Ord og uttrykk når du skal kjøpe og selge bolig
Hva er e-takst, verdivurdering og fellesgjeld? Og er det forskjell på aksjeleilighet, andelsleilighet og selveier? Alt dette, og enda mer, får du svar på i denne ordlisten.
Oppdatert 2025-05-27
Akseptfrist
Når du skal kjøpe en bolig, hytte og annen eiendom og gir et bud, oppgir du samtidig en akseptfrist. Det er den tidsfristen selger har for å akseptere budet.
Dersom selger godtar budet ditt innen akseptfristen er det inngått en bindende avtale, og du har kjøpt eiendommen. Blir tilbudet godtatt etter at akseptfristen er utløpt er du ikke lenger bundet av budet ditt
Hva er akseptfrist i en budrunde?
Aksjeleilighet
En aksjeleilighet er en bolig du eier sammen med andre i et felles aksjeselskap. Det ligner mye på borettslag, og er en trygg og etablert eierform.
Du eier en aksje i et boligaksjeselskap, som igjen eier en bygård eller boligblokk. Vedtektene i selskapet bestemmer at aksjen du eier gir rett til akkurat din bolig, og at den aksjen ikke kan selges uten at "retten til boligen" selges samtidig.
Uten en klar binding mellom aksjen og retten til bolig i vedtektene, bør du oppsøke kvalifisert rådgivning eller la være å kjøpe leiligheten.
Andelsleilighet
Se Borettslagsleilighet.
Areal
Areal er størrelsen på boligen i kvadratmeter. Avhengig av hva som regnes med i arealet er det ulike begreper som brukes for å oppgi dette:
BRA
BRA betyr bruksareal. Dette er summen av alt bruksareal som er BRA-i, BRA-e og BRA-b, og er følgelig boligens totale areal.
BRA-i
BRA-i betyr internt bruksareal. Dette er arealet inne i selve boligen. BRA-i har erstattet det som tidligere het P-rom og S-rom.
BRA-e
BRA-e betyr eksternt bruksareal. Dette er arealet utenfor boligen som likevel tilhører denne. Eksempler er frittstående garasje, felles gang, og eksterne lofts- og kjellerboder.
BRA-b
BRA-b betyr bruksareal balkong. Dette er arealet av innglassede balkonger, altaner og verandaer tilknyttet boligen.
ALH
ALH betyr areal med lav takhøyde. Dette er areal som måles på samme måte som BRA, men der taket er for lavt til at området er en del av BRA.
GUA
GUA betyr gulvareal. Dette er areal som ikke er måleverdig på grunn av lav himlingshøyde, og kan oppgis som tilleggsinformasjon. Legger du sammen BRA og ALH får du GUA.
Åpent areal
Åpent areal er ikke en del av BRA. Dette er arealet av åpne balkonger, altaner, verandaer og terrasser i forbindelse med boligen som ikke er innglasset.
Boligkjøperforsikring
En boligkjøperforsikring gjør at du har noen å rådføre deg med dersom du har behov for å rette krav mot selger. Forsikringen gir deg juridisk bistand fra du har kjøpt boligen og fem år fremover.
I tillegg vil en boligkjøperforsikring sørge for at du får advokathjelp og håndtering gjennom rettsapparatet, dersom du skulle trenge det.
Hvorfor bør du vurdere boligkjøperforsikring?
Boligprisstatistikk
Boligprisstatistikken viser hva boliger ble solgt for, hvor mange som har blitt solgt, hvor lang tid det tok å selge og prisendringene for en bestemt periode. Du kan også søke på statistikk for et bestemt område.
Boligprisstatistikken utgis månedlig av Eiendom Norge, som samarbeider med Finn.no og Eiendomsverdi.
Her kan du se siste boligprisstatistikk
Boligselgerforsikring
Boligselgerforsikring, tidligere kalt eierskifteforsikring, er en forsikring som i stor grad dekker ansvaret når du selger bolig.
Boligselgerforsikringen gir en trygghet til deg som selger i prosessen med kjøperen. I de 5 årene du har ansvar for feil og mangler ved boligsalg, vil forsikringsselskapet håndtere krav fra kjøperen, og føre eventuelle saker på dine vegne.
Hvorfor bør du vurdere boligselgerforsikring?
Boplikt
Boplikt betyr at noen må bo på eiendommen. Boplikten kommer fra regler i konsesjonsloven, forskrifter og vedtak, og er vanlig på landbrukseiendommer.
Borettslagsleilighet
En borettslagsleilighet er det samme som en andelsleilighet, og er en bolig du eier i fellesskap med andre i et borettslag.
Det er borettslaget selv som står som eier av selve eiendommen, mens de enkelte beboerne eier en andel i borettslaget. Andelen du eier gir rett til akkurat din bolig. Borettslaget har skjøte på eiendommen, og alle andelseierne har skjøte på hver sin andel.
Felleskostnadene er med på å dekke vedlikehold, drift, forsikring, og renter og avdrag på felleslån.
Selveier eller borettslag, hvor viktig er egentlig eierformen?
BSU - boligsparing for unge
BSU (Boligsparing for unge) er en gunstig spareordning for deg som er under 34 år. Den gir deg blant annet høy rente og gode skattefordeler.
Sjekk BSU-renta hos SpareBank1
Budgivning og budrunde
Bud er en bindende erklæring om at du vil kjøpe for et bestemt beløp. Ved eiendomshandel er det et krav at du gir bud skriftlig.
Under budrunden må du identifisere deg med BankID (eller annen gyldig legitimasjon) på første bud. Du kan legge inn bud på eiendommen år som helst, men det første budet skal alltid stå til klokken 12:00 første virkedag etter sist annonserte visning.
Budrunden – alt du trenger å vite
Budjournal
Eiendomsmegleren skal føre alle bud som kommer inn i en budjournal. Der skal det stå:
- Tidspunkt for når budet er mottatt
- Budgivers navn, adresse og/eller telefonnummer
- Budets størrelse
- Eventuelle forbehold
- Akseptfrist
- Tilbud for avslag eller aksept
Budjournalen skal gis til både kjøper og selger. Budgivere som ikke budrunden har også mulighet til å se journalen, men i anonymisert versjon med kun beløp og tidspunkt.
Dekningssalg
Hvis budet ditt blir akseptert, men du nekter å gjennomføre kjøpet, kan selger foreta et dekningssalg.
Det innebærer at eiendommen blir lagt ut for salg på nytt. Hvis selger taper penger på det salget, vil du som opprinnelig kjøper være ansvarlig for tapet. Tapet kan blant annet bestå av lavere kjøpesum, kostnader ved å selge og påløpte renter.
Dokumentavgift
Dokumentavgiften, også kalt flytteskatten, er en avgift du er pliktig å betale til staten ved kjøp av eiendom. Den gjelder ikke for borettslagsleiligheter. Avgiften/skatten er for tiden på 2,5 prosent av kjøpesummen.
E-takst
E-takst, eller elektronisk takst, er en verdifastsettelse av boliger og andre eiendommer. E-takst brukes ofte ved salg, refinansiering, kausjon, samlivsbrudd eller arveoppgjør. Verdien beregnes basert på boligdokumentasjon, prishistorikk, beliggenhet og meglers vurdering etter befaring.
En bransjestandard for e-takst har blitt innført for å sikre mer presise verdivurderinger, og følger et takseringssystem som er godkjent av banker og finansinstitusjoner.
For å få en e-takst avtaler du befaring med en megler, som dokumenterer boligen og utarbeider rapporten.
Les mer om e-takst og verdivurdering | Bestill e-takst
Egenkapital
Egenkapital er penger du kjøper bolig, hytte eller annen eiendom for, som du ikke låner. Egenkapitalen kan bestå av arv, penger du har spart – for eksempel i BSU – eller andre midler.
For tiden er kravet at du har en egenkapital på 10 prosent av kjøpesummen.
Eierseksjon
En eierseksjon er en bolig i et sameie, der hver eier har enerett til å til å bruke en bestemt bruksenhet i eiendommen. Eierseksjoner kalles også eierleiligheter og selveierleiligheter.
Eierformen reguleres av eierseksjonsloven, som gir regler for bruk, felles vedlikehold og den enkeltes ansvar, i tillegg til vedtekter og husordensregler.
Fellesgjeld
Fellesgjeld er lån som et borettslag, boligaksjeselskap eller eierseksjonssameie har tatt opp sammen. Renter og avdrag betales av beboerne gjennom felleskostnadene.
Din andel av eventuell fellesgjeld skal alltid oppgis i salgsoppgaven når du kjøper og selger bolig.
Finansieringsbevis
Et finansieringsbevis får du fra banken din, og dette er en dokumentasjon på at du får lån og har egenkapital inntil et visst beløp. Du bør ha finansieringsbevis før du drar på visning, slik at du er klar for å legge inn bud. I tillegg er det smart å ha fordi:
- Du vet hvor mye du kan låne
- Du kan legge inn bud uten å måtte vente på svar fra banken
Har drømmeboligen blitt lagt ut for salg? Her kan du søke om finanseringsbevis
Formuesverdi
Formuesverdi het tidligere ligningsverdi. Dette er den skattemessige verdien av primærbolig, sekundærbolig, hytte og annen eiendom som brukes til å beregne formuesskatt i skattemeldingen. Når du selger, skal formuesverdien oppgis i salgsinformasjonen.
Grunnboken
Grunnboken er Norges offentlige register over eierskap og rettigheter i fast eiendom. Hver eiendom og borettslagsandel har en egen oversikt over tinglyste rettigheter og heftelser. For å se hva som er registrert på en eiendom, kan du logge inn med BankID på seeiendom.no.
Instruksjonsrett
Instruksjonsrett betyr hvem som bestemmer over kjøpesummen på meglerens klientkonto. Hvem som har instruksjonsretten styres av overleveringen:
- Før overtakelse er det kjøper som har instruksjonsrett over pengene.
- Etter overtakelse er det selger som har instruksjonsrett over pengene.
Oppdager du feil eller mangler på eiendommen etter at overtakelsen er gjennomført, er det for sent for å be megler holde tilbake hele/deler av kjøpesummen.
Klientkonto
En klientkonto er en midlertidig konto hos foretaket til eiendomsmegleren din, hvor boligkjøper betaler inn kjøpesum og omkostninger. Pengene står her til skjøtet er tinglyst.
Dette er prosessen:
- Kjøper betaler pengene til klientkontoen før overtakelsen
- Overtakelsen gjennomføres.
- Skjøtet tinglyses, og pengene overføres fra klientkonto til selger.
Kvadratmeterpris
Kvadratmeterpris er et begrep som ofte brukes i statistikker og media ved omtale av boligsalg.
Når en bolig blir beskrevet som "solgt for 30 000 kroner per kvadratmeter," refererer dette som regel til pris per kvadratmeter for internt bruksareal – altså BRA-i.
Mellomfinansiering
Hvis du kjøper ny bolig før du har solgt den gamle, behøver du som regel et lån.
Dette kalles mellomfinansiering, og er et midlertidig lån som dekker kostnaden for ny bolig før den gamle er solgt. Du ordner dette som regel gjennom banken som finansierer kjøpet av den nye boligen din.
Det kan være store forskjeller på rentene du blir tilbudt på mellomfinansiering, så det er smart å sammenligne vilkårene i flere banker.
Overtakelse
Overtakelsen markerer tidspunktet da kjøperen blir eier av boligen. Etter en gjennomgang av boligen overleveres nøklene, og overtakelsesprotokollen signeres.
Betaling av kjøpesummen til megleren må være gjennomført før overtakelsen. Dette er avtalt i kontrakten, og inkluderer dato og klokkeslett.
Hva bør du som selger tenke på ved overtakelse?
Hva bør du som kjøper tenke på ved overtakelse?
Overtakelsesprotokoll
En overtakelsesprotokoll signeres av kjøper og selger under overtakelsen, og markerer at kjøper formelt overtar eiendommen. Juridisk går risikoen for eiendommen over på kjøper når overtakelsen er gjennomført.
Protokollen, som kan være elektronisk eller på papir, fylles ut og sendes til megleren. Den bekrefter gjennomgangen av eiendommen og bemerker eventuelle kommentarer om vask, rydding, feil og/eller mangler.
Dersom kjøper ønsker å holde tilbake penger, må dette føres i protokollen. Dette kalles tilbakeholdsrett, og pengene blir stående på meglers klientkonto. Selger kan være uenig i anmerkningene, men kan ikke nekte at de føres opp.
Primærbolig
En primærbolig er der du bor hele eller mesteparten av året, og som du har registrert som din folkeregistrerte adresse.
Den regnes som hovedboligen din, og gir lavere formuesverdi for beregning av formuesskatt enn sekundærboliger. Du kan bare ha én primærbolig.
Pro & contra-oppgjør
Ved overtakelse av bolig gjøres et pro & contra-oppgjør der løpende utgifter og inntekter, som husleie, felleskostnader og eiendomsskatt, gjøres opp mellom kjøper og selger.
Oppgjøret beregnes som regel ut fra overtakelsesdatoen. Eksempelvis dekker selger 20/30 av månedsutgiftene hvis overtakelsen er den 20. i måneden, mens kjøper dekker 10/30.
Reklamasjon
En reklamasjon ved kjøp av bolig er en klage fra kjøper til selger som ikke var opplyst om ved kjøpet. Viser det seg at det er feil og mangler på boligen du har kjøpt, kan du reklamere til selgeren.
Selv om fristen for reklamasjon ved boligkjøp er inntil fem år, må du sende den «innen rimelig tid». Med rimelig tid menes så snart som mulig, og aller helst med en gang du oppdager feilen eller mangelen.
Som selger har du mulighet til å ha boligselgerforsikring, og som kjøper boligkjøperforsikring.
Hvorfor bør du vurdere boligselgerforsikring?
Hvorfor bør du vurdere boligkjøperforsikring?
Risikoens overgang
Fra den datoen og det klokkeslettet du har hatt overtakelse og blir boligeier, heter det at «eiendommen står for din regning og din risiko». Blant annet i avhendingsloven kalles dette «risikoens overgang».
Det betyr at om boligen din brenner nå, er det forsikringsselskapet ditt som er ansvarlig. Derfor er det viktig at du har forsikringene i orden når du overtar, og ikke venter.
Salgsoppgave
Salgsoppgave blir også kalt prospekt. Den består blant annet av bilder og beskrivelse av boligen, kommunale opplysninger, offentlige reguleringsplaner, boligsalgsrapport og selgerens egenerklæring. Salgsoppgaven er en del av avtalegrunnlaget som følger handelen.
Skal du på visning er det viktig å laste ned og gå nøye gjennom salgsoppgaven i forkant, slik at du stiller godt forberedt.
Sekundærbolig
Boliger klassifiseres som enten primærbolig eller sekundærbolig. Primærboligen er der du bor – alle andre boliger du eier regnes som sekundærboliger. Disse kan være fritidsbolig, hytte, utleieenhet og pendlerleilighet.
Klassifiseringen av primærbolig og sekundærbolig har betydning for beregning av formuesskatt.
Selveierbolig/selveierleilighet
Selveierbolig/-leilighet er en bolig der eieren har full råderett, slik at den kan selges, leies ut eller pantsettes uten samtykke fra andre.
Alternative eierformer er aksjeleiligheter og borettslagsleiligheter, der eierskapet er knyttet til andeler i et borettslag.
Selveier eller borettslag, hvor viktig er egentlig eierformen?
Servitutter og heftelser
Servitutter er rettigheter som begrenser hva en eier fritt kan bestemme over på sin egen eiendom. En servitutt kan være en heftelse, og heftelser kan også være utestående økonomiske forpliktelser – som ubetalte lån. Servitutter og heftelser blir ofte avtalt mellom partene.
- Et eksempel på en servitutt er veirett over naboens eiendom.
- Et eksempel på en heftelse er at banken tar pant i eiendommen når de gir et boliglån.
Begge kan være tinglyste eller ikke tinglyste. For å unngå usikkerhet bør de tinglyses i grunnboken. Både tinglyste og ikke tinglyste servitutter og heftelser følger eiendommen ved salg.
Tilbakeholdsrett
Tilbakeholdsrett innebærer at du kan be megler om å holde tilbake en del av boligens kjøpesum for å dekke kostnaden ved en feil eller mangel. Dette må gjøres før overtakelsen, og beløpet må stå i rimelig forhold til verdien av feilen eller mangelen.
Det anbefales derfor at du vurderer størrelsen på kravet nøye for å unngå å holde tilbake mer enn nødvendig.
Tinglysing
Tinglysing er offentlig registrering av rettigheter og forpliktelser, blant annet i fast eiendom.
Det betyr at et dokument som bekrefter rettigheten eller forpliktelsen blir registrert hos Kartverket. Dette skjer i Grunnboken, som er det offisielle eiendomsregisteret i Norge.
Ved tinglysing blir eierforhold, pant, servitutter og andre rettigheter knyttet til eiendommen gjort offentlig tilgjengelige. Tinglysing sikrer deg rettsvern og bidrar til å forebygge konflikter om eierskap eller bruksrett.
Tvangssalg
Hvis du over tid ikke kan betale lån, offentlige avgifter eller andre krav med pant i eiendommen, kan en eller flere kreditorer be om tvangssalg av eiendommen gjennom å sende en begjæring til tingretten – som gir salgsoppdraget til en advokat eller eiendomsmegler.
Dette gjøres uten din medvirkning, og du får heller ikke vite hvem kjøperen er eller størrelsen på budet som ble akseptert. Det står ikke alltid i boligannonsen at det er tvangssalg, men det skal stå i salgsoppgaven.
