og ned til kjeller. Stue: Romslig og trivelig stue med store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys til rommet, noe som bidrar til en behagelig atmosfære. Stuen er enkel å innrede med god plass til sofagruppe, salongbord, mediemøblement og andre ønskede møbler. Her er det etablert en murt peis som skaper en lun og god stemning. Det er delvis åpen forbindelse videre inn mot spisestuen. Spisestue: Spisestuen ligger i åpen tilknytning med kjøkkenet. Her er det godt med plass til stor spisegruppe og oppbevaring. Kjøkken (TG2): Pent kjøkken med mye skap- og benkeplass. Kjøkkeninnredning med glatte fronter og benkeplater i heltre og stein. Det er integrerte hvitevarer som platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Over kokesone er det avtrekk fra kjøkkenventilator. Med den åpne løsningen mot spisestuen er dette et sosialt og trivelig oppholdsrom. Toalettrom (TG2): Toalettrommet i 1. etasje er utstyrt med servant og veggfestet klosett. Rommet har naturlig oppdriftsventilasjon og luftespalte under dør for lufttilførsel. Vaskerom/bod: Eldre flislagt rom utstyrt med servant, speil og dusjhjørne. Det er plassert vaskemaskin og tørketrommel i dusjhjørne, og rommet er brukt som vaskerom/bod. Rommet må undersøkes nærmere før eventuell bruk som bad. Vannrør og avløp er frakoblet og plugget og ikke i bruk. Vaskemaskin og tørketrommel er i bruk, men har en provisorisk løsning. 2. ETASJE Gang: Fra trappene kommer du inn i en gang med teppe på gulv. Her er det plass til oppbevaringsmøbel. Hovedsoverom: Hovedsoverommet har teppe på gulv, panelte vegger og synlige takbjelker. Rommet har montert peis, og har god plass til dobbeltseng og kommoder. Takterrasse (TG2): Fra hovedsoverommet er det utgang til en herlig takterrasse på 27 m². Uteplassen er opparbeidet med tregulv og rekkverk i tre, og gir god plass til flere sittegrupper og grill. To soverom: Etasjen har to ytterligere soverom med teppe på gulv og malte overflater. Rommene kan utnyttes etter behov og fungerer godt som barnerom, gjesterom, kontor o.l. Rommene har god plass til seng, oppbevaringsmøbel og skrivebord. Det ene soverommet er i tillegg adskilt med en walk-in-closet løsning. Hovedbad (TG3): Bad fra 2007 med fliser, elvestein og tregulv, vegger med fliser og tapet, samt slette overflater i himlingen. Rommet er utstyrt med innredning med glatte fronter, benkeplate i stein, servant, speil, veggmontert toalett, dusjhjørne med innfellbare dører og badekar. Rommet har elektrisk avtrekk og luftespalte under dørbladet. Det er elektriske varmekabler i gulv og downlights i himling. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Bad 2 (TG3): Det andre badet i 2. etasje er opplyst å være fra før 2000 tallet og har fliser på gulv og vegger samt slette overflater i himling. Rommet er utstyrt med servant og badekar der vannrør og avløp er frakoblet og plugget og ikke i bruk, samt naturlig oppdriftsventilasjon. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. KJELLER Kjelleren ble renovert i 2025 og har vannbåren gulvvarme. Entré: I kjeller er det tre inngangspartier med plass til å henge fra seg yttertøy og sko. Det gjøres oppmerksom på at den ene utgangsdøren er etablert uten byggemelding og godkjenning fra kommunen. Stue: I kjeller er det tre trivelige stuer med nedfelt himling med downlights. I alle stuene er det plass til sofaseksjon, salongbord og mediemøblement. Kjøkken: I kjeller er det to pene kjøkken fra 2025 tilknyttet to av stuene. Begge kjøkken har godt med skapplass og innredning med glatte fronter og benkeplate i laminat. Det er integrerte hvitevarer som platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Over kokesone er det kullfilterventilator og det er minibalansert ventilasjon i yttervegg, samt lekkasjestopper. Soverom: I kjelleren er det et soverom med plass til seng og garderobeløsning. Innredede rom : Kjelleren inneholder to innredede rom med downlights i himling. Det ene rommet er godkjent som tv-stue/bibliotek og det andre rommet er godkjent som trimrom. På grunn av små vinduer er ingen av rommene godkjent som soverom. Bad: Det første badet i kjelleren har fliser på vegger og gulv, slette overflater i himlingen og innredning med glatte fronter fra 2025. Sanitærutstyret består av servant, veggmontert klosett, dusj på gulv og opplegg for vaskemaskin, samt sluk i plast, elektrisk avtrekk og luftespalte under dørbladet. Bad 2 (TG2): Bad 2 i kjelleren har fliser på vegger og gulv samt slette overflater i himlingen. Rommet har innredning med glatte fronter fra 2025 og er utstyrt med servant, veggmontert klosett, dusj på gulv, opplegg for vaskemaskin, sluk i plast, naturlig oppdriftsventilasjon og luftespalte under dør. Bad 3: Bad 3 i kjelleren har fliser på vegger og gulv, slette overflater i himlingen og innredning med glatte fronter fra 2025. Sanitærutstyret består av servant, veggmontert klosett, dusj på gulv og opplegg for vaskemaskin, samt sluk i plast, elektrisk avtrekk og luftespalte under dørbladet. Overflater: Gulv: Tregulv, parkett, teppe og flis. Vegger: Panel, sparklet/pussede og malte overflater. Himling: Takplater, sparklet/pussede og malte overflater. Himlingshøyde kjeller: Ca. 2,12 meter, målt i stue/kjøkken. Himlingshøyde1.etg: Ca. 2,41 meter, målt i stue. Himlingshøyde: Ca. 2,46 meter, målt i soverom. For beskrivelse av tilstandsgrad (TG) 2 og 3, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven. Interessenter oppfordres spesielt til å undersøke disse forholdene som er gitt TG2 og 3 nærmere, da gitte tilstandsgrader her er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema. Selger har opplyst at det er gjort ufaglært arbeid på riving og gjenoppbygging av tilbyggstaket. Dette betyr at arbeidet er utført av personer uten fagutdanning og av den grunn kan arbeidet være gjort på en måte som ikke er i tråd med anbefalinger eller krav. Det er dermed en risiko for at arbeidet er gjort feil, at valgt løsning ikke fungerer etter sin hensikt eller fører til skader. For ytterligere opplysninger om standard, se vedlagte tilstandsrapport og selgers egenerklæringsskjema.

Det gjøres oppmerksom på at det kun er de integrerte hvitevarene på kjøkkenet som medfølger i kjøpet. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Se digitalt kart i finn-annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen. På visningsdagen vil det bli skiltet med visningsskilter fra EiendomsMegler 1.

Informasjon er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 25.09.2026. Bygning: Bolig oppført i 1947, omgjort fra tomannsbolig til enebolig med ferdigattest fra 2025. Bygningen har grunnmur i lettklinkerbetong og betong, yttervegger i bindingsverk kledd utvendig med malt panel, og etasjeskiller av tre. Rom under terreng er innredet og foret ut/kledd med organiske materialer; ifølge eier ble rom under terreng innredet i 2025 og hele kjelleren renovert i 2025/2026. Fundamentering er ikke synlig, og byggegrunn er ukjent. Tak: Yttertaket er utført i trekonstruksjon tekket med takstein. Loftet er et kaldt loft med adkomst via loftsluke og gangbart gulv; loftskonstruksjonen er ifølge eier fra byggeåret. Taktekkingen er ifølge tidligere tilstandsrapport fra 1976, og det er ifølge eier lagt ny asfaltbasert takpapp over deler av kjeller. Undertaket er ukjent. Takrenner, nedløp og øvrige beslag er i metall (alder ifølge eier fra byggeår), med nedløp ført ned i drensrør. Snøfanger er montert på deler av taket. Pipe/Ildsted: Det er montert peis i boligen. Vinduer: Vinduer med isolerglass, produsert i 2008, 1979 og byggeår. Vinduer i kjeller ble byttet i 2025. Takvindu på loftet fra byggeår. Dører: Ytterdør i tre ved entré i 1. etasje, uten datomerking. Ytterdører i kjeller med isolerglass, fra 2025 ifølge eier. Skyveterrassedører med isolerglass, ukjent produksjonsår men av eldre dato. Trapper/adkomst: Trapp i trekonstruksjon. Rekkverk er montert. Rekkverkshøyde er målt til ca. 0,86 m. Balkong/terrasse: Takterrasse, målt til ca. 27 m². Det er ukjent alder på membranen. Det er registrert at terrasse foran utgang fra stue er revet. VVS-installasjoner: Innvendige vannledninger er av plast (rør-i-rør) og kobber. Hovedstoppekranen er lokalisert og enkelt funksjonstestet. Automatisk lekkasjestopper i kjøkken i kjeller. Synlige avløpsrør er i plast og eldre soil. Varmtvannsbereder med en kapasitet på ca. 281 liter, produsert i 2019. Dobbelmantlet bereder med en kapasitet på ca. 280 liter, produsert i 2025. Sluk i plast på bad i 2. etasje og badene i kjeller, samt sluk i støpejern på bad 2 i 2. etasje. Ventilasjon: Elektrisk avtrekk, minibalansert anlegg og naturlig avtrekk. Lufttilførsel via friskluftsventiler. Deler av anlegget er fra byggeår, i kjeller er det oppgradert i 2025. Det er montert minibalansert ventilasjon enkelte områder i kjeller. Kjøkken i 1. etasje har avtrekk fra kjøkkenventilator plassert over platetoppen. Stue/kjøkken i kjeller har montert kullfilterventilator og minibalansert ventilasjon i yttervegg. Bad i 2. etasje har elektrisk avtrekk og luftespalte under dørbladet. Bad 2 i 2. etasje har naturlig oppdriftsventilasjon. Bad i kjeller og bad 3 i kjeller har elektrisk avtrekk og luftespalte under dørbladet. Bad 2 i kjeller og toalettrom i 1. etasje har naturlig oppdriftsventilasjon og luftespalte under dør. Tekniske detaljer: Boligen har elektrisk oppvarming. Varmekabler er montert i bad ifølge eier. Det er montert luft-til-luft varmepumpe, ny ca. 2025 ifølge eier. Vannbåren gulvvarme er lagt i kjeller ifølge eier, fordelerskap er lokalisert i teknisk rom/trappegang i kjeller. Elektrisk anlegg: Sikringer av jordfeilautomater. Sikringer av automatsikringer og jordfeilbrytere. Tilstanden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet. TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Takkonstruksjon og loft | Det er registrert svertesopp på deler av undertaket/taktroen. Dette er et tegn på at konstruksjonen over tid har vært utsatt for fukt. Slike forhold oppstår ofte når ventilasjonen på loftet er utilstrekkelig, eller når varm og fuktig inneluft trekker opp i takkonstruksjonen. Svertesopp bryter normalt ikke ned treverket, men den viser at fuktforholdene ikke har vært optimale. Over tid kan vedvarende fukt øke risikoen for andre fuktskader og påvirke inneklimaet. For å redusere fuktbelastningen bør ventilasjonen vurderes forbedret. Synlige soppdannelser anbefales rengjort og behandlet. Det er observert fuktmerker enkelte steder på undertaket, særlig rundt tekniske gjennomføringer. Dette tyder på at det tidligere har vært fuktpåvirkning. Årsaken kan være tidligere lekkasjer eller kondens. Målinger med fuktmåler viste normale verdier på befaringstidspunktet, noe som indikerer at forholdet ikke var aktivt da. Det knytter seg likevel usikkerhet til tettheten over tid. Områdene bør følges opp, spesielt ved lengre perioder med nedbør eller snøsmelting. Ved tegn til ny fukt bør tettinger rundt gjennomføringer kontrolleres og utbedres. Det er observert at spikre fra taktekking eller lekter stikker gjennom undertaket (taktroen) og er synlige fra loftet. Spikrene kan fungere som kuldebroer. Dette kan føre til at fuktig, varm luft kondenserer på de kalde spikerhodene. Over tid kan dette gi fuktpåvirkning i isolasjonen og økt risiko for lokale fuktskader i treverket rundt spikrene. Det er registrert at loftet mangler ventilasjonsåpninger, noe som i henhold til NS 3600 gir TG 3. Selv om dette var vanlig byggeskikk på oppføringstidspunktet, har senere etterisolering av etasjeskilleren endret forholdene på loftet. Isoleringen bidrar til at loftet blir kaldere enn tidligere, og en eldre dampsperre kan ha begrenset evne til å hindre fuktig inneluft i å trenge opp i konstruksjonen. Uten tilstrekkelig ventilering kan fukt bli værende i loftsrommet, med økt risiko for kondens, muggdannelse og fuktskader. Tiltak for å etablere effektiv ventilering bør derfor prioriteres. Estimatet gjelder nærmere undersøkelser av loftskonstruksjonen og vurdering av egnet løsning for etablering av tilfredsstillende ventilering. Kostnader for selve utbedringen/etablering av ventilasjonsåpninger er ikke inkludert. - Vinduer og takvindu | Utvendig listverk ligger helt inntil vannbordet uten nødvendig avstand. Når det mangler klaring, kan vann og fukt lettere bli stående mellom flatene. Dette gir økt fuktbelastning på treverket, som over tid kan føre til slitasje og økt risiko for råte. Det bør vurderes å øke avstanden mellom vannbordet og listverk. Treverket er værslitt og har synlige sprekker. Når overflaten brytes ned og det oppstår oppsprekking, blir treverket dårligere beskyttet mot vær og fukt. Over tid kan dette føre til videre slitasje og økt risiko for fuktrelaterte skader, herunder begynnende råte dersom forholdet ikke vedlikeholdes. Vedlikehold som rengjøring, skraping og ny overflatebehandling bør påregnes. Det er registrert avvik i den ytre tettingen/vannavledningen rundt enkelte vinduer. Avviket kan øke muligheten for at vann trenger inn i veggkonstruksjonen, noe som over tid kan gi fuktrelaterte skader. Enkelte av vinduene har nådd en alder der det erfaringsmessig foreligger en usikker fremtidig funksjon. Over tid svekkes kantforseglingen mellom glasslagene, noe som øker risikoen for punktering og redusert isolasjonsevne. Det er registrert vinduer som tar i karmen ved åpning og lukking. Årsaken er ofte bevegelser i konstruksjoner/bygningen og/eller skjevheter i vinduer som kan oppstå over tid som følge av normal bruk og slitasje. Forholdet kan gi økt slitasje og tyngre betjening. Justering av vinduer anbefales. Det er registrert slitasje og avflassing i malingen på vinduskarmene. Når overflatebehandlingen brytes ned, blir treverket dårligere beskyttet mot vær og fukt. Over tid kan dette føre til fuktinntrenging, noe som øker risikoen for råte og skader i treverket. Forholdet tilsier behov for vedlikehold, som skraping og ny overflatebehandling. Det er registrert mindre, punktvise skader i vinduskarmene. Skadene gjør treverket mer utsatt for fuktpåvirkning. Dersom forholdet ikke vedlikeholdes eller utbedres, kan dette over tid føre til økt nedbrytning av materialet og risiko for begynnende råte. Det er opplyst av eier at det kommer vann inn ved takvinduet på loftet. Ved befaring ble det registrert tegn til tidligere fuktpåvirkning rundt takvinduet. Forholdet kan medføre fuktskader i omkringliggende konstruksjoner. Takvindu, beslag og tilstøtende konstruksjoner bør undersøkes nærmere av fagkyndig for å avklare omfang. Kostnadsestimat er basert på utskiftning av eksisterende takvindu. Det må påregnes at ytterligere kostnader kan forekomme dersom det avdekkes fukt- eller følgeskader i omkringliggende konstruksjoner ved nærmere undersøkelse og/eller ved utskiftning av vinduet. Slike eventuelle kostnader er ikke inkludert i estimatet. - Bad 2. etasje | Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Vinduet er plassert i våtsone. I slike områder vil overflaten jevnlig utsettes for fukt og vannsøl, og løsningen gir derfor noe økt risiko for fuktpåvirkning over tid dersom utførelsen ikke er tilstrekkelig fuktsikret. I våtrommet er det benyttet materialer som ikke er beregnet for våte soner. Dette øker risikoen for fukt- og vannskader over tid. Det er registrert tydelige tegn til sopp- og muggvekst, noe som normalt skyldes fuktpåvirkning over tid. Slike forhold kan svekke materialer og påvirke inneklimaet, og kan indikere underliggende fuktproblemer i konstruksjonen. Nærmere undersøkelser og utbedring må påregnes. Det er registrert ubehandlet gips i våtrommet. Gips er lite fuktbestandig og er normalt ikke anbefalt i rom med jevn fuktbelastning. Dersom materialet utsettes for fukt, kan det svekkes og over tid bli mer utsatt for skader eller mikrobiell vekst. Det er observert krakkelering i fliser. Krakkelering er fine sprekker i flisens glasur og er vanligvis et overflatisk forhold. Sprekkene kan imidlertid gjøre overflaten mer mottakelig for slitasje, misfarging og fuktpåvirkning over tid. Vedlikehold eller utskifting kan bli aktuelt på sikt, hvis krakkeleringen utvikler seg. Det er registrert løse og skadede fliser og fuger. Dette tyder på at overflaten har vært utsatt for fukt som har gitt skade. Det må påregnes utbedringer. Det er registrert tydelig slitasje og skader på overflatene i våtrommet. Slike forhold kan skyldes alder, bevegelser eller fuktbelastning, og kan over tid redusere konstruksjonens motstand mot fukt. Forholdet gir økt risiko for videre skadeutvikling, og utbedring må påregnes. Det er registrert at lekkasjevann ikke ledes til sluk, men kan renne ut av rommet. Dette betyr at dersom det oppstår en lekkasje eller større vannsøl, vil ikke vannet bli samlet opp og ført til sluket slik det skal. Vann kan da trenge inn i tilstøtende rom og konstruksjoner, noe som øker risikoen for skjulte fuktskader og følgeskader over tid. Det er påvist fuktskade i overflater. Fukt kan svekke underlaget, gi misfarging, soppvekst og dårlig innemiljø. Skadet materiale bør skiftes, og årsak til fukt må utbedres av fagkyndig. Slukrenne i dusj er støpt igjen og lar seg ikke åpne for kontroll og rengjøring. Manglende tilgang til slukrennen vanskeliggjør kontroll og rengjøring, og kan medføre risiko for tilstopping og redusert avrenning. Det anbefales å åpne/tilrettelegge slukrennen slik at den kan kontrolleres og rengjøres. Det er ikke etablert drensspalte eller annen synlig lekkasjevarsling for toalettet. Badet er oppført før dagens krav til slik løsning ved innebygde sisterner. Dersom lekkasje oppstår, kan vann bli stående skjult i veggen, noe som gir økt risiko for fuktskader dersom forholdet ikke oppdages tidlig. Det er registrert svelling i baderomsinnredningen. Slike skader oppstår ofte som følge av fuktpåvirkning over tid, for eksempel fra vannsøl eller høy luftfuktighet. Forholdet påvirker hovedsakelig utseende og holdbarhet, og utskifting av skadet del kan bli nødvendig. Det vanntette sjiktet (membranen) vurderes å ikke oppfylle dagens krav til sikker tetting. Løsningen kan derfor ha redusert evne til å hindre fukt i å trenge inn i konstruksjonen. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. - Bad 2 i 2. etasje | Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Vinduet er plassert i våtsone. I slike områder vil overflaten jevnlig utsettes for fukt og vannsøl, og løsningen gir derfor noe økt risiko for fuktpåvirkning over tid dersom utførelsen ikke er tilstrekkelig fuktsikret. Sluket har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Eldre sluk gir større mulighet for slitasje som kan føre til utettheter. Det er registrert rust i sluket. Rust kan over tid bryte ned materialet og redusere levetiden. Forholdet gir noe økt risiko for svekket tetthet ved videre bruk. Det vanntette sjiktet (membranen) vurderes å ikke oppfylle dagens krav til sikker tetting. Løsningen kan derfor ha redusert evne til å hindre fukt i å trenge inn i konstruksjonen. Det er ikke registrert lekkasje ved befaring, men forholdet medfører økt risiko for fuktinntrenging over tid. Oppgradering bør påregnes. Høydeforskjellen mellom topp slukrist og ferdig gulv ved dørterskelen er lavere enn 25 mm. Dette gir usikkerhet om membranen har tilstrekkelig høyde ved døråpningen til å holde tilbake vann. Ved lekkasje eller større vannmengder kan det være økt risiko for at vann renner ut av badet eller påvirker konstruksjonen ved terskelen. Badekaret har ikke inspeksjonsluke. Området under karet kan derfor ikke kontrolleres uten demontering. Det anbefales å etablere inspeksjonsmulighet, slik at tilstanden kan kontrolleres jevnlig. Det er observert krakelering i overflaten på servanten. Dette skyldes normalt slitasje, alder eller belastninger i materialet. Forholdet påvirker i hovedsak utseendet, men kan over tid utvikle seg til sprekker. Reparasjon eller utskifting kan bli nødvendig dersom skaden øker. Det er ikke påvist en fungerende membran (vanntett sjikt). Når vanntettingen mangler eller ikke fungerer som forutsatt, kan vann og fukt trenge inn i gulv og vegger. Over tid kan dette føre til fuktskader i konstruksjonen. Forholdet bør utbedres. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. - Terrengforhold | Terrenget er flatt rundt deler av boligen eller faller inn mot bygningen og dette skaper maksimale forhold for vann inn mot grunnmuren. Eiendommen befinner seg i et område definert som aktsomhetsområde for kvikkleireskred i henhold til NVE sitt temakart. Det er viktig å etablere fall bort fra bygningen og sikre tilfredsstillende bortledning av overvann, for eksempel med terrengjustering eller drenering. Det bør foretas terrengjusteringer. Konsekvensen er at det kan være økt risiko for kvikkleireskred i området, noe som kan påvirke sikkerheten og stabiliteten til eiendommen, samt medføre behov for nærmere geotekniske undersøkelser og eventuelle sikringstiltak. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Taktekking | Taktekkingen har oppnådd en alder der risikoen for utettheter øker. Over tid vil ytre påkjenninger som temperatursvingninger og nedbør gjøre at det vanntette sjiktet mister sin elastisitet. Dette fører til at materialet blir sprøtt og mindre motstandsdyktig, noe som øker risikoen for at det oppstår lekkasjer på grunn av naturlig materialtretthet. Det er registrert enkelte knekte takstein. Dette kan føre til at vann trenger inn under tekkingen og øker fuktbelastningen på konstruksjonen. Skadede takstein bør derfor skiftes ut for å redusere risikoen for skader. Det er enkelte glipper i overganger på tekkingen. Glipper i denne typen tekking øker muligheten for at vann kan renne inn mot takkonstruksjonen, noe som kan føre til fuktproblematikk. - Nedløp, beslag og skorstein over tak | Beslag, takrenner og nedløp har oppnådd en alder der slitasje kan øke muligheten for reparasjoner/utskiftning. Over tid kan metallene brytes ned og føre til utettheter. På sikt må utskifting påregnes, men det er vanskelig å si nøyaktig når dette vil bli nødvendig. Det anbefales å følge med på tilstanden jevnlig. Det er registrert deformasjoner/skader i elementer, og det må påregnes utskiftning. Det mangler snøfangere på deler av taket. Det var ikke krav på søknadstidspunktet, men på grunn av sikkerhet vurderes punktet opp mot forskriftskrav på befaringstidspunktet. Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Dette kan utgjøre en sikkerhetsrisiko. Manglende snøfangere kan føre til ras av snø og is fra taket, med fare for skade på personer, eiendom og installasjoner. Manglende adkomst kan hindre sikker feiing og tilsyn av pipe, og kan være et avvik fra gjeldende krav. - Yttervegger | Det er registrert slitasje på overflatebehandlingen og sprekker i treverket. Slike sprekker kan oppstå over tid fordi treverket beveger seg naturlig i takt med været, men de fungerer som inngangsporter for fukt. Over tid kan dette føre til at råteskader som gjør at treverket brytes ned innenfra og mister sin beskyttende funksjon. For å unngå råteskader på kledningen eller veggen bak, må det på sikt påregnes å skifte ut og/eller vedlikeholde den slitte delen av kledningen. Kledningen er montert tett mot beslag. Når det ikke er tilstrekkelig avstand mellom kledning og beslag, kan vann bli stående eller kapillærsuges opp i treverket. Dette øker muligheten for fuktskader over tid. Det anbefales å vurdere tiltak for å sikre bedre avrenning og lufting. Det er registrert svakheter ved detaljer for vannavledning. Slike forhold kan føre til økt fuktbelastning og økt risiko for skader over tid. Det er ikke registrert synlig luftespalte i kledningens nedkant. Boliger fra denne perioden ble ofte bygget uten lufting fordi uisolerte vegger hadde stor varmegjennomgang som hjalp til med uttørking, men dersom veggene er etterisolert, endres denne balansen. Uten luftsirkulasjon bak panelene vil fukt fra kondens eller slagregn bli værende i konstruksjonen, noe som øker risikoen for skjulte råteskader i både kledning, isolasjon og stendere. Da det er usikkerhet knyttet til veggens faktiske oppbygning og isolasjonsgrad, anbefales det nærmere undersøkelser for å avklare tilstanden og vurdere behovet for tiltak. Kledningen er montert nærmere enn 50 mm fra underliggende flate, som er et avvik fra normal praksis for detaljer og utførelse. Dette gjør at treverket enklere kan suge opp fuktighet fra regnvann eller snø som blir liggende på underlaget, noe som øker risikoen for råteskader og kan forkorte kledningens levetid. Det er observert avflassing i malingen på deler av fasaden. Svekket overflatebehandling reduserer treverkets beskyttelse mot vær og fukt. Over tid kan dette medføre økt fuktbelastning, sprekkdannelser og risiko for skader i treverket. Det bør påregnes ny overflatebehandling. Lokale utskiftninger av kledning kan være nødvendig der tilstanden tilsier det. Det er registrert manglende kledning på deler av boligen. Det er stedvis åpning inn mot underliggende trekonstruksjon/treverk. Manglende kledning medfører at underliggende konstruksjoner ikke er tilstrekkelig beskyttet mot vær og fukt. Over tid kan dette medføre fuktopptak og risiko for skader og nedbrytning av treverk. Manglende kledning bør monteres og tilpasses eksisterende konstruksjon. Åpninger mot treverk bør lukkes slik at konstruksjonen får tilfredsstillende beskyttelse mot nedbør og fukt. Underliggende treverk bør kontrolleres for eventuelle tegn til fukt- eller råteskader før utbedring. Det er funnet enkelte steder med råte i trekledningen, som skjer når treverket er fuktig over lang tid uten å få tørke ordentlig. Dette gjør at treverket starter å gå i oppløsning og blir mykt og svakt. Det må påregnes lokale utbedringer - for å unngå spredning av råte. - Ytterdører | Treverket fremstår værslitt og har synlige sprekker. Når overflaten brytes ned og det oppstår oppsprekking, blir treverket dårligere beskyttet mot vær og fukt. Over tid kan dette føre til videre slitasje og økt risiko for fuktrelaterte skader, herunder begynnende råte dersom forholdet ikke vedlikeholdes. Vedlikehold som rengjøring, skraping og ny overflatebehandling bør påregnes. Det er påvist avvik ved detaljer på beslag og vannbord som medfører risiko for at vann ledes inn i konstruksjonen i stedet for bort fra fasaden. Slike utettheter kan over tid føre til fuktrelaterte skader i omkringliggende veggkonstruksjon. Det er registrert avvik i den ytre tettingen/vannavledningen rundt dører. Avviket kan øke muligheten for at vann trenger inn i veggkonstruksjonen, noe som over tid kan gi fuktrelaterte skader. Det er registrert slitasje og avflassing i malingen på dørkarmene. Når overflatebehandlingen brytes ned, blir treverket dårligere beskyttet mot vær og fukt. Over tid kan dette føre til fuktinntrenging, noe som øker risikoen for råte og skader i treverket. Forholdet tilsier behov for vedlikehold, som skraping og ny overflatebehandling. - Takterrasse | Tettesjiktet har oppnådd en alder som innebærer at materialet har en usikker fremtidig funksjon som følge av naturlig elde og værslitasje. Over tid mister tettesjiktet sin elastisitet, noe som kan føre til sprekker og utettheter som ikke alltid er synlige. Konsekvensen er økt risiko for fuktinntrenging og skader i de underliggende konstruksjonene, og det må derfor påregnes utskifting på sikt, men nøyaktig når er usikkert. Det er registrert sprekker i treverket. Sprekkene oppstår som følge av uttørking og naturlige bevegelser i materialet. Slike sprekker gjør treverket mer utsatt for fukt. Over tid kan dette føre til økt slitasje og, dersom vedlikehold uteblir, risiko for begynnende råte. Forholdet tilsier behov for jevnlig kontroll og vedlikehold. Lokal utbedring eller utskifting av enkelte trebord kan bli nødvendig. Det har ikke vært mulig å bekrefte om konstruksjonen under tettesjiktet er tilstrekkelig ventilert. Manglende innsyn gjør at oppbygning og funksjon ikke kan vurderes fullt ut. Dersom ventileringen er utilstrekkelig, kan fukt bli innestengt, noe som over tid kan øke risikoen for fukt- og skader i konstruksjonen. Forholdet vurderes derfor som usikkert. Det er registrert at terrasse foran utgang fra stue er revet. Terrassedøren kan åpnes direkte mot et område med nivåforskjell, uten tilstrekkelig rekkverk, sperring eller annen fallsikring. Forholdet medfører fare for fall og personskade. Området må sikres med egnet fysisk avsperring/rekkverk, og terrassedøren bør sikres mot utilsiktet åpning inntil permanent løsning er etablert. - Andre innvendige forhold | Rommets nåværende bruk avviker fra tiltenkt bruk som vaskerom. Dersom rommet skal benyttes som vaskerom, må det vurderes og eventuelt tilpasses med nødvendige løsninger og installasjoner for dette formålet. - Ventilasjon bad 2 i 2. etasje | Det er ikke tilstrekkelig lufttilførsel til rommet, for eksempel via spalte under dør eller annen løsning. Manglende tilluft kan redusere effekten av avtrekket, slik at fuktig luft blir værende lenger i rommet. Over tid kan dette gi økt fuktbelastning og redusert uttørking av overflater. Det anbefales å etablere løsning for tilluft. Avtrekket skjer ved naturlig oppdrift uten mekanisk vifte. Luftutskiftingen vil da variere med temperatur- og trykkforhold, og avtrekket kan i perioder være begrenset. Dette kan føre til at fuktig luft blir stående lenger i rommet, noe som over tid kan gi økt fuktbelastning ved normal bruk. Løsningen er vanlig i eldre boliger, men vurderes som TG 2 etter NS 3600. - Ventilasjon bad 2 i kjeller | Avtrekket skjer ved naturlig oppdrift uten mekanisk vifte. Luftutskiftingen vil da variere med temperatur- og trykkforhold, og avtrekket kan i perioder være begrenset. Dette kan føre til at fuktig luft blir stående lenger i rommet, noe som over tid kan gi økt fuktbelastning ved normal bruk. Løsningen er vanlig i eldre boliger, men vurderes som TG 2 etter NS 3600. - Overflater og innredning kjøkken i 1. etasje | Gulvet knirker noe. Knirk kan for eksempel skyldes ujevnt underlag eller tidligere fuktpåvirkning, uten å kunne bekrefte nøyaktig årsak. Det mangler automatisk lekkasjestopper, som var et krav da rørene skal ha blitt montert. Manglende automatisk lekkasjestopper medfører at vannet ikke stenges automatisk dersom en lekkasje skulle oppstått. Det er registrert sprekk i benkeplaten samt skade på deler av innredningen. Forholdet kan medføre redusert funksjon og videre utvikling av skaden ved belastning og bruk. Benkeplate og skadet del av innredningen bør utbedres eller skiftes etter behov. - Avtrekk/ventilasjon toalettrom i 1. etasje | Avtrekket skjer ved naturlig oppdrift, altså uten mekanisk vifte. Denne typen ventilasjon påvirkes av vær og temperatur, og luftutskiftingen kan derfor variere. I perioder kan avtrekket bli svakt, noe som kan føre til at fuktig luft blir stående lenger i rommet. Over tid kan dette øke belastningen på overflater og konstruksjoner dersom rommet brukes mye og ventilasjonen ikke er tilstrekkelig. Løsningen er vanlig i eldre boliger, men vurderes som tilstandsgrad 2 (TG 2) i henhold til NS 3600. - Innvendige vannledninger | Deler av vannledningene har passert halvparten av forventet levetid. Eldre rør har økt risiko for lekkasjer, men hvor lenge de holder videre avhenger av kvalitet, vanntrykk og bruk. Utskiftning må derfor påregnes på sikt, uten at det kan angis en presis dato. - Innvendige avløpsrør | Deler av rørene har passert halvparten av forventet levetid. Eldre rør har økt risiko for lekkasjer, men det er vanskelig å si nøyaktig når utskifting blir nødvendig. - Ventilasjon | Boligen har oppdriftsventilasjon (naturlig ventilering), noe som var vanlig da den ble bygget, men regnes som avvik etter rapportens referansenivå. Ventilasjonen drives av trykkforskjeller mellom inne- og uteluft, ofte påvirket av temperatur og vind. Dette gir ofte svakere og mer ujevn luftutskifting enn mekaniske ventilasjonsanlegg. TGIU - Ikke undersøkt/utilgjengelig: - Rom under terreng | For rom under terreng er hulltaking ofte en forutsatt og viktig del av undersøkelsen. Hulltaking er likevel ikke foretatt da dette er ikke er praktisk mulig. Rom under terreng er foret ut/kledd med organiske materialer (som treverk, gips e.l.). Dette regnes som en risikokonstruksjon i rom under terreng, da fukt kan trenge inn fra grunnmur/betong eller oppstå som kondens. Når konstruksjonen er lukket, kan fukt bli stående over tid og gi økt risiko for fuktskader. Løsningen innebærer derfor en forhøyet risiko i forbindelse med fuktproblematikk sammenlignet med åpne eller uorganiske konstruksjoner. Det foreligger ikke dokumentasjon på hvordan konstruksjonen er bygget. Når oppbygningen er ukjent, kan skjulte forhold ikke vurderes uten å åpne konstruksjonen. Dette medfører en viss usikkerhet, og skjulte feil kan derfor ikke utelukkes. Det var ikke mulig å utføre hulltaking uten å skade konstruksjonen. Vurderingen er derfor basert på synlige forhold og målinger uten inngrep. Når konstruksjonen ikke kan åpnes, vil det alltid være en viss usikkerhet, og skjulte feil eller fuktskader kan ikke utelukkes. Nærmere undersøkelser bør vurderes. Konsekvensen av manglende fuktmåling er at tilstanden til tilliggende konstruksjoner er usikker, og at det kan finnes skjulte feil (f.eks. fukt eller skade). - Tilliggende konstruksjoner våtrom bad 2. etasje | På grunn av manglende tilgang bak dusjsonen, ble hulltakingen med fuktmåling utført utenfor områder som normalt er mer utsatt for fuktpåvirkning, og gir etter NS3600 TG IU. Dette kan imidlertid redusere påliteligheten av målinger og observasjoner. - Tilliggende konstruksjoner våtrom bad 2 i kjeller | Det er ikke utført hulltaking i våtrommet for kontroll av eventuell fukt i konstruksjonen. Badet er opplyst å være nytt og ikke tatt i bruk på befaringstidspunktet, i henhold til opplysninger fra eier. På bakgrunn av dette er det ikke foretatt destruktive inngrep i konstruksjonen. Helse, miljø og sikkerhet: - Radon | Det er opplyst at bygget er utført med radonmembran. Dokumentert med sjekkliste og bilder fra radonmannen. - Innvendige trapper | Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav for rekkverk i innvendige trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler. Det er ikke montert rekkverk på innvendig trapp. Det anbefales å heve eller utbedre rekkverket slik at det tilfredsstiller gjeldende sikkerhetskrav. Manglende håndløper kan redusere muligheten for støtte ved ferdsel i trappen. Forholdet kan medføre økt risiko for fallulykker og personskade, særlig for barn, eldre og personer med nedsatt balanse. Det anbefales å montere håndløper langs trappeløpet for å bedre sikkerhet og tilgjengelighet. Manglende rekkverk kan redusere muligheten for støtte ved ferdsel i trappen. Forholdet kan medføre økt risiko for fallulykker og personskade, særlig for barn, eldre og personer med nedsatt balanse. Det anbefales å montere rekkverk på trappen for å sikre trygg bruk og bedre sikkerhet. - Elektrisk anlegg | Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget. Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget. Manglende samsvarserklæring øker sannsynligheten for at det elektriske anlegget er utført av ufaglærte og at anlegget har feil og mangler. Dette øker fare for brann- og støt og kan i verste fall utgjøre fare for liv og helse. Det kan i tillegg medføre utbedringskostnader. Det er derfor behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget. Behov for kontroll av det elektriske anlegget indikerer usikkerhet rundt tilstand og sikkerhet. Eventuelle feil eller mangler kan medføre økt risiko for brann, elektrisk støt og skade på utstyr. Det elektriske anlegget må kontrolleres av kvalifisert elektrofaglig person. Eventuelle avvik bør utbedres for å sikre en trygg og forskriftsmessig installasjon. - Snøfanger | Det mangler snøfangere på deler av taket. Det var ikke krav på søknadstidspunktet, men på grunn av sikkerhet vurderes punktet opp mot forskriftskrav på befaringstidspunktet. Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere. Manglende snøfangere kan føre til ras av snø og is fra taket, med fare for skade på personer, eiendom og installasjoner. - Adkomst til pipe | Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Dette kan utgjøre en sikkerhetsrisiko. Manglende adkomst kan hindre sikker feiing og tilsyn av pipe, og kan være et avvik fra gjeldende krav - Terrassedør | Det er registrert at terrasse foran utgang fra stue er revet. Terrassedøren kan åpnes direkte mot et område med nivåforskjell, uten tilstrekkelig rekkverk, sperring eller annen fallsikring. Forholdet medfører fare for fall og personskade. Området må sikres med egnet fysisk avsperring/rekkverk, og terrassedøren bør sikres mot utilsiktet åpning inntil permanent løsning er etablert - Kvikkleireskred | Eiendommen befinner seg i et område definert som aktsomhetsområde for kvikkleireskred i henhold til NVE sitt temakart. Konsekvensen er at det kan være økt risiko for medføre behov for nærmere geotekniske undersøkelser og eventuelle sikringstiltak. Opplistingen over er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i alt salgsmateriell. For ordens skyld nevner vi at TGIU står for tilstandsgrad ikke undersøkt, f.eks. fordi en del av bygget ikke har vært tilgjengelig for inspeksjon. Disse delene kan dermed ha feil eller mangler som ikke er avdekket. Tilstandsrapporten beskriver byggverkets tekniske tilstand. Det er ikke foretatt kontroll av de elektriske installasjonene (el-takst) selv om bygningssakkyndig kan ha knyttet noen kommentarer til elanlegget ut i fra helt enkle vurderingskriterier. Siden elanlegget ikke er kontrollert er det sannsynlig at det siden kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt. Videre må kjøper være forberedt på det må foretas oppgraderinger på grunn av slitasje, fraværende vedlikehold, arbeider som er utført av ufaglærte, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. I Norge er det en av oppgavene til Det lokale el-tilsynet (DLE) å foreta tilsyn av elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Alle boliger skal ha periodisk kontroll hvert 20 år og hytter/fritidsboliger kontrolleres hvert 30 år. El-anlegget er en bygningsdel som er gjenstand for konstant utvikling, det må derfor påregnes at dagens anlegg ikke nødvendigvis er dimensjonert for oppgradering av kjøkken med nye elektriske apparater, rehabilitering av bad m/varmekabler eller installeringer elbillader.

Boligen har elektrisk oppvarming via enkelte panelovner samt elektriske varmekabler på bad. Luft-til-luft-varmepumpe og peis. Vannbåren gulvvarme i kjeller med fordelerskap i teknisk rom/trappegang. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med. Varmekilder er ikke funksjonstestet.

Boligen er tilknyttet strømavtalen Norgespris, en fastprisavtale vedtatt av Stortinget som trer i kraft fra 1. oktober 2025. Avtalen følger målepunktet (strømmåleren) i boligen, og overtas automatisk av ny eier eller leietaker ved eierskifte. Bindingstid: Gjelder ut 2026 dersom avtalen er inngått mellom 1. oktober 2025 og 31. desember 2026. Ved avtaleinngåelse fra 2027 og videre gjelder bindingstiden ut kalenderåret fra bestillingstidspunktet. Ny eier må være innforstått med at boligen har en aktiv Norgespris-avtale, og at denne videreføres i henhold til gjeldende vilkår.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene, ta kontakt med kommunen. Adkomst til offentlig vei er over eiendommen gnr. 181 bnr. 1179. Veiretten er tinglyst den 27.12.2011. Ny eier må forvente å betale sin andel av kostnader til vedlikehold og snøbrøyting av adkomstveien. Det gjøres oppmerksom på at eiendommen har fått midlertidig dispensasjon fra krav om utvidelse av veien, se erklæring med dagboknr. 2011/829550-1/200 tinglyst 12.10.2011. Når kommunen forlanger det, er eier forpliktet til å opparbeide veien langs tomten i inntil 6 meter bredde, innbefattet fortau og kloakkledninger. Først når veien, fortau og kloakkledninger er opparbeidet og overskjøtet vederlagsfritt til kommunen, overtar kommunen ansvar for vedlikeholdet. Gjerde skal settes opp etter gjeldende bestemmelser. Det er ny eier som vil stå ansvarlig for krav som måtte komme og bære eventuelle kostnader i forbindelse med dette.

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Meglerforetaket har blant annet plikt til å gjennomføre kundetiltak. Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres, skal meglerforetaket ikke etablere kundeforholdet eller gjennomføre transaksjonen med kjøper. Ved meglerforetakets avvikling av kundeforholdet, vil avtalen mellom partene være bindende, men meglerforetaket kan ikke bidra i gjennomføringen av handelen. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter hvitvaskingsloven. Det oppfordres til at alle inn-og utbetalinger skjer via norske banker. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket vil be om å få opplyst disponenter til konti som benyttes i oppgjøret.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt salgsoppgaven. Megler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn klokken 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning, dersom selger er forbruker. Det kan hende at fristene for å akseptere bud blir kortere etter hvert som det kommer inn nye bud. Det er budgiver som setter fristen for når et bud må være akseptert og denne fristen er absolutt. Det betyr at selger må akseptere budet og kjøper må ha mottatt aksepten innen fristens utløp. Dersom du legger inn bud tett opp mot akseptfristen, er det en reell fare for at eiendommen blir solgt før budet når frem til megler. Husk å ringe til megler etter du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt av megler. Megler tar ikke ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet, eller andre tekniske feil. Alle bud og budforhøyelser med eventuelle forbehold, opplysning om finansiering og ønsket overtakelse, skal sendes skriftlig til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet (hemmelige bud og/eller hemmelige forbehold) skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Megler skal sende skriftlig varsel om bud og budforhøyelser, som kan formidles, til budgiver, selger og interessenter. Når et bud aksepteres, skal megler sende skriftlig beskjed om det til både budgiver og selger. Megler skal kontrollere budgivers finansiering før handel inngås. Dersom slik kontroll ikke lar seg gjennomføre, skal selger motta skriftlig informasjon om dette, og mulige konsekvenser. Dersom megler ikke får kontrollert budgivers finansiering, kan det derfor medføre at en annen budgiver - også en med lavere bud - anbefales overfor selger. For å legge inn bud kan du enkelt legge inn bud via EiendomsMegler 1s «gi bud»-knapp i nettannonsen, eller benytte budskjema, elektronisk budgivning, skannet budskjema sendt på e-post eller annen godkjent skriftlig metode. Skal du legge inn bud må du legitimere deg med kopi av legitimasjon og signatur. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt dersom budgiver benytter e-signatur, for eksempel BankID. Ta en prat med megler om hvordan du legger inn bud.

Etter nærmere avtale med selger. Vær vennlig å angi ønsket overtagelsesdato i vedlagte budskjema.

Noe tekst, bildetekst og sammenstilling av informasjon i dette oppdraget er laget ved hjelp av AI, og kvalitetssikret av ansvarlig megler. Selger har lest og godkjent innholdet i salgsoppgaven.

Selgeren har kjøpt boligselgerforsikring hos Fremtind. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis kjøper oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Forsikringsdekningen er begrenset til salgssum, maksimalt 14 millioner kroner. For kombinasjonseiendommer gjelder forsikringen kun for boligdelen.

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som dekker utgifter forbundet med juridisk bistand, fagkyndig uttalelse og saksomkostninger. Forsikringen er valgfri og koster kr 17 900. Forsikringen er meglet frem av Söderberg & Partners og er plassert hos Gar-Bo Försäkring AB. Skadebehandlingsselskapet er Crawford & Company Kjøper logger selv inn i portalen til Söderberg & Partners og bekrefter at de ønsker å inngå et forsikringsmeglingsoppdrag og dermed få mulighet til å tegne boligkjøperforsikring. For at anmodningen om kjøp av forsikring skal imøtekommes og portalen kunne benyttes, utleverer meglerforetaket informasjon om kjøperne til Söderberg & Partners, så snart bud er akseptert. Söderberg & Partners sletter opplysningene som innhentes når tidspunktet for kontraktsmøtet har passert og det er klart at kjøper ikke velger å tegne Boligkjøperforsikring. For de kjøperne som tegner forsikring, vil opplysningene lagres av Söderberg & Partners for ulike formål med ulike lagringstid i tråd med beskrivelsen i personvernerklæringen: https://www.soderbergpartners.no/personopplysninger-og-informasjonskapsler/ Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på https://eiendom.soderbergpartners.no/ Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 7 709 i honorar for hver forsikringsavtale som formidles for enebolig/fritid/tomt. Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg. Ved kjøp av landbrukseiendom, herunder småbruk, er det kun forhold vedrørende våningshuset som omfattes av forsikringen. Ved kjøp av kombinasjonseiendom dekker forsikringsselskapet bare for skader ved den delen av boligen som er regulert til boligformål.

De kommunale avgiftene inkluderer renovasjon, feiing, vann- og avløpsavgifter. Det er 4 terminer i året. Den totale årlige kostnaden vil variere etter eget forbruk. Avgiften er en kombinasjon av forskuddsbetaling for tjenester, abonnement og enkeltgebyrer som faktureres etter levert tjeneste. Årsprognose for 2026: - Eiendomsskatt: kr 9 132,00 - Feie- og tilsynsgebyr: kr 237,00 - Renovasjonsgebyr: kr 13 096,35 - Vann- og avløpsgebyr: kr 25 112,84 Totalt: kr 47 578,19

Selger opplyser om følgende moderniseringer foretatt de senere år: 2025: - Oppussing og innredning av rom i kjeller - Pusset opp tre bad i kjeller (rørleggerarbeid utført av Rørprosjekt AS, elektro utført av Flovild Elektro) - To nye kjøkkeninnredninger i kjeller - Nytt elektrisk anlegg i kjeller (utført av Flovild Elektro) - Nytt vann- og avløpsanlegg i kjeller (utført av Rørprosjekt AS) - Etablert vannbåren gulvvarme i kjeller (utført av Rørprosjekt AS) - Ny drenering og etterisolering av grunnmur (utført av BK Anlegg) - Nye vinduer og ytterdører i kjeller - Montert luft-til-luft varmepumpe - Installert dobbelmantlet bereder på ca. 280 liter - Oppgradert ventilasjon i kjeller med minibalansert ventilasjon - Ny to-lags taktekking på tilbygg over kjeller (utført av Follo Tak og Vedlikehold)

Kjøpesum og alle omkostninger skal være innbetalt fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon til meglerforetakets klientkonto før overtakelse. Det forutsettes at skjøte tinglyses på ny eier. Dersom kjøper ikke ønsker tinglysing av skjøtet med overføring av hjemmel til seg, må det tas forbehold om dette i bud. Ved forsinket betaling påløper forsinkelsesrenter av hele kjøpesummen frem til betaling skjer, selv om deler av kjøpesummen er gjort opp til rett tid.

Bolig med en boenhet kan fritt leies ut i sin helhet. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at det er en del av boligens godkjente hoveddel med rom godkjent for beboelse/varig opphold og så fremt den utleide delen ikke er adskilt som en selvstendig boenhet. Deler av boligen er/har vært utleid. Det er anledning til utleie forutsatt at bruken av arealene er i tråd med offentlig godkjenning, dvs. rommene er godkjent for beboelse/varig opphold. I dette tilfelle leies det ut rom/arealer som ikke er byggemeldt og godkjent av kommunen til rom for varig opphold. Omgjøring av rom/arealer til rom for varig opphold er et søknadspliktig tiltak. Boligen selges slik den fremstår og kjøper bærer selv risikoen og konsekvenser ved fortsatt utleie av rom/arealer som ikke er godkjent for varig opphold. Siden det ikke er fullstendig samsvar mellom de byggegodkjente tegningene og dagens utnyttelse av eiendommen kan det komme reaksjoner fra kommunen overfor eier, med f. eks. krav om tilbakeføring eller krav om bruksendring, ileggelse av overtredelsesgebyr mv. Uavhengig av reaksjonsform fra kommunen, blir dette kjøpers ansvar og risiko.

Det er ikke utført radonmåling og det er heller ikke krav til dette, for mer informasjon vedrørende radon se www.dsa.no. Kjøper overtar fra overtakelsesdagen ansvaret for eventuelle utbedringstiltak som senere må igangsettes og betales.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til bygningssakkyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Statens kartverk og andre tilgjengelige kilder. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf.avhendingsloven § 3-9 1. ledd 2. pkt. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon Dersom kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. Ikke-forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. En forutsetning for salget er at skjøtet for eiendommen tinglyses på kjøper. Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen. I tråd med eiendomsmeglingsforskriften vil informasjon om oppdragsgiver, salgsobjektet, interessenter og kjøper bli lagret av meglerforetaket i min. 10 år. Se em1.no for mer informasjon om vår behandling av personopplysninger.

Iht. personopplysningsloven vil vi behandle interessenter og kjøpers personopplysninger, i den utstrekning dette er nødvendig for å oppfylle våre lovpålagte forpliktelser, herunder for å kunne foreta kundekontroll etter hvitvaskingsloven samt for å utføre oppgaver som vi er pålagt etter eiendomsmeglingsloven. For å bidra til effektive og sikre transaksjoner, er det nødvendig at eiendomsmeglingsforetakene og finansieringsforetakene raskt kan utveksle opplysninger, herunder personopplysninger, av betydning for transaksjonen. For dette formålet er det utviklet en løsning som gjør at kjøpers og selgers finansieringsforbindelse vil kunne hente ut kjøpekontrakten og strukturerte data fra denne (navn, kjøpesum, overtakelsesdato o.l.) gjennom Altinn. Ved bruk av elektronisk tinglysing vil personopplysninger utveksles med Ambita og Kartverket.