9 verdifulle tips til deg som skal selge bolig

Rådene du får fra en dyktig eiendomsmegler kan være utslagsgivende for prisen du får når du selger boligen din. Her er ni gode tips det kan være lurt å tenke igjennom, før du skal selge bolig.

1. Når kan boligen din skille seg ut i markedet?

Å selge utenfor høysesong kan noen ganger være en fordel, ifølge erfarne eiendomsmeglere. Det forteller blant annet Stein Nordberg fra EiendomsMegler 1 i Skien:

– Våren er en tid hvor eiendommer ofte viser seg fra sin beste side, med gode lysforhold og frodige omgivelser. Men drøyer du langt utpå våren fordi du venter på grønne uteområder, kan de aktuelle kjøperne allerede ha vært på banen og kjøpt noe annet, forklarer Nordberg.

Selv har Skien-megleren gjennomført flere gode budrunder i januar. Han anbefaler å være tidlig ute, og får støtte av Trude Berntsen, eiendomsmegler hos EiendomsMegler 1 i Tromsø Rødbanken:

– I april, mai og juni er markedet fullt av boliger som ligner din, mens januar er et eksempel på en måned med færre eiendommer ute. Da er det lettere å skille seg ut i mengden, bekrefter hun.

Sammen med megler kan du legge en god plan på når boligen din bør legges ut for salg.

Les også: Når er det lurt å selge boligen?

2. Når lønner det seg å kontakte megler?

Har du mulighet for å planlegge salget ditt i god tid, kan det gi flere fordeler.

– Involverer du en megler tidlig, kan vi i en tidlig fase bidra med gode råd til forberedelse av salget. Det kan også være lurt at en fotograf tar noen sommerlige bilder av boligen. Da ligger bildene klare når du finner din neste bolig – selv om du selger midt på vinteren, forklarer Nordberg.

Sigbjørn Shaswar-Vestå hos EiendomsMegler 1 på Byåsen, forteller at noen kunder gjerne tegner en avtale med mål om å bytte bolig innen et par år.

– Å planlegge i god tid er ofte langt mer behagelig enn å starte dagen etter du har kjøpt noe nytt, og det gir ingen merkostnader. Da kan vi i tillegg bistå med verdivurdering av dagens bolig, for å gi finansieringsbevis ved budrunde på ny bolig. Vi kan hjelpe til med strategi for budrunden, bistå i arbeidet med å finne interessante eiendommer og vurdere om eiendommen er priset for høyt eller for lavt og eventuelt hvilken prisvekst du kan forvente, forklarer Shaswar-Vestå.

Slik blir megleren en sparringspartner gjennom hele boligbytteprosessen. Når du er klar for å selge, finner dere sammen det beste salgstidspunktet for boligen og blir enige om eventuelle utbedringer som kan øke verdien før visning.  Det avtales tid med fotograf og en bygningssakkyndig (takstmann), og megler foreslår visningstidspunkt og forbereder potensielle kjøpere.

3. Hvor viktig er det at megleren er lokalkjent?

En megler som jobber lokalt, har et nettverk av potensielle kjøpere og vil forberede disse på at din bolig kommer for salg. Kanskje akkurat din bolig er den de har ventet på.  

– Vi vet hvem som er på banen i ditt nabolag, og kontakter disse tidlig slik at de er klare når det er visning på din bolig, forklarer Nordberg i Skien.

En lokalkjent megler kan også få større gjennomslag hos en skeptisk budgiver.
– Med kjennskap til nabolaget, nærmiljøet, tidligere solgte eiendommer og markedspris er vi bedre rustet til å svare på spørsmål, forteller han. Det trygger mulige kjøpere i forkant av en budrunde, noe som kan ha stor betydning for hvem som byr.

– Selv om de fleste interessenter bruker FINN.no aktivt, er det ingen garanti for at alle er der akkurat den uka din bolig annonseres, presiserer Shaswar-Vestå i Trondheim. – En megler med god kunnskap om lokalmiljøet og tidligere solgte boliger har kontakt med langt flere som er på flyttefot. En av våre viktigste oppgaver er å sørge for at markedet får med seg boligen, også utenfor FINN.no.

4. Hva kan du forvente at boligen din er verdt?

Når en bolig legges ut for salg er det viktig at den er riktig priset, og noen kan ha urealistiske forventninger. De ser hva nabohuset ble lagt ut for og ser for seg samme pris.

– Settes prisen for høyt, risikerer boligen lav interesse, tomme visninger og markedet vil etter hvert lete etter andre grunner til hvorfor boligen ikke blir solgt. Setter du prisen for lavt, kan du fort oppleve god interesse, men budrunden stopper kanskje på prisantydning eller under. Et riktig prisnivå skaper en god budrunde og du ender opp med en mer riktig og potensielt høyere salgssum. Som megler er vår innsikt og erfaring helt avgjørende for å sette riktig prisantydning, sier Shaswar-Vestå.

Verdivurderingen, også kalt etakst, får du innledningsvis i prosessen. Når boligen er klar for å legges ut på markedet, fastsettes nøyaktig prisantydning.

– Prisantydning som dere enes om er en pris du må være villig til å selge for, forteller Berntsen.

5. Hvilke grep lønner det seg å gjøre før du selger?

Når du skal selge, anbefales det sjeldent å gjøre store oppgraderinger som å bytte kjøkken eller bad. Små forbedringer kan derimot ha betydning for salgsprisen.

– Et eksempel er å male listene av furu, eller bytte de ut med ferdigmalte lister hvis boligen ellers har malte vegger. Alt fra å fikse småfeil og beise terrassegulvet, til å sørge for at spikerhull i veggen er sparklet og malt. Inntrykket mulige kjøpere får på visning har mye å si for hvor mye de ønsker å by, forteller Berntsen.

Mange lurer på om en boligstylist vil bidra til å gjøre boligen mer attraktiv. Det kan en megler hjelpe deg med å avgjøre. En boligstylist kan gjøre enkle grep som å ommøblere, eller større endringer som å sette inn nye møbler.

– Romfølelsen er noe av det viktigste du skal selge. Boder og kjellere bør ikke være overfylt og det må være mulig å se mulighetene i plass og oppbevaring. Vårt beste tips er alltid å rydde og fjerne mest mulig selv, også den ekstra møbelgruppen i stua. Vi skal tross alt ikke selge tingene, men rommene og boligen, presiserer Nordberg. – Har ikke boligen møbler i det hele tatt, kan du få boligen stylet før fotografering eller møblere digitalt. Dette er viktig for å gi kjøperne en idé om hvordan huset eller leiligheten kan møbleres, slik at de ser boligens fulle potensial.

6. Hvilket ansvar har du som selger?

Kan du selge en bolig uten tilstandsrapport? Ja, men det frarådes sterkt. Etter forskriftsendringer i avhendingsloven fra 1. januar 2022, har selger fått et langt større ansvar. I dag selges ikke lenger boligen «som den er» og det bør foreligge både tilstandsrapport, selgers egenerklæring og meglers beskrivelse av boligen, der alle kjente feil og mangler beskrives.

– Vår jobb er å innhente de opplysningene kjøper kan forvente å finne, og sørge for at disse stemmer. Den tekniske vurderingen av tilstanden til boligen skal være så god at de som møter opp på visning kan legge igjen klinkekulen hjemme, sier Shaswar-Vestå. – Vi kan også råde selger til å ta de riktige valgene underveis, hjelpe til med utfylling av egenerklæringsskjema og bidra der vi kan for at selger skal unngå tvister og uenigheter i ettertid.

Når du selger en bolig, vil du alltid bli anbefalt å tegne boligselgerforsikring. Den dekker skjulte feil og mangler du kanskje ikke er klar over, men som du er ansvarlig for i fem år. For å tegne boligselgerforsikring, er det krav om tilstandsrapport.

– Valget om boligselgerforsikring må også tas tidlig, fordi denne opplysningen skal med i salgsoppgaven, forteller Berntsen.

7. Hvem er i målgruppen for din bolig?

Ha målgruppen i tankene fra starten av, slik at du og megler kan gjøre gode, strategiske grep for å treffe bredt og riktig. Selger du en ideell enebolig for en småbarnsfamilie, bør du kanskje unngå å selge i vinterferien eller i fellesferien.

– Skal du selge en bolig i Skien, kan vi nå nordmannen med hjemlengsel i London via Facebook-annonsering. Skal du selge en hytte på en øy utenfor Tromsø, kan det være kjøperen er en østlending som leser DN. Vår innsikt gjør at vi når mange, også de som i utgangspunktet ikke har tenkt til å flytte, men som faller for nettopp din drømmebolig, uttrykker Nordberg og Berntsen.

8. Hvordan gjøre salgsoppgaven enda bedre?

Selve presentasjonen av boligen er vesentlig. Du selger ikke bare en bolig, men en livsstil. Hvilke muligheter finnes i nærområdet? Hva har du satt mest pris på ved å bo der? Har du gått daglige turer med hunden til vannet like i nærheten, eller opplevd å ha en trygg vei til skole og barnehage? Dine innspill til salgsoppgaven kan gi leserne en følelse av hvordan det faktisk har vært å bo der og hvilket liv de kan se for seg å få om de kjøper boligen.

Den visuelle presentasjonen er også viktig. Megleren skal gi deg råd om hvilke visuelle grep som passer for din bolig og målgruppen for boligen. I tillegg til foto kan det også være aktuelt med video eller droneopptak.

– Video kan vise boligen akkurat slik den er og gir et bedre inntrykk av størrelsen på rommene, anbefaler Berntsen i Tromsø. Gode droneopptak kan vise beliggenheten ovenfra for så å ta seerne med ned til tomten og inn inngangsdøra.
– Det kan være en utrolig fin måte å oppleve boligen på i tillegg til bilder, forteller hun.

9. Hva er viktig i en budrunde?

Det er helt normalt å være nervøs og spent i forkant av en budrunde. Her er det viktig å ha tillit til meglerens kompetanse og erfaring.

– I forkant av en budrunde snakker vi gjerne med selger om hva som skjer når vi får inn bud og avklarer forventninger. Vi forbereder de på at bud kan ha korte frister, helt ned i 30 minutter, slik at de er innstilt på å ta avgjørelser raskt, forteller Berntsen.

I budrunden er det viktig å sikre at budgiverne har finansieringen på plass. En dyktig megler går derfor tidlig i dialog med de som har vist interesse for å sjekke dette. Dersom mulige kjøpere ikke har alt på plass, tilbys de rådgivning gjennom SpareBank 1, og verdivurdering av eksisterende bolig. Det øker sannsynligheten for flere bud og høyere pris.

– Hvis vi likevel opplever at endelig bud har usikker finansiering, informerer vi selger om dette slik at de eventuelt kan velge et lavere bud med finansieringen på plass, sier Nordberg. Da unngås et verst tenkelig utfall i en budrunde: at endelig bud ikke har finansiering, eller at andre budgivere byr mot noen som viser seg å ikke ha råd til boligen.

– Da får vi ikke en reell markedspris, forklarer Shaswar-Vestå.

En budrunde skal gå trygt og riktig for seg og ende med fornøyde parter på begge sider. Velger du en trygg og kompetent megler skal du få gode, strategiske råd gjennom hele boligbytteprosessen – fra første befaring til kontrakten er signert og overtagelsen utført.