Kjøpe leilighet? Dette er forskjellene på selveier, borettslag og aksjeleilighet

Publisert 30. april 2026
Av Sigbjørn Eliassen – EiendomsMegler 1 Norge

Selveierleilighet

Når du kjøper en selveierleilighet blir du medeier i et sameie, og du bestemmer selv over din enhet.

Selveierleilighet kalles også eierseksjon. Du blir medeier i eiendommen, tomten og fellesarealene, og får enerett til å bruke din egen boenhet.

Slik fungerer eierskapet

Når du kjøper selveierleilighet, får du en seksjon med eget seksjonsnummer. Du kan pusse opp og leie ut som du selv ønsker, uten å søke styret – med mindre vedtektene i sameiet sier noe annet.

Om sameiet er en tomannsbolig eller en bygård, er prinsippet det samme: Som selveier kan det være ordensregler du må følge, men som regel har du stor frihet til å gjøre som du vil med leiligheten din.

Dokumentavgift

Ved kjøp av selveierleilighet er dokumentavgiften 2,5 prosent av markedsverdien når eierskiftet blir tinglyst. I de fleste tilfeller vil kjøpesummen være den samme som markedsverdien. Merk også at ved eierskifte kan sameiet kreve gebyr når du selger.

Hva er dokumentavgift?

Felleskostnader og fellesgjeld

Felleskostnadene i sameier er ofte lavere enn i borettslag, og det er smart å sjekke hva disse dekker. , men det kan være du må betale din del av oppussing av fellesarealer – enten gjennom ekstra innbetalinger eller felleslån i sameiet.

Utleie

Skal du kjøpe for å leie ut, er selveier nesten alltid det enkleste og mest fleksible valget. Noen sameier kan ha egne regler, men de er sjelden strenge og må være saklig begrunnet.

Borettslagsleilighet

Du kjøper en andel i et borettslag som gir deg bruksrett til en bestemt leilighet – og du betaler ikke dokumentavgift.

En borettslagsleilighet kalles også andelsleilighet. Du eier en andel i borettslaget, som eier bygget og tomten.

Slik fungerer eierskapet

Som andelseier får du borett til din leilighet. Du og de andre andelseierne har én stemme hver på generalforsamlingen, og du kan stille til valg i styret.

I mange kan det være avtalt forkjøpsrett ved salg. Det betyr at medlemmer – altså andelseiere i borettslaget og tilknyttede boligbyggelag – med lengre ansiennitet kan overta leiligheten til samme pris som en med kortere ansiennitet har budt.

Felleskostnader og fellesgjeld

Fellesgjelden er knyttet til andelen, og overføres til den nye eieren når du selger leiligheten. Når borettslaget tar opp lån, betaler du og de andre beboerne renter og avdrag gjennom felleskostnadene. Med tanke på økonomien din, bør du i tillegg til prisantydningen sjekke:

• Hvor stor fellesgjelden er, og hvilken rente den har
• Om lånene har avdragsfrihet, noe som kan gi høyere kostnader senere
• Om borettslaget har vedlikeholdsplaner som kan kreve nye lån

Hva er fellesgjeld?

Utleie

I utgangspunktet skal du som eier bo i leiligheten, og som hovedregel kreves det samtykke fra styret i borettslaget hvis du ønsker å leie ut. Det finnes likevel noen unntak for når dette er tillatt, blant annet:

• Du kan leie ut deler av leiligheten dersom du selv bor der.
• Du kan leie ut, så lenge dette samlet ikke overstiger 30 døgn per år.

I tillegg kan du søke styret om å leie ut dersom du ikke kan bo der selv, for eksempel ved sykdom, arbeid og utdanning.

Aksjeleilighet

Kjøper du en aksjeleilighet, blir du medeier i et felles boligaksjeselskap – og du slipper dokumentavgift.

Aksjeleiligheter ligner mye på borettslag. Forskjellen er at du i stedet for en andel kjøper en aksje i et boligaksjeselskap som gir deg rett til å bo i din leilighet.

Slik fungerer eierskapet

Boligaksjeselskapet eier bygningen, fellesarealene og tomten. Du er medeier i selskapet, og kan ikke selge aksjen din uten at "retten til boligen" selges samtidig.

Som aksjeeier har du medbestemmelsesrett på generalforsamlingen. Det betyr at du blant annet får mulighet til å påvirke valg av styre, vedtektsendringer og økonomiske beslutninger.

Felleskostnader og fellesgjeld

Også når det gjelder fellesutgifter, ligner aksjeleiligheter mye på borettslag. Du betaler felleskostnader som dekker drift, forsikring, og renter og avdrag på lån. Det kan også være fellesgjeld – som kan øke. Her er det lurt å sjekke om selskapet har et vedlikeholdsfond.

Slik leser du boligannonsene

Utleie

Vanligvis er det begrensninger på utleie av aksjeleiligheter. De fleste har regler som ligner borettslag, som for eksempel krav til botid før utleie. I tillegg kan det være ytterligere begrensninger på utleie fastsatt i vedtektene.

Hva passer for deg – selveier, borettslag eller aksjeleilighet?

Er du klar for å dra på visning – og legge inn bud? Når du vet om forskjellene mellom eierformene, og forstår kostnader og utleieregler, står du tryggere når du skal ta et valg som passer både økonomien din og hvordan du ønsker å bo.

Og husk – er du i tvil, kan du alltid spørre megleren.